商铺投资锦囊
国家自1996年以来第八次减息以后,1年期的定期存款利率已经降到2%以下(1.98%),扣除20%的利息税和通货膨胀率,钱存在银行里利息的收益率已经降到可以忽略不计,手中有一些“闲钱”的市民开始考虑投资置业进行保值升值。由于过去的一两年间广州的商业气氛持续向好,在住宅、写字楼和商用物业中,尤以商铺的投资前景最为看好。据中立地产的陈嘉慧小姐介绍,目前广州商铺市场的投资回报率一般在8%至10%之间,而且市场供应的品种比较多,可供选择的余地比较大,加之租务活跃,可以保障一个稳定的租金收入。以目前的市场来看,市场的供应以大面积商铺为主,由于总价高企,置业门槛比较高。现在市场需求量最大的是总价在200万元以下的商铺,但这种商铺的供应量相对最为紧俏。用陈嘉慧小姐的话来说,“市场目前最缺乏的不是客户,而是货源。”对于总价在1000万元以上的大面积商铺,如果投资得当,进行分拆销售,往往会取得30%至50%以上的投资高回报率。
置业锦囊1:商铺投资首先要过资金关
如果投资商铺自有资金不足,一般买家都要选择银行按揭,需要提醒您的是目前银行对于商铺投资一般只提供4成按揭。相对于写字楼最高6成按揭和商品住宅最高8成按揭来讲相对有些低。这主要是前些年房地产泡沫高涨时期,由于某些人为的因素造成银行在商铺贷款方面的呆账坏账情况比较严重,造成银行在提供这类贷款时比较谨慎。
置业锦囊2:老城商铺与新区商铺风险各有不同
由于老城区的商业气氛比较浓,因此投资老城区的临街商铺往往会取得15%至20%的高回报率。而且这种商铺的实用率一般比较高,而管理费一般比较低。但由于老城区许多商铺都划到规划红线之外,随时面临拆迁的危险,因此购入这种商铺很考验买家的眼光。购入这种物业,要考虑其“值博率”高不高。一般来讲,如果能够在短时间内取得一定的租金回报,再加上拆迁补偿的资金,能够回收成本的物业,投资价值就比较高。对于像天河这样的新城区的商铺,由于它的市场价格比较高,而新区的商业气氛做旺需要时间,因此其商业价值相对较低。比如说,天河北路的商铺目前的售价在3.5万元到4万元之间,而其租价只在200多元/m2,因此目前只能取得7%左右的投资回报率。投资这样的物业,需要买家具有长远的眼光和魄力。
置业锦囊3:买铺要看商业气氛
购买商铺也要“借力”,选择靠近大型商场和西式快餐店的地方买铺,商业气氛很容易做旺起来。由于西式快餐店的租约一般比较长,达到15年至20年,因此其周围的商用物业租金比较有保障。比如说,天河北路由于有百佳的进驻,商业氛围取得不俗的提升。另一方面,买铺尽量不要与银行、证券公司“为邻”,因为太多的大型机构往往会割裂一个路段的商业“人气”的连续性。对于“城中村”中的物业,虽然其“人气”很旺,但购入时需考察其产权情况。
置业锦囊4:选择在大型居住区内投资有保障
一些大型居住区内的商铺,由于其居民购买力持续和稳定,其商业一般会持续得到提升。对于这种类型的商铺如果趁低吸纳,会起到保值升值的效果。像在郊区的丽江花园内的街铺,其二手的成交价相较于早期的一手价格已经有了很大升值空间。市区大盘如富力广场,现在其小区铺售价在1万元/m2,而租金能够达到100元/m2。而它面向龙津路的街铺,售价估计可达2万~3万元/m2,由于其小区正在形成中,未来有一定的升值空间。
置业锦囊5:选择有特定升值前景的区域和领域
人民南路是广州传统的商业旺地,目前人民路的街铺售价在每平方米1万多元,如果将来拆除高架桥将有望升到每平方米3万到4万元。但现在要承担的风险就是高架桥何时拆还是个未知数。不过,现在这一地段的租务还比较活跃,投资回报率能达到8%,买这里的铺至少不会亏。最重要的是现在“执平货”,将来会“有数为”。另外,随着中国国有企业改革的推进,一些效益不好的国企谋划转制,为了妥善安置职工,他们会放出一些国有铺,而这类商铺的成交价一般会低于市场价。最近在第十甫路就有这样一单生意成交,成交商铺面积约300平方米,有4个门面,市场租价在17万到18万元,而其成交价只有1200万元左右,可谓划算。但这样的货毕竟不多,可“遇”而不可求,看你的信息是否灵通。
置业锦囊6:选择商场铺一定要慎而又慎
现在国外大型商场铺一般是不会散卖的。散卖后很难形成合力,铸造品牌。目前在广州的大型商场铺,有的经营就很成功,有的就马马虎虎了。比如说,天河城广场由于只租不卖,对租客的层次控制严格,形成了品牌,其商业气氛之旺全城瞩目。荔湾广场散卖产生的问题多多,其商业价值相比于天河城已有天渊之别了。现在一些新的商铺,一般也意识到散卖的问题,而采取只租不卖或先做旺再卖的策略。总而言之,买商场铺要有风险意识,商场铺一般售价较高,所以一定要考察清楚其是否有与其高售价相匹配的高商业收益,再决定投资与否。
篇2:商铺投资三要素
商铺投资三要素
“一铺养三代”的观念越来越深入人心,商铺投资的势头也越来越热,与此同时,针对住宅产品的调控一波又一波,这让不少手头有余钱的老百姓把目光转向了商铺投资,但是,商铺投资回报高,风险也大,建设部刚刚发文警示了“售后包租”的风险。那么,对于普通投资者而言,如何选择风险较小、投资性价比较高的产品呢?听听专家们怎么说吧!
投资之前须三看
戴德梁行商业地产项目策划顾问业务负责人张家鹏提醒投资者,商铺投资需要一定的专业知识与实践知识,在投资前有许多方面需要考证,最好能在投资前做到三看:
1.看地段。选择商铺最主要的是地段,一般来讲具有多年商业积淀的区域优于新区域,慢车道或步行道两侧的商铺比快车道两侧的商铺更具价值,窄路两侧的商铺优于宽路两侧的商铺,且由于商铺的土地使用权年限一般都在40年以上,因此不但要看到目前的状况,更要以发展的眼光来分析商铺所在区域未来可能的发展变动及对商铺的影响。
2.看硬件。硬件不佳的商铺会对零售商形成限制,从而也就会造成物业的贬值。一般投资的商铺层高最好在4.5米以上,有上下水预留,进深与面宽比值最好不超过2。如果投资商铺的面积相对较大,在投资前亦应明确未来的停车位置。
3.轻概念、重招商、重管理。一个良好的定位概念最终需要招商及经营管理来实现,再好的概念如果没有成功的招商及良好管理,也不可能变为现实。在投资时,投资者不能被开发商的概念所迷惑,更要注重其招商及管理的思路、行动计划,以及目前的进展等。
选街铺风险较小
此外,在投资商业产品的类型上看,中小投资者应该更重视街铺。
据张家鹏介绍,商业产品细分可主要分为社区底商商铺、商业街商铺、购物中心商铺及批发(物流)市场商铺,前两种按属性都可统称为独立产权街铺,后两种按属性都可统称为分割式产权商铺,总体产权街铺的投资风险要小于分割式产权商铺,再细分排序的话,按投资风险由小到大的商铺类型示意为:社区底商 < 商业街 < 批发(物流)市场 < 购物中心商铺(以上仅代表一般情况,不排除有特例情况)。
与住宅及写字楼等地产类型相比,商铺投资确实有取得更高回报的机会,但与所有的投资产品都一样,这种高回报同时也伴随着高风险。商铺作为一个专业化的投资产品,大众人群在投资过程中往往会因信息不对称而处于弱势地位,易于被开发商的宣传言论所控制,甚至直接进入部分不诚信开发商所设计的圈套中,对自身的投资行为完全失去掌控能力,失败的几率也相对较高。依据戴德梁行的研究预测,从目前至20**年的时期内,北京商铺面积的供应量仍将呈现快速增长的趋势,商铺投资行为亦将会继续存在并可能进一步发展扩大。因此,投资者在投资商铺之前,必须要对投资风险有足够的准备。
重点招商须先行
大成国际中心商业地产部经理王琦认为,选择售后包租产品一定要看该项目的招商工作是否先行。
售后包租目前已经成为商业地产销售的“必杀技”,王琦提醒投资者,要甄别这个项目是“真包租”还是“假包租”,一定要看该项目是否在销售之前已经真正做了主力店和品牌店的招商。对一个商业项目而言,主力店和品牌店的进驻,将基本确定整个项目的基本格局,因此只有确定了主力店和品牌店,才能有足够的能力去兑现当初包租的承诺。
在已经做了招商的项目中,投资者还需要看主力店和品牌店的租金是否足以承担日后的“包租回报率”,如果开发商为了吸引主力店和品牌店进驻,以实现最后的项目销售,很可能以极低的价格出租给主力店和品牌店,长远看,并不利于中小投资者的利益。
经营团队要专业
目前市场上“售后包租”的项目不少,但不少开发商只是为了卖项目,并没有心思和能力去认真经营兑现承诺,衡量开发商对自己项目和经营能力信心的一个关键性指标就是看开发商是否自持,自持比例有多大。王琦认为,开发商自持比例越大越说明自己对项目有信心,他告诉记者,在大成国际中心8万平方米的商业面积中,大成目前基本不考虑大规模出售,目前推出的房产理财产品,也只是3-5年的短期出租回报。
除了开发商,张家鹏还提出,一定要看经营团队,因为投资回报源于商业的经营,所以开发商的经营团队是不是值得信赖,或者是不是有一个完整的计划,对商业的长期发展很重要。张家鹏告诉记者,他们做商铺销售顾问时,一直和开发商沟通,强调商铺不是一个钢筋水泥的商铺,而是承载了一个很完备的商业计划的商铺,它的真正价值,并不取决于钢筋水泥的外在,而是内在的商业计划,是它的经营。因此,经营团队的专业性,将是商铺未来赢利的可靠来源。
谨慎看待高回报
业内专家纷纷指出,选择好商铺投资的地段和项目后,一定要衡量销售价格和未来回报之间的比例是否合适。
张家鹏提出,在选择商铺时,一定要类比一下周边同类型的物业,如果该商铺十年的租金水平等同于现在的售价,就是可以考虑投资的商铺。
张家鹏举例说,北京目前在售的某商业项目,其商铺按使用面积销售单价平均为6万元,包租年回报率为10%。根据商铺投资的普遍规律,一个商铺十年租金的总值如果等同于现在的售价,那么,这样的商铺就是值得投资的。按此公式,以那个商铺售价及包租返款比例,在不计算包租经营公司运营成本的情况下,开业后项目的租金收益平均必须要达到61美金/月·平方米的水平才可满足返款要求。
张家鹏告诉记者,“这几乎是不可完成的任务,因为目前北京市场上经营状况良好的丰联广场、嘉里中心等项目,其平均租金也仅处于40-50美金/月·平方米的水平,更何况这些物业的成熟程度及位置条件都要大大优于上述在售项目,在这种情况下,包租经营公司在经营中将会是处于亏损的状态,我们也就可以想象投资者可实现稳定投资回报的几率将会是多么的渺茫。”
因此,张家鹏建议,投资商铺时,特别是投资包租商铺时,投资者最好不要投资那些承诺的回报过高、过于完美的商铺,“投资毕竟是有风险的,每一个人在投资的时候都要琢磨一下,天上不会掉馅饼,看起来过于完美的计划会不会真的那么完美”。
篇3:商铺投资收益率四种算法
商铺投资收益率四种算法
商铺投资收益率四种算法
目前,投资商铺的热潮急剧升温,那么商铺投资收益率怎么计算呢?据工作人员介绍,商铺投资收益率算法有以下几种:
1.租金回报率法
公式:(税后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房时间内的按揭款)。优点:考虑了租金、价格和前期主要投入,比租金回报率分析法适用范围广,可估算资金回收期长短。
不足:未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性,不能作为理想的投资分析工具。
2.租金回报率分析法
公式:(税后月租金-每月物业管理费)×12/购买房屋总价,这种方法算出的比值越大,就表明越值得投资。
优点:考虑了租金、房价及两种因素的相对关系,是选择“绩优地产”的简捷方法。
不足:没有考虑全部的投入与产出,没有考虑资金的时间成本,因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。
3.内部收益率法
房产投资公式为:累计总收益/累计总投入=月租金×投资期内的累计出租月数/(按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其他投入+累计按揭款+累计物业管理费)=内部收益率。
上述公式以按揭为例;未考虑付息、未考虑中介费支出;累计收益、投入均考虑在投资期范围内。
优点:内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行,只不过我国银行利率按单利计算,而内部收益率则是按复利计算。
不足:通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来,而未来租金的涨跌是个未知数。
4.简易国际评估法
基本公式为:如果该物业的年收益×15年=房产购买价,则认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。
任何物业投资,投资者都希望能有一个合理的回报,甚至是一个理想的回报,正所谓:亏本生意没人做。投资者若要评判自己的投资是否有价值,他们通常主要是看该物业的投资回报率,那么,如何计算投资回报率,如何判断投资回报率所包含的意义呢?
如何计算投资回报率
有行内人告诉我们这样一个计算投资回报率的计算公式:
计算购入再出租的投资回报率=月租金×12(个月)/售价
计算购入再售出的投资回报率=(售出价-购入价)/购入价
例如,有一临街商铺,面积约50平方米,售价约200万元,目前在这个物业的周边,同等物业的月租金约是400元/平方米,即:这个商铺要是买下并成功出租,新业主将有可能获得2万元的月租金。那么,它的投资回报率将是多少呢?现在让我们计算一下:
套用上述计算公式:这个物业的投资回报率=2万元×12/200万元,通过计算,我们得出这套物业的投资回报率将是:12%
要是这个投资者转手放出,并以215万元成交,那么它的投资回报率=(215-200)/200,通过计算,我们得出这套物业的投资回报率将是:7.5%
如何判断投资回报率
现在,投资回报率计算出来了,那么,我们该如何判断这些数值所包含的意义呢?也就是说,哪个数值是表示合理利润?哪个数值是表示千万不要沾手?哪个数值是表示它的收益非常好?或者是哪个数值是属于对方开出的条件太好,自己要审慎考虑才行?
业内人士认为,解读这些数值在行内并非有一个标准答案,可能10个人就会有10个答案。但据本报从一些地产从业人员和投资客手中回收的数据显示,其实这些答案相差无几,差的也只是小数点以后的数值。
据经纬物业二手部的负责人司徒佩琪介绍:其实不同物业的理想投资回报率不尽相同,比如就拿我们在“透视商机特刊”中曾经探讨过的商住两用物业、烂尾番生物业、地铁物业及名校物业来说,它们的合理利润、投资临界点和超高利润率将大致如下表所列:
物业类别 合理回报率 投资临界点 超高回报率(需审慎)
商住两用物业 10-12% >7% 15%以上
烂尾番生物业 9-10% >6% 20%以上
地铁物业 3-6% >3% 10%以上