新加坡购物中心的管理
购物中心的管理
至1998年底，新加坡零售业中购物中心的平均店面出租率为90%。乌节路黄金地段的购物中心毛利率约在5%~6%之间。
从专业的购物中心管理公司的角度来看购物中心管理，他们认为：
1.购物中心是一种提供整合性服务的设施，它包含了一个有效系统的组织及运作。购物 中心管理策略的落实必须有一个明确的工作流程，以进行催收租金等例行性工作。新加坡去 年就有2.6万家企业倒闭，所以不可不防。对行政作业也须制订明确的管理规范，如收取租金 标准须一季评估一次。
2.在组织结构上，新加坡一个20万平方米的购物中心，一般有20个管理人员，包括购物 中心经理1人、不动产管理专员1人、专员助理3人、工程师1人、技术人员1人、停车场管理3 人、商场租赁人员3人等。不动产的管理包括人事、建物、租约与承包合约，不动产服务包 括空调、消防、招商、行销等，清洁及保全服务则大部分是外包，可使人员任用较有弹性。
3.购物中心收入的主要来源是租金、停车费及广告费等服务费用。为了增加营业收入， 必须建立适当策略使店铺出租率达到最高，策略包括：在一些公共空间、平面媒体及楼层空 间提高广告曝光率，增加知名度;制作简介手册、海报;发放、邮寄宣传品给有潜力的客 户;在公关方面，与承租户保持良好关系，定期作意见调查。
4.在招商条件方面，购物中心与承租户的租约大都以2~3年为主，押金在2~3月租金之 间。购物中心可随时检视承租方是否依约行事。租金是固定的，对具竞争性的主力商店，要 比其它的商店条件低。
创造购物中心的附加价值
一个购物中心失去竞争力往往由于以下原因：硬体设计不良、实体功能过时、顾客需求改变等。一经发现即需改正。
成功的购物中心设计，须将每个进驻商店的整体及视觉效果展现出来。一般让经营平稳的商店在整个商场的两端，较新潮的商店在中间。购物中心的入口处及停车场的入口处要加 强灯光照明。高承载的购物中心停车场要经常保养，每5~7年要重新整修一次。还有，新加 坡消防法规规定，一个购物中心只能有60%的出租空间，另外40%必须是公共空间。
顾客需求的改变与购物中心的竞争息息相关，要时时刻刻关心消费者的变化。近年见到的变化如消费者原本到购物中心以购物为目的，现转变为休闲，因而一些与娱乐相关的设施或饮食店都可纳入。以前只有成年人会在购物中心停驻一下走进咖啡店，现在青年人也 会在此消费。随时跟着消费者的脚步作调整，将可时时保有购物中心的竞争优势。
近来购物中心的变化
首先是，用作广告和展示的公共空间的面积增加了，大约增加55%，有的购物中心总收入的50%来自广告及展示空间的增加。其他增加的收入包括停车场的收费，因为商场的顾客 流量提高了50%，有的购物中心客流每月达50万人次。
购物中心进行重整时，大部分业者不会让购物中心停止营业，大都是边调整边营业，好处是商店可以继续营业有收入，而消费者也可以有休闲逛街的地方，且购物中心只要进驻商店已有一半以上，业者也不需再去辛苦地寻找入租者。
购物中心改善和整修的部分主要有：开放空间加大、增加采光、装设新的信号装置如方向指示和停车指示讯号、引进专为餐饮店设计的空调、增设电子计算机系统、保持卖场的动 线顺畅、在门口装设新的安全警卫系统、提供额外通往停车场的通道等，以方便消费。
篇2:购物中心室内外广告位管理办法和操作流程
ZZZZ室内/外广告位管理办法和操作流程
一、目的
(一)提升项目整体形象，突出品牌形象宣传，联营商家促销活动宣传效果最大化，保证实现公司收益最大化;
(二)建立标准化的工作程序，确保项目室内、外广告位策划，招商，广告发布，现场管理等工作有条不紊地进行，明确各部门职责。
二、适用范围
本制度适用于ZZZZ购物中心
三、主管责任人
营销部
四、执行部门及职责
（1）广告位招商责任部门
1.全面主导广场广告位的招商和管理工作。
营销部
2.广告位招商责任部门：负责公司所有广告位招商
3.营销部根据项目规划的室内外广告位进行招商洽谈，招商对象以ZZZZ购物中心商家为主，原则上不对ZZZZ购物中心以外商户出租。
（2）广告位招商标准、招商信息、合同管理责任部门
负责所有广告位的招商标准的拟定、招商信息发布和合同管理。工作范畴包括：
1.负责所有广告位招商标准的拟定;
2.广告协议包括：新签、续签、变更、撤场等;
3.广告位租赁到期前一个月,负责提醒和督促商家办理续签或撤场手续;在未有新租户的情况下，对于未办理任何手续过期悬挂的广告画，督促其在要求时间内撤除或申请续签，同时按新的费用标准收取供应商延期悬挂费用。同时联系安排新的广告画面覆盖安装。
4.营销部负责每季度提交一次“广告位管理报表”， 报营运部、公司领导，督促招商部进行空置的广告位招商。
（3）广告位现场检查和管理责任部门
负责公司所有广告位的现场检查和管理：
1.广告位射灯、灯箱广告灯管是否正常照明。
2.广告画面是否褪色或卷边、脱落、毁坏等现象。
3.广告内容是否符合季节性和时效性。
4.对于首次安装的广告画，负责检查和保证“广告意向签订审批表”已经获得公司的批复，方可允许供应商安装;
5.常备经公司审批过的企业宣传广告画，以便必要时填补广告空位;
6.负责梳理和统计所有室内、外广告位资源。
7.负责对商家广告设计效果以及发布内容审核，对不合规定的广告发布要求其进行修改，直到符合相关规定后方可制作安装。
五、商场室内、外广告位管理范围
（1）户外广告位
店内广告位
外墙体临租宣传位、广场宣传立牌(灯箱广告)、外立面及楼顶长租广告位、多媒体IED电子屏等(2)
墙面柱体超薄灯箱广告、POP吊旗、橱窗、DP点、电梯内广告、手扶梯立牌等
六、室内、外广告位出租原则
(1)场内商家优先：公司的广告位主要服务于场内商家的经营需要，优先出租给场内商家使用，原则上室内广告位不向场外商家开放
(2)价高者优先，户外广告位招商采取既责任到部门又公开竞争的原则：当广告位置承租意向发生冲突时，在品牌条件同等情况下，优先出租给承租价格高的商家。
七、室内广告管理规范
（1）室内、外广告制作及安装总要求
1.广告画的内容健康，形式大方，符合国家有关规定及公司要求，并能突出商品特色，体现品牌形象;
2.工艺制作要求精细、美观，图案清晰，有立体感，安装拆换方便;
3.安装材料要求具有安全性，户外广告安装材料必须可防雨、防晒，耐高温;
4.广告的制作与发布不得破坏广告位的附着物;
5.广告画面内容必须每个季度做一次更换;
6.广告位的制作费用和其他相关费用由商家自行承担;
7.商家负责对户外广告工商、城管部门报批手续的办理;
8. 所有商家未经批准不得在广场所属区域发布任何形式的宣传广告。
（2）室内广告位制作补充要求
1.为保持店内通道畅通，扶手梯口一般不用于信息公布，通道位置宽敞的楼层可适当用于公布临时性商家信息(如楼梯立牌)，但要求配置专用展架和保证美观，并经过ZZZZ购物中心营销部审核方可允许摆放;
2.除温馨提示外，扶梯扶手的玻璃(包括上行、下行扶梯之间的位置)不用于信息公布;
3.中庭上方和两侧墙面除现有灯箱位外，不允许张贴临时性广告牌;4.扶梯上方仅用于悬挂楼层导购牌;
4.扶梯上方仅用于悬挂楼层导购牌;
5.展示架一定要正面朝向主通道，与通道平行摆放，等距放置
6.不得在门店店头门框、形象柱、形象墙、橱窗玻璃和其他任何公共建筑表面随意张贴海报;
7.必须使用专用美观高档的展架和展牌进行海报展示，如：木制仿古海报架、铝合金海报展架、歌谱架等。原则上展示架需陈列在通道30CM以内，不得超出;
8.严禁陈列活动过期的POP海报;
9.严禁宣传品出现有污渍，破损，及严重褶皱现象;
10.未经允许，商家不得随意使用ZZZZ购物中心标志和专属宣传语;
11.陈列材质必须使用喷绘，或更美观大方的广告载体;
12.未经允许严禁在公共区域和ZZZZ购物中心其他专属区域陈列展示宣传品;
13.不得在非商家门店里面的天花上方悬挂任何形式的广告;
14.ZZZZ购物中心所有专柜未经允许不得在卖场任何地方使用X展架、易拉宝陈列海报。
14.任何专柜不得私自挪动和撤除公共指示标识、消防标示以及其他安全类标识;
15.严禁陈列任何非法或有碍广场形象的宣传品;
违规执行程序：
营销部在巡场中发现以上违规行为及时给予商家口头警告和提出更换或撤除要求。
如发现商家依然没撤除的或出现再次违规现象的，给予强行撤除并开具书面警告函。
营销部将此份文件派发给各个商家，如商家认同文件内容，需在文件上签上商家负责人的名字并复印一份留底。
管理职责：
营销部参照以上规定对卖场形象进行日常检查、维护和管理;
营销部负责卖场整体形象和所有广告资源的统筹管理，配合、指导营运部进行卖场广告的日常维护管理工作，管理支配店内各项用于广告发布的资源。
八、室内、外广告位出租业务流程
1. 营销部提供的广场所有室内、外广告位资源统计表和所有广告位招商标准明细(每个广告位必须附有编号和尺寸);价格方案，由执行董事核批。
2. 公司相关领导对门店所有室内、户外广告位招商标准进行审核;
3. 营销部将公司批复的广告位招商标准存档备案。
（2）室外广告位意向申请（或延期、续签）流程
（3）操作要求和标准
1、商家按规范要填报相关申请,各项内容应准确、完整、详实填写;
2、相关部门或分管领导复核以上资料的准确性及合理性，给出审核意见;
3、营销部跟进招商责任人与商家签订广告协议及跟进广告费用缴纳情况;
4、商家签订协议时需提供内容健康，形式大方，符合国家有关规定及公司要求，并能突出商品(产品)特色，体现品牌形象的广告画面设计效果图，营销部相关人员对画面进行审核，对不合格的设计画面按要求提出修改建议。
（4）室内、外广告位撤场流程
1.流程
2.操作要求和标准
a.责任人按要求填写《广告位装卸审批表》，对于需高空作业的，须要求提供施工人员的高空作业证。
b.营销部通知新的广告位租赁商家及时安装广告画，在没有新的续签商家的情况下，安排安装我司的形象宣传备用画，不能出现空置情况。
九、相关申请表格
(1)《广告意向签订申请表》
(2)《广告安装/拆卸申请表》
(3)《广告位租赁协议》
十、执行日期
本制度自公布之日起执行;
公司的其它规定或规章制度中涉及管理条款，可作为本制度的补充，如在执行中互有冲突，以本制度为准。
广告位出租价格标准和补充说明
临租位收费标准：
临租位原则上是我公司提供给商家进行临时促销和宣传使用的，商家可填报《临时广告位使用申请表》由我公司相关部门负责人审批后方可使用，不需签订《广告位租赁协议书》，使用期限原则上不得超过一周，我公司将按元/每天/每个的标准进行收费。
临租位具体位置和详细尺寸见附件(图)。
室外广告位收费标准：
长租广告位是我公司提供给进驻我公司的大品牌商家和能带动我公司提高知名度的商家进行品牌形象宣传的广告位。合同签订使用时间为2年。
收费标准为按不同编号广告位具体收费价格而定。特殊情况可向相关品类招商负责人申请免费使用，招商负责人在《室内/外广告意向签订申请表》上注明免费使用，由相关领导签字审批后即可执行。
长租位具体位置和详细尺寸见附件(图)
室内广告位收费标准：
收费标准为按不同编号广告位具体收费价格而定。特殊情况可向相关品类招商负责人申请免费使用，招商负责人在《室内/外广告意向签订申请表》上注明免费使用，由相关领导签字审批后即可执行。
室内POP吊旗、橱窗、DP点、手扶梯立牌均为室内临时宣传位、原则上均为免费使用，不用签定《广告位租赁协议书》，但需填写《室内/外广告意向签订申请表》，使用日期一般不得超过一个星期，特殊情况在获得公司相关部门领导批准后方可继续使用。
橱窗、DP点原则上只给新入场品牌和知名品牌使用，特殊情况可根据实际情况确定。
本流程适用于：ZZZZ购物中心
ZZZZ购物中心
二0一三年十月十八日
篇3:购物中心的商业管理理念
购物中心的商业管理理念
对于购物中心开发商来说，开发商铺是前提，但只有开发是不够的，还必须成立专门的商业管理公司对购物中心进行管理，才能长久发展。目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金，归还银行商铺按揭贷款，在这种情况下，开发商对购物中心的管理更为重要。如果购物中心商业管理不力，影响商铺业主的租金收益，业主不能归还按揭贷款，最终风险还是要落到开发商的头上。综观国外购物中心，开发商成立商业管理公司管理购物中心是一种通用的模式。
(一) 购物中心具有"统一管理，分散经营"的特点
购物中心的商铺是有计划的聚集,对购物中心进行"统一管理,分散经营"是购物中心区别于其他房地产的核心特点。"统一管理"，要求购物中心必须由代表业主权利的、受业主委托的管理公司统一管理，没有统一管理的购物中心则难以经受激烈的零售业市场竞争。"分散经营"，是购物中心对消费者和经营者间的交易提供场所，但购物中心的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。
(二)购物中心的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。
为了达到"统一管理,分散经营"的管理模式，在购物中心销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。另外，某些购物中心通过在租赁合约中直接借用国际购物中心协会(ICSC)的标准格式，在法律上确定购物中心管理公司的管理地位。
1、"统一招商管理"要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。
①所谓"品牌审核管理"是指：招商对象需经品牌审核后才能进入。
审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书(适用于批发代理商)、品牌代理委托书(适用于专卖代理商)、税务登记证、法人授权委托书等。
②"完善的租约管理"。
租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理(可以借鉴国际购物中心协会(ICSC)的标准格式)，比如：
(1)承租户的经营业态是受到整个购物中心的统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会的认可(业主委员会成立之前，经开发商认可);
(2)营业时间的确定;
(3)承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理;
(4)为整个购物中心促销承担的义务;
(5)承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制;
(6)投保范围事宜;
(7)是否统一的收银。
③购物中心的招商钟情于知名连锁商业企业。
一个超级连锁店或超级百货公司的入驻，常常带动整个购物中心的顺利销售与管理。但是近年来，购物中心与连锁商业企业往往更能达到较好的合作。
因为对购物中心来说，其一，连锁商业企业因为有规模、有足够的店铺做支撑，故而其商品销售价格会低于非连锁型店，而低价格也是购物中心想要吸引消费者购物的"法宝"之一;其二，购物中心对进驻商户的管理虽属统一规划，但只要商户遵纪守法，购物中心的商业管理公司不会如同百货公司那样对商户干涉过多。因此，选择自律性高、有固定经营模式的连锁企业，对购物中心的管理来说，是相当省心和放心的。
另外对连锁商业企业来说，选择商业价值高的地段和足够大的面积经营是至关重要的。购物中心由于选址慎之又慎，多选在人气最旺的区域或最有潜力的区域，因此进驻购物中心的连锁企业，就等于不费力气找到经营的好地段;其二，购物中心采取入驻商户独立经营的模式、多功能商业规划，人气上有保证，故连锁商业企业也希望入驻购物中心。
2、"统一的营销管理"有助于维护和提高经营者的共同利益。
由于目前购物中心竞争激烈，打折降价的促销竞争手段比较流行，以吸引购物者光顾。管理公司应该为购物中心策划好1年365天的天天营销计划，所谓"大节大过、小节小过、无节造节过"，组织策划相关的促销活动，所发生的费用应预先与业主沟通预算，经业主同意后，对实际发生的费用按照承租户销售额的一定比例进行分摊。如果购物中心统一收银管理，就能较好地执行按销售额分摊费用。
3、"统一的服务监督"有助于经营者间的协调和合作。
购物中心须设立由开发商领导、商业专家组成的管理委员会，指导、协调、服务、监督承租户的经营活动，保证购物中心的高效运转。常见的方式有：
(1)指导项目：培训售货员、卖场布置指导、促销活动安排;
(2)协调项目：协调经营者之间的紧张关系，增进经营者之间合作;
(3)服务项目：行政事务管理;
(4)监督项目：维护购物中心的纪律、信誉，协助工商、税务、卫生、消防等部门的管理。
4、"统一的物业管理"有助于建筑空间的维护和保养。
购物中心的物业管理内容包括：养护建筑、维护设备、保证水电气热正常供应、公用面积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、意外事故处理等。
从房地产的开发类型的收益比较来看，购物中心的开发收益是最高之一(另外是豪华别墅)，但是其风险也最大。如果对购物中心的开发与经营没有成熟的经验和模式，购物中心的开发将如无椽之木，无水之鱼，难以为继，只有把握其中的规律，勇于创新，才能笑傲江湖。(李葵)