第一国际商业地产操作模式示范
第一国际
以多种商业业态优势互补聚合"能量",成功将地块提升到了一个新的高度,从而产生出"城市引擎"的巨大财富动力。这,就是第一国际。
"第一国际"是位于东莞新城市中心区目前唯一的大型项目。于中心区核心位置巍然卓立,占地面积32,32万平方米,总建筑面积近70万平方米。
其项目囊括五星级酒店、国际采购博览城、儿童娱乐城、大型超市、大型百货、品牌店、饮食凤情步行街、商业休闲步行街、写字楼、国际商务公寓等多种业态。
◆操作示范1:全新商业地产模式注释"能量地产"
第一国际项目的成功,其魅力源自它独到的"能量地产"概念。这种全新的地产概念是如此突兀地横空出世,在市场上展现出了令人目眩神的耀眼魅力。
事实上,第一国际"能量地产"概念的提出并非偶然,而是地产业发展到一定程度后的一种必然功效的释放。相对于之前的"泛地产"、"体量地产"而言,"能量地产"可以看作是房地产业的第三次浪潮,具有很强的创造性。
从房地产开发的角度来看,近几年来地产的开发经历了以下几个阶段。
一、"泛地产"阶段
上世纪九十年代中期开始,人们从单纯关注居住上升为关注环境、配套;从仅仅选择居室空间到这样一种生活态度及生活方式。
在这种需求转变的驱使下,地产界出现了一些新的开发模式,如楼盘+学校+酒店(或其它一些与人们生活状态相关的配套项),这种泛地产的出现改变了地产开发初期建楼的单一模式,并出现了众多的成功案例。
二、"体量地产"阶段
进入九十年代后期,大盘时代的出现让开发商投入更多的财力与物力去打造相对完善的大社区概念,"体量地产"由此出现。
这种开发模式其最大的特点是将地产开发更持续地进行和经营,不仅对住宅功能有精心的考虑,而且还更多的承担起公共设施配套的建设,从而进一步参与到城市的整体建设当中,以大社区的综合质素而非单一楼盘本身的亮点去赢得市场。
三、"能量地产"阶段
发展到现在,第一国际这种全新商业地产模式的出现,则是对"能量地产"的深刻注释。
事实上,与上述两种开发模式的差异在于(来自:),"能量地产"是一个关于经济的聚集与发挥的话题,表现在以弥补城市功能的商业地产开发上,整合城市资源,促进城市的繁荣与发展。因此,这种全新的理念是一种很有价值的超越性的创造,它将地瓣开发提升到了一个更高的高度去看待。
如第一国际周边的会展中心、行政中心、文化中心等资源第一国际有条件充分利用这些要素,形成合力加以释放,而这种多种能量的聚合威力显然是仅仅一个项目所难以企及的。同时,依托着东莞庞大的普规模、内外贸易以及居民庞大的银行存款,让人们无论是在工作方式、创富方式以及生活方式上实现全面升级,第一国际对"能量地产"的演绎显然是一目了然的。
◆操作示范2:独到的"城市运营商"角色定位
第一国际的突兀而现引起了地普界很大的关注。这是因为,第一国际的开发,已经突破了传统意义上的商业地产项目而更多地担负起一个城市运营商的角色。
一、实现城市提升
城市的整体提升需要有多个元素的共同发力,无论是步行街还是传统商铺,无论是第一国际还是MALL形式,其在城市建设中都有不同程度的功效释放。正如在东莞同时出现的两个超大型项目――第一国际与华南MALL之间的关系,采取两个不同的概念,无论是所处的区域位置还是各自的功能与定位,两者之间都不构成竞争对手,而是一种相互促进、相互借势的关系。
同样的,商业项目的成功也在很大面积讶取决于商业氛围的成型,而这种氛围的形成不是单个项目所能造就的。只有多个项目同时为提升一个城市的素质做出贡献,单个项目的发也才会有更大的空间。
第一国际清楚地认识到,一个城市仅有一种商业业态,就无法吸引更多的投资者,如果没有产业的升级,东莞的高档写字楼、商务酒店就会面临定位偏差,这对整个城市的提升、商业项目的发都没有好处。边也正是第一国际所以采取宏观开发的理念精髓所在。
二、领域高于商圈
从地段价值来看地,"第一国际"盘踞于东莞市的三大引擎工程之――新城市中心区内,是众商家虎视眈眈的。
世界展示的窗口,是政府和企业,市民交流的最大平台,也昌东莞大型活动、大型会议的举办地。一个城市的中心区,不管你怎样去看待,光顾都将是必然。
第一国际之所以称为"能量地产"。在于它与传统商业地瓣最大区别――它不单是依赖好地段所形成的自然辐射,而是在区位的基础之上,借助城市的其它资源优势,开发出新的城市功能,促进城市的繁荣和升级,这就是"领域"之所以高于"商圈"的魔力所在。
而第一国际要做的,正是在新城市中心区的绝版位置上开发出一系列的与"能量地产"相匹配的创新产品。比如国际博览城,与国际会展中心形成功能互补,互相依托、互相提升的会展博览大平台。
三、打造"财富高地"
从第一国际的定位来看,它更着力于东莞财富高地的打造,而这是一般意义上的商业地产所无法达到的高度。从这一点来说,开发商对项目的定位非常明确,那就是"整合城市资源、提升城市功能",而这种定位有着其一定的必然性。
1、支撑平台需求
东莞的经济发展已经到了一个整体提升的阶段,无论是科技创新还是产业升级,都需要有一个支撑平台,而第一国际恰恰就是要创造这样一个平台。
2、城市牌战略的基础
从东莞城市发展思路来看,城市牌战略的实施也给孙一国际成就这种高度的基础,政治、文化中心区域的确立使第一国际当仁不让地担当起这一使命。
3、"水涨船高"的思虑
东莞作为广佛经济圈和深港经济圈的承接点,加上粤港一体化进程的加快,东莞所面临的机遇是不言而喻的。更多地参与到城市运营当中,不仅有助于东莞中心城区的迅速形成,进一步提升城市的整体素质,而且对项目本身的发更是提供了更多机会。
四、整合城市资源
作为城市建筑的重要组成部分,建筑综合体(或称综合性建筑、复合型建筑)在城市功能馺经济商业生活中扮演着特殊的角色,如洛克菲勒中心之于纽约、阳光城60之于东京、国贸之于北京等等。
站在城市运营的高度(来自:),商务中心区在城市建设与发展过程中的作用正日益受到人们的重视。CBD主流建筑将是信札礁、办公、餐饮、娱乐等为一体的综合性建筑,不但能满足现代"24小时CBD"的要求,并且可以为大量办公、居住于此的人们节约更多宝贵时间,提高工作效率与生活效率。由于现今城市生活已向多元化走势发展,建筑物之间需要更好的功能整合,从而满足对城市空间效率的要求。
建一座建筑物不难,难的是建造可以整合城市资源的建筑群。第一国际正是用极具前瞻性的眼光,将会展、商务、酒店、国际公寓、国际商务等功能组团最优化布局,与东莞国际会展中心共同形成了强大、高效、便捷的商务整合区域。
第一国际由王志纲工作室帮助策划。在此项目中,第一国际第一次被王志纲称为"一级半"开发商。所谓的一级,是指土地在政府手里,二级是指土地在开发商手里,而一级半则是 处于两者之间。第一国际"一级半",在于它有着"承上启下,左右逢源"的作用。"承上"是随政府宏观战略之上,"启下"是启市场劳动之下,"左右逢源"则是指"搭建市场平台,整合两头资源,完善城市功能,揽劳动态度赠业架构。
◆操作示范三:财富动力――"城市引擎"价值
"第一国际"为纯商业地产项目,地处代表东莞未来城市发展方向的核心区域(东莞中心区)里的核心位置,因中央行政区、中央生活区、中央金融区、中央文化区会展中心簇拥而成众星捧月之势,以其独具的城市引擎功能发挥出强大的财富动力作用。
一、盘踞城市核心竞争力发源地
一个城市有没有未来,看它是否有核心竞争力;一个城市有没有核心竞争力,看它是否有一个明确代表城市发展方向的核心区域。区域价值城市只有一个中心,它支撑着一个城市的形象与地位,是城市核心竞争力的发地,如曼哈顿之于纽约,银座之于东京。
第一国际所盘踞的,正是这样一块位于东莞新城市中心区,地理位置得天独厚的黄金宝地。
可以这样认为,第一国际的最大卖点就是中心区这个地理优势、区位优势。从第一国际环视四周,看到的都是令人惊羡的财富汇聚之地。地处东莞新城市中心区市区主干道鸿福路与东莞大道交汇处,北面紧贴东莞国际会展中心,南北绵延一公里之长,占据了城市中心区规划的最核心区域。新的行政办公区、国有五大银行金融机构、各类文化设施与场馆、大型居住生活社区等呈簇拥之势环绕周边。
大师金融、商业、贸易、信息及中介服务机构,大师商务办公、酒店、公寓等配套设施,完善的市政交通与通讯条件,这些都为"第一国际"提供了非常好的商务环境,这就使第一国际成为了企业、商家及社会投资者们进行现代商务水运的理想场所,为他们提供了一个极佳的创富平台。
二、城市角度的开发视野
第一国际是一种"复合地产项目",担当的是"城市运营商"的角色。这种商业地产的产业链比一般房地产的要长,通过对商业精矿、业种、商业布局进行科学规划,通过丰富的业态打造商业步行街,能凝聚商业人气,并为小区的生活、工作提供便利。
东莞现代制造业六大支撑体系――
第一国际
――现代制造业名城
1、信息中心
2、采购中心
3、科技中心
4、物流中心
5、加工中心
6、商务中心
第一国际正是从东莞的发展、中心区的发展这种城市的角度、视野来梳理开发思路。以中国采购博览城、国际港务城、国际商务酒店围绕采购、信息、商务这三个中心来完善城市功能。以大型购物中心、商业街等生活设施将对中心的城市功能进行补充。
三、"经营工地"策略
工程的质量昌项目价值的保障,第一国际为此提出"经营工地"的概念,并拿出了经营工地的一系列措施和内容,目标是将项目基建推向市场,在市场参与的同时增强市场对项目的信心。
具体来说,其"经营工地"策略不但包括材料控制、现场管理、质量监控,还包括社会参与、政府监督,项目形象以及发展商与项目合作伙伴关系的重新定位等多方面。
在整个工程建设过程中,以"优化、优质、优品"为目标,通过加强现场管理,以及对工地周边、工地内外、甲方乙方、发展商、业主和政府引导、社会监督、舆论沟通和社会协调等的有效整合,打造过程精品。
(1)强强联手
选择有实力的合作伙伴,包括选择与美国ICS/PENETRON国际有限公司及深圳市霸魁防水工程有限公司则是在国内最早应用结晶渗透地防水系统的公司,在很多大项目中均创造过良好的业绩,而中建五局的资质和业绩更是粉所熟知。
(2)新材料新技术
"经营工地"其中的重要内容之一就昌将一些先进的科研成果和新材料及时运用到项目的建设中来,如将ICS/PENETRON国际有限公司的主导产品Penetron用于工程防水,就是 具体措施之一。
(3)规范化管理
选择好的产品和有实力的合作伙伴,只是保证工程质量的举措之一,控制工程质量的关键是管理的规范化,包括施工队伍的规范化管理(来自:),施工材料的规范化管理,现场作业的规范化以及质量检测的规范化等。
第一国际首期工面积达30多万平方米,仅每天运进工地的材料就超过100车,按照行内的话就是"体量巨大",而且工期要求紧。然而,为做到施工材料的规范化管理,即使是最先进的新材料,对每一样进场的材料都要按比例抽样检测,由监理公司现场见证并做好监测记录,从源头上保证质量。
(4)社会参与
逐步深化"社会参与"这一环节,开辟绿色通道,使只要是对第一国际有兴趣的市场,都可以随时参观工地,见证第一国际的建设过程。
三、规划的空间智慧
第一国际的遵循"人、建筑与环境共融"的基本宗旨,围绕人的商业行为和精神需求塑造建筑和环境空间。以南北主轴为中心展开功能与空间布局,形成"一轴、两带、三街、四区、五点,东西相对,南北贯通"的整体格局。
(1)景观主轴中心
第一国际的H-5组团是其景观主轴的中心,以主题商城、大型超市、立体式商业步行街、文化休闲广场、主题喷泉雕塑公园、国际商务写字楼、国际商务公寓等构成一个唯美的区域。这个区域内主要为中心区内极度稀缺的商业项目。
该组团运用全球流行的"情景消费"模式所要求的设计手法,将"以人为本"作为设计主导思想。主体建筑中融入生态休闲、广场及功能性建筑小品作为情景点缀,把人类心理世界的喜悦心情用建筑语言表达的惟妙惟肖,不但造就了浓厚的商业氛围,并且拉近了人与环境的心理距离。同时,它也是视觉的聚集重点。
(2)财富之门
H-2组团为国际采购博览城及国际商务酒店,包括二个五层高的产品展示馆及一栋38层,高达150米的商务酒店。三者有机地结合成为至美的整体建筑效果。
酒店为第一国际的至高点,在顶层吧廊上可以俯视第一国际的建筑群和全东莞都市景观。通过门框式的造型,把北侧的东莞会展中心有机地纳入第一国际的规划中,巧妙地吸引了"东莞会展中心"的商业氛围,并在结构上构成一高一低两个对比。中间为大型的会展广场,为未来东莞的又一城市景观。
在H-2组团还可口味博览中心水景文化广场。其以水景、城市雕塑为主,配有水中休闲咖啡座及座椅等雕塑小品,使酒店空间得到了完美 的情景化改善。
(3)随时代律动的情景对话
H-6A为国际会馆及餐饮娱乐,包括二个主力餐饮店,一条国际美食街,桑拿城,娱乐城及酒店式公寓。在H-6A二层有国际美食文化广场,可欣赏到H-5的人文景观,与之相连成为一个功能互补的综合商业区域,共同构成以休闲购物、餐饮、娱乐为主题的商业公园。
(4)高浓度国际生活语言
H-6A、H-8地块为国际公寓,包括11栋高级公寓,沿街店铺及社区会所等配套设施,还规划有两个连续的国际公寓水景广场,以大面积水面、立体绿化、园林小景为主,千万一个环境相对独立、安静、尺度更人性化的生活空间。
四、多种因素的相互促进
财富宝地的魅力不仅仅源于它的商务功能,而是由多重因素成就,在第一国际的开发中,就颇为注重与其它因素的相互促进。
(1)商务与新科技相辅相成
科技是生产进步的先导和动力,是商业发展的驱动器。科技含量越高,商业就越发达、繁荣,成功率也就越高。而商业的繁荣也会促进科技的交流、发展和进步。为此,第一国际将最先进的科研成果和材料应用到建设之中,其国际港、国际会馆、专业的信息交流中心,具备了很高的科技含量。
(2)内务与物流相连共荣
第一国际采购中心、物流中心、仓储中心如核能向四面八方辐射,以四通八达的集散枢纽和畅通无阻的网络,构成生机无限的财富物流,与兴旺的商务相连相长,共同繁荣。
(3)商务与文化交相辉映
文化是一个城市的魅力所在,文化气氛浓、文化品位高,会促进商务的兴盛,商务发展也会促进文化的进一步繁荣。第一国际的商业文化广场、文化中心、水景文化休闲广场、空中音乐酒吧有很浓的文化氛围,将项目从优质产品的层面,上升到文化内涵的层面上,以文化提升项目的魅力。
(4)商务和旅游相得益彰
第一国际的国际公寓、高档酒店、国际凤情商业街、步行街、美食街、主力餐饮让、顶层酒吧等有很强的旅游特色,展现出处处都是旅游景点(来自:),人人都是旅游形象的凤采,自然会受到正在争创中国优秀旅游城市的东莞人的青睐,并吸引越来越多慕名而来的海内外游客。旅游旺了会带旺商务,商务旺了也必会带旺旅游,带来双赢或多赢的局面。
(5)商务与环保相依并进
环保与健康息息相关,在"非典"之后,环保与健康的关系被更加看重,而美化、净化环境也有利于营造好的商务环境,商务与环保互相依存,一同发展,两者受益。第一国际对环保也极为看重,其大面积的绿化带和水景与整齐、平行的街道以及对称的建筑群,有很好的环保要素。
于东莞最绝版的地域卓然屹立,第一国际携世界顶级专家智慧,打造集国际公馆、国际商务港、国际会馆、欢乐商城等于一体的财富聚集地,囊括商务中心、信息中心、采购中心三大功能,成功创造出城市引擎,财富动力的巨大价值,置办了一场新经济下的财富盛宴。
环保与健康息息相关,在"非典"之后,环保与健康的关系被更加看重,而美化、净化环境也有利于营造好的商务环境,商务与环保互相依存,一同发展,两者受益。第一国际对环保也极为看重,其大面积的绿化带和水景与整齐、平行的街道以及对称的建筑群,有很好的环保要素。
于东莞最绝版的地域卓然屹立,第一国际携世界顶级专家智慧,打造集国际公馆、国际商务港、国际会馆、欢乐商城等于一体的财富聚集地,囊括商务中心、信息中心、采购中心三大功能,成功创造出城市引擎,财富动力的巨大价值,置办了一场新经济下的财富盛宴。
篇2:二三级城市商业地产开发模式与机会
二、三级城市商业地产开发的模式与机会
一股商业地产开发热席卷中国各个城市，二、三级城市的商业开发更是遍地开花。这两类城市商业地产的开发与中心城市有着明显的区别。
城市人口变化带来的商业格局变化
(一)目前城市商业地产开发呈现四级梯队层次：
第一个层次：“超级城市”，人口在1500万左右，如北京、上海、广州、重庆。
第二个层次：“一级城市或中心城市”，市区人口在500万—1000万左右。主要是各地方省会级城市及省级单列市。
第三个层次：二级城市，市区人口在100万—500万之间，主要是地级城市。
第四个层次：三级城市，市区人口在50万—100万之间，主要是县级城市或大型镇级城市。
由于超级城市与一级城市论述得比较多了，本文主要探讨二、三级城市开发。
(二)城市人口聚集形式：
1、人口流动形式
第一级流动形式：农村人口城镇化
乡村多余人口流向：→ 乡镇 → 县镇
这一流动，使县城人口迅速增加，而要想在县城生活下去，必须拥有工作与生活舞台，县城工厂少，人们只能从事一些“商业服务性”工作，从而迅速形成新的县城商业中心与新的商业街区。
在这种情况下，只有拥有自己的商业店铺，才能养活全家，并使下一代能有更好的生活机会与发展机会。
第二级流动形式：地区性城市中心化
县城(“有钱人”)流向：地级城市(生活、居住、学习、工作)
这一流动，使地级城市人口迅速扩大，这是中国流动最快的人流导向，也是农村人口演化成城市人口的标志。据调查，中国10年内，地级人口将每年有8%-10%以上的增长速度。
人口重新聚集，必然会形成新的地区商业中心，形成新的商业需求，从而使地级商业布局重新洗牌。商业街、商业中心、购物广场、步行街、文化生活广场应运而生。
第三级流动形式：区域性城市中心化
地级城市人口流向：省会城市
这一流动，使原来的省会城市人口迅速攀升，形成新的区域中心，省会城市将从普通城市向国际化城市迈进。
这一渐变过程必然使省会级城市商业布局走向国际化，形成更加现代的国际型城市商业新格局，必然出现各类全新的商业业态。大量商业中心重新规划与建设。
第四级人口流动形式：全国、世界各地人口流向：超级都市
这一流动不仅是国内人口流动，国外也将有大量人口流向超级都市，使之成为国际化大型都市;从而使商业规划与布局面临全新的要求与挑战。
从这四个流向可以看出，每个流向都将形成不同的城市形态，从而创造出不同的消费需求，进而形成新的商业规划与布局。
二.二、三级城市商业的几个特点
二、三级城市商业发展具有以下几个特点：
1.商业中心比较集中，且只有一个商业中心(规模)。
一个二级城市一般只有一个商业中心，而且商业中心基本上包括了商业的各个业态，同时也是该城市人们购物的主要场所。
2.商业面积供求关系比较容易达到饱和(面积)。
由于城市小，且应有的可开发商业土地比较充裕，所以很容易商业开发与建设。商业面积供应往往容易过剩。
3.商业位置很敏感(位置)。
开发的商业项目对位置、商圈很敏感，往往离开商业中心几十米的距离，商业经营便面临挑战。经营状况比大城市更难，所以对商业位置的选择，决不能来自大城市的研究结果与理论。
4.租金收入与投资回报不相符(租金)。
正常的商业投资回报期是10年，即投资回报率是10%;而二、三级城市的商业投资回报期一般在15年甚至20年，是很长的回报期。作为开发者必须考虑清晰。
5.商铺投资人往往有着很好的投资判断(商圈)。
由于城市比较小，他们对于城市已经相当了解，对于一个商业项目的认识往往超过了大都市的商业投资人，小城市的商业布局毕竟比较简单，很容易做出判断，而大城市由于城市复杂，很难做出比较准确的判断。
6.商铺价格比较敏感，不会有超值的价值升值空间。(售价)
二、三级城市的人们对商铺的售价比较敏感，主要是可类比的项目与价格，影响人们的高期望值判断。
那么，在二、三级城市应如何进行商业开发呢?
1.充分进行市场调查，研究出该城市的未来发展空间。
对于城市的特点、城市的文化、消费习惯、消费结构，以及城市的未来规划与发展，进行充分有效的研究与调查，寻找该城市的商业发展空间、商业需求空间、商业业态布局，从而确定市场需求。
2.准确的市场定位
定位是项目发展的关键，定位应充分考虑该城市的未来，以发展与前瞻的眼光给予定位。定位主要有以下几方面考虑：
第一，总体定位。即项目是做什么的，是百货商场、购物广场、商业街，还是临街底商、特色商业、超市等。
第二，产品定位。即本项目是以租赁为主还是销售为主。相当关键的是，如果是以销售为主，必须要推出更加“好卖”的商铺，而且必须研究清楚哪类商铺“好卖”。一般而言，二、三级城市应重点推出一些临街的商铺，市场往往容易接受。而如何做好商业街，这就是前期概念设计的关键。
第三，面积定位。即商业总规模大小，商铺的面积大小。规模大了，面积租金会低，商铺总价会高，对于出售会有很大的困难。
第四，价格定位。即对商铺租金和商铺销售价格定位。由于商业的特点,每个位置的租金水平都会有所差异的，从而每个位置的售价也有不同。很多开发商由于对商业位置价值理解的深度不够，往往定价过于简单，从而不能充分地将每个位置的商业潜力最大化。
第五，投资人与租赁人定位。准确地判断出各种不同的投资人与租赁人，根据其特点确定整体营销方式、营销理念、推广渠道等。
3.符合市场的概念设计与规划
概念设计一定要从商业专业角度进行专业设计，充分考虑未来商业经营者使用的需要。二、三级城市不要有太前卫的设计。要与这个城市的文化与习惯相符合，过于概念化的设计，往往使项目不伦不类，比如“欧洲城”、“罗马街”等等。
4.直效营销与概念营销
二、三级城市的经营者对于本城市有着很深的了解。城市里发生一件事很容易被人传播与知道。营销的重点应放在“真诚的告知”与“未来的分析”上。
二、三级城市的城市扩展与城市发展充分显示了该城市新的商业形态的形成，准确地把握市场，是成功开发的关键。
篇3:订单商业地产模式运作疾病诊断与初步建议
订单商业地产模式运作疾病诊断与初步建议
大连老虎滩汹涌的海浪声通过王健林同志的演讲从北方传到四季如春的深圳，万达订单商业地产模式的提出，震动了中国房地产界，万达商业房地产模式的经验与教训是中国房地产行业的宝贵财富。从20**到20**年初经过两年的跟踪研究，我实地参观考察了万达地产的南京、南宁、沈阳、济南购物中心四个项目，与万达相关员工进行了部分走访调研。不仅从商业地产本身对万达进行研究，而且注重从万达企业发展战略进行研究，通过万达月刊王健林同志和其它同志的文章不难发现商业地产执行策略中的问题。作为中韩合作的大型购物中心管理咨询公司，我与韩国Creative VMD顾问公司理性分析了万达商业存在的问题，利用我们多年积累的零售业与商业地产顾问服务经验，并提出初步的见解，我们认为万达商业地产发展主流是好的，在前进中出现的问题，通过万达内部领导专家与外部咨询公司的合作，可以找出系统的解决问题的方法，不当之处请朋友们批评赐教。
一、万达发展百年企业的战略理想与策略设计的冲突
在中国地产界，王健林同志代表万达旗帜鲜明的做百年企业的房地产企业。提出百年企业的三个方面，物质基础，制度设计，企业文化。万达需要稳定的现金流，因此要做收租物业，奠定百年企业的发展基础。
万达集团的中短期目标,20**年中期，提出是三大板块迅猛发展，由于大洋百货股权之争，只剩下住宅地产与商业地产两大板块。
20**年年终总结表彰大会提出：20**年企业总资产250亿元，年销售额220亿元，年利税20亿元，形成收租物业200万平方米。
万达百年企业的理想要求万达的****是：
代表员工利益，认真倾听员工的真实想法;代表最广大人民群众的一部分—顾客的利益，包括代表大商家的利益与中小业主的利益。代表东北企业的形象，在某种程度上代表东北企业家的形象。
策略设计就是执行，我是土生土长的辽宁人，曾经剖析东北人在深圳的成长历程，经验是继续保留东北人的豪爽，热情对待客户;象上海女人一样细腻，认真执行每个流程，在商业直觉方面象潮州人一样能够闻到空气中钞票的味道。
万达的迅猛扩张带来系列管理问题，这对于万达的机制、企业文化、管理能力都是一个严峻的考验。
二、万达商业地产运作模式的要点分析
万达地产运作模式概括为：1.结合中国实际，作中国特色购物中心;2.准确选址重点在大城市;3.规划为本。4.主力店进驻。5.以租为主。6.物业管理，王总认为要解决两个问题，第一是要提升租金。第二，长期旺场靠物业管理。
对万达商业地产得六个运作要素提法，我有两个意见：
六个要素中，结合实际做得不够，特别是商业经营管理必须成为运作中的一个要素，暂时补充为第七要素。这一点，四川地产的夏广于20**-12-10在万达月刊发表文章《现代商业物业运作模式探索》认为： 表面上产权式商业物业追求的是短期利润最大化，经营式商业物业追求的是长期利润最大化，但实际上两者的长远利益都在于经营是否成功，共同点就是“经营为先”这个原则。
2.通过沈阳万达项目的解剖分析，规划设计违背商业规律，实际执行的结果与王总所提的规划思想很不相符。商业规划应该遵守洋流理论，也可以借鉴我提出的最佳布局原则，大商家的人流要经过中小业主商铺，通过中小业主商铺的人流也要方面进出大主力店，两者是相辅相成的关系。
由于规划方面的严重失误，沈阳项目给万达集团带来经济与政治损失是难以估量，该项目运作暴露如下问题：公司决策机制存在问题，公司规划项目设计与审查存在机制缺乏，没有真正的商业专家为规划设计把关，没有消费者对规划设计提出意见;建议万达集团要从政治和经济两个角度思考沈阳项目的成败，沈阳是辽宁的政治经济文化中心，光成为纳税大户是不够的，不能严重损毁老百姓利益，否则会带来万达商业地产的连锁反应，建议万达启动危机处理机制，不能从项目本身，更要从万达集团整体利益妥善处理沈阳中小业主的退铺位要求。
在开业之前，我到沈阳万达现场看项目时候，明确告诉万达朋友，规划设计严重违背商业规律，开业后一定失败，必须告诉王总提前知道项目风险，采取果断措施。遗憾的是，下面有识之士的声音无法传递到万达高层，失败的局面如期出现。
事实上，购物中心项目，看到规划不敢预言它的成功，但是存在明显缺陷，失败是可以科学预测的。
万达沈阳项目教训深刻，建议中国每个商业房地产项目决策人都从中汲取深刻的教训。
从实践中我们总结出理想的商业房地产开发过程体系：市场调查——〉业态设计与主力店招商——〉规划设计——>商业分割—à商业项目工程建设———〉招商策划与招商工作——〉商业经营管理。
三、万达集团公司治理机制的缺陷
王健林同志认为，万达机制创新表现在两个方面：企业制度创新。而是文化创新。万达沈阳项目不是创新引起的失败，而是商业地产规划与运营知识不足引起的失败。
无知者无畏的年代已经过去了。英国哲学家培根说：知识就是力量。一个房地产公司不可能自己拥有商业地产开发与运营的全部知识，万达在整合大主力店资源的同时，还需要整合商业运营顾问公司的资源，按照国际商业管理先进水平建立一个示范性购物中心，作为万达商业房地产运营人员培训基地。
公司治理机制的焦点：
1.对二级及三级公司领导的激励与约束机制 消费者利益相关者应该在二级公司董事会层面予以体现，否则在决策方面很难充分考虑客户利益。
2.万达集团存在大企业病，机构扁平化不彻底，总部与二级公司存在沟通问题，不仅信息充分共享，更需要通过总部的平台实现知识共享。万达集团对二级公司项目具有侧重工程项目开发管理方面的目标责任制，但是缺乏定期的商业风险评估机制，特别是缺乏商业地产项目的经营管理风险预测制度。
建议具有零售专业背景的领导参与万达总部商业物业开发的决策工作，同时吸纳外部商业专家作为独立董事参与决策，避免类似沈阳商业地产项目的失误。
四、商业地产项目经营管理上的缺陷
商业物业管理与商业经营管理的关系问题，通过国内外项目实践，特别是大型购物中心经营实践，物业管理是经营管理的一部分内容，也是重要内容，大型购物中心经营管理还必须包括卖场营销气氛塑造、开展全年营销活动、业态调控与品牌优化淘汰、以顾客服务为核心的运营现场管理、经营性招商。
万达青岛商业公司的王铮总经理在 20**-12-10 文章《浅析万达商业物业管理定位》一文中认为：由于我们万达多年从事房地产业，形成了独具特色的万达服务模式。虽然在整体的决策上集团开始向商业地产倾斜，并以神奇的速度创建了初具规模的商业航母，但各地购物广场的管理模式仍没有走出物业管理的范畴，强调管理的重点仍在于商场的保安、保洁工作。
万达商业物业经营管理公司可以积极采取如下措施解决问题：从思想上重视商业经营管理，要把营销企划纳入到全年经营计划，要有全年的营销费用支撑，不光要旺场，更要提高单位面积的销售额，未来的租金可以分为固定租金和浮动租金，浮动租金与销售额挂钩。
韩国VMD公司为国内商业地产客户提供的服务具有特色：MALL与商业步行街市场调查分析、商业业态设计与模拟经营分析、大型购物中心经营管理顾问服务，百货店经营顾问服务，中日韩三国专家联合服务。
业态设计收费标准：30万元。服务时间两个月。运营管理顾问收费标准：150万元+0.5-1%自营部分销售额提成，服务时间一年，包括安排零售管理人员到韩国知名购物中心实习培训。
五、商业地产团队建设的疾病
基于加入WTO以后，万达占领国内商业房地产市场的需要，万达在全国大举扩张，迅速开发商业物业，这些商业地产项目的开发、经营管理需要大量人材。由于时间短任务重，很多人是上前线救火的速度投入工作，不可避免出现如下问题：
第一，团队组合时间短，团队领导层知识结构不合理。
第二，缺乏系统培训，万达企业文化在项目公司的熏陶与落实落实不够。 用王总的话讲：总部企业文化活动多，二级公司企业文化活动不如总部。
建议把二级公司的团队建设作为重点，内部交流经验很重要，外部顾问服务也很重要，需要提升商业物业管理水平，重点要吸纳一批零售管理精英加盟，完善优化团队知识结构。
建立一支能够大硬仗的团队是制胜之道，建议万达集团加快外部管理资源整合力度，加大力度在基础较好的购物广场设立商业管理培训中心，由国外一流商业管理专家与内部领导一起授课，教材要与国际接轨，高标准严格要求。让各地购物广场管理队伍迅速成熟起来，完善订单商业地产模式，我们相信依靠群众的智慧，万达集团完全有能力解决前进中的困难。