房地产前期市场调研模块
一、区域环境分析
1、区域投资环境:
是指一个地区或经济体在一定时期内拥有的对投资活动有影响的各种因素和条件的综合系统。区域投资环境内容复杂,构成要素众多,几乎包括这一地区的所有情况。若按不同的标准、从不同的视角可将其划为若干类型。如果我们把一个经济区投资环境看作是一个大系统,从区域层次上分析评估的有关变量,区域投资环境评价指标体系应包括以下八大类因素:自然地理环境、基础设施环境、政府服务环境、政策法律环境、经济文化环境、市场经营环境、产业发展环境和技术创新环境,其中每一类因素根据需要还可继续细分成大量的子因素,这些因素都是对区域投资环境有直接影响的,是投资者最为关心的因素。投资者可以根据在该地区投资的实际有利程度进行评估,以确定投资环境的优劣。从区域投资环境评价系统可以看出,对涉及因素如此多的区域投资环境进行评估,本身就是一项复杂的系统工程。
本项目属于××区,位于××街/道与××街/道交叉口,临近××企事业单位/工厂,××公园/广场。
2、区域空气质量:
××项目空气质量××,其原因是周边有××化工厂气体排放,排放高度(高或低)对地面以上7层建筑物(有无影响),本项目周边有××公园/苗圃/植被,所以空气质量能够得到有效的缓解。
3、区域水文质量:
本项目周边因有××工厂,所以水体污染较为严重(如无工厂可写水质好的方面)。
4、区域地质质量:
本项目周边地质表层由××、××铺面,但因有××工厂废料的污染,本应呈黄色表面现呈黑色(部分区域),地块周边仍可做绿化土地(如无地质污染可写好的方面)。
根据《包头市城市总体规划》中环保要求如下:
第78条 包头市城市环境目标
1、近期(2000年)环境规划目标:
建立适应社会主义市场经济要求的环境监督管理体系,减缓环境污染及生活环境恶化的趋势,使全市环境污染初步得到控制,大气环境质量有明显的提高;地面水环境质量有一定改善;地下水污染得到有效控制。加强城市工业污染防治和基础设施建设,使环境保护和社会经济发展基本适应,为实现城市清洁、优美、安静和生态环境良性循环的远景目标打下良好的基础。
2、远期(20**年)环境规划目标:
全市环境环境污染基本得到控制,自然生态环境向良性循环,环境质量整体有所好转并开始朝全面改善的方向发展。强化城市工业污染防治,巩固和完善城市基础设施,使环境与社会经济趋向于协调发展,确保水源地、 居住文教区和风景名胜区的生态环境,初步实现清洁、优美和安静的目标。
第79条 大气污染防治要以节能为核心,发展清洁能源,改善能源结构,改造落后的燃烧方式和燃烧器具,提高除尘效率,控制工业粉尘和烟尘的排放。
第80条 水污染防治要以节水和污水资源化为中心,严格控制重金属污染物的排放,有效控制污染物排放量的增长;保护好饮用水源。
工业污染源实行限期治理,使2000年工业废水处理达到92%以上,重点企业工业废水达标率达到80%以上,20**年处理率达到98%以上,重点企业工业废水达标率达到90%以上。
加强新污染源的控制,一切新建、改建和扩建的项目,严格按照环境影响评价制度和“三同时”原则实施达标排放。
对高消耗、低效益、污染严重的企业要实行改造;对无改造可能的,要实行“关、停、并转、迁”。
第81条 抓好和巩固噪声达标区的建设,2000年品噪声达标覆盖率达40%。
第82条 以减量化和资源化为核心,开发废物综合利用,推行废物交换和集中利用,妥善处理有定点废物。由此来看,政府未来对本地区环境治理有关键性的定位,此项目环境在未来发展趋势一片光明。
二、区域人文分析
1、本地区地域
本项目小区人口总数量为:××,交并未计算其他小区及地方人口数量。初步分析本地区人口数量在××以上。
本地区外来干涉人口(多或少),人均收入:××元左右。本地区人口多为私企/政府机关/企事业单位/工厂/铁路。大多数为高薪阶层/工薪阶层水平。消费水平(偏高/偏低),本项目周边房屋大多数属于自主产权/单位产权。
三、区域发展分析
1、人文发展方向
20**年末全市户籍总人口210.24万人,比20**年末增加了0.43%。20**年出生人数为1.79万人,人口出生率8.52%,比上年增加1.27个千分点。在未来人文发展变化中,我们从上数字可以看到,我们城市现在每年的人口发展前景,在20**年死亡人数为1.49万人,死亡7.12‰。人口自然增长率1.40‰,下降0.29‰。按照现在的数据处理,我市明年人口还会有一定比例的增长,更明显刺激了消费和住房需求。
人均收入的提高给了我们很大的动力和信心,据统计:城乡居民生活水平大幅提高。随着经济形势的趋势,企业、事业、机关单位职工及离退休人员收入水平明显增长,特别是重点企业职工工资得到大幅提高,有力地支撑城镇居民可支配收入较快增长。20**年,全市城镇居民人均可支配收入达11508元;职工年平均工资16173元;农村牧区居民人均纯收入4136元;城乡居民年末储蓄余额299.8亿元;城乡人均储蓄存款余额12449元。域的人均收入还是较市中心地带人均收入有着一定的区别,但××区域也有着良好的发展势头,由上述统计,即可看出。
2、交通发展方向
20**年我市加强交通基础设施,交通综合运输能力进一步增强。20**年全年公路、铁路、民航共完成货运量17892.10万吨,比上年增长14.41%。完成客运量11153.3万人,比上年增长19.96%。本区域现在有×路、×路、×路公交车经过,为居民出行带来了方便。
3、科技教育发展方向
本区域有××学校(重点、普通的小学、初中、高中及大学),对本区域将来居民子女上学问题有着很大的帮助。
4、医药卫生发展主向
本项目周围医药卫生有××医院、××医院、但近年来取得长足进步。目前,全市共拥有医疗机构805家,其中县级以上医院39家、二级乙以上医院12所,拥有卫生专业技术人员1.37万人,设置床9491张,每千人口拥有卫生技术人员6.6人,每千人口拥有病床4.6张。城市社区卫生服务站建成77个,覆盖面达到298个居民委员会、61万人。这样的发展趋势,对本区域医药卫生的发展有着很大的推动作用。
篇2:房地产市场调研行业的分析报告
房地产市场调研行业分析报告
一、前言
由于房地产开发商对市场研究工作的概念比较模糊，对其研究成果的有效性存在一定的质疑，因此，传统市场研究进入房地产市场的历程还需要一段磨合的时间。目前，在整个房地产行业对市场研究的意识并没有得到足够重视，但随着房地产行业经营的不断市场化，市场研究在其经营中的地位在逐步得到加强。具有一定实力和规模的开发商相应成立了市场研究部或其他类似性质的调查部门专门从事与市场研究有关的相关工作。目前开发商已经在行业动态跟踪、相关政策研究方面开展了不同程度的工作，并以此作为项目定位研究的基础。同时，不少开发商与专业的房地产行业代理公司开展了相当广泛的合作。尤其是房地产代理公司目前已经全程服务于房地产开发商项目的开发、定位、策划、销售代理、物业管理等环节。而在消费需求研究、顾客满意度研究等方面，开发商也开始了与市场研究公司之间的合作。虽然在合作过程中，出现了或多或少的问题，但对于市场研究公司而言，房地产行业的研究领域将会成为一个值得引起重视的行业新的增长点。
二、房地产“行业研究”的现状与问题
1.房地产行业对调研的意识不强，需要培养
就目前房地产行业在市场研究领域的现象来看，主要有以下几方面的特点：首先，整体行业注重国家宏观政策以及城市规划等方面的研究，并以此来指导投资的方向;其次，开发商对供应市场以及重点竞争对手的研究相对重视，而相对忽略消费需求的研究;再者，规模比较大的，而且具有一定现代化管理手段，重视市场化运作的开发商，在市场研究方面投入了更多的精力、资金和时间，并初步形成了一套比较完整的数据资料库。
从整体上看，房地产开发商对市场研究的意识是比较淡薄的，造成这种状况的原因主要有以下几个方面：整个行业的市场化运作历史比较短暂，主要凭借经验而非科学的决策体系实施管理与经营;目前，来自于房地产的市场供应研究、竞争研究以及区位市场研究需求比较多，而开发商对来自于消费者的信息关注程度相对不足;同时，作为市场研究公司而言，还没有形成比较成熟实用的研究方向与服务，这对于开发商的调研需求促进力度不足，另外行业项目的策划与开发更多是通过策划、销售人员的经验和创意来实现，并以引导消费为导向，这也造成了房地产市场研究缺乏的重要原因。
2.调研公司缺乏对房地产行业知识的了解
房地产行业的特殊性和复杂性，导致市场研究公司的研究人员对该行业深入了解存在困难，因此对其的认知是相对肤浅而有限的。
研究人员由于缺乏对房地产行业知识的充分了解，因此，在与房地产开发商的合作过程中很容易导致沟通上的障碍。研究人员对理解开发商的需求方面存在着一定的困难，体现在对项目的理解、研究方法的采用、研究对象的选择、问卷的设计、最终研究成果等方面，都很难达到与房地产行业特点的结合。
3.调研公司从具体项目中比较被动的积累研究经验
正是由于房地产开发商的市场研究意识还未被唤醒，对市场研究公司的依赖性并不强，因此来自于该行业的市场研究需求并没有引起市场研究公司的重视。
目前，市场研究公司还没有主动的关注房地产行业市场的发展，更多是依赖具体的房地产市场研究项目，比较被动的实现行业经验以及研究经验的积累，效果缓慢。
现在市场研究行业的发展趋势是专业化和咨询化，而咨询化的发展是基于对特定行业的充分了解，并且专业化通常也是通过依附于对某特定行业的熟知来体现。因此，如果市场研究公司希望进入房地产行业的研究领域，则需要充分了解该行业的特点。
三.市场研究在房地产行业中的应用
1.前期
这一阶段的研究成果主要应用于公司的投资方向决策。此阶段涉及的研究方向相对比较宏观，主要有：
(1)宏观经济信息——包括政策法规、房地产经济指数、城市规划、区域人口特征、基础设施等基本状况等。通过对宏观市场信息的分析了解房地产市场的现状及动态。相关市场信息——包括金融市场、业界动态等与房地产有直接与潜在关系的信息，以推论房地产市场发展前景。
(2)房地产产品研究：
在售楼盘资料统计——包括本地所有的房地产项目数据库资料，可进行市场供应量、价格、户型特点、装修情况、新技术、新工艺、新材料的使用情况等各方面的统计分析。
区域市场分析——根据数据库资料对特定区域市场进行定量分析，研究典型个案，对区域市场特点进行分析。
楼盘汇总分析——阶段性对楼盘进行统计分析，追踪市场发展方向。
(3)消费需求趋势研究：
主要针对消费者对某类房地产的总需求量以及房地产需求的发展趋势研究。主要包括需求动机、购买行为以及需求影响因素的研究，这些研究将作为开发商把握需求动态的依据，并以此开发出新的产品，并不针对于某一个特定楼盘项目。
(4)品牌研究：
在房地产行业发展还不是很正规，以及消费者对开发商认知程度比较肤浅的情况下，品牌形象的塑造会为产品销售带来积极的促进作用。房地产开发商正逐步重视品牌的建设，而品牌研究将成为品牌建设的基础。
2.中期
开发商在购置土地之后，需要进行相应的项目开发。次阶段开发商的主要工作环节包括：具体的项目定位、项目规划与设计、项目的建设、项目的推广与销售。
(1)项目定位研究：
考虑具体楼盘项目所处的区域，通过对消费者置业消费需求的研究，结合周边竞争项目的研究和区位特征研究，对特定区域内的将建楼盘进行准确的定位。
(2)消费需求研究----了解消费者对特定区域楼盘的需求细节、消费动机、消费行为与习惯、决策过程、媒体消费习惯，结合其家庭背景资料、置业阶段与用途、家庭的生活形态以及事业发展形态进行市场细分，并确定各细分市场的规模。
(3)竞争楼盘研究----了解特定区域内竞争楼盘，尤其是明星楼盘的销售状况、主要卖点、吸引消费者的主要因素，为特定将建楼盘的定位提供参考依据。
(4)产品测试研究：
在项目定位之后，目标消费人群趋于明朗，该阶段的市场研究应当侧重于项目细节方面的研究，针对特定将建楼盘，依据设计结果对楼盘的各指标分别进行测试。具体的测试内容主要包括：1、社区配套设施与功能需求测试;2、建筑类型与容积率之间的匹配关系;3、房屋格局/面积与各功能区的使用习惯;4、对装修的意见与个性化实施;5、朝向/采光与居室功能之间的关系;6、特定需求的价格定位研究等等。
3、后期
(1)楼盘媒体宣传分析：对本地在售项目进行主要媒体的广告投放量统计，可进行楼盘卖点、营销策划活动等市场营销方面的资料收集，可根据资料进行媒体投放及营销方式分析，同时作为竞争研究的有力补充。
(2)销售现场研究：
主要实现市场推广手段效果的评价研究。在楼盘的预售与公开发售阶段，将会有数量众多的、不同性质的消费者到销售现场关注开发商的产品。通过对现场的了解、意向购房人群的调查、对销售阶段的媒体策略、销售策略调整提供参考依据。其中主要涉及的研究方向主要有：
1、特定楼盘信息的来源以及最主要的影响渠道;
2、看房者所处购房的阶段，以及看房行为与习惯;
3、楼盘评价以及与竞争产品对比;
4、对销售中心以及人员的评价;
5、看房满意度研究等等。
(3)销售监测：
随时对销售现场的潜在消费者，以及来电咨询的消费者收集相关的信息，并定期进行必要的回访，同时进行有效的统计分析，开发商将能准确地掌握客户的反馈信息，销售成功状况、销售周期等重要数据，通过纠正不理想的工作内容，减少客户的流失。
(4)业主满意度研究：
现实业主的居住状况，在一定程度上将会影响到具体楼盘以及开发商的声誉，因此，提高现实业主的居住满意程度，将会为开发商良好的品牌形象、提升消费者美誉度与忠诚度，并带来有效的销售业绩。该项目方向主要是了解消费者对开发商、特定楼盘以及物业等方面的满意程度。
就目前的房地产领域，作为客户方，房地产开发商对市场研究意识不强，并且缺乏对市场研究公司运作方式和研究技术的理解;作为服务提供商，诸如部分专业的房地产代理公司已经在该研究领域方面捷足先登了一步，并在房地产领域担当着全程顾问公司的职责，同时该类性质的公司具有着良好的关系背景，在利用资源方面拥有得天独厚的优势。因此作为传统的、专业的市场研究公司在进入房地产研究领域方面存在着相当程度的困难。
市场研究公司应当在不断的积累具体项目运作经验的同时，增加对房地产行业知识的掌握程度，提高行业知识和经验。就目前而言，市场研究公司进入房地产研究领域的切入点是项目定位研究中的消费需求研究，并在此基础上，向品牌研究、媒体效果研究等领域渗透。这些领域可以发挥市场研究在消费者研究技术与方法方面的专长，而这正是房地产营销代理公司所欠缺的。市场研究公司一方面可以直接与开发商进行接触，另一方面可以与房地产行业营销代理公司进行合作开展具体的研究业务，以期在房地产行业有更大的发展。
篇3:房地产市场调研
一、房地产市场调研的含义
房地产市场调研，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，为决策者了解房地产市场的变动趋势，制定公司营业计划，拟订经营策略提供参考与建议。通俗地说，房地产市场调查就是房地产经营者的"千里眼"和"顺风耳"。
二、房地产市场调研的重要性
a) 市场调研是一楼盘定位销售正确决策的前提;
b) 是销售稳定和提高的基础;
c) 是了解竞争对手优、劣势的有力方法;
d) 是楼盘本身提高经济效益的主要方法。
三、市场调研的内容
1.地段(地点、交通、环境等)
2.公司组成(发展商、设计单位、承建单位、物业公司、环境设计等)
3.基本参数(占地面积、总建筑面积、容积率等)
4.建筑类别(商场、住宅、商住房、别墅等)
5.面积与户型(面积与户型配比情况)
6. 周边及区内配套设施(周边包括教育、购物、医疗、金融等;区内包括会所、健身房等)
7. 价格(起价、均价、最高价)
8. 推广策略(现场促销方式、广告推广方式)
9. 销售情况(销售率等)
10.付款方式(一次性付款、银行按揭、免息分期付款等)
11.客户群体(客户群体分布情况)
12.楼盘优、劣势等
四、调研方法
1.网络调查法
通过电脑网络进行一些基本资料收集，了解楼盘的概况。
2.电话调查法
直接打电话到售楼处，电话调查时可用很客气的语调表明自己是同行调研。
3.亲临现场调查法
亲临现场调查法可采用以下几种方法：
1) 扮客户买房：优点----可以从销售人员口中获得有效信息;缺点----不够详细，只能针对小范围了解数据，如问太专业太多的问题会让售楼员察觉你是同行，反而无法获得调研表需要填写的内容。
2) 以同行身份直接调研获取相关数据：优点----以同行身份可以直接请销售人员帮助填写调研表的所有内容;缺点-----内容虽然详细，但不够真实，实质性的数据无法获得。
3) 以同行身份去买房：同行也要买房，抱着确实要买房的心态去踩盘(切记：态度一定要好)你会收到意想不到的效果，而且可以间隔性地去调研。优点-----可以用专业的语言去问对方楼盘的详细情况，让售楼员感觉你是准客户时，你会得到楼盘的真实有效的信息。