镇党委书记下乡住村调研报告
因工作需要，我于2011年10月29日被县委组织部调至杨村镇担任党委书记一职，按照县委、县政府的安排部署，我延续上一任党委书记的工作，继续到北冶村下乡住村包村帮助农民增收。从2011年10月31日在杨村正式开始工作至今，在这将近一年的时间里，我先后10次利用12天时间到北冶下乡住村，通过走访农户、召开座谈会、参加集体劳动、调研设施农业、查看卫生状况、慰问困难群众、看望小学师生、与房东拉家常，对该村经济社会发展情况和民情民风作了比较全面的了解。
一、基本情况
北冶村是一个距E县城25公里、位于杨村镇东北部4公里的小山村，地理位置相对偏僻、自然条件较差、发展比较缓慢。全村有105户、365人(其中非农人口55人)，耕地663亩，林地144亩，人均耕地2.1亩。村中山地多，大面积耕地少，不适合机械作业。地下无资源、地上无企业，属纯农业型村庄。村民的生活来源主要有以下三种渠道：一是传统种植业，种植豆类、玉米等粮食作物，年产量稳定在300吨左右，这是村民最主要的生活来源;二是畜牧养殖业，以养猪、养鸡等传统养殖为主，2011年底，全村共有养殖户8户，其中1户养羊，存栏不足100只、5户养猪，存栏20—100头不等、1户散养土鸡，存栏300余只、1户散养野鸡，200只左右，规模都不大;三是村民外出务工，村上的青壮劳力一半以上都利用农闲时间外出务工挣钱。受主客观条件的限制，北冶村发展仍然十分滞后，2010年，全村农民人均纯收入2967元，2011年全村农民人均纯收入达到3560元，较上年增长20%。支部阵地面积不大，但功能基本齐备，农村环境整体不错，但无固定垃圾堆放点，村中心河道被群众垃圾掩盖，急需清理。
二、目前存在的一些问题
住村期间，我通过观察，从中发现了一些存在的问题。总体来看，这个村子通过传统种植业、发展养殖业和外出务工，大部分农民的收入基本可以满足家庭日常支出，但离宽裕型小康家庭的标准还有不小的差距。
1、传统农业基础设施薄弱，农民收入低。由于该村长期处于传统的农业生产方式，农业基础设施较差，所有耕地仍然面临着“靠天吃饭”的局面，抵御干旱、洪涝等自然灾害的能力较弱。加之农资价格的持续上涨，增加了农业生产成本，影响了农民投入和扩大生产的积极性。我们镇机关包村干部所包的4家农户，农产品均主要用于自给自足，收入微薄，年人均收入4000元左右，一遇有天灾人祸，收入更少，甚至可能入不敷出。我所包的一户困难户叫宋先花，是一户低保户，今年已经82岁了，患有多种慢性疾病，典型的有病返贫，虽然有低保，也参加了新农合，办了慢性病卡，但仅能维持日常生活开支，女儿也已50多岁，身体也不太好，只能照顾好自己，家里的农事全靠女儿女婿二人担当，每年的粮食除自给外，剩余的卖掉供养子女上学，基本属于入不敷出。
2、发展现代农业资金技术匮乏，产业起步难。通过在村里走访、召开座谈会，我发现大部分村民的创业积极性很高，但苦于缺少资金和技术，产业资金投入不足，村民无力进行产业发展的初期投入。有6户村民想依靠小额贷款来起步发展养殖业，但由于村集体存在历史欠账，信用社贷款不予扶持，导致村民连小额贷款也没有保障。村上的几个养殖户规模小，长期以农民一家一户分散经营为主，没有形成规模化、科学化的养殖，养殖技术的匮乏也直接影响着畜禽的个体生产性能、抗病能力和畜牧业生产效益，使“一村一品”难以做大做强。
3、村民思想观念守旧，综合素质低。住村期间，我发现村上的党员干部年龄结构老化，11名党员平均年龄56岁，村小能人少，文化素质普遍偏低，村支书 “轮流坐庄”，党员干部存在派性，久而久之，形成了无创新、不发展的恶性循环。另一方面，通过与村民谈心，我发现“只要能致富，不惜出力气”成为北冶村绝大多数人的愿望。愿望虽强烈，但信息闭塞导致思想守旧。人口少，年轻的劳动力也少，附近大型厂矿企业仅有关岭山煤矿1家，全村务工人员大部分都在外地打零工，缺乏必要的劳动技能，只靠体力劳动挣钱，工资收入也较低。
三、帮扶思路及措施
2012年是实施“十二五”规划承上启下的关键之年，省委、省政府提出，到“十二五”期末，全省农民年人均纯收入要实现翻一番，达到9000元，贫困县区也要达到6800元。为达到这一目标，从去年到今年，我带领包村干部多次到村开展帮扶工作，与村民同吃、同住、同劳动，通过深入细致的调查研究，我和两委干部、全体党员、村民代表共同确定了北冶村今后的发展思路，那就是“一年有起色、两年见成效、三年上台阶、五年翻两番”;基本原则是“以市场需求为导向，科学调整种养结构，农民愿意种什么、养什么，我们就引导什么、扶持什么、发展什么”。具体要抓好四大产业发展，大力改善基础设施，强化村级组织建设，构建多元化增收格局，切实使农民收入快速增长，真正实现“经济收入翻番、基层组织进位”的目标。
第一个方面，抓好“一项工程、二个园区、三项基础、四大产业”，促进农民增收。
1、“一项工程”：即荒山造地工程
第一次到北冶下乡住村时，村干部就提出了这个工程设想，群众也非常支持，但立项时遇到了一定的阻力。我和有关部门协调之后，该工程得以实施，目前进展顺利。工程总造地面积160亩，完工后，将作为该村的集体土地用于产业的发展和土地流转使用。
2、“二个园区”：即大棚种植园区和特色养殖园区
在村内有条件的地方扩大设施农业规模和养殖规模，通过土地流转和入股参与等形式，促进集中连片发展食用菌大棚种植园区和特色养殖园区，让更多的群众从中受益。结合村上的实际情况，先期利用荒山造出的部分土地新建了10栋食用菌大棚，目前2栋大棚主体已建成。这一项目的实施可带动10个农户进行食用菌的养殖，并可解决30余个劳动力的就业问题。今年的生猪养殖也已从去年的6户扩大至9户，全村的生猪养殖规模达到了500余头，年出栏可达到1200头以上。
3、“三项基础”：即街巷绿化亮化、河道整治、环境整治三项基础设施
去年到村上的时候，街巷硬化工程正在进行扫尾，考虑到该村的后续配套建设，通过和农业部门协调，北冶村被列为2012年的省级新农村建设重点推进村。今年将在去年街巷硬化实现全覆盖的基础上，对主要街道实行绿化和亮化，目前正在和有关部门协调争取树苗和路灯。另外，为了进一步改善村容村貌，把整治村中河道也作为了今年的一项重点工程。目前河道治理工程已在县水利局立项，准备开工建设，预计8月底就可完工。同时，结合我县开展的“城乡环境整治年”活动，帮助该村建立了专门的环卫清运队，规范了垃圾堆放点，对村内环境定期进行清扫，保证了村庄环境卫生的整洁。
4、“四大产业”：即突出抓好特色高效农业、畜牧养殖业、林果经济产业、劳务输出产业
一是做大特色高效农业。坚持思想发动、政策扶持、典型示范、技术服务、行政推动相结合的思路，发挥农民主体作用，大力发展食用菌大棚种养，争取五年建成100栋大棚，达到户均一栋的规模。同时协调杨村信用社加大对农民的信贷支持力度，根据农业生产特点，增加信贷品种，延长信贷期限，扩大信贷范围，拓宽农民增收渠道，提高农民稳定致富的能力。
二是做强畜牧养殖业。在现有的基础上，重视集约化饲养，按照“一村一品”的养殖业规划，以建设规模养殖场为载体，大力发展饲养产业。积极引导分散的养殖户进入养殖产业，聘请专家进行技术指导、改造养殖场，集中建设1个规模养殖区。同时邀请畜牧部门的专家举办畜牧兽医知识培训班，通过集中培训、示范培训、送科技下乡等多种形式，加强养殖重点户和散养户的技术培训，不断提高养殖户的科技水平，从而带动全村畜牧业上规模。
三是做优林果经济业。号召全村群众调整产业结构，加快荒山荒坡绿化，发展核桃经济林和优质水果林，提高林果质量和市场占有率。以林果加工、贮藏、营销为一条龙，逐步使农业向二、三产业延伸，全面提高农业生产效益。
四是做活劳务输出业。以推进全民创业为方向，提高农民工资性收入。把劳务经济作为群众增收的另一个渠道，确保村上用工信息到户、到人，实现富余劳动力的有序转移，确保“人人能就业，个个能上岗”。
第二个方面，抓好“强班子、调结构、提素质、创先进”，加强基层组织建设。
一是加强班子建设。结合北冶村组织软弱的实际，我决定下派一名有热情、懂技术、会管理的年轻干部到村任职。在去年10月份，下派了懂食用菌种养技术的大学生村官秦艳伟到村任职，并在年底的支部换届中全票当选为该村的党支部书记，工作以来，得到了党员群众和上级组织的认可;新当选的村委主任常书文是个老同志，有较丰富的农村工作经验，在村子里有一定威信。目前班子结构得到优化，支村两委团结协作，干事创业热情得到充分调动，从参加集体义务劳动和召开群众座谈会等活动来看，支部的凝聚力、号召力明显加强。
二是提升党员队伍素质。通过开展保持党的纯洁性学习教育活动，党员干部增强了党性修养，支部的凝聚力进一步增强。尤其是在产业发展上，党员干部积极性很高。下一步将从发展年轻党员入手，加大入党积极分子的筛选和培养力度。以党员培训为重点，强化党员技能，提升党员“双带”本领，切实提高党员队伍的综合素质。www.aishibei.com
三是形成争创先进合力。以开展“基层组织建设年”为契机，通过加强班子建设、队伍建设、制度建设和阵地建设，充分发挥支部的战斗堡垒作用。按照支部制定的转化升级方案，利用2—3年的时间，变“一般支部”为“先进支部”，争取早日升级进位。
四、几点思考
1、住村包村是加强调查研究的重要途径。平时领导干部下乡调研，安排的考察点密集，时间短，而住村包村时间长，能够充分有效地了解和掌握基层真实的情况。在住村期间，我直接与农民群众交流，听到了农民群众的真心话，了解到了一些平时不易看到的真实情况，体会到了农村的真实生活，为思考工作、谋划发展、制定决策提供了第一感受和第一手资料。
2、住村包村是密切联系群众的重要渠道。胡锦涛**说：密切联系群众是我们党的最大政治优势，脱离群众是我们党执政后的最大危险。因此，我每次到村上，都吃住在农民家中，集中在村里活动，与群众面对面交谈，体会到了人民群众对党的真实感情，感受到了农民群众对中央和省、市委惠民措施的称赞，看到了党在农民群众中的威信和地位。住村这种形式和渠道，有助于我们领导干部加强与群众的联系。
3、住村包村是促进城乡统筹发展的重要举措。通过住村，在谋发展、做决策时，更加坚定和增强了贯彻落实科学发展观的自觉性和主动性。在我市这样一个发展不平衡的地方，思考工作、部署工作、指导工作时，一定要运用好统筹兼顾这个方法，综合掌握和考虑各方面的情况，进一步加大对贫困山区、对落后农村的倾斜和支持力度，在帮助这些地方增强“造血”功能的同时，继续加大“输血”力度，加大投入，增强这些地方的自我发展能力，使贫困山区农村与全市、全省同步发展。
4、住村包村是转变干部作风的重要体现。转变干部作风，行动在基层，只有在群众中开展工作，才能锤炼出过硬的工作作风。住村包村能够进一步强化为人民服务的宗旨意识，提高工作效能，只要真心倾听群众的呼声，真诚面对群众的诉求，真情帮助群众解决困难，就一定能赢得群众的欢迎和拥护。
篇2:天津市物业管理发展情况调研报告
天津市物业管理发展情况的调研报告
近年来随着天津市城市建设的发展,房地产开发突飞猛进,一座座风格迥异,设施齐全的住宅小区如雨后春笋般地耸立起来,为天津市增添了一笔亮丽的色彩。物业管理作为新兴产业也如影随形同步兴起,应运而生的物业管理肩负起了小区建设、环境绿化美化、公共卫生、安全保卫、水电暖的日常维护保养等工作,到目前涉及的范围已逐渐发展到商场写字楼和综合大厦及广大的城镇居民区,同时随着政府机构的体制转轨和企事业单位的改制,政府机关、学校、医院等单位的后勤服务也走向社会化。物业管理作为城市规划、建设的合理延伸,将成为城市管理的重要组成部分,同时也为下岗人员提供了广阔的就业空间。
一、近年来天津市物业企业得到快速发展
1.经济的发展带动物业管理企业不断发展壮大
天津市的物业管理企业起步较晚,第一家注册的物业管理公司在1996年才正式成立。刚刚起步时全市只有十几家物业管理公司,管理总面积只有100万平方米。但随着天津市经济快速发展,物业管理企业不断发展壮大,到2004年6月天津市物业管理公司已发展到642家,管理总面积达到8652万平方米,占全市住宅存量的56%,实施物业管理的项目已达到1600多个,从业人员超过5万人,营业收入突破10亿元。
2.物业企业服务的领域更广,服务内容更宽,形式更加多样化
城市建设进程的加快使物业企业逐渐发展壮大起来,过去物业服务只需要清洁工、门卫、绿化等几项服务。近几年,随着物业体制的不断深入和产业结构的调整,物业服务的形式也从单一的服务发展到形式多样的服务。如:家电的维修、接送上下学的学生、送水入户、代买飞机车船票等。特别是随着机关企事业单位后勤的社会化,大型物业公司已将物业服务的重点从对居民小区的物业服务延伸到工业区、学校、医院、车站机场、商场、办公楼宇等地方。如国际商场物业管理公司先后接管了师大北里、赛博数码广场、博士后公寓等单位。金厦物业管理公司除了原来所管的居民区以外,从2001年-2004年3年间开发了民政局大楼、长泰公寓、南开商业银行、河北职业学院等多家企事业单位的物业服务。物业管理面积也由1994年的6万平方米,达到目前的近40万平方米,增加了5.7倍。十年间,物业管理的面积年递增速度达到20.89%。此外,物业管理公司的服务领域也开始向更宽更广的方向拓展,部分物业管理公司已由简单的服务职能转变为生产与服务相结合的复合型的物业管理企业。例如,有的物业公司瞄准市场需求专业化、规模化生产立体车库的汽车停放架;有的物业公司与相关的技术部门合作生产市场需求广阔的钠离子水,不仅满足了市场需求也进一步壮大了企业规模,积累了雄厚的资本,为吸纳更多的下岗人员的再就业提供了物质保障。
3.旧区物业管理化为物业服务业提供了难得的机会
去年是市委、市政府对天津市成片旧楼区进行综合整修的第一年,据统计,实施旧区物业管理的项目为社会提供了就业岗位1448个,安置了下岗失业人员924名,其中4050人员757人。据有关部门预计今年天津市新增物业管理面积1200万平方米,累计达到9210万建筑平方米。全市住宅物业覆盖率达到65%以上,为社会可提供4000余个就业岗位。社会对物业服务的需求不断加大,为物业企业的发展提供了难得的发展机遇。
二、物业服务业给下岗人员提供了广阔的就业空间
随着天津市住房制度改革和住房商品化的发展,物业服务业这一新兴行业进入了一个迅速蓬勃发展的时期,截止2002年底,物业公司总数已超过2万家,从业人员超过230万人,相当于我国社会服务业从业人员的23%。
由于物业服务业的服务项目、内容与多数下岗人员的能力特征相吻合,为下岗人员提供了新的就业渠道,这使越来越多的下岗人员加入到了物业服务的行列,物业企业的发展为天津市的再就业工程提供了广阔的空间。
1.从物业企业的服务内容和项目看适合下岗人员的再就业。
物业企业按照社会化、专业化原则对已投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地进行管理,向住户提供全方位的综合性服务,是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动单位,是社区服务业的重要组成部分。从物业企业服务的内容看:主要包括有偿服务和无偿服务。无偿服务包括(1)小区内卫生保洁、绿地的维护、小区安全保卫、存车场秩序的管理。(2)高层电梯的管理和维护,小区内的消防保安、水电暖的维护保养等。有偿的服务包括:(1)家政服务包括:家务劳动、护理、照顾老人及儿童、看护病人等。(2)代买机票、送水入户。(3)业主家中设备的修理(疏通管道、抽水马桶的修理、修理水箱洁具等)。
从物业企业的大部分服务内容看,对从业人员所需的知识和技术水平要求不高,但要求从业人员具有一定的生活经验以及一定的责任心和吃苦耐劳精神,因此,物业服务很难适合年轻人的择业标准,但适合下岗人员的再就业。
从物业企业吸纳的人员看,大部分是来自企事业单位的下岗分流人员及农村剩余劳动力,为解决产业结构调整中的就业问题作出了重要贡献。据有关部门估计,今后十几年内,城镇每年要建7亿平方米的住宅,按普通住宅每2000平方米、高档住宅每1000平方米安排一人就业计算,仅新建住宅物业管理每年可安排45万-50万人就业。
2、天津市物业服务业的发展着眼于下岗人员的再就业,吸引越来越多的下岗人员加入到这一领域。
过去许多人一提起物业服务就认为是伺候人的。但随着社会的发展和就业观念的转变,下岗人员在选择就业时比较务实,对择业有了新的认识,越来越多的下岗人员选择物业服务这一岗位就业。据调查,有的物业服务公司安置的下岗人员已达到公司职工总数的60%以上。这些下岗人员通过就业提高了能力,找回了自信,经济地位也得到了提高,不仅赢得了社会的尊重,同时也带来了家庭地位的提高。与此同时政府相关政策的支持也使物业企业为下岗人员提供了更多的就业机会及更好的待遇。例如:政府规定物业公司安置下岗人员达到30人就可以减免营业税并且政府每月还按照公司安置的下岗人员的数量拨付给物业公司相应数额的下岗人员安置费,(每吸纳一名下岗职工政府支付给物业公司150元的下岗安置费),这就为物业公司减轻了一定的负担。同时物业公司也积极为下岗人员提供更好的待遇。如金厦物业管理公司过去下岗职工在没有休息日的情况下每月收入只有450元。现在在每周有一天的公休日的情况下收入已达480元,好的政策的实施使下岗职工得到了实惠。
据有关部门调查,目前天津市从事物业服务的下岗人员特征明显,一是年龄偏大,多数人员的年龄在35-50岁之间,女性的平均年龄在40岁左右,男性的年龄在50岁左右;二是文化程度偏低,大部分下岗人员的文化程度在高中以下,其中小学、初中文化程度的占80%左右;三是女性占了大多数,据有关部门介绍,天津市目前从事物业服务的下岗人员女性占70%左右,男性占30%左右。女性主要从事小区内的保洁卫生,绿地的维护等。男性下岗人员主要担任着物业小区的安全维护以及技术性的维修工作。近几年随着天津市物业服务业领域的拓宽和发展,将会有越来越多的男性加入到这一领域从事一些有一定专业技术的服务工作。
3.物业公司人性化的管理使下岗人员在工作中找到自己的位置。
面对近几年下岗人员重新离岗的情况,有的物业公司为了留住这些职工积极寻找应对的办法,他们用人性化的管理方法千方百计给下岗人员创造好的工作条件,争取好一点的福利。例如,给下岗人员上养老保险,使他们今后生活有保障。再如,公司领导在夏天炎热的季节给职工送去防暑降温用品、八月十五给职工送去奖金及月饼、“三、八”妇女节给女职工送去小礼品等。人性化的管理使下岗人员感受到了温暖,找回了自己的位置,也留住了下岗人员的心。
三、物业管理企业发展对策
1.
物业企业要进一步加大宣传力度,引进先进的管理理念。
当前,人们对物业管理企业的认识还不够全面,对它所起到的作用还没有完全体验到。因此,应加大对物业管理的宣传力度,逐步使用户与经营者之间形成一种相互信赖、相互依存的关系,让人们了解物业服务的项目和内容,把先进的住宅管理理念引进千家万户,同时进一步搞好全方位、多功能的综合服务,让业主们住的安心舒心,使服务、收费很好的链接,形成良性循环。
2.提高物业管理人员的素质,强化服务意识。
通过举办培训班、学习外地先进经验等多种方式,提高物业公司人员的业务能力和自身修养,使物业管理公司进一步走向成熟。调查显示:天津市的部分物业管理人员不同层次地进行过专业培训,但仍然存在着服务态度不好,专业技术不过硬,文化素质偏低的现象。这就需要经常不断地培训物业管理人员,逐步地提高他们的管理水平和业务素质,以提高用户对物业管理的认知度,起到相互理解,互惠互利的作用,共同促进天津市物业服务的健康发展。
3.拓宽服务领域,改善服务质量。
物业管理企业应进一步创新思维,制定有利于企业加快发展的经营策略,在拓宽服务范围、提高服务质量、提升文化品位上下功夫,把企业做大做强。首先,要广开渠道,在扩大服务范围上下功夫,逐步开展家政服务、餐饮服务,包括钟点工、送煤气、修理家电、代接送小孩、代业主管理房屋以及负责小区的治安、设备租赁等业务,形成一个好的物业经营服务机制,开拓物业经营市场,使人们逐步认识到经营管理的重要性与必要性,另外,随着我国进入老龄社会对老年人的养老、医疗等也将成为物业服务的重点。第二,把服务作为企业品牌推向市场,在激烈的市场竞争中站稳脚跟。服务质量的好坏,服务水平的高低直接影响到企业的长远发展,因此在扩大项目的同时,更应重视服务质量、水平的提高,为用户提供“方便、快捷、高效”的服务,使企业向专业化、高层次方向发展。第三,进一步提升物业服务品位,发挥营造社区文化、引导消费的作用。应建立必要的文教娱乐设施,引导社区健康文化生活,营造社区欢乐、祥和、文明的氛围,树立企业良好的形象。
篇3:物业管理企业内部调研报告
物业管理工作内部调研报告
物业管理工作调研报告
——xxx 2004.7.26
为打造xx企业品牌，运用现代管理手段，建立具有标准化、程序化和规范化的管理体系，提高企业战略，宏观调控经营，共创高效企业效益和社会效益，有力推动公司整体业务发展，根据公司董事和领导要求，本人进行了为期三周深入调研，现将工作调研小结如下：
一、xx八大优势
1、企业投资环境优越，交通便利，周边配套日趋成熟，发展潜力强劲。
2、市场定位准确，产品优质优价，吸引力大，前景广阔。
3、小区配套设施标准性高。
4、准确把握市场脉搏。
5、经营理念鲜明——创造优质生活空间，实现新城市主义现代生活。
6、企业的胜利，全赖于铁的纪律支撑。
7、人力资源及组织体系比较完整。
8、公司董事及高层领导调控意识超前，战略目标明确，拓展思维清晰。
二、十大有待改善问题
1、工程规划、设计、施工等与物管衔接脱节，给物业管理服务留下了后遗症，加大经营成本，造成资源浪费。例如：xx华庭游泳池每次清洗，水量理应自然排尽，作业自如。但目前每次洗清时，池内约40多公分的水无法自然排放，必须用水泵配合才能抽走，这样，既增加了人工操作的麻烦，在安全方面也受到一定影响。再如，xx、二期车位配置与住宅数量不成正比，随着业主生活水平的提高，业主车辆逐步增多，车辆停放逐步紧张，长期如此将会导致秩序混乱。
2、营销与物管关系脱节，公司在推销产品前期，尚未按国家政策法规要求制定和签署《前期物业管理服务协议》等规范文本。对业主入住后出现的乱搭乱建、乱摆乱放、拒交费用等行为没有明确的书面依据约束，这方面尚未引起足够重视。
3、人力资源配置缺乏科学性，相关部门对物管队伍人员的借调与共享还没有明确计划，操作层员工面对多头领导遥控，在具体运作上，出现了错乱局面，直接影响服务质量。
4、纵横观三个楼盘物管服务标准，尚未达到公司基本要求。例如：xx花园公共区域死角的清洁卫生不到位，楼梯底杂物间各种建筑垃圾依然存在;xx居休闲区喷泉处瓜果皮壳、纸屑、烟头及塑胶袋随地可见，喷泉中央石块四分五裂，池沟污泥沉积，员工厨房门口及各摩托车棚下的废旧杂物处处可见;xx华庭的广场地面、区内喷泉周边地面、各楼梯入口地面、车库墙面等清洁开荒马虎，水泥渣渍、白涂料渍等斑斑可见，接靠会所铺面的物件乱摆乱放，占道经营严重，各门面招牌大小不一，乱张乱贴处处可见;从创艺装饰部往北面的工商银行一带铺面的环境卫生非常糟糕，在某种程度上，严重影响了小区良好容貌。
5、绿化管理方面，对枯枝黄叶修剪无计划进行，对长短不一的草皮没有重视修剪，对多处残缺空白、黄土裸露不及时补种，对行人践踏的绿化植物无标识提示，养护专业水平一般。
6、安全管理意识一般，对区内各人工湖、溪流及装修作业施工现场无任何安全提示或警告标识。
7、在设备设施管理维护方面，没有规范设备台帐和历史记录，所有楼盘的路灯无编号。如：xx花园若干车库门锁被人敲坏，门扇敞开无人重视关上及维修;泳池机房无锁，房门经常打开而无人重视，进入泳池区的小孩可随意进入机房捉迷藏，时刻存在安全隐患。
8、保安队伍纪律散漫，应变能力差，岗位工作马虎应付，礼节礼貌、服务态度、方式方法等工作意识淡薄，整体形象较差，战斗力弱。如：岗位当值队员在吃饭时间出现空岗，引起相关部门不满而投诉;若干队员正规着装在xx华庭管理处大厅内静坐抽烟;各岗亭当值保安队员对公司领导、各部门负责领导、小区业主、参观看楼顾客进进出出，不理不睬;对外来人员进出小区没有监控;巡逻保安对装修工人不规范搬运材料和倒放垃圾严重影响小区容貌卫生视而不见;队伍训练着装款式不统一，整体局面较为混乱，队伍建设有待整顿。
9、在客户服务方面，从热情待客及工作形象上看，xx华庭管理处前台工作可以，xx居和xx花园前台待客工作一般。在房屋档案资料的建立、服务质量体系的建立(含投拆处理机制建立)、财务收费体系的建立，包括日常各种管理规章建立等基础工作，尚未形成系统化、标准化。尤其在物业资料管理与财务收费管理方面，还停留于手工作业原始方式，工作效率较低。
10、从物业管理整体队伍上看，土气低落，人员素质参差不齐，业务培训及绩效考核机制尚未铺开，整体业务素质较差，专业水准较低。尤其是各专业班组缺乏实操经验，加上监督力度不足，在管理上出现了较多盲点，由于工作权责模糊不清等原因，导致了各部门各自为政的倾向，组织架构及岗位架构有待调整。
三、工作计划
根据xx现有物业管理状况及存在问题，建议以下改善：
1、建立规范管理体系，实行有效资源整合。
从公司发展战略高度出发，避免低档次楼盘服务牌子接管高档次楼盘之嫌，让xx的牌子有力地推动各项目发展，建议成立“xx物业管理服务有限公司”，在物管全盘运作上，以xx华庭作为人力资源培训和输出基地，统筹兼顾好各项目业务工作，具体整合办法为：
将现注册的“中山市xx居物业管理有限公司”营业执照牌子申报改为“中山市xx物业管理服务有限公司”，新牌子定位于xx华庭重点项目，申报注册登记下属项目管理处。即“中山市xx物业管理服务有限公司xx华庭管理处”、“中山市xx物业管理服务有限公司xx居管理处”、“中山市xx物业管理有限公司xx花园管理处”。今后的项目发展和命名，按此类推。
2、精简机构，合理调配。
规范的企业，必须具备现代化管理手段，而现代化的管理手段主要体现在“管理体系现代化”和“管理工具现代化” 。为有效实施各方面工作，根据物业管理行业工作职能，并结合xx实际情况，现拟作以下整合：
a.在董事长的领导下，以董事总经理为企业负责制，由物业总监统筹调控xx属下各物业管理项目经营运作，直接对董事总经理负责。
b.各物业管理项目负责人(管理处经理或管理处主任的命名待定)具体负责和执行本项目工作事务，直接对物业总监负责。根据项目物业规模情况，下设各班组，切实做好定岗、定员、定编工作，实行专业上岗，在近期内，逐步组建一支精干的、专业化的物业管理队伍。
c.层级管理，权责分清，制定明确工作质量指标，并将具体工作落到实处，责任到人。
d.设置明确管理组织架构和岗位架构(两种架构图附后)。
3、根据各部门职业工种，在作业上按预定工作效率目标、质量目标和成本目标执行工作，定期评估考核，抓好监控工作。
4、打好工作基础，逐步建立完善的三级管理文件。
即“管理文件”(质量手册)、“作业流程”(程序文件)、“执行文件”(规范表格)，使之形成系统化、标准化、规范化。
5、实行管理处经理(主任)负责制和各岗位责任制。
6、提高管理档次，树立良好企业形象，对小区房屋、设备、住户档案资料及财务收费等管理，运用物业管理专业软件操作，实行电脑化管理，提高工作效率。
7、在内部管理上，建立良好监督机制。
对内部各种任务落实，必须跟踪验证，以xx华庭为指挥中心，负责监控及信息反馈等工作，按工作量化指标，建立完善的服务质量体系运行评估工作，对客户投拆、设备运行、安全服务、环境服务、维修服务等职能板块工作做好统计分析、日检、周报、月报等要求准时准确，软件资料的管理标识明确，立卷、办文、归档、存放、规范有序，对管理的追溯，有依有据。在监督控制上，根据每周工作情况，每月定期召开服务质量体系运行评估工作会议，对不合格的服务事项，及时采取各种纠正和预防措施，并严密跟踪反馈，不断优化服务质量，令公司和业主放心满意。
8、重视培训，提高素质。
重点抓好公共培训部分和部门业务专题培训工作，以辖管三个楼盘中出现的实际案例为培训教材，举一反三，激发员工钻研业务兴趣，努力提高全体员工业务素质。
9、奖惩分明，优胜劣汰。
增强员工危机意识，对业务能力差，经反复培训仍停留于落后状态，工作纪律马虎散漫，违纪违规或损害公司利益及形象的低劣员工，必须按章处理;对表现优秀、管理卓越或在季度年度中荣获“服务之星” 的好员工，经董事及公司领导认可后，给予奖励和表彰，提高员工的自豪感和职业感和归属感，增强员工和团队的战斗力。
10、开源节流，控制成本。
在原有资源基础上，严格控制各项费用开支，凡属一切经费开支，必须按计划报批执行，严格控制办公物品和各种物料合理使用，抓好水电公用支出和相关节能工作，实行公司资源共享。
加大对物业管理收费和停车收费的追缴力度，切实提高收缴率，对长期欠费“钉子大户”紧密跟踪，共同维护公司经济利益，经多次沟通仍无法妥善解决的，必要时采取相应法律途径进行追讨。
大力拓展有偿服务，增加经营收入，弥补经费不足部分，密切注视月度、季度、年度支出数据对比，确保财务收支良性循环。
11、强化工作协调，促进团队合作。
以总经办或行政人事部为牵头组织，由物业公司负责拟案，对物业的竣工验收、接管、移交、包括营销业务关联等工作，必须有密切的沟通协调，对相关任务的调度或协调，必须有明确的《工作任务单》或《工作联络单》，对每个环节的工作均有时效约束，对已完成的工作验证，双方必须签字认可，将明确的“工作调度(反馈)流程图”纳入公司制度化，避免工作上出现扯皮拖拉现象，确保公司正常运作。
12、规范物管文本，协调销售业务。
编制《前期物业管理服务协议》、《管理公约》，《装修管理规定》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等规范的物管文本，按房地产行业惯例操作要求，使管理经营有章可循、有法可依。
13、重视窗口服务，作业指引清晰。
为方便业主业务办理，将重要的如“业主收楼手续办理流程图”和“装修手续办理流程图”等精装制作，并公示于客户服务中心大厅，这样既方便业主阅示，也利于员工操作。
14、《议事日程》明确，行政统筹到位。
在日常事务统筹中，忙而不乱，头绪分清。例如：行政例会时间规定、工作计划及总结上交时间规定、费用收缴情况报表上交时间规定、每月服务质量评估分析会时间规定、各部门用资计划上交时间规定、办公用品使用计划上交时间规定、维修材料采购计划上交时间规定、业主每月入住情况报表上交时间规定、小区物业综合例检时间规定等，均列入公司的议事日程。
15、规范员工着装，树立公司形象。
按各部门工作性质，统一配置工衣，规范员工穿戴，树立良好形象。
16、规范公司财产和物资管理，维护公司利益。
对公司物料物资和各种器械妥善管理，专人负责，定期清仓查库，严格按仓库物资管理规定，做到帐物相符、帐帐相符，杜绝各种财产物资流失和损失。
17、高度企业战略，阶段达成效果。
a)在三个月内(2004年8月至10月)，有效克服“脏、乱、差”现象，使三个楼盘整体环境容貌发生“一小变”。
b)在半年内(2004年8月至2005年1月)，使xx物业管理全盘运作完全步入正轨。c)在一年内(2004年8月至2005年7月)，基本按ISO国际化标准模式导入物业管理体系，为公司的认证和创建示范工作打下扎实基础，无论在队伍建设或小区管理上达到“一中变”。
d)在一年半内(2004年8月至2006年1月)，正式通过ISO认证，无论从管理或服务上达到系统化、标准化、规范化、科学化;以国家示范小区为标准要求，将xx华庭管理项目创建成为市级“示范住宅小区”称号。
e)在两年内(2004年8月至2006年7月)，将xx华庭管理项目创建成为省级“示范住宅小区” 称号，在中山物业管理领域中受到地方政府和同行的认可。
f)在三年内(2004年8月至2007年7月)，将xx华庭管理项目创建成为国家级“示范住宅小区”，使xx的企业品牌推向房地产行业的前列。
综上所述，敬请董事及公司领导审核指正。我相信，在公司董事和各级领导的大力支持和精心指导下，在全体员工的共同努力下，我们将坚定不移地按总公司的发展方针和预定的战略规划拓展工作，只要我们实事求是、集思广益、善于探讨、总结创新，xx的服务品牌一定会获得全方位的提升!
以上报告，敬请上级领导审核批示。
*原公司设定组织架构图1份附后
*现拟定的“中山市xx物业管理服务有限公司组织架构和岗位架构图”各1份附后