x物业管理处2***年工作汇报及展望
一、基本情况:
x物业总户数为655户,2006 年12月28日开始接房,截止到2007年10底接房632户,占总户数655户的96.5%;入场装修536户,占总户数81.8%;入住348户,占总户数54%;物业管理费,2007年管理处全年应收额是210万,目标收取率85%,即180万左右,现已收取164万左右;2006欠费56万元,现已收取近40万左右。
二、管理情况:
1、在培训、学习和工作中完善管理服务,提高员工服务意识和服务能力
管理处员工从事过管物行业的不多,包括我本人,都是第一次进入这个行业,所以我们积极响应总公司2007年“学习年”的号召,边工作、边www.aishibei.com学习。经过不断的培训和各位领导的言传身教,员工服务意识有很大改观,服务技能有所提高。通过大家的努力,我们的管理服务工作赢得了多数业主良好的口碑以及同行的赞誉,今年年中和年底管理处和开发建设单位物业管理部对小区分别进行的两次顾客意见调查,调查结果,x物业物业管理服务综合满意率均较上期有所上升,我们感到非常的欣慰。
有所付出就有所回报,我们员工手中时时会有热心业主刻意从老家带来的一袋茶叶、一包叫不上名的家乡糕点或是水果,让你无法拒绝业主们这份情……七月中旬上午小区客服中心发生的一件事,至今我还历历在目,早上9点左右,12-1幢103室业主杨女士夫妇来到x物业小区一号大门口将一张大红纸写的感谢信张贴在大门旁,一同送来两箱水果,并强烈要求一定要当面向管理处救助其老人的员工表示感谢。原来是杨女士家已经90多岁的长辈, 昨天没让保姆陪同独自出门散步,不小心摔倒,导致大腿骨折,管理处当班员工一班护卫班长杨联强等及时发现,自发救助并通知家属,老人被家人送到医院得到及时治疗。当杨女士主动和杨联强双手紧握,向其表示感激之情,并充分肯定和表扬了我公司的服务意识和管理理念时,业主一次次热泪盈眶,场面非常感人,客服中心在场员工和其它业主都被此浓浓的感人气氛所感染。此时此刻我开始感受到了鄢总曾多少次说过的物业管理的最高境界,体会到我们的辛勤付出是值得的,正如今天晚上文娱汇演中,分公司有一个合唱节目《xx之歌》所表达的“经过多少辛勤付出换来是笑容”,业主笑了,我们也笑了……
2、分片管理初显成效
为使我们的物管员和业主之间尽快熟悉,沟通便捷、服务及时,方便业主生活,以此建立良好的关系,共建优美、和谐小区,x物业拟推行一种“小管家”式服务模式,即将小区划片区服务,由管理处一至两名管理层人员全权负责该片区的服务和管理工作。这种管理模式是从去年底开始推行,感觉有一定成效,管理人员已经有“我管辖片区”的这种意识。
分片管理的成效,在2007年主要还反映在物业管理服务费的收取考核上,我始终认为物业管理服务费是一个物管企业,特别是象x物业这样纯住宅小区的物管企业立足和生存的根本,没有了它,什么都谈不上。所以管理处除安全工作外,将物管费的收缴当最重要的工作来抓。主要措施是:
1)从年初就开始抓,在分公司财务的帮助和指导下,做好物业管理费收取的全年计划,每月初对上月催缴情况和下月催收计划在工作例会上作通报,让每个管理人员心中有数,每月严格按计划催收,不把收费压力积累到年底。同时向业主宣传“先交费后享受”的理念,减少业主虽然在交费却永远处于欠费状态的现象。
2)管理处结合小区《划片管理方案》,拟定了《x物业管理层2007年物业管理费收取考核方案》,根据x物业物管费收取的特点,对管理处2007年管理层物业管理费的收取考核,采用记分制进行,考核主要对象是管理层人员。
3)根据不同情况采用灵活催收方式进行,如尽我所能为业主处理一些我们份内甚至份外举手之劳的事,以赢得业主的认可和满意为催费打下良好基础;在业主退装修保证金时,建议业主直接转为物业管理费;外地业主先电话联系,说服业主采用银行汇款形式支付;三次电话催收后,就下发书面催款通知;暂时放弃个别难点,前期把催收重点放在大户型和一个人多套房子的方面等等。
事实证明该操作模式取得了一定成效,到十月底,管理处收回去年欠费的70%,今年的收取率也接近80%,较去年同期67%的收取率上升了13%,已快完成今年全年的收取目标。
3、小区设施、设备的完善和健全以及房层质量整改做了大量工作
x物业小区,虽然施工质量方面已算不错的楼盘,但仍然存在一些设计缺陷和施工质量问题,今年我们想尽一切办法把去年遗留的大量的业主房屋质量问题处理、消化,现在问题少多了,怨言和吵架少多了。
在我们不懈的努力下,x物业的三号门得到了改造,改变了该门不适用的现象;小区原设计中没有景观鱼的水景区内,成群结队的小鱼在池中畅游,成为x物业一道亮丽的风景线;小区业主们散步踏过的地板、累时休息的椅子得到及时的维护,焕然一新;小区的植物也越来了葱翠、茂密,小区内环境整洁,今年初在昆明市政府为创“园林城市”举办的“评选园林小区和园林单位活动”中荣获“园林小区”殊荣;
4、快乐工作、快乐生活
在这一年中,我们也遇到许多困难,主要体现在以下两方面:
一是行业滞后和业主物管意识薄弱
云南的物业管理理念较成都滞后少说五年,比其它发达城市差距更大,相关地方法律法规不健全、滞后,可操作性差,业主的相关意识也比较薄弱,甚至与法律法规偏差很大,有一定比例业主认为:“我自己的房子,我想怎样装修就怎样装修,物管公司无权干涉”; “我交了物管费,你们就得负责我家里家外的全部维修、安全”等等。这给我们的管理工作带来很大难度。
针对如此现状,我们一方面用我们的服务和管理让业主看到我们公司与其它公司的不同之处,即我们的理念新、运作规范、专业化程度高;一方面加强与业主沟通,引导业主接受一些新的、正确的观念,最大程度取得业主的理解和支持。
二是与开发商合作中也存在一些困难
在与x物业开发建设单位的合作中,在公对公的工作衔接上,虽然有一些困难,但总的来说,对我们的支持、配合还是可以的。最难的官房集团100多户首脑人物及各种关系的x物业业主,在自家房屋装修时,为了私利,装修违规现象非常严重,因官房集团领导直接把压力给到分公司领导处,管理处无法制止,造成了x物业违规装修愈演愈烈,这种现象使我们在其它业主面前理不直、气不壮,致使小区违规、不违规业主对我们的装修管理都不满意,我们处于左右不是的被动局面。
三是x物业原设计中一些不足之处也给我们的工作带来难度,如小区没有绿化浇灌点,造成小区浇灌时皮管到处拉,影响小区景观和行人安全,同时能耗非常之大;如没有设计修建非机动车保管站,导致业主和管理处为非机动车的安全花费过多精力和时间,仍然不能非常有效地解决,为此产生一些矛盾,我们承受了很大的压力。
虽然困难重重,大家工作很辛苦,工作中我们是快乐的,因为我们有一支团结的团队,大家如同兄弟姐妹,遇到困难和挫折,互相安慰和鼓励。大家平时都叫我“郑姐”,我愿意用真心对他们每一位,我会在平时工作、生活的点点滴滴中,和他们每位交流、沟通,分享大家的苦与乐,我希望他们从内心把我当成一个大姐,希望我们每个人愿意在这个团队中快乐工作、快乐生活,并有所进步和收获。
三、2008年工作展望
1、圆满完成年底的创优工作
去年底因为一些特殊原因,总公司领导决定x物业放弃申报“昆明市物业管理优秀小区”,把该项工作安排在了今年底,我们的同仁xx管理处通过努力已于去年底和今年十月通过了“市优”和“省优”的考评,给了我们一定压力的同时,也给了我们极大的信心,我相信在总公司、各职能部门以及分公司的帮助、指导下,我们会向xx管理处学习,脚踏实地、齐心协力地做好每一项准备工作,顺利通过专家组考评。
2、调整管理思路、注重细化服务(主要是四个方面)
1)x物业明年预计入住率将上升到70%以上,我们管理服务的模式,必须从装修期的管理转化为入住成熟期的服务,就象新《物业管理条例》中将‘物业管理’的概念更改为‘物业服务’一样,我们要变管理为服务,随着入住业主的增多,业主要求的服务也在发生着变化,管理处除调整管理模式,加强微笑服务、人性化服务意识和服务技能的培训外,还需要开始完善一些细化服务项目,如组织有意义的社区活动、增设业主邮报箱、订奶订报服务等等。
2)调整装修管理思路,加强管理,同时维护我公司利益,依据国家法律法规对物管企业的权力和责任的界定,对违规装修,管理处认真依法行使告知权、说服权、取证权和报告权,尽力引导业主将违规装修对x物业的影响降到最低。
3)还有一方面就是,开发商承诺两年的维养期到今年底就到期了,管理处工程部将面临一种新的维修模式,更多的维修、养护得靠我们自己进行了(www.aishibei.com),管理处下一步将做好维保期结束后的各项设施设备的移交工作,确保设施设备正常运行外,还要加强工程部员工各项专业技能的培训学习,确保小区今后维保的及时性。
总之,x物业管理处将向公司各管理处学习一些做得比较好经验和方式方法,同时积极吸取业主提出的好的建议和意见,改进服务中不足的地方,克服困难,在鄢总和分公司的带领下,努力把以后的工作做得更好,做业主真正的“贴心管家”,在昆明以至更广的区域树立起xx物业的品牌,为分公司下一步的发展打下良好的基础。
成都xx物业管理有限公司昆明分公司
x物业管理
篇2:x物业管理处工作汇报及展望
x物业管理处2***年工作汇报及展望
一、基本情况:
x物业总户数为655户,2006 年12月28日开始接房,截止到2007年10底接房632户,占总户数655户的96.5%;入场装修536户,占总户数81.8%;入住348户,占总户数54%;物业管理费,2007年管理处全年应收额是210万,目标收取率85%,即180万左右,现已收取164万左右;2006欠费56万元,现已收取近40万左右。
二、管理情况:
1、在培训、学习和工作中完善管理服务,提高员工服务意识和服务能力
管理处员工从事过管物行业的不多,包括我本人,都是第一次进入这个行业,所以我们积极响应总公司2007年“学习年”的号召,边工作、边www.aishibei.com学习。经过不断的培训和各位领导的言传身教,员工服务意识有很大改观,服务技能有所提高。通过大家的努力,我们的管理服务工作赢得了多数业主良好的口碑以及同行的赞誉,今年年中和年底管理处和开发建设单位物业管理部对小区分别进行的两次顾客意见调查,调查结果,x物业物业管理服务综合满意率均较上期有所上升,我们感到非常的欣慰。
有所付出就有所回报,我们员工手中时时会有热心业主刻意从老家带来的一袋茶叶、一包叫不上名的家乡糕点或是水果,让你无法拒绝业主们这份情……七月中旬上午小区客服中心发生的一件事,至今我还历历在目,早上9点左右,12-1幢103室业主杨女士夫妇来到x物业小区一号大门口将一张大红纸写的感谢信张贴在大门旁,一同送来两箱水果,并强烈要求一定要当面向管理处救助其老人的员工表示感谢。原来是杨女士家已经90多岁的长辈, 昨天没让保姆陪同独自出门散步,不小心摔倒,导致大腿骨折,管理处当班员工一班护卫班长杨联强等及时发现,自发救助并通知家属,老人被家人送到医院得到及时治疗。当杨女士主动和杨联强双手紧握,向其表示感激之情,并充分肯定和表扬了我公司的服务意识和管理理念时,业主一次次热泪盈眶,场面非常感人,客服中心在场员工和其它业主都被此浓浓的感人气氛所感染。此时此刻我开始感受到了鄢总曾多少次说过的物业管理的最高境界,体会到我们的辛勤付出是值得的,正如今天晚上文娱汇演中,分公司有一个合唱节目《xx之歌》所表达的“经过多少辛勤付出换来是笑容”,业主笑了,我们也笑了……
2、分片管理初显成效
为使我们的物管员和业主之间尽快熟悉,沟通便捷、服务及时,方便业主生活,以此建立良好的关系,共建优美、和谐小区,x物业拟推行一种“小管家”式服务模式,即将小区划片区服务,由管理处一至两名管理层人员全权负责该片区的服务和管理工作。这种管理模式是从去年底开始推行,感觉有一定成效,管理人员已经有“我管辖片区”的这种意识。
分片管理的成效,在2007年主要还反映在物业管理服务费的收取考核上,我始终认为物业管理服务费是一个物管企业,特别是象x物业这样纯住宅小区的物管企业立足和生存的根本,没有了它,什么都谈不上。所以管理处除安全工作外,将物管费的收缴当最重要的工作来抓。主要措施是:
1)从年初就开始抓,在分公司财务的帮助和指导下,做好物业管理费收取的全年计划,每月初对上月催缴情况和下月催收计划在工作例会上作通报,让每个管理人员心中有数,每月严格按计划催收,不把收费压力积累到年底。同时向业主宣传“先交费后享受”的理念,减少业主虽然在交费却永远处于欠费状态的现象。
2)管理处结合小区《划片管理方案》,拟定了《x物业管理层2007年物业管理费收取考核方案》,根据x物业物管费收取的特点,对管理处2007年管理层物业管理费的收取考核,采用记分制进行,考核主要对象是管理层人员。
3)根据不同情况采用灵活催收方式进行,如尽我所能为业主处理一些我们份内甚至份外举手之劳的事,以赢得业主的认可和满意为催费打下良好基础;在业主退装修保证金时,建议业主直接转为物业管理费;外地业主先电话联系,说服业主采用银行汇款形式支付;三次电话催收后,就下发书面催款通知;暂时放弃个别难点,前期把催收重点放在大户型和一个人多套房子的方面等等。
事实证明该操作模式取得了一定成效,到十月底,管理处收回去年欠费的70%,今年的收取率也接近80%,较去年同期67%的收取率上升了13%,已快完成今年全年的收取目标。
3、小区设施、设备的完善和健全以及房层质量整改做了大量工作
x物业小区,虽然施工质量方面已算不错的楼盘,但仍然存在一些设计缺陷和施工质量问题,今年我们想尽一切办法把去年遗留的大量的业主房屋质量问题处理、消化,现在问题少多了,怨言和吵架少多了。
在我们不懈的努力下,x物业的三号门得到了改造,改变了该门不适用的现象;小区原设计中没有景观鱼的水景区内,成群结队的小鱼在池中畅游,成为x物业一道亮丽的风景线;小区业主们散步踏过的地板、累时休息的椅子得到及时的维护,焕然一新;小区的植物也越来了葱翠、茂密,小区内环境整洁,今年初在昆明市政府为创“园林城市”举办的“评选园林小区和园林单位活动”中荣获“园林小区”殊荣;
4、快乐工作、快乐生活
在这一年中,我们也遇到许多困难,主要体现在以下两方面:
一是行业滞后和业主物管意识薄弱
云南的物业管理理念较成都滞后少说五年,比其它发达城市差距更大,相关地方法律法规不健全、滞后,可操作性差,业主的相关意识也比较薄弱,甚至与法律法规偏差很大,有一定比例业主认为:“我自己的房子,我想怎样装修就怎样装修,物管公司无权干涉”; “我交了物管费,你们就得负责我家里家外的全部维修、安全”等等。这给我们的管理工作带来很大难度。
针对如此现状,我们一方面用我们的服务和管理让业主看到我们公司与其它公司的不同之处,即我们的理念新、运作规范、专业化程度高;一方面加强与业主沟通,引导业主接受一些新的、正确的观念,最大程度取得业主的理解和支持。
二是与开发商合作中也存在一些困难
在与x物业开发建设单位的合作中,在公对公的工作衔接上,虽然有一些困难,但总的来说,对我们的支持、配合还是可以的。最难的官房集团100多户首脑人物及各种关系的x物业业主,在自家房屋装修时,为了私利,装修违规现象非常严重,因官房集团领导直接把压力给到分公司领导处,管理处无法制止,造成了x物业违规装修愈演愈烈,这种现象使我们在其它业主面前理不直、气不壮,致使小区违规、不违规业主对我们的装修管理都不满意,我们处于左右不是的被动局面。
三是x物业原设计中一些不足之处也给我们的工作带来难度,如小区没有绿化浇灌点,造成小区浇灌时皮管到处拉,影响小区景观和行人安全,同时能耗非常之大;如没有设计修建非机动车保管站,导致业主和管理处为非机动车的安全花费过多精力和时间,仍然不能非常有效地解决,为此产生一些矛盾,我们承受了很大的压力。
虽然困难重重,大家工作很辛苦,工作中我们是快乐的,因为我们有一支团结的团队,大家如同兄弟姐妹,遇到困难和挫折,互相安慰和鼓励。大家平时都叫我“郑姐”,我愿意用真心对他们每一位,我会在平时工作、生活的点点滴滴中,和他们每位交流、沟通,分享大家的苦与乐,我希望他们从内心把我当成一个大姐,希望我们每个人愿意在这个团队中快乐工作、快乐生活,并有所进步和收获。
三、2008年工作展望
1、圆满完成年底的创优工作
去年底因为一些特殊原因,总公司领导决定x物业放弃申报“昆明市物业管理优秀小区”,把该项工作安排在了今年底,我们的同仁xx管理处通过努力已于去年底和今年十月通过了“市优”和“省优”的考评,给了我们一定压力的同时,也给了我们极大的信心,我相信在总公司、各职能部门以及分公司的帮助、指导下,我们会向xx管理处学习,脚踏实地、齐心协力地做好每一项准备工作,顺利通过专家组考评。
2、调整管理思路、注重细化服务(主要是四个方面)
1)x物业明年预计入住率将上升到70%以上,我们管理服务的模式,必须从装修期的管理转化为入住成熟期的服务,就象新《物业管理条例》中将‘物业管理’的概念更改为‘物业服务’一样,我们要变管理为服务,随着入住业主的增多,业主要求的服务也在发生着变化,管理处除调整管理模式,加强微笑服务、人性化服务意识和服务技能的培训外,还需要开始完善一些细化服务项目,如组织有意义的社区活动、增设业主邮报箱、订奶订报服务等等。
2)调整装修管理思路,加强管理,同时维护我公司利益,依据国家法律法规对物管企业的权力和责任的界定,对违规装修,管理处认真依法行使告知权、说服权、取证权和报告权,尽力引导业主将违规装修对x物业的影响降到最低。
3)还有一方面就是,开发商承诺两年的维养期到今年底就到期了,管理处工程部将面临一种新的维修模式,更多的维修、养护得靠我们自己进行了(www.aishibei.com),管理处下一步将做好维保期结束后的各项设施设备的移交工作,确保设施设备正常运行外,还要加强工程部员工各项专业技能的培训学习,确保小区今后维保的及时性。
总之,x物业管理处将向公司各管理处学习一些做得比较好经验和方式方法,同时积极吸取业主提出的好的建议和意见,改进服务中不足的地方,克服困难,在鄢总和分公司的带领下,努力把以后的工作做得更好,做业主真正的“贴心管家”,在昆明以至更广的区域树立起xx物业的品牌,为分公司下一步的发展打下良好的基础。
成都xx物业管理有限公司昆明分公司
x物业管理
篇3:物业管理处年度工作汇报及展望
云康园物业管理处年度工作汇报及展望
一、基本情况：
云康园总户数为655户，2006 年12月28日开始接房，截止到2007年10底接房632户，占总户数655户的96.5%;入场装修536户，占总户数81.8%;入住348户，占总户数54%;物业管理费，2007年管理处全年应收额是210万，目标收取率85%，即180万左右，现已收取164万左右;2006欠费56万元，现已收取近40万左右。
二、管理情况：
1、在培训、学习和工作中完善管理服务，提高员工服务意识和服务能力
管理处员工从事过管物行业的不多，包括我本人，都是第一次进入这个行业，所以我们积极响应总公司2007年"学习年"的号召，边工作、边学习。经过不断的培训和各位领导的言传身教，员工服务意识有很大改观，服务技能有所提高。通过大家的努力，我们的管理服务工作赢得了多数业主良好的口碑以及同行的赞誉，今年年中和年底管理处和开发建设单位物业管理部对小区分别进行的两次顾客意见调查，调查结果，云康园物业管理服务综合满意率均较上期有所上升，我们感到非常的欣慰。
有所付出就有所回报，我们员工手中时时会有热心业主刻意从老家带来的一袋茶叶、一包叫不上名的家乡糕点或是水果，让你无法拒绝业主们这份情……七月中旬上午小区客服中心发生的一件事,至今我还历历在目,早上9点左右，12-1幢103室业主杨女士夫妇来到云康园小区一号大门口将一张大红纸写的感谢信张贴在大门旁，一同送来两箱水果，并强烈要求一定要当面向管理处救助其老人的员工表示感谢。原来是杨女士家已经90多岁的长辈, 昨天没让保姆陪同独自出门散步,不小心摔倒，导致大腿骨折，管理处当班员工一班护卫班长杨联强等及时发现，自发救助并通知家属，老人被家人送到医院得到及时治疗。当杨女士主动和杨联强双手紧握，向其表示感激之情，并充分肯定和表扬了我公司的服务意识和管理理念时，业主一次次热泪盈眶，场面非常感人，客服中心在场员工和其它业主都被此浓浓的感人气氛所感染。此时此刻我开始感受到了鄢总曾多少次说过的物业管理的最高境界，体会到我们的辛勤付出是值得的，正如今天晚上文娱汇演中，分公司有一个合唱节目《XX之歌》所表达的"经过多少辛勤付出换来是笑容"，业主笑了，我们也笑了……
2、分片管理初显成效
为使我们的物管员和业主之间尽快熟悉，沟通便捷、服务及时，方便业主生活，以此建立良好的关系，共建优美、和谐小区，云康园拟推行一种"小管家"式服务模式，即将小区划片区服务，由管理处一至两名管理层人员全权负责该片区的服务和管理工作。这种管理模式是从去年底开始推行，感觉有一定成效，管理人员已经有"我管辖片区"的这种意识。
分片管理的成效，在2007年主要还反映在物业管理服务费的收取考核上，我始终认为物业管理服务费是一个物管企业，特别是象云康园这样纯住宅小区的物管企业立足和生存的根本，没有了它，什么都谈不上。所以管理处除安全工作外，将物管费的收缴当最重要的工作来抓。主要措施是：
1)从年初就开始抓，在分公司财务的帮助和指导下，做好物业管理费收取的全年计划，每月初对上月催缴情况和下月催收计划在工作例会上作通报，让每个管理人员心中有数，每月严格按计划催收，不把收费压力积累到年底。同时向业主宣传"先交费后享受"的理念，减少业主虽然在交费却永远处于欠费状态的现象。
2)管理处结合小区《划片管理方案》，拟定了《云康园管理层2007年物业管理费收取考核方案》，根据云康园物管费收取的特点，对管理处2007年管理层物业管理费的收取考核，采用记分制进行，考核主要对象是管理层人员。
3)根据不同情况采用灵活催收方式进行，如尽我所能为业主处理一些我们份内甚至份外举手之劳的事，以赢得业主的认可和满意为催费打下良好基础;在业主退装修保证金时，建议业主直接转为物业管理费;外地业主先电话联系，说服业主采用银行汇款形式支付;三次电话催收后，就下发书面催款通知;暂时放弃个别难点，前期把催收重点放在大户型和一个人多套房子的方面等等。
事实证明该操作模式取得了一定成效，到十月底，管理处收回去年欠费的70%，今年的收取率也接近80%，较去年同期67%的收取率上升了13%，已快完成今年全年的收取目标。
3、小区设施、设备的完善和健全以及房层质量整改做了大量工作
云康园小区，虽然施工质量方面已算不错的楼盘，但仍然存在一些设计缺陷和施工质量问题，今年我们想尽一切办法把去年遗留的大量的业主房屋质量问题处理、消化，现在问题少多了，怨言和吵架少多了。
在我们不懈的努力下，云康园的三号门得到了改造，改变了该门不适用的现象;小区原设计中没有景观鱼的水景区内，成群结队的小鱼在池中畅游，成为云康园一道亮丽的风景线;小区业主们散步踏过的地板、累时休息的椅子得到及时的维护，焕然一新;小区的植物也越来了葱翠、茂密，小区内环境整洁，今年初在昆明市政府为创"园林城市"举办的"评选园林小区和园林单位活动"中荣获"园林小区"殊荣;
4、快乐工作、快乐生活
在这一年中，我们也遇到许多困难，主要体现在以下两方面：
一是行业滞后和业主物管意识薄弱
云南的物业管理理念较成都滞后少说五年，比其它发达城市差距更大，相关地方法律法规不健全、滞后，可操作性差，业主的相关意识也比较薄弱，甚至与法律法规偏差很大，有一定比例业主认为："我自己的房子，我想怎样装修就怎样装修，物管公司无权干涉"; "我交了物管费，你们就得负责我家里家外的全部维修、安全"等等。这给我们的管理工作带来很大难度。
针对如此现状，我们一方面用我们的服务和管理让业主看到我们公司与其它公司的不同之处，即我们的理念新、运作规范、专业化程度高;一方面加强与业主沟通，引导业主接受一些新的、正确的观念，最大程度取得业主的理解和支持。
二是与开发商合作中也存在一些困难
在与云康园开发建设单位的合作中，在公对公的工作衔接上，虽然有一些困难，但总的来说，对我们的支持、配合还是可以的。最难的官房集团100多户首脑人物及各种关系的云康园业主，在自家房屋装修时，为了私利，装修违规现象非常严重，因官房集团领导直接把压力给到分公司领导处，管理处无法制止，造成了云康园违规装修愈演愈烈，这种现象使我们在其它业主面前理不直、气不壮，致使小区违规、不违规业主对我们的装修管理都不满意，我们处于左右不是的被动局面。
三是云康园原设计中一些不足之处也给我们的工作带来难度，如小区没有绿化浇灌点，造成小区浇灌时皮管到处拉，影响小区景观和行人安全，同时能耗非常之大;如没有设计修建非机动车保管站，导致业主和管理处为非机动车的安全花费过多精力和时间，仍然不能非常有效地解决，为此产生一些矛盾，我们承受了很大的压力。
虽然困难重重，大家工作很辛苦，工作中我们是快乐的，因为我们有一支团结的团队，大家如同兄弟姐妹，遇到困难和挫折，互相安慰和鼓励。大家平时都叫我"郑姐"，我愿意用真心对他们每一位，我会在平时工作、生活的点点滴滴中，和他们每位交流、沟通，分享大家的苦与乐，我希望他们从内心把我当成一个大姐，希望我们每个人愿意在这个团队中快乐工作、快乐生活，并有所进步和收获。
三、2008年工作展望
1、圆满完成年底的创优工作
去年底因为一些特殊原因，总公司领导决定云康园放弃申报"昆明市物业管理优秀小区"，把该项工作安排在了今年底，我们的同仁金色年华管理处通过努力已于去年底和今年十月通过了"市优"和"省优"的考评，给了我们一定压力的同时，也给了我们极大的信心，我相信在总公司、各职能部门以及分公司的帮助、指导下，我们会向金色年华管理处学习，脚踏实地、齐心协力地做好每一项准备工作，顺利通过专家组考评。
2、调整管理思路、注重细化服务(主要是四个方面)
1)云康园明年预计入住率将上升到70%以上，我们管理服务的模式，必须从装修期的管理转化为入住成熟期的服务，就象新《物业管理条例》中将'物业管理'的概念更改为'物业服务'一样，我们要变管理为服务，随着入住业主的增多，业主要求的服务也在发生着变化，管理处除调整管理模式，加强微笑服务、人性化服务意识和服务技能的培训外，还需要开始完善一些细化服务项目，如组织有意义的社区活动、增设业主邮报箱、订奶订报服务等等。
2)调整装修管理思路，加强管理，同时维护我公司利益，依据国家法律法规对物管企业的权力和责任的界定，对违规装修，管理处认真依法行使告知权、说服权、取证权和报告权，尽力引导业主将违规装修对云康园的影响降到最低。
3)还有一方面就是，开发商承诺两年的维养期到今年底就到期了，管理处工程部将面临一种新的维修模式，更多的维修、养护得靠我们自己进行了，管理处下一步将做好维保期结束后的各项设施设备的移交工作，确保设施设备正常运行外，还要加强工程部员工各项专业技能的培训学习，确保小区今后维保的及时性。
总之，云康园管理处将向公司各管理处学习一些做得比较好经验和方式方法，同时积极吸取业主提出的好的建议和意见，改进服务中不足的地方，克服困难，在鄢总和分公司的带领下，努力把以后的工作做得更好，做业主真正的"贴心管家"，在昆明以至更广的区域树立起XX物业的品牌，为分公司下一步的发展打下良好的基础。
成都XX物业管理有限公司昆明分公司
云康园管理处：XX