物业管理有限公司工作报告
一年来，物业公司在总公司的支持下，物业管理有了很大发展，各方面工作取得了骄人的成绩，但离公司的发展目标和总体战略规划还有一段距离，希望通过全体员工共同努力，最终实现物业公司的目标。现将一年来的工作和公司的现状以及物业公司的发展方向向董事会作以汇报。
(一)回顾过去：
(1)z管理中心(2011年6月-12月)
从2011年6月介入z,进入z管理中心以后，我向当时的同事和业主了解到，部分业主和代表经常到管理中心吵闹、投诉，一是因物业管理公司解释、沟通不够，对物业公司极大不满，把本属于房地产的责任强加给物业公司，主要是会所、游泳池等设备设施不齐全，与购房时所讲的不一样。二是工程质量差，下水管道堵塞、油烟排放不畅、玻璃破损等。三是服务质量低下，清洁、绿化(外包)极其严重，处理问题不及时，业主投诉的问题得不到改善。四是物业公司和业主之间缺乏沟通，信息得不到反馈。以致业主长期不交管理费，公开反对物业公司，与物业公司对抗，要求成立业主委员会等。同时物业公司内部也存在很多矛盾，是与业主产生矛盾的主要原因：一是各层管理人员变动太快，一人一个做法，每个员工都处于适应期;二是行政人事制度、福利制度一变再变，对公司失去信心，人心涣散，混一天是一天;三是各项制度得不到执行和落实，部门和部门、人与人之间缺乏沟通，相互推诿;四是某些管理人员不能以身作则，不能严格要求自己，侵害公司的利益;五是从上至下，无经营理念和服务意识，许多资源得不到利用。
了解以上存在问题后，我们立即采取整治：一是重新招聘新的管理人员，对不合格的管理人员进行补充和替代。提高经营理念和服务意识，要求各级员工敢于对待各种问题，发现问题解决问题，各司其职，不得互相踢皮球，重新筛选新的领导班子，增加凝聚力。二是组织专人处理业主的遗留问题。直至业主满意，不再投诉。三是催交管理费，使收缴率达98%以上。四是扩大经营范围，增加经营收入，先是和物业公司签订各种合同的有关客户进行洽谈，对显失公平的合同，重新商谈签订，然后收回外包服务项目，利用专业优势加大服务力度，增加收入，最后是扩大专业服务范围，根据具体情况实施物业管理或物业顾问工作(z名苑)。五是降www.aishibei.com低成本，减少浪费，根除公司蛀虫，严把采购关。六是与其它公司(客户)联手，无偿增加设备设施(联大家私、怡宝公司、z等)，扩大影响力，为物业公司节省费用50000多元;七是加强物业管理宣传和业主与物业公司的沟通，减少业主的怨气。通过半年的努力，双方加深了沟通，z的业主对物业公司有所了解，能理解物业公司，基本上趋于稳定和认可。
(2)z豪园管理中心和z园管理中心
从2005年元月以来，z豪园管理中心除清洁、绿化外包收回，管理费部分业主拖欠以外，其它均与z相似，有个别业主煽动部分业主到管理中心开业主会，提出各种问题，不管是那方面的工作，我们物业公司均给予正确对待，积极解决。内部矛盾也是与z管理中心一样，特别是在执行人事制度方面，要求不严，公司管理人员在元月份查岗时发现，z豪园10个保安上班违竟然在6点钟还有5人在睡觉，其它部门人员也是自由散漫，违反制度的人员都不敢开除，以致部分员工有恃无恐，工作不认真，不负责任，养成了一股员工爱上访劳动部门、想闹事的风气。但考虑到1-2月是年终和过年期间，整改不易太快，通过2个月的观察，在3月初对个别不服从管理或存心闹事的员工坚决开除，经过整顿，我们颁布了新的行政人事制度，闹事的人基本消除。
(二)物业公司现状
物业公司通过一年的努力，已由三个管理中心，增加到四个管理中心和一个顾问单位，人员由200人增加到280多人。接管面积由原来的约30万平方米增加到约50万平方米。物业公司自1999年成立以来，经过多年的悉心经营，并在很短的时间内迅速的成长状大，时至今日，在成绩的背后，我们也清醒地认识到公司在管理方面还存在着诸多不足，在人力资源配备，经营运作等方面正处在一个调整、巩固、发展的重要转型时期。同时物业公司正面临前所未有的发展机遇，z的几家小区已经开工建设，但也面临着巨大的挑战，除本身存在的问题需调整外，还包括z新注册的几家物业公司(已注册3家，正在注册3家)的竞争，我们将把握这千载难逢的发展良机，不断加强管理水平和提高服务质量，把公司推向更高的层面，取得更辉煌的成就。通过分析，我们物业公司已经认识到主要存在以下问题：
1、组强结构不明确，部门间缺乏沟通，职责不清，缺乏有效的监督机制。
2、制度修改频繁，薪酬制度不明确，福利差，无激励机制，z和z豪园的制度都不一样。
3、行政部门失去了管理效能，专业人才缺乏，人力资源和培训工作跟不上。
4、管理人员专业水平不高，员工素质差，无经营理念和服务意识。
我们物业公司把存在的问题找出以后，确定了发展方向，出台了一系列整改措施。
一、确定组织架构(参见附页)
根据实际情况重新确定了符合z物业公司现状和发展规划的组织架构，划分了各自的工作职责，相互配合，相互制约，既有分工，又有合作，有了明确的中长期发展规划和明确统一的政策，并新增了四位经理：行政经理、保安经理、清洁经理、工程经理，新增的4位经理主要负责在本专业范围内，对公司本系统的员工进行统一的专业技术工作指导，督促检查技术标准的落实，员工在职专业培训，新员工招聘和培训以及新接管楼盘的组建等工作。各管理中心经理负责管辖范围的所有日常工作。也可以按需增加职能部门和扩大管理范围。
二、统一行政人事和财务管理
新增2名行政管理人员，1名仓管，加强行政人事部门力量，财务统一管理，保障政令统一。
三、修订修改人事规章制度
从公司实际情况出发，着眼于未来发展，重新制定了《行政人事管理制度》《培训制度》《员工手册》《餐厅管理制度》《宿舍管理制度》等，恢复员工应有的法定假期和带薪假期，调整加班、工资计算方法，改善员工就餐问题，建立健全完善的沟通与投诉机制，将公司和员工的利益、目标统一起来。
四、加大行政管理力度，监督各项规章制度的执行和落实
加强了公司行政人事部的地位和作用，加强人力资源招聘、培训、考核等工作，保障人力资源的良性发展，保障各项制度的执行和落实。现已开展培训，利用总公司的培训室组织管理人员进行培训，取得了很好效果。
通过1至3月的了解情况，确定目标，提出方案，仅仅用两个月的时间就整改完毕，因物业公司的产品是不同于其它行业，我们的产品是服务，完全靠人去完成，所以员工是物业公司的根，物业公司的成功与否，关键是员工，认识到这点后，针对物业公司的特殊性，我们从员工入手，主要是稳定认真、负责、有能力的老员工，辞退工作态度不好、能力不强的员工;招聘有专业水平的人才，为公司注入新的活力;整改饭堂、宿舍，为他们解决实际困难和个人问题，包括为家人找工作，为员工宿舍、岗位内安装电扇、空调，让员工吃好住好，感受家的温馨，无后顾之忧，短短时间内物业管理公司内部发生了明显变化，士气高涨，很少有人埋怨待遇不好，招聘不在难了，想闹事、爱上访的不敢了，在职员工趋于稳定，特别是从上到下良好的、公平公正的、对事不对人的工作和人际环境，互帮互助的氛围，再也不用担心谁有关系等不良风气，公司发展快，个人发展空间大，凭自已的能力在物业公司得到提拔，出现了人人想充电，求上进，你追我赶的局面。
(三)下一年工作计划和物业管理公司近2年的发展规划
&物业管理方面
①z:除保持原来的服务外，继续加大力度，提升服务质量，加强与业主的沟通，取得业主的信任。特别是利用5月在电梯内增加公益广告(每部电梯3张)、小区内增加了公园椅，获得一致好评的情况下，加大社区文化的宣传，公开管理人员的监督、热线电话，公布财务管理帐目。
②z豪园管理中心和z园管理中心
A.z园管理中心继续加深与驻园单位的沟通，提高员工的服务意识。
B.z豪园管理中心在3个月整改业主提出存在的问题，改变业主对物业管理公司的看法，取得业主的理解和信任。一个月内公布财务帐目，张贴组织架构和管理人员的办公电话，加大社区文化的宣传。
③2005年下半年制定好一套适应整个物业管理公司运行的工作程序、工作手册，确保2006年运行半年后符合ISO9001:2000的标准，一次认证过关。
④争取良性运作半年后利用良好的口碑，明年我们的经营范围走上一个新的台阶，扩大管理和经营范围。
⑤z豪庭在8月左右交楼前，按时间表稳步推进，重新组建一支新的队伍，利用新形象，塑造新口碑，顺利地全面接管。
⑥顾问单位(z名苑)年底合同到期，利用现有资源确保合同顺利完成。争取对z实业公司的全面管理签订新的顾问合同。
⑦物业公司将按现有组织架构，依实际情况吸引各类高级管理人才或扩展新的部门。包括其它部门经理或副总经理等。
@经营方面
随着物业管理市场化进程的加快，市场竞争日益激化，以及新的房地产形势的发展，经营越来越被提到物业管理的日程上来，z物业管理要得以快速发展，经营将是一条必由之路。
管理和服务是物业管理企业的本业和对社会提供的基本产品，也是物业管理公司存在的市场基础。但提供优质的管理和服务应是物业管理企业经营和竞争的一种手段。作为企业，经营应是其基本的行为，只有依法进行经营，并获取合法的利润才能从根本上解决物业管理企业的生存和发展问题。达到社会效益、环境效益与经济效益并重，良性发展的目标。物业管理企业忽视经营，会造成企业赢利能力的低下，企业自有资金的不足又形成物业管理企业的扩大规模，持续稳定发展的瓶颈，并反过来影响服务质量。
搞好物业管理服务的经营无疑是物业管理经营的基础工作和主要工作，在这个问题上一方面要提高管理水平和服务质量，以优质的服务换取优价的回价，同时有效地降低成本。
下半年和明年上半年以物业本身为中心，开展多种经营。
①针对业主和客户而提供的有偿服务;
②针对物业管理行业和其它相关需求的专业化服务，如专业清洁服务;
③房屋出租、中介代理以及供求信息方面的服务，如代理业主进行房屋出租;
④对公共场地或场所的经营，如户外广告，屋顶天线，公共场地的出租等。
⑤会所的经营管理，根据具体情况，考虑业主、客户自主经营或联手经营等。
要使物业管理企业达到长期、稳定、可持续发展的目标，应实施品牌战略， 有计划、有步骤、积极稳妥地建立企业的品牌，充www.Aishibei.com分利用名牌所带来的巨大的市场信誉。物业管理由于属于服务业，涉及面广，影响服务质量的因素较多，质量保证的实施较困难，尤其特殊的是客户对物业管理服务质量很难进行全面的、客观的检查和评价，物业管理企业如果不能树立自身的品牌形象，其发展空间是受到很大限制的。建立品牌是一个系统工程，不是一朝一夕能完成的，要建立一个长期计划并加以实施，首先是练内功，提高管理水平，使客户满意，其次是规范企业的行为，守合同重信誉。三是注重宣传，这种宣传不仅能提高企业的知名度和认同感，还能起到引导作用。另外，企业综合实力和管理规模也是建立品牌的重要因素。
物业公司将抓住政策，市场和宣传进行集中突破，必要时(估计明年上半年)在组织架构中增设拓展部，吸引专业服务方面和招商、经营方面的人才加盟，包括设计物业公司CI形象。
明年下半年或后年，一是将根据房地产市场的发展和变化，物业管理公司发挥自身优势，参与房地产营销策划等领域，二是房地产开发的多样性，房屋功能的多样化趋势，商、住混合型房屋及综合配套小区的大量出现也为物业管理公司的经营提供了大量的机会，组建专业化的服务队伍。三是积极开拓市场，不断扩大管理规模，占据更大的市场份额。我们会继续努力，扩大z物业的管理范围，此举对提高物业管理企业的总体赢利能力和抗风险能力，壮大公司实力以及显着降低成本都有重要意义。
物业管理企业要获得好的经营效果，离不开对市场的正确分析和把握，只有瞄准市场需求，准确把握机会，才能获得成功。就目前来讲，与房地产经营相联系的经营就有：通过对经营性房产进行技术上的改造或功能上、环境上的配套，或者实施对物业的功能或用途上的改变，提高经营性物业的赢利能力，而使物业管理企业获得回报，这种经营在商场、写字楼及工业区等物业种类上有很大机会，比如：通过对电梯进行技术改造，美化环境，建立起多媒体导购系统，再加上适当的辅助宣传和活动，使所管理的商业物业客流量和营业额提高，从而带动铺面租金的上涨。通过兴建宽带上网及其它方法，改善写字楼物业的办公条件，从而提高写字楼的出租率。通过改善工业区的行车、停车条件和货物装运条件，方便工业区的厂家，从而改善工业区的投资环境。
以上这些都需要把握商机，树立创新意识，合理化配置资金和其它资源，才能取得好的效果，同时更需要总公司的大力支持和配合，才能使物业公司的多种经营得到稳健发展。
z市z物业管理有限公司
年 月 日
篇2:日照物业管理实习工作报告
物业管理实习工作报告
一、迄今为止,中国的
随着经济体制的改革发展、城市的现代化、人们对居住空间的可持续发展的要求,伴随房地产商品经济发展的必然产物——物业管理要得到迫切的改变,已成为一种必然的趋势。尤其在市场经济的条件下,大多数人将成为物业的产权人和使用权人,因此,如何在激烈的市场竞争中立于不败之地,创造合理的规模效益,已经成为现今物业管理的关键问题。在社会分工和市场细分不断加强的总体背景下,只有针对不同的物业类型、不同的消费人群、以不同于他人的管理模式,才能树立企业自己的一面旗帜,建立自己的经营理念,那就是要走企业的品牌化道路。品牌是什么?依据美国市场营销协会的定义:品牌是一种名称、标记、符号,简单的说就是一种商品的牌子,以自己特殊的商品形态区别与竞争对手的标记。但是在市场经济发展的今天,品牌已不再是一种简单的区别标志,而是企业客户和价值(文化价值、经济价值)的来源。
物业管理是一种服务,它以物业为管理对象,以广大业主为服务对象而定位于社会人群。由此,创建这种服务的品牌也不外乎三个方面:知名度、美誉度、忠诚度。深圳万科发展到今天之所以能成为行业中的佼佼者,其中一个重要的因素是依靠了其服务的品牌效应。在多次的招、投标中,其能做到“未见其人,先闻其声”靠的是它的知名度,在以后的日常管理中能得到广大的业主的支持与信赖则主要依赖了它的美誉度,于是不断提升的忠诚度为它赢得了越来越多的客户,终就铸造了中国物业的“巨无霸”。 但是创建一个品牌并不是朝成夕就,而是需要一个长期的过程。现实中一些令人无庸质疑的事实放在我们的面前,物业市场不规范、经营机制不健全、细的法律法规不具备、广大业主的物管意识低等因素已经成为企业走向品牌化的约束“瓶颈”,尤其是北方的地区,在总体水平低的情况下,对于一些中小城市做成物业品牌更是难上加难。
日照虽然是位于沿海的港口城市,但就经济发展、人口规模来说还是一个中小城市。于是在这样的情况下要做成一个物业的品牌,除了要克服大的环境困难外,还要最大程度上优化企业的内部结构和人员配置。对此,笔者在公司的四个物业项目实习的进一个月的时间里感受颇深。
以下笔者就在工作中亲身感受的问题予以陈述:(1)、物业人员的形象不规范。包括服务人员的仪表、语言、行为形象。服务人员是第一时间与业主打交道的,因此,他们的给广大客户留下的形象则代表了公司的精神面貌。(2)、规章制度不健全。主要包括对内(员工规范、岗位职责、奖罚机制)和对外(管理制度、业主公约、处理程序等)。(3)、物业管理工作宣传不到位。比如说维修基金的收取,在没有全部收缴齐之前,不要存在时间上的停滞,要无时不刻的向业主宣传到位,其中包括采用传单、报纸、宣传栏的形式。(4)、服务人员的人性化意识不强。对待业主不够周到热情,有的甚至发生了口角。在实践的接触中,服务人员对答允业主的事情不能及时的处理,比如说报修,一拖再拖使公司的诚信产生了严重的危机。(5)、物业经营收入单一,难以摆脱亏损的局面。举例说同发物业它的建成已有十几年的时间,大多数的公共设施已经老化,光靠1.1角的服务费亏损是在所难免。
二、通过在实习中理论的研究和实践的磨合,笔者认为这些基本的问题已经成为海纳物业走向品牌化、从分散型经营到集约化发展的制约因素。如何解决这些问题,规范物业项目的运作,树立海纳物业的品牌形象。通过近段时间的实习,笔者提出自己的几点建议和方法。
1、建立规范、高效、专业化的队伍,作好基础管理是关键
优秀的基础管理是作好物业工作的基点而员工素质则是优质服务的决定性因素,也是一个物业企业能否持续发展的壮大的关键。
(1)、规范服务人员形象,加大企业宣传力度。规范形象包括仪表、语言、行为三个方面,仪表规范要求我们的服务人员要持证上岗,统一着装,佩带明显的标志,所使用的工具要印有企业的标识。语言形象要求服务接待人员要讲普通话,由于在公司的项目上买房的大多是外地人,所以这一点显的很重要。 比如说在服务人的电话接待中要首问“海纳物业,可以为您做什么”语言要尽量热情委婉,包括在与业主产生矛盾的时候,“海纳物业”应该成为每一个员工的口头禅,这样也有利于企业的形象宣传。行为形象要求每一个岗位的职工要工作规范,尽显专业风采。这一点对我们的保安人员显的十分重要,在小区里保安人员担任着维持公共秩序的职务,所以在工作中要尽量达到军事化的标准,例如不要出现走路吸烟、打闹的场面,以免给业主造成不良的影响。物业是一种服务行业,其行为其实就是一个服务的过程,即服务传递过程。表情愉悦的工作人员可以平息由于服务缺陷给业主带来的不满和怨言。此外,服务人员的形象也是公司服务的一个有形展示,向用户传递公司的良好形象。
(2)、健全与物业有关的规范规章及各种档案保持制度。完善的规范规章可以规范员工的行为,有利于整个服务流程的再造,有利于提升企业的外部形象,其更是以后创优、9000认证的必不可少的环节。所以,对内要建立员工的岗位责任制、工作内容要求并且要确保能落实下去,内部制度的设立要无时不刻的表现出一个绝对服务者的形象——以业主为中心,辐射每一个员工的行为。在实习中,城市花园的首问责任制就值得为其他的物业项目所借鉴,即每一个与业主接触的服务人员都要成为服务流程上的一个点,实现服务无缝隙。对于外部,我们要建立装修制度、房屋巡查制度、设备档案管理制度等齐全的公众制度。值得注意的是我们的每一个公众制度的建立都要依据国家的法律法规,措辞要尽可能的人性化。这样有利于建立清晰合理的服务流程,真正做到“事事有人管、人人都管事”,使每一个责任事故的发生都能找出相应的责任人,并能配合相应的奖罚激励措施。
(3)、充分重视业主大会和业主委员会的作用,使之成为物业与业主沟通的桥梁。全体业主是整个小区物业的所有权人,而业主大会和业主委员会则是他们的代表机构和代表,也是小区重大决策的拥有者,所以物业管理人员要充分重视其作用,处理好与他们的关系。业主委员会是业主大会的执行机构,同时也是物业企业的监督者和协助者。一些重大的物业事项(物业维修基金的使用、年度预算、物业公用部位的经营等)必须要业委会审批,否则有时物业的好的想法,可能会变成违法的行为。
鉴于现今山海天和城市花园的业主委员会还不是健全,重大的事情尽可能的要经过入住业主多数的同意。此外,在日常的管理服务中,要定期或不定期的召开与业主委员会或业主代表的座谈会,以征询在平时管理中的不足和缺陷,来完善自己,同时也要把对业主的合理要求和一些个别业主的不配合现象对业主委员会给予明示,请求其协助解决,做到双方心中有数,必要时要达成书面协议。
2、服务管理要以专业化为方向、寓法制化于其中,走程序化的道路
(1)、以专业化为方向,首先要打好它的专业基础,即让大多数的员工掌握丰富的专业知识和专业技能,因此企业要建立气氛活泼、富有弹性的学习型网络。比如说公司内部要定制各种及时、快捷、方便的书刊、报纸等专业的学习媒介,配置现代的信息网络(因特网、局域网等)使各个项目的先进的观点成为公司的共享信息,通过学习让广大员工的思想“站在海纳,跳出海纳”,以一个领先行业的思想和心态去做好工作中的每一件事。此外,公司还应定期或不定期的组织培训班、外出学习,特别值得一提的是对于外出学来的东西,不能搞纯粹的“拿来主义”,一定要适时而变、因地制宜,主要要符合本公司和本小区的实际情况,偏离实际的再先进的思想方法也要忍痛割爱,否则只会浪费大量的人力、物力。在实习期间,笔者接触到的项目上很少有专业的书刊和书籍,因此这一点显得特别重要。对于专业技能,因为其是服务质量的基础,所以我们要鼓励员工提出改革技能的办法、参加国家的技能考试,对取得一定成绩的员工要给予奖赏,由此形成一个“学以为用、从用中学”的的良性循环。再次,专业化还要求明确部门结构、完善专业重组。举例来说,山海天项目由于人员配置少,一个人要负责几个部门的事情,所以在一些档案的管理上以致出现了些许的混乱。
因此,对于部门结构要有明确的划分即办公室、服务中心、保安部、绿化保洁部、经营拓展部等,并且各部门要形成自己的责任和岗位规范且有相应的配套设施。最后,专业化重组就是要针对各个部门所使用专业的特色,展开专业知识的整合,使每一个员工具备一专多能,比如说保安、绿化、工程部门在部门明确的基础上可以做到“人人都要学、事事都能懂”,在负责人员不到位的情况下,可以处理应急情况。
(2)、寓法制化于其中,就是要求公司的每一个行为都要与法律政策有直接或间接的联系,这也是我们在工作中始终都能占据主动地位的关键,尤其在处理不可协调的纠纷中其作用更是可见一般。物业企业每时每刻要有法律自我保护意识,即在每一个潜在的法律纠纷中我们要有作为。举例说在城市花园,笔者看到一些复式的楼层的楼梯都是毛坯的而且比较狭窄,如果在业主看房或是验收时,就存在了一个潜在的跌伤危险,而我们的物业没有给予任何的警告,这就是我们的不作为,一旦发生事故我们就要承担责任。如果我们给予醒目的警告,那我们只可能不承担责任或是承担连带责任。同样的情况比如在我们的清洁员刚刚弄完的湿地上、冬季结冰的小区路上等等,我们都应该对潜在的事故有作为。所以法律上的自我保护意识应该被我们的每一个员工牢记在心,以避免不必要的麻烦。
3、首打营销牌,要走多条路
品牌的创建说到底就是营销的结果,当然这包括了企业的市场、文化、行为营销等各个方面。通过营销,企业可以提高自己的知名度,扩大市场份额,使海纳物业形成一种口碑效应,在不多增加的客户基础上从而形成自己的规模效益。在品牌营销的同时,我们还要学会多条腿走路,目前海纳的四个项目部(山海天、同发、林海小区、城市花园)大多处在亏损状态,这是因为业主入住率低、公共设施老化等原因造成,所以在企业的运作中光靠单一的服务费为生存来源是不可行的。
通过实习,笔者认为同发物业的工程部做法值得借鉴,那就是作完本小区的工作的同时,充分利用人力资源承接企业外的维修等工作为企业创收,在最大的程度上减小了亏损。由此可以想到一些其他的做法比如做房屋中介、广告位出租、家政及其他的特约服务,这都可以成为企业的一个收入来源。当然一些不乐观的事实也摆在我们的面前,在企业多面经营的的同时,肯定会遭遇来自市场、政府各个方面的阻力,这就需要我们的管理人员展开积极的公关工作,为企业的发展营造一个宽松、稳定的空间。
4、针对小区的特点,因地制宜,建立各有特色的物管区域
如果说把公司现有的和未来的项目物业收敛到一面旗帜下塑造海纳物业的品牌的话,那么我们不能搞“一刀切”的形式,要采用“牵牛鼻子”的方法论去管理。通过实践,笔者有自己的一点体会:
(1)、山海天项目,其购买者大都是为投资而来,因此使业主的房屋升值成为了关键,具体说就是空房和环境管理成了重中之中。在实习中,笔者看到伴海山庄的有些草地已经荒芜,这可能是由于前期开发遗留的原因,也可能是由于管理不善的原因,但是这肯定会给业主造成不满,由此就给物业收费带来了难度。因此,我们的重点应该放在房屋的环境管理上。
(2)、城市花园项目,物业刚刚建成,前期投入较大,硬软件健全。于是为创优、9000认证提供了良好的条件,如果在取得成功的基础上,合理的提高服务费,那么也会让广大的业主心服口服。因此,城市花园创建一个全功能的优秀社区,应该成为可能。
(3)、林海小区,业主入住率较高,物业历史长,因此怎样和业主处好关系是一个关键的问题。那就要求我们的物业人员以社区文化为中心,积极转变服务态度,处处为业主着想,活跃小区的氛围。对于一些经常外出的业主,我们要加大物管工作的宣传,见缝插针,避免因管理空白带来的误会。
总上所述,以各个小区的特点为工作的基点,才能丰富我们的服务体系,树立企业品牌形象。
5、区域发展,近学青岛,远学深圳。
青岛和日照同为黄海沿岸的港口城市,虽然在经济发展、人口数量上有不小的差异,但在人文环境、地理位置、气候条件上有着一定的相似,因此物业的生存年限、植被的生长等各个方面也大致相同,所以说在物业的管理上应该有着一定的地缘关系。青岛近几年来,物业管理的发展可谓日新月异,每年都有数个小区被评为省级、国家级示范单位,而且其物业行业从企业、政府到学校已经能够形成一个整体运作机制。完善的法规政策、健全的运作机制为青岛物业的发展,提供了舒适的“温床”,近几年来,一些香港、深圳的企业相继落户青岛足可见其水平之高。因此,在地域上首先瞄准青岛,引进其先进的管理模式、经营理念,在经过可行性分析后为我所用,对我们来说还是有很大裨益的。其次,远学深圳。
1981年,深圳第一家物业公司的建立标志着深圳已成为中国物业的先河之地,由那后,经过二十几年的发展,造就了深圳万科、金地、中海等一批中国物业的巨头,源渊的发展历史、丰富的管理经验、与国际接归的管理模式使之成为中国物业的学习榜样。近几年来,深圳物业的“挥军北上”应该说为我们的学习提供了良好的机会,因此我们要积极学习深圳物业在治理北方物业方面的经验和教训,加强企业间的交流,形成共享网络,为我们品牌的创建引他山之玉。
三、在海纳四个项目物业实习近一个月的时间里,使笔者学到了一些书本上没有的东西,增加了实践经验,为走向工作岗位奠定了夯实的基础,以上是笔者的一些体验心得和建议。
在企业变革和结构重组后,经过全体员工长期不懈的努力,笔者坚信海纳物业定能走出日照、山东乃至全国,树立自己的企业品牌。扬帆激进,终就辉煌,海纳物业人定能托起灿烂的明天。
篇3:创建市物业管理示范住宅小区整改工作报告
xx华庭创建中山市物业管理示范住宅小区整改工作报告
中山市建设局、中山市市房协：
20**年11月7日上午，中山市建设局、市房协各位领导专家小组莅临xx华庭进行了小区创建示范的综合考评，根据评分细则和现场情况，各领导专家们提出了相应的宝贵意见，具体内容和整改措施如下：
一、资料方面
1、财务收支管理不够规范，每月财务报表应该是经税务审核的损益表(我们资料室现与财务协调，取回今年以来每月税务审核的报表，并规范归类)。
2、发展商委托管理与业委会委托管理的《物业管理服务合同》存放有过多重复问题(我们资料室现将重复部分取消，做到简洁明了)。
3、专项维修基金没有明确的独立帐户和移交管理手续问题(我司现已开办了独立帐户，发展商与物业公司正在办理移交手续，在使用与管理上，按相应法规执行)。
4、部分资料不完善等问题(如：小区竣工验收合格证、保安门岗记录、业主报修和维修记录应统一归类存放到资料室，现已收集完善)。
二、现场方面
1、维修、清洁、绿化组综合办公室内务不够整洁，物品摆放有杂乱现象(现已整顿，达到整洁程度);室内各种岗位职责及操作流程，应该按管理处与监控中心各种制度标准制作上墙，不应该用复印张贴代替(该项工作现已落实)。
2、各车库下的个别电箱和信箱顶部有积尘现象问题(现已落实清洁改善)。
3、小区水景较多，安全警示牌数量还是不够问题(现正在落实数量补充)。
以上问题，我司将按各位领导与专家小组的宝贵意见和要求，于2006年11月30日前全面完成整改达标。
特此报告
中山市xx物业管理服务有限公司