地产项目销售建议方案
一、销售策略构想
销售策略是整个营销体系中的中心,所有的营销工作都将围绕此而展开,因此在实际操盘过程中,不应该盲目的制定任何销售细节举措,而是该将整个销售策略体系,思考成熟,构筑完善,这样在后期的整个销售过程中,才能针对不同的时期制定相应的销售策略,做到有的放矢。
1、目标
xx世家的销售目标是什么?
首要目标肯定是完成项目销售,但我司认为不仅仅是将房子卖出去。
作为豪宅概念项目,我司认为寻找金字塔顶端的客源,并说服这批客源按我们前期的想法入主xx世家,引导而改变(来自:)德州顶尖人群的居住生活方式,才是我们项目的真实意图,同时我们也希望通过项目的操作,能够使xx的品牌更上一层是我们更深层次的目标。
2、销售方式
我司认为本案的销售方式应该采用主动销售和被动销售相结合的方式。
A、传统的被动销售
就是通过传统的媒介吸引客户上门而完成销售的方式
B、新的被动销售
通过一些特定SP活动,吸引特定客源上门,完成销售。
C、主动销售
即通过主动的方式去意向客户集中处,宣传楼盘卖点,并相互配合完成销售。
3、销售重点
A、东方红路生活区的优越性
B、整个德州的城市发展规划
C、xx房产的品质保障
D、周边学校为下一代的成长开创良好条件
E、其他生活设施的便利性
F、本区域与市中心商圈和岔河风景区之间的关系。
G、多重保安系统,保护您全家在每一天
H、智能化的社区网络,让世界从此靠近您
I、高雅的VIP小区会所您全家的唯一
我司认为对于本案而言,以上几种方式,应该都是销售的有效组成方式,缺一不可。
二、各阶段销售任务及重点工作构想
第一阶段:蓄势引导期
任务:开渠引水 筑坝蓄势
时间:3-4个月
耗时3-4个月的引导阶段,是为后期充分做好各类准备工作,同时,以多种方式打通客流渠道
重点完成:
A、所有销售道具完成,外接待处投入使用,售楼处、样板房落成并装修完毕。
B、阶段报纸系列稿及各类户外媒体制作稿完成,网站完成。
C、预开盘、开盘时间的确定,产品推介会、概念推广活动等公关的确定。
D、通过各类公关活动,为开盘完成一定量意向客户的累积和品牌累积
F、通过市场初探了解市场的反映度和认同感,及时调整楼盘的定位和推广策略,使营销推广真正成为动态过程。
本阶段不会发布大量的报纸硬广告,带有引导和启动性质的软性广告将会被大量的运用,建议举办一些针对性较强的公关活动
第二阶段:开盘期
任务:全新亮相 强势开盘 引爆开盘 强势推广 引发销售热潮
时间: 1-2个月
重点完成:
A、在完成一阶段已积累客户的前提下,完成一次惊爆开盘
B、强势开盘,形成热点聚焦,争取第一时间去化目标数量
C、塑造品牌形象的第一轮攻势
D、目标是在本阶段迅速去化已积累客户,并通过引爆开盘迅速积累新客源
第三阶段:强销期
任务:维持热销 持续攻击 分主题波次进攻,结合时点、资源,推高楼盘概念
时间:3-4个月
重点完成:
A、在惊爆开盘保持战略攻击重点,坚固阵地
B、维持热点聚焦,对楼盘进行持续攻击
C、把握正确的市场扩散节奏,分批推案,形成持续热销
D、塑造品牌形象的第二轮攻势,OR生活大全解,分卖点宣传推广
F、保证客户签约速度,并持续推广不断积累新客源
第四阶段:持续期和清盘期
任务:持续沟通 稳定去化
时间:6月-8个月
重点完成
A、稳定媒体投放,稳定去化速度
B、视销售需要决定是否举行促销活动
C、内外两手保证客户源。
在本阶段,媒体的发布将趋于平稳,报纸曝光将控制在二周一次左右,并将视销售的具体情况确定何时何地举行SP活动。
三、推案时机构想
1、国内整体房地产市场形势
目前国家对房地产抑制的态度较为明显,导致整个地产市场观望气氛浓烈。但由于国家出台的各项政策主要制约了商品房的二手交易,这主要是控制大城市的房价过快增长,而德州房地产消费以自用消费为主,所以相对而言影响不大。我司认为会影响德州地产市场的因素,只有客户对国家政策的误解和银行按揭方面。
2、德州市高端项目销售形势
德州高端项目也就是豪宅,其实并未真正启动,我司认为目前德州已开和待开项目中,每一个称得上是豪宅的(部分别墅除外),为什么这样说呢?原因如下:
A、项目缺乏鲜明的主题
没有思想的房子决不是好房子,没有主题,建筑只是钢筋水泥的堆积,根本谈不上豪宅。
B、品质较低
目前项目的品质普遍较低,很少运用一些新思维和新技术。
C、规模不合适
作为豪宅,量体既不能过大也不能太小,太大客源过泛,层次有限,过小在配套和管理上跟不上。
所以我司认为市场是有需求的,只是一定要将项目的品质做高,产品做细,方可以得到消费者的认可。
3、工程形象
本案的客源的层次较高,大都可以接受期房销售的理念,我司建议千万不要因赶工期而出现工程现场情况差的现象。
4、项目形象
我司认为项目的形象非常重要,一定要在销售进行前建立良好的项目形象,我司建议,主题雕塑和精神堡垒一定要先行建设,以突出项目的形象。
结论:
我司认为项目可以考虑在今年年底开盘销售,但一定要注重考虑项目的形象工作。
四、价格体系
根据项目的实际情况和德州地产市场的特征来看,我司建议本案采用"平开高走平收"的价格体系。
由于项目目前有许多的因素还不十分确定,所以我司设内部预订价格为Ⅹ。
建 议:内部预定期均价为基数Ⅹ,量为10%;
开盘均价为Ⅹ+100,量为20%;
土建完工均价为Ⅹ+200,量为20%;
内外墙粉饰均价为Ⅹ+250,量为25%;
现房均价为Ⅹ+300,量为20%;
清盘均价为Ⅹ,量为5%。
具体价格调整根据销售情况及市场情况再做一定的调整。
五、销售现场构想
销售现场的布置是项目形象宣传中极为重要的一方面,共分为两个部分:
1、售楼处策略
作为体现楼盘整体形象的窗口,售楼处位置设置的合理与否,包装效果的优劣将直接影响到发展商的整体形象,同时也是发展商文化内涵与总体实力的直观表现。而我们的目的就是希望通过对售楼处的设置包装来向市场传递一个信息。建议售搂处应该分成六个,区域动线分明,功能区分明确。
A、参观区:
模型: 建议发展商将此次模型表现整个"xx世家",按照标准模式建造,建筑与景观为主,其他项目可相对虚化,主次必须分明,模型体相对漂亮,便于客户可以很直观的看到,并不是给人模糊概念,这样精致的制作,对于客户而言,就不会盲目的购房,而是可以从模型中挑选自己满意的位置,另外要注意的是模型的制作要留有余地,便于在未来的开发、规划中补充、添加景观。
展板:
购房装修知识图
房型配置图
公司形象图
景观效果图
鸟瞰图
环境平面规划图
广告看板
B、洽谈区:
洽谈区的风格要简约,设计以线条为主,但又要不失高贵,体现出品质感,洽谈区配备洽谈桌椅,色彩柔和。
C、应接区:
应接区的应接台相对要有一定的亲和力,建议以曲线条为主,LOGO 墙简洁明了,不宜复杂化,使客户一进门就能感受到本案以人为本的设计及人性化的服务,能够很快的接受本案,也能很清晰看到LOGO墙。
应接台:可分两层,一层为接待销控台,二层为主控台,二层建造的相对要高,分两层的目的是给客户形成压迫感,造成心理压力,利于业务员的销售说辞。
D、品位廊:
售楼中心可布置一些软装饰,如装饰画、鲜花、摆设等,此处为品位廊,布置风格类似于后现代主义。给客户参观时丰富视觉,同时也使售楼处的气氛倾向于和谐,自然。烘托现场销售气氛。
E、现场建材展示厅:
塑钢门窗、保安系统、卫生器材、瓷砖、涂料、地板、管道设施
现场展示厅的建立,有利于客户了解房屋建材设备,从内展示出建筑材料,使客户感觉到发展商的设想周到,以及提前为消费者作出装修建议。
特别建议:增设签约室,与洽谈室分离
销售道具的建立及作用:
楼书:作为销售的主要道具,制作精美,楼书中呈现的卖点均是该楼盘的优势,也使客户清晰的知道该楼盘的优点,使其对楼盘产生好奇心,从而促成其购买。本次建议楼书印刷数为10000本,楼书的内容包括本案卖点的优化,购房须知、签约须知、物业管理手册,内容的充分便于客户深入了解本案的细微之处。
海报:海报通常以单片的形式出现,便于携带,阅读方便,能很快的得知楼盘的最新消息。
销售价目表:利于销售的便利,在业务繁忙时,能够引导消费者自行阅读,挑选适合自身购买能力的房型及楼层。
名片:名片上的地址及电话号码,便于客户与业务员联络,提高销售率。
销售人员制服:统一的制服给人以整洁的感觉,使客户觉得公司整体形象甚好,使业务员在与客户攀谈时留下好印象。
中央广播系统:播放背景音乐,缓和售楼中心气氛,体现人文气息,给人 以听觉上的享受。
2、样板房选择思路及策略
策略思路:
人是感性的,其对于任何美好事物的认同感都是一样的,所以请客户参观装修精美的样板房,通过其在参观过程中微妙的心理变化来巩固楼盘在他心中的印象,这样非常容易在参观完以后得到消费者对于楼盘的认同感,进而产生购买欲望。
样板房的策略:根据对目标客户的分析,及其个性的了解,来制定相应的装修样式,以便在第一时间内争取到客户的好感,在此建议采用以下不同风格的装修样式。
A、风格:金碧辉煌的巴洛克宫殿
巴洛克艺术强调激昂亢奋的感情色彩,在艺术处理上强化和夸张不平和充溢动感的构图和比例,既充满神秘又充满昂扬的艺术宫殿气质。从玄观进入一个色调极为干净的空间,门边的高墙由丝布和胡桃木建构(来自:)出质感,挑高的长窗饰以精选的深色窗帘,在轻松之中铺陈出优雅的气氛。在这样的一个空间里,家具的每一个线条、布面的每一种色泽,天花壁纸的图纹结构,都不是偶然,是恰到好处、不多不少的精致。主卧、客卧、书房、活动室,包括一个小露台都释放出高贵与休闲的气韵。
B、风格:新古典主义&布艺之家(备受瞩目的混合样式)
此种风格是近来备受欢迎的混合风格的室内装饰,人们不止满足一种样式,而是根据自己的灵感,创造一个多种风格相互协调的舒适空间。客厅中白色的布艺沙发披上淡茶色的坐毯,沙发前的地板上铺上相近色调的地毯,一张布艺的折叠躺椅配以富有古典意味的茶几、小提灯和相框就变成了既有特色又充满乐趣的空间。餐厅之中,亚洲情调与北欧风格相结合,具有民族风格的印染颇具特色,时髦又协调的房间尽显品位。卧室之中日式格局与欧式高脚床的组合,木地板上的帆布地毯,西洋风格的家具与房间的顶梁和天花板相衬,这种不平衡不对称的样式产生了一种不可思议的魅力。不同风格,不同类型的装饰毯将功能一一细分出来。
C、风格:简约古典风
走近浓郁装置美学意味的客厅,胡桃木与铝条构成的壁面设计,辅以三盏小豆嵌灯的装点,不仅化为注目之视觉焦点,亦让此工艺成品迭现光影的层次变化,不失简洁有力的韵味。餐厅之中,深色家具与浅色主背景的对比搭配,表现出简洁明快的流行质感,客、餐厅呼应一致,而"简约"的设计理念也相继落实。书房里的MOLTENI & C家具,原色的非洲黑木和银灰色的金属框架、柜门,塑造出带有贵族气息的雅皮士式的生活。主卧的家具风格大相径庭于其他生活空间,POLIFORM的床和衣橱色彩柔和,形式中性。简约古典之风,集休憩与舒适机能,予人在此,心灵得以无比轻松自在。特别建议:样板房必须设置各个房间功能说明牌。
篇2:销售中心开张典礼活动统筹方案
新销售中心开张典礼活动统筹方案
一、各项工作具体落实时间
1、邀请人名单落实9月27日确定，邀请函派发9月28日完成;
2、嘉宾礼品购买须于28日完成;
3、DM邮寄时间9月28日;
4、3D影片电视投放最迟在9月28日开始投放，尽量争取在9月27日晚开始投放;
5、网站信息发布于9月27日完成(软文、图片);
6、发言人(xx、x总、x总)、剪彩嘉宾(xx、x总、x总、x总、x总、x总监、x经理，最多8人)确定时间为9月28日，发言稿定稿时间9月29日;
7、传统仪式各项工作到位时间为9月29日上午11：00，内容包括：烧猪、拜神用具、鞭炮……;
8、销售部搬迁完成时间9月28日，示范单位摆设完成时间9月29日，示范单位交接(规划设计、物业管理、营销部)时间9月30日上午;
9、一切销售物料：价表、规划图、折页、户型单张、宣传单张、手提袋、计算器、激光笔……以及销售员工服，须于9月29日下午全部到位;
10、各部门工作协调单，要求各部门人员配合、提供物料等，必须在28日下午再次落实，并要求各部门负责人签名落实执行;
11、销售培训，为结合本次开盘活动，对营销部各人员进行整体培训，包括活动内容讲解、价表到位、客户联系、销售激励及优惠措施运用等，必须于9月28日晚完成;
12、现场广告包装，9月30日上午完成(看楼通道、各流水牌、销售中心、车身、楼体条幅以及其他一切户外广告包装);
13、活动氛围布场，9月30日下午6：00完成;
14、活动人员到位时间为10月31日8：30;
15、车展部分，展销汽车于9月30日下午到场，寄放在xx居地下车库，10月1日早上9：00到销售中心展览，下午5：30撤场;
16、活动撤场时间：部分撤场时间为10月1日下午6点，全部撤场时间为10月7日下午3点，责任方为东方21。
二、"十一"活动具体时间、流程安排
8：30，传统仪式(拜神、醒狮、烧炮仗……属于公司内部开张仪式，地标揭幕……)
9：00，餐饮到位、车展到位、现场音乐、司仪现场气氛协调、嘉宾签到就座
10：00，活动仪式(领导发言(发言稿)、剪彩仪式、开香槟、醒狮点睛、高桩采青等)
10：30，现场表演开始
12：00，上午表演结束
14：30，下午表演
16：00，表演结束(现场音乐助兴)
三、各环节负责人、联系电话
四、各项工作具体安排表
五、公司各部门协助表：
篇3:商铺销售推广部署方案
20**年商铺销售推广部署
前言
xx园20**年商铺整体营销推广部署方案，是我司按照xx地产开发及经营xx园20**年商铺的总体战略思想，结合xx地产自身发展、项目核心概念以及市场竞争态势而制订的整体营销决策和计划方案。其旨在为xx园20**年商铺的全程营销推广提供一个科学合理的操作思路、指导营销推广工作的顺利开展，是一个在缜密的市场调查和可行性分析研究的前提下制定出的系统性方案。本方案力求紧密结合销售力的特质与优势，积极地探求营销推广策略以促成良好的销售业绩，实现发展商的预期目标。
xx园20**年商铺整体营销推广部署案是在项目前期市场调查的基础上，对项目可行性综合研究，特别是项目投资分析研究的基础上拟定的。主要包括整体及各阶段销售策略、传播策略及媒体策略、销售管理及传播费用预算等方面的内容。并就上述主要内容做出初步判断，确立未来项目营销推广的行动方案，并在未来的各项营销推广操作中有计划执行。
推广思路
根据我司对xx园商铺滞销原因分析本项目商铺滞销的主要原因是宣传推广不足，和宝岗大道未通车及户型 结构存在硬伤所以我司在20**年中会重点从这三方面着手。
一切为销售服务
房地产是典型的资金密集型企业，利润来自资金运作的好坏。比如，一个2万平方米的项目，以20**0元/平方米一年卖完所实现的利润率将高于以24000元/平方米两年卖完，除此之外，更重要的是减轻了风险。
房地产项目的最大风险是时间。一方面银行利息，发展商运作费用都与时间密切相关。同时，时间将带来很多不可预见的风险。看一看这些耸立在国内大量的滞销楼盘，大多数都是因为无法规避风险而带来的，百分之几十的预计利润只是一场空想。
发展商最大的风险是时间，其间的各种变数，是发展商根本无法控制的因素。所以任何时候，都应该以成交量和成交速度为首要指标，房地产的利润很大程度体现在资金运转速度上。
而且，更是考虑到发展商对回笼资金的需要，因此，我司在制订营销推广策略时，具体采取的策略分为对企业外部和对项目自身的策略所要采取的策略两个部分。
对企业外部的策略
开盘之前创造"路人皆知"的强势品牌。
如今是信息时代，信息的传播速度决定着销售的成功与否。可以这样认为，如果广告投放达不到一定量及形成较强的势，则无法使受众迅速、有效地接收到项目信息。
因此，我司将根据美庐商业群楼的工程进度和销售进度，集中火力在销售之前不断地加大广告投放力度，以较为大量的，地宣传广告针对全部潜在客户，反复诉求、反复刺激、反复引导投资者的购买力，在最短的时间内使项目在市场上形成一定声势宣传效果，强势塑造项目形象，制造投资热点和销售高潮。
2、成为市场的焦点与热点。
房地产项目若要拥有一个成功的销售期，最重要的指标是人气指数，尤其是销售现场人气的聚集，旺盛且持续的人气，对项目销售的推动作用是巨大的。
经济学专家常提到的"口碑效应"、"羊群效应"皆是对这一点的深刻洞察。
一、周边商圈及竞争对手市场调查
售价
(元/m2)租价
(元/m2)管理费
(元/m2)商铺面积
(㎡)商铺规模经营情况投资回报率备注
动感华庭220**100-150530-10028间开业率不足40%散铺销售
晓燕湾20**0内街50-70、
江燕路90-120245-20**6间开业率不足50%散铺销售
南珠广场15000吉铺，无人问津3100-50030间开业率不足25%
保利
百合花园15000-
19000120-1502.540-15025间开业率100%散铺销售
海富花园80-1202.540-30040间开业率50%
保利
红棉花园15000-
19000120-1502.530-40048间开业率100%散铺销售
鸿荣阁1900080-12030-50013间开业率100%散铺销售
从上表可见，本项目周边项目的投资回报率是比较高同样本项目规划路开通后无论从地理位置及商业配套都会较同地段商圈更有投资价值
。
美庐群楼商场铺销售模式建议
1、开盘前/内部认购期重在造势
一个项目的成功与否在项目开盘销售阶段就已基本看到大趋势。房地产因本身行业的特殊性，决定了其在销售上一定要争取一炮而红，否则项目再有前景，也可能难以为继、中途夭折。所以我司强调房地产销售的短时间内的大量成交，强调以快打慢。这需要通过造势来实现。
2、销售中期掌握节奏
销售中期是成交量最大的时期，且销售价位也处在获利最大阶段。此时的策划重点在于掌握销售节奏，利用各种卖点的组合与转移，多种销售渠道共用，对目标市场发动波次进攻。操作的重点，在于：
一要借助开盘的势，趁热打铁。
二是注意购买力的积蓄与释放周期，采用波次进攻策略。
三是至始至终要强调快速、灵活的销售原则，以快打慢。
3、尾期重促销
销售后期要敢于让利，出清存货。其策划重点在于促销技巧的组合，以强力的销售保证销售的零库存。在促销技巧的组合上，应把握几点原则：
一是不直接降价，以其它方式体现让利。
二是促销技巧要出新，根据项目的实际情况度身订造。
三是促销不应只着眼于手头存货的销售，还要注意为下一期推售重点的推广造势，起到承上启下的作用。
三、营销阶段的划分
1、营销阶段划分的思考过程：
美庐群楼商场铺是xx园20**年推出的重点，拥有相当优越的地理位置、前瞻性的整体定位与规划、并随着商业市场的发展，目标客户群的置业及投资意识也日益强烈，综合来看，堪称占据天时、地利、人和。
我司在重新检阅项目整体素质后，认为广州商业市场处于商业物业发展的上升期，且本项目的体量完全可能快速地被消化，因此，在制订营销阶段划分时，本着"短、平、快"的战略需要，力争通过前期的营销推广安排，在尽可能短的时间内将项目清盘，则意味着本项目的营销阶段划分将不会像操作大型常规项目时，那样复杂与繁琐，而是全程保持强销的态势，以实现即定的销售任务。
2、营销阶段划分：
市场预热期(预订登记期)：20**年1-2月份
进行早期的展示及接受预订，以超常的推广手段，结合户外广告、海报派发、报纸、人际传播等渠道形成较强的宣传之势，引起目标客户群的关注，在竞争楼盘的攻势下，暂缓消费者的购买行为，等待项目推出。
发售期：
内部认购期：20**年2-3月初中旬
利用两周时间进行内部认购，消化首批客户。同时以项目的各种竞争优势为传播点，多种媒体、多种销售渠道配合现场展示，打动消费者，激发购买欲望，积累首批客户资源。
公开发售期：20**年3-4月
制造百佳与xxxx正式签署进驻协议正式公开发售
强销期：20**年5月上旬
承接首次公开发售的热潮，适当地调整推售安排，推出全新的单位及全新销售举措，以较为集中的现场活动及广告推广给予客户进一步的认知与感受，促成再次的销售高潮。
清盘期：20**年5月下旬
利用灵活多变的促销措施，以"压轴珍藏"为主题告知此时已是入主美庐商场铺的最后机会，促使目标客户把握良机，尽快行动
四、整体营销策略简述
开盘前/内部认购期重在造势
一个项目的成功与否在项目开盘销售阶段就已基本看到大趋势。房地产因本身行业的特殊性，决定了其在销售上一定要争取一炮而红，否则项目再有前景，也可能难以为继、中途夭折。所以我司强调房地产销售的短时间内的大量成交，强调以快打慢。这需要通过造势来实现。
销售中期掌握节奏
销售中期是成交量最大的时期，且销售价位也处在获利最大阶段。此时的策划重点在于掌握销售节奏，利用各种卖点的组合与转移，多种销售渠道共用，对目标市场发动波次进攻。操作的重点，在于：
一要借助开盘的势，趁热打铁。
二是注意购买力的积蓄与释放周期，采用波次进攻策略。
三是至始至终要强调快速、灵活的销售原则，以快打慢。
尾期重促销
销售后期要敢于让利，出清存货。其策划重点在于促销技巧的组合，以强力的销售保证销售的零库存。在促销技巧的组合上，应把握几点原则：
一是不降价，以其它方式体现让利。
二是促销技巧要出新，根据项目的实际情况度身订造。
三是促销不应只着眼于手头存货的销售，还要注意为下一期推售重点的推广造势，起到承上启下的作用。
五、项目销售力的提纯
1、销售力提纯的思考过程：
销售力提纯主要的功能是整合项目各方面的优势，并针对项目特点，寻找出市场机会。市场机会的确定，必须经过四道工序：
研究市场需求
市场细分
确定目标市场
市场定位
在销售力分析的基础上，对同类型项目或产品的市场状况和市场容量进行透彻分析，测量和预测市场需求规模、需求结构、需求特征，然后将市场需求进行市场细分，划分出若干个特征各异的需求量;在市场细分之后，明确到底哪一个细分市场是项目的潜在市场，项目在哪一个细分市场拥有最强竞争力，从而选择最适合发展商、最利于项目营销的目标市场;确定目标市场后，就要把产品定位，并围绕目标市场的需求特征确定项目的开发策略、营销策略。
2、目标客户定位：
第一类：有实力的经营者，用来投资。
占大多数的比例。多为商业人士，如开酒店的、做建材的等，他们感觉生意不好做，想买一个好铺位，一劳永益，不再打拼，提前退休，并给下一代留下一个保障。
第二类：有实力的经营者，自己经营。
占极少数比例。他们考虑与同地段的面泰专业市场、及同地段商圈认为本项目具有地理位置优越性及百佳的人流效应
第三类：专业的投资者。
这部分人专业性较强，看好本地段的商业潜力，做投资用，基本上属于等待涨价后再出售的一种。
第四类：看好本地段的一些实力并不强的人。
如政府的一些科、处级公务员，银行的职员等，他们有一定的资金积蓄，但并不充裕，有五十万左右，但他们极度看好本地段，认为以后出租不成问题，这类目标客户占较大的比例。
2.1 购买习惯分析：
1) 地段是购买商铺的首要因素。
对于投资商铺来说，地段将是最重要的决定性因素。好的地段，将带来充足的人流，人气带来财源，这是商业定律。
2) 期铺是销售阶段的重心。
--盖得越高的房还未售完说明卖得不好。
--没有施工就卖完的房子说明是好房子，自己买得值。
--争着买的房子是好房子。
3) 对价格的敏感度高：
投资商铺对于大多数投资者及经营者来说是一项很大的决策，因此，价格的起伏将影响着他们的判断。
--总价决定其购买能力;
--总价控制，更依赖于单位商铺的面积间隔，实现"伸缩自如"间隔状态，用于满足不同的客户需求。
--各阶段的价格调控要灵活，且具有技巧性。因此，我司建议利用折扣的手段刺激市场，创造持续的市场热销。
六、单位价格制订策略：
1、价格制订原则：
一般情况下，除了集团购买之外，个人购房都是以个体铺位为单位。由于房地产商品的异质性，不同的铺位，由于位置的不同，对购房者来说，其经营也将有其不同的效果。因此，我司认为可遵循二大原则进行项目单元在销售均价的基础上的调整策略。
二大原则：
原则1：有效人流的多少;
原则2：注目率的高低。
2、项目定价
根据竞争对手楼盘及项目周边商圈市调数据作参考，根据意向客户调查作参考，根据预计投资率作参考，本项目商场铺面各积15-30平方销售均价31000-34000fq元/平方，商铺面积30-50平方销售均价26000-30000/平方。
七、三期商铺销售建议
封盘待销
针对现时三期商铺销售速度缓慢
对外发布信息：江燕路、宝岗大道南(规划路名称)最后10间绝版临街商铺限量发售;
信息发布时间：8月上旬
信息发布渠道：宣传单张(具体派发地点见下文)
营销中心向广大媒体发布软文
于8月12日开始接受拍卖预约登记，客户需先交纳20**元/人的拍卖保证金;
同时为营造商铺受到广大商户的气氛，提高xx园临街商铺的附加值，促进商铺的销售，于8月12日同时推出--"即买即赚"代租服务，凡有意向租赁xx园商铺经营的商户可到售楼部预约认租登记;
代租登记形式：一铺可接受多个预约认租登记(目的在于加强买家信心，增加商铺升值空间。)
代租收费方式：已售商铺：业主向我司支付1个月租金，由我司向业主和租户提供一切租赁的服务。
未售商铺：在租户开业前未售出，则收取发展商1个月租金，由我司向发展商和租户提供一切租赁的服务;在租户开业前售出，则仅作为一种附加服务，向买家提供预约认租的客户资料，由业主自行与求租者联系，不收取任何费用。
不收取认租者的任何费用，鼓励租赁。
于9月2日拍卖;
拍卖形式：①推出10间面积较细、总价相对优惠、已有一定数量认租的商铺进行拍卖;
②起拍价略比市场平均价相对略微优惠，建议推出2间相对较为便宜的商铺率先吸引买家兴趣。
卖点提炼：①"即买即赚租金"，拥有充足的租户客源保证;
②江燕路、宝岗大道南绝版临街商铺;至优惠价格购买升值商铺，稳赚宝岗大道南开通第一桶金;
③宝岗大道南铁定年底开通，商机前景无限。
带租约出售
凡在拍卖后未能售出的商铺均采取先租后售的形式带租约出售;
租期：暂定一年;
租金：控制在回报率8%;
当客户购买该商铺后，业主从签署合同和交齐房款、办理完相关的按揭手续次月开始向租户收取租金，租户与发展商的租赁关系也随之结束;
日后的租赁关系由业主与租户自行协商，发展商不再存在任何关系。
临街商铺现场包装建议
商铺门楣
建议针对每间商铺设定的目标客户群，在每间临街商铺的门楣广告位处做统一风格的广告牌，营造出商铺基本售出、开业在即的效果，给予客户投资信心和前景。
规划展板
由于在xx园178路车总站和规划路另外一端都会有大量的人流和车流途径，故此建议在规划路的两端各设置一个太空展架，内容为：广州市打通28条倔头路民心工程--海珠区宝岗大道南率先动工、xx园商铺升值前景无限、绝版临街旺铺销售信息。
商铺门面海报
更新现时在临街商铺中，铺与铺之间柱子的海报，内容为：广州市打通28条倔头路民心工程--海珠区宝岗大道南率先动工、xx园商铺升值前景无限、绝版临街旺铺销售等信息。
其他
在已售的铺面张贴"已售"字样;
在已装修的铺面张贴"即将开业"字样;
在未售的铺面张贴"旺铺招租"字样;
向着南泰批发市场悬挂临街商铺发售信息。
临街商铺的宣传推广建议
单张派发
到天河六运小区一带临街商铺派发商铺单张
到xx地产开业的商铺派发商铺单张(需xx会或发展商协助)
到xx地产华景新城派发商铺单张
到南泰批发市场派发商铺单张
到海珠区周边商圈派发商铺单张
软文发布
房地产软文发布
由营销中心向各大媒体的房地产版发布xx园商铺的销售信息，建议发布的内容是从新闻角度出发："广州市打通28条倔头路民心工程，海珠区宝岗大道南率先动工"，然后进行系列的炒作。
建议炒作主题如下：
广州市打通28条倔头路民心工程，海珠区宝岗大道南率先动工;
宝岗大道南将连接商业旺地--江南西，贯通海珠区?大商圈，海珠区商业气氛更趋成熟;
宝岗大道南将贯通海珠区?大商圈，江燕路生活氛围更趋完善，xxoxx园推出10间绝版铺王进行拍卖;
海珠区首度出现"四维立体(空间)商铺"：前铺后仓、上办公下经营，xxoxx园绝版临街铺王赢尽海珠商机;
xxoxx园绝版铺王推出"即买即赚"代租服务，即日起接受认租和拍卖预约登记。
新闻发布
建议由营销中心协助，组织媒体从新闻的角度发布"广州市打通28条倔头路民心工程，海珠区宝岗大道南率先动工"的新闻信息。
现场活动
规划路动工仪式活动(具体的活动方案已提交)
需发展商协助事宜
调整临街商铺售价
由于在现时剩余的临街商铺中存着价格偏高、铺与铺之间未能根据间隔、位置定价等不合理的情况，客户在对比之下难以接受，也纷纷提出价格不合理(并非单单认为价格偏高)，故此恳请营销中心根据现时剩余商铺的实际情况对重新核定商铺售价。
制定租价
为促进商铺的销售，我司提出带租约出售的销售模式，即使不带租约出售，商铺销售也需确定相关的回报率以供客户参考，提高其购买信心，故此恳请营销中心根据现时剩余商铺的实际情况对重新核定商铺租价，以促进成交。
在xx地产住宅小区内的部分商家喜欢在xx地产旗下楼盘开设连锁经营店铺，对于xx园项目而言有较大商机，故此恳请xx会协助联系宣传。
为配合商铺的宣传推广，需配合主题以及拍卖活动等信息重新设计新的商铺宣传单张。
三、四期住宅的销售推广部署
由于四期住宅从2月份开始接受内部认购至今已有7个月的时间，由于开盘时间迟迟未能确定，故此前期内部认购的客户已有相当数量退诚意金，且随着开盘时间的延后，现有的诚意客户将会不断出现退筹的情况;故此四期住宅必须把握好"国庆黄金周"的档期，重新吸纳客源。
与此同时，由于在十月份四期住宅也未能达到预售要求，不能正式开售，故此建议以可看价格、模拟选房的方式，给予客户感觉到xx园四期正在不断地变化。
销售方式建议
已下诚意金客户可于10月1日-10月7日到xx园售楼部领取意向单位的价格;
诚意金客户当了解意向单位价格，可进行模拟选房，签署《选房确定书》;
每个客户选定三套意向单位，每套单位最多可接受三个诚意客户的预定;
于正式开始开售当天，采取抽签的方式进行正式优先选购。
相关配合建议
模型
重新调整后的四期住宅宣传单张
户型图(有准确的建筑和套内面积)
准确的装修标准
确切的交楼时间
制定《选房确定书》
制定四期住宅的售价
保证工程进度，确保11月能领取预售证，保障销售
团购的开展
早期我司已提出关于团购的开展计划，但因缺乏销售资料的问题而一直未能开展;既然现在已确定于10月1日开始模拟选房，故此我司在8-9月份配合xx地产的团购活动，到xx医院、广医二院，以及周边优质企事业单位进行团体拜访，和签署团购优惠协议。
广东xx地产部署有限公司 xx园项目组