商品房销售培训问题55-63
55怎样申请商业性个人住房贷款?
各商业银行提供的商业性个人住房贷款程序基本类似，下面以建行北京分行提供的个人住房贷款为例，说明怎样申请商业性个人住房贷款。
根据中华人民银行的有关规定，申请商业性个人住房贷款必须具备以下六个条件：
①有北京市户口或有合法的居住身份证件，如身份证，户口薄，军人证、暂住证等;
②必须有稳定的经济收入;③已经签订了合法有效的购买、建造、大修等合同、协议或有关批准文件等;④不低于所购买房款20%以上的首付款;⑤能够提供担保;⑥与银行签订合作协议。
56福利分房如何做抵押贷款?
如果您建立了公积金购买福利房时可申请公积金贷款。申请贷款时需提供售房单位的售房方案、方案批复文件及与售房单位签订售房合同。
57个人住房贷款要注意点啥?
第一、对家庭现有经济实力作综合评估，以此确定购房的首期付款金额和比例。经济实力的内容包括存款和可变现资产两大部分。后者又涵盖了有价证券、现有住房置换等。
第二、对家庭未来的收入及支出作合理的预期。这包括收入预期和未来大额支出的预期。前者要考虑的因素包括年龄、专业、学历、工作单位性质、行业前景乃至宏观发展趋势等。一般来说，年轻、高学历、专业前景好、单位效益好的家庭成员收入预期较高。个体经
营者和规模较小的私营业主应该对经营风险有充分预期，谨慎制定贷款及还款计划。后者要考虑的因素包括结婚、生育、健康、求学、出国以及购买其他大额消费品等。如果您的家庭预期有较大的支出，这将会削弱您的还款能力。
第三、学会计算自己的还款能力。还款能力是决定可贷款额度的重要依据。还款能力的计算方法是用家庭平均月收入减去家庭平均月支出的余额。在计算时要考虑到收入和支出的可能变化。
第四、学会计算自己的可贷额度。借款人的可贷额度可用这样的公式计算：可贷额度借款人的月还款能力除以相应贷款年限的每万元贷款的与月还款额×10000元。
第五、组合贷款的最优组合原则。公积金贷款尽可能多，商业贷款尽可能少。因为公积金贷款的利率远比商业性贷款要优惠。
第六、首期付款的宽松原则。首期付款不能把手头的现金用完，而应该留有一笔相当的资金用于住房装修和更新家具、家电等室内用品。
58贷款——自己办还是找代理?
a、自己办贷款省钱、费时间
如果不走冤枉路的话，办理贷款跑个五六趟一般就能完成了(组合贷款因为涉及到公积金贷款和商业贷款两项，要麻烦一些)。但因为贷款所需的材料较多，如身份证、户口本、各种发票、证明文件等，买房人往往会因为材料带不全跑冤枉路。另外，表格的填写也较麻烦，各银行要求不一样，比如收入证明一栏有的要盖财务章、有的要盖公章，问不清楚就得
一切重来。虽然各银行都有咨询电话，但经常占线。因此，买房人实际办贷款时，就不只是五六趟的理想状态了。
b、找代理办贷款
花钱买方便。目前可代办贷款的机构很多，收费各不相同，但服务效果基本一致：贷款人基本不用跑腿，顶多到银行去一次，就能顺利得到贷款。值得注意的是，一般代办机构的收费都只是服务费，如“康正”所收的服务费，只是上门协助贷款人填写申请表和贷款有关合同、递送贷款资料、协助办理抵押物审核评估、协助办理保险手续等，与贷款有关的各项费用，如律师费、保险费、评估费等还需自己另交;“广盛”的二手房贷款收费服务范围是核查买卖双方的身份、买方的资信调查、二手房产权的调查、代办评估、公证、保险、抵押登记、过户手续、出具律师意见等，服务费中除含公证费、律师费外，评估、过户、保险等费用需贷款人自己交。
59当抵押的房地产发生意外时，抵押人和抵押权人该怎么办?
抵押人占管的房地产发生损毁、灭失时，抵押人应当及时将情况告知抵押权人，并应采取措施防止损失的扩大。由于不可抗力等自然原因造成抵押物损毁、灭失的，抵押人不负有责任，但抵押人因此获得赔偿金、保险金的，抵押权人有权在赔偿金、保险金的数额之内要求提供担保。由于抵押人本身的故意或过失造成抵押物损毁、灭失的，抵押人有义务重新提供与减少的价值相当的担保。无论在何种情况下，抵押房地产的残余价值仍作为债权的担保。
在用房地产抵押贷款期间，保持抵押房地产的价值，对于抵押权人(贷款银行)来说尤为重要。这是因为当债务人不能按期归还贷款时，贷款银行需要将抵押的房地产予以变卖，从变卖所得的价款优先受偿。如果抵押的房地产发生损毁、灭失，变卖该房地产所获得的价款将可能无法偿还债务人所欠的借款。所以当抵押房地产发生损毁、灭失时，抵押权人要采取一定的措施，来保障它的利益：
(1)如果是由于抵押人的行为，使抵押房地产发生损毁、灭失的，那么抵押权人有权要求抵押人停止其行为，并有权要求抵押人恢复抵押物的价值，或者提供与减少的价值相当的担保。
(2)如果抵押人对抵押房地产的损毁、灭失无过错的，即抵押房地产的损毁、灭失是由于第三人的原因或不可抗力的原因(如地震、洪水等)造成的，那么抵押权人可以在抵押人因损害而得到的赔偿范围内要求提供新的担保，抵押房地产价值未减少的部分，仍作为债权的担保。
60是所有的房地产都可以抵押吗?
对于哪些房地产可以设定抵押，哪些房地产依法不可以抵押，在《中华人民共和国担保法》和有关的法律中都有明确的规定，具体内容如下：
可以设定抵押的房地产，包括通过出让方式取得的土地使用权、依法取得的房屋所有权和土地使用权、预售商品房、在建工程。具体又可以分为：
(1)依法通过出让、转让(补交地价)方式取得的国有土地使用权;
(2)公司、企业、经济组织或个人所有的厂房、仓库、办公楼、商店、宾馆、自用住宅等建筑物;
(3)依法获得的预售商品房;
(4)依法有权处分的国有土地使用权和房屋及地上定着物;
(5)依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权。
依法不可以抵押的房地产有：
(1)权属有争议的房地产;
(2)已依法公告在国家建设征用拆迁范围内的房地产;
(3)用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产;
(4)列为文物保护的古建筑、有重要纪念意义的建筑物;
(5)被依法查封、扣押或采取其他诉讼保全措施的房地产;
(6)未依法登记领取权属证书的房地产;
(7)未经中国注册会计师确认已缴足出资额的外商投资企业的房地产;
(8)行政机构所有的房地产，政府所有、代管的房地产;
(9)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律允许抵押的除外。
以房地产设定的抵押时，要注意以下问题：
(1)以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权可以抵押，划拨土地应当与国有土地上的房屋同时抵押。
(2)乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。集体土地的使用权在一般情况下是不允许设定抵押的，只有在以下两种情况下才允许设定抵押：一是抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权;二是以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。
(3)为按份共有的房地产设定抵押时，抵押人要书面通知其他共有人，抵押的设定只能以抵押人所占有的那个份额为限。如果要以共同所有的房地产来设定时，则必须取得全体共有人的书面同意，这时抵押人为所有共有人。
(4)外商投资企业和股份制企业以其房地产设定抵押时，必须经过企业董事会或联合管理机构的书面批准，这类抵押所设定的抵押期不应超过企业的营业期限和土地的使用年限。
61房地产抵押的合同应当具备哪些条款?
以房地产设定抵押，抵押人和抵押权人应当签订的抵押合同。根据我国有关的法律规定，房地产抵押合同应当具备下列条款：
(1)抵押当事人的自然情况;
(2)抵押物的坐落、类型、结构、面积、价值、房屋所有权属、土地使用权属及权证编
号;
(3)被担保的主债权的种类、数额;
(4)债务人履行债务的期限;
(5)抵押担保的范围;
(6)抵押物的占管人、占管方式和责任，意外毁损和灭失的风险责任;
(7)抵押权人处分抵押房地产的方式;
(8)争议的解决方式;
(9)抵押当事人约定的其他事项。
62房地产抵押贷款的利息计算和本金偿还方式有哪几种?
房地产抵押贷款根据利息计算和本金偿还方式的不同，可以分为以下几种：
(1)渐进式抵押贷款 这种贷款是在偿还期根据借贷人的收益水平规定合理的、不等的偿还额，或每次还款额相同但还款的时间间隔逐渐变小。计算每分段还款期的还款增加幅度可由借贷双方协商确定。
(2)递减式还款抵押贷款 这是指先固定每个还款期所需偿还的本金，然后以日息计算每期应付的利息。例如在第二个还款期时，从总贷款额中扣除已还的本金，以此作基数来计算本期应付的利息。因此，贷款人应付本息逐期相继减少。
(3)定息抵押贷款 这是指金融机构在进行房地产抵押贷款时，在整个还款期限内固定抵押贷款利率的做法。这种抵押贷款方法。对借贷人来说，好处是能够准确地测算出他在未来的一段时间内的支出，但要承担比目前市场利率还要高的抵押利率。这是因为通常金融机构为了减少风险，并不固定整个还款期的利率，只固定一段时间的利率水平。
(4)重新协议利率抵押贷款或滚动抵押贷款
这是指抵押贷款在还款期限内每隔3年、4年或5年，允许双方重新协议抵押利率。有些金融机构将这种抵押形式与渐进式抵押贷款相结合加以运用，吸取二者各自的优点。利用渐进式抵押贷款可以减少初期偿还金额，能够促使更多的人利用抵押贷款，而利用重新协议利率抵押贷款可以使贷款人在利率上升后将损失转移给借贷人。但有时会给借贷人造成双重不利的影响，即一方面利率上升增加了借贷人的还款负担，另一方面渐进式抵押贷款又有计划地增加了借贷人的还款额。
此外，还有比例升值贷款，增快还本抵押和可调整利率抵押贷款等形式。
63购房宝典：怎么验收精装修房
每年年底都是楼盘交钥匙的高峰期，随着精装修楼盘数量的逐步增加，购买精装住宅的消费者也随之增加，很多读者来电询问对精装房的装修项目如何验收?达到什么标准才算合格?
-验收精装房依据的标准
北京市建装协家装委员会工程质量部主任金铮告诉记者，目前，北京装饰行业使用的验收标准有两个：一个是《北京市家庭装饰工程室内验收标准》(本版将陆续刊登)，另一个是《高级装饰工程验收标准》，使用哪一个标准要看购房合同里是如何签订的，以合同规定的标准对工程进行验收。
-哪些装修项目应注意验收
因为北方气候的原因，一些装修项目在验收时可能会或多或少地存在一些因为气候原因产生的问题，因此，专家建议首先把验收的目光放在隐蔽工程上：
检查厨房卫生间的上下水管道。看排水管道排水是否顺畅，上水管是否存在渗漏现象，可以把洗菜池、面盆、浴缸放满水，然后排出去，检查一下排水速度。对马桶的下水检查则需反复多次地进行排水试验，看看排水效果。
检查配电线路。打开所有的灯具开关，看灯具是否都亮。如果条件允许还应该用万用表检查插座是否有电，用电话机检查电话线路是否有信号，用天线检查工具检查电视天线的信号。
检查木工制品以及油漆工制品。这一步比较复杂，简单地说，应该检查木制品是否变形，接缝处开裂现象是否严重，五金件安装是否端正牢固，油漆是否存在流淌现象，墙壁涂料是否出现大范围开裂现象，这些基本上可以靠我们的眼睛去观察。
检验墙地砖的空鼓问题。检查厨房卫生间以及其他部位的墙地砖的空鼓，用一个小橡皮槌随意地敲敲瓷砖、地砖就可以了，如果空鼓率超过3%，说明存在质量问题(空鼓率是指100块瓷砖地砖当中存在多少空鼓的，它的空鼓率就是多少)。
检查细节。对一些边边角角的地方做仔细检查，如卫生间门口是否有挡水条，窗子是否会存在雨水流入，开关插座面板是否存在划痕，浴室五金安装位置是否合理等等。
-检查建材的品牌与合同是否相符
另外，专家建议业主在验收施工项目的工程质量时还应该花时间检查一下建材的品牌。据了解，一些精装修楼盘业主在验收时发现防盗门、卫生洁具、装饰材料、灯具、整体橱柜等都出现了与原来合同约定的品牌不符的问题。建材产品和设备品牌被更换，意味着住宅品质可能被变换。业主应检查被更换的品牌与原合同约定的差别到底在哪，小心被更换的建材产品档次下降。文/本报记者蔺丽爽
名词解释 空鼓：局部面层材料与基层没有胶合剂或胶合剂没有起作用，用小槌轻击有空壳声。如瓷砖与墙面间局部水泥砂浆不饱和，形成空鼓。
篇2:商品房销售培训问题(一)
商品房销售培训15问
前言：
本培训主要涉及的内容为房产法律、银行贷款、物业管理、住房公积金等客户关心的问题，同时也是营销人员从更深的层次上需要掌握的房地产相关知识，希望通过培训，大家能进行主动学习，主动思考，成为一名客户认可的、优秀的房地产销售专家。
1 问：商品房现售、预售的含义?
答：商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付者房价款的行为。
商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
(点评： )
2 问：商品房预售条件及商品房预售许可证的办理程序按照哪些规定执行?
答：按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。
(点评： )
3 问：商品房现售应当符合的条件?
答：(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;
(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件
(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证
(四)已通过竣工验收
(五)拆迁安置已经落实
(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;
(七)物业管理方案已经落实
(点评： )
4 问：房地产开发企业应当在商品房现售前将哪些文件报送房地产开发主管部门备案?
答：房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件。
(点评： )
5 问：房地产开发企业销售设有抵押权的商品房，其抵押权的处理按照哪些规定执行?
答：按照《中华人民共和国担保法》，《城市房地产抵押管理办法》的有关规定执行。
(点评： )
6 问：房地产开发企业是否可以在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人?
答：否
7 问：房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行哪些规定?
答：应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等相关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。房地产开发企业、房地产中介服务机构所发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。
8 问：商品房销售合同应当明确哪些内容?
答：(一)当事人名称或者姓名和住所
(二)商品房基本状况
(三)商品房的销售方式
(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;
(五)交付使用条件及日期
(六)装饰、设备标准承诺;
(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;
(八)公共配套建筑的产权归属
(九)面积差异的处理方式
(十)办理产权登记有关事宜
(十一)解决争议的方法;
(十二)违约责任
(十三)双方约定的其他事项
9问： 商品房销售有几种计价方法以及商品房建筑面积的规定?
答：商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。
商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利、承担责任。
10 问：《商品房销售管理办法》对按套(单元)计价的现售房屋有哪些规定?
答：按套(单元)计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸、并约定误差范围，房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变;套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
11 问：按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人没有在合同中约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式，根据法律规定，按什么原则处理?
答：(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;
(二)面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房.买受人退房的,房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给卖受人,同时支付已付房价款利息.买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积) X 100%
合同约定面积
12 问：房产广告怎样才能做到不违法
答：《商品房销售管理办法》出台后，不少开发商在研究该办法的同时，也产生了不少的疑问和困惑，其中对于房产广告感觉越来越不好做了，好像一不留神，就有虚假广告的嫌疑，有关房地产广告中的一些问题，确实需要开发商和有关部门引起重视。在有关规定尚未完善的现状下，开发商的房子还是要卖，房地产广告还是要做，但在宣传时，应当注意相应的一些问题：
形象广告可以做
根据《广告发布规定》第五条、第六条的规定，开发商在发布预售商品房广告时，应当具有销售许可证证明。同时广告中，应载明开发企业名称、代理销售机构名称和销售许可证书号。但是，该规定第六条第二款又规定，“广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项”。因此，笔者理解项目在取得销售许可证以前，具体的销售广告是不能发布的，但如果仅仅是对项目做形象宣传则可以发布。
未实现的细节先告知
根据《广告发布规定》第十一条、第十九条的规定，“房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。”
“房地产广告中涉及物业管理内容的，应当符合国家有关规定;涉及尚未实现的物业管理内容，应当在广告中注明。”据此，如果在期房销售中，涉及到规划道路、配套设施、物业管理等内容，而有关内容又尚未实现时，应当事先告知。这一规定对于开发商而言，还是具有实际的操作价值的，因为许多购房者之所以在签约时，对很多细节提出疑问，甚至认为开发商有欺诈行为，主要是有许多细节，开发商没有事先告知。
促销广告要严谨
根据《中华人民共和国广告法》第九条第二款的规定，“广告中表明推销商品、提供服务附带赠送礼品的，应当标明赠送的品种和数量。”因此，如果刊登促销广告的，要标明赠品的细节。此外，根据《反不正当竞争法》和《关于禁止有奖销售活动中不正当竞争行为的若干规定》，如果售房时，采取抽奖式的有奖销售，最高奖的金额不得超过五千元人民币。
广告承诺口说无凭
根据《商品房销售管理办法》第十五条的规定，“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。”根据这一规定，开发商在广告中所明示的内容，需要写入合同，这意味着许多属于要约邀请的内容，就变成了要约，而根据《中华人民共和国合同法》的规定，要约邀请是无须承担责任的，要约则要承担相应的法律责任。
(点评： )
13巧识房产证的真伪
首先，格式内容不一样。新的房屋权属证书由建设部设计监制，中华人民银行北京印钞厂独家印制。新证共分三种：即《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》。内页印有统一规范的填写项目。由于是统一监制、独家印制，保证了权证的规范、标准、统一，增强了权证的权威性。其次，权证印制质量上乘。封面为红色(他项权证为蓝色)，印有金色国徽。材料为进口护照面料内页为粉红色印钞纸，采用了护照和钞票印制工艺。第三，增加了防伪功能，如注册号、团花、水印等。第四，发证机关和用印真实。
按照以上新证的特点从总体看它的印制质量。由于新证是独家按照专门工艺和选材印制，它的质量、质地和印制非一般可比。印制精良者为真，印制粗糙者为伪。最重要、最本质的辨别方法是把握新证的特点和防伪功能。主要有以下几个方面：
建房注册号。由于新证是建设部监制，建设部对每个能够发证的市(县)发证机关进行了注册登记，并予以编号。在辨别时，要看它是否有编号，编号是否是建设部公告的全国统一编号。
发证机关(盖章)。这里要注意两个方面：一是规范的发证机关是市(县)的房地产管理局(房产管理局)或市(县)人民政府。别的任何单位或部门都无权发证，它们发的权证都属于非法、无效的;二是所盖印章均为套印，印迹清晰、干净、均匀，手工盖印是不可比的。
团花。在封面里页有土红、翠绿二色细纹组成的五瓣叠加团花。线条流畅，纹理清晰。
花边。首页，即发证机关盖章页有上下等宽、对称，左右等宽、对称的咖啡色花纹边框。花纹细腻、清晰。
暗印、水印。所用纸张为印钞纸，浅粉底色，并印有等线宋体“房屋所有权证”底纹暗印。将纸对着光亮处，则可见高层或多层水印房屋。
编号。在封面三页，即“注意事项”页右下角有印钞厂的印刷流水编号。同一发证机关的权证号码是连续的。
发证编号。即首页花边框内上端有由发证机关编列的权证号码。此号码与发证机关的簿册、档案记载相一致。
(点评： )
14购买手续不全的商品房会有什么风险
现实中，在市场上公开销售的商品房，未必备齐各种必须的法律文件供购买者审查，其中以缺乏销售许可证表现得最为突出。购房者若不经意或由于其他原因购买了手续不完备的房屋，都将或多或少地承担一定的风险。可能造成的不良后果有：①取得权属证件的时间没有保证。②为取得产权，购房还要额外支付费用，如补交土地出证金、罚款等。③房屋可以使用，但无法取得产权，不能转让和出租。④房屋被政府没收或拆除
(点评： )
15商品房预售登记后，购房人要求更名，应如何办理
商品房预售登记后，购房人要求更名的，具有直系亲属关系(如夫妻关系、父母子女关系)，可在预售契约上更名，办理时应出具经公证的亲属关系证明，其他不具亲属关系的应按预售转让程序办理。
(点评： )
篇3:商品房销售培训问题(二)
商品房销售培训问题16-36
16为什么要办理商品房预售、预购登记手续
办理商品房预售、预购登记手续，可以通过房地产管理部门对房屋买卖交易的合法性和唯一性进行确认，有效保证买卖双方的合法权益。对买方来说，预购的商品房是一种期得利益，通过办理预售，预购登记手续，可以减少因不了解政策或其它情况而造成投资风险;对卖方来说也可以减少因不必要的纠纷造成的损失。
17商品房的销售面积如何计算
商品房的销售面积是指购房者在与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的建筑面积，即套内建筑面积(即套内建筑面积)与分摊公用建筑面积之和。即：商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。
套内建筑面积的计算方法：套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。(1)套内使用面积：住宅按《住宅建筑设计规范》(GBJ96-86)规定的方法计算，其他建筑
，按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。(2)套内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种：[1]共用墙包括各套之间的分隔封墙，套与公用建筑面积的分隔墙以及外墙(包括山墙);共用墙墙体水投影面积的一半计入内墙体面积。[2]非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
商品房分摊的公用建筑面积计算公式：
公用建筑面积=整栋建筑的面积-各套套内建筑面积之和-已作为独立使用空间租售的地下室、车棚、人防工程地下室。
公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积÷各套套内建筑面积之和。
分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数。
18哪些公用建筑面积可摊给购房人?哪些公用建筑面积不得分摊给住户
可分摊的公共部分为本幢楼的大堂，公用门厅，走廊、过道、公用厕所、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管理井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变(配)电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房，热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房，套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)墙体面积水平投影面积的一半。
不应计入的公用建筑空间有：仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程地下室、单独具备使用功能的独立使用空间;售房单位自营、自用的房屋;为多幢房屋服务的警卫室、管理(包括物业管理用房)。
19公用建筑面积分摊的原则是什么
新修订的相关文件规定，商品房公用面积的分摊以幢为单位，与本幢楼房不相连的公用建筑面积不得分摊给本幢楼房的住户。
20阳台面积怎么计算
按现行的《建筑面积计算规则》：(1)封闭式的阳台，按其外围水平投影面积的100%计算建筑面积，(2)没有封闭的阳台按其水平投影面积的50%计算建筑面积。
21什么是套内墙体面积
商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体，分为共用墙体和非共用墙体。共用墙体是指商品房各套之间分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔以及外墙(包括山墙)。共用墙体水平投影面积的一半计人套内墙体面积，非共用墙水平投影全部计入套内建筑面积。
22什么是使用面积
使用面积是每套住宅户内除墙体厚度外全部的净面积的总和。其中包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间，储藏室、壁柜(不吊柜)、户内楼梯(按投影面积)、阳台。斜面屋顶结构的房间，层高低于2.20米的部分不计入面积。
22《商品房买卖合同》中的销售面积是由哪几部分构成?
按有关规定，商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积为套内或单位内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用面积与套内墙体面积和阳台建筑面积之和。
23什么是房屋建筑面积
房屋建筑面积系指房屋外墙(柱)边脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑
24什么是房屋
建筑面积?
房屋建筑面积系指房屋外墙(柱)边脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑。
25什么是使用率?什么是实用率?
住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率，一般高层塔楼在72%至75%之间，板楼在78%至80%之间，而实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率，因此，往往有开发商用实用率来吸引买房人。
25现房期房分别怎样判断合法性?
按新规定，手续齐全的“合法”的期房，销售必须“五证”“两书”齐全，而现房销售则未必，凡是已取得国有土地使用证和房屋所有权证的现房，将不再办理商品房销售许可证，购房人买这样的现房。只要看国有土地使用证和房屋所有权证这两证二书就可以，但已竣工但尚未取得国有土地使用证和房屋所有权证的现房，仍须按照有关规定办理商品房预售许可证，购房人购买时仍需要看“五证”“两书”。
26“两书”是指什么?
“两书”是指新建住宅《质量保证书》和《使用说明书》。
27“五证”是指什么?
商品房的“五证”包括：建设用地规划许可证，建筑工程规划许可证，国有土地使用证，建设工程开工证，商品房预(预)售许可证。
28请问:目前，商品房销售有哪几种类型，现房销售和商品房预售有什么不同?
目前，商品房销售分现房销售和期房销售(即预售)两种。按2000年年底出台的最新规定，现房销售，凡是已取得国有土地使用证和房屋所有权证的现房，将不再办理商品房销售许可证，已竣工但尚未取得国有土地使用证和房屋所有权证的现房，仍须按照有关规定办理商品房预售许可证。商品房预售是指房地产开发企业与购房者约定，由购房人交定金或预付款，而在未来的一定日期拥有现房的交易行为。
29单位不给上住房公积金如何解决?
按照《住房公积金管理条例》规定，住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。市政府明确规定，除离退休职工、1993年以前按照标准价优惠办法购买住房且未按有关规定补价的职工夫妻双方不建立住房公积金外，1996年6月3日前，北京市行政区域内所有党政机关、群众团体、事业单位、企业单位(包括全民、集体、民办、私营、股份制、外商投资企业及其他进行工商税务登记的企业和中外机构驻京办事机构)的中方固定职工，劳动合
同制职工，均应按照规定比例建立住房公积金。中央在京企事业单位建立住房公积金也按此规定办理。在京单位聘用外地非农业户口职工，凡签订正式劳动用工合同，且没有在户口所在地建立住房公积金的，单位可以其建立住房公积金;凡与单位签订正式劳动用工合同，且工资由单位支付的职工，无论其档案是否调入单位，单位均应为其建立住房公积金。
对于尚未建立住房公积金的企业职工，可向北京市住房资金管理中心或所属分中心举报。对企业亏损、缴存住房公积金确有困难的单位，按照《住房公积金管理条例》规定，须经本单位职工代表大会或者工会讨论通过，并经住房资金管理中心审核，报有关部门批准后，可降低缴存比例或者缓缴。
30请问：是否能够用A市的住房公积金购买B市的住房?
问：我在一个城市A工作了两年(其间单位给我交纳了住房公积金)，然后又继续攻读博士学位3年(其间基金转到市人才中心账户上)，现在我和我爱人想在她工作的城市B购买住房，我目前仍在读博士学位，户口不在城市B.现在我有一个问题请教：在购买住房时，能否利用我的公积金进行贷?
答：首先住房公积金封存状态下不能申请公积金贷款，其次北京申请公积金贷款不能 购买外地住房，第三到外省市工作可以将本市建的住房公积金支取出来，但目前不能直接转移到外省市。
31请问如何查询公积金余额，公积金贷款的流程?
问：您好，我想问以下几个问题：1、个人住房公积金余额的查询方法2、新出台的住房公积金贷款额度及年限的具体计算方法3、公积金贷款的借款申请表一定要到管理中心领取吗?是否可到就近的管理中心领取?一些代办机构在网上发布的借款表是否可用?4、公积金贷款的流程及各阶段?
答：(1)请拨打电话67606291或67606292查询。如已发到住房公积金缴存卡的交存人可
通过工、建两行的自动取款机查询;(2)参照2000年京资中心计字088号文件;(3)一般应到资金管理中心领取申请表，一些代办公司在管理中心领取申请表后发给个人也是可以的，但应用原件(资金管理中心印制的);(4)流程：第一步查清自己公积金交存的资金管理中心或分中心，第二步到分中心申请，领取材料，第三步分中心初审，第四步银行调查，填写合同，第五步放款，需带的材料因各人购房等情况不同而不同，可以申请贷款时问分中心。
32缴纳住房公积金满几年才可贷款?现贷款倍数是多少?
问：我今年想要买房，关于公积金贷款我有一些问题：1。缴费满几年才可公积金贷款?2。现贷款倍数是多少?3。我老公现有公积金5000元，缴费已两年多;我现有公积金1680元，缴费6个月，问用公积金贷款可贷多少?
答：(1)目前政策没有规定公积金建立期限与贷款资格问题，但政策有可能近期有一些调整;(2)参照2000年京房资中心计字088号文件计算贷款额度。
33二手房贷款政策
二手房贷款一般要求抵押登记后，再予放款，且必须经过指定评估机构评估。
34还清住房公积金贷款后还可以再申请公积金贷款吗?
还清后可以再次申请。
35住房公积金贷款是按季提现，那么每季最多可以提多少呢?
问：住房公积金贷款是按季由公司提现的，那么每季最多可以提多少呢?
答：支取住房公积金用于还贷款支取额不应超过每季度还款额。
36交纳公积金1年，现计划出国，能够提取住房公积金和住房补贴?
问：我即将要出国留学，在此之前我在单位工作了一年，并交纳过公积金。请问我是否能将这些公积金和住房补贴提取出来。是否需要出国签证等材料。
答：可以。但需出具出国一年以上的居留证明。