专业理念引领商业地产开发
近几年来,国内商业地产发展迅速。最新统计数据显示,20**年全国商业地产峻工面积超过2000万平方米。可见,随着经济的高速发展,商业地产的成长空间也将越来越大。然而,由于国内发展商仍普遍缺乏有效的经验,对商业地产规划和建设的专业化水平偏低,操作思路、操作程序、招商渠道等不够完善,直接导致了市场需求难以得到满足。
这就要求发展商具有理性、专业的开发思路,正确把握和做出决策,对于商业设施的开发及规划要对路,才能避免走入商业地产开发的误区。
一.住宅开发思路不适于商业地产
商业地产和住宅项目存在很大区别。首先从营销角度做一形象的比喻,如果住宅项目是直销,那么商业产品就是传销。由于住宅开发商直接面对最终消费者,因此发展商可以自己分析市场,根据对市场需求的研究做出产品定位,决定户型比例以及住宅产品类型等,然后直接进行销售。
但大型的综合商业项目则完全不同,其销售对象不是直接的购物消费者(或许有些散户,可将其视为直销),而是商家,特别是主力店。因此发展商首先要找到主力店,按照其需求进行规划设计。而大部分国际主力店采取租赁方式,以北京五合在全国包括北京在内所做的几个大型综合商业项目为例,里面包含综合食品、日用超市、家居建材超市、家电超市等。这些大型商家都有自己一系列严格的自成体系的要求,如卖场面积、停车位面积、货架的陈列、建筑的开间柱网、层高要求以及自动滚梯的位置、数量等。如果开发商自己做设计,很难满足商家的要求,于是设计做得越深入,后期招商的困难也就越大。
其次在开发模式上,住宅项目可滚动开发,资金压力较轻,可以利用一个项目前期的收益进行后期开发。而商业地产事实上是一种金融产品,一个大型商业项目需要一次投资建成,才能形成商业气氛。而对于部分主力店,发展商不得不采取前几年租期内低租金,甚至部分免租金形式吸引主力店入住。这种开发模式就要求发展商具有极其雄厚的资金储备,以回避可能遇到的风险。
此外,相比住宅产品开发,在商业设施的规划设计中,专业化公司的作用不容忽视。在此,专业化公司一方面指专业化的顾问机构。他们对大型综合商业中心的地产进行评估、资源整合、主力店招商并介入最后的管理实施,这些对于商业地产的成功开发至关重要。遗憾的是,国内很多发展商对此仍不够重视。
另一方面,选择具有丰富的商业地产经验的建筑师是商业设施开发的重要一环。建筑师都可以做住宅设计,但不是所有设计院都能做综合商业设施设计。成功的商业建筑设计师一则要熟悉商业建筑自身的特殊性,同时也要明确在商业建筑设计中,设计师个人的喜好与倾向应服从商业设施开发及运营规律的特殊需求,而不是孤立地强调建筑设计自身的表现力。目前,国内成功开发的综合商业项目数量仍然有限,借鉴国外成功经验,选择既了解国外最新设计理念,又熟悉国内市场情况的设计师,有助于取得商业项目开发的成功。
二.商业设施的选址离不开宏观城市系统的支持
商业设施的选址要符合城市发展规划的要求,不仅要考虑在规划地块内建立足够数量的停车位,特别重要的是城市交通系统的支撑。同时根据商业设施的定位,应有城市级或区域级市政设施作为支撑。例如在北京、上海等地建设一个市级商业中心,如果没有与之相配套的城市道路交通体系,一旦投入运营,将会为周边城市交通带来很大压力,同时,市政配套系统难以提供足够消费群体的支持,必然会影响到自身的经营发展。因此,商业设施的开发需考虑周边顾客群体支撑体系,包括周边人口规模、收入消费水平、消费习惯、职业与知识结构等。服务半径、新的交通体系、轨道交通与高速公路的衔接等都是影响商业设施的重要因素。
据有关部门不完全统计,目前国内约有200余个大型Shopping Mall 项目正欲上马,除北京、上海、广州等大型城市,中小城市也纷纷向大Mall冲击。可以说,Shopping Mall在国内的开发普遍处于一个探索阶段,并不适于所有的城市,特别是在大型Shopping Mall的选址上,开发商应特别重视城市发展规划和城市交通体系规划对其产生的巨大影响。
三.基于区域需求,合理确定商业地产规模
目前,国内众多商业地产项目中,宁波“天一广场”可以说是一个较成功的开发实例,建成后有许多城市想学习借鉴。但有的城市提出,我们的城市比宁波大三倍,城市新区里规划建设的商业中心建筑面积和中心广场尺度也应至少扩大三倍,完全没有考虑该城市已有大规模商业设施的存在,这种观点是完全错误的。商业地产的规模与规划是由城市区域性需求所决定的,而不是由城市人口规模或城市规模来确定。脱离市场的盲目攀比只能使项目面临越来越多的运营困难。
事实上,合理的规模是Shopping Mall正常、顺利运作的重要保证。其投资规模并非越大越好,相反,当规模达到某一临界点之后,其收益能力反而会降低,使开发项目陷于竞争劣势。
同时,对于Shopping Mall这类大型商业设施融资的困难,开发商也应有充分的认识。因为这类项目投资太大,投资回报周期长,一般在8~10年以上,加上银行对这种新的业态不熟悉,通常对这一类型项目的贷款极为谨慎。北京早期几个着名的Shopping Mall搁浅,最主要的原因正是开发资金不足。
四.尊重设计规律,成比例放大商业街空间尺度
对于不同的建筑群体、商业空间,人们会产生不同的感受。目前中国处于一种经济迅猛增长的时代,许多事物往往一味强调气派,建筑设计也是如此。但是,一栋4万平方米的商业建筑,前面或许可以有1万平方米的广场,但一个40万平方米的商业建筑群就不能设计10万平方米的中心广场。10万平方米的广场尺度已超过了商业建筑所需要的舒适的室外空间界限,不利于商业气氛的形成和消费者的购物活动。这种现象令人颇感荒唐可笑,现实中似乎难以发生。但事实上在某些大型商业项目中,业主或城市主管部门往往要求规划建设一个数万平方米的大型广场。在这种情况下,以北京五合为例,设计师通常采取化整为零的方式,规划设计一系列尺度较小的广场群。既保证足够的城市开敞空间比例,又形成丰富多彩、宜人的街道广场空间,规划出充分的商业沿街店面,达到较好的效果。
此外,商业地产的规模和尺度相配合也表现在功能的组合搭配上。如果一个4万平方米的商业中心内部可容纳2家各1.5万平方米的大型商业店铺,形成一种较为适宜的比例关系;而一个40万平方米的商业中心区就不可能形成有2家各15万平方米的大型商业店铺面积,40万平方米商业设施的招商工作是至关重要的,其配置与组合需要极其多样化。
五.商业地产开发以尊重城市形象为前提
商业项目多地处城市繁华地段,对城市形象、街道风貌有着重要影响。因此在争取商业地产开发利润的同时,应充分重视商业建筑对城市形象和街道空间的贡献,不应过度追求商业利益而破坏城市形象。这是开发商应承担的社会责任,同时也是商业地产长期升值、获得回报的保障。欧洲国家在这方面有许多成功实例,笔者在德国所负责的几个大型商业项目建设过程中,在保证商业设施经营使用的前提下,建筑设计各方面也都非常重视项目对城市广场、街道空间、城市景观的贡献。
曾有一段时间,商业地产被政府部门作为形象工程、政绩工程。如北京王府井商业街的改建,过分追求首都气派和大都市尺度,商场建筑雄伟堂皇,牺牲了商业街的使用功能和文化传统。导致改建后王府井商业街缺乏舒适的尺度空间,来访的顾客多为外地客人,到王府井更多是慕名而来,以旅游观光为目的,并非商业购物休闲,这种作法已受到诸多批评。
六.传统建筑遗产是商业地产宝贵的文化资源
不同城市的历史文化形成了各具特色的传统商业街区,这种传统建筑遗产有很高的商业价值。在资源稀缺的情况下,开发商有时需要花大气力营造某种资源,如珠江地产所开发的一些商业项目。而在这方面,上海新天地是非常成功的作品之一。项目成功利用石库门地区及殖民时代保存下来的建筑遗产,充分发挥历史传统文化遗产的价值,重新组织传统空间以及建筑片段,形成了丰富多彩、舒适宜人,且满足现代人生活需要的商业空间。
而北京王府井商业街的重建则完全没有考虑王府井原有的诸多百年老店、名店品牌特色,忽视了原来王府井商业街独具风采的建筑空间与形式,包括原有的古树木也没有得到保留,使闻名天下的王府井商业街在改造以后最终成为一个可以放在中国任何一座城市、缺乏特色的商业街,非常令人遗憾。当然,传统商业街区的更新,通常比推倒重建要复杂得多,需要开发商及设计师加倍悉心善待原有的城市肌理与空间,其开发与设计的工作量也成倍增长。但如果设计成功,则不仅带来丰厚的经济回报,同时也是对城市历史文化的重要贡献。
七.体验性消费推动商业地产开发
在计划经济时期,人们的商业行为简单而明确,以买卖交易为核心。商业形态越简单、低级,这种现象越明显。而现代的购物活动已发展成为人类主要的休闲活动之一。人们去逛街,购物不是唯一的目的,而是一种体验。逛街本身成为目的,而不是功利性地购买商品或了解商品价格信息等。
体验性消费成为现代商业地产开发的主要推动力之一,特色性、文化性、舒适性、互动性及业态的丰富性越来越重要。在此,体验性消费主要包含七项内容,即商业街风情;大型商业建筑空间与设施,如大型中庭、观光电梯、瀑布景观等;表演促销活动,如明星出场、花车游行、庙会、主题活动等;影视活动,如新式影院、媒体展示、IMAX电影、Livinglobe穹幕电影、立体电影;娱乐活动,如电玩游戏厅、旱冰场、虚拟世界、网吧、游艺厅;特色餐饮休闲,如异国情调的餐饮、酒吧、茶吧、观景、约会等;以及蹦极、汽车展销、摩天轮等其他活动。
这些新型需求的出现,以及随之产生的新型业态,在商业地产中所占的比例越来越大,这一现象应引起发展商重视,及时更新自己的知识结构,以掌握开发这类项目的主动权,引领潮流。
八.商业设施形态和模式趋于高度综合化
传统而简单的营销设施是商业设施的重要部分,如销售部分、仓储部分、管理部分等,但这种单一的商场建设无法满足现代生活的需求。展示、表演、活动、休闲、餐饮、娱乐等广义设施,越来越成为现代商业地产的重要部分。表现在建筑形态上,需要在规划设计中更多考虑室内外空间的整合,以及商业设施和休闲娱乐设施的整合。体验性空间、休闲共享空间越来越成为商业地产吸引客源的精彩亮点,在规划设计中应高度重视。
而在建筑设计手法上,商业设施已不再是传统的建筑立面设计,更多是综合考虑建筑立面、灯光照明、表演、广告、多媒体等现代化综合表现手段的应用。这方面成功的例子较多,如五合主持设计的北京王府井富阳广场,除采用动态广告和特殊灯光效果外,专门为表演促销等活动创造性地设计了新颖的可升降舞台,成为建筑立面的有机组成部分与重要表现元素。虽然实施有一定难度,但建成后效果将非常独特。此外在南京河西区商业中心设计中,五合同德国着名建筑多媒体专业工程公司合作,尝试采用国际上最先进的与建筑结合一体的发光二极管空间散点图像显示系统,可提供超大面积动态影像、演播功能,而不影响其后部建筑物的开窗、通风和采光功能,这一技术可创造全新的空间与视觉效果,有很大的市场应用价值。
无疑,商业地产是国内新一轮城市开发建设的高潮与机会。但是与此同时,发展商也应对其中的风险和陷阱有充分的认识。这些风险主要来源于发展商缺乏经验,中国缺少专业人才和专业化顾问公司。更重要的是,商业地产虽然是传统行业,但是在新的时期,市场需求的变化必将导致结构的变化。这不仅需要发展商具有高度的商业敏感性,重视专业技能和科学资讯的学习,同时也需谨慎对待投资招商工作的进行。
篇2:二三级城市商业地产开发模式与机会
二、三级城市商业地产开发的模式与机会
一股商业地产开发热席卷中国各个城市，二、三级城市的商业开发更是遍地开花。这两类城市商业地产的开发与中心城市有着明显的区别。
城市人口变化带来的商业格局变化
(一)目前城市商业地产开发呈现四级梯队层次：
第一个层次：“超级城市”，人口在1500万左右，如北京、上海、广州、重庆。
第二个层次：“一级城市或中心城市”，市区人口在500万—1000万左右。主要是各地方省会级城市及省级单列市。
第三个层次：二级城市，市区人口在100万—500万之间，主要是地级城市。
第四个层次：三级城市，市区人口在50万—100万之间，主要是县级城市或大型镇级城市。
由于超级城市与一级城市论述得比较多了，本文主要探讨二、三级城市开发。
(二)城市人口聚集形式：
1、人口流动形式
第一级流动形式：农村人口城镇化
乡村多余人口流向：→ 乡镇 → 县镇
这一流动，使县城人口迅速增加，而要想在县城生活下去，必须拥有工作与生活舞台，县城工厂少，人们只能从事一些“商业服务性”工作，从而迅速形成新的县城商业中心与新的商业街区。
在这种情况下，只有拥有自己的商业店铺，才能养活全家，并使下一代能有更好的生活机会与发展机会。
第二级流动形式：地区性城市中心化
县城(“有钱人”)流向：地级城市(生活、居住、学习、工作)
这一流动，使地级城市人口迅速扩大，这是中国流动最快的人流导向，也是农村人口演化成城市人口的标志。据调查，中国10年内，地级人口将每年有8%-10%以上的增长速度。
人口重新聚集，必然会形成新的地区商业中心，形成新的商业需求，从而使地级商业布局重新洗牌。商业街、商业中心、购物广场、步行街、文化生活广场应运而生。
第三级流动形式：区域性城市中心化
地级城市人口流向：省会城市
这一流动，使原来的省会城市人口迅速攀升，形成新的区域中心，省会城市将从普通城市向国际化城市迈进。
这一渐变过程必然使省会级城市商业布局走向国际化，形成更加现代的国际型城市商业新格局，必然出现各类全新的商业业态。大量商业中心重新规划与建设。
第四级人口流动形式：全国、世界各地人口流向：超级都市
这一流动不仅是国内人口流动，国外也将有大量人口流向超级都市，使之成为国际化大型都市;从而使商业规划与布局面临全新的要求与挑战。
从这四个流向可以看出，每个流向都将形成不同的城市形态，从而创造出不同的消费需求，进而形成新的商业规划与布局。
二.二、三级城市商业的几个特点
二、三级城市商业发展具有以下几个特点：
1.商业中心比较集中，且只有一个商业中心(规模)。
一个二级城市一般只有一个商业中心，而且商业中心基本上包括了商业的各个业态，同时也是该城市人们购物的主要场所。
2.商业面积供求关系比较容易达到饱和(面积)。
由于城市小，且应有的可开发商业土地比较充裕，所以很容易商业开发与建设。商业面积供应往往容易过剩。
3.商业位置很敏感(位置)。
开发的商业项目对位置、商圈很敏感，往往离开商业中心几十米的距离，商业经营便面临挑战。经营状况比大城市更难，所以对商业位置的选择，决不能来自大城市的研究结果与理论。
4.租金收入与投资回报不相符(租金)。
正常的商业投资回报期是10年，即投资回报率是10%;而二、三级城市的商业投资回报期一般在15年甚至20年，是很长的回报期。作为开发者必须考虑清晰。
5.商铺投资人往往有着很好的投资判断(商圈)。
由于城市比较小，他们对于城市已经相当了解，对于一个商业项目的认识往往超过了大都市的商业投资人，小城市的商业布局毕竟比较简单，很容易做出判断，而大城市由于城市复杂，很难做出比较准确的判断。
6.商铺价格比较敏感，不会有超值的价值升值空间。(售价)
二、三级城市的人们对商铺的售价比较敏感，主要是可类比的项目与价格，影响人们的高期望值判断。
那么，在二、三级城市应如何进行商业开发呢?
1.充分进行市场调查，研究出该城市的未来发展空间。
对于城市的特点、城市的文化、消费习惯、消费结构，以及城市的未来规划与发展，进行充分有效的研究与调查，寻找该城市的商业发展空间、商业需求空间、商业业态布局，从而确定市场需求。
2.准确的市场定位
定位是项目发展的关键，定位应充分考虑该城市的未来，以发展与前瞻的眼光给予定位。定位主要有以下几方面考虑：
第一，总体定位。即项目是做什么的，是百货商场、购物广场、商业街，还是临街底商、特色商业、超市等。
第二，产品定位。即本项目是以租赁为主还是销售为主。相当关键的是，如果是以销售为主，必须要推出更加“好卖”的商铺，而且必须研究清楚哪类商铺“好卖”。一般而言，二、三级城市应重点推出一些临街的商铺，市场往往容易接受。而如何做好商业街，这就是前期概念设计的关键。
第三，面积定位。即商业总规模大小，商铺的面积大小。规模大了，面积租金会低，商铺总价会高，对于出售会有很大的困难。
第四，价格定位。即对商铺租金和商铺销售价格定位。由于商业的特点,每个位置的租金水平都会有所差异的，从而每个位置的售价也有不同。很多开发商由于对商业位置价值理解的深度不够，往往定价过于简单，从而不能充分地将每个位置的商业潜力最大化。
第五，投资人与租赁人定位。准确地判断出各种不同的投资人与租赁人，根据其特点确定整体营销方式、营销理念、推广渠道等。
3.符合市场的概念设计与规划
概念设计一定要从商业专业角度进行专业设计，充分考虑未来商业经营者使用的需要。二、三级城市不要有太前卫的设计。要与这个城市的文化与习惯相符合，过于概念化的设计，往往使项目不伦不类，比如“欧洲城”、“罗马街”等等。
4.直效营销与概念营销
二、三级城市的经营者对于本城市有着很深的了解。城市里发生一件事很容易被人传播与知道。营销的重点应放在“真诚的告知”与“未来的分析”上。
二、三级城市的城市扩展与城市发展充分显示了该城市新的商业形态的形成，准确地把握市场，是成功开发的关键。
篇3:商业地产开发前期调研
商业地产项目开发前期调研
地产项目在开发的前期应对地块的价值、投资开发环境、市场供需状况、市场竞争状况等各种市场变量进行分析和研究，以期对项目进行整体的可行性分析并对市场定位提供依据回避风险。商业房地产因为其客户需求的特殊性、利益协调的多样性和开发商赢利模式的不确定性，所以更需要在开发前期进行市场调查和研究。但是，从市场调查和研究本身并不能得出市场定位的结论，他们的作用仅限于验证或者为市场定位寻找依据。
从我们在客户的顾问的过程中总结包括经济环境的分析和研究、区域城市结构调查与发展规划、商业发展规划和政策研究、区域零售市场调查与分析、典型性调查与研究、未来商业地产的供应量分析、消费者消费行为的调查与研究、立地条件研究、商圈的确定和研究以下几方面内容，希望和大家一起探讨。
一、经济环境的分析和生活结构研究
开发任何一个项目都涉及到经济环境的分析和研究，尤其是商业房地产项目，由于其开发周期长、投资大，受经济发展和政策的影响大，其开发的最终目的是通过出租经营或者销售来实现开发利润，因此其风险很大。所以，在开发商业房地产项目时，对经济环境进行研究就显得十分重要。在调查和研究时应重点对以下指标进行调查和分析。
◆总人口及地区人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等
◆GDP发展状况及产业结构情况
◆全社会消费品零售总额
◆全市商业增加值
◆城乡居民的人均可支配收入
◆城乡居民储蓄存款余额
通过对统计局和城调队定期公布的数据进行连续3-5年的分析，基本可以反映出一个城市经济发展的总水平。有些资料通过统计年鉴和政府工作报告获得。
二、区域城市结构调查与城市发展规划调查
所在区域城市的结构对商业房地产的开发有重要的意义，在传统商业区不论是同业态的聚集经营还是不同业态的错位互补都可能存在市场商机;在城市中该区域的位置若在行政、经济、文化等人口活动密集的地方，则城市的机能易于发挥出来，由于人流集中自然能形成商业的经营氛围。以上只是其中的一方面，还包括：
◆公共设施状况
◆交通体系状况
◆道路状况、通行量
◆城市性质与功能特点
◆各项城市的机能
◆城市规划
通过对区域内实际生活的空间，包括中心地带及周围区域城市结构机能的调查，了解该区域内设施、交通、地势条件、活动空间等环境的现状以及将来的发展规划。例如，交通网的开发计划，交通网密布的地方往往是人口容易集中或流量特别大的地方，所以在调查时对于交通路线及来往的车辆、班次、载客量等均作为调查的要素;城市发展规划对商业将来的发展非常关键，诸如大型社区的发展计划以及商业区建设计划将直接对项目的规划以及未来的经营产生重要影响。
以上调查必须通过专业的市场调查公司实地调查了解，由于反映问题的角度不同，一般的调查人员很难完成以上工作，调查必须有目的性，如果不知道目的是为什么，这样得到的调查数据和资料的参考价值将大打折扣。
三、商业发展规划和政策研究
每一个城市发展都有发展的规划，商业布局和规划也是城市机能完善的标志，十多年以来，我国的第三产业特别是零售服务业的发展有目共睹，尤其是上世纪末百货商场大量倒闭、超市业态的迅猛发展和外资零售商业的"入侵"，既加快了零售业的整体发展，也出现大型商业设施重复建设、资源浪费和过度竞争等现象，对国内零售商业的发展提出了新的挑战，一些大中城市行业管理部门开始加强商业网点整体规划和布局工作。
为增强城市商业网点规划管理的科学性、权威性，扩大规划工作覆盖面，国家经济贸易委员会国内贸易局于今年一月二十四日，在《关于城市商业网点规划工作的指导意见》(国经贸贸易[20**]789号)和《关于进一步做好大中城市商业网点规划工作的通知》(国经贸厅贸易[20**]44号)的基础上，又下发了《关于加强城市商业网点规划的通知》，要求直辖市、计划单列市、省会(首府)城市尽快制定商业网点规划，要求未制定城市商业网点规划的直辖市、计划单列市、省会(首府)城市要加大工作力度，尽快制定城市商业网点规划并报贸易局备案。凡未制定商业网点规划(包括含有网点规划内容的商业发展规划)的城市，不得上报外商投资商业企业项目。通知要求在20**年12月底前完成规划的制定及城市商业网点依法管理体系的建立工作。
目前包括北京等省会城市和计划单列市已经完成了该项工作，在对大型商业房地产开发过程中，开发商及时了解商业网点的布局规划非常关键，避免政策性的风险和重复建设。例如，北京市商业委员会关于商业网点的规划不仅考虑目前商业布局特点，而且结合城市发展对限制地区的限制项目都有明确的规定：特别鼓励在四环路周边发展大型专业市场、批发市场和新型零售业为主的商业圈;新发展的居住区，10-15万人要规划建设一个地区级商业中心;地区级商业中心1公里以外的居民区，原则上居住人口1-3万应有一个综合性的社区商业中心。这些都是结合城市发展实际情况提出具体的建设性要求。
四、区域零售业结构的市场调查与分析
如果说前面所要调查的内容主要是宏观经济形势、政策等方面的研究，那么区域零售业结构则是区域零售业实际情况的调查，在通常意义上是我们常讲的商业普查。它不仅反映区域内零售业经济活动的指标和商业特征，而且其综合反映的各项指标和内容为项目的市场定位、业态设计、经济效益预测提供定性的参考分析。
◆地区间的销售动向
◆业种别的销售动向
◆商业地区间的竞争状况
◆大型主力店的动向
以上内容的取得必须通过商业普查，对区域内经营商户从经营内容、商铺面积、租金、员工数量、营业额、经营状况、存在的问题、发展和经营动向等进行调查，通过反映的一般性的问题，分析能否得出普遍性的结论。
五、典型性调查与研究
对大型商业区进行市场定位和商业功能建议，在初步的市场定位和业态规划基础上，除通过哈夫模型和损益计划等经济效益分析方法进行预测和评估以外，对城市所在地同类型业态收益状况进行调查和了解也非常关键。对大型商业区的规划，可以选择本区域百货商场、超市、专业市场、餐饮、娱乐等主要从规模、提供的产品或服务、客流量、交通来源等几个方面来分析现状及结构特点，以便做竞争分析，对以上典型业态要分析每种设计业态的收益状况。
六、未来商业地产的供应量分析
在一个区域内做商业地产，必须首先调查该区域未来商业地产的供应量、业态规划和设计，对许多开发商来讲，以前在开发住宅项目的时候没有这方面的意识，因为住宅的需求量大，进行市场定位和细分的空间广阔。而商业不同，它最终取决于租赁和销售后的经营如何去支撑。所以，不论是经营者还是投资人在选择商铺的时候都会慎重考虑。
在前期调查中，首先应考虑区域的规划情况，了解其规划的规模、开发的时间等。商业地产的供应量是一个非常重要的因素，它直接决定我们未来的商业做多大，做什么。在《城市居住区规划设计规范》中，明确规定了居住区人口规模和商业配套的面积，对公共服务设施的控制指标，即每千人商业服务建筑面积700-910平方米;社区服务每千人指标59-464平方米;金融邮电每千人指标60-80平方米，以上合计819-1454平方米。根据具体项目的不同，规划部门对商业面积的开发要求以及建筑形式的要求不同;对于开发商来讲，在具体开发中，应根据实际情况，选择好开发时间。开发太早，会由于居住人口规模没有达到基本需求，导致消费需求不足，租赁经营不理想;开发太晚，则不能很好满足居民的生活需求，且会损失商业机会。如天通苑，由于一开始没有发现商业价值，商业开发比较晚，所以当大量的人口入住后形成巨大的市场需求，入住的居民也发现商业价值，许多买了一层住宅的居民，将房屋纷纷租赁给装修、美容美发的商户。
所以，我们必须在具体运营项目的时候，对周边商业的规划以及居住区商业配套、开发的时间进行调查和分析;对已经开发的居住区商业配套的情况、业态的构成进行综合分析。现在房地产的开发已经完全市场化运营，我们开发的目的不仅要实现市场价值的最大化，而且要实现社会效应的最大化。
七、消费者消费行为的调查与研究
消费者的消费行为研究又称生活结构研究。对其调查和研究的目的主要是收集该地区内消费者生活形态的资料，即针对消费者生活的特性，从人口结构、家庭户数构成、收入水平、消费水平、购买行为以及选择的交通出行方式等方面对消费者消费行为进行定量和定性研究。
1.人口结构。人口结构主要依据年龄、性别、教育程度、职业分布等进行分类整理，以便深入分析。除对目前的人口结构调查外，对过去人口的集聚、膨胀的速度以及将来人口结构的变迁进行预测。如在区域内规划建设高校，人口的增加的速度和人口结构变化将非常快，将直接影响整个区域的消费行为，而且对业态的设计产生重大影响。
2.家庭户数构成。家庭户数构成是人口结构的基本资料之一，可依据家庭户数变动的情形及家庭人数、成员状况、人员的变化趋势进行了解，进而可以由人员构成比率，洞悉城市化的发展与生活形态的变化。如这几年通州区许多项目吸纳了大量的城市搬迁户和CBD的小白领，在短短时间内扩大了人口规模，而且家庭结构和户数完全不一样。城市的搬迁户以3-5人老中少三代同堂的家庭为主，而CBD的小白领以2人家庭模式居多。
3.收入水平。根据收入水平确定消费的可能性、消费能力以及目前的消费处于什么样的状况。例如个人年收入在2万元的消费者和5万元的消费者相比，他们在选择服装的购买场所时是完全不同的。前者的选择以市场，而后者主要的选择地点是专卖店和百货商场。
4.消费水平。消费水平是地区内消费活动的直接指标，对零售业来说是最重要的衡量指标。据此可以了解每一个家庭的消费情形，并针对消费内容依据商品类别划分，这样可以计算出商圈内的消费购买力的概况。
5.购买行为。分析其主要的目的有二：一是可以了解消费者经常在哪里消费以及消费的主要商品和服务;二是知悉选择商品和服务的标准，以便对该地区的消费意识作深入探讨。
6.交通和出行方式。随着汽车越来越多地进入家庭，人们交通方式变化，由此导致了消费者的购物习惯以及选择的消费内容。在消费者消费的空间和尺度上，对不同的业态、业种的需求在路上花费的时间都有心理尺度，如对家庭日用消费品的需求主要就近完成，在路上的时间要求在15分钟以内;而购买服装、家具电器等商品选择去大商场和购物中心，花费的时间可以比较长，而交通出行方式改变了消费的时间和空间，以前步行或骑自行车需要半小时，由于汽车进入家庭也许只需要10分钟。所以，对区域内消费者选择何种交通工具的研究非常重要。
八、立地条件研究
除对区域内各种因素进行研究外，具体项目所处位置的立地能力也是非常重要的一个研究要素。立地力是指拟规划商业周围的环境和其本身的因素对商业经营的影响。所谓“一步三市”，立地差之毫厘，会导致业绩失之千里。
一个商店的立地力，首先和他的周边环境密切相关，主要包括门前道路的类别、顾客来店的方便度、邻居的类别等。
1.道路类别。道路类别是立地力的第一要素，它直接影响消费行为。道路依用途可分为交通枢纽、连接通道、交通干道、商业干道。像王府井大街是全国著名的商业干道;朝外大街兼具有商业干道和交通干道的双重功能。对商业选址来说，商业干道是最好的道路类别，其次就是靠近商业区的交通干道。
2.顾客是否容易达到商业区。除了道路类别以外，还要考虑道路是否有障碍物，比如交通栏隔。以大家非常熟悉北京国际展览中心家乐福为例。以前没有中间交通栏隔的时候，从两个方向来的人流都比较容易去购物，而增加栏隔后对西面来的顾客非常不方便，交通栏隔对家乐福的影响怎么样，我们暂不理论，但是对面的许多专卖店和饭馆生意肯定会因此受到影响，即使增加了过街天桥，这种影响也难被消除。
3.周边环境和目前的商业设施。这也是为什么北京的家具广场都喜欢选择在玉泉营的原因。同业经营虽然会使新店面临强大的竞争，但也能形成集合效应，带来单一消费人流;业态的错位经营或者互补性也很关键，玉泉营周边的花卉市场就具备业态的交叉性，有利于共同聚集人气。
4.商业的能见度和日照情况。商业建筑能否容易找到即商业的能见度也是一个非常关键的要素，尤其是大型商业建筑。因为商业的根本目的是吸引顾客来消费，如果商业建筑不容易被找到或能见度差，就会影响到以后的经营。日照情况对商业经营也非常关键。据7月5日中央电视台报道，由于长沙市持续高温，在周末，许多消费者选择在商场购物躲避天气，商业街区东面门庭若市而西面因为西晒的原因冷冷清清。但是在北方地区商业选址时，西南面的商业店铺会非常好，因为北方天气冷或凉的时间长，顾客更喜欢光顾西南面的商业。
九、商圈的确定和研究
1.商圈的概念及分析目的
商圈是以设定的商业建筑为圆心，以周围一定距离为半径所划定的范围。这是原则性的标准，在实际从事商圈设定时还必须考虑经营业种、商品特性、交通网分布等因素。进行商圈分析的目的有三：一是明确该商业区或商店的商圈范围;二是了解商圈的人口分布状况及生活结构;三是在此基础上进行经济效益的预测。如计划开超市，根据周边居民的人口规模、收入水平和竞争对手情况等指标，就可以基本计算出该店可能达到的营业额。
2.商圈的构成及顾客来源
商圈由核心商圈、次级商圈和边缘商圈(又称辐射商圈)组成。核心商圈的辐射半径在1公里左右。包括这一商店顾客总数的55-70%。该商圈的顾客在人口中占的密度最高，消费的客单价也最高，而且与其他商店的商圈很少发生重叠。
次级商圈内包含了商店顾客总数的15-25%。其辐射的半径在3-4公里，对一般的日用消费品来讲，很少能辐射到该商圈的人口，关键是取决于经营业态。边缘商圈辐射的半径在7公里范围。一般情况下只有大型百货商场、专业店具备这样的辐射能力。真正的商圈不是绝对的同心圆模式，其规模和形状是由各种各样的因素决定的。包括经营业态、商店规模、竞争者的位置、交通条件等许多因素。在商圈概念上有一个著名的海滩原理：即在一条海滩上做冷饮生意的两家商贩，一开始其各自的商圈范围是均衡的，由于竞争因素导致他们集中在一起，共同吸引顾客。
3.商圈的设定
商圈的设定是一项非常复杂的工作，在决定经营什么业态的基础上，不仅要对周边竞争者状况进行调查和分析，基本确定其商圈范围，而且要分析业态需求的顾客群，因为每一顾客群都有特定的消费特征。因为，一方面只有经营的商品符合其需求才能吸引潜在顾客的购物，商圈的规模和辐射范围才能扩大。另一方面，撇开顾客自身的不同，商圈规模的大小与商品购买频率成反比。如顾客购买生鲜等日用消费品频率高，但是接受的购物距离短;而对服装、家具、电器等耐用消费品接受的购物距离长，但是其购买频率又非常低。所以，必须结合业态的规划来确定基本的商圈范围。
根据业态规划，在商圈的构成基础上，对商圈进行设定，特别要针对拟吸引顾客群的生活结构对未来的经营销售额进行匡算，结合商店的实际情况，预计要达到的盈亏平衡点或目标销售额。
4.确定商圈的方法
商圈分析的方法有许多种，如零售吸引力法则(又称里利法则)、商业饱和理论、康维斯“新零售引力法则”和哈夫的“概率模型”等。
零售吸引力法则是从确定商圈人口和距离两个变量进行分析，商圈规模的大小是由于人口的多少和距离商店的远近决定的，商店的吸引力是由最临近商圈的人口和里程距离共同发挥作用。
商业饱和理论是通过计算零售商业市场饱和系数，测定特定商圈内某类商品销售的饱和系数程度，通过其计算该区域内同行业是过多还是不足。
康维斯“新零售引力法则”与里利法则的不同在于，前者在一个城市中间地带两个商业区或商店的竞争关系，后者表示在相互间有明确竞争关系的两个城市间其商业经营的比率关系。
哈夫的“概率模型”完全从消费者的立场出发，认为消费者利用某一商业设施的概率，取决于表现商品丰富性的营业面积，以及为购物所消耗的时间及商业设施的规模实力。
以上各种分析方法其研究的角度不同，所用的市场变量不同，达到的分析目的也不一样，在具体商圈分析过程中还是要结合具体实际情况有选择地运用。由于我国目前实际情况，市场变量采集困难，很难单纯用一种方法解决我们的分析问题，所以一般采取的办法是将定性和定量研究方法相结合综合运用。就如同商业的前期调查和研究以上只是必须的调查内容，仍有许多数据需要针对具体的项目进行调查，如人流量、车流量等等，关键弄清楚市场调查是为市场定位服务或者验证市场定位，市场调查只是手段，不是最终的目的。