下乡住村经济发展的调研报告
根据县委统一安排部署，按照陵办发[2011]23号文件《关于深入推进干部下乡住村开展领导干部包村增收活动的通知》要求，我多次到自己的下乡住村点——古郊乡Z村，通过召开支村“两委”干部、村民代表、党员代表座谈会，听取“两委”干部对本村情况的汇报和发展经济的设想，深入农户走访等形式，认真对Z村的现状、产业发展规划、农民增收计划等情况，进行了深入分析研究，形成了初步发展思路。
一、Z村基本情况
Z村位于E县东部山区古郊乡西2.5公里处，地处王莽岭旅游公路沿线，交通便利。全村共有4个自然村，215户680口人(其中：男性358人，女性322人);低保户100户，101人，社会劳动力358人，其中外出务工人员145人;土地面积6100亩，其中耕地面积863亩，林地4790亩，牧坡447亩;村“两委”干部总人数5人(其中：村党支部3人，村委会3人，交叉任职1人);中共产党员人数24人，其中外出务工党员人数8人;2010年村集体经济收入585万元，农民人均纯收入3870元。
从下乡住村调研情况看，Z村产业发展主要是以畜牧养殖业和干果经济林种植业为主。畜牧养殖业方面：该村有着较长的养殖传统，全村现有山羊300余只，特别是高新高速公路的即将建成通车，将使Z村的交通条件更加畅达，与河南的距离更加接近，养殖业市场更加广阔，村民的养殖积极性很高，支村“两委”和村民代表大会研究决定申报了圈舍养羊项目，养羊园区圈舍基地一期工程正在建设中。干果经济林种植业方面：该村历来盛产核桃，年产量在1400公斤左右，由于核桃耐旱、耐贫瘠、抗病强、寿命长，具有经济林和用材林之功效，近年来群众种植优质核桃树的积极性一直很高，特别是2002年退耕还林以来，干果经济林(核桃树)收入已成为村民增收致富的主要组成部分，村民发展干果经济林的热情更加高涨。
二、制约农民增收的主要问题
近年来，Z村因地制宜、因势利导，狠抓养殖业、干果经济林种植业的发展，使农民群众生产发展取得了长足进步。但因产业发展规模小、农民群众缺技能、增收渠道比较窄、实用技术应用难、基础设施负债大等因素的影响，产业发展始终未形成规模，农民增收仍未大跨越发展，概括起来主要有以下方面：
1、产业发展规模小，带动力不强。从养殖业来看，该村虽有养殖传统，但是一些零星散户，不成规模，目前仅有的两家自主养羊户也规模不大。2011年投资36.5万元兴建的千头种羊繁育基地虽已建成，但还未投入使用。从种植业来看，该村在以种植玉米为主的基础上，2010年—2011年规划种植的350亩优质核桃经济林仍未挂果，尚未形成规模优势和产业带动效应，带动能力还很弱，村民联动致富效果不明显。
2、实用技术应用难，经济效益低。传统的农业生产模式和依靠经验开展农业生产活动的桎梏，严重限制了Z村的产业转型跨越发展，同时农业技术水平低成为制约农民增收的主要因素。Z村虽然有农家书屋和远程教育网络等学习教育途径，但是由于种种因素的制约使得丰富的农业、农技实用技术等相关知识，难以转化为在促进生产、有利于村民增收的实用技术，村民们面临着实用技术应用难、经济效益低的发展难题。当前种植的350亩干果经济林和千头种羊繁育基地就遭遇着技术和管理两方面的瓶颈制约，即将建成的养羊园区基地就面临着选种、育羊、管理、营销等众多农业技术性问题。
3、农民群众缺技能，务工收益差。发展生产、增加收入，要靠大批的专业技术人才作支撑。从Z村来看，群众靠天吃饭，春播秋收、温饱即安的老农意识浓厚，有创业精神，创业想法，搞第三产业的人很少。一些群众有较为严重的依赖思想，缺乏自我发展的主体意识，等、靠、要思想严重，借力发展、奋发自强的精神不足。近年来，村上的富余劳动力外出务工者逐年增加，但由于缺乏一技之长，只能从事一些劳动强度高、岗位报酬低的劳动，难以从事有专业技能要求的工作，导致岗位报酬低，工作不稳定，经济收益差。
4、产业发展较单一，增收渠道少。Z村以传统的种养业为主导产业，由于受地形、气候、资金、技术等方面因素的限制难以发展成为规模化产业项目，既没有很好的利用全乡旅游优势资源来发展第二、三产业方面的项目，也没有发展起特色的农业产业、观光农业等富民产业，导致产业结构单一，带动效应缺位，农民增收缓慢、产业发展乏力。
5、基础设施负债大，发展资金缺。今年新建的村委办公及商贸综合楼、养羊园区基地一期工程建设以及户户通水泥路铺设，共投资150万元，虽然争取到了相关部门的扶持补助款项，但大部分资金是由村上自筹解决，造成村集体债务大幅增加，在推动产业发展时无法筹集到产业项目相应的资金需求，给产业发展转型带来了诸多不便。
三、推进发展的对策建议
实现农民增收、农业增效、农村发展是一个长期的过程。新形势下搞好干部下乡住村帮扶工作是加强社会义新农村建设，兴农富民的重要载体和抓手，针对下乡住村帮扶工作面临的新形势、新任务、新情况和新问题，按照新农村建设“二十字”总要求，高度重视，科学规划，严密组织，及时总结经验，探索规律，研究新情况，解决新问题，创新理念、创新载体、创新内容、创新方法，健全机制，多措并举，真抓实干，全面推动干部下乡住村帮扶工作。根据Z村实际，必须立足当前，抓住重点，确定目标，中长结合，分步实施。重点做好以下几方面工作。
1、壮大主导产业，推进规模化发展。农业增效，农民增收，结构调整是基础，规模化经营是关键，只有产业规模化才能形成带动效应和联动发展效应，才能增加群众收入，促进产业发展。一是要大力推进“双千只”养羊业发展。要按照县委、县政府提出的“小规模、大群体，低投入、快见效，广覆盖、可持续”的发展思路，积极引导和扶持农民建立以合作社为龙头的养羊专业协会。要在2012年筹备成立养羊专业合作社，统一购置种羊200只，发展社员20户养羊专业户，户均25只羊。2014年，发展60户养羊专业户，户均30只羊。2015年，发展80户养羊专业户，户均35只羊。要坚持政府引导、政策扶持、社会帮助、合作社牵头、分户经营的原则，并采用统一基地配种、统一技术指导、统一成羊销售的运作模式，真正发挥合作社龙头作用，壮大村养羊产业。二是要继续扩大核桃干果经济林发展。在2010-2011年规划种植的350亩优质核桃经济林，预计于2015年挂果，以每亩30株，共有350亩核算，共计有核桃树10500棵。按每株核桃树挂果5斤，每斤10元计算，共增收52.5万元。到盛果期每株核桃树挂果10斤，共增收105万元。产业发展前景良好，建议要在原有基础上进一步扩大核桃产业园区的种植规模，争取户均达到3亩干果经济林，大力促进全村特色产业的发展，为干果经济林组织化、基地化和产业化发展，起到巨大的推动作用，为农民增收致富奠定坚实基础。
2、加强技能培训，提高科学化水平。农民是农业新品种新技术推广和科技成果转化的最终主体，各种农业新品种和先进适用技术只有被广大农民所掌握和应用，才能发挥其应有的作用。因此，要按照针对性、实用性、有效性原则，以农民需求为出发点，联系相关部门开展农业技术培训，提高农民技术水平。要积极邀请有关产业发展方面的专家，多次到村到户就畜牧养殖和核桃树养护方面的科技知识讲座。一是在主导产业方面，要以千头种羊繁育基地为中心，带动村上农户养殖，实行统一基地配种、统一技术指导、统一成羊销售一条龙服务的经营模式，把养羊产业做大做强，努力增加农民经营性收入。二是在培养农民一技之长方面，要积极邀请县、乡农技部门和县劳动和社会保障局来该村，按照市场需要，加强对有意向外出打工者进行职业技能培训，提村民的就业能力，尽力培养农村更多的科技“明白人”、致富带头人和产业化带头人，为农业增效和农民增收提供支www.aishibei.com撑。
3、拓宽发展思路，多渠道增加收入。农民思想解放和观念更新的程度决定农村发展速度与文明程度。解放农民思想，转变农民观念必须从农民的思想实际出发，紧密联系农村和农民思想和生活实际，从农民最关心的社会热点问题入手，激发农民自我发展的热情和动力。因此，必须因地制宜发展旅游经济、劳务经济和特色产业经济，使农民在农业功能拓展中获得更多收益。一是要大力发展旅游经济。要依托地处王莽岭旅游的公路沿线，交通便利的优势，在旅游产业上大做文章，大力发展农家乐、旅游服务业等第三产业快速发展。二是要大力发展劳务经济。要鼓励村民外出务工，积极与有关部门联系，加强对村民的职业技能素质培训，增强培训的针对性和实效性，提高他们的就业竞争能力，鼓励他们依靠自己的本事自谋职业来解决基本生活。三是要大力培育发展食用菌、中药材产业的发展。要充分发挥山大沟深，林木资源丰富的优势，大力发展木耳食用菌农业特色产业，广泛种植山地中药材产业，切实增加农民收入。四是要着力解决群众关注的问题。要积极与有关部门联系，尽快完成Z村养羊园区基地建设、养殖技术指导和解决贫困户一些实际困难问题。
4、夯实基础建设，提升发展源动力。一是要加强农村基层组织建设。要以村党支部、村民委员会换届为契机，选准配强引领农村经济社会发展的带头人，加强以党组织为核心的村级组织建设，建立健全村级管理新机制。要引导党员干部学理论、学政策、学技能、学先进，争当政治上强、带头致富和带领群众共同致富能力强的“双强”党员，注重做好在农村培养人才的工作，深入实施把党员培养成为致富能手，把致富能手培养成为党员的“双向培养”工程，积极推进农村基层党员干部现代远程教育，不断提高农村基层干部的素质，充实和扩大村干部的后备力量，为村级集体经济的发展提供有力的人才和智力支持。要充分发挥共产党员的先锋模范带头作用，激发和调动村民的热情和干劲，进一步解放思想，不等不靠，赢得发展的主动和先机，通过“十二五”持续不懈的努力，加速脱贫致富的步伐，推动全村经济取得长足进步。要建立健全村民自治机制，认真落实村务公开、民主管理的各项制度，运用“四议两公开”工作法，充分调动农民参政议事的积极性，共同决策村级大事，加快推进基层民主政治建设。二是要加大基础设施建设力度，加快该村生产、生活设施建设，逐步改善农民生活条件、居住环境和村容村貌，稳步发展该村各项社会事业，提高农村基本公共服务水平，扎扎实实推进社会主义新农村建设，夯实农村发展基础。
篇2:天津市物业管理发展情况调研报告
天津市物业管理发展情况的调研报告
近年来随着天津市城市建设的发展,房地产开发突飞猛进,一座座风格迥异,设施齐全的住宅小区如雨后春笋般地耸立起来,为天津市增添了一笔亮丽的色彩。物业管理作为新兴产业也如影随形同步兴起,应运而生的物业管理肩负起了小区建设、环境绿化美化、公共卫生、安全保卫、水电暖的日常维护保养等工作,到目前涉及的范围已逐渐发展到商场写字楼和综合大厦及广大的城镇居民区,同时随着政府机构的体制转轨和企事业单位的改制,政府机关、学校、医院等单位的后勤服务也走向社会化。物业管理作为城市规划、建设的合理延伸,将成为城市管理的重要组成部分,同时也为下岗人员提供了广阔的就业空间。
一、近年来天津市物业企业得到快速发展
1.经济的发展带动物业管理企业不断发展壮大
天津市的物业管理企业起步较晚,第一家注册的物业管理公司在1996年才正式成立。刚刚起步时全市只有十几家物业管理公司,管理总面积只有100万平方米。但随着天津市经济快速发展,物业管理企业不断发展壮大,到2004年6月天津市物业管理公司已发展到642家,管理总面积达到8652万平方米,占全市住宅存量的56%,实施物业管理的项目已达到1600多个,从业人员超过5万人,营业收入突破10亿元。
2.物业企业服务的领域更广,服务内容更宽,形式更加多样化
城市建设进程的加快使物业企业逐渐发展壮大起来,过去物业服务只需要清洁工、门卫、绿化等几项服务。近几年,随着物业体制的不断深入和产业结构的调整,物业服务的形式也从单一的服务发展到形式多样的服务。如:家电的维修、接送上下学的学生、送水入户、代买飞机车船票等。特别是随着机关企事业单位后勤的社会化,大型物业公司已将物业服务的重点从对居民小区的物业服务延伸到工业区、学校、医院、车站机场、商场、办公楼宇等地方。如国际商场物业管理公司先后接管了师大北里、赛博数码广场、博士后公寓等单位。金厦物业管理公司除了原来所管的居民区以外,从2001年-2004年3年间开发了民政局大楼、长泰公寓、南开商业银行、河北职业学院等多家企事业单位的物业服务。物业管理面积也由1994年的6万平方米,达到目前的近40万平方米,增加了5.7倍。十年间,物业管理的面积年递增速度达到20.89%。此外,物业管理公司的服务领域也开始向更宽更广的方向拓展,部分物业管理公司已由简单的服务职能转变为生产与服务相结合的复合型的物业管理企业。例如,有的物业公司瞄准市场需求专业化、规模化生产立体车库的汽车停放架;有的物业公司与相关的技术部门合作生产市场需求广阔的钠离子水,不仅满足了市场需求也进一步壮大了企业规模,积累了雄厚的资本,为吸纳更多的下岗人员的再就业提供了物质保障。
3.旧区物业管理化为物业服务业提供了难得的机会
去年是市委、市政府对天津市成片旧楼区进行综合整修的第一年,据统计,实施旧区物业管理的项目为社会提供了就业岗位1448个,安置了下岗失业人员924名,其中4050人员757人。据有关部门预计今年天津市新增物业管理面积1200万平方米,累计达到9210万建筑平方米。全市住宅物业覆盖率达到65%以上,为社会可提供4000余个就业岗位。社会对物业服务的需求不断加大,为物业企业的发展提供了难得的发展机遇。
二、物业服务业给下岗人员提供了广阔的就业空间
随着天津市住房制度改革和住房商品化的发展,物业服务业这一新兴行业进入了一个迅速蓬勃发展的时期,截止2002年底,物业公司总数已超过2万家,从业人员超过230万人,相当于我国社会服务业从业人员的23%。
由于物业服务业的服务项目、内容与多数下岗人员的能力特征相吻合,为下岗人员提供了新的就业渠道,这使越来越多的下岗人员加入到了物业服务的行列,物业企业的发展为天津市的再就业工程提供了广阔的空间。
1.从物业企业的服务内容和项目看适合下岗人员的再就业。
物业企业按照社会化、专业化原则对已投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地进行管理,向住户提供全方位的综合性服务,是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动单位,是社区服务业的重要组成部分。从物业企业服务的内容看:主要包括有偿服务和无偿服务。无偿服务包括(1)小区内卫生保洁、绿地的维护、小区安全保卫、存车场秩序的管理。(2)高层电梯的管理和维护,小区内的消防保安、水电暖的维护保养等。有偿的服务包括:(1)家政服务包括:家务劳动、护理、照顾老人及儿童、看护病人等。(2)代买机票、送水入户。(3)业主家中设备的修理(疏通管道、抽水马桶的修理、修理水箱洁具等)。
从物业企业的大部分服务内容看,对从业人员所需的知识和技术水平要求不高,但要求从业人员具有一定的生活经验以及一定的责任心和吃苦耐劳精神,因此,物业服务很难适合年轻人的择业标准,但适合下岗人员的再就业。
从物业企业吸纳的人员看,大部分是来自企事业单位的下岗分流人员及农村剩余劳动力,为解决产业结构调整中的就业问题作出了重要贡献。据有关部门估计,今后十几年内,城镇每年要建7亿平方米的住宅,按普通住宅每2000平方米、高档住宅每1000平方米安排一人就业计算,仅新建住宅物业管理每年可安排45万-50万人就业。
2、天津市物业服务业的发展着眼于下岗人员的再就业,吸引越来越多的下岗人员加入到这一领域。
过去许多人一提起物业服务就认为是伺候人的。但随着社会的发展和就业观念的转变,下岗人员在选择就业时比较务实,对择业有了新的认识,越来越多的下岗人员选择物业服务这一岗位就业。据调查,有的物业服务公司安置的下岗人员已达到公司职工总数的60%以上。这些下岗人员通过就业提高了能力,找回了自信,经济地位也得到了提高,不仅赢得了社会的尊重,同时也带来了家庭地位的提高。与此同时政府相关政策的支持也使物业企业为下岗人员提供了更多的就业机会及更好的待遇。例如:政府规定物业公司安置下岗人员达到30人就可以减免营业税并且政府每月还按照公司安置的下岗人员的数量拨付给物业公司相应数额的下岗人员安置费,(每吸纳一名下岗职工政府支付给物业公司150元的下岗安置费),这就为物业公司减轻了一定的负担。同时物业公司也积极为下岗人员提供更好的待遇。如金厦物业管理公司过去下岗职工在没有休息日的情况下每月收入只有450元。现在在每周有一天的公休日的情况下收入已达480元,好的政策的实施使下岗职工得到了实惠。
据有关部门调查,目前天津市从事物业服务的下岗人员特征明显,一是年龄偏大,多数人员的年龄在35-50岁之间,女性的平均年龄在40岁左右,男性的年龄在50岁左右;二是文化程度偏低,大部分下岗人员的文化程度在高中以下,其中小学、初中文化程度的占80%左右;三是女性占了大多数,据有关部门介绍,天津市目前从事物业服务的下岗人员女性占70%左右,男性占30%左右。女性主要从事小区内的保洁卫生,绿地的维护等。男性下岗人员主要担任着物业小区的安全维护以及技术性的维修工作。近几年随着天津市物业服务业领域的拓宽和发展,将会有越来越多的男性加入到这一领域从事一些有一定专业技术的服务工作。
3.物业公司人性化的管理使下岗人员在工作中找到自己的位置。
面对近几年下岗人员重新离岗的情况,有的物业公司为了留住这些职工积极寻找应对的办法,他们用人性化的管理方法千方百计给下岗人员创造好的工作条件,争取好一点的福利。例如,给下岗人员上养老保险,使他们今后生活有保障。再如,公司领导在夏天炎热的季节给职工送去防暑降温用品、八月十五给职工送去奖金及月饼、“三、八”妇女节给女职工送去小礼品等。人性化的管理使下岗人员感受到了温暖,找回了自己的位置,也留住了下岗人员的心。
三、物业管理企业发展对策
1.
物业企业要进一步加大宣传力度,引进先进的管理理念。
当前,人们对物业管理企业的认识还不够全面,对它所起到的作用还没有完全体验到。因此,应加大对物业管理的宣传力度,逐步使用户与经营者之间形成一种相互信赖、相互依存的关系,让人们了解物业服务的项目和内容,把先进的住宅管理理念引进千家万户,同时进一步搞好全方位、多功能的综合服务,让业主们住的安心舒心,使服务、收费很好的链接,形成良性循环。
2.提高物业管理人员的素质,强化服务意识。
通过举办培训班、学习外地先进经验等多种方式,提高物业公司人员的业务能力和自身修养,使物业管理公司进一步走向成熟。调查显示:天津市的部分物业管理人员不同层次地进行过专业培训,但仍然存在着服务态度不好,专业技术不过硬,文化素质偏低的现象。这就需要经常不断地培训物业管理人员,逐步地提高他们的管理水平和业务素质,以提高用户对物业管理的认知度,起到相互理解,互惠互利的作用,共同促进天津市物业服务的健康发展。
3.拓宽服务领域,改善服务质量。
物业管理企业应进一步创新思维,制定有利于企业加快发展的经营策略,在拓宽服务范围、提高服务质量、提升文化品位上下功夫,把企业做大做强。首先,要广开渠道,在扩大服务范围上下功夫,逐步开展家政服务、餐饮服务,包括钟点工、送煤气、修理家电、代接送小孩、代业主管理房屋以及负责小区的治安、设备租赁等业务,形成一个好的物业经营服务机制,开拓物业经营市场,使人们逐步认识到经营管理的重要性与必要性,另外,随着我国进入老龄社会对老年人的养老、医疗等也将成为物业服务的重点。第二,把服务作为企业品牌推向市场,在激烈的市场竞争中站稳脚跟。服务质量的好坏,服务水平的高低直接影响到企业的长远发展,因此在扩大项目的同时,更应重视服务质量、水平的提高,为用户提供“方便、快捷、高效”的服务,使企业向专业化、高层次方向发展。第三,进一步提升物业服务品位,发挥营造社区文化、引导消费的作用。应建立必要的文教娱乐设施,引导社区健康文化生活,营造社区欢乐、祥和、文明的氛围,树立企业良好的形象。
篇3:物业管理企业内部调研报告
物业管理工作内部调研报告
物业管理工作调研报告
——xxx 2004.7.26
为打造xx企业品牌，运用现代管理手段，建立具有标准化、程序化和规范化的管理体系，提高企业战略，宏观调控经营，共创高效企业效益和社会效益，有力推动公司整体业务发展，根据公司董事和领导要求，本人进行了为期三周深入调研，现将工作调研小结如下：
一、xx八大优势
1、企业投资环境优越，交通便利，周边配套日趋成熟，发展潜力强劲。
2、市场定位准确，产品优质优价，吸引力大，前景广阔。
3、小区配套设施标准性高。
4、准确把握市场脉搏。
5、经营理念鲜明——创造优质生活空间，实现新城市主义现代生活。
6、企业的胜利，全赖于铁的纪律支撑。
7、人力资源及组织体系比较完整。
8、公司董事及高层领导调控意识超前，战略目标明确，拓展思维清晰。
二、十大有待改善问题
1、工程规划、设计、施工等与物管衔接脱节，给物业管理服务留下了后遗症，加大经营成本，造成资源浪费。例如：xx华庭游泳池每次清洗，水量理应自然排尽，作业自如。但目前每次洗清时，池内约40多公分的水无法自然排放，必须用水泵配合才能抽走，这样，既增加了人工操作的麻烦，在安全方面也受到一定影响。再如，xx、二期车位配置与住宅数量不成正比，随着业主生活水平的提高，业主车辆逐步增多，车辆停放逐步紧张，长期如此将会导致秩序混乱。
2、营销与物管关系脱节，公司在推销产品前期，尚未按国家政策法规要求制定和签署《前期物业管理服务协议》等规范文本。对业主入住后出现的乱搭乱建、乱摆乱放、拒交费用等行为没有明确的书面依据约束，这方面尚未引起足够重视。
3、人力资源配置缺乏科学性，相关部门对物管队伍人员的借调与共享还没有明确计划，操作层员工面对多头领导遥控，在具体运作上，出现了错乱局面，直接影响服务质量。
4、纵横观三个楼盘物管服务标准，尚未达到公司基本要求。例如：xx花园公共区域死角的清洁卫生不到位，楼梯底杂物间各种建筑垃圾依然存在;xx居休闲区喷泉处瓜果皮壳、纸屑、烟头及塑胶袋随地可见，喷泉中央石块四分五裂，池沟污泥沉积，员工厨房门口及各摩托车棚下的废旧杂物处处可见;xx华庭的广场地面、区内喷泉周边地面、各楼梯入口地面、车库墙面等清洁开荒马虎，水泥渣渍、白涂料渍等斑斑可见，接靠会所铺面的物件乱摆乱放，占道经营严重，各门面招牌大小不一，乱张乱贴处处可见;从创艺装饰部往北面的工商银行一带铺面的环境卫生非常糟糕，在某种程度上，严重影响了小区良好容貌。
5、绿化管理方面，对枯枝黄叶修剪无计划进行，对长短不一的草皮没有重视修剪，对多处残缺空白、黄土裸露不及时补种，对行人践踏的绿化植物无标识提示，养护专业水平一般。
6、安全管理意识一般，对区内各人工湖、溪流及装修作业施工现场无任何安全提示或警告标识。
7、在设备设施管理维护方面，没有规范设备台帐和历史记录，所有楼盘的路灯无编号。如：xx花园若干车库门锁被人敲坏，门扇敞开无人重视关上及维修;泳池机房无锁，房门经常打开而无人重视，进入泳池区的小孩可随意进入机房捉迷藏，时刻存在安全隐患。
8、保安队伍纪律散漫，应变能力差，岗位工作马虎应付，礼节礼貌、服务态度、方式方法等工作意识淡薄，整体形象较差，战斗力弱。如：岗位当值队员在吃饭时间出现空岗，引起相关部门不满而投诉;若干队员正规着装在xx华庭管理处大厅内静坐抽烟;各岗亭当值保安队员对公司领导、各部门负责领导、小区业主、参观看楼顾客进进出出，不理不睬;对外来人员进出小区没有监控;巡逻保安对装修工人不规范搬运材料和倒放垃圾严重影响小区容貌卫生视而不见;队伍训练着装款式不统一，整体局面较为混乱，队伍建设有待整顿。
9、在客户服务方面，从热情待客及工作形象上看，xx华庭管理处前台工作可以，xx居和xx花园前台待客工作一般。在房屋档案资料的建立、服务质量体系的建立(含投拆处理机制建立)、财务收费体系的建立，包括日常各种管理规章建立等基础工作，尚未形成系统化、标准化。尤其在物业资料管理与财务收费管理方面，还停留于手工作业原始方式，工作效率较低。
10、从物业管理整体队伍上看，土气低落，人员素质参差不齐，业务培训及绩效考核机制尚未铺开，整体业务素质较差，专业水准较低。尤其是各专业班组缺乏实操经验，加上监督力度不足，在管理上出现了较多盲点，由于工作权责模糊不清等原因，导致了各部门各自为政的倾向，组织架构及岗位架构有待调整。
三、工作计划
根据xx现有物业管理状况及存在问题，建议以下改善：
1、建立规范管理体系，实行有效资源整合。
从公司发展战略高度出发，避免低档次楼盘服务牌子接管高档次楼盘之嫌，让xx的牌子有力地推动各项目发展，建议成立“xx物业管理服务有限公司”，在物管全盘运作上，以xx华庭作为人力资源培训和输出基地，统筹兼顾好各项目业务工作，具体整合办法为：
将现注册的“中山市xx居物业管理有限公司”营业执照牌子申报改为“中山市xx物业管理服务有限公司”，新牌子定位于xx华庭重点项目，申报注册登记下属项目管理处。即“中山市xx物业管理服务有限公司xx华庭管理处”、“中山市xx物业管理服务有限公司xx居管理处”、“中山市xx物业管理有限公司xx花园管理处”。今后的项目发展和命名，按此类推。
2、精简机构，合理调配。
规范的企业，必须具备现代化管理手段，而现代化的管理手段主要体现在“管理体系现代化”和“管理工具现代化” 。为有效实施各方面工作，根据物业管理行业工作职能，并结合xx实际情况，现拟作以下整合：
a.在董事长的领导下，以董事总经理为企业负责制，由物业总监统筹调控xx属下各物业管理项目经营运作，直接对董事总经理负责。
b.各物业管理项目负责人(管理处经理或管理处主任的命名待定)具体负责和执行本项目工作事务，直接对物业总监负责。根据项目物业规模情况，下设各班组，切实做好定岗、定员、定编工作，实行专业上岗，在近期内，逐步组建一支精干的、专业化的物业管理队伍。
c.层级管理，权责分清，制定明确工作质量指标，并将具体工作落到实处，责任到人。
d.设置明确管理组织架构和岗位架构(两种架构图附后)。
3、根据各部门职业工种，在作业上按预定工作效率目标、质量目标和成本目标执行工作，定期评估考核，抓好监控工作。
4、打好工作基础，逐步建立完善的三级管理文件。
即“管理文件”(质量手册)、“作业流程”(程序文件)、“执行文件”(规范表格)，使之形成系统化、标准化、规范化。
5、实行管理处经理(主任)负责制和各岗位责任制。
6、提高管理档次，树立良好企业形象，对小区房屋、设备、住户档案资料及财务收费等管理，运用物业管理专业软件操作，实行电脑化管理，提高工作效率。
7、在内部管理上，建立良好监督机制。
对内部各种任务落实，必须跟踪验证，以xx华庭为指挥中心，负责监控及信息反馈等工作，按工作量化指标，建立完善的服务质量体系运行评估工作，对客户投拆、设备运行、安全服务、环境服务、维修服务等职能板块工作做好统计分析、日检、周报、月报等要求准时准确，软件资料的管理标识明确，立卷、办文、归档、存放、规范有序，对管理的追溯，有依有据。在监督控制上，根据每周工作情况，每月定期召开服务质量体系运行评估工作会议，对不合格的服务事项，及时采取各种纠正和预防措施，并严密跟踪反馈，不断优化服务质量，令公司和业主放心满意。
8、重视培训，提高素质。
重点抓好公共培训部分和部门业务专题培训工作，以辖管三个楼盘中出现的实际案例为培训教材，举一反三，激发员工钻研业务兴趣，努力提高全体员工业务素质。
9、奖惩分明，优胜劣汰。
增强员工危机意识，对业务能力差，经反复培训仍停留于落后状态，工作纪律马虎散漫，违纪违规或损害公司利益及形象的低劣员工，必须按章处理;对表现优秀、管理卓越或在季度年度中荣获“服务之星” 的好员工，经董事及公司领导认可后，给予奖励和表彰，提高员工的自豪感和职业感和归属感，增强员工和团队的战斗力。
10、开源节流，控制成本。
在原有资源基础上，严格控制各项费用开支，凡属一切经费开支，必须按计划报批执行，严格控制办公物品和各种物料合理使用，抓好水电公用支出和相关节能工作，实行公司资源共享。
加大对物业管理收费和停车收费的追缴力度，切实提高收缴率，对长期欠费“钉子大户”紧密跟踪，共同维护公司经济利益，经多次沟通仍无法妥善解决的，必要时采取相应法律途径进行追讨。
大力拓展有偿服务，增加经营收入，弥补经费不足部分，密切注视月度、季度、年度支出数据对比，确保财务收支良性循环。
11、强化工作协调，促进团队合作。
以总经办或行政人事部为牵头组织，由物业公司负责拟案，对物业的竣工验收、接管、移交、包括营销业务关联等工作，必须有密切的沟通协调，对相关任务的调度或协调，必须有明确的《工作任务单》或《工作联络单》，对每个环节的工作均有时效约束，对已完成的工作验证，双方必须签字认可，将明确的“工作调度(反馈)流程图”纳入公司制度化，避免工作上出现扯皮拖拉现象，确保公司正常运作。
12、规范物管文本，协调销售业务。
编制《前期物业管理服务协议》、《管理公约》，《装修管理规定》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等规范的物管文本，按房地产行业惯例操作要求，使管理经营有章可循、有法可依。
13、重视窗口服务，作业指引清晰。
为方便业主业务办理，将重要的如“业主收楼手续办理流程图”和“装修手续办理流程图”等精装制作，并公示于客户服务中心大厅，这样既方便业主阅示，也利于员工操作。
14、《议事日程》明确，行政统筹到位。
在日常事务统筹中，忙而不乱，头绪分清。例如：行政例会时间规定、工作计划及总结上交时间规定、费用收缴情况报表上交时间规定、每月服务质量评估分析会时间规定、各部门用资计划上交时间规定、办公用品使用计划上交时间规定、维修材料采购计划上交时间规定、业主每月入住情况报表上交时间规定、小区物业综合例检时间规定等，均列入公司的议事日程。
15、规范员工着装，树立公司形象。
按各部门工作性质，统一配置工衣，规范员工穿戴，树立良好形象。
16、规范公司财产和物资管理，维护公司利益。
对公司物料物资和各种器械妥善管理，专人负责，定期清仓查库，严格按仓库物资管理规定，做到帐物相符、帐帐相符，杜绝各种财产物资流失和损失。
17、高度企业战略，阶段达成效果。
a)在三个月内(2004年8月至10月)，有效克服“脏、乱、差”现象，使三个楼盘整体环境容貌发生“一小变”。
b)在半年内(2004年8月至2005年1月)，使xx物业管理全盘运作完全步入正轨。c)在一年内(2004年8月至2005年7月)，基本按ISO国际化标准模式导入物业管理体系，为公司的认证和创建示范工作打下扎实基础，无论在队伍建设或小区管理上达到“一中变”。
d)在一年半内(2004年8月至2006年1月)，正式通过ISO认证，无论从管理或服务上达到系统化、标准化、规范化、科学化;以国家示范小区为标准要求，将xx华庭管理项目创建成为市级“示范住宅小区”称号。
e)在两年内(2004年8月至2006年7月)，将xx华庭管理项目创建成为省级“示范住宅小区” 称号，在中山物业管理领域中受到地方政府和同行的认可。
f)在三年内(2004年8月至2007年7月)，将xx华庭管理项目创建成为国家级“示范住宅小区”，使xx的企业品牌推向房地产行业的前列。
综上所述，敬请董事及公司领导审核指正。我相信，在公司董事和各级领导的大力支持和精心指导下，在全体员工的共同努力下，我们将坚定不移地按总公司的发展方针和预定的战略规划拓展工作，只要我们实事求是、集思广益、善于探讨、总结创新，xx的服务品牌一定会获得全方位的提升!
以上报告，敬请上级领导审核批示。
*原公司设定组织架构图1份附后
*现拟定的“中山市xx物业管理服务有限公司组织架构和岗位架构图”各1份附后