地产销售员培训之客户管理
一、客户信息管理目的
1、 简化销售人员填写的报表内容,有效地落实报表的填写工作;
2、 加强对销售人员的业绩考核力度;
3、 及时有效地反映客户需求,对新产品规划提供依据;
4、 对宣传媒体及客户认知途径的反馈,可为营销部门提供参考;
5、 实施情况及效果反馈后重新完善,对以后新项目建立管理模型提供导向;
6、 相关内容上报地产公司销售部,统一分析整理后可建立公司的完整客户资料,做到客户资源共享。
二、客户资源管理
(一)销控管理
1、操作程序
(1) 售房前核对房源表,开房位确认单,待客户交定金并经财务确认后,在售楼大厅的房源表处做出售出标志;
(2) 及时通知销售人员房位认购情况,督促其填写房源表。
2、销售统计
(1) 将销售房位按楼栋、户型、面积、楼层、价格分别进行统计,售房后及时更新有关数据,并编制《销售日报表》,及时反馈销售情况;
(2) 对销控房位作出统计,根据销售情况和客户意向对销控比例进行适当调整,可采用滚动释放侯留房源的方式。
3、销售动态及广告效果监控
(1) 对每天的来人来电量作出统计,及时反馈客户关注问题,并据此编制《销售日动态表》;
(2) 通过对来人来电量的统计,为广告效果测评提供参照,从而适时调整广告策略。
(二)意向客户资源管理
1、 销售员接待客户后将客户资料填入《意向客户登记表》,并及时填报客户追踪情况;
2、 根据客户等级,将意向明确的客户报给销控,以便协调房源,避免撞车现象;
3、 为便于管理,每位销售代表一个页面,将意向客户按销售代表分类,以利于对客户的跟踪及查询。
(三)订金客户管理
1、 客户定房后,销控将资料输入《业主登记一览表》,以便于对业主情况进行查询;
2、 对客户的职业、经济收入水平、文化层次、居住区域、了解产品渠道、消费心理等方面进行统计分析,使目标客户群的定位更明晰,以适当调整营销策略,有的放矢,从而扩大目标市场占有率;
3、 业主换房或退房,要将业主换房或退房情况输入《客户换房、退房一览表》,并及时更新《业主登记一览表》有关数据;
4、 可定期出一份《销售退房情况一览表》,以便掌握销售动态,并总结退房原因,及时调整销售策略;
5、 特殊优惠客户备案,将享有特殊优惠的客户资料输入《特殊优惠客户一览表》,以便查询。
(四)签约管理
1、 签约客户管理
将未按规定期限签约的客户输入《未签约客户一览表》,按销售代表分类,以便尽早解决签约遗留问题,加速资金回笼。
2、 签订合同管理
客户签订购房合同后,销控及时将签约情况输入《契约签署一览表》,并在备注栏中将合同的某些特殊条款列明,以便日后查询。
(五)资金回笼管理
1、 客户交款情况输入《客户交款情况明细表》,客户可按付款方式分类,以便及时向客户催款或催办按揭,从而加速资金回笼;
2、 将办理延期付款的客户输入《延期付款客户一览表》,并结合《客户交款情况明细表》,便于及时了解回款情况。
(六)问题客户管理
对于一些存在棘手问题的客户,可将其情况输入《问题客户一览表》,并及时上报,以便尽快解决。
三、填报规定
1、 每天由销售部值班人员填写《来电来访客户记录》,下班前交由销售主管负责整理并汇总成《销售国统计报表》;
2、 每周由销售经理安排销售主管根据《销售日统计报表》汇总成《销售周统计报表》,并同时填写《成交客户档案》;
3、 销售经理每月根据《销售周报表》和《成交客户档案》内容并经过整理分析,进行来电来访客户分析、成交客户分析等工作,并完成《销售月报》的撰写工作;
4、 《销售周报表》、《成交客户档案》、《销售月报》等相关表格按月上报销售部;
5、 报表填写要有明确人员和时间安排,如那一环节和个人出现问题,则由其直接上级根据实际情况处以不同形式的处罚。
四、销售统计、客户资源管理相关表格
1、 销售日动态表、销售周动态表、销售月动态表
2、 销售财务日报表、销售财务周报表、销售财务月报表
3、 销售房型、价格、面积、楼层统计表
4、 销控房位统计表
5、 房源控制表
6、 房位确认单
7、 认购协议书
8、 意向客户登记表
9、 业主登记一览表
10、契约签署一览表
11、客户交款情况明细表
12、客户换房、退房一览表
13、已购房户资料分析表
14、未签约客户一览表
15、延期付款客户一览表
16、问题客户一览表
17、特殊优惠客户一览表
18、询问重点分析表
19、来人未购因素分析表
20、来人购买因素分析
篇2:房地产现场销售员作业培训
房地产现场销售员作业培训
1、进线电话
电话目的:
※简单说明卖点(项目销售前应开会统一讨论项目主要卖点)。
※使客户前来看房。
注意要点:
※不要指望在电话中谈成生意。
※广告日当天原则上每个进线电话约2分钟,要注意简洁,个别最多超过3分钟,以免影响其它进线电话。
※以恰当方式向客户问询其它电话,例:"今天是广告日,电话很忙、欢迎你前来参观,我们会有同事详细为你介绍"。
※回答客户问题要简略,可采用先答其中2、3个问题,最后要反客为主,掌握谈话主动权。
※对有意向客户应提示其坐什么车(或起走什么路线),前来看房。
谈话用语:
※正常情况开场应为"你好,。"
※如电话中遇到客户犹豫时,可问"有什么可以帮到您"等启发式语气鼓励客户发问。
※结束语:"欢迎您来看房"、"再见"。
2、带客程序:
※"您好,欢迎看房",站立并迎上去。
※"请看资料,是第一次来吧。"若遇已来过的客户应问明上次接待的销售员,并礼貌地转给该销售员跟进。
※引导客户到接待处取楼盘资料并依客户资料登记及进行媒介调查。
※引至模型区向客户介绍楼盘的基本情况及主要卖点,注意客户的反馈意见,摸明客户选房意向。
※从洽谈中,应再次强调楼盘展销期优惠及卖点,引发客户购买欲望。
※看房号表,进一步引导客户选房,对有意向的房号单位进行计数,促销单位。
※送出门口,礼貌再见。
3、电话复访:
复访目的:
※进一步了解客户的购房意向。
※进一步推进客户对项目的认识度。
※保持联络,力促成交机会。
注意要点:
※语气要有激情,内容要有新意。
※畅销楼盘应及时通报情况,让客户掌握信息。
※原则上看房后第二日或第三日复访,很有意向的客户除外。
※开场切忌"您考虑得怎样"等类似的直入主题的说法,而采用"打扰您了,前天看房不知您,有否注意到。。。。。。"或"现在忙不忙。。。","还记不记得我……"等等。
※电话复访的时候,应再次激励客户前来选购,并初步与客户达成复访时间。
※中午最好不要打电话,以免影响客户休息。
※事先应想好谈话主题内容,再打电话,并参照以前谈话记录,尽量避免重复话题,浪费时间。
※有必要的话可安排第二次看房,或其它已入伙客户的装修房(特殊情况),或引导其与项目负责人谈,增加把握性。
※复访次数不宜太多,以免引致客户反感。
※感到有把握时,可提示客户安排时间带钱来售楼处。
4、收取定金:
注意要点
※在最后关健阶段,应以动作暗示引导客户落定。
※收取定金的进程要快、稳。
※可陪同客户一起去取钱,并一起返回售楼处办手继,以防在中途客户发生变化。
※客户依然犹豫时,业务员之间要及时配合。
※一般客户会要求再看一次房,应陪同前往,以保证看房效果。
※认购书填写好后,应交销售部经理或主管审核。
5、销售须知
1)销售部主要销售人员管理工及销控工作由销售部经理(如销售部经理不在,由销售主管负责)负责;
2)为促进单位销售,所有单位预留或认购必须经过销售部负责人确定,所有销售人员于出售单位前亦会向负责人员核实之后才能收款,单位一经售出或预定,不可再售予他人,避免单位重复销售,如发生重复销售情况,则严厉追究销售部负责人责任;
3)客户决定购买单位,客户需按照规定收取定金人民币2万元,财务部开具发票给客户,同时签定买卖合同;
4)签定买卖合同后,根据客户选择的付款方式规定的日期交纳余款或办理按揭手续,如过期不交纳,发展商有权取消合同,定金不予退还;
5)如客户选购单位交纳定金后要求延迟签定合同,可以有为期三天的冷静期,三天内客户如选择不购买该单位,发展商须全额退还定金给客户,如超过三天,客户要求退款,发展商有权收取定金2%的违约金,该单位可重新出售;
6)假如买家一时未能缴付全数订金亦可先付部份款项(称为「临时订金」)以预留单位,签定《单位预留协议书》,在可行的情况下,临时订金最少需收取￥3,000,如少于此数,则由销售部负责人视乎个别买家和销售情况决定。一般来说,出售单位预留时间限于两天内;如两天内客户不补足定金,发展商有权没收临时定金,该单位可重新出售;
7)客户由接待至成交的工作,须由该单位销售人员全程跟进,包括接待、计算价格、跟进服务、交款、签定合同、催款、售后服务等工作;如该单位销售人员不便或不在,应及时委托其他销售人员跟进服务,其他销售人员应热情尽力接待;
8)每天单位销售纪录先由销售部经理(如销售部经理不在,由销售主管负责)保存,下班前将与财务部核对有关纪录备案,纪录列明全订、临时订或预留单位及有关金额。
篇3:地产销售员基础知识培训
地产销售员基础知识培训
1、房地产市场:
一级市场,是指国家以土地所有者和管理者的身份,将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场;
二级市场,是指土地使用权出让结束,由房地产经营者投资开发后,从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易的市场;
三级市场,是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易市场。
2、国土局:
代表国家行使±地所有者职权,以及对房地产市场、房地产行业管理的一个政府部门。
3、商品房:
是指开发商以市场地价取得土地使用权,进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产。它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。
4、发展商:
专门从事房地产开发和经营的企业。
5、代理商:
经政府批准成立,从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构,接受委托代办房地产的出售、购买、出租、承租及物业咨询评估报告、销售策划等业务提供有偿服务的企业。
6、 土地类型:
按其使用性质划分为居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资、微利房用地。
8、 土地使用权年限:
是指政府以拍卖、招标、协议的方式,将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,土地使用权期满后,如该综土地用途符合当时城市规划要求,土地使用者可申请续用(经批准并补清地价后继续使用),如果不符合则该综土地使用权由政府无偿收回。现政府对土地使用权年限规定如下:居住用地70年,工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地为50年,商业、旅游、娱乐用地为40年。
9、 土地使用费
土地使用者因使用土地而按规定每年支付给予政府的费用。
10、房地产产权:
是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。房屋作为不动产与土地是不可分割的一个整体,房屋在发生转让等产权变更时,必然是房地一体进行的,不可能将房屋与土地分割开来处分。在具体的房地产项目销售中,开发商拥有房屋、车库等的产权并独立出售,但像属于小区绿地等部分的公建,对购房而言,就不具备产权的概念。
11、如何办理产权?
每套商品房产权证的办理必须在开发商取得该套房屋所在整幢楼的大房屋产权证后才能进行分割。买卖双方必须持房屋买卖合同、购房发票、身份证明、企业相关资料文件等先到房屋交易部门办理契税手续后,办理过户手续。也可以委托中介机构或由开发商代办。
12、房地产产权登记:
指凡在规定范围内的房地产权,不论归谁所有,都必须按照登记办法的规定,向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。经审查确认产权后,由房地产管理机关发给《房地产产权证》。产权登记是房地产权管理的主要行政手段,只有通过产权登记,才能对各类房地产权实施有效管理,并确定房地产权利。房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等进行记载,登记机关设置房地产登记册,按编号对房地产登记事项作全面记载。
15、产权证书:
是指"房屋所有权证"和"土地使用权证" 的二合为一,是房地产权的法律凭证。房屋产权证书包括:产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记,并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。
17、商品房预售许可证:
按规定房屋未建好之前出售均要办理此证,发展商将有关资料送到国土局申请,批准后方可预售楼花(现楼不需此证)。
18、房地产买卖合同:
是由国土局统一编制,用以明确买卖双方权利和义务的协议。所有的商品房销售都须签订此合同,内销的房地产合同可免做公证,外销的房地产合同必须做公证。
19、房屋所有权:
房屋的所有权为房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置权(包括出售、出租、抵押、赠与、继承)的总和。拥有了房屋的所有权就等于拥有了对该房屋在法律允许范围内的一切权利。
20、房屋使用权:
是指对房屋拥有的享用权。房屋租赁活动成交的是房屋的使用权。
21、银行接揭:
是指购房者购买商品房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为,业主会付一部分房款,余款由银行代购房者支付,购房者的房屋所有权将抵押在银行,购房者将分期偿还银行的贷款及利息,偿还完毕后,房屋所有权归己。
22、七通一平:
是指上、下水通,排污通,路通,电讯通,煤气通,电通,热力通,场地平整。
23、公共维修基金:
公共维修基金是指楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。
24、房屋买卖所需费用
(1)按揭手续费:
A、财产保险费:总房价款×1‰×贷款年限(其中1-5年为1‰,6-10年为0.8‰,11-20年为0.6‰)。
B、抵押登记费+工本费:房屋90元/套,商业110元/间。
C、公证费:以借款人所申请贷款额为基数收取,1-3万元(不含3万元)收取100元;3-5万元(不含5万元)收取150元;5-10万元(不含10万元)收取200元;10-20万元(不含20万元)收取300元。
(2)办证手续费:
A、契税:房屋按总房款的1.5%收取,商铺按总金额的3%。
B、交易费:在房产大证时间一年以内的由开发商支付:房屋3元/㎡、商铺5元/㎡;在房产大证时间一年以外的开发商与客户各承担一半:房屋6元/㎡、商铺10元/㎡。
C、测量图纸工本费:房屋为80元/套;商铺收取标准为:100㎡以下为110元,100-500㎡为170元,500-1000㎡为210元,1000-5000㎡为270元,5000㎡以上310元。
(3)物业维修基金:
房屋为总房款的2%(多层)和3%(高层);商铺为总金额的5%。
(4)配套费
包括电话、天然气、有线电视、宽带等设施的接入或初装费用,具体收费办法在物业交付时确定,为开发商代收代缴费用。
25、房屋的结构形式:
主要是以其承重结构所用的材料来划分,一般可以分为砖混结构、砖木结构、钢筋混凝土结构。
砖混结构:是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑,柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲,砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。由于抗震的要求,砖混房屋一般在6层以下。
砖木结构:是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑,楼板结构、屋架用木结构而共同构成的房屋。
钢筋混凝土结构:是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作,墙用砖或其它材料填充。这种结构抗震性能好,整体性强,抗腐蚀耐火能力强,经久耐用,并且房间的开间、进深相对较大,空间分割较自由。目前,多、高层房屋多采用这种结构。其缺点是工艺比较复杂,建筑造价较高。
26、房屋的建筑面积:
是指按房屋建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和(即房屋的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积),它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。
27、商品房销售面积:
商品房销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积(套内建筑面积)与应分摊公用建筑面积之和。即:商品房销售面积=套内建筑面积十分摊的公用建筑面积。
28、建筑面积的计算规定:
是建筑物外围面积的展开,是指建筑物各层次外围面积的总和。由于房屋使用要求、结构形式的不同和装饰方面诸多因素,造成房屋不太规则。国家根据房屋使用程度的不同,对房屋建筑面积的测算制定了相应的规定。针对房屋建筑物的主要规定有:
(1)作为永久性结构的房屋按外围水平投影面积计算。单层房屋按一层计算建筑面积,多层房屋按各层建筑面积的总和计算。
(2)建筑物内所有永久性建筑层高在2.2米以上的,包括房屋内的夹层、插层,技术层(即管道层,储藏室等)和2.2米以上的楼梯间、电梯间、均按一层计算建筑面积。层面上的楼梯间,水箱间,电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.2米以上的建筑和地下室,半地下室及相应进出口,层高在2.2米以上的按其外围水平投影面积计算。
(3)穿过房屋的通道,房屋内的门厅,大厅均按一层计算建筑面积;大厅内的回廊部分,层高在2.2米以上的按其水平投影面积计算。
(4)楼梯间、电梯井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。
(5)与房屋相连的有柱走廊,房屋间属永久性封闭的架空通廊,两房屋间有上盖和柱的走廊,均按其围护结构和柱的外围水平投影面积计算。与房屋相连的有上盖无柱的走廊,连廊按其围护结构外围水平投影面积一半计算;有顶盖未封闭永久性的架空通廊,按外围水平投影面积的一半计算;房屋之间无上盖的架空通廊(天桥)不计算建筑面积。
(6)有柱或有围护结构的门廊,门斗,按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。
(7)全封闭的阳台挑廊按其外围水平投影面积计算。未封闭的阳台,挑廊按其围护结构的外围水平投影面积的一半计算。
(8)有伸缩缝的房屋,若在室内,伸缩缝计算面积。与室内不相通的房屋间的伸缩缝不计算建筑面积。
(9)属永久性结构有上盖的楼梯按各层水平投影面积计算,无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。
(10)突出房屋墙面的构件,配件,装饰柱,装饰性的玻璃幕墙,垛,勒脚,台阶,无拄雨蓬等,骑楼过街楼的底层用作道路街巷通行的部分,及屋面上的花园,游泳池等均不计算建筑面积。
以上规定基本土涵盖了房屋所有建筑面积,它是各面积计算的基础。
29、套内建筑面积的计算:
房屋为了满足各种需求和结构上的需要,各套面积不一定相等,就必须将各套房的面积分别进行测算。套内建筑面积是由套内房屋的使用面积,套内墙体面积,套内阳台面积三部分组成。
(1)套内房屋的使用面积:套内房屋的使用面积为套内房屋使用空间的净面积,按水平投影面积计算:它包含了套内卧室、起居室、卫厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁柜等空间面积的总和;套内楼梯按自然层数的面积总和计算;套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积,内墙面装饰厚度亦计入使用面积。
(2)套内墙体面积:是指套内使用空间周围的维护或承重墙体,或其他承重支撑间隔体所占的面积。其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙等共有墙均按水平投影面积的一半计人套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计人套内墙体面积。
(3)套内阳台建筑面积:按阳台建筑面积的计算规定计算,套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙的水平投影面积计算。其中封闭阳台按水平投影面积全部计算建筑面积,未封闭的阳台按水平投影面积的一半计算建筑面积。
30、公有建筑面积的计算和分摊:
一般房屋除了专有别墅以外,都有公共使用面积的部分。最简单的有楼道、楼梯、楼梯间等,这部分面积应由各户进行分摊。公有面积的处理原则一般按各户房屋建筑面积比例进行分摊。
(1)共有建筑面积的内容:共有建筑面积包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室、以及为整栋建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积,按水平投影面积计算。
共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙、以及外墙水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室、管理用房、作为人防工程的地下室、都不计人共有建筑面积。将这几部分面积和计起来即为共有面积总和。
(2)共有建筑面积的计算方法:整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套内建筑面积之和,并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积;即为整栋建筑物应分摊的共有建筑面积。
(3)各户分摊公用建筑面积的计算方法:其基本思路就是用各户套内面积按比例进行分摊:
第1步:计算分摊系数。
分摊系数=需要分摊的公用面积之和/各套内建筑面积之和=(总建筑面积之和一各套内建筑面积之和)/各户套内建筑面积之和。
第2步:各套房的公用分摊面积=分摊系数×各套内建筑面积。
32、使用率:
房屋套内净面积(即使用面积)和房屋建筑面积的比为使用率.-般高层塔楼在72%至75%之间,板楼在78%至80%之间。
34、怎样计算房屋的使用率?
房屋使用率指房屋的使用面积与建筑面积的比例,是衡量物业使用效率的重要指标。
比较确切地计算方法是在建筑面积的基础上减去外墙和内墙所占的面积后得出的使用面积,这种方法计算出来的使用面积也形象地称为"地毯面积"。它反映了一个物业的真实使用率,这种计算方法是对客户负责任的方法。
从一般情况来看,高层塔楼的真实使用率方面较多层房屋略差,主要是因为高层要求有防火楼梯,电梯间面积也较大,一梯多户设计也加大了通道的面积,每户平均分摊的面积也多。而多层房屋基本不存在上述问题,即便有些多层房屋有电梯,其电梯间面积也小于高层,如果采用电梯外挂等新型设计布局其使用率还可进一步提高。
此外,建筑面积还包括各单元应分摊的配套用房共用建筑面积,如锅炉房、配电室、高压水泵房等。
35、建筑容积率:
是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积(项目用地红线范围内的土地面积,一般包括建设区内的道路面积、绿她面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地等等)之比。附属建筑物也计算在内,但应注明不计算面积的附属建筑物除外。
36、建筑密度
居住区用地内,各类建筑的基底总面积与居住区用地面积的比率,它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。
37、绿地率
居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率。
绿地应包括,公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地,即道路红线内的绿地,又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地,不应包括屋顶、晒台的人工绿地。
绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言,绿化率高为好。
38、辅助面积
辅助面积是指房屋建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过
道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。
39、居住面积
房屋的居住面积是指房屋建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积(即结构面积)。
40、使用面积
房屋的使用面积,指房屋各层平面中为生活起居所使用的净面积之和。计算房屋使用面积,在过去主要用来计算和征收公共房屋房租时使用。采用使用面积的计算,可以全面地反映房屋所有权人与房屋使用权人的租赁关系;计算房屋使用面积,可以比较直观地反应房屋的使用状况,但在房屋买卖中一般不采用使用面积来计算价格。
计算使用面积时有一些特殊规定:跃层式房屋中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积;不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积;内墙面装修厚度计入使用面积。计算房屋租金,都是按使用面积计算。
41、建筑面积
房屋的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积,如果计算多、高层房屋楼的建筑面积,则是各层建筑面积之和。
不难看出对于一幢房屋楼来说,房屋的建筑面积=居住面积十辅助面积十结构面积,也可表示为:房屋的建筑面积=使用面积+结构面积。当然房屋的公共面积包含在房屋建筑面积之中,是由部分辅助面积和部分结构面积构成。
42、房屋的开间:
在房屋设计中,房屋的开间(即宽度)是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。房屋开间一般为3.0-3.9米,砖混结构房屋开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度,可缩短楼板的空间跨度、增强房屋结构整体性、稳定性和抗震性。
43、房屋的进深:
在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。进深大的房屋可以有效地节约用地,但为了保证建成的房屋具有良好的自然采光和通风条件,房屋的进深在设计上有一定的要求, 不宜过大。目前我国大量城镇房屋房间的进深一般要限定在5米左右,不能任意扩大。在房屋的高度(层高)和宽度(开间)确定的前提下,设计的房屋进深过大,就使住房成狭长型,距离门窗较远的室内自然光线不足。
44、层高:
房屋的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离,也就是一层房屋的高度。
45、净高:
房屋的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示:净高=层高-楼板厚度,即层高和楼板厚度的差叫"净高'。
46、什么是房屋组团?
我们所熟悉的居住区,从布局上看多是外向开放型的,小区与主要街道没有界线,小区内楼宇成排排列,道路畅通无阻。这种布局的缺点是不但形象单一死板,而且给住户带来不安全感。而房屋组团是一种融合了中式四合院建筑模式的居住结构。院落式的布局,用四面楼房围合成封闭的空间,由单一的出入口出入,它能给住户带来领域感和安全感,邻里有交往的氛围和空间,空间尺度宜人,让人轻松愉快,非常符合现代人交流的心理需要。
47、何谓生态房屋
生态房屋是运用生态学原理和遵循生态平衡及可持续发展的原则,即综合系统效率最优原则,设计、组织建筑内外空间中的各种物质因素,使物质、能源在建筑系统内有秩序地循环转换,获得一种高效、低耗、无废、无污染,生态平衡的建筑环境。这里的环境不仅涉及房屋区的自然环境,如空气、水体、土地、绿化、动植物、能源等,也涉及房屋区的人文环境、经济系统和社会环境。培育生态房屋概念主要是在这种观念的影响下,在房屋建设与发展中始终以生态问题力中心,在环保、绿化、安居、道路管网等方面进行系统规划与管理,使房屋区生态环境处于良性循环状态之中。
48、什么是绿色房屋?
"绿色房屋"不是一般人认为的绿化较好的房屋。实际上较高的绿化率只是"绿色房屋"内容的一个方面,真正的"绿色房屋"的内涵是全方位的立体环保工程。它是既适应地方生态又不破坏地方生态的建筑。具有节地、节水、节能、改善生态环境、减少环境污染、延长建筑物寿命等优点。
新型建材、新型墙体的采用是"绿色房屋"的构成内容。房屋的墙体提倡使用高科技环保建材。如现在有一种新型的建材环保用砖,该砖采用发电厂排出的飞灰为重要原料,抗压强度在8兆帕以上,在防水、隔热、隔音和耐震强度上均超过了一般红砖。另外有一种木屑制砖,该砖的重量只有普通砖的一半,但强度却是普通砖的两倍。
充分利用自然资源。房屋采光的设计不但影响居住者身体健康和生活质量,而且涉及到能源的节约与浪费。如采用大面积玻璃,设计明厅、明卫、明厨等,能节约大量的电能;尽可能采用太阳能热水系统,采用小区共用供热系统,都是充分利用自然能源的有效途径,可减少对大气的污染。
垃圾的分类处理。对垃圾的分类处理也属于绿色环保,与房屋环境息息相关。因此,专家也将垃圾分类处理纳入"绿色房屋"的内容。
49、什么是花园式房屋?
花园式房屋也叫西式洋房或小洋楼,即花园别墅。一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼,建筑密度很低,内部居住功能完备,装修豪华,并富有变化,房屋水、电、暖供给一应俱全,户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准,一般为高收入者购买。
50、城市居住区
一般称居住区,泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合,并与居住人口规模30000~50000人相对应,配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。
51、居住小区
一般称小区,是被居住区级道路或自然分界线所围合,并与居住人口规模7000~15000人相对应,配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。
52、居住组团
一般称组团,指一般被小区道路分隔,并与居住人口规模1000~3000人相对应,配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。
53、居住区用地
房屋用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。
54、房屋用地
房屋建筑基底占地及其四周合理间距内的用地,含宅间绿地和宅间小路等的总称。
55、公共服务设施用地
一般称公建用地,是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地,应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。
56、道路用地
居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。
57、居住区级道路
一般用以划分小区的道路。在大城市中通常与城市支路同级。
58、小区级路
一般用以划分组团的道路。
59、组团级路
上接小区路,下连宅间小路的道路。
60、宅间小路
房屋建筑之间连接各房屋入口的道路。
61、公共绿地
满足规定的日照要求,适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憨绿地。应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。
62、配建设施
与房屋规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地总称。
63、其他用地
规划范围内除居住区用地以外的各种用地,应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。
64、公共活动中心
配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。
65、道路红线
城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。
66、建筑线
一般称建筑控制线,是建筑物基底位置的控制线。
67、日照间距系数
根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋标高的比值。
68、建筑小品
既有功能要求,又具有点缀、装饰和美化作用的,从属于某一建筑空间环境的小体量建筑,游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。
69、房屋平均层数
房屋总建筑面积与房屋基底总面积的比值。
70、拆建比
新建的建筑总面积与拆除的原有建筑总面积的比值。
71、土地开发费
每公顷居住区用地开发所需的前期工程的测算投资,包括征地、拆迁、各种补偿、平整土地、敷设外部市政管线设施和道路工程等各项费用。
72、房屋单方综合造价
每平方米房屋建筑面积所需的工程建设的测算综合投资,应包括土地开发费用和居住区用地内的建筑、道路、市政管线、绿化等各项工程建设投资及必要的管理费用。
73、均价:
将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数,即得出每平方米的均价。
74、基价:
经过核算而确定的每平方米商品房的基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层,朝向差价后得出。
75、起步价:
某物业各楼层销售价格中的最低价格,即是起步价。多层物业,以顶楼的销售价为起步价;高层物业,以最低层的销售价为起步价。较低的起步价容易引起消费者的注意。
76、一次性买断价:
买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语,确定之后,买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务,不得随意变更。
77、预售价:
预售价也是商品房预(销)售合同中的专用术语:预售价不是正式价格,在商品房交付使用时,应按有批准权限部门核定的价格为准。
78、如何进行户型评判
整体而言:(1)景观;(2)朝向;(3)单元户数;(4)人文环境;(5)方正实用。
具体而言:(1)生理分居和功能分区;(2)动静分离;(3)通风与采光;(4)厨房要按操作流程设计;(5)卫生间面积要适宜;(6)注重私密性;(7)空间分布科学。
我们通常所说的一室一厅、两室一厅、两室两卫一厅、三室一厅,就是最为普通的平层户型,此外还有跃式房屋、复式房屋、高档的花园别墅等。在对户型进行评判时可从以下几方面入手:
看居室的功能分区是否合理,应避免斜角空间,尽可能减少不必要的"死角"面积和交通面积。从习惯上看,居住的空间应给人以稳定、宽阔感,所以房屋要方正,这样不但有利于家具的摆设,对于居住者来说也有个良好的居室活动空间。
房门的开向是否合理,要不影响使用的空间和居室的私密性。
户型的节能要求,他可以减少不必要的日常生活开支。起居室、卧室、书房等人们经常活动的空间采用直接采光,可以节约能源。
单元内不同空间要有相对合理的面积。通常人们购房时所说的"三大一小",就是"大厨房、大卫生间、大客厅、小卧室,被认为是较能满足人们日常生活的需要。从居室功能分析,厨房合理的面积一般为4平方米至5平方米之间,厨房不能过于狭小,应有最小宽度。现今房屋设计中推崇的是大卫生间,三居以上居室应设有两个卫生间,-个封闭的设浴盆和大便器,一个开敞的设洗澡盆和摆放洗衣机,解决使用高峰期相互干扰等问题。卧室的合理面积一般应为13至14平方米之间,卧室要有私密性,安静舒适并通风良好。
阳台,好的阳台设计是将大客厅与宽阔的落地阳台门及室外景色有机地融为一体,豁然开朗的视线总是能给居住者一份清新、爽快的心情。
房间的内部净高要合适,现在,绝大部分商品房的内层净高在2.7米到3.1米之间。需要注意的是:扩大居住面积是相对容易的,而对层高的不满意,确是无法改变的。
另外,除了房间布置,好的户型设计还会充分考虑现有备种家用电器如冰箱、电视、洗衣机、空调、电话的设置,还要考虑将来不断涌入家庭的各种新的家用电器如电脑网络、新的电炊具、新的保健娱乐设施、新的安全防卫设施、救生设施等等的配置,有合理的空间安排和电气设计。建筑材料也是质量较好的新材料、新技术,如50年不变形的隔热隔音的塑钢门窗、防漏防腐易疏通的给排水煤气管道、安全钢化玻璃等等,以确保房屋的舒适与耐用。
79、智能化房屋如何分类
像所有消费品一样,智能化房屋也会根据软硬件的品质不同,而分出不同标准。
乙级标准
(1) 安全保安系统
实现小区周界的监控和红外线报警防范,火灾与煤气报警,紧急呼救报警,电话线被切断与防破坏报警。
(2) 通讯系统实现住户的至少两对电话线和一个宽带国际互联网络(Internet)插口,可接收有线电视网节目。
(3) 信息服务系统。
实现三表远程计量,计算机网络功能及一些物业管理功能。
(4) 环境控制系统
实现背景音响与公共广播、出入口控制、社区公告版。
甲级标准
除了乙级标准所有的功能外,另需增加一些功能,同时整个系统应是一个由中央控制中心附带数个分控中心构成的集散控制系统,
(1) 安全保安系统
实现可视对讲功能,门禁系统功能,家庭智能化报警增加的功能有:可进衍程序自动化控制功能、可实现室内无线遥控功能、通过电话进行远程遥控功能、电源控制及调光功能。
(2) 通讯系统
实现住户主要房间有独立的信息点,光纤宽带多媒体信息网接入小区,提供外语电视节目。
(3) 信息服务系统
增加实现电子购物、电子图书馆、远程医疗登记等功能。
(4) 环境控制系统
实现家电自动控制功能;公共水电设施监视等功能。
80、局住功能的国际标准是什么
按照国际文明房屋标准,房屋功能不仅要满足最基本的寝、食功能,更要从自然、生态、社会、人文等方面满足现代人对婚姻、家庭、工作、学习、子女教育、休闲娱乐、身心健康、人际关系等多方面的需要。就房屋的室内功能而言,应满足以下基本要求。
(l) 满足分户独立性和保护隐私性原则。要求起居、餐厅、厨房、卧房等主要功能之间的最合理的布局。
(2) 满足使用方便和安全原则。在适合家庭不同成员分室居住和共同团聚的活动空间 以及紧急疏散的要求;在建筑构造上,要符合抗震、防火、耐火等级以及预防滑跌和碰撞等保证安全的要求。
(3) 满足现代生活设施进步原则。房屋室内应有排水、炊事、厕所、浴室、燃气、供热、照明、电话线路、数据通讯以及储藏等设施。
(4) 满足现代生活的健康卫生原则。要按国际发达国家房屋设计的要求,制定日照标准、通风标准、厨、厕排气标准和生活垃圾处理标准。
(5) 满足房屋功能多样化个性要求原则。要达到国际文明居住标准,应更多的让居民和用户参与房屋设计。建造空间灵活多变的房屋建筑,采用承重结构骨架固定不变,分隔构建则可根据房屋要灵活布置,以形成多样化的内部空间。
81、跃层和复式、错层有什么区别?
通常情况,跃层房屋是一套房屋占两个楼层,有内部楼梯联系上下层。一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间,最好有一间卧室;二层安排卧室、书房、卫生间等。
复式房屋在概念上是一层,但层高较普通的房屋(通常是2.7米)高,可在局部掏出夹层,安排卧室或书房等内容,用楼梯联系上下。其目的是在有限的空间里增加使用面积,提高房屋的空间利用率。这种做法是为适应其用地、空间极其缺乏的情况而产生的。
复式房屋实际上并不具备完整的两层空间,夹层在底层的投影面积只占底层面积的一部分。夹层可以做成房间,也可以做成跑马廊形式(夹层悬空的一侧不做墙壁或墙面后退,在平面的外边缘有栏杆或栏板,上面的人可以看见下面,下面的人也可以看见上面,形成一种不完全的空间,一般称其为"排空"),与底层之间有视线上的交流和空间上的流通。而跃层房屋的上下两层之间完全由楼板分隔,只通过楼梯联系,和复式房屋的空间是两种不同的类型。
跃层和复式的面积汁算:跃层房屋如果是完整的两层,其建筑面积或使用面积均应是两层的建筑面积或使用面积相加之和。如果跃层部分的高度不够一个完整的层高,可以参照披屋顶使用面积的计算标准:
如:利用坡屋顶作为使用房间时,除必要的卫生条件(漱洗、便溺、采光、通风)外,还应同时具备以下两个条件,方能计入使用面积: 使用房间的净高度最低处不应低于1.5米(含): 使用房间净面积的一半(含)以上不低于2.1米(含)。
满足上述条件的房间其净面积可全部计入使用面积。若房间超过2.l米(含)部分不足房间总面积的2倍计入使用面积。
错层一户内楼面高度不一致,错开之处有楼梯联系。优点是和跃层一样能够动静分区,但因为没有完全分为两层,所以又有复式房屋丰富的空间感。可以利用错层房屋中不同的层高区分不同功能的房间,比如起居室比较高,卧室比较低等。还有的利用地形地势的高差在坡地上设计错层式房屋,可以减少挖土的土方量。错层带来空间丰富的感受,如不是身临其境很难想象得到,所以对于初次进入这种房屋的人有较大吸引力。但错层式房屋不利于结构抗震,而且显得空间零散,容易使小户型显得局促,更适合于层数少、面积大的高档房屋。
82、买自住房与投资房有什么不同
自住房和投资房因为用途不同,在选择上亦有较大的区别。
首先是房屋价格。买自住房要测算自己的收入水平和承受能力;而投资购房则在投资成本允许的范围内进行选择,并可进行投资组合。
第二是居住环境。自住房对环境质量要求较高,房屋内部和小区环境都要宜人;虽然环境质量高的房屋易于出售,但投资购房主要侧重于投资成本及房屋本身的升值潜力,对环境质量相对要求低一些。
第三考虑未来交化。自住房要求环境相对稳定,以免入住后又要拆迁或改变功能;而投资则不然,要考虑将来城市规划能否令所购房屋升值,不临街变为临街,由房屋变作商铺等。
第四考虑区位价值。自住房在选房前,要考虑是一次性付款还是分期按揭;投资购房虽然也考虑成本,但只要是可控范围内和具有较快变现能力,易实现利润的房屋,将不必过多考虑而应迅速购买。
83、现房
是指开发商已办妥房地产权证(大产证)的商品房,消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。
84、期房
是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止,在这一期间的商品房称为期房,消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买"楼花",这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。而在成都市通常对期房的理解是未修建好,尚不能入住的房子。
85、二手房
即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为"一手",第二次交易则为"二手"。一些无房的人,可以买一套别人多余的房;而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的,可以卖掉旧房买新房;而那些住房富余户,也能卖掉自己的多余住房换取收益。
86外销房
外销商品房是由房地产开发企业建设的,取得了外销商品房预(销)售许可证的房屋,外销商品房可以出售给国内外(含港、澳、台)的企业,其他组织和个人。
87、内销房
内销商品房是由房地产开发企业建设的,取得了商品房销售许可证的房屋,内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。
88、尾房
又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物,是空置房中的一种。一般情况下,当商品房屋的销售量达到80%以后,一般就进入房地产项目的清盘销售阶段,此时所销售的房产,一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子,这些房子或朝向不好、采光不足,或是楼层不佳、位处两级,其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。
89、定金
是指当事人约定由一方向对方给付的,作为债权担保的一定数额的货币。它属于一种法律上的担保方式,目的在于促使债务人履行债务,保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和《担保法》八十九条规定,定金应当以书面形式约定,当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效,定金的数额由当事人约定,但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买,开发商有权以购房者违约为由不退定金;如果开发商将房屋卖给他人,应当向购房者双倍返还定金。
90、违约金
违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定,应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁,具有惩罚性和补偿性,但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错,无论是否给对方造成损失,都要支付违约金。
91、公用面积
房屋的公用面积是指房屋楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。
92、公摊面积
商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成:
(1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积;
(2)各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。
93、公用建筑面积分摊系数
将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和,得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和。
94、标准层
是指平面布置相同的房屋楼层。
95、平台
是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由房屋底层地面伸出室外的部分。
96、走廊
是指房屋套外使用的水平交通空间。
97、地下室
是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。
半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3,且不超过1/2者 。
98、玄关
是登堂入室第一步所在的位置,它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的"领地",讲究一定的私密性,大门一开,有玄关阻隔,外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连,由于功能不同,需调度装饰手段加以分割就是自己人回家,也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时,玄关也是接受邮件、简单会客的场所。
99、隔断
是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。
100、过道
是指房屋套内使用的水平交通空