季度物业管理报告格式范文
(20**年4月至6月)
为了创造一个优美舒适安全文明的现代办公环境，不断提高我们的管理服务水平，体现“一切因客户改变”的服务宗旨，现将我们20**年4月至6月物业管理报告呈现于您，以便您能够较全面地了解我们服务的内容，敬请您提出宝贵意见。谢谢!
第一部分：工作报告
一、重要计划的制订、执行、完成
1、分公司一级指标：
a)物业费收缴率： 95%完成
b)成本控制率：100%完成
c)供暖运营费收费率：100%完成
d)重大设备责任事故发生数量：0 完成
e)重大责任安全事故发生数量：0 完成
f)共用设备保养率：100% 完成
g)公共设施完好率：100% 完成
h)业户报修回访率：>50% 完成
i)物业服务投诉处理满意率：100% 完成
j)投诉处理及时率：100% 完成
k)绿化完好率：按《北京市绿化管理规定》中二级养护标准执行 完成
l)岗前培训合格率：100% 完成
2、分公司二级指标：
m)物业零修、维修及时率：100% 完成
n)零修、维修返修率：<1% 完成
o)保洁事件处理及时率：100%完成
p)保安特殊事件处理及时率： 100%完成
q)新项目装修有效控制率：100%完成
r)培训计划执行率： 90%完成
3、第二季度完成的计划任务
(1)20**年上半年度物业管理费已收取95.41%。
(2)20**年11月至20**年3月供暖费已收取99.26%。
(3)保障大厦二季度无重大治安、消防、交通事故的发生。保障大厦周边环境道路管辖区域内、楼内公共区域的秩序井然、无火灾、治安安全隐患。
(4)针对“五一劳动节”特殊期间，进行全面安全大检查，并制定实施有效的安全保卫方案。确保节日期间的安全。
二、内部管理
1、人员管理
按照第四分公司20**年组织结构设置与人员配备数量，各岗位人员均按要求配置到岗。
(1)劳动关系管理
第四分公司按时与员工签订了20**年《劳动合同》，及时为员工办理和缴纳各项社会保险，规范执行国家和企业制订的相关福利政策。
(2)奖罚管理
1)按照《员工绩效考评管理制度》，对员工进行绩效管理，做到公平、公正地对员工的工作业绩及工作表现进行评价。
2)每月进行优秀员工评选，确定明确的评优主题与标准;对在工作中有突出业绩和表现的员工给予总经理特别奖，并在光荣榜对优秀员工进行表彰。上半年授奖人数总约80多人次。
3)对违反公司制度的行为及人员予以批评和处罚，上半年受罚人数约10人次。
4)建立奖罚管理台帐，对分公司的各项奖罚做详细的记录，对执行情况进行备案。
(3)员工培训
新入职人员均接受了专门的入职培训，覆盖率为100%。各岗位经岗前培训考核后合格上岗，岗前培训合格率为100%。积极改进培训方法，除对员工定期组织业务技能的培训外，计划开展丰富多彩和职业操守及职业素质的培训，向员工提供更多学习的机会和发展平台。例如组织项目间的员工进行关于业权实践的研讨与经验交流;就物业接管流程中档案交接与管理工作多次与其他分公司的主管人员进行沟通，分享成功的经验，互相取长补短;配合行政计划部进行企业文化战略巡讲;请项目总经理就服务价值观与员工进行交流等。为加强管理人员在各项工作环节中的配合度，提高工作的信度和效度，特别组织了公司制度培训专场，针对工作中的常见错误进行专项制度培训，旨在纠正工作中不正确的概念、信息，明确各项工作流程中需要注意的顺序要点和时间节点，使各项管理工作更加规范化，配合更加顺畅。
(4)企业文化建设
年初明确了20**年度分公司宣传公司企业文化的媒介与主题，以《船、船长和船员》为题贯穿全年，将公司所唱导的企业与员工之间的内在关系、管理岗位与普通操作岗位之间的工作关系以及企业与个人之间的发展关系通过员工通道这扇窗口，将企业希望的“共赢”理念与信息传递给项目的每一个人。
(5)制度执行及工作改进
通过品质检查与自查，进一步规范了档案管理、合同管理、计划信息管理等工作流程，新编制了《内部信息流转与管理规定》、《图书期刊管理规定》，对公司现行的所有规章制度进行了整合。
2、部门内部管理
(1)警卫部保安大堂岗、巡逻岗第一季度阻止、清理进入大厦内散发广告、收废品人员482人次。
(2)警卫部每日对公共区域、消防通道及各安全出入口进行巡视，发现个别业户私自占用消防通道、阻塞安全出口，第一季度共发《消防安全隐患通知书》5份。
(3)警卫部在第一季度重点对大厦南、北两侧的交通道路秩序进行了整治，对个别业户经常将机动车占用消防通道的行为，及时进行阻止、纠正。共计49辆车次。
(4)警卫部第一季阻止、纠正了个别公司员工经常将自行车推进大厦的行为，共计30人次。
三、关系到大厦业主的重大事项公告
针对“z商场”的停业、商户全部撤场事宜，警卫部高度重视，并对商户撤场的过程进行突发事件预案制定，防止发生闹事等治安事件。
四、客户服务
1. z大厦已入住331户，入住率为98.21%
2. 对z大厦进行五一节前装饰工作。
3. 第二季度物业公司接到客户投诉1起，已圆满处理，业户表示满意。
4. 每月根据大厦的情况，对盈都大厦已入住业户进行走访。回访率为10%。
5. 第二季度向业户发出通知共计14件。
6. 按计划进行保修、维修工作;本季度发出保修单189张，返回167张返单率为88.36%;维修单144张，返回144张返单率为100%。并对维修保修进行回访。
7. 警卫部第二季度继续组织人员到业户的室内，对室内的烟感(消防报警设备)进行逐个测试，并向业户发放消防知识材料，进行消防安全宣传。
五、大中小修工程服务/公共设施设备管理
(一)设备、设施的维护保养
1)热力站设备停暖后的检修、改造;对低区管道进行改造，解决了由于管线阻力大而造成的设备运行效率低能耗大的问题。
2)对高压变电室高低压设备，8台变压器、16面高压柜、70面低压柜、163个开关、4面直流屏进行全面检修、清扫，以确保夏季用电高峰期供电设备的安全运行。
3)对市内外雨污水水系统的提升www.aishibei.com泵进行检修、保养;对雨污水管线进行疏通、清理保障汛期安全。
4)对中水系统设备进行检修、改造，解决了由于设计因素导致调节水池、中间水池无法彻底排污问题。
5)对大厦159处避雷装置进行防雷检测;并对存在问题进行整改。
6)对屋顶花园所有木饰品进行刷桐油保养。
7)对室外部分损坏的路面进行修补，对通向屋顶花园的各樘铝合金门进行维修。
(二)设施完善
1、解决大厦东北区域绿化用水问题，从城铁连廊引出给水管线;
2、为防止人为破坏绿篱，制作、安装绿地防撞隔离桩。
3、为方便公寓公共区域的保洁，在各单元五层清洁间安装墩布池并配上下水管。
4、对部分业户空调回风口过滤网清洗;
5、加工制作安装了大厦西侧南通道车库出口处隔离栏杆和交通标志牌做到人车分流确保行人安全。
(三)协助地产完成各项改造工作
1、公寓部分小房间没有回风口问题;
2、写字楼A、B座空调室外机改造;
3、写字楼A、B座、公寓四单元供电系统改造。
六、装修管理
1. z大厦办理装修191户，装修验收178户，每日对装修情况进行巡视。
2. 消防中控室每日对大厦的所有装修现场进行安全巡视，第一季度共查处和纠正二次装修现场的违章施工、违规作业55起。
七、保洁服务/绿化服务
1. 督促保洁公司按照月、周、日的工作计划，进行z大厦的日常清洁工作。
2. 新的绿化养护单位于4月25日开始进场，督促两家绿化养护单位进行交接，已于4月30日正式交接完成。
3. 20**年5月10日基本完成对盈都大厦外墙清洗工作，A、B座凹槽处需待空调改造结束后，进行清洗。
八、保安服务/消防服务/车辆交通管理
1、警卫部进行大厦第二季度的消防联动设施、设备进行检测，通过检测确保大厦所有消防设备处于完好、有效的工作状态。对所有业户的人身安全及财产安全负责。
2、对大厦及沃尔玛广场、写字楼内的各种商业活动，进行安全保卫。
3、对大厦的消防设备、设施进行维护、检测。完善各类消防警示、疏散标志。每季度进行消防联动测试、每月对消防栓、灭火器进行质量检查。
4、确保停车场的正常运转，包括地下停车场的卫生打扫。以及对车场管理员进行停车场专业知识和停车场设施设备操作的培训工作。
5、整顿大厦周边的交通环境，包括外围的自行车停放秩序与外围出租车拉客等问题，保证了大厦业户及沃尔玛购物车辆的有序通行。
6、警卫部在上半年公司组织的“警卫警姿技能”比赛取得了团体第一的成绩，我们在今后的工作中将以这个标准保持、并进一步的进行提高。为业户展现一个良好形象，同时也为公司创造一个良好的品牌效应。
九、重要社区文化活动
时间 活动主题和情况描述 效果评估
十、品质管理
(一)体系运行情况工作总结
1、项目体系总体评价
本季度项目分公司质量管理体系的运行符合ISO9001：2000质量管理体系标准，运行较稳定。质量体系运行的过程中，各部门能够结合实际对工作手册进行逐步修订，但在日常工作中仍存在工作实际与工作手册要求不符之处和尚需完善的内容，各部门主动发现并纠正问题的意识不强。5月底开始，项目分公司启动了ISO9001：2000质量管理体系及ISO14001：20**环境管理体系贯标的各项工作，通过双体系标准及文件编制的学习，各部门结合工作实际在原有工作手册的基础上初步搭建起了双体系文件的构架。
2、工作手册的适宜性评价
1)客服部
客服部现有工作手册文件22份，记录55个。本季度进行了两次文件修订，第一次修订文件11份;第二次(准备报批)修订文件5份，删除文件1份。目前客服部工作手册运行较为稳定，建议客服部加强工作手册的内部培训，使每位员工都能够了解工作手册规定的具体操作内容，参与文件的修订工作，并严格按照文件要求开展工作，注意在维修、二装、钥匙管理等方面与其他各部门的衔接与归口问题。
2)工程部
工程部现有工作手册文件42份，记录50个。本季度进行了一次文件修订，修改文件17份，删除文件1份，新增文件6份。建议工程部加强工作手册的内部培训，对文件进行细致的修订，将与质量、环境体系有关的操作程序及要求纳入工作手册之中，并要求每位员工严格执行文件要求。
3)办公室
办公室现有工作手册文件15份，记录40个。本季度进行了两次文件修订，第一次修改文件12份;第二次(正在报批)修改文件3份，新增文件2份。办公室工作手册涉及到各部门的每一位员工，目前培训覆盖程度不够，有许多员工对分公司的行政人事制度了解不够。建议办公室在结合实际修订工作手册的同时，加强对一线员工的培训，并监督各部门严格按照文件要求执行，以弥补考勤管理、福利制度贯宣等方面的缺陷。
4)警卫部
警卫部现有工作手册文件26份，记录23个。本季度进行了一次文件修订，修订文件10份。警卫部工作手册运行较为稳定，培训频率较高，建议警卫部加强工作手册执行力的监督及细节管理，并对紧急预案中涉及到各部门参与和接口管理的问题进行重新确认，提高文件的可执行力;结合公司下发的警卫工作标准对文件进行系统修订，加强警卫人员礼仪、礼貌方面的培训。
3、现有文件中存在的问题
1)目前正处双体系文件编制建立阶段，各部门需根据上述文件适宜性评价中提到的不足进一步完善质量工作手册内容，同时要编制、修订环境管理体系工作手册，以及双体系的管理手册与程序文件。
2)各部门需结合日常品质检查、自查及文件培训中发现的问题，并按照公司下发的文件要求对分公司文件进行逐步修订与完善，做到工作实际与文件要求相符。
(二)年度目标和年度计划的总体执行情况
本年度4月至6月间的相关的年度目标和年度计划包括以下几个方面：
1、年度工作目标的执行情况：
目标考核 季度完成情况自述
重大设备责任事故发生数：0
重大安全责任事故发生数：
投诉处理满意率90%以上;
业户报修(保修、维修)回访率不小于50%;
特殊事件警卫到场时限5分钟;
保洁事件处理到场时限不超过10分钟。
2、年度工作计划的执行情况：
1)本季度工作手册培训情况：车管员新员工停车场相关管理制度培训及考核;工程部新员工培训：岗位职责、值班规定、交接班规定、巡检规定;编制主管级以上人员工作手册培训计划，并对各部门实施培训;配合品质管理部对主管级以上人员进行公司级文件的培训及考核;组织质量/环境体系标准培训及体系文件编制培训。
2)依据《品质自查表》内容对各部门进行工作手册滚动自查，针对自查问题编制问题汇总，组织各部门进行整改。
3)部门学习：到工程部、警卫部进行工作轮岗。协助工程部按照《评分细则》要求自查各项工作并整改;配合警卫部参加公司本部组织的www.aishibei.com警卫技能比武活动。
4)配合项目启动ISO9001、ISO14001双体系认证并组织相关工作。
(三)品质检查、抽查和自查的情况和体系改进的有效性
1、品质检查：本季度共接受了两次公司联合品质检查。
4月联检共扣除6.5分，从扣分项的统计情况总结，工作中的不足主要体现在：电梯照明巡检不到位;记录填写有漏项;员工服装不整洁;员工培训、档案记录不够完善;合同管理职责不清晰;库房台帐登记不齐全;公共区域卫生清洁不到位;二装巡检不到位等方面。
6月联检共扣除4.1分，从扣分项的统计情况总结，工作中的不足主要体现在：工程物资领用记录不全，二级台帐登记不健全;灭火器巡检不到位;保安员巡更记录不全;计划完成情况评价编制不清晰;合同管理记录不清晰;缺少对客沟通刊物及员工学习园地内容;业主档案信息未及时更新;大厦外围卫生情况有待改善;水牌及消杀标识缺失等。两次联检具体扣分情况如下：
4月联检扣分情况：
序号 检查标准 不符合情况描述 实际扣分
从两次联检的扣分情况可以看出，客服部和办公室工作改进情况较好，项目整体得分也有所提高，但在日常工作中各部门仍需注意细节问题，应加强部门自查与对相关供方的管理的力度，争取取得更好成绩。
2、本季度品质自查共发现不符合项16项，此外还以待观察项和口头整改建议的形式提出需改进的工作事宜，跟进整改并已完成13项。3项在跟进整改过程中。日常监督管理过程中发现的不合格项及潜在问题均编制了问题汇总，组织并复查责任部门进行整改，各部门基本能够在要求时限内完成相关整改工作。具体检查情况详见《不合格及整改情况滚动表》(06年滚动总表)。
3、通过日常工作抽查、事件模拟对工作目标进行测评，均能够达到要求。
4、体系改进情况：本季度中下旬组织项目启动ISO9001及ISO14001双体系认证工作，初步搭建双体系构架，一、二级文件初步编制完成，共编制程序文件23个，各部门三级文件在逐步补充、完善中。
第二部分：财务收支情况
第三部分：20**年第三季度工作安排
一、人员管理
1、加强员工岗位培训，改进对员工的培训方法。
2、根据员工绩效考评的实际情况，优化员工绩效管理实际效果的方法和可行性研究，具体考虑对部分岗位进行薪资调整及浮动工资操作实施办法。
3、企业文化宣传的开展，继续员工通道第三期关于《船员》主题的设计内容更换。
4、设计制作企业荣誉展示区，完成布展。
5、筹划丰富员工业余生活的具体方案。
6、规范考勤管理，调整考勤管理措施。
7、编制外包服务人员的考核管理措施。
二、品质管理
1、配合项目进行ISO双认证。
2、组织体系文件培训。
3、跟进ISO双体系运行情况。
三、客户服务
1、联系外墙清洗公司，于20**年9月底10月初对盈都大厦外墙进行清冼。
2、20**年10月1日前对盈都大厦进行节日前的装饰工作。
3、发送、催缴下半年度物业管理费及20**至20**年度供暖费。
4、按照每月制定的计划进行走访。
5、根据部门情况，进行部门培训。
6、执行保修工作程序，跟进保修情况的落实工作
7、根据维修的完成情况，对入住业户进行维修工作回访
8、为业户办理入住手续、装修手续。
9、利用公共场地开展多种经营，增加业权收益。
10、配合公司本部进行上半年度的业户满意度调查。
三、警卫、消防、交通安全管理
1、针对散发广告、收费品等外来人员，严格检查、询问、进行阻止，积极的为业户创造一个良好的办公环境。
2、对大厦二次装修现场的施工人员、施工安全操作、进行严格的监督与管理。
3、完善大厦地面交通各种设施、设备及附属设施。
4、加强保安人员的培训工作(服务与公共关系)。
5、对大厦二次装修现场的施工人员、施工安全操作、进行严格的监督与管理。
6、针对散发广告、收费品等外来人员，严格检查、询问、进行阻止，积极的为业户创造一个良好的办公环境。
7、消防设施、设备、消防通道及安全出口的日常巡视检查。
8、大厦第三季度消防联动设备测试，确保消防设施处在良好运行状态。
9、加强对自行车存放处的管理，与海淀区双榆树派出所共同对自行车盗窃行为进行打击。
10、地下停车场的日常卫生清扫与车辆安全监控。
四、大中小修工程服务/公共设施设备管理
1、继续公共设施完善、设备维护工作;
2、保证雨污水系统畅通，作好各项防雨工作;
3、继续监督、配合空调改造的各项整改工作;
4、作好供暖设备的维护、试水工作。
结束语---衷心感谢广大业主对物业管理单位的支持与理解!我们将信守“服务无极限、真诚到永远”的宗旨，保持已有的成绩和荣誉，虚心听取客户意见，积极改进服务工作，逐步完善我们的管理与服务，使我们的管理队伍更加规范化、专业化、市场化。
北京市z酒店物业管理有限公司第四分公司
篇2:物业管理企业服务工作调研及下步计划报告
物管工作调研及下步计划报告
为打造zz企业品牌，运用现代管理手段，建立具有标准化、程序化和规范化的管理体系，提高企业战略，宏观调控经营，共创高效企业效益和社会效益，有力推动公司整体业务发展，根据公司董事和领导要求，本人进行了为期三周深入调研，现将工作调研小结如下：
一、八大优势
1、企业投资环境优越，交通便利，周边配套日趋成熟，发展潜力强劲。
2、市场定位准确，产品优质优价，吸引力大，前景广阔。
3、小区配套设施标准性高。
4、准确把握市场脉搏。
5、经营理念鲜明——创造优质生活空间，实现新城市主义现代生活。
6、企业的胜利，全赖于铁的纪律支撑。
7、人力资源及组织体系比较完整。
8、公司董事及高层领导调控意识超前，战略目标明确，拓展思维清晰。
二、十大有待改善问题
1、工程规划、设计、施工等与物管衔接脱节，给物业管理服务留下了后遗症，加大经营成本，造成资源浪费。
例如：xx华庭游泳池每次清洗，水量理应自然排尽。但目前每次洗清时，池内约40多厘米的水无法自然排放，必须用水泵配合才能抽走，这样，既增加了人工操作的麻烦，在安全方面也受到一定影响。
再如，第一、二期车位配置与住宅数量不成正比，随着业主生活水平的提高，业主车辆逐步增多，车辆停放逐步紧张，长期如此将会导致秩序混乱。
2、营销与物管关系脱节，公司在推销产品前期，尚未按国家政策法规要求制定和签署《前期物业管理服务协议》等规范文本。对业主入住后出现的乱搭乱建、乱摆乱放、拒交费用等行为没有明确的书面依据约束，这方面尚未引起足够重视。
3、人力资源配置缺乏科学性，相关部门对物管队伍人员的借调与共享还没有明确计划，操作层员工面对多头领导遥控，在具体运作上，出现了错乱局面，直接影响服务质量。
4、纵观三个楼盘物管服务标准，尚未达到公司基本要求。例如：xx花园公共区域死角的清洁卫生不到位，楼梯底杂物间各种建筑垃圾依然存在;xx居休闲区喷泉处瓜果皮壳、纸屑、烟头及塑胶袋随地可见，喷泉中央石块四分五裂，池沟污泥沉积，员工厨房门口及各摩托车棚下的废旧杂物处处可见;xx华庭的广场地面、区内喷泉周边地面、各楼梯入口地面、车库墙面等清洁开荒马虎，水泥渣渍、白涂料渍等斑斑可见，接靠会所铺面的物件乱摆乱放，占道经营严重，各门面招牌大小不一，乱张乱贴处处可见;从创艺装饰部往北面的工商银行一带铺面的环境卫生非常糟糕，在某种程度上，严重影响了小区良好容貌。
5、绿化管理方面，对枯枝黄叶修剪无计划进行，对长短不一的草皮没有重视修剪，对多处残缺空白、黄土裸露不及时补种，对行人践踏的绿化植物无标识提示，养护专业水平一般。
6、安全管理意识一般，对区内各人工湖、溪流及装修作业施工现场无任何安全提示或警告标识。
7、在设备设施管理维护方面，没有规范设备台帐和历史记录，所有楼盘的路灯无编号。如：xx花园若干车库门锁被人敲坏，门扇敞开无人重视关上及维修;泳池机房无锁，房门经常打开而无人重视，进入泳池区的小孩可随意进入机房捉迷藏，时刻存在安全隐患。
8、保安队伍纪律散漫，应变能力差，岗位工作马虎应付，礼节礼貌、服务态度、方式方法等工作意识淡薄，整体形象较差，战斗力弱。如：岗位当值队员在吃饭时间出现空岗，引起相关部门不满而投诉;若干队员正规着装在xx华庭管理处大厅内抽烟;各岗亭当值保安队员对公司领导、各部门负责领导、小区业主、参观看楼顾客进进出出，不理不睬;对外来人员进出小区没有监控;巡逻保安对装修工人不规范搬运材料和倒放垃圾严重影响小区容貌卫生视而不见;队伍训练着装款式不统一，整体局面较为混乱，队伍建设有待整顿。
9、在客户服务方面，从热情待客及工作形象上看，xx华庭管理处前台工作可以，xx居和xx花园前台待客工作一般。在房屋档案资料的建立、服务质量体系的建立(含投拆处理机制建立)、财务收费体系的建立，包括日常各种管理规章建立等基础工作，尚未形成系统化、标准化。尤其在物业资料管理与财务收费管理方面，还停留于手工作业原始方式，工作效率较低。
10、从物业管理整体队伍上看，土气低落，人员素质参差不齐，业务培训及绩效考核机制尚未铺开，整体业务素质较差，专业水准较低。尤其是各专业班组缺乏实操经验，加上监督力度不足，在管理上出现了较多盲点，由于工作权责模糊不清等原因，导致了各部门各自为政的倾向，组织架构及岗位架构有待调整。
三、工作计划
根据现有物业管理状况及存在问题，建议以下改善：
1、建立规范管理体系，实行有效资源整合。
从公司发展战略高度出发，避免低档次管理服务接管高档次楼盘之嫌，让xx的品牌有力地推动各项目发展，建议成立“广浩物业管理服务有限公司”，在物管全盘运作上，以xx华庭作为人力资源培训和输出基地，统筹兼顾好各项目业务工作，具体整合办法为：
将现注册的“xx居物业管理有限公司”营业执照申报改为“xx物业管理服务有限公司”，新品牌定位于xx华庭重点项目，申报注册登记下属项目管理处。即“xx物业管理服务有限公司xx华庭管理处”、“xx物业管理服务有限公司xx居管理处”、“xx物业管理有限公司xx花园管理处”。今后的项目发展和命名，按此类推。
2、精简机构，合理调配。
规范的企业，必须具备现代化管理手段，而现代化的管理手段主要体现在“管理体系现代化”和“管理工具现代化” 。为有效实施各方面工作，根据物业管理行业工作职能，并结合xx实际情况，现拟作以下整合：
a.在董事长的领导下，以董事总经理为企业负责制，由物业总监统筹调控xx属下各物业管理项目经营运作，直接对董事总经理负责。
b.各物业管理项目负责人(管理处经理或管理处主任的命名待定)具体负责和执行本项目工作事务，直接对物业总监负责。根据项目物业规模情况，下设各班组，切实做好定岗、定员、定编工作，实行专业上岗，在近期内，逐步组建一支精干的、专业化的物业管理队伍。
c.层级管理，权责分清，制定明确工作质量指标，并将具体工作落到实处，责任到人。
d.设置明确管理组织架构和岗位架构(两种架构图附后)。
3、根据各部门职业工种，在作业上按预定工作效率目标、质量目标和成本目标执行工作，定期评估考核，抓好监控工作。
4、打好工作基础，逐步建立完善的三级管理文件。
即“管理文件”(质量手册)、“作业流程”(程序文件)、“执行文件”(规范表格)，使之形成系统化、标准化、规范化。
5、实行管理处经理(主任)负责制和各岗位责任制。
6、提高管理档次，树立良好企业形象，对小区房屋、设备、住户档案资料及财务收费等管理，运用物业管理专业软件操作，实行电脑化管理，提高工作效率。
7、在内部管理上，建立良好监督机制。
对内部各种任务落实，必须跟踪验证，以xx华庭为指挥中心，负责监控及信息反馈等工作，按工作量化指标，建立完善的服务质量体系运行评估工作，对客户投拆、设备运行、安全服务、环境服务、维修服务等职能板块工作做好统计分析、日检、周报、月报等要求准时准确，软件资料的管理标识明确，立卷、办文、归档、存放、规范有序，对管理的追溯，有依有据。在监督控制上，根据每周工作情况，每月定期召开服务质量体系运行评估工作会议，对不合格的服务事项，及时采取各种纠正和预防措施，并严密跟踪反馈，不断优化服务质量，令公司和业主放心满意。
8、重视培训，提高素质。
重点抓好公共培训部分和部门业务专题培训工作，以辖管三个楼盘中出现的实际案例为培训教材，举一反三，激发员工钻研业务兴趣，努力提高全体员工业务素质。
9、奖惩分明，优胜劣汰。
增强员工危机意识，对业务能力差，经反复培训仍停留于落后状态，工作纪律马虎散漫，违纪违规或损害公司利益及形象的低劣员工，必须按章处理;对表现优秀、管理卓越或在季度年度中荣获“服务之星”的好员工，经董事及公司领导认可后，给予奖励和表彰，提高员工的自豪感和职业感和归属感，增强员工和团队的战斗力。
10、开源节流，控制成本。
在原有资源基础上，严格控制各项费用开支，凡属一切经费开支，必须按计划报批执行，严格控制办公物品和各种物料合理使用，抓好水电公用支出和相关节能工作，实行公司资源共享。
加大对物业管理收费和停车收费的追缴力度，切实提高收缴率，对长期欠费“钉子大户”紧密跟踪，共同维护公司经济利益，经多次沟通仍无法妥善解决的，必要时采取相应法律途径进行追讨。
大力拓展有偿服务，增加经营收入，弥补经费不足部分，密切注视月度、季度、年度支出数据对比，确保财务收支良性循环。
11、强化工作协调，促进团队合作。
以总经办或行政人事部为牵头组织，由物业公司负责拟案，对物业的竣工验收、接管、移交、包括营销业务关联等工作，必须有密切的沟通协调，对相关任务的调度或协调，必须有明确的《工作任务单》或《工作联络单》，对每个环节的工作均有时效约束，对已完成的工作验证，双方必须签字认可，将明确的“工作调度(反馈)流程图”纳入公司制度化，避免工作上出现扯皮拖拉现象，确保公司正常运作。
12、规范物管文本，协调销售业务。
编制《前期物业管理服务协议》、《管理公约》，《装修管理规定》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等规范的物管文本，按房地产行业惯例操作要求，使管理经营有章可循、有法可依。
13、重视窗口服务，作业指引清晰。
为方便业主业务办理，将重要的如“业主收楼手续办理流程图”和“装修手续办理流程图”等精装制作，并公示于客户服务中心大厅，这样既方便业主阅示，也利于员工操作。
14、《议事日程》明确，行政统筹到位。
在日常事务统筹中，忙而不乱，头绪分清。例如：行政例会时间规定、工作计划及总结上交时间规定、费用收缴情况报表上交时间规定、每月服务质量评估分析会时间规定、各部门用资计划上交时间规定、办公用品使用计划上交时间规定、维修材料采购计划上交时间规定、业主每月入住情况报表上交时间规定、小区物业综合例检时间规定等，均列入公司的议事日程。
15、规范员工着装，树立公司形象。
按各部门工作性质，统一配置工衣，规范员工穿戴，树立良好形象。
16、规范公司财产和物资管理，维护公司利益。
对公司物料物资和各种器械妥善管理，专人负责，定期清仓查库，严格按仓库物资管理规定，做到帐物相符、帐帐相符，杜绝各种财产物资流失和损失。
17、高度企业战略，阶段达成效果。
a)在三个月内(2004年8月至10月)，有效克服“脏、乱、差”现象，使三个楼盘整体环境容貌发生“一小变”。
b)在半年内(2004年8月至2005年1月)，使xx物业管理全盘运作完全步入正轨。
c)在一年内(2004年8月至2005年7月)，基本按ISO国际化标准模式导入物业管理体系，为公司的认证和创建示范工作打下扎实基础，无论在队伍建设或小区管理上达到“一中变”。
d)在一年半内(2004年8月至2006年1月)，正式通过ISO认证，无论从管理或服务上达到系统化、标准化、规范化、科学化;以国家示范小区为标准要求，将xx华庭管理项目创建成为市级“示范住宅小区”称号。
e)在两年内(2004年8月至2006年7月)，将xx华庭管理项目创建成为省级“示范住宅小区” 称号，在中山物业管理领域中受到地方政府和同行的认可。
f)在三年内(2004年8月至2007年7月)，将xx华庭管理项目创建成为国家级“示范住宅小区”，使广浩的企业品牌推向房地产行业的前列。
综上所述，敬请董事及公司领导审核指正。我相信，在公司董事和各级领导的大力支持和精心指导下，在全体员工的共同努力下，我们将坚定不移地按总公司的发展方针和预定的战略规划拓展工作，只要我们实事求是、集思广益、善于探讨、总结创新，广浩的服务品牌一定会获得全方位的提升!
以上报告，敬请上级领导审核批示。
*原公司设定组织架构图1份附后
*现拟定的“xx物业管理服务有限公司组织架构和岗位架构图”各1份附后
—完—
篇3:物业管理公司服务工作报告
XX物业管理公司服务工作报告
同志们：
xxx年，在中心党委和中心的正确领导和大力支持下，我们XX物业管理公司广大干部职工坚持以"三个代表"的重要思想为指导，认真学习贯彻十六大和十六届三中全会精神，以开拓更大的生存发展空间为目标，解放思想、热情服务、真抓实干、勇于创新，按照社区全年的工作部署和要求，文秘部落 围绕创新抓管理，圆满完成了中心布置的各项工作任务，使公司的整体工作上了一个大台阶。今天，我们在这里召开总结表彰大会，其中心议题是：总结公司xxxx年的工作，明确20XX年的奋斗目标和主要任务，动员广大职工同心协力，顽强拼搏，进一步开创公司管理服务工作的新局面。下面，我将从四个方面做工作报告。
一、xxxx年主要工作成绩
1、440维修服务继续保持领先水平。一年来，综合维修队和办公物业管理队加班加点共完成各类维修任务33000余项，维修服务及时率为100%，服务满意率为99%。全年对15座箱式变、12座配电室、462个水阀池、283个地面箱进行了经常性的检修维护，并对152户室内雨污排进行了改造，确保了小区设施的完好和功能的正常发挥。
2、小区环境面貌发生了根本改变。为进一步改善老区居民的生活环境质量，我们多方争取资金，调整了小区绿化布局，新增绿化面积8000平方米，清洗粉刷了楼宇外墙18145平方米;为小区111栋楼房加装了彩钢屋顶，对小区86222平方米的楼道进行了重新刮瓷，并改造了小区的文化广场，新建了小区围墙和大门，实现了小区封闭，我们还改造了3个小区公厕和18个垃圾台，所有小区均实现了垃圾袋装化管理;为解决楼体外墙油污问题，我们制作了1228个窗外集油盒，收到了良好的效果。
3、环卫绿化工作成绩显著。为了使环境卫生得到有效的维护，公司环卫绿化队和各物业站在加大日常清扫、保洁力度的同时，一方面在小区内集中开展"生活垃圾定时定点投放管理周"活动，另一方面加大投入，全年共种植苗木71060棵，整理绿地6613平方米。环卫绿化队还实行了区片监管人等制度，都比较有效地提高了小区的环境卫生质量。公司xxxx年被推荐为"管理局造林绿化先进单位"和"社区卫生红旗单位"。
4、综合治理工作保持了稳中有升。一年来，工作在综治战线上的同志们恪尽职守，加班加点，昼巡夜伏，先后接处警217次，夜间蹲点365次，期间共抓获犯罪嫌疑人员10余名。面对严峻的治安形势，各物业站和家委会加大对治保员和门卫的管理，深入推行封闭式管理，积极争创无案件小区，较好地发挥了他们作为小区治安工作辅助力量的作用，促进了综治工作上水平。如雅苑物业站充分发挥小区相对较为封闭的优势，依然毫不松懈地加大防范力度，取得了在各区中发案率最低的好成绩。在打防过程中，我们不断加强群防群治的宣传动员，使居民的自我防范意识也不断增强，今年，我们为181个单元安装了楼宇防盗门，所属的14个小区均实现了封闭管理，全年小区发案率降到了0.9‰。
5、基层建设工作再创新高。去年以来，我们以"达标、创优、争强、夺牌"活动为契机，结合"学习型组织"的创建工作，扎扎实实的狠抓
了基层建设工作，取得了较好的成绩，实现了全面丰收。在公司9个基层单位中，雅苑物业站跻身于管理局"十佳示范队"的行列，综合维修队被推荐为管理局"名牌基层队"，治保队和办公物业管理队被推荐为管理局"行业一强"，在社区评出的"五面红旗"中，我们勇夺了3面，今年公司还被评为社区基层建设先进三级单位，同时被推荐为管理局基层建设先进单位。
6、思想政治工作得到了进一步加强。社区内部机构整合以后，公司的各级党组织始终围绕公司的中心工作和维护大局的稳定，开展了形式多样的形势任务教育，狠抓了基层党组织的建设，将思想政治工作贯穿到了公司的各项工作中，统一了思想，保持了队伍的稳定，实现了公司整合以后"队伍不散、思想不乱、服务质量不降";xxxx年，公司有5项成果分别被社区评选为"思想政治工作"创新成果一等奖、三等奖和优秀奖，公司被评为社区"思想政治工作先进单位"。
7、开拓外部市场取得了新的突破。xxxx年，我们凭借着良好的市场信誉和品牌形象，在激烈的市场竞争中抢占先机，多渠道的拓展了服务项目，提升了队伍外闯市场的能力，为公司未来的生存与发展奠定了坚实的基础。目前我们已成功地接管了胜利日报社、东营区政府、辛店街道办事处、东营区检察院、建设银行、计算中心、油城广场等一批高标准的非住宅物业，创造了150多万元的外部市场收入。2003年底，我们还主动瞄准省内市场，实施"走出去"战略，先后组织人员对济南、青岛等地的物业管理市场进行了前期调研和考察，为公司今后进一步抢占省内市场提供了极具价值的参考。
8、成本费用得到了有效控制。
xxxx年，通过公司内部模拟市场机制的有效运作，逐步理顺了甲乙方关系，建立了一整套科学的、规范的成本管理机制和费用承包奖罚机制，使各基层单位的成本意识有了进一步增强，公司全年成本节约?万元。
9、家政服务领域进一步拓宽。xxxx年，我们坚持"既便民、利民又实现自身发展"的工作方针，在重点做好日常管理服务的同时，进一步拓宽家政服务领域，各物业站通过楼道内的"心连心信息板"和实行"首问负责制"等措施，方便了居民的生活，增进了与居民的沟通;舒苑物业站开展了"阳光亲情服务"活动，建立了65岁以上老人和病残等特殊家庭档案，增设了为行动不便的老人上门送电、输电、代买粮油、生活用品以及清洁室内卫生、中介服务等服务项目，受到了好评;家政服务中心积极调整发展方向，在提供送报、送奶等服务的基础上，努力向房屋修缮、门头装饰、室内装修等专业服务领域延伸，主动承揽业务，取得了100万元的市场创收，实现了由便民利民向便民创收的转变。
10、小区文化活动异彩纷呈。去年以来，我们积极响应上级的号召，狠抓了小区的文化阵地建设。筹办了"庆七一"、"九九重阳节"等较大规模的消夏晚会和群众性文化活动，举办了3场电影周活动，成立了老年艺术团等群众团体，定期开展文化活动;我们在雅苑小区建立了油田第一家社区图书馆和青少年"阳光网校"，组织了???启动仪式，开展了"学习型小区"、"学习型家庭"的创建活动，推动了小区文化建设的健康发展。
二、xxxx年的主要工作措施
回顾xxxx年的工作，主要采取了以下几个方面的措施：
(一)强化内部管理，完善
运行机制，进一步提高管理水平
xxxx年，我们将工作的重点放在了加强队伍的内部管理上，制定了各类服务标准，完善了考核运行机制，使公司的各项管理工作实现了高效有序的运行。在服务标准的制定上，我们依据ISO9001体系的要求，分别制定了对基层单位的考核及服务标准，基层单位也针对公司的整体服务标准制定出了本单位操作性强的内部量化服务细则，公司领导通过定期对管理工作的运行状态进行绩效评估，使公司上下的管理形成了一个有效地闭环，确保了各项标准的切合实际及考核的真实有效。在运行机制方面，逐步建立并完善了内部模拟市场运行机制，明确了各单位之间的甲乙方关系，以物业站为甲方、专业队为乙方签订承包合同，让专业队到接受服务的物业站去挣取服务成本，通过一年的运作，增强了各单位的竞争意识、服务意识和成本意识。在监督考核机制方面，我们在建立健全"三级"检查考核机制的基础上，把每周物业部的自查与社区的周考核、双月考核相结合，把日常考核与集中考核相结合，对小区的治安、环卫绿化以及维修等工作进行全面检查考核，发现问题及时处理，真正做到了"罚不心软，奖不心疼"。成绩出在平时，出在严格的管理之中，在去年中心的四次双月考核中，我们取得了3次第一，1次第二的好成绩。
(二)加大创新力度，狠抓基层建设，进一步提高服务水平
创新是一个企业实现快速发展的动力源泉。一年来，为进一步加快公司的市场化步伐，满足参与市场竞争的需要，我们以创新为主题，积极开展了管理创新实践活动，打牢了基层建设的根基，逐步形成了自己的品牌特色，进一步提高了服务水平。
在440维修服务方面，我们组建了"彩虹服务队"，形成了独具特色的"彩虹315"管理模式，在同行业率先开展了以预防为核心的"主动式"维修服务，引进了"首席维修工制"，开展了"岗位明星"等评比，激发了职工劳动积极性。在治安工作方面我们全面推行了"准军事化管理"，采取了"点线连接法"、"固定岗与流动岗相结合的夜间蹲点法"、"电子巡更法"、"灯帽巡逻法"的四种治安巡逻法，设立了24小时报警值班室，扩大了小区治安的覆盖面，增强了快速处警能力，有效地降低了小区的发案率。在物业管理工作中，我们不断深化GIN绿色物业管理模式并实行了"区块值守法"，赋予了职工充分的管理权，变执行者为管理着，提高了职工主动参与管理的积极性，同时有效地解决了点多、面广、线长、管理不便的问题，做到了事事有人抓，件件有落实;在思想政治工作领域我们探索出了一条"思想政治工作同企业管理相结合、同激励政策相结合、同解决实际问题相结合、同创新企业文化相结合"的新路子，从而使思想政治工作不断焕发出新的活力，保证和推动了各项工作的顺利进行。管理水平的不断提高，促进了服务不断上水平，并得到了比较广泛的赞誉。
(三)构筑企业文化，加强小区文明建设，进一步丰富小区的文化内涵
一是加强了公司的企业文化建设。我们以"企业文化建设年"活动为契机，在企业文化建设上进行了有益的探索与实践，精心提炼概括出了"挑战平凡、无限创新"的团队精神和"用心发现、诚心服务、无微不至、尽善尽美"的服务理念，各基层单位也总结形成了符合自身实际的团队文化，激发了广大员工的创新精神，构筑了较为完整的XX文化体系。
二是依靠企业文化，加强了小区
的文明建设。xxxx年，我们依靠企业文化的影响力，以深化"GIN"绿色物管为核心，从环境、服务、文化三个方面构筑了最佳的人居环境，变物化管理为人文关怀，进一步加强了小区的文明建设。我们通过建立"首问负责制"、"居民访谈日"等制度和异彩纷呈的黑板报、宣传栏，有效地促进了居民与社区之间的沟通与交流。我们还组织了戏曲票友队、书法艺术协会、腰鼓秧歌队、老年合唱团等群众团体，在小区内进行各种文化娱乐活动，丰富了小区居民的文化生活，形成了全员参与、携手共建美好家园的良好局面。公司各小区居民的文明居住意识已明显增强，基本实现了由指导性要求向自主性行为的转变。在xxxx年开展的文明楼、单元、家庭的评选活动中，共涌现出了?个文明楼栋、?个文明单元和?个文明家庭。目前，公司已拥有国家级示范住宅小区1个，省级优秀小区2个。
回顾xxxx年,社区机构整合、内部分配制度改革、费用补贴大幅压减等一些社区改革的热点、难点问题比较多，使我们在生产经营和管理服务中遇到了许多困难，但是我们始终发扬了不屈不挠、敢为人先的创新精神，始终保持了队伍的思想稳定。在大家一年来的共同努力和顽强拼搏下，最终夺取了各项工作的全面胜利，xxxx年公司被授予中心"文明建设先进单位"、"思想政治工作先进单位"、"安全生产优胜单位"、"宣传工作先进单位"、"计生工作红旗单位"、"工会工作先进单位"等荣誉称号，公司党委被评为管理局"先进基层党组织"、"基层建设先进单位"、"文明建设先进单位"、"社会治安综合治理模范单位"，今年公司还被山东省评为"职工职业道德先进单位"。以上这些成绩是中心党委和中心正确领导的结果，也是公司上下团结奋斗的结果。在此，我代表公司党委和公司向中心领导、向公司全体员工表示崇高的敬意和衷心的感谢!
三、xxxx年面临的形势与困难
在总结成绩的同时，我们必须要清醒的看到摆在我们面前的严峻形势、矛盾和问题，一是从油田改革发展的全局看，去年底管理局召开的党委全委扩大会议明确指出：今后3-5年,管理局将通过改制分流和移交办社会职能分流职工2.5万人以上,其中xxxx年分流职工5000人以上。同时管理局在五届二次职代会上也提出了实现"三大目标"的基本构想。社区二届二次职代会确立了努力实现"一个目标"，做到"两个率先"，达到"三个进一步显著提高"，力争实现"八个方面的新突破"的整体工作思路，为我们的改革与发展树立了旗帜、铺就了道路。作为正处于转轨期的油田社区物业管理，将要通过企业化经营、社会化服务、市场化运作，逐步实现社区物业与市场物业的接轨，并最终走向品牌化、规模化、集约化、规范化的经营发展之路。所有这些，都将意味着靠补贴求生存的时代将一去不复返，靠市场谋发展的局面已经摆在了我们的面前。二是从公司管理运作的实际看，随着油田改革所带来的严峻形势不断显现，一些阻碍运行结构调整，导致运营成本过高、改革措施不畅的深层次矛盾和问题也逐步暴露出来。首先是经营观念转变较慢，在服务理念和经营理念之间还存在矛盾。近年来，公司虽然通过内部模拟市场的运作，积累了一些参与市场竞争的经验，但是人员和队伍在经营观念的转变上还明显较慢，尤其是只注重提供优质的服务，没有真正的将服务作为一种产品进行经营;其次是运行体制不尽合理，在服务意识、水平和业主的要求之间还存在
矛盾。由于受旧的管理理念和运行体制的长期影响，我们还没有把自已的位置摆正，与居民之间至今仍存在管理者和被管理者的错误认识，虽然也讲服务，但服务意识还没有完全到位，服务水平还不能与居民的要求同步提高;第三是利益分配机制不活，在利益调节和激励机制建立之间还存在矛盾。当前实施的内部分配制度改革等措施虽然打破了旧的分配体制，但是与真正的市场价位之间还存在着较大的差距，利益的调节作用不够明显，难以建立真正意义上的"能者上、庸者下"的激励机制;四是人工成本过高，在补贴费用急剧压缩和开发外部市场之间还存在矛盾。xxxx年管理局对社区总体费用较往年压缩了47%，同时受体制等客观因素的影响，人工成本居高不下，使公司在一些小规模市场的开发上出现了入不敷出的现象。面对这些矛盾和问题，我们应用创新的思维、发展的眼光去冷静的面对和思考问题，用改革的精神在不断的实践中加以解决。
四、xxxx年基本思路
xxxx年是全面迎接挑战的一年，对于公司的生存与发展具有极为现实的重要意义。随着管理局"主辅分离，改制分流"政策的出台与实施，我们XX物业公司根据上级精神，结合公司实际，基本确立了xxxx年公司整体工作的基本思路：以党的十六届三中全会精神为指针，全面贯彻学习管理局党委扩大会议和五届二次职代会精神，以全面提高服务质量和抢占外部市场为工作重心，确立一个主题，加强两个建设，坚持三化原则，抓好四项工作，推进各项工作进一步向标准化、规范化、科学化方向迈进，努力开创物业管理服务工作的新局面。
工作目标：①积极实施"承诺服务"和"诚信服务"建设，使居民的满意率继续保持高水平;②在日常物业管理工作中加大精细管理力度，严格考核标准，使双月考核成绩始终保持领先。③继续使基层建设处于领先地位，在保持1个"十佳示范队"、1个"名牌基层队"、2个"行业一强"的基础上，力争再建设1个社区"优秀基层队"和2个管理局"优秀基层队";④加强社会治安综合治理工作，将小区的发案率控制在1‰以下;⑤加快外拓步伐，外部市场收入力争实现200万元;⑥严格控制成本支出，确保全年成本不超;
20XX年我们要找准工作重心，强化组织落实，按照公司基本思路的要求，全面实现上述目标任务的完成。
(一)确立一个主题
精细管理是社会分工的精细化以及服务质量的精细化对现代管理的必然要求。xxxx年，我们通过严格的管理、规范的服务，在精细管理上狠抓了落实，并进一步的将"精、细、美"的服务理念始终贯穿于各项服务工作中，收到了一定的效果。但是，我们也应该意识到，精细管理并不是一种实现企业发展的短期行为，而是始终体现于具体工作中，并始终贯穿于各个服务环节的一项长期任务，是加强基础管理、培育核心竞争力、确保企业健康发展的关键。今年我们将按照中心的总体要求，以精细管理为主题，将xxxx年确立为公司的"精细管理深化年"，从今年开始我们要把走有自身特色的精细化管理之路作为今后的一项长期任务来抓。一是要始终坚持先进的管理理念，从细节入手，做到计划准确，措施细致，布置周密，检查及时，改进到位，各项工作规范化、程序化、标准化、制度化。二是要把精细管理的理念全面贯穿到各项管理服务之中，以市场为中心，加强生产要素管理，改革组织机构模式，创新管理服务思路，稳定优化服务细节，
确保管理、服务、质量和效益实现整体协调和质的飞跃;实施稳健的成本管理措施，加大成本控制力度，拓宽节支增收渠道，把管理与服务成本控制在同行业最优水平之内;实施积极的"走出去"战略，把握住目前的最佳市场机遇期，最大限度的提供最优质的服务，抢占外部市场，拓展盈利空间;加强人力资源管理，提高员工素质，建立合理的激励约束机制，强化人力资源的合理配置，加快人员结构的调整和优化，搭建员工充分施展个人才华的平台。三是推动管理创新、服务创新和科技创新，提高劳动效率，实行扁平化管理，适时优化整合管理职能和业务流程，实现管理信息化、服务人性化，由静态管理向动态管理转变，由职能管理向流程管理转变。在日常的管理服务过程中，要求每一个步骤都要精心，每一个环节都要精细，每一项工作都是精品，精心是态度，精细是过程，精品是成绩。我们进一步的深化精细管理，其目的就是要把大家平时看似简单、很容易的事情用心、精心的做好，精，就是精益求精;细，就是细致入微，有了精益求精的态度，细致入微的过程，我相信就没有做不好的工作。
(二)加强两个建设
一是大力加强品牌化建设。品牌是企业的灵魂，大力加强物业管理品牌化建设，走品牌化发展道路，不仅是物业管理企业发展的需要，也是物业管理行业必然的选择和最终的结果。近几年来，管理局对社区的费用补贴逐渐压缩，xxxx年实现零补贴和物业企业实现改制分流的严峻形势已经不可避免的摆在了我们面前，再想走坐享其成的老路是不现实的，仍然存在临时抱佛脚的思想也是行不通的。因此，准确的选择市场定位，明确公司发展的目标，是公司抢占市场及可持续发展的重要策略环节。从目前的行业定位来看，物业管理企业是微利行业，必须通过扩大管理规模来创造效益，但是规模效益需要良好的品牌做支撑，所以大力实施品牌化发展战略是我们今后的必由之路。首先要进一步突出品牌优势，结合我们已经形成特色的个性化服务和管理模式，在现有基础上大胆创新，不断实践，努力锻造出一流的队伍、一流的管理和一流的服务，使XX的品牌树的更牢、叫的更响。其次要进一步树立员工的品牌意识，不断加强"承诺服务"和"诚信服务"建设，将先进的管理理念和超前的服务意识潜移默化的渗透到公司每一名员工的身上，使品牌的价值充分体现于管理服务的每一个细节之中。第三要进一步加强公司的企业文化建设，积极巩固公司的品牌形象，目前我们在企业文化建设上还处于初级阶段，还没有将公司的企业文化真正的形成一种精神、一种思想，从现在开始我们要在全公司积极营造良性的文化氛围，通过建立完善的CIS视觉识别系统和努力加强小区精神文化实践，使公司的品牌更加具有吸引力。第四要进一步加大品牌的宣传力度，通过各种渠道，使员工处处感受到品牌的影响，增强队伍的凝聚力，使居民进一步增强对公司品牌的认同感。
二是大力加强人才素质建设。物业管理说到底是为业主提供各项满意的服务，而这一切都要取决于服务者素质的高低和能力的发挥，也取决于人力资源是否科学、有效运用。因此搞好人力资源管理、加强人才素质建设是抓好其他各项管理的基础，也是确保企业长盛不衰的关键。"得人才者得天下"。首先，要锤炼一支德才兼备的干部队伍，通过加大对基层干部的培训力度，建立健全公司培训考核体系，调整优化人员结构，把政治强、业务精、懂经营、善管理的优秀人才选拔到管理岗位上
。同时要改变以往简单呆板的传统教育培训模式，积极探索推行新型的培训方式，加强符合市场化的经营理念和先进管理模式的培训，不断适应公司市场化运作的要求。其次要加强员工的道德素质建设。物业管理服务要求员工的道德素质要高于专业素质，所以我们在对员工进行专业技能培训的同时更应该注重员工道德素质的培训，通过加强对员工的服务观念引导和形势任务教育等措施，培养员工的沟通和协作能力，进一步提升队伍的管理服务水平。第三，要培育员工的主人翁意识，增强团队的凝聚力。在日常的管理与服务过程中，充分融入人本管理理念，使管理者不再把员工作为管理的对象，真正从心底尊重员工，赋予每一个员工充分的发挥空间，突出员工的主人翁作用，达到个人与公司共同发展的目标。
(三)坚持三化原则
一是坚持程序标准化的原则。xxxx年，我们将原XX和胜苑的ISO9001质量管理体系相关文件进行了重新揉和，使体系得到了进一步完善，通过一年的实施，建立起了较为完善、规范的管理程序，制定了工作目标，做到了工作有计划、实施有内容、检查有时效、处理有结果，对各项工作的事前、事中、事后实行了严格的管理和控制，并取得了一定的成效。但是应该意识到，要真正的将体系标准始终贯穿于管理与服务工作的各个环节中，我们做得还不够，还需要我们进一步的深化体系，细化标准，加大日常的检查考核力度，通过实施全员全过程的监督考核机制，在标准要求的落实上下功夫，使体系步入良性的运行轨道，确保各项工作程序的标准化，真正发挥其应有的作用。
二是坚持服务规范化的原则。市场的竞争就是产品的竞争，随着物管行业的日趋成熟完善,许多物业管理企业都在下大力气抓管理,这样一来,各物业管理企业在具体实务管理和日常服务上的差距将会越来越小，这就意味着,谁的管理和服务最有特色最具规范,谁就能脱颖而出,分得市场这块"蛋糕"。因此我们必须进一步增强对服务规范化的改造，努力将每一项工作程序都按照规范化的要求，编制成具体的操作手册，将服务过程中的每一个动作，每一个微笑，每一句话都规范化，让业主在享受服务中体验到规范，从而逐渐培养业主对我们的信任度和忠诚度;同时，我们要将增强员工的质量意识作为突破口和切入点，不断加大培训考核力度，将各种服务规范细化到每一个具体工作细节中，靠过硬的服务质量产生出"未见其人，先闻其声"的品牌效应，使规范高效的服务真正成为市场竞争制胜的关键筹码。
三是坚持机制运行科学化的原则。一套科学有效的机制是企业的"筋骨"，是企业实现快速发展的基础保障。今年，我们要在继续深化公司内部模拟市场运作的基础上，进一步完善公司内部的考核监督机制、用人机制和利益分配机制，重点突出各单位、各部门的职能作用，通过营造积极的竞争氛围，增强员工队伍的责任意识;同时我们要设置较为科学、合理的运行机构，严格执行"三岗制"动态管理办法，通过对人员的优化组合，充分挖掘人力资源的潜能，进一步提高劳动效率和管理效率，增强员工队伍的风险意识;在利益分配机制上，我们将彻底打破"大锅饭"的现象，结合岗效薪点工资制度的实施，严格把握分配尺度，对为公司发展作出贡献的人或单位要进行适度的资金倾斜，坚决做到"干和不干的不一样，多干和少干的不一样，会干和不会干的不一样"，通过落实考核监督机制和建立健全激励机制，不断提高队伍的整体效能，逐步实现基
层负责人的管理系统化、服务专业化。
(四)抓好四项工作
一是抓好队伍的基础建设。抓好基础建设是各项工作顺利开展的关键，也是一项长期的任务，必须树立长期抓、抓长远的思想。在政策导向上，我们要把搞好基础建设、实现强基固本作为着眼点和着力点，鼓励基层围绕企业改革发展大胆实践、勇于探索;要尊重基层的创造，注重深入基层帮助总结经验教训，积极推动基层实现创新性发展。今年我们要遵循"同步规划，同步推进"的建设方针，在队伍管理手段的创新上和市场竞争能力的提高上狠下功夫，扎扎实实地做好生产经营、改革管理、党的建设和基层建设等各项工作，努力打牢队伍的根基，以实现队伍整体竞争力的稳步提升。
二是加大成本控制力度。xxxx年补贴费用的大幅压减和2005年的"零补贴"，为我们的成本管理工作提出了更高的要求，如何从成本中求效益已成为我们目前应该深思的一个问题。今年，我们要依据去年各单位实际发生的生产成本费用，科学合理地测算出今年各单位的成本费用指标，将成本构成的每个要素，横向承包到有关部门，纵向层层分解到基层队、班组及个人，形成人人肩上有指标、点点滴滴降成本的倒逼机制，建立全员、全过程、全方位降本增效的管理网络，公司检查考核工作小组要定期对各单位的费用支出情况进行检查，帮助分析节超原因和制定费用计划，确保各单位的费用支出控制在规定指标之内。年终，公司将对各单位费用发生情况统计分析，严格按规定落实节奖超罚。
三是健全队伍的绩效考核机制。随着市场竞争的日趋激烈，作为绩效管理理论重要环节的绩效考核已越来越被一些企业所借鉴和运用，已充分显示出了它的重要性和时代性。对于物业管理企业来说，我们所提供的无形产品质量的好坏更多的取决于人的因素，而适当的绩效考核将是充分调动员工积极性、确保公司整体目标达成的重要手段。因此，我们将建立健全符合各单位实际的绩效考核机制，建立一套具有人性化、灵活性、操作性强和能够充分调动职工积极性的绩效考核办法，切实把岗效薪点工作与职工的绩效考核有机的结合起来，坚持人是企业实现发展的根本，努力在调动人的一切积极因素上下功夫，不断提高员工个人的业绩能力，以全面提升公司的整体绩效水平。
四是抓好队伍的思想政治工作。xxxx年，各基层党支部要结合中心党建会与政工会的会议精神，组织职工认真贯彻学习，同时要大力开展政治理论教育和形势任务教育，严格"三会一课"制度，努力解决好党支部对思想政治工作的认识问题，加强以"服务职工，服务居民"教育为主的思想政治工作，并要深入开展党员目标管理和党员责任区活动，要一手抓职工观念的转变，一手抓积极性的调动，将虚功做实，实功做细，让每一个员工认识到不改革、固步自封，只有死路一条，从而增强全体员工的危机感、紧迫感和压力感，增强干部职工参与市场竞争的意识，使思想政治工作的方法和手段逐步实现由原来的"声势型"向"实效型"转变，由"指令型"向"执行型"转变。
同志们，xxx年是我们欢欣鼓舞、值得骄傲的一年，但是成绩只能代表过去，进入xxxx年，摆在我们面前的将是一条充满坎坷与机遇的发展道路，经验会使我们站的更稳，创新会使我们走得更快。面对困难和挑战，让我们团结一心，迈开解放思想的步伐，走稳干事创业的道路，共同为开创公司物业管理服务工作的新局面而努力奋斗!