凯旋新地产发售新闻通稿
新地产集团在以广州为主要基地的内地房地产市场开发至今已逾10年，并在日益成熟和完善的广州市场上不断地为广大的顶级物业置业者带来新的惊喜--从90年代中期的二沙岛新地产花园别墅、到21世纪的二沙岛新地产棕榈园，这些极具魅力的顶级楼盘均无一例外地成为当时广州市场上轰动一时的豪宅标志，至今仍为人津津乐道。时至今日，新地产集团再度出击：以30余年丰富的开发经验和累积、耗资逾20多亿元的雄厚资金，在广州市珠江新城CBD的核心区域精心打造全新市中心大型顶级商住社区--【凯旋新地产广场】(以下简称为【凯旋新地产】)。
【凯旋新地产】作为珠江新城目前至大型的商住项目，占地近11万平方米，总建筑面积约30万平方米，由32栋顶级住宅和公寓楼宇围合而成，是新地产集团在广州的旗舰发展物业，可以说是新地产多年发展精华凝聚而成，将会成为广州顶级房地产市场的指标性物业。
从20**年年初开始，市场上就不断出现关于【凯旋新地产】即将推出市场的消息，但即使到了广州楼市传统的旺季"五一节"各大楼盘纷纷全力出击时，【凯旋新地产】似乎仍然"犹抱琵琶半遮脸"、仅仅是在为数不多的几天内接待了少部分的内部买家，一直没有正式对市场公开开放参观，这正是新地产对产品精雕细刻的追求的具体表现--新地产一直力求将最佳的物业印象奉献给广大市民，因此，才有了"慢慢凯旋路"这一引人关注的市场现象。
7月下旬，【凯旋新地产】终于是"千呼万唤始出来"，以一系列级具震撼力的广告宣传撩开了神秘的面纱，向市场逐步开放接受参观。在短短10余天时间内，该盘现场已印下了超过1800名客户的足迹，而且凡到场参观的客户都纷纷惊叹于新地产的大手笔，亦深深为【凯旋新地产】的气势、规模与精品所折服，按1位在现场参观住在二沙岛的准买家的说法--"我在广州市买过不少房子，但从未见过这样高质素的社区，既位处未来珠江新城的都市中心，又能在绝佳的角度享受到珠江公园这样广阔的绿化景观，真是难得"!【凯旋新地产】的震撼力可见一斑。
据消息透露，在【凯旋新地产】接受内部认购以来，其推出为数不多的88套珍贵单元已经广为市场上的顶级豪客所追捧，认购率至今已超过70%，而且这一现象除了在广州买家中继续扩大以外，香港地区和珠江三角洲的买家亦开始趋之若骛，根据现场反映，【凯旋新地产】销售中心平均每周接待近100名来自香港的准买家，他们对于新地产这一在国内开发的顶级物业同样赞叹不已，并且将【凯旋新地产】形象地比喻为香港的半山豪宅阳明山庄，更认为能在珠江新城这一寸土尺金的位置上购得新地产的优质物业，实在是物超所值。
8月16日是【凯旋新地产】首次对市场公开发售的日子，当天在【凯旋新地产】现场宏大的凯旋门前将举行盛大而隆重的开盘剪彩仪式和净空达12米的凯旋星光大道亮灯仪式，凯旋生活之门随之将为尊贵的客户而开启，到场客户将可以亲身体验到"每次归家，都是凯旋"的真实感受。
【凯旋新地产】的盛大开盘和此前新地产广州项目管理中心在8月初迁址、落户珠江新城的重大举措，标志着珠江新城的逐步成熟，【凯旋新地产】将成为珠江新城乃至中轴线上崭新的地标式物业，广州顶级住宅的新格局将从此形成。
除了产品的出色以外，【凯旋新地产】在营销手法也堪称独树一帜，继前期大量独特的文字大标题报纸广告和极具品味的电视悬念广告后，在首次公开发售当天，更推出了"广州首创真人示范单位"的特色营销展示模式，引起了市场上的广泛兴趣，现场看楼的电话预约不断，相信将为该盘市场推广添上精彩的一笔。
随着时间推移，【凯旋新地产】这一经典组合所形成的广州楼市的黄金将会越来越散发出动人的魅力。
【凯旋新地产】
篇2:楼盘公开发售策划运作
楼盘公开发售策划运作
1、定位
楼盘公开发售前,要做好充分的准备,要进行周密的策划,不打无把握之仗,不能匆忙上阵,持以简单、粗放的营销心态,一定要有十分的把握。因为楼盘在发售前,社会对此如之不多,不太了解,精心的准备,意味着已经具备了抢占市场份额的先机,如果准备不充分,将直接影响到楼盘的销售,也意味着将市场份额推向别人的怀抱。我们对于销售的意义要有一个准确的把握。
如何精心准备,楼盘公开发售前要注意以下几个问题:首先,物业在投放的市场中怎样选择目标群,即什么样的人会买这个楼。市场营销定位,消费阶层的选择,都离不开地区的经济环境,消费者的生活习惯、文化层次等等;其次,楼盘所在街区的功能、人群分布情况;第三,针对楼盘归属哪类功能、档次。弄清这几个前提,才能把握定位。
定位分以下几种内容:
1)市场定位。所谓市场定位,指如何去争取楼盘对于消费群体的需求量。在此基础上,一切推广手段都围绕着这一消费群体展开,否则就风马牛不相及了。例如:大型楼盘番禺丽江花园,在策划楼盘销售时,利用其具有吸引力的硬件,不仅立足于番禺本地消化,更放眼于广州市区,定价对人也有吸引力,结果取得了成功。即购买者为60%的广州市区人,30%的外地人,10%为番禺人。其中,包括了二次置业、休闲置业等投资者。
2)功能定位。所谓功能性,一般写字楼、商铺、酒店、公寓涉及较多,由于公务、商务活动越来越现代化,用户要求的不仅是有一个办公场地,对商厦的现代化办公设施、经商行为、发展潜力也提出了要求。因此,在销售写字楼、公寓等物业时,功能的作用愈显重要。国际上将写字楼分为3A、5A、智能大厦等,这都成为写字楼的重要卖点,而各个国家有各自不同的标准,一般来讲,5A即通讯、管理、办公、消防、保安自动化。写字楼如果功能不全,就难于启动市场。中房集团开发的北京京瑞大厦、广州中房大厦在香港、国内销售时,都强调5A级,当时外商都很惊讶于中国大陆也有5A级的写字楼。随着消费者的日益成熟,对住宅也有了较高的要求。住宅不仅要满足消费者居住和休息的基本功能,而住宅的外形美观,配套设施齐全,室内布局合理,居住方便和舒适,住宅面积宽绰,采光良好,对消费者就有吸引力,也为其发展智力提供了条件。
3)专营性定位。目前商铺的市场状况是供大于求,小商贩形不成规模,商场发展纷纷推出经营性定位,即把物业先设定为服装、鞋业、电脑、通讯设备等中心,发展商设计营业方向,然后将之切割出售,这就免除了客户买了之后不知做什么,或者想做某种生意而苦于没有一种大环境的顾虑。由于能满足部分客户的要求,而且营造出整体的商业氛围,就可以吸收更多的买家。
4)象征性定位。由于消费水平的不同,通过价值取向的自然选择,很多物业无形中形成了高尚住区、“贵族”住区、普通住区等等。房地产开发商,可以用形成物业档次的方法,对居住在小区的阶层给予一定身份的特征——象征性定位。如香港的半山、广州的锦城、名雅苑、白云堡、碧桂园,北京的龙苑别墅,美国的比夫利山庄等,都是这种自然选择的结果,也是开发商营造了象征性群体,通过购买、居住使之实现归属感、荣誉感、自豪感。
2、价格设定
一栋楼宇、小区的销售往往是一个时期的或跨年度的。而消费市场变化莫测,楼宇的定价要能被市场接受,需要一定的超前意识和科学预测,可以说定价部分是艺术,部分是科学。影响价格的因素有很多,主要包括:成本、楼盘素质、顾客承受的价格、同类楼宇的竞争因素等。产品的可变成本是定价的下限,上限是顾客所愿意支付的价格。市场中消费者总想以适中的价格获得最高的价值,因此不应把价格和价值混为一谈。定价之后,运行中可以做适当的调整,但不能做大幅度的或否定性的调整,否则会带来非常恶劣的影响。从定价来讲,主要有几个方法:1、类比法:所推销的物业,应清楚在同等楼盘中属上、中、下哪种。2、成本法:物业包括税金、推广费等在内的综合成本及利润期望值的幅度,是微利多销或高价高利润,这要根据发展商自身和市场情况确定。3、评估法:由专业地产评估师对楼盘进行全方位的评估后作出定价。无论哪种,均应随行就市,最大限度地获取市场份额。在弄清方法之后,具体执行有低价、高价、内部价、一口价、优惠价等战略。采用低价战略:入市时比较轻松,容易进入,能较快地启动市场。采用高价策略:为了标榜物业的出类拔萃、身份象征、完善功能、优良环境等,可用高价吸引高消费者入市,但不是盲目漫天要价,要物有所值。此法风险较大。
3、定价比例
一般来说,先设定一个标准层,高层一般定在1/2高度,多层一般3-4层(9层以下)为最好。然后确定一个楼层系数,标准层以上一般每层加价比例为0.8%,标准层以下每层下调0.5%。在高层建筑中,7层以下因其视野受限,一般应为低价区,顶层与低层的价格一般相差约30%。
用户选择购房不仅受楼层的影响,房子所处两个主力面的景物和视野如街景、江景、马路等亦是影响楼价的因素之一,即朝向系数。一般来说,江景、街景等给人以视觉上的享受,朝向系数大,为8-10%左右,而临马路边因其噪音大,尘埃多,朝向系数亦低,为3-5%之间,楼盘的南、北两个方位,如无景观差别,一般南面售价高于北面。有的楼盘,因其朝向系数不合理,好的楼层和好的朝向全部卖光,剩下的全部都是不好卖的,使楼盘出现滞销状态。
商铺的定价,由于一般顾客购物习惯在首层,因此首层商铺定价一般是住宅平均价的三保以上。车位的每平方米定价一般相当于住宅的50%。
4、概念的策划与引导
从某种意义上讲,买楼首先是买概念,这是人们在生活中越来越注重的问题。假如发展商以无法模拟的方式对消费者的观念形成施加影响,使其树立的品牌与其竞争者之间造成巨大的差距——感觉吸引程度方面的差距,那结果便会截然不同了。所以说,我们要让消费者“学会”想要什么,在满足消费者需求方面的竞争便不那么重要,更重要的是如何引导和影响市场的看法、偏爱和决择方面的竞争。发展商在楼盘推出之前,先为楼盘树立一个概念,营造出一个品牌的形象,以吸引消费者,并深入人心,之后画龙点睛,隆重地推出楼盘,由此造成一种轰动效应,抢占市场。这样就不会使楼盘销售陷入平庸、一般化。
5、销售的策略
销售楼盘可以采取先易后难,也可以采取先难后易的方法,先进行试销,根据试销的情况作一些适当的调整,最后全面铺开。一个成功的楼盘销售应达到85%以上,才能保证毛利润20%以上。一个值得注意的问题是市场旺销时,不能盲目提价,否则会导致市场崩溃。应该引而不发,或蓄势待发,重兵投入一发而不可收,“一网打尽”,抓住销售高潮,一鼓作气,不能惜售。
6、销售的组织和实施
楼盘的销售要实行专业对口,以互补的模式将自有队伍与中介公司相结合。中介公司具有国内外客户的网络,在谈判、销售技巧等方面都有独到之处,应该为我所用。但长期从事房地产开发的发展商,也必须自己建立一支具有高水平推销策略和战术的专业队伍。因此,培养和提升销售人员的敬业精神十分重要。一个优秀的推销员不仅仅是推销产品,同时也是人格、品位、审美价值的推销,如果没有与客户建立起良好的关系,而是单单进行产品的推销,是不可能推销成功的。这是建立一种职业意识的修养,因为任何一次销售都会由于推销人员对楼盘的理解和情感溶解程度不同而产生的推销差异。这也是一个合格的推销员首先应具备的基本素质,推销员是市场经济整个链条中非常关键的一环。
大宗交易的策划与运作
1、不动产大宗交易的内容和意义。房地产发展商能够将所拥有或兴建的物业整盘整幢一次性转让出去,对于化解企业经营的市场风险,缓解资金不足、实现预期收益,降低销售成本等,都是一劳永逸的大事。必须抓住机遇,果断正确地决策,促使交易获得成功。这样做的重大意义是不言而喻的。
2、叫价。大宗交易的叫价学问,难处在于不可补救,零售就不会有这种担心。因此,要注意几种叫价形式:
1)直接式叫价。明码实价,回旋余地小,这在房地产呈卖方市场时是常用的交易方式。
2)间接式叫价。先试探性报价,留有交易余地,最后双方协商让步完成交易。
3)透明叫价(玻璃价)。让对方容易弄清你的经营成本,并在比较中与你成交。
4)隐蔽价。对方不清楚你的经营状况,以自身的购买目的为准,在交易中一般采用此种交易方式。
需要指出的是,叫价与成交价的回落值,一般在8-12%之间比较正常,相反,叫价的虚值部分过高,可能一开始就导致失败。
3、谈判的阶段与队伍。大宗交易谈下来旷日持久,一般过程需要一年半载,大致分以下几个阶段:①牵线和意向阶段。②要约和信誉调查,项目和公司评估审计。③交换法律文件和资信证明,银行近期存款余额。④起草合同文本及附属文件。⑤草签或正式签字。⑥执行和制约机制的设定(法人地位、水、电控制),定金5%,首期款15-30%。谈判的班子,主要由负责经营的具拾贝网有相当授权的领导、公关人员、会计师和律师组成。
4、转让方式。整盘计价转让,分项计价转让,先回购后转让,部分股权转让,全部股权转让(卖公司、法人资格)。
5、风险与防范。由于执行合同时间跨度大,建设周期长,期间建材设备价格波动、进口关税、政策因素影响、金融汇率变化,如果没有一定的预见性,很可能预期利润会不翼而飞,还会出现亏损。因此有关合同、财务的风险以及成本敏感性变化都要有所预测和防范,以确保预期利润的安全实现。
考虑到合理减轻税费负担,在可能的情况下,尽量采用转股形式。由于转股价款受到注册资本的公司权益的联系,不可能超出太多。其余部分可以总承包来实现收益。
篇3:公开发售开盘引爆方案
濠江名庭"公开发售"策划方案(开盘引爆方案)
一、当地买家喜好分析:
1、目标买家为中高层事业单位人员及公务员,部分生意人;
2、文化层次适中,金钱收入不低;
3、年龄28--48岁;
4、喜欢宽敞,开阔的户型,对于小区房有好感;
5、对于价格尚未十分敏感,但对于地域接受度不高,对于楼价抱有侥幸心理;
6、对于户型位置,景观有强烈的偏好,但会随着价格自然分流;
7、对于文艺演出不是十分感兴趣,但对于关乎自身利益的价格和户型位置十分关注。
二、销售现场布置分析:
1.销售现场环境比较杂乱,暂时难以构成项目形象定位的葡奥风情;
2.营销中心比较狭窄,难以一次性容纳大部分客户涌入;
3.工程支持比较薄弱,目前难以展现项目(来自:)形象;
4.销售现场旁人行道狭窄,难以开展现场街show等活动
从以上简单分析,我司建议,公开发售的活动调性应该如下:
第一:必须适应现场相对狭小,较为冷清的环境;
第二:活动方式既要有一定的档次,又必须要可以营造紧张气氛,促进快速成交,方便炒做;
第三:活动方式要符合客户与领导的身份,用其最关注的经济利益吸引其注意力。
第四:活动可以将高价单位和低价单位自然划分,并尽可能多的解决低价单位。
三、整体营销的操作调性:
1)形象铺垫:
在过年阶段开始通过电视广告向业主推荐项目,进行热身。
2)意向登记:2月16-2月22日
通过前期形象铺垫期,向足够的客户传达意向登记信息,并开始在意向登记期开始接受意向登记,交纳3000诚意金,可以获得特别94折扣优惠,并优先选择单位。
3)内部认购:2月22日-3月4日
要利用充足的时间来进行内部认购客源积蓄,一定要吸引大量的准买家,积蓄足够的客源,才能确保发售轰动;内部认购96折扣,并通过抽奖以认购户型为基础每单位赠送现金(开盘当天进行,可在楼价中抵消)。所有内部认购客户均发出a类邀请函。向全市范围目标客户及其上门咨询客户发出b类邀请函。
4)开盘:3月5日-3月30日
利用现有条件,进行拍卖式开盘。
1.首先邀请侨兴高层及市委领导现场剪彩,为项目在高层中制造影响,在高层中制造人脉传播。
2.在室外为意向客户设置座位,侨兴高层为项目起点价格揭牌,制造高性价比印象。现场主持在现场为客户介绍项目,并逐步讲解户型。销售人员在售楼部内接受客户咨询,并为意向登记及其内部认购的客户签署合同。一旦落地,由室外主持向外面客户宣布,贴上销控版。由于前期意向登记和内部认购积累了一定的客户,相信会源源不断的造成客户成交的现场,为造成"羊群效应"创造条件。
四、公开发售操作构思:
活动名称:濠江名庭开盘仪式
活动地址:销售大厅
时间:暂定20**年3月5日早上10点00分开始
主办单位:濠江名庭
活动构思:
1、濠江名庭开盘剪彩仪式:
剪彩仪式嘉宾:
肇庆市长及相关领导
供电局,交通局等目标客户集中部门领导
侨兴高层
侨兴高层为濠江名庭价格揭牌
观礼嘉宾:内部认购客户及他来访客户
2、售楼部内部:
客户签约仪式
3、售楼部门前:
主持现场项目,户型介绍,及其成交举锤通告
五、活动内容:
(1)肇庆市领导,侨兴高层光临现场于10点致辞,;
(2)侨兴高层宣布价格,向十名诚意金客户发折扣卡,并亲自赠送签名礼品;
(3)销售大厅开始销售;
(4)售楼部门前,主持介绍项目,营造气氛报成交,现场抽奖;间杂现场表演,销售大厅持续销售
(5)前后时间大约1小时;
(6)持续排队销售;
(7)如销售良好,则现场不断加推,营造热销气氛
六、销售策略:
1、C1-c4洋房共64套,分为2批,第一批大约40套,内部认购阶段尽量促使落筹的买家达到50名以上,以形成公开发售时超额(来自:)认购的效应;
2、在内部认购期间,优惠折扣倒推,意向登记前94折扣,内部认购96折扣,外加限名额抽奖返现金,公开发售时则只有98折扣,以优惠折扣促使洋房买家在内部认购前全部落筹。
七、实际操作步骤:
开盘洋房的认购操作流程:
①泛内部认购客户,均发给登记卡,折扣凭证和开盘邀请函(a类)
②开盘当日,落订客户在贵宾区就座,剩下空位为其他客户(b类邀请函),销售人员派发销售资料、价格表;围观群众在隔离带外;
③凭客户邀请函,按照顺序,每十五分钟放6人进认购区,销售人员进行贴身跟进销售; a类邀请函和b类邀请函客户进入比例为2:4
④买家进入销售区域挑选单位;
⑤挑选单位后,交纳补齐定金(一万元);
⑥交纳定金后,凭收据落销控;
⑦买家立即签署《认购协议书》;
⑧关系买家在排队时提前预约户型;
八、其他配合:
1、详细见 等。
附件:
1、公开发售公关活动执行方案(待该策划方案确定后交给活动公司出详细方案,包括详细操作内容、所备用物料、活动的详细时间安排及议程等);
2、公开发售排队方案(我司在内部认购后给予最后确定方案);
3、公开发售现场包装方案(我司另提交)
4、公开发售工作人员岗位分配表;(我司另提交)
5、公开发售物料清单;(另提交)
广东中原地产代理有限公司濠江名庭项目组