房地产信托基金知识
我国信托业与房地产金融有着不解之缘。《信托法》实施以来，在信托公司发行的信托计划中房地产项目始终占有较大比重。尤其是国家加强房地产信贷监管政策出台后，房地产信托逐渐成为房地产企业融资的重要渠道，也成为信托公司的主要信托业务之一。
目前，在房地产信托业务中，主要面临着四类风险：
1、房地产自身项目的风险
2、资金被挪用的风险
3、信托财产流动性风险
4、信托投资单一项目所带来的集中投资风险。
二、评估房地产投资价值的三大计算公式
考察一处房产是否值得投资，最重要的就是评估其投资价值，即考虑房产的价格与期望的收入关系是否合理。以下三大公式可以帮助你估算房产价值，不妨一试。
一大公式：租金乘数小于12
租金乘数，是比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式(租金乘数=投资金额/每年潜在租金收入)，小于12。
上述所提的西藏南路一小户型，20**年时售价22万元，月租金1500元，那么它当时的租金乘数是12倍。一般来说，这个数字被看成大多数租赁房产的分界线。如果一处房产的租金乘数超过12倍，很可能会带来负现金流。这套房子如今的售价已经上涨到60万元，而月租金却仍不到2000元，租金乘数升到25倍，已经大大超过了合理的范畴。
投资者可以将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较，也可在不同物业间比较，取其较小者。不过这个方法并未考虑房屋空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。
二大公式：8年~10年收回投资
投资回收期法考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金乘数适用范围更广，还可以估算资金回 收期的长短。它的公式是：
投资回收年数=(首期房款+期房时间内的按揭款)/[(月租金-按揭月供款)×12。
一般来说，回收年数越短越好，合理的年数在8年~10年左右。仍以西藏南路小户型为例，假设20**年时首付5万元，每月按揭供款1000元，1年后交房，当时它的投资回收年数是10.3年。但是到了20**年，由于房价上涨，而租金却没有同步增长，现在购买这套房产每月的租金收入无法弥补月供款，实际上面临投资无法回收的境地。
三大公式：15年收益是否物有所值
另外，也可以参考下面这个国际专业理财公司评估物业的公式。
如果该物业的年收益×15年=房产购买价，该物业物有所值;如果该物业的年收益×15年>房产购买价，该物业尚具升值空间;如果该物业的年收益×15年〈房产购买价，该物业价值已高估。
仍以上文提到的小户型为例，20**年时，年租金收益为18000元，乘以15等于27万元，大于当时的售价22万元，因此是值得投资的。但是现在，就以2000元月租金计算，合理价值为36万元，远远小于当前60万元的售价，价值已经被过度透支了。
以上是三种常用的比例与比率法，有的只需进行简单的预测和分析即可帮助投资者快速做出判断，有的还需要进行专业性的投资分析，计算另外一些指标以增加可靠性。比如，一个地段好的房产可能现在的租金回报率不高，但具有较佳的升值前景，或者一套普通住宅能够享受税收减免，一定程度上能够弥补过高的租金乘数。
篇2:房地产信托融资贷款模式案例
房地产信托融资的贷款模式及案例
一、基本操作模式
关于房地产信托的债权融资模式，最为基础的是信托贷款。同时，被视为最简单的信托贷款，通常也是最行之有效的融资方式，操作模式参见图1。但是，相对于银行贷款而言，无论是从规模、资金成本，还是从贷款期限来说，信托贷款似乎不占有优势。就对房地产企业的限制而言，两者的限制也非常接近，都要求开发企业项目资本金比例不低于30%，必须取得“四证”。对于信托公司而言，限制还不仅于此，根据《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》(简称“265 号文”)的规定，严禁信托公司以投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式间接发放房地产贷款，而且申请信托贷款的房地产企业资质应不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质。其基本融资方式参见图2。
二、案例：Y 项目贷款集合资金信托计划
(一)项目背景
1.项目基本情况：A公司注册资本4.24亿元，主营房地产项目的经营与开发。B集团是A公司的全资母公司，持有A公司100%股权。C集团是B集团的控股股东。A公司自成立以来已开发完成7个项目，总计建筑面积达50多万平方米，均已全部售罄。股权关系见图3：
目前A公司重点开发Y项目，该项目地处H市大学城中心区域。《H市战略发展规划》中明确指出，该区域将作为今后H市发展规划中的重要组成部分。A公司具备房地产开发二级资质，Y项目已取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》以及《建筑工程施工许可证》。该项目占地313.86亩，总建筑面积398,085平方米，分甲、乙、丙三区开发：甲区以连排别墅为主;乙区包括7幢4层的花园洋房、4幢33层的高层住宅和1 幢5 层商业综合楼;丙区包括7 幢18-27层的高层住宅和1个幼儿园。
2.政策情况：随着近年来H市经济社会的快速发展和国家宏观政策背景的转变，以及若干重大项目的建设，为了更好地指导城市建设与发展，20**年2月，H市政府委托某城市规划设计研究院着手编制《H市空间发展战略规划》。该规划文件表明，项目所在区域将作为H 市规划的重点区域，建设以商务办公、总部经济、会议展览等功能为主导的公建中心，打造城市综合体，成为H市发展新亮点。在此同时全面推进该区域中心区外围建设，引导空间拓展和功能布局优化，使中心区优化整合与新城开发建设联动并进。
3.项目所在地情况：Y项目位于该区域中心位置且紧贴H 市大学城并且与市政府相邻，有着良好的行政配套，周边分布有地税局、公安局、工商所、国土资源所、银行及零售商业等，且交通十分便利。
4.关联公司情况：B集团是A公司的全资母公司，其总股本5.36亿元，主营业务是房地产开发，在H市树立了良好的口碑，成长性较好。20**年公司房地产销售回款超过25亿，在H市占有率较高。截至20**年底，B集团资产总额50亿元，负债总额26亿元，净资产24亿元。C集团是B集团的控股股东，该集团成立于20**年，注册资本20亿元，主要从事钢材、板材、石材、玻璃等建材类产品及柜式风机、园林机械、建筑机械等机械类产品的批发贸易。截至20**年底总资产32亿元，净资产26亿元。
(二)信托计划方案
1.信托计划简介(参见表1)
2.交易结构图(参见图4)