房地产广告营销真经
一、大众媒体树品牌,小众媒体促销量。
大众媒体具有覆盖面广、受众数多和权威性强的三大特点,有助于项目和企业造声势、树形象和立品牌,诉求重点在“平面表现的形式”上面,属“明线”通路。小众媒体则具有低成本、针对强、见效快的优势,在大众媒体炮火的掩护下,帮助项目实实在在地迅速去化,故该诉求重点是在于明明白白的“卖点”,属“暗线”通路。在实际操作中,一般明暗交替、互动推进。
二、大众媒体打头炮,小众媒体补充和强化。
楼盘推向市场之初,启用的广告形态应该是先导性、告知性的,应使用大众媒体。根据对台湾十个着名楼盘推向市场之初的统计,80%首先使用报纸,20%使用电视,没有一家使用小众媒体,只是在当地市场有一定知名度后,再使用各种媒体强化品牌印象。因此,楼盘在未使用大众媒体之前,切忌使用小众媒体,即使免费的也未可尝试。
三、新闻性软文启动市场,商业广告跟进断后。
市场启动是一个“煮开水”的过程,新闻性广告具有权威性和可信度两大特点,它可以轻易突破人们对广告本能的心理防线,正好适合用来“温柔”地撕开市场,在不动声色中占领消费者心智高地。如目前热销的黄浦国际(花园)就是采用“新闻启动法”,先借助《发展导报·上海楼市周刊》等新闻性广告把“上海西藏南路住宅板块”炒热炒熟,然后立即商业广告跟进锁定“黄浦国际是西藏南路住宅板块的风向标和领头羊”,结果市场反应火爆,推出当天狂138套,创造沪上十月楼市奇迹。总之,“广告未动,新闻先行”是操盘高手惯用的“必杀技”。
四、软性广告晚报类有效、硬性广告晨报类有效。
软性广告以文字解说的形式出现,阅读起来较为繁杂和耗时,不太适合行色匆匆惜时如金的“晨报式”读法,由于上班时间紧迫,晨报类主要是以“浏览”为主,故要以大标题或色彩跳跃的大画面(硬性广告)来抢夺瞬间眼球,相反晚报类恰好是“休闲阅读”方式为主,人们下班后一身轻松,一茶一报慢慢品味,此时即使有再繁杂再耗时的软文,都可以消遣得起。所以只有深谙其中之道,才能做到“排兵布阵”时了然于胸、以少搏多,把广告的最佳效果发挥极致。
五、夹报软性广告比硬性广告效果好。
夹报的好处在于一是费用相对较低,二是由于纸张的差异而比较突出抢眼球,但同时也给人一种非正规、低档和权威性不够的负面印象,因此不适宜做硬性品牌形象类的宣传,而充分利用它的“抢眼球”和“低成本”的优势,投放一些软性说教类的广告较为适合。
六、形象广告前半周有效,促销广告后半周有效。
一般来说,前半周的报纸广告费用相对较低,且房产广告量也相对较少,此期间适宜投放“积累型”的形象类广告。而对于短平快“急功近利”型的促销类广告,则最好放在后半周投放,根据人脑的记忆弧线图分析,三天之后记忆线陡然下跌,换言之“记忆点”在三天之内能保持在较理想区间,后半周投放促销类广告的“记忆点”正好吻合周末看房购房的售楼“铁律”。因此说,促销广告在后半周投放效果最为理想。
七、“组合拳”威力最大。
根据科学测验,两种媒体作用人一次的效果,比一种媒体作用人两次的效果要高30%,例如,我们看“黄浦国际”这四个字,报纸电视各一次,可记一个月,报纸上看两次只能记二十天。因此,广告运行应从不同时间、不同地理空间、不同传播渠道全方位进行,全面互补。据国外资料显示:一百万广告费割裂地使用,比整合使用效果低20%,亦即:整合广告只需80万,便可达到非整合广告100万之功效。所以会学会点面结合,长短兼济地整合使用有限的广告资源。
八、滞销的解决之根本点在于找到准确的“通路”。
当房子卖不动时,千万别冲动地广告狂轰滥炸一番,盲目性出击既浪费钱财又难于打中目标消费者,实践证明最好的方法是“让房子找主人”。房子本无好坏之分,每套房子天生就有爱它的主人存在,关键点在于他们是否有相遇的缘份,故此时广告的“通路”准确与否尤显重要,“通路”顺畅,一石三鸟,“通路”不畅,三石难中一鸟。所以先自问滞销的房源符合哪类消费者购买,他们在哪里?如何找到他们?通过怎么样的渠道才能把相应的信息“送到群众最需要的地方去”?若捏拿准了对应的“渠道”,相信对楼盘的“解套”将起到事半功倍之功效!
九、节假日后三天的广告效果比节前三天更理想。
广告最怕挤堆,尤其是有竞争楼盘的同台上演,效果大打折扣不说还有可能陷入被广告“狂洋”淹没的命运。节前的广告最容易“塞车”,大家都挤成一堆上演“广告暴力”,一时洛阳纸贵,价格飞涨,而节后却冷冷清清,广告价位暴跌也鲜有人问,人们都认为此阶段是节前广告的消化期,且消费波峰刚过故广告不宜出击。其实不然,人们对诸如房子之类的大宗消费品的消费意识不是随机性的,而是有一定的印象叠加过程,节后几天恰好是进攻的“真空”,一是众人皆睡我独醒,倍抢眼球,二是费用相对较低,可以大张旗鼓宣传,三是由于节假期间新闻信息的断档,节后急需补给,所以不仅报纸零售量猛增且阅读也将更加仔细,广告效果指数当然也随之飙升。
十、大盘以品牌带动销量,小盘以销量树品牌。
大盘一是由于销售周期长,二是广告费用总量较大,所以具备“以品牌带动销量”的营销模式要件,依附品牌支撑走完全线销售。而小盘由于案量小和宣传费用所限,适合走短、平、快的“销量”路线,当以快速的销量制造营销神话时,品牌也就自然随之而来。
最后需补充一点,以上所有观点仅就一般规律相对而言,具体到个案的特殊性,还是那句老话“具体问题具体分析”,要因时、因地和因人的不同而采取更具针对性的营销策略。
篇2:房地产广告营销真经
房地产广告营销真经
一、大众媒体树品牌,小众媒体促销量。
大众媒体具有覆盖面广、受众数多和权威性强的三大特点,有助于项目和企业造声势、树形象和立品牌,诉求重点在“平面表现的形式”上面,属“明线”通路。小众媒体则具有低成本、针对强、见效快的优势,在大众媒体炮火的掩护下,帮助项目实实在在地迅速去化,故该诉求重点是在于明明白白的“卖点”,属“暗线”通路。在实际操作中,一般明暗交替、互动推进。
二、大众媒体打头炮,小众媒体补充和强化。
楼盘推向市场之初,启用的广告形态应该是先导性、告知性的,应使用大众媒体。根据对台湾十个着名楼盘推向市场之初的统计,80%首先使用报纸,20%使用电视,没有一家使用小众媒体,只是在当地市场有一定知名度后,再使用各种媒体强化品牌印象。因此,楼盘在未使用大众媒体之前,切忌使用小众媒体,即使免费的也未可尝试。
三、新闻性软文启动市场,商业广告跟进断后。
市场启动是一个“煮开水”的过程,新闻性广告具有权威性和可信度两大特点,它可以轻易突破人们对广告本能的心理防线,正好适合用来“温柔”地撕开市场,在不动声色中占领消费者心智高地。如目前热销的黄浦国际(花园)就是采用“新闻启动法”,先借助《发展导报·上海楼市周刊》等新闻性广告把“上海西藏南路住宅板块”炒热炒熟,然后立即商业广告跟进锁定“黄浦国际是西藏南路住宅板块的风向标和领头羊”,结果市场反应火爆,推出当天狂138套,创造沪上十月楼市奇迹。总之,“广告未动,新闻先行”是操盘高手惯用的“必杀技”。
四、软性广告晚报类有效、硬性广告晨报类有效。
软性广告以文字解说的形式出现,阅读起来较为繁杂和耗时,不太适合行色匆匆惜时如金的“晨报式”读法,由于上班时间紧迫,晨报类主要是以“浏览”为主,故要以大标题或色彩跳跃的大画面(硬性广告)来抢夺瞬间眼球,相反晚报类恰好是“休闲阅读”方式为主,人们下班后一身轻松,一茶一报慢慢品味,此时即使有再繁杂再耗时的软文,都可以消遣得起。所以只有深谙其中之道,才能做到“排兵布阵”时了然于胸、以少搏多,把广告的最佳效果发挥极致。
五、夹报软性广告比硬性广告效果好。
夹报的好处在于一是费用相对较低,二是由于纸张的差异而比较突出抢眼球,但同时也给人一种非正规、低档和权威性不够的负面印象,因此不适宜做硬性品牌形象类的宣传,而充分利用它的“抢眼球”和“低成本”的优势,投放一些软性说教类的广告较为适合。
六、形象广告前半周有效,促销广告后半周有效。
一般来说,前半周的报纸广告费用相对较低,且房产广告量也相对较少,此期间适宜投放“积累型”的形象类广告。而对于短平快“急功近利”型的促销类广告,则最好放在后半周投放,根据人脑的记忆弧线图分析,三天之后记忆线陡然下跌,换言之“记忆点”在三天之内能保持在较理想区间,后半周投放促销类广告的“记忆点”正好吻合周末看房购房的售楼“铁律”。因此说,促销广告在后半周投放效果最为理想。
七、“组合拳”威力最大。
根据科学测验,两种媒体作用人一次的效果,比一种媒体作用人两次的效果要高30%,例如,我们看“黄浦国际”这四个字,报纸电视各一次,可记一个月,报纸上看两次只能记二十天。因此,广告运行应从不同时间、不同地理空间、不同传播渠道全方位进行,全面互补。据国外资料显示:一百万广告费割裂地使用,比整合使用效果低20%,亦即:整合广告只需80万,便可达到非整合广告100万之功效。所以会学会点面结合,长短兼济地整合使用有限的广告资源。
八、滞销的解决之根本点在于找到准确的“通路”。
当房子卖不动时,千万别冲动地广告狂轰滥炸一番,盲目性出击既浪费钱财又难于打中目标消费者,实践证明最好的方法是“让房子找主人”。房子本无好坏之分,每套房子天生就有爱它的主人存在,关键点在于他们是否有相遇的缘份,故此时广告的“通路”准确与否尤显重要,“通路”顺畅,一石三鸟,“通路”不畅,三石难中一鸟。所以先自问滞销的房源符合哪类消费者购买,他们在哪里?如何找到他们?通过怎么样的渠道才能把相应的信息“送到群众最需要的地方去”?若捏拿准了对应的“渠道”,相信对楼盘的“解套”将起到事半功倍之功效!
九、节假日后三天的广告效果比节前三天更理想。
广告最怕挤堆,尤其是有竞争楼盘的同台上演,效果大打折扣不说还有可能陷入被广告“狂洋”淹没的命运。节前的广告最容易“塞车”,大家都挤成一堆上演“广告暴力”,一时洛阳纸贵,价格飞涨,而节后却冷冷清清,广告价位暴跌也鲜有人问,人们都认为此阶段是节前广告的消化期,且消费波峰刚过故广告不宜出击。其实不然,人们对诸如房子之类的大宗消费品的消费意识不是随机性的,而是有一定的印象叠加过程,节后几天恰好是进攻的“真空”,一是众人皆睡我独醒,倍抢眼球,二是费用相对较低,可以大张旗鼓宣传,三是由于节假期间新闻信息的断档,节后急需补给,所以不仅报纸零售量猛增且阅读也将更加仔细,广告效果指数当然也随之飙升。
十、大盘以品牌带动销量,小盘以销量树品牌。
大盘一是由于销售周期长,二是广告费用总量较大,所以具备“以品牌带动销量”的营销模式要件,依附品牌支撑走完全线销售。而小盘由于案量小和宣传费用所限,适合走短、平、快的“销量”路线,当以快速的销量制造营销神话时,品牌也就自然随之而来。
最后需补充一点,以上所有观点仅就一般规律相对而言,具体到个案的特殊性,还是那句老话“具体问题具体分析”,要因时、因地和因人的不同而采取更具针对性的营销策略。
篇3:年中房地产营销部工作报告
房地产营销部年中工作报告
本年度是公司开拓进取的一年，是公司创新改革的一年，本部门在公司领导的带领和关怀下，经过上半年的艰苦努力，克服了重重困难，虽然取得了一些成绩，也依然存在些许问题，下面就本部门及我个人上半年的工作情况进行汇报。
本年度1—6月份，共售出房屋246套，取得销售佣金76.44万元。上半年的销售工作可以用以下两个阶段概括：
第一阶段：销售增长期(1—4月份)
新年伊始，凭借着对售楼处的严格管理、销售人员的工作火热热情，通过对客户的深度挖掘、积极克服销售困难使本案的销售面积每个月都有不同程度的增加，销售业绩稳定增长，从1月份销售19套，到4月份销售的55套，每月业绩增长了近3倍。在1—4月份，共销售房屋147套，4个月的销售量占全部销售期9个月的近60%，高于周边其他竞争项目。
销售工作虽然比较顺利，但是也依然存在一些销售阻力。最主要是缺少有力的销售工具——样板间，也就是看房的问题，而且产品供应也很单调。这些问题在春节过后经过公司领导与开发公司协商均得到了有效的解决。
针对1、2号楼丁户型销售率低的情况，通过实施价格策略及展会促销策略，使该户型的销售率明显高于其他户型。为了配合3—5#楼的开盘工作，同时推出了“客户卡”促销活动。通过此项活动，促进了老客户带来新客户，也使新客户看到了本案的升值潜力，为项目树立良好的口碑。
另外为了扩大销售战果本部门还进行了拆迁地区派发、网络销售等宣传工作。该阶段取得的如此优异的销售业绩，得力于公司正确的领导，也饱含着销售部门全体同仁的辛勤汗水。
第二阶段：“非典”时期(5—6月份)
4月20日以后，北京的“非典”疫情愈演愈烈，整个京城都笼罩在“非典”的阴影中，通州区作为一个高发病区县，公交车停驶、银行按揭部门、房地产交易部门停止办公等情况都使得我们的销售工作变得步履维艰。加之，由于“非典”的影响使的工期延误，开发公司不做赔偿的政策让售楼处的全体人员必须勇于面对业主的责难。可喜的是在公司领导细致入微的关心和安排下，我们没有被这些困难难倒，售楼处正常营业，销售人员在为数不多的来访客户中，尽力去争取一笔业务。
在“非典”期间，销售部门想尽一切办法使销售工作尽量正常化，李京瑞同志经过与银行反复协商，在银行不能正常办公的情况下为大量客户代办了按揭业务，确保了公司正常提取佣金，在特殊时期为公司做出了特殊贡献。为了更多的促成成交和避免浪费经营成本，本部门提出了一些应对措施，如延长下定后的房屋保留天数、停办看房班车高速路月票、协调开发公司周六集中看房等等。
在“非典”疫情给销售带来影响的同时，5月入住问题也影响着销售工作，尽管在办理前期，本部门已经将许多经验和方法告诉了物业部门，但是由于在没有同本部门协调一致的情况下擅自行事、反复承诺，给业主带来了许多疑惑和不便，同时项目又没有达到入住条件，所以从5月开始每天都会有大量的业主来到售楼处询问，挤压了业务员接待新客户的时间，客观人为地造成了销售阻力。在办理入住期间本部门还代替物业部门完成了许多工作，如计算业主入住时应缴纳的办理产权费用、计算实测与暂测面积差额房款的退补、开始代收办理产权的费用、担任办理产权工作等等，这些工作也使的本部门投入了很大的人力和精力。另外因为变更房号增加了签署补充协议、合同变更、备案变更以及客户解释等工作。在这个问题上，我个人认为作为代理顾问公司没能及时和明确的向开发公司指出由此带来不良后果，浪费了人力、物力等问题有一定的责任，是值得我们总结的。建议公司在今后的工作中注重对房地产法律、法规的理解和学习。
转眼间，上半年就在紧张与繁忙中渡过了，近期在公司领导的指导下，销售工作已经开始明显的好转，销售恢复期即将结束。下半年本部门的主要工作是完成公司全年销售指标，将在“非典”期间损失的效益夺回来，为公司创造最大的业绩。认真贯彻公司的各项规章制度，做到有章必依。加强本部门的凝聚力和团队精神，实现我为人人，人人为我的团结协作的工作状态。基于对公司领导的信心，基于对项目的信心，我深信项目的热销期即将到来，公司的明天将更加辉煌。