小区物业管理顾问总体检定报告
档案编号：ZJ/x20091127P010
xx房地产开发有限公司
x市x区x8号
编码：045 FAX：
有关：「x·x」物业管理顾问总体检定报告
xx房地产开发有限公司：
x国际应贵司的要求，于2009年11月23日至11月27日对贵司属下的「x·x」管理处的各部门进行了工作交流和项目现场检定，现对各部门工作的总结和建议如下：
一.内部管理：
1.人员管理：
a)加强团队建设，鼓励和教育中层管理人员对一线员工的行为规范要学会多做耐心细致的思想工作，从团结和带领员工的愿望出发，杜绝一切简单粗暴的'管理文化'!例如："你不服从就走!"等等。特别注意维护公司形象和领导人的权威。在严格要求的同时要切实加入人性化管理的元素，加强员工的向心力和凝聚力!争取把每月的员工的流动率控制在一个较为健康的水平上：5%--10%之间;公司关心员工;员工关怀顾客;顾客就会照顾好公司的利润。
b)企业管理方法的变革，能尽量取得员工的理解与配合往往可以取得事半功倍的效果。特别要注意克服朝令夕改和单纯长官意志的做法。
c)各部门人员招聘建议应尽量有相应的部门参与面试，尤其是技术部门，这样更有利于找到合适的人才，也有利于树立部门负责人的管理者权威。
2.行政管理：
a)为了有效控制好成本和物料支出，建议结合实际实行统一仓库仓管的管理。在原来的各部门自行申请采购、自行管理改为各部门统一申领物料单，由物业行政统一管理仓库。
b)现时的人事行政职能欠缺，最大程度只是做人事记录、计算考勤、案头文件、文具采购仓管等工作，离公司需要真正的人事行政管理工作还有很大的距离。建议要起到贯彻和推行公司制度，并负有监督、执行、协调、传达、培训等责任。
3.日常各部门协作欠缺，影响工作效率。建议规范和加大联合巡查，现场解决问题，以缩短处理问题的环节和时间以及减少问题积压。
二.管理制度：
1.日常运作流程编写进展较慢，各部门在理解方面还存在一定差距(如工程部、清洁部、绿化部)，尤其是行政、财务部的流程编制、执行未开展，建议尽快完善。
2.尽快实行预算制，更明确清晰整个项目的物业管理支出和有效的运作。
三.设计的改善方面：
1.水景循环过滤系统改善问题：现场巡视发现，小区的水景循环过滤系统不能有效地过滤池水。建议：对水景循环过滤池进行改造，http://www.aishibei.com/用不锈钢做若干过滤沉箱，箱中放置过滤物质沉于过滤池中。另，在池中对角位设一进一出的入水口，延长水流距离，增加过滤过程。
2.楼宇的设计问题：
a)在巡视过程中发现，由于设计方面的原因，使业主的空调室外主机安装困难，甚至无法安装。具体问题有：主机安装位置空间不够，不利主机散热;百叶安装没有分段，使安装空调主机时需拆下长达十米的百叶才可安装，非常不便;有些楼层由于外立面的设计原因，没有安排室外机安装位置。建议：项目方面对能完善更改的地方，如将百叶分段安装等进行整改完善。另外，以不影响楼宇外立面为前提，物业与项目各方讨论确定一个具体可行的空调安装方案，已指引业主安装。
b)在巡视过程中发现各楼层电梯厅，正对电梯门的墙壁是玻璃墙设计，装修期间玻璃经常被撞碎。建议：更换另一种物料对墙体进行修饰。
c)车库入住户电梯厅门禁大门建议改装为带有透视防火玻璃观察口的防火门。
3.会所
a)餐厅图样厨房面积偏小。一般根据餐厅招待面积的大小不等，厨房面积等于餐厅服务面积的四分之一到二分之一。本餐厅厨房面积应考虑等于餐厅服务面积的三分之一左右。
b)西餐厨房只有一个口通往餐厅，不符合卫生规范和实际操作要求。
c)建议取消西餐厨房，改西餐厅为简单的咖啡酒吧，同时减少营运风险。
四.各部门日常巡查发现的问题摘要：(详细报告另行提交)
1.工程部：
a)主管人员的统筹管理能力须加强(如：制度流程建立、设备保养、工作计划安排等);
b)与各部门、上级的沟通合作须改善;
c)日常工作巡检制度及工作计划要进一步完善。
2.客户服务部：
客户服务部整体具备一定的服务意识，但对客的服务过程中，对问题的拿捏得不够准确，处理矛盾时欠缺巧妙和技巧，建议尽快补充完善管理制度和服务流程同时亦需加强相关业务的培训，以落实指导部门员工的具体作业的规范。
3.清洁部：
清洁部管理制度的编写过程中表现出主管人员对工作计划、组织能力欠缺，反映其管理能力有待进一步的加强。
4.绿化部：
绿化养护方面，现时由绿化施工方负责保养，园区内园艺的保养效果未如理想。建议于外地(如：广西地区等)的专业技术学院输入相关专业人才，同时加强与市场上专业园艺公司的合作交流，以提升自身的专业技术。
5.保安部：
a)岗位设置需完善(如：大门岗业主进出及装修施工人员分隔等、各幢楼区域岗位设置及停车场等)
b)停车场分区管理(如：二次装修垃圾堆积区域和业主停车区域等)。
c)消防设备、监控设备、电梯紧急对讲系统等的投入使用。
五.综合评述：
企业的成功关键是人，而团队建设是企业成长的关键，现在还处于基础阶段，建议向建设和谐团队的方向迈进。物业公司只有积极发挥好团队精神，多一些换位思维，多一些替别人考虑，多走近一步，才达到双赢的效果，管理服务水平才得以提高。
以上是十一月份xx一行的工作总结，x国际顾问团队将在下一步的顾问工作中与贵司各部门负责人紧密配合，针对以上改善意见予以相关文件上的支持和操作指引方面的培训。我们真诚希望通过大家的共同努力，把x项目的服务工作打造成为x地区的耀眼明星!
顺颂
商祺!
广州x国际物业服务有限公司
顾问组
篇2:物业管理顾问总体检定报告
小区物业管理顾问总体检定报告
档案编号：ZJ/x20091127P010
xx房地产开发有限公司
x市x区x8号
编码：045 FAX：
有关：「x·x」物业管理顾问总体检定报告
xx房地产开发有限公司：
x国际应贵司的要求，于2009年11月23日至11月27日对贵司属下的「x·x」管理处的各部门进行了工作交流和项目现场检定，现对各部门工作的总结和建议如下：
一.内部管理：
1.人员管理：
a)加强团队建设，鼓励和教育中层管理人员对一线员工的行为规范要学会多做耐心细致的思想工作，从团结和带领员工的愿望出发，杜绝一切简单粗暴的'管理文化'!例如："你不服从就走!"等等。特别注意维护公司形象和领导人的权威。在严格要求的同时要切实加入人性化管理的元素，加强员工的向心力和凝聚力!争取把每月的员工的流动率控制在一个较为健康的水平上：5%--10%之间;公司关心员工;员工关怀顾客;顾客就会照顾好公司的利润。
b)企业管理方法的变革，能尽量取得员工的理解与配合往往可以取得事半功倍的效果。特别要注意克服朝令夕改和单纯长官意志的做法。
c)各部门人员招聘建议应尽量有相应的部门参与面试，尤其是技术部门，这样更有利于找到合适的人才，也有利于树立部门负责人的管理者权威。
2.行政管理：
a)为了有效控制好成本和物料支出，建议结合实际实行统一仓库仓管的管理。在原来的各部门自行申请采购、自行管理改为各部门统一申领物料单，由物业行政统一管理仓库。
b)现时的人事行政职能欠缺，最大程度只是做人事记录、计算考勤、案头文件、文具采购仓管等工作，离公司需要真正的人事行政管理工作还有很大的距离。建议要起到贯彻和推行公司制度，并负有监督、执行、协调、传达、培训等责任。
3.日常各部门协作欠缺，影响工作效率。建议规范和加大联合巡查，现场解决问题，以缩短处理问题的环节和时间以及减少问题积压。
二.管理制度：
1.日常运作流程编写进展较慢，各部门在理解方面还存在一定差距(如工程部、清洁部、绿化部)，尤其是行政、财务部的流程编制、执行未开展，建议尽快完善。
2.尽快实行预算制，更明确清晰整个项目的物业管理支出和有效的运作。
三.设计的改善方面：
1.水景循环过滤系统改善问题：现场巡视发现，小区的水景循环过滤系统不能有效地过滤池水。建议：对水景循环过滤池进行改造，http://www.aishibei.com/用不锈钢做若干过滤沉箱，箱中放置过滤物质沉于过滤池中。另，在池中对角位设一进一出的入水口，延长水流距离，增加过滤过程。
2.楼宇的设计问题：
a)在巡视过程中发现，由于设计方面的原因，使业主的空调室外主机安装困难，甚至无法安装。具体问题有：主机安装位置空间不够，不利主机散热;百叶安装没有分段，使安装空调主机时需拆下长达十米的百叶才可安装，非常不便;有些楼层由于外立面的设计原因，没有安排室外机安装位置。建议：项目方面对能完善更改的地方，如将百叶分段安装等进行整改完善。另外，以不影响楼宇外立面为前提，物业与项目各方讨论确定一个具体可行的空调安装方案，已指引业主安装。
b)在巡视过程中发现各楼层电梯厅，正对电梯门的墙壁是玻璃墙设计，装修期间玻璃经常被撞碎。建议：更换另一种物料对墙体进行修饰。
c)车库入住户电梯厅门禁大门建议改装为带有透视防火玻璃观察口的防火门。
3.会所
a)餐厅图样厨房面积偏小。一般根据餐厅招待面积的大小不等，厨房面积等于餐厅服务面积的四分之一到二分之一。本餐厅厨房面积应考虑等于餐厅服务面积的三分之一左右。
b)西餐厨房只有一个口通往餐厅，不符合卫生规范和实际操作要求。
c)建议取消西餐厨房，改西餐厅为简单的咖啡酒吧，同时减少营运风险。
四.各部门日常巡查发现的问题摘要：(详细报告另行提交)
1.工程部：
a)主管人员的统筹管理能力须加强(如：制度流程建立、设备保养、工作计划安排等);
b)与各部门、上级的沟通合作须改善;
c)日常工作巡检制度及工作计划要进一步完善。
2.客户服务部：
客户服务部整体具备一定的服务意识，但对客的服务过程中，对问题的拿捏得不够准确，处理矛盾时欠缺巧妙和技巧，建议尽快补充完善管理制度和服务流程同时亦需加强相关业务的培训，以落实指导部门员工的具体作业的规范。
3.清洁部：
清洁部管理制度的编写过程中表现出主管人员对工作计划、组织能力欠缺，反映其管理能力有待进一步的加强。
4.绿化部：
绿化养护方面，现时由绿化施工方负责保养，园区内园艺的保养效果未如理想。建议于外地(如：广西地区等)的专业技术学院输入相关专业人才，同时加强与市场上专业园艺公司的合作交流，以提升自身的专业技术。
5.保安部：
a)岗位设置需完善(如：大门岗业主进出及装修施工人员分隔等、各幢楼区域岗位设置及停车场等)
b)停车场分区管理(如：二次装修垃圾堆积区域和业主停车区域等)。
c)消防设备、监控设备、电梯紧急对讲系统等的投入使用。
五.综合评述：
企业的成功关键是人，而团队建设是企业成长的关键，现在还处于基础阶段，建议向建设和谐团队的方向迈进。物业公司只有积极发挥好团队精神，多一些换位思维，多一些替别人考虑，多走近一步，才达到双赢的效果，管理服务水平才得以提高。
以上是十一月份xx一行的工作总结，x国际顾问团队将在下一步的顾问工作中与贵司各部门负责人紧密配合，针对以上改善意见予以相关文件上的支持和操作指引方面的培训。我们真诚希望通过大家的共同努力，把x项目的服务工作打造成为x地区的耀眼明星!
顺颂
商祺!
广州x国际物业服务有限公司
顾问组
篇3:企业管理顾问聘请合同
甲方:
地址:
乙方:深圳市xxx
地址:深圳市xxx
甲方为了增强企业体质,提高管理水平,保障企业稳定、快速、健康发展,逐步实现高效率高效益运作,本着双方长期合作的精神,特聘请乙方为企业管理顾问。经协商,双方议定:
一、乙方工作范围
乙方紧密结合甲方的具体情况,向甲方提供5S管理、精益生产方式JIT辅导服务。
二、乙方工作时间及辅导内容:
1、顾问师每月至甲方实地工作5天。
2、辅导内容。
5S管理辅导内容:资讯搜集、沟通、协调、事项检讨、现场改善及制度导入辅导、稽核追踪、会议参加、员工训练等工作。5S管理考核依据:现场是否规范、合理、有序,外人能否在短时间内迅速找到所需物品,是否符合进一步推行高效率生产方式的要求,全员是否养成按规定作业的良好习惯。
JIT辅导内容:
①现场数据收集,沟通,方法指导,技术支持与培训,项目跟进,会议协调等工作;
②改善提案制度的建立与完善;
③现场重点项目的跟进(由甲方指定产量大、产值高的重点产品);
④ 标准工时与工艺管理程序建立,JIT管理细则;
⑤JIT工程师的培养及5S、JIT相关培训;
⑥ 样板项目的建立。
三、乙方职责:
乙方应遵守甲方的规章制度,以专业、负责的真诚态度对待甲方委托服务,并向甲方承诺:
1、甲方为其提供的全部资讯仅用于甲方委托服务,非经甲方同意,不得转作他用。
2、在辅导期限内完成双方商定的5S、JIT技术导入工作,在甲方的积极配合下,按辅导计划展开。
3、应完成的辅导项目内容体现于辅导方案。
4、保证辅导项目及程序设计科学、合理,可操作性强,职责清晰、明确。通过项目辅导及在甲方有力的推动、实施下,使甲方效率管理规范化,创建高效有序的工作环境。
5、工作中严格遵循甲方有关的保密要求,非经允许不得涉及甲方技术资料或任何敏感细节,否则将承担相应责任。
四、甲方职责:
甲方应尊重、支持、信任、配合乙方工作,并向乙方承诺:
1、提供必要之资讯,协调好公司内部各方面关系,保证良好工作环境。
2、成立5S、JIT推进室,室长一人,工作人员1人以上。在乙方总体规划之步骤计划下,具体推动工作人员充分做好配合工作。
3、甲方自行设计之制度应于导入前征询乙方意见,以保双方不致脱节。
4、必要的辅助设备及工装夹具和保证生产平衡及同步的小型设备要及时投资到位。
5、关于录像:
内训原则上谢绝录像,如果甲方有特别需要,希望进行现场录像时,至少要提前三天通知乙方,且必须保证录像带只能在甲方企业内部使用,不得转借其他企业,不得有任何商业用途,否则应承担相应的法律责任。乙方需收取录像特许费5000元整。
6、甲方在推行前应拍摄好现场照片,并交乙方一份完整的现场照片资料,作为5S管理现场改善对比依据。
五、辅导费用支付:
双方合作期限为 个月,即 年 月至 年 月止,辅导费用包括:
1、顾问师基本辅导费:
每月辅导5天,每日 元,总费用为 元。基本辅导费即日现金结算或按月预付一个月。
2、绩效辅导费
由于JIT鲜明的工程技术特征,可在辅导过程中量化生产效率改善绩效指标,无论是在总的制造周期缩短,人工工时减少,人均产量提高,还是成本节约上都可量化评价,作为绩效辅导费的标准。因此订立绩效辅导费如下:
在辅导期间,对现状调查数据,由甲方推行委员会专员及总经理签字,乙方JIT项目负责人签字备案,作为绩效考核基准。以现有的人员、场地、资金,将每日产量作为评价标准,当比现状提高的比率为:
10%以上时,甲方付乙方绩效辅导费 万元;
20%以上时,甲方付乙方绩效辅导费 万元;
30%以上时,甲方付乙方绩效辅导费 万元;
40%以上时,甲方付乙方绩效辅导费 万元;
50%以上时,甲方付乙方绩效辅导费 万元。
付款方式:每月底进行总结,5日内支付,甲方由推进室室长及主管生产的副总或副总助理签字,乙方由推行负责人签字。如果延期支付,除本金外,甲方将按每月10%的利率支付乙方滞纳金。
六、乙方之交通(机票等)、食宿由甲方负责。
七、其他:
1、对于合作期间出现的问题,双方应本着相互理解、坦诚沟通的原则协商解决。
2、期满双方视意愿续约或终止合作。
3、本协议一式贰份,双方各执一份,自双方签字盖章时生效。
4、第一阶段结束后双方视合作情况可续签下阶段的辅导协议。
甲方:(盖章)
法人代表(签字):
签约日期:
乙方(盖章):
法人代表(签字):
签约日期: