住宅项目的市场调研(为谁建造房子?)
1、住宅市场需求大势基本研判
(1) 中国城市居民的居住现状和巨大需求可以保证住宅的巨大需求。
(2) 城市化将使得住宅开发拥有巨大的市场。
(3) 有效供给持续不足。萨伊定律给我们的启示：供给能自动创造它的需求。
(4) 80年代建设的住宅已经进入更新期。
(5) 个人资产最重要的表现是住宅，中国进入置产兴业的时代。
2、房地产发展的几个阶段
从80年代初的GG开放以来房地产开发经历了三个阶段：
初级阶段——争夺资源的阶段。
发展阶段——争夺市场的阶段。管理和产品营销是企业利润的最主要来源。这
就是我们所处的时代。
成熟阶段——争夺顾客的阶段。
3、北京住宅市场的营销环境，机遇和挑战
宏观环境
(1) 人口环境：庞大的人口基数。
(2) 经济环境：高收入，高购买力，GNP的高增长，大量的外地移民对北京房价的支撑。国际职员对房屋价格支撑。国际投资对房价的支撑。
(3) 政治法律环境：对消费者的保护立法越来越健全，各种技术规范。
(4) 人文环境：亚文化层次多，教育背景、职业种类、收入、家庭形式、价值观念。住宅需求的形式多种多样。
微观环境
(1) 供应量的增加，北京地区也已经出现现房销售的趋势。
(2) 产品的同质化。大部分项目并没有建立起自己的品牌。
(3) 行销手段上相同或相似，导致剧烈的低层次竞争。
(4) 后期服务的低劣导致消费者的信心不足，许多消费者暂时持币待购状态。
(5) 住宅开发的进入门槛比较低，使得一些资质很低的开发商进入住宅市场。
(6) 三外(外资、外地、外行)的进入加剧了竞争。
(7) 消费者日渐成熟，要求提高生活品质。
(6) 法制更加健全，对消费者更有利，而对部分开发商来说越来越不利。
4、加入WTO之后给住宅开发带来的机遇和挑战
(1) 涉外经济活动会更加频繁，给写字楼、高级公寓带来巨大的机会。有效需求更加旺盛。
(2) 外资的进入，使融资渠道更加畅通，从而改变国内企业单纯依靠银行信贷融资的局面，使房地产金融更好地为房地产开发服务。
(3) 有助于增强城市居民的住房购买能力。汽车的增加，使住房郊区化成为下一波浪潮。
(4) 促进中国的城市化，使城市的租赁市场更加活跃。
(5) 高档建材和住宅部品的进口量增加、先进的建筑设备的增加，有利于开发商降低成本。
(6) 国外设计力量和其他开发服务机构的进入带来先进的理念。
(7) 消费者精神生活和价值观念的变化。审美能力、对生活方式的感悟能力增强。
(8) 促进建筑施工、设计、代理服务、物业管理水平的提高，促进全行业的水平的提高。
5、面向项目的市场研究：
(1) 任何一个项目的开发决不能只凭经验和感觉。前期的市场调查和研究是形成开发战略和具体方案的基础。
(2) 对市场的研究就是寻找目标市场的过程，和目标顾客的过程。
(3) 研究内容包括：
a、区域市场的研究;
b、寻找目标市场，确定细分市场或细分市场组合;
c、生活方式的研究。
d、目标市场的顾客状况，特别是目标客户的生活方式研究;
e、消费者的各方面的需求;
f、项目自身情况研究
g、竞争对手研究
h、在研究的基础上确定产品定位;
I、在研究的基础上进行产品创新;
j、在研究的基础上营销创新。
(4)市场也是不断变化的，研究必须持续进行
(5)研究的方法：
委托信用良好的专业市场研究公司或者房地产咨询公司同时聘请顾问监督它。 研究成果应该不断积累，研究是面向项目的、面向营销的。既要防止文牍主义，又要防止浅尝辄止。
(6) 消费者的需求;
a、 物理空间需求;
b、 日常生活需求;
c、 身体健康需求;
d、 养老育幼需求;
e、 室内外物理环境需求;
f、 生态需求;
g、 教育需求;
h、 人文关怀需求;
I、 艺术与审美的需求;
j、 社区成员之间沟通和交流的需求;
k、 自我实现需求。
6、竞争对手研究：
(1) 建立竞争者情报分析系统，特别是建设竞争对手资料库。
(2) 主要的研究目标是产品细分市场的竞争者。
(3) 找到目前你的主要竞争对手，详细研究他的产品设计、市场营销。
(4) 通过研究对手，确定自己的产品战略和营销战略。
7、确定项目的目标市场
(1) 市场定位就是将目标市场定位在哪个或者哪几个细分市场。
(2) 在市场研究的基础上，根据需求的市场饥渴程度，寻找目标市场。
(3) 根据企业的核心竞争力或者综合竞争力确定目标市场。
(4) 根据地块的特征情况。
(5) 根据竞争者的情况确定。
8、 细分市场研究
(1) 按经济地位划分为四个阶级：精英阶级、中产阶级、劳动阶级、穷苦阶级。
(2) 第一居所，第二居所?。
(3) 自住?投资?
(4) 一次置业者和二次置业者多次置业者。
(5) 按家庭划分：传统大家庭、核心家庭、丁克家庭、单亲家庭、 独居者。
(6) 职业分层：IT业、金融业、艺术家、教师、律师、开业医生、中层白领雇员独立创业者、大型公司高级职员、体力劳动者。
(7) 按教育背景划分高等、中等教育、初级教育。高等教育又可以分成海外归来者和在国内受教育者。
(8) 按照价值观念分
(9) 基本客户(主流客户)、次要客户、集团客户。
(10) 其它购房偏好：对某种配置的偏好，对教育、养老等。
9、SWOT分析
在项目的前期阶段，对于给定的地块儿，必须进行SWOT分析，即优势(superiority)劣势(weakness)、机会(opportunity)、威胁(threaten)
篇2:住宅小区地面停车场管理规定
地面停车场管理规定
1、地面停车场由管理处负责维护管理，接受公安交通管理部门的检查，指导。
2、固定使用车位的车主可到管理处办理停车场停车证，并将停车证放在挡风玻璃左侧醒目处，以便识别。按政府主管部门规定的标准交纳费用。
3、车辆进入停车场应领取停车出入卡，出场时交回出入卡。车管员对进出停车场的车牌号码、进出时间，所发出入卡号等进行登记。认真执行规定，对可疑情况及时报告。
4、车主的停车出入卡请随身携带，认真保管，作为出场凭证，若有遗失，要立即向管理处申明、补办。否则，后果自负。
5、停放在停车场的所有车辆，车主必须锁好车门、车窗，贵重物品请勿留在车里。
6、停车场若有交通违章，管理处将报请公安交通管理部门处理。
7、若车主在停车场停车与管理处发生纠纷，应由双方协商解决，协商不成，可请仲裁机构予以仲裁或向小区所属人民法院提起诉讼。
篇3:住宅小区二次装修管理规定
二次装修管理规定
为了加强房屋二次装修的管理，保障小区所有业主的安全及利益，维护小区的公共秩序，制定如下装修管理规定：
一、承重结构
大楼承重结构(如：承重墙、柱、梁、板等)的位置、尺寸、强度都是经过严格设计计算得出的，任何情况下都不得随意凿打，更不能开洞或开门。
二、液化气管道
大楼室内的燃气管道是按国家有关规定进行敷设，并通过有关部门验收合格的。严禁随意改动或进行掩盖。如确属需要进行变更的业主须向市供气企业提出申请，经市供气企业更改并验收后开通点火。业主应向管理处提供相关证明。
三、电气线路
电线的敷设和电器的安装，业主应聘请持有操作证的工人施工，电器的容量不应大于原设计的负荷。
四、给排水
给排水管道的改造和施工必须保证其他业主的正常使用。业主装修时应对卫生洁具、地漏、下水管道等采取有效的防护措施，如因施工原因造成堵塞由业主负责清理疏通并承担一切费用。在修改排水管道时，严禁将生活污水排入雨水管道。
五、防水
业主装修时对厨房、洗手间等部位应做好防水管理。如因施工原因造成房屋渗漏水，由业主负责修复并承担一切费用。
六、装修材料
1、装修一律采用防火材料。
2、外墙门窗、防盗网、空调架等选用材料应以经过一段时间后不污染外墙为原则。
七、外部装修
1、安装防盗网.底层允许安装防盗网，但业主必须按管理处规定的统一式样、材料、安装方法安装。
2、进户门可以加装防盗金属门，但业主不得改变原有门洞的设计，不得妨碍楼道通行及违反消防管理规定。
3、外墙门窗不得随意改动。
八、施工场地
业主装修期间，不得占用公用地方加工或堆放材料。
九、垃圾装运及清理
业主的装修垃圾须用袋装运，出户的垃圾不准在公共场所过夜堆放，须及时运走，防止阻塞公共通道和影响小区美观。
十、装修时间
1、业主在进行房屋装修时不得影响周围业主的休息，施工时应尽量降低噪音(如关好门窗等)。
2、小区内装修时间为早上8:00～12:00，下午2:00～6:00。
3、如业主装修工期紧，征得管理处同意后，装修时间可延长至晚上9:00但在晚上6:00～9:00间，禁止使用电动机械，禁止在楼内喷油漆，烤漆。
4、装修工期一般不超过30天。
十一、防火
业主在装修期间，应确保装修施工人员遵守防火的有关规定，如不得将电源线直接插入插座中，严禁在室内吸烟、用电炉做饭等。进行电焊时，应采取有效的防护措施防止火灾。
十二、其它
1、业主应在申请获管理处正式批准后，方可派施工人员进入现场施工。
2、业主在装修过程中临时增加装修项目，须报管理处审核批准。
十三、处罚
1、业主若不按第一、第二项要求进行施工，经管理处检查发现，限其修复，情节严重的管理处有权向有关机构提出诉讼。
2、业主若不按第三至十二项要求施工，管理处有权采取没收工具等强制性措施暂停业主的装修。
3、业主装修完毕须由管理处进行验收，验收合格后方可入住。
十四、施工队伍
1、业主应确保所有进入小区内装修的施工人员到管理处办理登记手续、签订《装修责任书》并领取临时出入证和施工许可证，如管理处检查中发现无证施工人员，将强制其离开楼宇。
2、业主应确保进入楼宇装修的施工队伍服从管理处管理，遵守小区内一切管理规定。如施工人员不服从管理或经教育仍然不改者，管理处有权拒绝该施工队伍进入小区。