收楼遗留问题处理程序的报告
收 文:物业总部
发 文:xx豪廷管理处
抄 送:
主 题:关于建立xx豪廷收楼遗留问题处理程序的报告
文 号:JYHT-GSXW-0806042
报 告
根据公司其它部门的反馈及管理处日常客户服务记录反映,近期新收楼的很多业主均对遗留问题的处理质量与进度表达了强烈的不满,部分业主表示其收楼时提出的工程遗留问题长时间得不到解决或多次返修仍得不到彻底解决,有的拖延时间长达一两个月;再加之收楼时各项配套工程不完善,如:园林配套工程未完工、电梯故障频繁、水电不能及时开通、1/2/3幢已装修完工入住的业主无法开通天然气、电视、电话等问题,由此引至业主极大的愤慨与不满,对公司的品牌形象是极大的损害,同时也不利于物业管理服务的有效开展。
目前xx豪廷收楼遗留问题的处理,基本上是由管家直接电话通知各施工单位到管理处前台取单,施工单位自行根据处理单记录进行返修,此处理程序存在以下问题:
一.管理处不直接对口管理施工单位,对施工单位的内部管理及工作安排不清楚,部分施工单位在接到取单电话通知后存在不及时到管理处取单的情况;
二.业主收楼存在的遗留问题均会同时涉及多个施工单位,管理处难以界清各施工单位的责任,施工单位间难以形成统一的意见与解决方案,因而延误了遗留问题的处理进度;
三.对于较复杂的工程质量遗留问题,由于专业技术的问题,管理处并不能确定施工单位的维修程序与维修方式方法等是否恰当,因而可能会导致达不到应有的维修质量,同一问题一而再再而三得不到彻底的解决。
因应上述情况,为更好地解决工程遗留问题的跟进速度与跟进质量,避免业主的投诉与不满,积极维护公司的品牌形象,关于工程遗留问题处理的程序管理处建议如下:
一.请公司就工程遗留问题处理方面指定工程部专人负责,关于工程遗留问题的取单、派单安排维修、维修责任的界定、维修方式与维修质量的现场监理均由此专人负责跟进与协调;
二.管理处接收到的工程质量问题只需与工程部遗留问题专责人联系即可,"专责人"定期或接到管理处通知后到管理处签确《遗留问题处理单》,并根据遗留问题的性质与分类确定要求施工单位的完工时间,"专责人"再根据《遗留问题处理单》进行现场维修监理工作,工程部"专责人"在完工验收后通知管理处管家验收,确认合格后第一时间回复相关业主。
就上述事宜特此报告,请公司批示。
xx豪廷管理处
篇2:收楼遗留问题处理工作程序报告
收楼遗留问题处理程序的报告
收 文:物业总部
发 文:xx豪廷管理处
抄 送:
主 题:关于建立xx豪廷收楼遗留问题处理程序的报告
文 号:JYHT-GSXW-0806042
报 告
根据公司其它部门的反馈及管理处日常客户服务记录反映,近期新收楼的很多业主均对遗留问题的处理质量与进度表达了强烈的不满,部分业主表示其收楼时提出的工程遗留问题长时间得不到解决或多次返修仍得不到彻底解决,有的拖延时间长达一两个月;再加之收楼时各项配套工程不完善,如:园林配套工程未完工、电梯故障频繁、水电不能及时开通、1/2/3幢已装修完工入住的业主无法开通天然气、电视、电话等问题,由此引至业主极大的愤慨与不满,对公司的品牌形象是极大的损害,同时也不利于物业管理服务的有效开展。
目前xx豪廷收楼遗留问题的处理,基本上是由管家直接电话通知各施工单位到管理处前台取单,施工单位自行根据处理单记录进行返修,此处理程序存在以下问题:
一.管理处不直接对口管理施工单位,对施工单位的内部管理及工作安排不清楚,部分施工单位在接到取单电话通知后存在不及时到管理处取单的情况;
二.业主收楼存在的遗留问题均会同时涉及多个施工单位,管理处难以界清各施工单位的责任,施工单位间难以形成统一的意见与解决方案,因而延误了遗留问题的处理进度;
三.对于较复杂的工程质量遗留问题,由于专业技术的问题,管理处并不能确定施工单位的维修程序与维修方式方法等是否恰当,因而可能会导致达不到应有的维修质量,同一问题一而再再而三得不到彻底的解决。
因应上述情况,为更好地解决工程遗留问题的跟进速度与跟进质量,避免业主的投诉与不满,积极维护公司的品牌形象,关于工程遗留问题处理的程序管理处建议如下:
一.请公司就工程遗留问题处理方面指定工程部专人负责,关于工程遗留问题的取单、派单安排维修、维修责任的界定、维修方式与维修质量的现场监理均由此专人负责跟进与协调;
二.管理处接收到的工程质量问题只需与工程部遗留问题专责人联系即可,"专责人"定期或接到管理处通知后到管理处签确《遗留问题处理单》,并根据遗留问题的性质与分类确定要求施工单位的完工时间,"专责人"再根据《遗留问题处理单》进行现场维修监理工作,工程部"专责人"在完工验收后通知管理处管家验收,确认合格后第一时间回复相关业主。
就上述事宜特此报告,请公司批示。
xx豪廷管理处
篇3:写字楼项目工程遗留问题报告
写字楼项目工程遗留问题的报告
z广场项目原为z集团z大厦及z学校，后由湖北z投资集团于20**年4月收购并改名为z广场，组建了zz广场有限公司，于20**年5月开始筹备将其改造为商务写字楼。
当时负责该项目管理的是工程总监z，由其负责的项目部于20**年5月开始进行报建立项、图纸设计、招投标等工作。项目部将z广场工程分成主楼精装修、玻璃幕墙、外墙涂料、裙楼锚杆桩、餐厅改造、公寓楼改造与装修、配套工程、网球场、电力工程、空调末瑞工程等分项，承包给z等三十余个施工方，并均与其签定工程施工合同。大面积工程的正式开工日为7月中旬，其中屡次修改设计，去除了商业街等项目。9月28日前，除大楼内部精装修外所有项目均全部完工，并于当日完成交接，29日正式开业投入营运。10月28日左右，主楼内装修也全部完工。
工程完工后，当时的z房地产公司z总负责进行竣工验收，对工程中遗留的近千项问题逐一落实整改，在此基础上与项目部z总一起完成了项目的决算及部分支付，此项工作一直至20**年12月上旬才完成，项目部才全部撤走。在工程竣工验收中，主要发现和整改了以下问题：
公寓楼：因赶工期抹层未干进行了第二道涂刷工序等原因，造成的大面积墙体起壳，进行了全面的返修;因浴房挡水石条密封胶施工质量问题造成的漏水，进行了全面的重新施胶并闭水试验;因原z学校老墙体渗水造成大面积内墙起壳发霉，做为增补工程重新进行了外墙贴面砖缝全面防水处理;对塑钢门窗进行了正型加固;对花坛檐口漏水引起的8301、8401、8501房间渗水等问题进行了翻修…
主楼：主楼生活给水系统无调压装置引起低层楼层供水压力过大管道屡屡爆裂，进行了减压装置的增加安装;地下层防渗墙严重渗水问题进行了修补;顶层大面积屋面漏水问题进行了维修;大量建筑垃圾的清理;应急灯等配套设施的补充;所有玻门锁的加装;各楼梯扶手的加固返工; 所有管道井木龙骨均未涂刷防火涂料的严重安全隐患要求进行了全面的整改;因赶工期抹层未干进行了第二道涂刷工序等原因，造成的大面积墙体起壳，进行了全面的返修;电气管道井按照消防要求进行了防火分隔;1F、16F、18F等处的卫生间施工质量问题造成的排水漏水等进行了全面的整改…
其他：对餐厅厨房的地面进行了返工;对餐厅装修中的质量问题进行了加固和返工;对油库的消防问题进行了整改;对部分裸地进行了绿化;http://www.aishibei.com/对亮化工程中线路发热、开关跳闸等问题进行了整改;对变电站双电源切换中的严重安全隐患进行了处缺;对中央空调末端施工中的质量问题进行了全面的返工和整改…
这些工作较好的缓解了工程施工中的一些质量问题造成的物业无法投入正常使用的状况，尤其是对一些严重的问题如大面积漏水、墙体起壳、电力安全、消防隐患、给排水隐患、设施外观质量等进行了整改，使z广场真正能够正式启用。
随后，由z公司接手z公司对z广场的产权，并由z公司和部分重要工程、原施工合同中有维保条款约定的施工方签定了工程质量保修协议。此后，z广场移交z物业公司进行物业管理;在z总的领导下，z公司及z物业先后对z广场进行了物业用房的调整，遗留问题联系保修方整改等。解决了当时玻璃幕墙渗水、装修开裂等问题。其中公寓装修进行了三次大的整改，直至全部更换天花板，在此期间为维护z广场的物业品质做了大量的坚苦卓绝的工作，至2003年12中旬，所有工程质量维保全部到期。
由z总主持，z物业配合，再次对所有物业项目进行了再一次整改，扣除部分违约金后，陆续付给原施工维保单位余留质保金，到目前为止，除z公司仍未完全付清余款外，z广场其它施工款均已结算完毕。
但是，由于原z大厦为非法建设项目，没有正规的报建手续，主体工程建成后又一直闲置多年，为一烂尾楼项目。原z接手该项目时，也未进行任何设计图纸及资料的移交，后由建筑设计院根据存档资料进行了重新设计，其中对大厦裙房进行了外延及局部改造，公寓楼更是整体由原教室改为客房。加上施工工期紧迫，仅有短短的二个多月要完成这样大量的工程量，当时施工现场高锋时，有近三十家承包单位的四十五个施工队同时施工，造成成品保护及交叉工程的配合困难，形成诸多问题，尽管项目部做了大量的工作，但对一些因工期进度违背正常施工规律的情况也无法一一纠正。
该项目从立项之初一直是"特事特办"，政府给予了大量的支持，但也未能承担监管责任，最后竣工验收没有按规定报建管站或其它政府部门，而是由集团安排z总主持进行了业主验收，长达近两个月的验收期内共查改问题近千余项。
尽管如此，到目前为止，z广场设施方面仍存在有大量的突出问题，其中以下问题特别严重：
1、z广场大厦排水与地下管网系统至今无任何图纸，或有图纸的与实物不符，对物业维修造成了影响。
2、z广场所有建筑均存在消防设施不全、消防隐患严重的问题，无法通过地方消防管理部门的验收，这些包括z原有的设计不当如大厦B座的无消防通道等、也包括装修中设施配置不齐等。
3、大厦建筑质量问题严重，在精装修前虽然已经对原z遗留问题进行了部分整改，包括对立柱倾斜进行了加固、地面落差进行了找平等等，但由于原工程质量问题是整体性的，加上z接收到装修开业工期实在太过紧张，施工中问题难免。目前，大厦各处均有墙体裂缝等情况。
4、主楼墙体砌块为煤渣砖，外立面抹层处理质量也不好，造成目前普遍的墙体裂缝、雨后渗水，极大地影响了物业的正常使用。
5、各处顶层屋面防水层在竣工一年半后均出现开裂渗水现象。
6、公寓楼墙体普遍出现裂缝。
7、z广场内道路地面多处积水。
8、公寓楼仅设计有单水源供水系统，一旦停水即造成停业。
9、z广场绿化施工时由于原栽种植物地下建筑垃圾未清理完全等原因，造成目前绿化质量不高，植物长势不好等问题。
10、规划设计存在一定的问题，容积率过低，配套设施不完善。
以上为z广场遗留问题的由来及经过。这些遗留的工程问题严重的影响了z广场的正常使用功能，影响了物业管理工作的进行。