房地产估价工作所须资料
第一部分 综述
从事房地产估价工作,最重要的是资料收集与整理。
1、平时应注意收集所在城市的社会、经济、城市发展与规划等一般资料:对城市的功能分区、商业分布、交通体系有全面的了解;对所在城市房地产价格变化情况应予以高度关注,注意积累数据;对房地产项目分布、价格分布及其产生差异的原因随时进行分析,在宏观上把握价格水平;交易实例的调查与积累。
2、具体处理某一估价案例时,按照估价程序,明确估价基本事项,制定工作计划,判断可以选用的估价方法,结合估价方法收集需要用到的有关资料。
3、估价对象的区域条件和个别条件是应用任何方法都应调查的,但除了通常项目外,应结合估价方法的选用有所侧重。
第二部分 资料清单
一、基本资料
(一)社会、经济等一般资料
1、国际因素
2、政治与行政因素
3、经济发展宏观情况
(二)房地产市场与供需资料
1、城市人口与收入
2、房地产市场发展与变化的总体情况,历年各类房地产交易量、价格变化情况
3、不同地段、用途、规模、档次、价位、平面布置等的供求情况
4、需求:房地产消费偏好,总有效需求量,分类需求量,空置量、空置率
5、供给:已有的房地产供给量,在建项目,已审批立项的项目,潜在的竞争项目,以及它们预计进入市场的时间。
(三)城市规划与建设资料
1城市总体自然条件,地质、地貌、水文、气象、地震、自然灾害等
2城市用地现状,用途与功能分区
3城市规划有关内容,城市用地发展方向、主要功能结构,用地布局等
4城市基础设施建设情况,项目、水平
5城市用地发展方向及历年新增建设用地数量,旧城改造面积
(四)房地产相关法律法规、政策,尤其是地方法规、细则、办法
二、估价对象的区域条件和个别条件
(一)区域条件
1、区域所处的城市位置(现状、规划)
2、繁华程度
3、交通条件
4、环境条件
5、高级商务集聚情况(商业金融等用途)
6、工业产业集聚情况(工业用途)
7、居住社区情况
8、规划改变因素
(二)个别条件
1、土地
(1)土地自然条件
(2)临路状况
(3)基础设施情况,道路、供水、排水、电、燃气、供热、通讯、网络等,包括项目齐备情况和服务水平、质量、保障率等。
(4)公用设施情况,邮电、储蓄、托幼、中小学、老年活动等,包括项目齐备程度,使用的方便程度。
2、建筑物情况(略)
三、选用市场比较法应收集的资料
1、3宗以上可比实例
2、房地产资本化率的相关资料
3、房地产市场资料
4、估价对象个别情况。
资料收集范围包括:地块位置、面积、用途、成交时间、双方当事人、地块条件、使用年期、交易条件、影响地价的区域和个别因素、土地价格等。
四、选用收益法应收集的资料
1、房地产有关收入的资料
2、房地产运营费用及有关税费资料
3、建筑物的重置成本、有关耐用年限、残值率、折旧的资料
4、资本化率的相关资料
5、房地产市场资料
五、选用成本法应收集的资料
1、土地取得成本的有关资料
2、土地开发的有关资料,注意土地开发程度
3、建筑物、小区开发的相关资料
4、投资利润率
5、贷款利率
6、销售税费
7、土地增值收益率的相关资料
8、资本化率的相关资料
9、估价对象个别情况(偏重于估价对象土地取得时的权属和开发状态,完成后的状态,基础设施和其他方面的情况)
应将政府有关征地、拆迁、安置补偿的文件、标准完整地搜集,并对城市周边新征农业用地、城市建成区的旧区改造过程中产生的费用水平进行调查整理。
六、选用假设开发法应收集的资料
1、开发完成后的房地产市场售价
2、开发过程中预计的有关建筑费、专业费用、及其它费用
3、资本化率的相关资料
4、贷款利率
5、房地产市场资料
6、城市规划方面的有关资料,规定的建筑密度、容积率、高度等指标
7、项目设计方案
8、估价对象个别情况(偏重于估价对象估价时点的权属和开发状态,规划部门的规划设计条件要求,完成后的房地产状态)
七、选用基准地价系数修正法应收集的资料
1、所在城市政府颁布的基准地价及修正体系
2、待估宗地的用途与土地级别
3、土地资本化率等
4、房地产市场资料
5、估价对象个别情况
八、选用路线价法应收集的资料
1、所在城市政府颁布的基准地价成果中的路线价评估结果及路线价修正体系
2、待估宗地的用途与所属路线价区段
3、土地资本化率等
4、房地产市场资料
5、估价对象个别情况(侧重于配合路线价方法的土地面积、形状、临路情况、宗地的宽度、进深、街角地、畸零地等)
篇2:房地产估价师经营与管理考试冲刺试题
20**年房地产估价师经营与管理考试冲刺试题
1、20**年国家出台了国有土地使用权出让实行"招、拍、挂"的政策，对我国房地产投资产生了深远影响，这种情形属于房地产投资特性中的( )。
A.适应性
B.异质性
C.政策影响性
D.相互影响性
标准答案：c
2、房地产的经济寿命是指物业开始使用至( )的时刻。
A.收益为零
B.产生的收益超过其使用成本
C.净收益为零
D.收益率小于基准收益率
标准答案：c
3、房地产最重要的一个特性是( )。
A.不可移动性
B.适应性
C.异质性
D.寿命周期长
标准答案：a
4、由于房地产的流动性差，从而导致房地产变现能力较差，存在变现风险的房地产特性是( )。
A.弱流动性
B.异质性
C.寿命周期长
D.不可移动性
标准答案：a
5、我国就管理渠道来说，将固定资产投资分为( )。
A.基本建设投资，更新改造投资，房地产开发投资和其他固定资产投资
B.国有经济、集体经济、个体经济、联体经济、股份制经济、外商投资经济、港澳台投资经济
C.国家预算内资金、国内贷款、利用外资、自筹资金和其他投资
D.建筑安装工程、设备和工器具和其他费用投资
标准答案：a
6、房地产的投资对象包括( )。
A.房地产直接投资和房地产间接投资
B.房地产实物资产和房地产证券
C.商品房建设投资和土地开发投资
D.固定资产投资和流动资产投资
标准答案：b
7、房地产开发企业开发建设供出租使用的商品住宅、厂房、仓库、办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资属于( )。
A.商品房建设投资
B.置业投资
C.土地开发投资
D.单纯的土地开发
标准答案：a
8、按建设性质的不同，投资可分为( )等。
A.新建投资
B.扩建投资
C.利用外资
D.迁建投资
E.恢复投资
标准答案：a, b, d,
9、投资的特性包括( )。
A.投资是一种经济行为，是现在支出一定价值的经济活动
B.投资具有时间性
C.投资的目的在于得到收益
D.投资具有稳定性
E.投资具有固定性
标准答案：a, b, c
10、从物理形态上划分，房地产资产的物业类型可分为( )。
A.居住物业
B.在建工程
C.工业物业
D.建成后的物业
E.商用物业
标准答案：b, d
1、下列属于房地产开发直接投资的是( )。
A.购买房地产开发、投资企业的债券、股票
B.购买房地产投资信托公司(REITs)的股份
C.购买房地产抵押支持证券(MBS)
D.购买一座正在运营的高尔夫球场
标准答案：d
2、所谓住房抵押支持证券，就是把金融机构所持有的( )债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。
A.房地产企业债券
B.个人住房抵押贷款
C.房地产企业抵押贷款
D.金融机构长期融资
标准答案：b
3、房地产投资的( )特点，正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。
A.能够得到税收方面的好处
B.易于获得金融机构的支持
C.能抵消通货膨胀的影响
D.提高投资者的资信等级
标准答案：c
4、我国去年对房地产投资的宏观调控政策,使许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难。这主要体现了房地产投资风险的( )。
A.政治风险
B.政策风险
C.利率风险
D.市场供求风险
标准答案：b
5、房地产属于非货币性资产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。这主要体现了房地产投资风险的( )。
A.变现风险
B.政策风险
C.利率风险
D.市场供求风险
标准答案：a
6、由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的。这主要体现了房地产投资风险的( )。
A.收益现金流风险
B.未来经营费用风险
C.资本价值风险
D.比较风险
标准答案：b
7、某投资商欲进行写字楼置业投资。其目标收益率为12%，当前整个市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为3.5%。此时，该地区写字楼市场相对整个投资市场的风险相关系数是( )?
A.0.57
B.0.74
C.0.80
D.1.04
标准答案：b
8、( )是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。
A.通货膨胀风险
B.市场供求风险
C.变现风险
D.政策风险
标准答案：a
9、单一项目的投资风险颇大，若把这两个投资项目组合起来，便可以将两者的风险变化相互抵消，从而把组合风险降到最低，要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个( )。
A.正的协方差
B.负的协方差
C.标准协方差
D.绝对协方差
标准答案：b
10、写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金为400元/m2o年，则其面临( )。
A.市场供求风险
B.周期风险
C.变现风险
D.通货膨胀风险
标准答案：d
篇3:房地产估价师考试《经营与管理》模拟试题(A)
20**年房地产估价师考试《经营与管理》模拟试题(A)
1、开发项目竣工验收由承包商组织进行。( )
A、对
B、错
2、从供需相互作用的特性出发，房地产市场自然周期可以分为四个阶段。以下相关说法错误的是( )。
A、自然周期的第一阶段始于市场周期的谷底。由于前一时期新开发建设的数量过多或需求的负增长导致了市场上供给过剩，所以谷底的空置率达到了低谷
B、自然周期的第二阶段，需求继续以一定的速度增长，形成了对额外房屋的需求
C、自然周期的第三阶段始于供求转折点，此时由于房地产空置率低于合理空置率。由于需求增长速度高于供给增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平
D、自然周期的第四阶段始于市场运行到平衡点水平以下，此时供给高增长，需求低增长或负增长。市场下滑过程的时间长短，取决于市场供给超过市场需求数量的大小
3、在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时，常常要考虑( )。
A、可能的面积组合
B、寻租者经营业务的性质
C、寻租者经营水平
D、寻租者将来扩展办公室面积的计划
4、政府管理房地产市场的主要职能不包括( )。
A、实施有效的宏观调控和市场发育程度建立明晰完备的法制系统
B、保障房地产市场参与者的合法权益
C、保证新建项目的位置选择权利
D、使房地产市场的运作纳入法制轨道
5、已知某投资的净现金流量如下表所示，如果投资者目标收益率为10%，此项目的财务净现值是( )万元。
A、-41.8
B、200
C、-166.1
D、-200
6、过度开发则是反映市场价格和实际价值之间的关系，泡沫反映市场上的供求关系。( )
A、对
B、错
7、( )是指准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例。
A、空置量
B、空置率
C、空置水平
D、空置面积
8、投资可以不考虑时间性，只要期末获得的收益大于期初的投资即可。( )
A、对
B、错
9、政府制订干预房地产市场政策的原则不包括下列选项中的( )。
A、目标的确定性
B、通货膨胀的可抵消性
C、政策的连续性与协调性
D、政策的针对性与导向性
10、以下关于通货膨胀对房地产投资影响的叙述，正确的是( )。
A、由于通货膨胀的影响，房地产的重置成本不断上升，从而导致房地产价值的上升，所以说房地产投资具有保值性
B、从中国房地产市场价格的历史变化来看，房地产价格的平均增长幅度与通货膨胀率的平均水平相一致
C、由于房地产投资周期长，因此只要存在通货膨胀因素，投资者就面临通货膨胀的风险
D、由于通货膨胀风险直接提高了投资的实际收益率，因此房地产投资者非常重视通货膨胀因素的影响
答案
1、B
2、AC
3、ABD
4、C
5、A
6、B
7、B
8、B
9、B
10、AC
1、有关资金的时间价值推论，不正确的一项为( )。
A、在不同的时间付出或得到同样数额的资金在价值上是相等的
B、对于投资者来说，客观地评价房地产投资项目的经济效果或对不同投资方案进行经济比较时，不仅要考虑支出和收入的数额，还必须考虑每笔现金力量发生的时间
C、以某一个相同的时间点为基准，把不同时间点上的支出和收入折算到同一个时间上，才能得出正确的结论
D、当前可用的资金可以立即用来投资并带来收益，而将来才可取得的资金则无法用于当前的投资，也无法获得相应的收益
2、房地产投资能够得到税收方面的好处，但是在某项置业投资的净经营收益为负值时除外。( )
A、对
B、错
3、金融机构在提供资金融通的过程中，还要对贷款项目进行评价。金融机构对项目审查的主要内容包括( )。
A、项目基本情况
B、开发商资信水平
C、市场分析结果
D、财务评价指标
4、物业管理的原则包括( )。
A、专业化管理原则
B、社会化原则
C、企业化原则
D、分散管理原则
5、房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好( )工作：
A、项目策划
B、项目方案的设计
C、可行性研究
D、成本收益分析
6、房地产的投资回报是指投资者对其所投入资本的回收。( )
A、对
B、错
7、进行房地产开发决策分析的主要工作就是进行财务评价，从我国房地产开发企业的工作实践来看，财务评价的方法已经比较成熟。( )
A、对
B、错
8、一般来说，房地产泡沫的成因包括( )。
A、土地的有限性和稀缺性
B、投机需求的膨胀
C、金融机构的过度放贷
D、政府的监管
9、在资金融通过程中，按融入和融出资金双方接触和联系方式的不同，可以将资金融通划分为直接融资和间接融资两种( )。
A、直接融资的特点是双方直接接触，基本没有中间环节。
B、间接融资的基本特征是资金融通通过金融中介来进行，由金融机构等筹集资金和运用资金两个环节构成。
C、直接融资受到融资双方在资金数量、信誉及时间、地点和范围等方面的限制。
D、间接融资是一种可以无限扩展的融资方式。
10、现在借入500元，年利率为10%，两年后的实际经济价值等于( )元。
A、605
B、600
C、650
D、550
答案
1、A
2、B
3、ACD
4、AB
5、C
6、B
7、B
8、ABC
9、ABCD
10、A
1、关于空置和损失不正确的是( )。
A、空置和损失从可能毛租金收入中扣除后，就能得到某一个报告期实际的租金收入
B、欠缴的租金和由于空置导致的租金损失一般分开记录，当欠缴的租金最终获得支付时
C、空置虽然减少收入，但不是损失
D、实际租金收入与潜在毛租金收入相等
2、成功的房地产销售过程一般包括( )。
A、宣传和沟通阶段
B、谈判阶段
C、签约阶段
D、落实阶段
3、《建设用地规划许可证》主要规定了( )。
A、用地性质
B、位置
C、面积
D、界限
4、某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为0.5年，建设期为0.5年，销售期为1年，建造成本估算为10000万元(不含利息)，在建设期内均匀投入全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为6%，按季计息，则该项目建造成本的利息是( )万元。
A、755.54
B、772.84
C、1400.88
D、1433.90
5、在房地产投资中，政府的( )等一些政策，均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大的影响，从而给投资者带来风险。
①建筑规范政策;②政府的土地供给政策;③地价政策;④税费政策;⑤住房政策;⑥价格政策;⑦金融政策;⑧环境保护政策;⑨城市绿化政策
A、①③⑤⑦
B、②③⑤⑦
C、④⑥⑧
D、⑤⑥⑦⑧⑨
6、收益性物业管理中的费用支出一般包括建筑物的维修费用、服务及设备费用和( )。
A、房产税
B、有关税费
C、营业税
D、土地使用税
7、可行性研究的根本目的，是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。( )
A、对
B、错
8、甲、乙两个物业20**年10月的价值均为1000万元，预计甲物业20**年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50%，预计乙物业20**年10月的价值为1200元和800万元的可能性各为50%，甲、乙两个物业投资风险比较的结果是( )。
A、甲物业投资风险大
B、乙物业投资风险大
C、甲乙两个物业投资风险相同
D、无法判断
9、为了便于监督管理，提高房地产开发机构的工作效率，开发商宜采用( )发包。
A、专业工程
B、建筑工程全过程
C、分部工程
D、分阶段
10、在写字楼出租过程中，物业管理人员常要计算R/U系数。其中，R/U系数是指( )。
A、出租单元内建筑面积与可出租面积的比值
B、可出租面积与出租单元内建筑面积的比值
C、出租单元内建筑面积与建筑总面积的比值
D、可出租单元建筑面积与建筑总面积的比值
答案
1、D
2、ABC
3、ABD
4、D
5、BC
6、B
7、A
8、B
9、B
10、B
09年房地产估价师考试《经营与管理》模拟试题(B)
1、房地产产品功能定位的目的是为市场提供适销对路、有较高性能价格比的房地产产品。( )
A、对
B、错
2、一种产品差别值开发的前提条件包括( )。①重要性;②盈利性;③差异性;④优越性;⑤先发制人;⑥可支付性;⑦独特性;⑧沟通性
A、①②④
B、①②③④
C、⑤⑥⑦⑧
D、⑤⑥⑧
3、许多小型开发商大都是将开发的物业出售，以迅速积累资本，而随着其资本的扩大，这些开发商也会逐渐成为物业的所有者或投资者，即经历所谓的"资产固化"过程，逐渐向中型、大型开发商过渡。( )
A、对
B、错
4、房地产投资项目经济评价指标体系中，属于房地产开发投资清偿能力指标的是( )。
A、借款偿还期
B、偿债备付率
C、流动比率
D、利息备付率
5、房地产置业投资的投资者从长期投资的角度出发希望获得的利益有( )。
A、自我消费
B、房地产保值
C、房地产增值
D、开发利润
E、出租收益
6、开发商的主要合同关系通常包括( )等。
A、保险合同
B、分包合同
C、销售合同
D、勘察设计合同
E、加工合同
7、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的( )。
A、损益表
B、资金来源与运用表
C、资本金现金流量表
D、全投入现金流量表
8、债务融资的资金融出方承担较少的项目投资风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用。( )
A、对
B、错
9、内部收益率小于目标收益率时，则认为项目在财务上是可以接受的;如果内部收益率大于目标收益率时，则认为项目在财务上是不可以接受的。( )
A、对
B、错
10、随着全球经济一体化进程的逐步推进和信息技术的飞速发展，房地产业的发展与社会经济发展息息相关，其中影响房地产市场转变的主要社会经济力量不包括的一项是( )。
A、金融业的发展
B、信息、通讯技术水平的提高
C、生产方式和工作方式的转变
D、经济巨头市场投资的变动
答案
1、A
2、AC
3、A
4、ABD
5、CDE
6、CD
7、D
8、B
9、B
10、D
1、关于租金说法正确的是( )。
A、一般是指承租人租用每平方米可出租面积需按月或年支付的金额
B、租金水平主要取决于当地房地产市场的状况
C、当算出的基础租金高于市场租金时，物业管理企业就要考虑降低经营费用以使基础租金向下调整到市场租金的水平
D、在写字楼市场比较理性的情况下，市场租金一般高于基础租金
2、招标文件通常包括( )等。
A、合同文件
B、投标须知
C、招标方式
D、工程标底
3、在进行供给分析时，主要的内容包括( )。
A、分析规划和建设中的主要房地产开发项目
B、调查房地产当前的存量、过去的走势和未来可能的供给
C、分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划
D、分析房地产市场的商业周期循环运动情况，分析未来相关市场区域内供给之间的数量差异
4、维护较好的旧有建筑，由于其建造成本和融资费用较低，往往限制了新建筑的租金水平，因而对旧有建筑而言，租金收入常常使回报率超出预期的水平，且建筑成本和融资费用上升越快，这种情况就越明显。( )
A、对
B、错
5、房地产类型会直接影响房地产项目租售期的长短。例如，商用房地产开发项目的租售周期要远远大于住宅项目。 ( )
A、对
B、错
6、房地产开发商只有掌握科学的房地产定价方法，灵活运用定价策略，才能确保预期利润和其他目标的实现。开发商定价的方法包括( )。
A、成本导向定价法
B、收益导向定价法
C、竞争导向定价法
D、购买者导向定价法
7、( )是指企业按照每个消费者的要求大量生产，产品之间的差异可以具体到每个最基本的组成部件。
A、全面覆盖
B、大量定制
C、市场专业化
D、产品专业化
8、房地产投资最重要的一个特征是( )。
A、能从周围社区环境的改善中获得利益
B、附加收益性
C、位置的固定性或不可移动性
D、不一致性
9、下列计算公式正确的有( )。
A、有形长期资产=固定资产净值 - 待处理固定资产净损失 - 未弥补亏损 +长期投资
B、实有资产净值=资产总计 - 负债总计 - 待处理经资产损失 - 未弥补亏损 - 潜亏
C、资产负债率=(负债总额/资产总额)x 100%
D、流动比率=(流动资产/流动负债)x 100%
10、土地一级开发的范围包括( )。
A、已确定的存量国有土地
B、拟征用土地
C、农转用地
D、城市土地
答案
1、ABCD
2、ABC
3、BCD
4、A
5、A
6、ACD
7、B
8、C
9、AB
10、ABC