房地产全程策划服务大纲
前言
全程策划源于市场回归市场，贯穿项目可行性分析、项目定位、项目规划、建筑设计、景观设计、营销推广全过程的完全运作模式，每个环一节又细分许多严谨、科学的专业程序，全程策划的思想体系自始自终由一条主线贯穿全程，由市场调研、策划、规划、建筑、景观、广告等专业单位及人员共同组成的多兵种协同作战、方可完成项目的全程策划及运作，整合资源、理性运作、立体作战是全程策划的运作原则。
而我司作为专业的顾问公司，已集合了具多方面的专业人才，如市场调研、建筑设计、物业管理、招商代理等方面，便于协助贵司统筹整个项目的启动、运作、经营，从工作的环节可分为：
上述工作环节可分为三个阶段性工作：
1.前期策划顾问
1.1项目可行性研究分析
开发什么样的产品、面对何种形态的市场、物业建了卖/租给谁、如何卖/租、甚至如何在销售过程中塑造品牌、创造最大的利润，相信是每个发展商所关心的问题，而在目前竞争如此激烈的市场，只有通过对区域市场进行多角度、全方位的调查，才能充分了解和把握投资者的心态、消费心理的变化、商户的需求等情况，创造迎合市场需求又具有超前性的物业，并为发展商制定开发策略、招商策略，以利于项目以最佳的形象、尽快推出市场并招商完毕，使发展商取得合理的投资回报。
工作内容：项目可行性研究分析
调查方法：实地调查、问卷调查。
资料来源：实地调查结果、政府统计数据、我司研究部资料库。
服务形式：提供书面报告(正式的中文书面报告一式两份、并提供报告摘要、报告完成后进行电脑演示解说)。
作 用：提供详尽的市场资料;决策的参考依据;获取银行贷款、融资;作为招商工具(具有权威性);后续工作的指引
工作时间：2个月。
1.2前期策划顾问
在市场调查数据的基础上，凭籍我司多年的招商经验对项目的市场定位、产品的规划特性、开发计划、招商计划、价格策略、广告宣传计划、宣传活动建议等提出顾问意见。
服 务 形 式：提供书面报告。
报告工作时间：报告完成时间为2个月。
报告具体内容：详见后页目录
①确定目标客户、进行市场定位
根据市场调查结果，确定贵项目的目标客户类别，并细分客户群，确定项目形象、档次定位、品质定位、功能面积分布、租金价格范围。
②项目建议(规划、建筑设计、设施设备、物业管理方面)
研究物业的图则，在市场需求的基础上，参考成功的个案，掌握竞争对手与市场发展趋势，对项目的建筑外观设计、商业符号、内部平面布局、物流安排、车流安排、装修标准、建筑材料的选用、设施设备选型等提出建议，我司将从合理适用的角度考虑，尽可能减少工程成本的同时提高项目的市场竞争力。
工作目标：通过上述建议以达到以下目标
-满足目标商户的需要
-吸引人流
-延长顾客停留时间
-提高顾客消费率
-提高项目销售额
③招商计划建议
此部分主要是在可行性研究报告中提出初步开发计划的基础上进一步深化招商计划，由于项目的招商计划需配合开发进度，因此，我司也将对项目的开发进度提出专业意见，希望项目的建设过程能配合招商工作的开展。根据建议的计划安排，我司将提供一份开发进度表和招商计划表予贵司参考。
开发计划：此部分建议需贵司配合提供资料，采用先进的手段和方法，对项目工程进度和成本进行控制与管理。
招商计划：根据项目建设进度和市场发展情况提出建议。
招商建议内容包括：各期的推出市场的物业范围确定、具体的功能布局建议、推出时机、招商的面积、具体位置确定、主力消费群、等。
④租金确定及价格策略的制定
根据市场购买力调查结果，综合竞争对手、市场动态情况测算项目整体租金水平，并初步确定各阶段的租金均价水平、具体的租金表、租金优惠措施等。
⑤促销策略建议
配合项目的形象定位，确定项目整体的宣传主题、卖点(可以是塑造卖点)，并对相关的宣传工具提出建议。
内容包括：- 广告宣传策略 (媒体组合方案、各阶段诉求点等)
- 招商促进策略(地盘包装、招商活动安排、优惠措施等)
-公关推广策略(定向营销、有关媒体的公关活动)
-品牌策略(品牌的铸造)
-整体宣传推广费用预算
⑥制定工作流程表及工作安排表
这也可作为双方对整个工作进程的监控工具。
1.3 协助贵司甄选广告公司并监督其工作
可通过招标或根据广告公司的经验情况选择合适的广告公司，并监督有关宣传工具的制作，协助安排在选定的媒体刊登广告，协助贵司控制广告费用的有效利用。
服务内容：-推荐、甄选广告公司;
-确定广告宣传内容及设计;
-宣传媒介的选择及活动期;
-招商手册、展板及宣传单设计与印刷安排;
-参与广告牌的设计、布点建议;
-地盘包装设计建议;
-现场招商部装饰包装建议;
-招商价格表及其他宣传品的印刷监督;
-广告宣传费用预算;
-监督广告公司的工作进度及质量;
服务方式：与贵司及广告公司开会;参与整个项目从筹划到运作过程中的各个宣传环节。
1.4协助准备招商有关文件
协助贵司指定的律师准备有关租赁意向书、正式租约、交款通知书、付款方法等，为正式推广做好准备。
1.5 策划并指导参与一切推广宣传活动
策划并指导、参与一切与项目有关的市场推广宣传活动，例如邮寄宣传单张、软性推广、新闻发布会、展销会等，并制定广告预算。
1.6 地盘包装建议
工地作为买家最为切身关注的地方，是宣传最经济和有效的场所，工地形象如何，不仅直接与物业和公司形象有关，而且还能营造气氛，因此，我司将协助广告公司、设计公司共同完成地盘包装工作。
工作内容：-入口牌坊设计建议;
-施工进度板摆放、设计建议;
-广告布幅设计建议;
-指示牌设计、布置建议;
-充气拱门、空飘布置建议;
-围墙设计建议;
-路旗设计布置建议。
1.7 现场招商部布置建议
现场展厅在项目的招商过程中体现出重要的作用，处处体现专业地产开发商的精品意识和品牌形象，激发目标客户的进场经营的欲望。
工作内容：-位置选择建议
-建筑外观风格定位建议
-场地布置(接待区、洽谈区、模型展示区、音像区、休息区、办公区)
-硬件建议(形象墙、展板、彩电、模型、有关设备)
-内外装修建议
1.8 参与有关项目的工作会议
2.招商服务
2.1 具体操作
由于市场的不断变化，我司将在项目推向市场前制订最新的具体操作方案以指导整个招商活动的进行。
工作内容：-依照已定的工作进度表及细节全面开展工作;
-派优秀的招商人员进驻现场;
-制订招商工作流程;
-招商人员岗位职能的确认;
-制订预租期操作方案;
-确认法律文件;
-现场租赁人员服装准备;
-海外招商工作的进行;
-协调国内与港澳地区的租赁活动;
-其他准备工作。
2.2 现场招商部管理
工作内容：-现场招商部的接待管理和监控;
-客户档案记录;
-客户租用心理分析、广告宣传效果分析;
-协助贵司收取客户订金，签署正式租凭合同;
-租赁情况汇总、租用情况统计分析;
-租赁合同的执行监控;
-协助贵司处理突发事件、提出应变措施。
2.3 检讨招商策略
根据招商情况，检讨招商策略，并对广告宣传策略、招商策略、定价策略以及后期项目发展、功能定位提出修改意见。
2.4合同和登记
协助办理租赁合同的公证登记。
3.后期跟进工作
3.1场地交收
在进场期间，负责协助贵司及管理公司处理客户进场手续。
3.2总结检讨
对项目进行发展、工程及租赁等方面的总结，与发展商共同总结检讨项目成功的经验与改进之处。
4. 广州XX花园可行性研究报告-目录
1. 项目概述
1.1 基础数据
1.2 地理位置
1.3 周边环境
1.4 用地现状
1.5 项目基本发展模式
2. 市场调查
2.1 广州市会所市场分析
2.2 广州市会所市场发展前景预测
3. 项目定位
3.1 基础数据
3.2 规划的要求与限制
3.3 目标市场的确定与发展定位
4. 发展成本
5. 财务分析
5.1 现金流量表
5.2 投资回收期
5.3 投资利润估算
5.4 财务评估
6. 项目风险分析
6.1 盈亏平衡分析
6.2 敏感性分析
7. 结论和建议
7.1 基本结论
7.2 初步建议
5. 项目前期策划建议书-目录
1. 市场分析
1.1 项目所在区域房地产市场分析
1.2 项目所在区域消费者分析
1.3 竞争对手分析
2. 项目分析
2.1 项目SWOT分析
2.2 项目开发条件分析
3. 项目定位
3.1 项目定位
3.2 目标客户定位
3.3 价格定位
4. 项目盈利分析
4.1 现金流量表
4.2 资金回收分析
4.3 投资利润估算表
4.4 财务机会/风险分析及其应对措施
5. 项目风险分析
5.1 敏感性分析
5.2 不确定因素分析及其应变措施
篇2:房地产全程策划服务大纲
房地产全程策划服务大纲
前言
全程策划源于市场回归市场，贯穿项目可行性分析、项目定位、项目规划、建筑设计、景观设计、营销推广全过程的完全运作模式，每个环一节又细分许多严谨、科学的专业程序，全程策划的思想体系自始自终由一条主线贯穿全程，由市场调研、策划、规划、建筑、景观、广告等专业单位及人员共同组成的多兵种协同作战、方可完成项目的全程策划及运作，整合资源、理性运作、立体作战是全程策划的运作原则。
而我司作为专业的顾问公司，已集合了具多方面的专业人才，如市场调研、建筑设计、物业管理、招商代理等方面，便于协助贵司统筹整个项目的启动、运作、经营，从工作的环节可分为：
上述工作环节可分为三个阶段性工作：
1.前期策划顾问
1.1项目可行性研究分析
开发什么样的产品、面对何种形态的市场、物业建了卖/租给谁、如何卖/租、甚至如何在销售过程中塑造品牌、创造最大的利润，相信是每个发展商所关心的问题，而在目前竞争如此激烈的市场，只有通过对区域市场进行多角度、全方位的调查，才能充分了解和把握投资者的心态、消费心理的变化、商户的需求等情况，创造迎合市场需求又具有超前性的物业，并为发展商制定开发策略、招商策略，以利于项目以最佳的形象、尽快推出市场并招商完毕，使发展商取得合理的投资回报。
工作内容：项目可行性研究分析
调查方法：实地调查、问卷调查。
资料来源：实地调查结果、政府统计数据、我司研究部资料库。
服务形式：提供书面报告(正式的中文书面报告一式两份、并提供报告摘要、报告完成后进行电脑演示解说)。
作 用：提供详尽的市场资料;决策的参考依据;获取银行贷款、融资;作为招商工具(具有权威性);后续工作的指引
工作时间：2个月。
1.2前期策划顾问
在市场调查数据的基础上，凭籍我司多年的招商经验对项目的市场定位、产品的规划特性、开发计划、招商计划、价格策略、广告宣传计划、宣传活动建议等提出顾问意见。
服 务 形 式：提供书面报告。
报告工作时间：报告完成时间为2个月。
报告具体内容：详见后页目录
①确定目标客户、进行市场定位
根据市场调查结果，确定贵项目的目标客户类别，并细分客户群，确定项目形象、档次定位、品质定位、功能面积分布、租金价格范围。
②项目建议(规划、建筑设计、设施设备、物业管理方面)
研究物业的图则，在市场需求的基础上，参考成功的个案，掌握竞争对手与市场发展趋势，对项目的建筑外观设计、商业符号、内部平面布局、物流安排、车流安排、装修标准、建筑材料的选用、设施设备选型等提出建议，我司将从合理适用的角度考虑，尽可能减少工程成本的同时提高项目的市场竞争力。
工作目标：通过上述建议以达到以下目标
-满足目标商户的需要
-吸引人流
-延长顾客停留时间
-提高顾客消费率
-提高项目销售额
③招商计划建议
此部分主要是在可行性研究报告中提出初步开发计划的基础上进一步深化招商计划，由于项目的招商计划需配合开发进度，因此，我司也将对项目的开发进度提出专业意见，希望项目的建设过程能配合招商工作的开展。根据建议的计划安排，我司将提供一份开发进度表和招商计划表予贵司参考。
开发计划：此部分建议需贵司配合提供资料，采用先进的手段和方法，对项目工程进度和成本进行控制与管理。
招商计划：根据项目建设进度和市场发展情况提出建议。
招商建议内容包括：各期的推出市场的物业范围确定、具体的功能布局建议、推出时机、招商的面积、具体位置确定、主力消费群、等。
④租金确定及价格策略的制定
根据市场购买力调查结果，综合竞争对手、市场动态情况测算项目整体租金水平，并初步确定各阶段的租金均价水平、具体的租金表、租金优惠措施等。
⑤促销策略建议
配合项目的形象定位，确定项目整体的宣传主题、卖点(可以是塑造卖点)，并对相关的宣传工具提出建议。
内容包括：- 广告宣传策略 (媒体组合方案、各阶段诉求点等)
- 招商促进策略(地盘包装、招商活动安排、优惠措施等)
-公关推广策略(定向营销、有关媒体的公关活动)
-品牌策略(品牌的铸造)
-整体宣传推广费用预算
⑥制定工作流程表及工作安排表
这也可作为双方对整个工作进程的监控工具。
1.3 协助贵司甄选广告公司并监督其工作
可通过招标或根据广告公司的经验情况选择合适的广告公司，并监督有关宣传工具的制作，协助安排在选定的媒体刊登广告，协助贵司控制广告费用的有效利用。
服务内容：-推荐、甄选广告公司;
-确定广告宣传内容及设计;
-宣传媒介的选择及活动期;
-招商手册、展板及宣传单设计与印刷安排;
-参与广告牌的设计、布点建议;
-地盘包装设计建议;
-现场招商部装饰包装建议;
-招商价格表及其他宣传品的印刷监督;
-广告宣传费用预算;
-监督广告公司的工作进度及质量;
服务方式：与贵司及广告公司开会;参与整个项目从筹划到运作过程中的各个宣传环节。
1.4协助准备招商有关文件
协助贵司指定的律师准备有关租赁意向书、正式租约、交款通知书、付款方法等，为正式推广做好准备。
1.5 策划并指导参与一切推广宣传活动
策划并指导、参与一切与项目有关的市场推广宣传活动，例如邮寄宣传单张、软性推广、新闻发布会、展销会等，并制定广告预算。
1.6 地盘包装建议
工地作为买家最为切身关注的地方，是宣传最经济和有效的场所，工地形象如何，不仅直接与物业和公司形象有关，而且还能营造气氛，因此，我司将协助广告公司、设计公司共同完成地盘包装工作。
工作内容：-入口牌坊设计建议;
-施工进度板摆放、设计建议;
-广告布幅设计建议;
-指示牌设计、布置建议;
-充气拱门、空飘布置建议;
-围墙设计建议;
-路旗设计布置建议。
1.7 现场招商部布置建议
现场展厅在项目的招商过程中体现出重要的作用，处处体现专业地产开发商的精品意识和品牌形象，激发目标客户的进场经营的欲望。
工作内容：-位置选择建议
-建筑外观风格定位建议
-场地布置(接待区、洽谈区、模型展示区、音像区、休息区、办公区)
-硬件建议(形象墙、展板、彩电、模型、有关设备)
-内外装修建议
1.8 参与有关项目的工作会议
2.招商服务
2.1 具体操作
由于市场的不断变化，我司将在项目推向市场前制订最新的具体操作方案以指导整个招商活动的进行。
工作内容：-依照已定的工作进度表及细节全面开展工作;
-派优秀的招商人员进驻现场;
-制订招商工作流程;
-招商人员岗位职能的确认;
-制订预租期操作方案;
-确认法律文件;
-现场租赁人员服装准备;
-海外招商工作的进行;
-协调国内与港澳地区的租赁活动;
-其他准备工作。
2.2 现场招商部管理
工作内容：-现场招商部的接待管理和监控;
-客户档案记录;
-客户租用心理分析、广告宣传效果分析;
-协助贵司收取客户订金，签署正式租凭合同;
-租赁情况汇总、租用情况统计分析;
-租赁合同的执行监控;
-协助贵司处理突发事件、提出应变措施。
2.3 检讨招商策略
根据招商情况，检讨招商策略，并对广告宣传策略、招商策略、定价策略以及后期项目发展、功能定位提出修改意见。
2.4合同和登记
协助办理租赁合同的公证登记。
3.后期跟进工作
3.1场地交收
在进场期间，负责协助贵司及管理公司处理客户进场手续。
3.2总结检讨
对项目进行发展、工程及租赁等方面的总结，与发展商共同总结检讨项目成功的经验与改进之处。
4. 广州XX花园可行性研究报告-目录
1. 项目概述
1.1 基础数据
1.2 地理位置
1.3 周边环境
1.4 用地现状
1.5 项目基本发展模式
2. 市场调查
2.1 广州市会所市场分析
2.2 广州市会所市场发展前景预测
3. 项目定位
3.1 基础数据
3.2 规划的要求与限制
3.3 目标市场的确定与发展定位
4. 发展成本
5. 财务分析
5.1 现金流量表
5.2 投资回收期
5.3 投资利润估算
5.4 财务评估
6. 项目风险分析
6.1 盈亏平衡分析
6.2 敏感性分析
7. 结论和建议
7.1 基本结论
7.2 初步建议
5. 项目前期策划建议书-目录
1. 市场分析
1.1 项目所在区域房地产市场分析
1.2 项目所在区域消费者分析
1.3 竞争对手分析
2. 项目分析
2.1 项目SWOT分析
2.2 项目开发条件分析
3. 项目定位
3.1 项目定位
3.2 目标客户定位
3.3 价格定位
4. 项目盈利分析
4.1 现金流量表
4.2 资金回收分析
4.3 投资利润估算表
4.4 财务机会/风险分析及其应对措施
5. 项目风险分析
5.1 敏感性分析
5.2 不确定因素分析及其应变措施
篇3:房地产全程策划模式
房地产全程策划模式
随着房地产业的迅速发展，房地产营销策划、全程策划也随之快速发展起来，然而在实际运行当中，大多数依然是开发商独自跑项目、跑贷款、跑销售，依然是一种简单化的经营模式，根本谈不上真正意义上的营销与策划。发展商凭感觉定位已既成事实的楼盘，事后策划，更多的是一种营销策划与销售推广。同时，由于房地产市场化的程度越来越高，个人消费已成为市场主流， “策划大师”依靠“点子”制胜的时代已经过去，各种专业人员利用先进的信息系统，通过对房地产项目各种资源的整合，理性运作，立体作战，科学、严谨、规范成为房地产全程策划的运作原则。
一、营销策划概念与实质
日本策划专家和田创对策划的定义是：策划是通过实践活动获取更佳成果的智能，或智能创造行为。也就是在对企业内外部环境予以准确地分析并有效地运用各种经营资源的基础上，对一定时间内的企业营销活动的行为、实施方案与具体措施进行设计和计划。
营销策划以综合运用市场营销学及相关理论为基础，以市场调研为前提，从市场竞争的需要出发，以科学地配置企业可运用的资源为手段，目的就是制定切实可行的营销方案并组织实施，以实现预定的营销目标。在策划的过程中，创意是灵魂。
策划具有指导功能、整合(通过动态的综合使之完整)功能 、实战功能 、避险功能 。
二、房地产全程营销策划概念
计划经济时代，我们只有简单的“房地产”概念，很长一段时间，我国的住宅建设一直是学习前苏联模式，按照居住区、住宅小区、住宅组团的方式进行设计，而且住宅的建设标准由政府统一制定，谁也不能超标准，甚至是出几套标准图，大家全按标准图进行建设，千楼一面。
随着我国社会主义市场经济的迅速发展，随着社会进步与生活水平的提高，消费者对居住条件的需求层次日益明显，过去按标准图建设的住宅已根本不可能满足全社会不同阶层的居住要求，“房地产市场”应运而生，房地产作为产品的概念也迅速被人们所接受，但概念被接受并不意味着产品被消费者认可。
市场经济的发展与生活水平的迅速提高，使消费者对居住条件的需求层次与时俱进，同时也促使了房地产业的迅猛发展。西安房地产业起步较晚，但发展十分迅速，各房地产公司之间竞争异常激烈，加上非房地产企业携巨资不断进入房地产业成为新的竞争者，西安房地产业的竞争将日趋白热化，整合与被整合将是必须面对的现实。
以西安市为例，目前已注册的房地产公司约500家，待注册的房地产公司约100家，有项目的房地产公司约300家左右，在众多拥有项目的开发商中，有品牌、有规模、有知名度的只有4、5家，而有开发运作经验的开发商不超过10%。因为各种“契机”进入房地产业的开发商大多是“无业绩”开发商，“涉市”不深，经验不足，即使有开发运作经验的开发商，其驾驭项目的能力也参差不齐，在市场经济机制下，持有“有钱就能盖房”观念的开发商在市场上逐渐没有了立足之地，需要借助专业服务机构以求项目成功。
随着房地产市场竞争的不断加剧，尽管开发商已经建设出了功能足够好、价格足够合理的产品，为什么仍然争取不到应有的目标顾客?
房地产营销管理就是在目标市场上达到预期交换结果的自觉努力。房地产市场的现状表明，开发商在楼盘整个建设中的努力显然是被动的和不自觉的。大多数房地产开发商还没有意识到这实际上是如何对待市场导向的问题。这直接导致房地产开发商的市场竞争观念停留在建设观念、楼盘观念、推销/销售观念上，明确地说，房地产开发商在市场中的地位是与他的市场竞争观念相一致的。
这是因为大部分房地产开发商的竞争观念，依然停留在：1.建设的观念上——认为消费者喜欢价格低廉的住房;2.楼盘的观念上——认为消费者喜欢高质量、多功能的楼盘，开发商迷恋上自己的产品，没有意识到所建设的楼盘在设计阶段即已经脱离主流需求或者市场已经在朝不同的方向发展;3.销售的观念上——认为消费者是被动的，必须主动推销和积极促销，开发商销售的是自己能够生产的产品，而不是市场能够出售的产品。总之，开发商并没有把市场导向定位在买方需要上，缺乏个性、千楼一面，趋同的结果造成恶性竞争。
房地产全程营销策划就是运用整合营销概念，对开发商的建设项目，从观念、设计、区位、环境、房型、价格、品牌、包装、推广上进行整合，合理确定房地产目标市场的实际需求，以开发商、消费者、社会三方共同利益为中心，通过市场调查、项目定位、推广策划、销售执行等营销过程的分析、计划、组织和控制，在深刻了解潜在消费者深层次及未来需求的基础上，为开发商规划出合理的建设取向，从而使产品及服务完全符合消费者的需要而形成产品的自我销售，并通过消费者的满意使开发商获得利益的过程。
一个真正的策划方案就是要将目标项目置于国家、西安市房地产发展的大背景下进行具体分析，以消费者的未来期望、市场的现实需求、行业的竞争态势为依据，通过房地产市场细分，来确立它的核心定位，目的就是要为项目的营建，在设计、建设、营销、服务、管理等方面提出比竞争者更有效地满足顾客需求的实施细则，从而为开发商的项目整体概念，准确地建立起一整套价值体系，力求通过产品差异化战略，最大限度的避免竞争、超越竞争，使开发商及其产品在社会公众面前树立良好的品牌形象，最终达到不战而屈人之兵的营销战略境界，达到把企业整体地销售给社会大众的目的。因此，最低标准就是为开发商规划出适应市场、有效供给的目标项目。
三、房地产全程策划在房地产建设中的地位
策划咨询机构站在开发商的角度和立场，以求证过的市场分析为依据，对未来可能面临的市场需求变化，在正确的营销理论、准确的项目定位指导下，勾画出客观的、可实施、可操作的项目蓝图。这个蓝图是建立在对广泛的基础信息资源的分析上，是成功的基础。
策划咨询机构是开发商与建筑规划单位、园林设计单位、施工单位，以及销售公司、广告公司、物业管理公司等中介服务部门的桥梁和纽带，是项目战略意图的制定者和贯彻者，既要严格按照确定的项目概念设计执行，又要随时根据市场需求变化，对既定方针作战术调整，要协调和判断各专业公司的工作进度与成果质量，并提出改进意见。同时负有协调指挥各专业公司按既定目标共同工作的责任，最终目的就是使整个项目实现整体策划意图。
四、早期房地产策划理论模式分析
(一)概念策划模式
策划人选择楼盘的一个或一个以上的显著特征，向消费者加以强调和宣传，使消费者对楼盘建立起概念认识，引导消费者在众多楼盘的选择过程中，比较容易选择自己偏好的楼盘，从而达到促销目的的一种策划方式。
西安市的一些热销楼盘，宣传上都分别有一个以上的显著特点。比如有的强调区域文化人文理念、有的突出社区安全、有的推荐智能化、有的宣传物业管理、有的楼盘更注重环境、有的讲究材料上乘、装备精良、有的鼓吹风格、有的宣传价廉……这些特别推荐的优点，使人建立起概念认识，对销售起到重要的引导作用，使购买者能够在众多楼盘选择过程中，比较容易地按需求选择。
概念楼盘显然是开发商一相情愿、建设观念的反应，是忽视市场需求的产物。希望依靠突出的某个特征而实现销售，在目前空置率高居不下、买方市场情况下，这种策划方式只是解决了消费者的识别选择，发展商仅靠楼盘的某项优点而实现销售意图，很难圆满实现。
(二)卖点群策划模式
策划人为适应卖方市场和消费者理性选择，采用罗列众楼盘优点并将其集于一身，向消费者做出承诺:能满足消费者所有要求，从而达到促销目的的一种策划方式。
房地产市场供应量的增加、导致需求相对减弱及消费者理性购买，发展商以建设观念、楼盘观念建筑的楼盘，为了迅速适应市场需求的变化，采取“人有我有”的销售策略。策划公司将众楼盘之长集于一身，极尽所能地向市场罗列无尽的卖点，使得开发商必须在短期之内对于购买者做出足够的承诺。其结果，每一个卖点的后面通常都是成本的增加，楼盘的整体素质虽然得到了或多或少的增加，实际已出现明显的成本高于售价的问题。尽管卖点策划模式对提高项目的素质起到了非常积极的作用，但同时也产生了许多高不成低不就的楼盘,如造价是小康型，环境却是生存型，户型又是温饱型。
(三)等值策划模式
策划人为避免楼盘成本攀升而并未获得同比的售价，或因售价提高造成楼盘空置率攀升的恶性循环，在众多的楼盘优势卖点中进行权衡取舍，或找到楼盘未发现的价值点，使楼盘成本与销售价格相适应，从而达到促销目的的一种策划方式。
采用罗列众楼盘优点的结果是使一些楼盘成本攀升而并未获得同比的售价。由于存在着投资商和策划机构对土地和项目价值的发现与价值兑现能力的差异，使得一些楼盘成本高于售价。等值策划要求对该项目的价值因素具有充分的认知能力，并能在众多楼盘优势卖点中进行选择，而且需具有驾驭和实现经营意图的综合能力。等值策划模式毕竟是推销/销售观念的产物，它不可能解决开发与市场需求之间的矛盾，只能缓解这种矛盾。
五、房地产全程策划理论模式——增值策划模式
策划人在项目立项时，即着手进行市场需求调研，正确确定目标市场的需求和欲望，利用差异化、避免竞争等营销理论，营造出即比竞争对手更有效的满足市场需求，又不可替代的楼盘，通过提高消费者可察觉的使用价值，提高楼盘相对销售价格——使楼盘增值，从而达到营销目的的一种策划方式。
增值策划的目的，就是要为开发商的楼盘创造最大的附加值(使楼盘增殖)，为楼盘的市场创造有效需求。
价格的制定不能脱离整个房地产营销组合的其它部分，它同时也是市场定位战略的内在要素，真正的问题是房地产的价值，而不是价格。增值策划所要作的，归根结底是为了使开发商获得最大收益。
通过对社区形象的塑造，降低住户对价格的敏感程度，通过提高社区的PUV(PUV—可察觉的使用价值，指用户在购买和使用产品或享受服务中得到的满意程度)值，提高楼盘售价，并使社区的价值为住户所接受。
社区策划要从社会发展角度上，充分考虑到未来房屋流行式样、西安城市繁华中心的向北偏移、未来住宅开发的社会化、市场化进度及进展、融资条件改善的可能性，以及国家土地、住宅、税收政策和经济发展战略的变化，以多层住宅比较，从概念设计起，所策划社区的风格、环境、建筑特色、它所倡导的居住理念、复合化的生态社区是西安市所仅有的，亦即整体品牌营造是独一无二的，也是不可替代的。
试将等值策划模式与增值策划模式比较如下：
等值策划模式——以更低的价格向住户提供与竞争者相同的可察觉的使用价值(PUV)。
增值策划模式——在与竞争者相同的价格向住户提供更高的可察觉的使用价值(PUV)。
六、增值策划模式的理论核心——DSTP模式
分析住户需求，细分市场，选择适当的目标市场，为自己产品进行价值定位。
1.需求(Demand)—是指消费者有能力购买且愿意购买的某个具体产品的欲望;
2.细分(Segmentation)—指市场细分，根据住户对产品的需要差异，把整个房地产市场分割为若干个子市场的分类过程。
3.目标(Targeting)—指开发商对市场细分后，确定自己的产品所要进入的领域。
4.定位(Positioning)—指策划机构为目标项目设计出自己的产品和形象，从而在目标用户中确定与众不同的有价值的地位。