商业金融业用地的宗地价格评估
一.影响因素分析
1.1 一般因素应重点分析:地理位置及相互关系、气候条件(自然);人口数量与家庭规模、城市发展与公共设施建设、居民生活方式(社会);城市的性质职能与国际化程度、地区经济增长、财政金融状况与利率水平、交通体系、物价工资与就业水平、产业机构与第三产业(特别是商业服务业、旅游业)发展前景等(经济);土地利用规划与管制、建筑规划与管制、房地产租金与税收政策(行政)。
1.2 区域因素应重点分析:宗地区位、商务设施的种类规模与集聚度、辐射范围及客流的数量与质量、商业繁华程度及其发展趋势、经营类别的差异性与竞争性、交通便捷程度、人文环境与公共设施,规划限制等。
1.3 个别因素应重点分析:地形地势地质、日照通风与干湿、面积形状及宽深比、临街状况及通达性、与商业中心的接近性、与客流的适应性、相邻不动产的使用状况、给排水电力气热等的供给、宗地使用现状及规划利用限制等。
二.估价方法选择
商业金融业用地估价宜采用市场比较法、收益还原法、剩余法(假设开发法)和基准地价系数修正法。
三.主要参数确定
商业金融业用地估价参数的确定,应充分考虑估价对象的特点及土地收益水平。
确定还原利率时,应考虑各类商业金融业用地的投资风险差异。
确定投资利息率时,应考虑不同项目的开发周期差异。
确定投资利润率时,应考虑不同项目的投资风险与开发周期差异。
四.各类商业金融业用地价格评估
4.1 金融保险业用地价格评估,应重点分析:当地金融保险业的地位与作用;估价对象是否位于某级金融中心以及临街状况等。
4.2 办公服务类宗地价格评估,应重点分析:当地经济发展水平及服务业在国民经济体系中的比重、与行政经济中心的接近程度、交通便利程度、周边人文环境及公共配套设施(购物及娱乐场所等)。
4.3 综合商厦类宗地价格评估,应重点分析:辐射区内的固定人口与流动人口、居民购买能力、商业繁华程度与集聚程度、客流量与交通通达程度等。
4.4 普通零售店类宗地价格评估,应重点分析:服务范围内的人口数量、收入水平与购买能力等。
4.5 评估旅游娱乐类宗地,应重点分析:景点等级及知名程度、自然与人文景观、交通通达程度……。
篇2:居住类宗地价格评估
居住类宗地的价格评估
一.影响因素分析
1.1 一般因素应重点分析:地理位置及与经济发展的关系、人口数量与家庭规模、城市发展与公共设施建设、居民生活方式;地区经济增长、财政金融状况与利率水平、交通体系、物价工资与就业水平、住宅的供给与需求、住宅的租价比;土地利用规划与管制、建筑规划与管制、房地产租金与税收政策、住宅政策等。
1.2 区域影响因素应重点分析:距社会经济活动中心的距离、道路状况与交通便捷程度、市政基础与公共配套设施(来自:)、城市规划限制、社区规模功能与安全保障、周边环境与景观、噪音空气污染及与危险设施或污染源的临近程度、发生水风灾的机率、邻里的社会归属文化程度与生活方式等。
1.3 个别影响因素应重点分析:地形地质与地势、日照通风与干湿、宽度深度面积与形状、临街状况、邻接道路等级与通达性、与交通设施的距离、与商业设施公共设施及公益设施的接近程度、与危险设施及污染源的接近程度、相邻土地利用、给排水、电热气暖等通达及保证程度、通风、眺望、土地开发程度(宗地内外)、宗地控制性详规(建筑高度、建筑密度、建筑式样、容积率等)、地上建筑物的成新度、土地使用年限等。
二.估价方法选择
居住用地估价,宜选用市场比较法、剩余法(假设开发法)、收益还原法和基准地价系数修正法。
三.各类居住用地价格评估
3.1 独立住宅用地价格评估:应重点分析:城市地理位置与气候条件、居民生活方式、社会、地区经济增长、财政金融状况与利率水平、景观、人文环境、建筑密度与间距、容积率、绿化率等因素对地价的影响。一般应首选市场比较法,但如极具特性则不宜采用。
3.2 高档公寓用地价格评估:应重点分析:居民的生活方式、人文环境与景观、基础设施与公共配套、交通通达程度、规划限制、容积率、地形条件等因素对地价的影响。一般应首选市场比较法,辅之以收益还原法、假设开发法或基准地价系数修正法。
3.3 普通住宅用地价格评估:应重点分析:城市人口数量与家庭规模(社会)、经济发展水平、居民收入与消费水平,居民住房条件、政府的住房消费政策与住房金融政策、区域位置、公交便捷程度、基础设施与公共配套、规划限制、容积率、宗地面积、形状、地形及地质条件等对地价的影响。一般应首选市场比较法,辅之以假设开发法、收益还原法或基准地价系数修正法。评估已售公房和经济适用房(安居房)地价时,应注意与普通商品住宅用地的权益差别。
3.4 简易住宅用地价格评估:简易住宅用地多为待拆迁改造用地,评估此类用地价格时,如无特殊需要一般不得依现状用途评估,而应按规划用途评估。