全国模范军转干部、旅游集团投资策划部经理先进事迹材料
z是陕西省近10年来, 少有的主动要求转业到企业的正团职军官，他以军人特有素质、作风和搏击精神为塑造现代企业文化贡献着自己的力量。
记者是带着好奇的心理采访西安旅游集团公司投资策划部经理、西安旅游股份有限公司董事z先生的。好奇的原因有三：一是他的军旅作家身份，二是他是军中为数不多的全国青联委员，三是作为7次荣立三等功的正团职军官，他主动要求转业到企业。一位军转战线的权威人士说：“宣传z，不只是对一名转业军官的解读，更是对千千万万个军转干部奋斗历程的一次崭新的诠释。”
从普通战士到青联委员
1961年，z出生于军人家庭，他的父亲曾是黄埔军校19期的毕业生，这种背景，使他的血液里流淌着深深的“军旅情结”。1979年，刚满18岁的z应征入伍。在近6年的士兵生涯中，z始终是一名优秀的汽车司机，他安全行车25万公里无事故，多次被评为“红旗车驾驶员”。正是这种历练，为他后来的军旅之路打下了坚实的基础。1985年底z被破格提升为排长，之后，他从正排、副连、正连到副营，在每年一个三等功的荣誉映照下，一年晋升一级。1986年，被空军政治部评为“四有”青年;1994年，他被推选为陕西省青年联合会常务委员;1995年被共青团陕西省委评为“陕西省优秀青年”和“陕西新长征突击手”;1998年被增补为第八届中华全国青年联合会委员。
从普通的战士到全国青联委员，是一个巨大的跨越，z不仅顺利跨过了一个个人生的横杆，而且一路耕耘并收获着更多的成果。
从军旅作家到团队主官
在军队这个大熔炉里，团长、英雄不乏其人，而军旅作家的却凤毛麟角。在紧张的训练和工作之余，z几乎牺牲了全部的业余时间，用心打造着他的文学梦，先后在《解放军文艺》、《昆仑》、《延河》、《解放军报》等报刊发表了80余万字的作品，24岁时，他成为陕西作家协会会员。作家出版社曾出版过他的作品集《昨天没有故事》，他参与编剧的电视连续剧《红翼》荣获第二届全军军事题材电视剧评比二等奖。
虽然创作成果斐然，但写作仅是z的业余爱好。他在航空兵部队提干后，带出了优秀机务中队，多次被评为优秀基层主官。后来到空军政治部文化部帮助工作，2年后调入空军电讯工程学院任学员队教导员，38岁被提升为正团职研究生学员队政委。他不无骄傲地说，带研究生队他最大的收获是领导过200多名硕士研究生，并亲手送出去了64位博士研究生，这期间z以他的真诚和才华深深地影响了这些高学历人才。尽管他已经转业好几年了，但当得知他母亲去世的消息后，这些博士、硕士研究生们自发地结队前来追悼。
从热血老兵到企业精英
20**年，42岁的z任正团职已经5年，按照军官服役条例，他还可以留队，但当年正是三年裁军20万之际，z带着不舍的心情毅然决然地做出了转业的决定。
当时，转业军官当公务员既是政策要求也是主要潮流，z去党政机关工作颇有优势：7次荣立三等功，行政正团职，有基层机关经历和扎实的文字功底。在20**年部队转业进西安市的干部综合测评中，他的得分位列前茅。根据政策，他可以自由选择工商、税务、公安等单位去当公务员，一些“热门”单位在看了z的材料后，也向他发出了邀请的信息。但是z却把目光投向了西安旅游集团。当时的西旅集团经营状况是亏损的。但他认为，旅游是朝阳产业，更是西安最具发展潜力的主导型产业，投身其中大有可为。
他说服了家人和关心他的亲友、战友与老领导，向西安市委组织部递交了去西旅集团工作的申请。申请中他写道，“如果组织同意我的申请，我将从零做起，保持自己谨慎务实、善于学习、忠于团队、崇尚纪律的军人作风，为企业的全面发展竭尽全力。”他坦率而坚定地态度最终得到了西安市委组织部的批准。
说来也巧，就在已经确定转业的这一年，z被空军政治部表彰为“空军拥政爱民先进个人”。后来z才知道，自己是西安市近10年来, 极个别的主动要求转业到企业工作的正团职军官。
从企业文化到项目策划
20**年6月，z加入西安旅游集团。当时，正是以z董事长为领导的新一届集团班子刚刚上任不久。面对企业经营亏损，人心涣散，企业文化建设与投资策划等方面近乎空白的局面，新领导班子提出了“重塑西旅企业文化，打造核心竞争力”的战略构想。他担任新成立的集团投资策划部的经理，其核心职能就是为企业发展决策提供科学依据，整合与提升企业文化是其中的关键。面对崭新的挑战和困难，那段时期，z下功夫做了三件事：一是调整自己的思维方式和工作方法;二是系统学习企业文化与企业经营管理等方面的专业知识;三是结合自己在部队基层和机关的工作经验，认真地寻找着军营文化与企业文化的结合点。
在z的建议和策划组织下，20**年10月，《西安旅游》报创刊，他在报纸上开辟了“平伟专栏”，以此搭起了与员工广泛交流的桥梁。“平伟专栏”至今已累计发文四十余篇，近八万字，在集团员工中引起了较好的反响。以此为契机，西旅集团正式拉开了企业文化建设的序幕。20**年，《西安旅游集团VI手册》正式施行;20**年，完成了集团重点企业商标的重新设计和注册;20**年，《西旅集团品牌形象管理执行手册(暂行)》、“西旅集团企业形象标识牌”正式启用，同年，《企业文化手册初稿》完成策划设计。西旅文化产业公司和西旅创意远景旅游产业公司相继成立，《西旅?吃喝玩乐》DM杂志创刊发行。z结合集团实施“振兴老字号工程”的发展要求，坚持主张以树立集团品牌为核心的宣传宗旨，组织汇编了《西旅集团老字号历史文化、趣闻轶事汇编》、《西旅集团老字号企业与名人》等十余万字的文稿，文化力正在形成西旅的企业发展力。
20**年，西旅集团董事长z提出了“振兴西安大旅游”的发展理念，z积极建言献策，率领部门的同事们认真进行市场调研、深入研究论证，先后向集团提报了《西旅集团战略发展规划(讨论稿)》、《打造山水西安旅游品牌》、《大汉上林苑项目总体概念规划建议书》、《西旅品牌和企业形象塑造行动方案》、《如何发挥旅游企业在大关中经济圈中的作用》、《实现旅游产业和文化产业和谐发展的相关建议》、《秦岭北麓旅游资源整体开发策划》等方案，这些方案得到了集团领导的支持和认可，在社会上也产生了较好的影响。
几年来，z和他的团队踏实工作，尽职尽责，累计完成了百多份、近百万字的项目策划方案，在促进企业健康快速发展方面，发挥了重要的作用。20**年z加入中国青年企业家协会;20**年，通过考试，他取得了国家高级策划师的资格;20**年他开始担任陕西青年企业家协会副秘书长。
和五年前相比，西旅集团不仅早已甩掉了亏损的帽子，总资产规模由20**年的7.9亿元增长到如今的24亿余元;20**至20**年，集团年均经营收入6.4亿元，年均利润4200多万元。同时，西旅集团也已形成了以“传承文明、点化山水，鉴古开今、和谐发展”核心理念的企业文化，发展成为中国西部最大的旅游服务企业之一。根据评估，“西旅”目前的品牌价值已达到20亿元。西旅集团的发展壮大，凝聚着z和他带领的投资策划部的一份智慧、辛劳与汗水!
从军营到企业，从军官到职业经理人，z在人生的道路上不断取得佳绩。《中国人才――转业军官》、《时代人物》、《西部大开发》等刊物，先后报道了他的事迹，面对媒体的关注和集团领导、同事们的肯定，z说：此次当选全国模范军转干部，首先要感谢党和军队多年来的培养，感谢西安旅游集团董事长z和领导同事们的支持和帮助，获得的这一荣誉，属于陕西省、属于西安市、更属于西旅集团。自己将按照**大副主席提出的“退役不退色”的要求，一如既往，全力以赴，为集团“振兴西安大旅游”的宏伟事业奉献力量!
向前进，就能产生信念!虽然从军队转业已有五年多的时间，可记者仍然感到，身穿职业装的z还是一名真正的军人。
篇2:房地产项目投资策划报告提纲
房地产项目投资策划报告提纲
项目投资分析策划报告
1.项目投资环境简析
对本项目的投资环境分析要坚持系统性、比较性、时效性、定性与定量相结合、实事求是突出重点的原则,在适应性、稳定性、竞争性三项主要标准的指导下进行。以简为主,重点在于土地价值判断及分析方面。
1.1社会环境
社会制度(经济决策的民主和科学程度、行政管理的透明度、政府对经济事务的干预程度、行政事务的效率及政府官员的廉洁性等)
社会秩序(社会的稳定性与安全性、当地居民对家乡经济建设的参与感与责任感、对外来经济势力的认同感与欢迎程度等)
社会信誉(由产业政策连续性所表现出来的地方政府在经济政策上的信誉)
社会服务(硬环境:金融服务、生活服务、通讯服务、交通服务、信息服务等;软环境:上述各项服务的服务效率与服务态度、行政服务、法律服务、咨询服务、信息服务等)
1.2政治环境
政治体制和政权(政治体制变革及政权更迭过程中所体现的渐进性与平和性)
政治局势(我国长期稳定的政治局势有利于投资)
政策(经济政策和产业政策,包括国民经济发展的政策、引时外资的政策、对外开放的政策以及各种税收政策等)
1.3经济环境
宏观经济环境(本地国民生产总值、国民收入总值、国民经济增长率;本地消费总额、消费结构、居民收入、存款余额、物价指数;本地经济政策、财政政策、消费政策、金融政策等)
市场环境(市场吸纳量的现状及未来估计、市场供应量的现状及未来估计、市场购买力的分布状况、同类楼盘的分布及其现状、竞争对手的状况、市场价格水平及其走势等)
财务环境(金融环境:资金来源的渠道、项目融资的可能性以及融资成本;经营环境:投资费用、经营成本、税费负担、优越条件;同类项目的社会平均收益水平及盈利水平等)
资源环境(人力资源、土地资源、原材料资源及能源的利用等)
1.4文化环境
风俗习惯、语言文字、宗教信仰、价值观念、文化传统、教育水准等
1.5法律环境
法律的完备性(项目所依赖的法律条文的覆盖面、主要法律法规是否齐全)
法律的稳定性(法规是否变动频繁、是否有效)
执法的公正性(法律纠纷、争议仲裁过程中的客观性与公正性)
1.6自然环境
地理位置(项目交通现状,距商业中心的距离,距医院、娱乐场所、学校的距离等直接关系到未来住户生活方便程度,从而影响市场销售;距配电站、给排水管网、通讯电缆的距离等,直接影响项目开发成本、从而影响项目效益。)
地质地貌与风光气候特点不仅关系到项目建筑物的基础设计,而且直接影响到项目的景观。
1.7项目用地基础设施环境
项目地块状况(位置、面积、地形、地貌、性质等)
交通环境条件(距机场、车站的距离,主要交通干线的分布。重要的公共交通工具及数量,交通方便程度等)
能源条件(电力供应状况、最近的变电站距离及其容量,煤气供应站的距离、煤气主干线管道的距离,其他能源,如煤、天然气等的供应状况等)
通讯环境条件(最近的通讯电缆的位置、可设电话门数等)
给排水及排污环境条件(项目地自来水管网分布、距主要自来水管道的距离,排水、排污设施状况,管道分布情况等)
地块地理条件的强弱势分析(SWOT坐标图、综合分析。注:简要说明即可)
2.项目投入产出分析
本处主要数据主要是根据前一部分市场研究及建筑设计的内容进行科学客观的模拟,在此基础上对项目投入产出进行分析。
2.1项目投资需求
2.1.1项目总体经济技术指标摸拟
2.1.2项目投资构成
本项目的投资构成主要包括项目的开发成本和开发费用两大部分。
1)开发成本:
(1)土地使用权出让金
(2)土地征用及拆迁安置补偿费
(3)前期工程费
①规划设计费
②项目可行性研究费
③地质勘察测绘费
④三通一平费
(4)建安工程费
①土建工程费
②设备及安装工程费
(5)基础设施费
(6)公共配套设施费
(7)不可预见费
(8)开发期间税费
2)开发费用
(1)管理费用
(2)销售费用
(3)财务费用
2.1.3投资估算:
1)开发成本的估算
(1)土地使用权出让金
用地类型 住宅用地 土地使用权出让金
平均标定地价 元/m2
(2)土地征用及拆迁安置补偿费
(3)前期工程费
(4)建安工程费
可以采取不同的估算方法,比较后选择一种较好的方法
(5)基础设施费
(6)公共配套设施费
(7)开发期间税费
(8)不可预见费
2)开发费用的估算
(1)管理费用(约为开发成本的3%)
(2)销售费用(约为销售收入的4%-5%,这里需要用到下面的销售收入估算资料)
(3)财务费用(从“贷款还本付息表”所得)
成本模拟表
内容项目 计算依据 单价(元/m2) 合价(万元)
(一)开发成本 以下1-8项之和
1.土地使用权出让金2.土地征用及拆迁安置补偿费3.前期工程费4.建安工程费5.基础设施费6.公共配套设施费7.开发期间税费8.不可预见费 1-6项之和的3%-5%
(二)开发费用 以下1-3项之和
1.管理费用2.销售费用3.财务费用 (一)×3%约为销售收入的4%-6%详见“贷款还本付息表”
(三)合计 (一)+(二)
2.2项目收益部分模拟
2.2.1销售收入模拟表及说明
销售均价假设(均价的确定、项目中具体单位的定价模拟,这里需要市场调研市场数据及建筑设计相关数据)
项目销售计划
销售收入模拟
2.2.2项目经营税费估算
这部分费用不作为投资构成,它是作为销售收入的扣减部分。
2.2.3利润模拟表及说明
2.3项目投资与筹资计划
2.3.1投资计划及资金缺口
2.3.2筹资计划及其费用
贷款还本付息表
3.项目投资可行性分析
这一部分主要从财务指标模拟分析方面,对项目在投资方面的可行性进行一个简要的分析,很多财务方面的细节分析不作过多展开论述。
3.1项目投资可行性分析的模拟前提
包括税费设定、折旧设定、期望收益率(基准收益率)确定等。
3.2损益表与项目静态盈利能力分析
3.3现金流量表与项目动态盈利能力分析
3.4资金来源与运用表及资金平衡能力分析
3.5项目投资可行性分析结论
4.项目不确定性分析及开发经营风险分析
4.1项目盈亏平衡分析
4.1.1可变成本变动时对利润的影响
4.1.2销售价格变动时对利润的影响
4.2项目投资风险分析及规避方式提示
4.2.1项目风险评估
4.2.2资金运作风险评估与可行性建议
4.2.3经济、政策风险预测
5.项目开发节奏与投资控制建议
5.1影响项目开发节奏的因素分析
5.2项目开发节奏建议及结果预测
6.项目投资策划结论与建议
篇3:房地产项目投资策划探讨
投资策划指的是由开发商或由开发商委托策划顾问公司,根据物业市场环境进行综合调查,将各个方面获得的多种信息进行综合分析与研究,从而形成项目开发的初步设想(项目选址、资金筹措、配套设施等)。然后根据这一初步设想进一步进行策划,通过与城市规划、土地管理部门以及建造商、投资商(包括金融部门)等的接触,最终使该项目设想具体化和目标化。投资策划的基本内容是:项目在哪里建?建什么类型?卖给谁?卖多少钱?什么时候卖?怎么卖?前四个问题则是投资策划的实现步骤。究竟能拿什么样的地块并不能完全由发展商决定,只能因地制宜,根据可能获得的地块来策划建什么,卖给谁,卖多少钱,就成为关键一步,期望能看准市场空隙,扬长避短,发挥出地块的最大价值。
1、项目定位
究竟是做写字楼还是做商场,是做别墅还是做多高层住宅,做什么档次的住宅等等,这么大的一件事情,不能只靠几个简单建议,要仔细分析市场,不能简单抄袭。同样的地段、同样品质的楼盘,别人能做成功,自己就未必。诸多成功的经验告诉我们,要想开发成功,楼盘的市场定位一定要准确,因此,发展商不妨多找一些物业市场方面的专家,经过认真论证之后才做市场定位。
在广州,一直不乏这样的类似例子:某发展商在最高档写字楼商圈里拿到一块地,原计划是建造写字楼,可是等到准备开发时,发现已经没有写字楼的市场空间。不得已之下惟有将其改成住宅综合楼,还需要经过一个非常痛苦的过程才能赢得市场认可,利润无疑是差了一大截。这反映了发展商当初所做的市场调研不够超前,也因为发展商对各类物业包括写字楼的市场发展趋势欠缺长期、系统的研究,毕竟发展商所做的是2年甚至3年以后才面对市场的东西。做好投资策划的首要前提就是要比别人站得高一点,看得远一点,参考过去、利用现在、预测未来。
2、市场需求
投资策划最重要的一环是市场调查研究,目的在于了解真实的供应量或需求量状况。
要把握供应不难,把所有同一地区或者有竞争的地区的楼盘资料拿过来,就可以基本得出结论。但是,这里却要特别注意开发项目幕后的事情:今年真正要推出的数量包括成交数量、投资商的实力、可信度等。如果自己的项目是住宅小区,是一个长期项目就应该兼顾到近几年的供应量,如果只是单体楼,只需了解这两年的真正供应量即可。
了解需求可以采用估算法。但从有多少外资企业、每个企业多少员工等来推算需求量,这很不准确,不应忽略国内买家和集团的购买能力,而且也要考虑到过去已有多少购买数量,现在还有多少人打算购买,将来有多少人一定会买,以及他们对房地产的认识程度。也可以通过做问卷调查,主要了解的内容是目标受访者对项目预定价格的认同程度以及对物业的价格预期。这种工作以前是交给房地产中介代理公司来做,现在,社会上已经有部分专业的调研公司,通过他们的工作也许能得到意想不到的效果。
3、资金运作
判断“房子卖多少钱市场能接受”并不难,难的是有成本优势、足以在保证利润的前提下定出有竞争力的价格。有符合市场需要的户型、配套、社区,又有价格优势,接下来的销售推广自然水到渠成。但是“究竟项目有没有钱赚”除了市场行情之外,还取决于发展商对开发成本的控制和项目操作。因此:(1)节约自有资金是最安全的;(2)如果运作得当、销售顺利,只需占总投资30%的自有资金就够了;(3)资金什么时候使用,应有用款计划;(4)对预售楼花的回款速度要有保守的估计。有的项目开始把推广工作完全交给专业广告公司来做,这越发说明这已经成为一项具体、量化的执行性工作,不可能也没必要站到一个项目的高度去承担策划的功能。目前各个项目的销售培训、销售部的管理水平仍然参差不齐,还需要有专业经验的策划人参与指导。