公司生产成本核算(财务)岗工作流程
(一)生产成本核算流程框架
费用核算费用归集与分配产品成本核算产成品入库产成品发出
日常费用生产费用
质保费用医药库中转库
辅助费用产成品
返工
制造费用塑料库
材料发出半成品自制材料费用
产成品发出材料费用
在产品材料
工资提取人工费用
(二)生产部门日常费用报销
审核原始凭证完整、合法、金额正确、原始凭证与支出证明单是否一致——→审核并更正原始凭证按规范粘贴和折叠——→审核审批手续是否完备——→审核部门费用支出进度(如超计划额度，可拒绝报销)——→编制记账凭证
借：制造费用——车间部门—相关明细科目
贷：现金/银行存款/其他应收款——→涉及现金的凭证传出纳岗，不涉及现金的凭证传主管岗复核。
注：
(1)非工资性费用支出须取得税务局监制的发票或收据，填写规范，大小写一致，无涂改痕迹，增值税票须严格遵守填写规范。
(2)保证凭证及附件左上角整齐，附件长宽折叠以记账凭证大小为度，不能带有订书钉。
(3)费用审核依据《20**年费用控制办法》、《差旅费开支范围及标准》、《通讯费管理办法》等，其要点有：计划额度内费用须经部门负责人、分管领导、财务部长审批;计划外费用须有总经理批示的报告;市内交通费(出租车费)、通讯费须经总经办登记;招聘费用须有人力资源部部长审核;差旅费须附审批后的行程安排表，招待费须附经审批的招待费用明细表。
(4)准确使用明细科目(见科目表)。
(5)支取现金的凭证编制完毕，若遇出纳无现金时，应暂时保存记账凭证，待出纳取回现金时通知领款。
(6)报销人有前期欠款时，报销费用一律先冲抵欠款，由管理费用岗开具还款收据。
(三)其他核算
1、水(电)费
收受出纳岗传来的水(电)费委托收款凭证——→分出非生产用水(电)发票——→将生产用水(电)发票传生产部相关岗位换取增值税票——→编制记账凭证
借：生产成本——辅助生产成本—水/电
应交税金——增值税(进项)
管理费用——水/电
贷：银行存款——→传主管岗复核
2、审核原辅材料领用
每月1日收受材料审核岗传来的当月原材料领料汇总表、记账凭证——→对照领料单审核材料发出汇总表——→对照汇总表审核记账凭证——→传主管岗
注：
(1)材料领用涉及基本生产成本、辅助生产成本、制造费用等，因此只有此凭证编制后才可以结转制造费用、辅助生产。
(四)制造费用及辅助生产归集与分配
1、生产质保费用
结账后第三日查询并打印当月制造费用——生产部(含分管领导)/质保部(含分管领导)科目时段余额表——→向生产部统计岗取得各车间产量工时——→编制生产费用(含分管领导)、质保部费用(含分管领导)分配表——→编制记账凭证
借：生产成本——基本生产成本—车间—生产费用/质保费用
贷：制造费用———生产部(分管领导)/质保部(分管领导)——→传主管岗复核
2、车间制造费用
车间制造费用由财务系统自动结转，并生成记账凭证
借：生产成本——基本生产—车间—制造费用
贷：制造费用——车间—相关明细科目
3、辅助生产成本
结账后第三日查询并打印当月辅助生产成本科目时段余额表——→传辅助生产车间核算员进行辅助生产分配——→根据辅助生产车间核算员编制的辅助生产分配明细表编制记账凭证
借：生产成本——基本生产成本—车间—辅助费用---管理费用——辅助费用
贷：生产成本——辅助生产—相关明细科目——→传主管岗复核
注：
(1)必要时须向各车间提供制造费用明细账相关情况。
(2)审定辅助生产车间统计分摊的工时，确保摊入各车间的费用准确合理。
(3)结账后第三日结转生产、质保费用，结转后不能再有该项费用发生，因此月末须将此项当月费用凭证全部编制完毕。
(五)生产成本核算
1、基本生产成本的归集
检查制造费用、辅助生产成本是否结转完毕——→检查工资分配、原材料领用、产成品发放凭证是否已编制——→结账后第三日打印各车间生产成本汇总表及制造费用汇总表——→传各车间成本核算员
2、产品成本核算
由车间成本核算员根据当月车间生产的产品品种数量、各产品耗用的工时及成本岗提供的生产成本汇总表等，将车间当月生产成本在完工产品、在产品和半成品之间，完工产品、半成品品种之间进行分配，结账后第四日编制产品成本计算表交成本核算岗。
3、产成品入库
(1)审核产成品明细账
定期审核仓库产成品、自制材料账——→核对入库单(第④联)数量与仓库管理员登记的明细账借方数一致——→取下入库单(第④联)——→分车间分品种暂时保存
(2)审核成本计算表
检查车间成本核算员编制的成本表——→核对完工产品、半成品数量和入库单(第④联)数量一致——→根据成本计算表及入库单(第④联)编制记账凭证
借：库存商品——医药库/塑料库/自制材料
贷：生产成本——基本生产—车间—工资福利/材料费用/生产费用/质保费用/辅助费用/制造费用——→传主管岗复核
(3)编制产成品平均成本表
将每月完工产品成本资料输入《产品平均成本表》，以便动态直观反映各产品成本变动情况。
(4)登记仓库产成品(自制材料)明细账借方金额
根据已审核成本计算表，将入库产成品、自制材料成本金额登记在仓库产成品、自制材料明细账借方。
3、计算加权平均单价
产成品(自制材料)加权平均单价=本期收货金额+期初结余金额，为本期产成品发出单价。
本期收货数量+期初结余数量
4、退货入库
货物退回，根据销售部开具红字销售单，由销售核算岗按中转库上月各品种加权平均单价，及退货数量计算出退货金额，并将品种，数量，单价，金额等资料编表汇总，本岗根据其汇总表，编制记账凭证。
借：库存商品——医药库
贷：库存商品——中转库
注：(1)实际核算中与正常蓝字销售单一同编制记账凭证。
5、产成品出库
审核仓库产成品明细账登记的发出数量——→抽出产成品发出凭证并编制分类汇总——→计算发出金额(=数量×产成品加权平均单价)——→在仓库明细账中登记发出金额——→凭汇总表编制记账凭证
(1)销售单
借：库存商品——中转库
贷：库存商品——医药库/塑料库——→传销售核算岗审核
注：
(1)销售单须按品种分类汇总并制表，随销售单和记账凭证传销售核算岗审核，红字销售单以负数进行核算。
(2)发出武马产品须向销售部索取销售单清单，据此由武马向公司开具发票，办理产成品入库手续。
(2)领出返工
借：生产成本——基本生产—车间—材料
贷：库存商品——医药库/塑料库——→传主管岗复核
注：
(1)摘要栏须注明产品名称及产量。
(2)须将领出返工产品明细提供给车间成本核算员。
(3)部门领用
借：管理费用——研究开发费(产品开发中心临床、检验用)
制造费用——质保部—检验费(质保部抽样、检验用)
营业费用——办公费—样品(试卖样品)(成本+价差)
营业费用/管理费用——招待费(成本+价差)
更改工程——GMP—其他(成本+价差)
贷：库存商品——医药库/塑料库
其他应付款——价差(产品执行价/1.17)×17%——→传主管岗复核
注：(1)领料单内容须填写完整，备注栏须载明用途，且签字手续完备。
6、结仓库产成品明细账
仓库明细账审核登记完毕，结出各产品余额，督促仓库管理员与实物核，并将账本余额分类汇总与财务账核对。
7、盘点
每半年组织对仓库实物盘点一次——→督促仓库管理员编制盘存表——→及时提供盘点结果——→协助仓库管理员报告有关问题事项——→根据公司处理决定编制记账凭证
(1)盘盈
借：库存商品——医药库/塑料库
借：管理费用——处理财产损失〈红字〉
(2)盘亏
借：管理费用——处理财产损失
贷：库存商品——医药库/塑料库
(六)管理性工作
1、每月10提供成本分析，动态跟踪产品成本升降情况。
2、组织车间成本核算员进行规范成本核算，保证及时提供准确的原始资料。
3、参与制定成本费用控制办法和完善成本管理制度。
4、深入车间、仓库熟悉公司各产品生产工序、原辅材料耗用等相关知识，有效挖掘成本管理的潜能。
5、每半年组织仓库进行一次盘点。
(七)工作要求
1、熟悉公司各类财务管理制度。
2、了解财务部各岗位工作内容，做好与各岗位的衔接工作。
3、工作目标明确，责任心强，树立良好的部门形象。
篇2:成本调查队政风行风评议自查自纠整改报告
成本调查队政风行风评议自查自纠整改报告
自5月17日全市物价系统政风行风评议动员大会召开以后，我们组织认真学习了《荆门市物价局民主评议政风行风工作的实施方案》(荆价发[2009]38号文件)，结合保持党员先进性教育活动和本职工作实际，通过认真学习马列主义、毛泽东思想、邓小平理论和“**”的重要思想，学习党和国家的路线、方针、政策和十六大、十六届三中、四中全会精神，学习有关物价工作方面的法律、法规和政策规定，对照“转变职能、服务发展的情况aishibei.com提供，改进作风，为民服务的情况aishibei.com提供，履行职责，依法行政的情况aishibei.com提供，严格管理，加强自身建设的情况aishibei.com提供，强化监督，确保工作任务落实的情况aishibei.com提供”等民主评议内容进行了认真的自查自纠，应该说对我们每个物价干部促动很大，按照政风行风评议自查自纠工作的主要内容(荆价发[2009]37号文件)，针对我们平时工作中的薄弱环节，确实存在一些不尽人意的地方，离政风行风评议的高标准、严要求有一定的距离。具体讲主要表现在以下几方面：
1、在转变职能，服务发展上，思想观念缺乏超前意识和前瞻性，工作方式方法按步就班缺乏创新、协调解决价格矛盾的手段不太硬、调控价格总水平的措施需进一步加强，行政审批事项和简化审批程序有待进一步减少，为“兴工富市”服务的措施上要进一步细化具体。
2、在改进作风，为民服务方面，求真务实，身体力行“**”有待加强，“三难”即门难进、脸难看、事难办问题还是有个别现象发生，“三乱”即乱收费、乱摊派、乱罚款还是时有出现，“不给好处不办事，给了好处乱办事”行为有待更进一步规范，互相推诿、敷衍塞责、漂浮拖拉现象应坚决杜绝。
3、在履行职责，依法行政和完成目标任务上，需要进一步提高依法行政、依法治价水平，完善工作机制，规范工作程序，建立工作制度，自觉接受社会各界监督，在为政府分忧，为民办实事，推行社会服务承诺，治理部门和行业不正之风方面应做出更突出成绩。
4、在严格管理，加强自身建设方面，全员整体素质有些欠缺，机关有些奖惩激励机制缺位，机关规章制度，工作目标责任制和工作纪律有待进一步抓落实。
产生上述这些原因和根源可以归纳为以下五个方面：
一是学习上不够深入和全面;
二是思想观念上缺乏树立科学发展观;
三是人员综合业务素质不适应工作的要求;
四是工作的方式方法上不能与时俱进;
五是各个方面抓落实不够。
针对存在的这些问题和产生的根源及原因，我们一定要认真对待这次政风行风评议工作，积极参与。
一是要提高认识;
二是要端正态度;
三是要认真整改;
四是制定措施;
是要抓好落实;
六是要达到目的。
力争通过政风行风评议工作使我们为民服务的意识明显增强，工作作风明显改进，依法行政的能力明显提高，部门形象明显提升，确保我局政风行风建设取得优良成绩，行评综合测评满意度达到75%以上。为实现整理.这一目标，我们重点做好以下几方面工作：
一、认真抓好学习，进一步夯实基础，提高工作人员的政治思想素质和业务工作本领。
一是要自觉地学习学习马列著作、毛泽东思想、邓小平理论和“**”的重要思想，既要注意每天看报纸、电视新闻，又要精读通篇原文，理论联系实际的学习，并做好读书笔记;二是要认真地学习党和国家的一系列方针、政策和文件精神，始终与党中央保持高度一致;三是要全面系统的学习国家的法律、法规，提高依法行政、依法治价的本领;四是要学习好公务员电子政务实用操作教程以及价格成本、会计制度等业务知识，不断提高自己的工作能力和业务水准。做又红又专实践“**”的有用人才。
二、高质量、高标准地全面完成全年成本调查工作任务。
在农产品成本调查工作方面，以确保质量为重点，继续做好新农产品成本调查核算指标体系及相关制度的实施工作，按照"早、新、准、精"的要求，已于2月15日前按时、高标准完成农产品成本常规调查(全市11个品种)年度汇总上报工作，分析材料在物价信息2期上刊发。完成了省局下达的全市农民家庭现金收益情况aishibei.com提供调查分析上报工作，分析材料在物价信息3期上刊发。将于元月1日前、4月5日前、9月10日前督促京山、钟祥、沙洋、东宝按时、保质做好农户种植意向、农户存(售)粮、农资购买情况aishibei.com提供4项专题调查工作，农资购买情况aishibei.com提供分析文章在物价信息6期上刊发;已于5月1日前督促京山、钟祥完成了中籼稻、晚籼稻、棉花3个品种的成本预测分析上报工作;将于7月1日前、8月5日前、10月10日前、12月10日前督促京山、钟祥按时、保质、高标准完成粮、棉、油、猪等8个品种的成本直报调查上报工作。实行报表报送零差错率，确保全省年度综合评分评比进入前三名，争取第一名。我们要充分发挥农本调查的网络优势，切实提高农本调查的服务功效，今年要高度重视、认真研究分析粮食的价格走势，密切关注农资价格上涨对农业生产和农民增收的影响，加强对粮食和农资价格及相关情况aishibei.com提供的动态调查监测，围绕社会关注的热点、焦点、难点问题开展调查工作，为领导正确决策服务。在重要商品和服务价格成本监审工作中，认真贯彻落实马凯同志在全国发展和改革会议报告中关于完善价格形成机制、严格实施成本监审、提高政府定价科学性的要求，积极认真地做好成本监审工作，已于6月10日前，根据省物价局、省教育厅文件精神，认真完成了我市中小学义务教育培养成本调查审核上报工作;按时、准确、公证、客观地完成局里交办的京山中学民办教育学费、青山公墓收费、天然气设备维修费、沙洋中学住宿费等各项定调价前的成本监审工作;配合|拾贝网aishibei.com|局里有关科室，做好局里交办的天然气、污水处理、出租车、医疗服务收费等价格成本监审和听证会工作;7至10月份全市上下联动做好有线电视收视费、道路通行费和医院自制药品的定期成本监审工作;配合|拾贝网aishibei.com|省里做好专题调研和定期成本监审工作。
在建章立制、完善制度、规范运作方面，要认真负责地做好农本调查和成本监审工作。农本调查工作要按照国家和省里《关于农产品成本调查工作考核评比办法》和《实施细则》中规定的“各类报表零迟报率，主要指标零错误率，其它指标差错率不超过2%，一个品种(项目)一份调查报告”的总体要求，实行严格的奖惩制度，确保我市工作在全省乃至全国各项综合指标考评中名列前茅。成本监审工作应以国家发改委25号令和《湖北省物价局价格成本监审工作规程》为蓝本，首先要把成本监审作为价格审批的法定工作程序，做到“凡列入成本监审目录的商品和服务，在制定或调整价格前，必须由成本监审机构对其生产经营成本进行监审，未经成本监审的一律不得制定或调整价格;凡未经成本监审或成本调查队未出具成本审核结论的定调价项目，一律不得进入价格审批程序”。
其次是完善成本监审工作制度，按照国家发改委《价格成本监审工作规定》，因地制宜制定我市价格成本监审工作制度，出台荆门市价格成本监审工作规程，荆门市价格成本调查档案管理规范，有关政府定价成本核算办法等规章，规范成本监审工作行为;第三是加强对各级成本监审工作制度、程序和质量、成效等各个方面情况aishibei.com提供的检查督导，建立成本监审考核评比制度，加快成本监审管理信息系统建设，提高成本监审工作效率，开展规范化成本调查机构创建活动，努力把我市各级成本调查队伍建设成机构健全、职能明确、人员齐整、制度完善、程序规范、业绩一流的成本调查机构。
三、坚决执行物价局制度的各项规章制度，做遵纪守法的规范。
①、认真执行市物价局工作首问负责制度和开展的“五个一”工作规范活动。按照“一张笑脸相迎、一声您好问候、一把椅子让座、一杯热茶暖心、一片诚心办事”的工作规范要求，认真接待做好每件有关价格方面的来电、来信、来访、登门举报、办理公务、政策咨询等事宜的工作，坚决克服“门难进、脸难看、事难办”问题，对立“务实、高效、勤政、廉洁”的良好机关形象。
②、严格遵守物价局考勤管理办法和物价局五条禁令。严格遵守作息时间，按时上下班，严格遵守请假制度，有事必须请假，严格遵守考勤奖惩规定，涉及到成本队工作人员无怨无悔，严格遵守物价局五条禁规定，违反禁令规定产生的后果甘愿承担责任。
③、积极做好物价局开展的派驻企业物价联络员工作、价格诚信单位评选工作、扶贫联系点工作等。
篇3:万科集团房地产成本核算指导
万科集团房地产成本核算指导
目 录
第一章 总 则
第二章 成本核算的基本程序
第三章 成本核算对象的确定
第四章 成本费用项目及核算内容
第五章 会计科目与帐簿设置
第六章 成本费用的归集与分配
第七章 成本报表
第八章 附 则
VANKEVK企业股份有限公司
房地产开发企业成本核算指导
(讨论稿)
编制单位：财务管理部
一九九八年十二月
第一章 总 则
1-1 为了加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析，根据《股份有限公司会计制度-会计科目和会计报表》及其附件三"房地产开发业务会计处理规定"与我国具体会计准则等有关规定，以及集团《财务管理规则》和《会计管理规则》的要求，制定本指导。
1-2 集团房地产开发企业成本核算的任务是：建立和完善成本核算基础工作，严格遵守成本开支范围，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，及时发现成本管理中存在的问题，以便寻求降低成本的途径。
1-3 各房地产开发企业，建立成本核算责任制，不断完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，并自觉接受集团的监督。
成科地产成本核算的基本程序
成本核算的一般步骤：
第一步：根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。
第二步：按成本核算及管理的要求，设置有关成本核算会计科目和帐簿，按成本核算对象归集开发成本费用。
第三步：按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。
第四步：将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。
第五步：编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。
第六步：正确划分完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本，按建筑面积计算完工产品单位成本。
第七步：正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，按与结算销售收入配比的原则正确结转完工开发产品的销售成本。
第八步：编制成本报表，根据成本管理和核算要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。
第三章 成本核算对象的确定
3-1 成本核算对象的确定原则：应满足成本计算的需要;便于成本费用的归集;利于成本的及时结算;适应成本监控的要求。
3-2 各单位可根据上述原则，参照下列条件，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，确定具体成本核算对象。
(1) 单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。
(2) 在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。
(3) 对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域或部位或周期划分成本核算对象。
▲ 成片分期(区)开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。
▲ 同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。
▲ 同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。
(4) 根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。
3-3 成本核算对象一般应在开工前确定。一旦确定，不得随意改变，以保证成本核算的准确性。
第四章 成本费用项目及核算内容
4-1 开发产品成本核算应视开发产品的具体情况，按制造成本法设置成本项目。成本项目一般包括下列六项：
1) 土地征用及拆迁补偿费
2) 前期工程费
3) 基础设施费
4) 建筑安装工程费
5) 配套设施费
6) 开发间接费
4-2 各成本项目的开支范围如下：
土地征用及拆迁补偿费
指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容：
(1) 土地征用费：支付的土地出让金、土地转让费、土地效益金、土地开发费，交纳的契税、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价、补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。
(2) 拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等;拆迁旧建筑物回收的残值应估价入帐，分别冲减有关成本。
(3) 市政配套费：指向政府部门交纳的大市政配套费，征用生地向当地市政公司交纳的红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建造费、管线铺设费等。
(4) 其他：如土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费等。
前期工程费
指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、 "三通一平"等前期费用。主要包括以下内容：
(1) 项目整体性批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。
如：人防工程建设费、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。
(2) 规划设计费：项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改
造设计费、可行性研究费(含支付社会中介服务机构的市场调研费)，制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案评审费。
(3) 勘测丈量费：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。
(4) "三通一平"费：接通红线外施工用临时给排水(含地下排水管、沟开挖铺设费用)、供电、道路(含按规定应交的占道费、道路挖掘费)等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用(包括开工前垃圾清运费)等。
(5) 临时设施费：工地甲方临时办公室，临时场地占用费，临时借用空地租费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用。临时设施内的资产，如空调、电视机，家具等不属于临时设施费。
(6) 预算编、审费：支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算而发生的费用。
(7) 其他：包括挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等。
基础设施费
指项目开发过程中发生的小区内、建筑安装工程施工图预算项目之外的道路、供电、供水、供气、供热、排污、排洪、通讯、照明、绿化等基础设施工程费用，红线外两米与大市政接口的费用，以及向水、电、气、热、通讯等大市政公司交纳的费用。主要包括以下内容：
(1) 道路工程费：小区内道路铺设费。
(2) 供电工程费：变(配)电设备的购置费，设备安装及电缆铺设费，供(配)电贴费、电源建设费，交纳的电增容费等。
(3) 给排水工程费：自来水、雨(污)水排放、防洪等给排水设施的建造、管线铺设费用，以及向自来水公司交纳的水增容费等。
(4) 煤气工程费：煤气管道的铺设费、增容费、集资费，煤气配套费，煤气发展基金、煤气挂表费等。
(5) 供暖工程费：暖气管道的铺设费、集资费。
(6) 通讯工程费：电话线路的铺设、电话配套费，电话电缆集资费，交纳的电话增容费等。
(7) 电视工程费：小区内有线电视(闭路电视)的线路铺设和按规定应交纳的有关费用。
(8) 照明工程费：小区内路灯照明设施支出。
(9) 绿化工程费：小区内人工草坪、栽花、种树等绿化支出;绿地建设费。
(10) 环卫工程费：指小区内的环境卫生设施支出。如垃圾站(箱)、公厕等支出。
(11) 其他：小区周围设置的永久性围墙、围栏支出、园区大门、园区监控工程费、自然下沉整改费等。
建筑安装工程费
指项目开发过程中发生的列入建筑安装工程施工图预算项目内的各项费用 (含设备费、出包工程向承包方支付的临时设施费和劳动保险费)，有甲供材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费。发包工程应依据承包方提供的经甲方审定的"工程价款结算单"来确定。主要包括以下内容：
(1) 土建工程费
① 基础工程费：土石方、桩基、护壁(坡)工程费，基础处理费、桩基咨询费。
② 主体工程费：即土建结构工程费(含地下室部分)。
③ 有甲供材料的，还应包括相应的甲供材料费。
(2) 安装工程费
① 电气(强电)安装工程费：主体工程内的照明等电气设施安装费，有甲供材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费。
② 电讯(弱电)安装工程费：主体工程内的通讯、保安监视、有线电视系统等电讯设施安装费。
③ 给排水安装工程费：主体工程内的上下水、热水等给排水设施安装费。
④ 电梯安装工程费：主体工程内的电梯及其安装、调试费。
⑤ 空调安装工程费：主体工程内的换热站、冷冻站、风机盘管控制、楼宇自控系统等空调设施安装费。
⑥ 消防安装工程费：主体工程内的自动喷洒、消防栓、消防报警系统等消防设施安装费。
⑦ 煤气安装工程费：主体工程内的煤气管线等燃气设施安装费。
⑧ 采暖安装工程费：主体工程内的水暖、汽暖等供热设施安装费。
⑨ 上述各项如有甲供材料、设备，还应分别包括相应的甲供材料、设备费。
(3) 装修工程费：内外墙、地板(毯)、门窗、厨洁具、电梯间、天(顶)蓬、雨蓬
等的装修费，有甲供材料的，还应包括相应的甲供材料费。
(4) 项目或工程监理费：指支付给聘请的项目或工程监理单位的费用。
(5) 其他：工程收尾所发生的零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担的维修费(零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担的维修费能够归类的，应按从属主体原则归类计入上述相应费用中)，现场垃圾清运费、工程保险费等。
配套设施费
指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。该成本项目下按各项配套设施设立明细科目，具体核算内容可区别以下情况：
(1) 在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，如建造消防、水泵房、水塔、锅炉房(建筑成本)、变电所(建筑成本)、居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚、景观(建筑小品)、环廊、街心公园、凉亭等设施的支出。
(2) 在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出。
(3) 开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用。
(4) 对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。
开发间接费
指房地产开发企业内部独立核算单位为组织和管理开发产品的开发建设而发生的各项费用。开发间接费的内容包括：
(1) 现场管理费用：内部独立核算的、开发项目现场管理的人员工资及福利费、工会经费、职工教育经费、修理费、办公费、办公用水电费、差旅费、市内交通费、运输费、通讯费、业务交际费、劳动保护费、低值易耗品摊销、周转房摊销等。
(2) 利息并借款费用：直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额。
(3) 固定资产投资方向调节税：按规定应计缴的固定资产投资方向调节税。
(4) 物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金：按规定应拨付给业主管理委员会的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
(5) 质检费：包括按规定支付给质检部门的质量检验费，项目发生的材料、设备质量检验费、工程质量自检费、工程竣工验收费等质量鉴定性费用。
(6) 其他：项目交付使用后发生的，按规定或协议应由开发商承担、补贴给物业管理公司的水、电、煤气、暖气等价差，以及其他应计入开发间接费的费用。
4-3 开发企业期间费用的开支范围为：
营业费用
指在开发产品销售环节发生的各项费用。包括：
(1) 已完开发产品销售以前的改装修复费，开发产品看护费及按规定或协议应交物业管理公司的空房物业管理费，根据规定或协议应承担的按单位、面积分摊的空房和自留、自用物业水电费等。
(2) 小区内、主体外临时样板房、售楼处的设计、建造、装饰等费用。样板房、售楼处内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用列支。主体内临时样板房、售楼处的设计、建造、装饰等费用在房屋开发成本中列支。
(3) 开发产品销售、转让、出租过程中发生的广告审批费、广告制作费(含资料制作费)、广告宣传费、展览费、销售模型(沙盘)制作费、代销手续费、销售服务费、咨询费、办销售许可证时向政府部门交纳的物业管理启动金、商品房注册登记费、产权交易费(或商品房交易手续费)、房屋面积审核费、房屋评估费、诉讼费、中介佣金、销售许可证、外销费等。
(4) 专设销售机构的职员工资、工会经费、福利费、折旧费、修理费、差旅费、办公费、培训费、业务交际费以及其他经费。
管理费用
指企业行政、财务、人事等行政管理部门，为组织和管理房地产开发经营活动而发生的各项费用。包括：
(1) 行政管理部门人员的工资、福利费，办公费、差旅费、运输费(包括驾驶员保险费)、折旧费、修理费、低值易耗品摊销、办公用水电费等。
(2) 工会经费和职工教育经费。
(3) 财产保险费、劳动保险费、待业保险费、医疗保险费、失业保险费。
(4) 税金：指按照规定支付的房产税、车船使用税、土地使用税(金、费)、印花税等。
(5) 审计费、咨询费、聘请中介机构费、诉讼费、业务招待费、董事会费、公司活动费等。
(6) 无形资产及长期待摊费用摊销。
(7) 坏账损失及存货盘亏、毁损损失。
(8) 环境费：支付清洁工的工资、摆花费、租花费等
(9) 租金：包括房屋租金、车库租金等。
(10) 分摊上级管理部门和总部的管理费以及其他管理费等。
财务费用
指企业为筹集开发经营所需资金而发生的各项费用。包括利息净支出(减去利息资本化部分)、汇兑净损失、金融机构手续费(含票据工本费)，以及企业筹集资金发生的其他财务费用。
会计科目与帐簿设置
5-1 "开发成本"科目：核算在房屋等产品开发过程中所发生的各项费用。各级明细科目的设置详见"房地产成本核算科目明细表"。
5-2 "开发间接费"科目：归集和分配在房屋等产品开发过程中，本单位项目、设计、工程、预算、材料等业务部门为组织与管理开发项目建设而发生的各项费用。(这类费用由本科目归集并按一定方法、标准分配后，再计入各成本核算对象的"开发间接费"成本项目中去)。各级明细科目的设置详见"房地产成本核算科目明细表"。
5-3 "预提费用"科目：核算按权责发生制原则和受益期限、对象，应由本受益期、受益对象承担的尚未支付的成本、费用。本科目一般应按费用的内容设置二级科目进行核算。
应预提的费用一般包括：配套设施费;与合作单位共建项目应负担的由合作单位垫付的费用;租金;保险金;借款利息;修理费用及应由本受益期、受益对象承担的尚未支付的地价等。
费用预提的时间：应由房屋等开发产品负担的费用，应在结转房屋等开发产品时预提。
配套设施费的预提范围、条件、依据和计算方法：
范围：开发小区内不能有偿转让的配套设施将发生的费用。能有偿转让的配套设施将发生的费用不得预提。
条件：配套设施费的预提条件为：房屋与配套设施非同步开发(有前有后、穿插进行);先建房屋，后建配套设施。
依据：拟建配套设施的预算成本或计划成本。
计算方法：
某成本核算对象应 该项开发产品预算 配套设施费
= *
预提的配套设施费 成本(或计划成本) 预 提 率
配套设施 该配套设施的预算成本(或计划成本
= -------------------------------- *100%
费预提率 应负担该配套设施费各开发产品的 预 算 成 本(或计划成本)
式中应负担该配套设施费的开发产品一般应包括房屋、能有偿转让的小区内大配套设施。
5-4 "待摊费用" 科目：核算按权责发生制原则和受益期限、对象在本期发生但应由本期及以后各期共同负担的、分摊期限在一年以内的费用。如：项目开发前期为项目开发而发生的贷款利息支出(分摊期限为预计项目开发期，项目开发期超过一年的列"长期待摊费用")、广告费、低值易耗品摊销、预付保险费、预付报刊费等。本科目一般应按费用的内容设置二级科目进行核算。
5-5 "开发产品"科目：核算已开发完成并验收合格的开发产品的实际成本。各级明细科目的设置详见"房地产成本核算科目明细表"。各单位在进行"开发产品"核算的同时，应收集、整理具体到每户的可售面积构成、销售及其回款情况的详细资料。
房地产成本核算科目明细表
一级科目
二级科目
三级科目
四级科目
五级科目
备注
开发成本
各项目
各成本核算对象
土地征用及拆迁补偿费
按前述明细
完工转开发产品
(各住宅小区、配套设施)
前期工程费
同上
基础设施费
同上
建筑安装工程费
同上
配套设施费
同上
开发间接费
自一级科目
待分摊征地及拆迁补偿费
按前述明细
开发间接费转入
待分摊前期工程费
同上
待分摊基础设施费
同上
待分摊配套设施费
同上
开发间接费
各项目
工资及附加费
定期转入开发成本
有关部门
办公费用
差旅交通费
修理费
通讯费
周转房摊销
利息并借款费用
质量检验费
物业管理基金
其他
开发产品
项目名称
成本核算对象
设置面积或套
数的数量金额帐
第六章 成本费用的归集与分配
土地征用及拆迁补偿费
6-1 一般能分清成本核算对象的，可直接计入房屋等成本核算对象的成本项目中;如果分不清成本核算对象，须两个或两个以上的成本核算对象负担时，可先在"开发成本-土地开发-土地费用"科目进行归集，再将其分配计入有关成本核算对象的开发成本;也可以直接分配计入"开发成本--有关成本核算对象----土地拆迁及补偿费"。有关分配方法为：
按土地面积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时：
方法一：先按小区的占地面积将地价和拆迁补偿费分配到各小区;再将分配到各小区内的地价和拆迁补偿费，按小区内房屋等成本核算对象和道路、广场等公用场所的占地面积进行直接分配;然后将分配到小区内道路、广场等公用场所占地面积的地价和拆迁补偿费，按房屋等成本核算对象的占地面积进行间接分配，计入房屋等成本核算对象的的开发成本;房屋等成本核算对象的直接分配数加间接分配数，即为该房屋等成本核算对象应负担的地价和拆迁补偿费。
方法二：也可将公用占地面积先分摊到房屋等成本核算对象的占地面积上，房屋等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的地价及拆迁补偿费来分配。
按建筑面积计征(或补偿)时：
不论是公共用地还是房屋等成本核算对象自身用地发生的"土地征用及拆迁补偿费"成本项目内的费用，均应按房屋等成本核算对象的建筑面积来分摊。
前期工程费
6-2能够分清成本核算对象的，可直接计入房屋等成本核算对象的"前期工程费"成本项目;应由两个或两个以上的成本对象负担的前期工程费，可通过"开发成本- 土地开发-前期工程费"科目归集，再按建筑面积(包括在建及未建面积)分配计入各成本核算对象的成本项目。
基础设施费
6-3一般能够区分成本核算对象的，应直接计入房屋等成本核算对象的"基础设施费"成本项目中;如果在开发的建设场地上有多个开发项目，不能区分成本核算对象时，其基础设施费应先在"开发成本-土地开发-基础设施费"科目进行归集，待基础设施建设完毕后，将归集的费用按建筑面积(包括在建及未建面积)分配计入有关成本核算对象的"基础设施费"成本项目中。
建筑安装工程费
6-4 一般应在与承包单位进行工程价款结算时，按承包单位根据当月实际完成工作量提出，经甲方审定、双方确认的"已完工程月报表"、"工程价款结算单"所确定的工程价款，直接计入房屋等成本核算对象的"建筑安装工程费"成本项目。
6-5 预付给承包单位的工程款和备料款，不能直接作为建筑安装工程费支出，计入"开发成本"科目，应先在"预付帐款-预付承包单位款"科目核算，待工程价款结算时，再从实际应付工程款中扣回。
6-6 对几个工程一并招标出包且按标价结算的，应在工程完工结算工程价款时，按每个工程(或成本核算对象)的预算造价占各项工程预算造价之和的比例，计算各自的标价即实际建筑安装工程费。根据经计算得出的建筑安装工程费，计入有关房屋等成本核算对象的"建筑安装工程费"成本项目。计算公式为：
某项工程的实际 该项工程预算造价
= 工程标价* --------------------
建筑安装工程费 各项工程预算造价合计
配套设施费
6-7 凡是不能有偿转让的开发小区内配套设施所发生的支出，均应计入房屋等成本核算对象的"配套设施费"成本项目：
(1) 配套设施和房屋等开发产品同步建设的情况下：
▲ 能分清成本核算对象的，应直接计入房屋等成本核算对象的"配套设施费"成本项目。
▲ 不能分清成本核算对象的，应先由"开发成本-配套设施开发"科目的相应成本项目进行归集，再分配计入房屋等成本核算对象的"配套设施费"成本项目。
(2) 配套设施和房屋等开发产品非同步建设(有前有后、穿插进行)的情况下：
▲ 应先通过"开发成本-配套设施开发"科目进行归集，待配套设施完工后，再按房屋等成本核算对象的建筑面积和分项平行结转法，分配计入房屋等成本核算对象的成本项目。
(3) 先开发房屋等开发产品，后建配套设施;或房屋等开发产品已开发完工移交或出售，而配套设施尚未全部完工的情况下：
▲ 可按配套设施的预算成本(或计划成本)进行预提，并归集在"开发成本-配套设施开发"科目的相应成本项目，再按房屋等成本核算对象的建筑面积，分配计入房屋等成本核算对象的"配套设施费"成本项目。预提数与实际数的差额，应在配套设施完工时调整房屋等成本核算对象的"配套设施费"成本项目。
▲ 如果预提的配套设施费含有多种配套设施项目，应在每项配套设施完工时，逐项结转并随时调整房屋等成本核算对象的"配套设施费"成本项目，不得等全部配套工程竣工后一次调整。
6-8 凡是能有偿转让的配套设施(包括经营性和非经营性的)支出，不得计入房屋等成本核算对象的成本，能有偿转让的配套设施应分配的其他配套设施费，应计入其开发成本的"开发成本-配套设施开发-配套设施费"项目中。
开发间接费
6-9 应先通过"开发间接费"科目归集，于每季末根据实际发生数按建筑面积分配计入各项目的各成本核算对象，一般不得以计划数计入开发成本。如根据开发特点，确需采取预提开发间接费办法时，预提数与实际支出数之间的差额应于年度终了时一次进行调整。
6-10 成本应计入房屋等开发产品的不能有偿转让的配套设施、留作自用的固定资产，均不分配开发间接费。
6-11 如果有周转房，每月应计入开发间接费的周转房摊销，可比照房屋类固定资产的折旧年限采用平均年限法进行摊销，并按周转房造价4%计算残值。
关于借款费用资本化
6-12 借款费用资本化的期限：可自房地产产品开发投入起至完工交付时止，其间开发商主动实施的停工其间不包括在内;
6-13 可资本化的借款费用包括：与开发项目直接相关的借款利息支出、汇兑损失、债券溢价，减去债券折价、利息收入、汇兑收益以及借款到位后、使用前的其他投资收益，如利息收入等减项微小也可直接计入财务费用。可资本化的借款费用不包括借款手续费及佣金等;
6-14 可确定借款用途并专款专用的，可将借款费用直接计入受益的成本核算对象;不能分清具体用途的借款费用，可采用各项目累计投资额、各项目缺口资金等标准在受益的各成本核算对象间分摊;如果一次性利息数额较大时，也可先通过"待摊费用"归集后，再分配计入各成本核算对象的"开发间接费"。
某成本计算对象完成投资额
分配比例 = -------------------------× 100%
项目完成投资总额
第七章 成本报表
报表种类：
7-1 各房地产开发企业应按要求编报成本报表。成本报表主要包括：
(1) "房地产成本结转情况表";
(2) "房地产成本比较分析表";
(3) "开发间接费明细表";
(4) "房地产项目综合情况表";
(5) "房地产成本合同执行情况表";
编报时间:
7-2 成本报表报送时间为每季后10日内，年度报表时间以决算通知为准，另外总部可根据项目开发的不同阶段要求报送有关成本报表。
编报要求：
7-3 详见总部财务部统一印发的表样及各表的说明。
第八章 附 则
8-1 本指导适用于集团所属的控股经营和受托非控股经营的房地产开发企业。各房地产开发企业可根据自身开发项目情况，进行补充完善并制定本单位成本核算的具体规范。
8-2 本指导未涉及或未尽的成本核算事项，按国家或集团有关成本管理的规定执行。本指导由总部财务部负责解释和修订。
20**年2月4日