综合用地价格评估实例
土地价格是指在正常市场条件下,一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。其高低取决于可以获得的预期土地收益(地租)的多少,而预期土地收益受一般因素、区域因素和个别因素的共同影响。但在实际土地价格评估中,就某一具体宗地而言,上述因素都已经不会改变,唯一决定土地价格的是用途。
由于土地用途具有多样性,不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量,且土地权利人都期望从其所占用的土地上获取更多的收益,并在规划许可的情况下,以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。因此,在现代城市中,建筑物不仅多层、高层化,而且建筑物的用途也出现了立体化:地下一至二层为停车场、设备用房,地面一至二层为商店,往上是写字楼,再往上是居民住宅。
用途立体化的建筑无疑使土地得到了高效利用,然而却给国土部门出让土地使用权带来了一些问题。
一方面,根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定,土地使用权出让最高年限按下列用途确定:居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或者其他用地50年。目前,我国出让土地使用权一般都为最高年限。对于一宗拥有若干用途的土地来说,如果整宗地按综合用地对待,居住用地也只能使用50年,开发商付出同样多的建筑成本和税费,销售价格却必然要比70年使用期的住宅低;对于购房者来说,无论是否以较低的价格购得房产,都不愿意自己崭新的房子比别人少用20年。因此,如果在一宗多用途的土地中包括普通居住用地,那么整宗土地设定为出让期50年的综合用地,将使许多人难以接受。
另一方面,全国各城市制定基准地价的时候,由于综合用地的地价内涵难以界定,除北京等个别城市外,绝大多数地方都回避了这个问题,基本上只确定了商业、居住、工业三类用地的基准地价。并且,北京的综合用地是指办公科研、写字楼、会展中心、文体卫生等用地,并没包括同一宗土地中既有商业又有普通住宅的情况。这样,国土资源部门在核定综合用地的出让价格时,没有统一的基准地价可供参考。笔者认为,综合用地土地价格的评估,根据不同情况可以采取分算法与合算法两种方式解决。
分算法
分算法适用于宗地地块面积较大,用途区分明显且包含普通居住用地的情况。具体方法是:按照该宗地块内不同用途的分摊土地面积分别评估出商业、住宅等用地在法定出让年限下的价格,并在签订国有土地使用权出让合同和颁发国有土地使用证时,注明各个用途的分摊土地面积和使用年限。
例1:政府准备出让一宗国有土地使用权,有效面积为20000平方米。根据规划设计条件,该宗地用途为R2、C2(二类居住和二类商业用地),容积率≤1.5,建筑层数≤12,建筑高度≤36,绿地率≥35%。其中,商业建筑面积为4500平方米。该区域商业用地基准地价为900元/平方米,居住用地基准地价600元/平方米。计算过程如下:
计算商业用地和居住用地的分摊面积
根据最有效使用原则,估价设定该宗地规划容积率为1.5。
总建筑面积=20000×1.5=30000(平方米)
商业用地分摊土地面积=(4500/30000)×20000=3000(平方米)
居住用地分摊土地面积=[(30000-4500)/30000]×20000=17000(平方米)
计算商业用地和居住用地的地价
假设区域个别因素、期日、开发程度修正系数均为1,商业用地出让年限为40年、居住用地为70年,—年期修正系数也为1。当容积率为1.5时,商业用地容积率修正系数为1.3,居住用地容积率修正系数为1.1。
商业用地总价=900×1.3×3000=351(万元)
居住用地总价=600×1.1×17000=1122(万元)
估价结果
商业用地分摊土地面积:3000平方米;土地单价:900元/平方米;土地总价:351万元,大写:人民币叁佰伍拾壹万元整
居住用地分摊土地面积:17000平方米;土地单价:600元/平方米;土地总价:1122万元,大写:人民币壹仟壹佰贰拾贰万元整(注:商业用地使用年限40年,居住用地使用年限70年)
或者可以采取另一种表示方法:先如上述步骤评估出商业、住宅等用地的价格,再折算成综合用地价格。签订国有土地使用权出让合同和颁发国有土地使用证时,同样要注明各个用途的分摊土地面积和使用年限。
同上例,先计算出商业用地总价351万元、居住用地总价1122万元之后,可得该宗土地总地价为1473万元,总用地面积20000平方米,然后计算出综合地价为14730000/20000=736.5(元/平方米),估价结果为:
土地有效面积:20000平方米;土地单价:736.5元/平方米;土地总价:1473万元,大写:人民币壹仟肆佰柒拾叁万元整(注:商业用地使用年限40年,分摊土地面积3000平方米;居住用地使用年限70年,分摊土地面积17000平方米)
合算法
合算法适用于宗地地块面积较小、用途区分不明显、不包含普通居住用地或居住用地年限不要求70年使用期的情况。比如立体化、多层次利用的商业办公综合写字楼或上住下商的公寓,由于所占土地面积小,各用途分摊的土地面积基本上是建筑物的基底占地面积。在这种情况下,土地无法进行物理性分割,可以把整宗土地视为一宗综合用地,出让年限统一定为50年。
例2:政府准备出让一宗国有土地使用权,有效面积2000平方米,规划建设十层综合楼一栋,地下一层为仓库,建筑面积1000平方米;地上三层为商场,建筑面积3000平方米;四至十层为住宅,建筑面积7000平方米。该区域商业用地基准地价为900元平方米,居住用地基准地价为600元/平方米,仓储用地基准地价参照工业用地,为400元/平方米。计算过程如下:
计算仓储用地、商业用地和居住用地在总用地中所占的比例
总建筑面积=1000+3000+7000=11000(平方米);容积率=11000/2000=5.5;
R仓储=1000/11000=0.091;R商业=3000/11000=0.273;R居住=7000/11000=0.636
计算仓储用地、商业用地和居住用地的年期修正系数
假设仓储、居住用地的土地还原利率为8%,商业用地土地还原利率为10%。
K仓储=1
K商业={1-[1/(1+10%)50]}/{1-[1/(1+10%)40]}=1.014
K居住={1-[1/(1+8%)50]}/{1-[1/(1+8%)70]}=0.983
计算综合用地的地价
假设区域个别因素、期日、开发程度修正系数均为1,当容积率大于3时,仓储用地不考虑容积率修正;商业用地容积率修正系数为2;居住用地容积率修正系数为1.6。
综合地价=400×1×1×0.091+900×1.01388312×2×0.273+600×0.98317624×1.6×0.636=1134.91(元/平方米)
估价结果
土地有效面积:2000平方米;土地单价:1134.91元/平方米;土地总价:226.98万元,大写:人民币贰佰贰拾陆万玖仟捌佰元整(注:综合用地使用年限50年)
综上所述,分算法与合算法不仅可以应用于国土部门出让底价的评估,也可用于综合用地的抵押或者其他目的价格评估。与出让底价相比,只是剩余使用年限有所不同。
需要说明的是,由于房屋与土地的结合极为紧密,当一宗土地被立体化、多层次利用以后,其效用大大增加,有可能超过各单独用途的土地价值之和。因此,在使用分算法与合算法评估综合用地价格时,一定要全面考虑委托评估宗地被高效利用后的实际价值,参考市场上其他类似宗地的客观价格,在评估时加以科学修正,得出真实的地价。
篇2:综合用地价格评估实例
综合用地价格评估实例
土地价格是指在正常市场条件下,一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。其高低取决于可以获得的预期土地收益(地租)的多少,而预期土地收益受一般因素、区域因素和个别因素的共同影响。但在实际土地价格评估中,就某一具体宗地而言,上述因素都已经不会改变,唯一决定土地价格的是用途。
由于土地用途具有多样性,不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量,且土地权利人都期望从其所占用的土地上获取更多的收益,并在规划许可的情况下,以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。因此,在现代城市中,建筑物不仅多层、高层化,而且建筑物的用途也出现了立体化:地下一至二层为停车场、设备用房,地面一至二层为商店,往上是写字楼,再往上是居民住宅。
用途立体化的建筑无疑使土地得到了高效利用,然而却给国土部门出让土地使用权带来了一些问题。
一方面,根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定,土地使用权出让最高年限按下列用途确定:居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或者其他用地50年。目前,我国出让土地使用权一般都为最高年限。对于一宗拥有若干用途的土地来说,如果整宗地按综合用地对待,居住用地也只能使用50年,开发商付出同样多的建筑成本和税费,销售价格却必然要比70年使用期的住宅低;对于购房者来说,无论是否以较低的价格购得房产,都不愿意自己崭新的房子比别人少用20年。因此,如果在一宗多用途的土地中包括普通居住用地,那么整宗土地设定为出让期50年的综合用地,将使许多人难以接受。
另一方面,全国各城市制定基准地价的时候,由于综合用地的地价内涵难以界定,除北京等个别城市外,绝大多数地方都回避了这个问题,基本上只确定了商业、居住、工业三类用地的基准地价。并且,北京的综合用地是指办公科研、写字楼、会展中心、文体卫生等用地,并没包括同一宗土地中既有商业又有普通住宅的情况。这样,国土资源部门在核定综合用地的出让价格时,没有统一的基准地价可供参考。笔者认为,综合用地土地价格的评估,根据不同情况可以采取分算法与合算法两种方式解决。
分算法
分算法适用于宗地地块面积较大,用途区分明显且包含普通居住用地的情况。具体方法是:按照该宗地块内不同用途的分摊土地面积分别评估出商业、住宅等用地在法定出让年限下的价格,并在签订国有土地使用权出让合同和颁发国有土地使用证时,注明各个用途的分摊土地面积和使用年限。
例1:政府准备出让一宗国有土地使用权,有效面积为20000平方米。根据规划设计条件,该宗地用途为R2、C2(二类居住和二类商业用地),容积率≤1.5,建筑层数≤12,建筑高度≤36,绿地率≥35%。其中,商业建筑面积为4500平方米。该区域商业用地基准地价为900元/平方米,居住用地基准地价600元/平方米。计算过程如下:
计算商业用地和居住用地的分摊面积
根据最有效使用原则,估价设定该宗地规划容积率为1.5。
总建筑面积=20000×1.5=30000(平方米)
商业用地分摊土地面积=(4500/30000)×20000=3000(平方米)
居住用地分摊土地面积=[(30000-4500)/30000]×20000=17000(平方米)
计算商业用地和居住用地的地价
假设区域个别因素、期日、开发程度修正系数均为1,商业用地出让年限为40年、居住用地为70年,—年期修正系数也为1。当容积率为1.5时,商业用地容积率修正系数为1.3,居住用地容积率修正系数为1.1。
商业用地总价=900×1.3×3000=351(万元)
居住用地总价=600×1.1×17000=1122(万元)
估价结果
商业用地分摊土地面积:3000平方米;土地单价:900元/平方米;土地总价:351万元,大写:人民币叁佰伍拾壹万元整
居住用地分摊土地面积:17000平方米;土地单价:600元/平方米;土地总价:1122万元,大写:人民币壹仟壹佰贰拾贰万元整(注:商业用地使用年限40年,居住用地使用年限70年)
或者可以采取另一种表示方法:先如上述步骤评估出商业、住宅等用地的价格,再折算成综合用地价格。签订国有土地使用权出让合同和颁发国有土地使用证时,同样要注明各个用途的分摊土地面积和使用年限。
同上例,先计算出商业用地总价351万元、居住用地总价1122万元之后,可得该宗土地总地价为1473万元,总用地面积20000平方米,然后计算出综合地价为14730000/20000=736.5(元/平方米),估价结果为:
土地有效面积:20000平方米;土地单价:736.5元/平方米;土地总价:1473万元,大写:人民币壹仟肆佰柒拾叁万元整(注:商业用地使用年限40年,分摊土地面积3000平方米;居住用地使用年限70年,分摊土地面积17000平方米)
合算法
合算法适用于宗地地块面积较小、用途区分不明显、不包含普通居住用地或居住用地年限不要求70年使用期的情况。比如立体化、多层次利用的商业办公综合写字楼或上住下商的公寓,由于所占土地面积小,各用途分摊的土地面积基本上是建筑物的基底占地面积。在这种情况下,土地无法进行物理性分割,可以把整宗土地视为一宗综合用地,出让年限统一定为50年。
例2:政府准备出让一宗国有土地使用权,有效面积2000平方米,规划建设十层综合楼一栋,地下一层为仓库,建筑面积1000平方米;地上三层为商场,建筑面积3000平方米;四至十层为住宅,建筑面积7000平方米。该区域商业用地基准地价为900元平方米,居住用地基准地价为600元/平方米,仓储用地基准地价参照工业用地,为400元/平方米。计算过程如下:
计算仓储用地、商业用地和居住用地在总用地中所占的比例
总建筑面积=1000+3000+7000=11000(平方米);容积率=11000/2000=5.5;
R仓储=1000/11000=0.091;R商业=3000/11000=0.273;R居住=7000/11000=0.636
计算仓储用地、商业用地和居住用地的年期修正系数
假设仓储、居住用地的土地还原利率为8%,商业用地土地还原利率为10%。
K仓储=1
K商业={1-[1/(1+10%)50]}/{1-[1/(1+10%)40]}=1.014
K居住={1-[1/(1+8%)50]}/{1-[1/(1+8%)70]}=0.983
计算综合用地的地价
假设区域个别因素、期日、开发程度修正系数均为1,当容积率大于3时,仓储用地不考虑容积率修正;商业用地容积率修正系数为2;居住用地容积率修正系数为1.6。
综合地价=400×1×1×0.091+900×1.01388312×2×0.273+600×0.98317624×1.6×0.636=1134.91(元/平方米)
估价结果
土地有效面积:2000平方米;土地单价:1134.91元/平方米;土地总价:226.98万元,大写:人民币贰佰贰拾陆万玖仟捌佰元整(注:综合用地使用年限50年)
综上所述,分算法与合算法不仅可以应用于国土部门出让底价的评估,也可用于综合用地的抵押或者其他目的价格评估。与出让底价相比,只是剩余使用年限有所不同。
需要说明的是,由于房屋与土地的结合极为紧密,当一宗土地被立体化、多层次利用以后,其效用大大增加,有可能超过各单独用途的土地价值之和。因此,在使用分算法与合算法评估综合用地价格时,一定要全面考虑委托评估宗地被高效利用后的实际价值,参考市场上其他类似宗地的客观价格,在评估时加以科学修正,得出真实的地价。
篇3:二中班级常规量化评估细则
二中班级常规量化评估细则
在对各班常规评估中，凡符合下列要求的班级一天得分10分，一周得分50分;凡不符合要求的班级视情节每项每次扣1—2分。
具体细则如下：
1、升旗仪式：
(1)进出场快、静、齐，无迟到、缺席;
(2)全体学生穿统一的校服;
(3)出旗保持立正姿态、态度严肃;
(4)升国旗时行注目礼(少先队员行队礼)，大声唱国歌;
(5)认真听取国旗下讲话，全体学生保持稍息姿态，不讲空话。
2、佩戴校徽：
(1)要求在校时间人人佩戴校徽;
(2)校徽一律戴在左胸前。未按要求佩戴，一律视作未戴;
(3)班级能认真做好自查。
3、自修课：
(1)保持室内安静有序，不大声谈话、朗读，不做与学习无关的事;
(2)认真自修：做作业、复(预)习功课、默读课文等;
(3)班主任老师能做好组织管理工作。
4、课外活动：
(1)校门至活动场地要求全班排队进出，并清点人数;
(2)按规定参加活动，注意安全，不做与活动课无关的事;
(3)班主任老师能做好组织管理工作。
5、上课纪律：
(1)全班同学能按常规要求认真上好每一堂课;
(2)上课纪律分根据任课老师的反映打分;
(3)凡上课需进出校门的，必须以班级为单位集体排队进出大门。
6、考试纪律：
(1)班主任老师向本班学生做好考前教育;
(2)全班学生能按《考试纪律》的要求认真参加考试。
7、班会课：
(1)要求每班双周五召开一次班会;
(2)每月有一次主题班会，须有教案，并交政教处备案;
(3)每班每学期至少有三次班会课可供政教处评估;
(4)政教处另有规定的，按规定进行。
8、广播操：
(1)要求人人参加做广播操，排队快、静、齐;
(2)做操时精神饱满、动作有力(力求到位)、整齐划一;
(3)班主任老师能做好组织管理工作。
9、眼保健操：
(1)要求人人参加做操，不做其它事情;
(2)做到安静有序、穴位准确;
(3)班主任老师能做好组织管理工作。
10、室内卫生：
(1)班级能建立值日制度，有专人负责卫生工作;
(2)值日同学能认真打扫卫生，做到“五净”(地面净、桌面净、墙面净、窗台门窗净、灯罩灯管净)、“二整齐”(课桌椅整齐、卫生工具整齐);
(3)全体同学有良好的卫生习惯，能全天保持整洁。
11、室外卫生：
(1)值日同学能按时打扫卫生，并能做好本包干场地的全天保洁工作;
(2)室外卫生做到“四无”(地面无脏物、沟渠无污水、墙面无污迹、绿化带无卫生死角)。
12、教室布置：
(1)符合室内卫生的要求;
(2)教室前面黑板上方要有醒目的主题词(如学风、目标等)，黑板左侧可布置作息时间表、课程表等;
(3)教室后面黑板上方墙上整齐张贴各类奖状、奖旗等，黑板一侧可按要求布置团(队)角、学习园地等;
(4)教室两侧墙上可适当布置一些能激励学习的字画等;
(5)教室布置的总体效果要庄重、美观，有一种奋发向上、有利于班级形成良好学风的氛围。
13、黑板报：
(1)主题及内容符合要求;
(2)排版合理、字迹端正;
(3)二周出一期黑板报。
14、自行车：
(1)能按指定地点整齐停放(一律要上锁)，并能做到无人排车;
(2)校内不骑车、荡车。
15、爱护公物：
(1)不随处乱刻、乱涂、乱划;
(2)不玩弄消防器具和电器开关等;
(3)爱护公物情况由总务处检查打分。
16、集体活动：
(1)班级能积极组织同学参加学校的各项活动;
(2)班级学生参与意识强，关心热爱集体;
(3)在活动中能积极发挥本校学生的特长，注重培养学生的创新意识和实践能力。
17、其它奖罚：
(1)凡受学校表扬、校内主动做好校园保洁、敢于劝阻不文明行为者，视情况给班级加分、本人予以(表扬或奖励等)表彰;
(2)凡受学校公开批评、校内骑车荡车、乱丢乱扔纸屑杂物和其它违纪行为者，视情况给班级扣分、本人予以学校纪律处分。