购物中心运营管理的要诀
SC(Shopping center即购物中心)是指统一规划，开发和经营管理的商业，服务业设施的集合体，拥有自己独立的停车场。对应其立地，规模和构成等要素，满足消费者消费需求的丰富性，便利性，舒适性和娱乐性，从而作为地区交流设施成为城市整体功能中不可缺少的一环。其中，“作为地区交流设施成为城市整体功能中不可缺少的一环”将对未来SC的开发具有重要的指导意义。
SC有三个突出的特征。即：计划性(选址、设施开发规模、设施构造和设施功能等条件均要通过参考影响SC经营的市场和客群的立地交通条件、居民生活特征、竞争环境等信息来决定);综合性(通过综合百货店、量贩店、专卖店等业态的商业功能、娱乐功能、休闲功能、公共功能和文化功能等创造出市场占有率远远高于单个店铺，而且能在更广阔的区域内吸引更广泛消费群体的综合竞争实力);运营管理的统一性(开发商和入驻店铺精诚合作，在同一个主题概念指导下开展整齐划一的经营管理工作。这一经营管理又可细分为广告、宣传、共同促销、商户销售额管理、商户运营管理、顾客服务、安防管理、消防管理和设施设备维修管理等)虽然是综合性的复合商业设施，但其运营管理可呈现出宛若单个店铺一样的统一协调感。
SC所承担起的社会作用是与地区开发、发展同步进行的并且是地区振兴中所不可缺少的。SC的功能着重表现在：销售功能(通过有计划性的引进丰富的业种业态及其作用的充分发挥，有计划性的提升当地居民购物及其它方面的消费便利性);公共服务功能(不仅限于商业功能，更通过各类服务功能，交流功能和文体娱乐功能等公共性服务功能的充实来满足消费者消费需求的多样性);增加就业机会(为地方解决大量的劳动力就业问题);促进地区发展(伴随着人口的增加通过交通设施的完善，公共福利设施和教育机关，医疗机关等的设置来提高生活便利性，从而不断推进地方开发);营造和谐的市场环境(创造大型零售企业和中小型零售店铺共存的良好商业环境)。
不难看出，SC是与经济，社会环境的变化密切关联，与周边环境协调共存，伴随着各地区的发展而不断成长并变化的一种业态形式。因此，在把握社会经济环境变化的前提下，进一步明确SC的定位和作用，并探讨未来SC开发时应持的态度和采取的方法是非常必要的。
在目前这种日新月异的市场环境下，如何应对市场变化并真正满足消费者的需求呢?未来SC的开发趋势又是什么呢?要回答这些问题，应该从SC开发现状的分析入手。
开发商要想开发出成功的SC案例，需要在纷繁复杂的世界范围内的竞争环境中追求自身的独立性和特性。在巨大的市场和激烈的竞争环境中寻求差异化。这需要在充分把握SC立地特征并最大限度灵活运用这一特征的前提条件下制定出主题概念，业种业态组合，设施开发计划。追求与各自立地环境最相匹配的商品开发计划。
要考虑对信息技术的活用。构筑起能有效活用与SC相关的外部信息和包括消费者及商铺管理在内的内部信息体系是不可或缺的环节。准确的把握，分析日渐庞大的信息群并将其恰倒好处得运用到SC的运营战略中将是SC繁荣兴盛的关键之所在。
如何多渠道得进行融资，如何尽量缩短SC的投资回收期，如何提高SC经营效率的问题，时代的发展打破了一直以来的固有理念和方式，新环境下的经营管理革新问题正在为更多的商家所期待和瞩目。
如何与各入驻店家保持良好的合作关系。因为业种业态组合，进店保证金，租金，联合促销活动等问题常引出许多开发商与入驻店家之间许多不必要的争端。统一运营管理的实现需要双方真诚的合作。如何在合同中有所体现，如何加强日常的沟通与交流以构筑双方之间相互信赖的合作关系是我们面临的一个重要课题。
与消费者接触最直接最频繁的工作人员的教育和管理问题。让其理解SC的理念是毫无质疑的首要点。除此以外，专业知识的培训，服务态度的提升和统一管理也是SC成功经营案例所不可缺少的条件之一。
随着时代的巨变去不断满足消费者需求的变更和提升，本着与地区共同开发，共同发展的理念指导今后SC的开发和运营管理是未来SC发展关键的关键。
篇2:现代购物中心开发理论
现代购物中心开发理论
一、现代城市商业布局原则
1、最短时间原则。在经济发达的大型城市，由于乘车购物，距离已不再是决定顾客商业行为的主要因素，道路的通行能力已成为影响购物的重要条件。商业中心区建筑高度密集、道路狭窄，汽车通过能力受到诸多因素的限制，给乘车购物者进入中央商业区造成极大的困难。所以，中央商业区不再是最便捷的购物场所。到城市的外缘地带去购物，虽然是舍近求远，但它比到中央商业区购物可以节约时间、提高效率。因此，商业的“接近性”原则时，不再用距离指标，而是用乘车时间指标。
2、接近购买力原则。按着传统的布局理论，城市商业密度与人口密度成正比关系，城市的中央商业区多位于人口稠密的几何中心。随着中、高产阶级居民区向城郊辐散，顾客购买潜力也出现离心倾向，根据接近购买力的原则从事商业布局，在城市外围配置一系列新的商业群已是大势所趋。
3、消费心理学的原则。消费者的心理和购买行为是这一设计和布局的重要依据之一。社会购买力随着中产阶层居住区的辐散而呈离心分布，高消费居住区主要分布在城市周围的近郊，这个地带应以设立销售高档商品为主的大型商场为宜。在中央商业区附近是低收入居民区，应以供应价廉物美的大众化商品为主。介于上述两地区之间的商业点，则低、中、高档消费品兼而有之，而且有要适当的比例。
4、停车场原则。配置与商业区规模相适应的停车场，已成为布局新商业体系的必要条件。没有停车场设施的商店就会无人问津，缺少停车场的传统中央商业衰落的一个主要原因。当然，在规划现代城市商业中心布局时，还要考虑经济上的原则，如缩短销售渠道的长度，加宽商业渠道的宽度，减少商品流通环节等。
二、建设摩尔的前提条件
国际通用的MALL的解释是：由开发商开发、建设、统一管理的商业设施;拥有大型的核心店、多样化商业和宽广的停车场，能满足消费者的购买需求与日常活动的商业场所。
在中国建设摩尔，除了城市人口规模、GDP总量和人均购买力水平这些基本条件外，还要充分考虑中国的国情：人多地少，大城市土地更是寸土寸金，不可能建设像美国那样具有宽敞停车场、绿地园林式的MALL，应多参照日本、韩国、东南亚的务实做法，采取循序渐进和一些变通办法，量力而行。
三、摩尔的规划布局
购物中心的设计以地理环境、企业规模和消费习惯为依据。理论类型主要有以下几种：
第一种，条型购物中心。这种购物中心是把商店沿着街道一直线摆开，建筑物面向主要街道，停车场在前;
第二种，庭院式购物中心。庭院式购物中心是将建筑物建成庭院状，停车场在庭院外围，一般为四方型。
第三种，室内街道型购物中心。它是将商店安排成像街道上一样，但实际上 室内，通常在两端各设一个大型商店。
第四种，街道连接型购物中心。它是通过将各个购物街道环绕起来，激励人们在整个购物中心购物，而不是仅在靠近停车场的商店购物。
第五种，花园簇拥式购物中心。这种购物中心，是将商店群围绕着一大型中心商店进行设置。购物中心设计的原则。
根据地段的差异，购物中心的平面大致分为两种：另一种位于城市郊区或者新城，限制较少，平面布局较为自由;另一种位于城市市区，周围的城市道路结构和用地条件直接影响购物中心的平面形态。
购物中心是一个复杂的多功能建筑综合体，承租户、步行街、中庭、吃喝庭院和停车场等是它的基本组成要素。购物中心建筑设计的目的是获得一个理想的商业销售平面，满足商业活动的要求。因此，良好的平面设计有助于把各种不同要求和个性的承租户有效地组合成一个整体。合理布置承租户和组织人流。购物中心平面需要为所有承租方提供一个互利互惠的机会，最大限度地为每个承租户带来过往人流，提供最多的购物机会，同时也考虑为购物者提供舒适的购物环境和公共活动空间，提供便利的购物线路。灵活性的平面分割有利于出租。除了百货商店、超级市场和餐馆需要独立结构，要求单独处理之外，从建筑的统一性和降低造价来考虑，多数承租户商店的结构需要用单一柱网统一起来。一般来说，适当加大柱距可以使得平面更具有灵活性，适应不同承租户的要求。经过一定的时间之后，一些承租户可能需要扩大面积，另一些承租户可能需要缩小营业面积。因些，隔墙不能人为承重墙，隔墙的建筑材料也要易于拆除和重新利用。
购物中心和管理模式，商业活动的特点、核心承租户的数量、承租户的空间需求和潜在利润等等，已经为平面设计确定了一个框架，建筑师需要在此基础上统筹安排各种承租户的位置。一般说，承租户分为初级承租户(核心承租户)、次级承租户(普通承租户)和其他承租户，在平面设计上遵循从初级到次级的安排原则。核心商店是吸引力的主要来源，被称为磁极和“锚固点”，对组织人流发挥着重要的作用，它把人流从一个磁极吸引到另一个磁极，在这个过程中引导购物者经过所有承租户的门口。因此，核心商店的位置非常关键，它一般安排在步行街尽端，核心商店数量决定平面有几个尽端，形成几个焦点。
次级承租户安排在主要人流路线而非主要核心商店的磁极点上，用于形成次级人流，与主要人流形成交叉，促进内部的人流运动，吸引购物者穿行整个购物中心。
核心商店和次级承租户安排之后，再考虑其他承租户，取得最佳效果。最后考虑剩下的小租户，包括银行、邮局和各种服务施(如理发、美容、修鞋、干洗等)，它们本身不具备引导人流的作用，但它们是购物中心功能的重要补充，用于增加特色。它们不需要占的位置，因为它们经营情况和直接通过的人流没有太大的关系，主要是为了提供便利的服务。
购物人流的组织动线应既让购物者满意，又让零售商在经济上获得效益。一般来说，承租户销售额与经过商店门口的人流数量成正比，所以，优化人流运动，最大限度让人流经过尽量多的商店门口而又不把距离拉得太长，才能达到最佳效果。步行街是购物中心组织和联系承租户的纽带，它把购物者导向各种商店，要求清楚明确，让购物者易于辨认人口、出口和主要百货商店的位置。步行街路线设计要避免太简单。为了打破空间的单调感，除了采用合理的步行街路线外，关键要激发购物者驻足停留和休息交往提供了舒适的场所。
利用垂直交通工具有效增加营业面积。购物中心层数越多，营业面积和租金就越多，购物中心的利润和投资回报也就越大。但要把购物者引导高层并不容易，因而承租户不愿意租用上面的楼面。因此，引导人流垂直向上运动是成功的关键，中庭空间和垂直交通工具能够发挥重要的作用。中庭是垂直交通组织的关键点，也是步行空间的序列的高潮，这里人流集中，流量大，最有可能鼓励人流上行。富有趣味的垂直交通工具，跨层自动扶梯、玻璃观景电梯等能在中庭空间创造活力和动感，常常会激发购物者登高的欲望。中庭空间和步行街往往是一体的，中庭空间的形态多种多样，比较常见的是圆形中庭和多边形中庭。上部空间可以运用飞鸟、旗帜、风筝、气球、飞机等软雕塑，创造有趣的空间效果，也有些运有窗帘和布帷幔遮盖天光，在夜幕降临之后渲染出一种独特的气氛。多层购物中心的中庭空间是上下空间交流的场所，围绕中庭布置休息和餐饮座椅，中庭底层举行的活动就能够让上面各层空间共享和参与。为此，一些中庭的底层有意设计成台阶形，方便开展各种表演活动。中庭空间还经常用来作为儿童乐园，提供各种儿童游乐设施，让购物中心对儿童也充满了吸引力。
承租户商店。购物中心的承租户商店种类多样，包括百货商店、超级市场、食品店、时装店等以及一些售货亭和货摊。承租户的平面布局和店面设计，既要保证所有商店具有整体性，同时又要避免标准化的设计，提供表现个性的机会，避免对零售商的销售模式和原始想法造成不必要的限制。
店面是用来吸引购物者的最重要的因素，店名招牌和标志设计、橱窗和商品展示方式是商店特色和形象的体现。承租户个性与特色表现应当加以鼓励，富有变化的店面设计是商业活力的来源。
吃喝庭院。如果想让购物者在购物中心长时间停留，需要为他们提供休息和餐饮设施。吃喝庭院包括食品亭和座椅区，由独立经营的食品亭提供各种快餐食品和小吃，食品亭周围布置公用座椅。如今，无论是大型区域购物中心还是专卖店购物中心，吃喝庭院都被视为一个有价值的锚固点，用于延长购物者的停留时间，让他们光顾尽量多的商店，它的存在价值绝非自身获得的商业利益所能代表的。吃喝庭院在购物中心的位置选择是商业成功的关键，容易发现的显眼位置以醒目而有特色的入口直接面对步行街，对购物者具有很强的诱惑力。
停车环境是顾客选择购物中心的重要参数。购物中心均设有停车场和相应的停车设备，其规模视企业规模而定。
公共空间。购物中心的公共空间包括室外广场、内庭院、中庭院和吃喝庭院以及步行街上的各种节点，它们在功能上不仅起着聚散和疏导人流、组织水平和垂直运动的作用，而且通过提供相应的设备和设施，还能够满足开展各种娱乐、展览、表演和促销活动的需要，有助于购物中心获得商业利益。此外，还要为一些社会化的公共活动提供便利，通过短期或常年举办展览和表演活动，把购物者吸引到购物中心来。
四、摩尔的资金回笼
摩尔资金的回笼主要通过出租和销售两种途径回笼资金。主力店和半主力店在墨尔的经营初期和成长期产权不宜出售。如欲出售回笼资金，可在摩尔经营成熟后以产权式商铺的方式销售回笼资金。普通店铺的产权可以销售，销售的时候应该以销售、招商、物业管理、商业管理四轮驱动资金回笼。
五、MALL的管理
MALL在统一规划、开发、建成之后，在管理上实现所有权、经营权和管理权的分离把，营业面积出租给各种承租户经营，并对承租户加以有效控制，使之互相利用，优势互补，获得共同的利益，使承租户的利润最大化，让承租户和开发商双方都能获益。
购物中心实行集中制管理和分散经营的管理方式，所有者委托管理者进行管理。管理者对租赁、物业、营销和服务统一集中管理，保证保安、保洁、维修、进货和促销活动等日常工作有组织活动，不参与经营，只负责经营活动，定期向所有者交纳租金，向管理者交纳管理金。我国商业尚缺乏集中管理和分散经营模式的经验.
规范化的购物中心采用租赁模式，管理者从事整体策划和管理，具体包括租赁管理、营销管理、服务管理和物业管理四个方面。
此外，购物中心需要设立由开发商领导，所有承租户参加的管理委员会，以维护消费者的权益，遵守国家的法律法规，为购物中心处理重大事件，协调购物中心内各承租户之间的关系。管理委员会定期如开会议，讨论研究解决出现的问题，保证购物中心高效运转。
篇3:富苑购物中心营销推广方案
富苑购物中心营销推广方案
一、 项目意义
亚泰富苑购物中心的建立，将客观上填补吉林省乃至东三省该项(mall)商业模式的空白。在商业领域率先导入全新的经营业态，昭示着长春已迈入一个崭新的商业时期，对长春商业经营模式及市场产生革命性的影响，具有划时代的标志性、史性意义;而亚泰集团以前瞻性的眼光和雄厚的实力担负起这一重要开启者角色。
从一个区域的界面来看，繁华的商业无不带动一个区域的经济，刺激房地产、旅游业、酒店业、交通业、其它服务业的兴旺，吸引外商投资。在一定的程度上带动城市的综合质素的提升;一个大型的现代化的购物中心的开业运营，必极大地方便和满足本地区人们的物质文化生活需求，改变人们的消费和生活方式，解决大量人员就业，增加地方财政收入，具有现实性的社会意义;充分体现产业报国、回馈社会的理念，这与一个真正有抱负的企业精神相契合。
从发展商(亚泰集团)的视角看，顺乎商业地平线的大势，以大手笔介入商业物业，从而深度涉足于地产商业联动开发营运的领域。在商铺销售、租赁、管理等项获取巨额回报的同时，以购物中心源源不断的信息流、物流、人流、资金流为诱因增强整个楼盘的销售力，提升整个楼盘商业地位和价值。
着眼长远，该项目的启动将为未来的集团房产业发展奠定基础，因为未来商业裙楼房产依然是城区楼盘的主旋律，该项目的运营为今后开发同类房产业积累经验，并因此而培育造就一支集房地产、商业、营销管理为一体的有实战经验的经营管理团队。
二、市场环境调查
长春市位于东三省中心区，属中型内陆省会城市。2000年度全市国内生产总值(GDP)824亿元;第二产业和第三产业各占365亿和338亿元;人均国内生产总值约9000元;汽车、农副产品深加工、高新技术是该市的三大支柱企业。国有经济和非国有经济成分各占50%比重;全口径财政收入实现76亿元，年增长16%;市区全口径财政收入69.5亿元;2000年，金融机构存款余额1013亿元，城市居民储蓄余额533.7亿元。
全市由六城区及四郊县构成，人口近700万;亚泰富苑项目所在的南关区人口60万，户数18万;邻区朝阳区人口67万，户数18.2万户;北邻宽城区人口42万,户数12.5万;郊区四市县人口占全市总人口60%，经济总量仅占全市经济总量的29.6%
2000年，全市商品房销售建筑面积达62万平方米，销售额14.8亿元，与上年比呈上升势头。售给个人用房47.9万平方米，销售额9.8亿元。(该城市人均居住面积9.5平方米)
2000年社会消费品总额实现311亿元，居民购买的商品主要以食品和用品类为主。分别占社会消费品零售总额的41.3%和40.8%;社会消费品零售总额年均增长速度达18.7%。
2000年， 城市居民人均可支配收入5550元，人均消费性支出5113元。其中食品支出占消费性支出42%、衣着类占10.9、用于居住类消费占10.7%、娱乐教育文化用品占9.8%、医疗保健占9.6%、交通通讯占7.8%、杂项商品与服务占4.7%、家庭设备及用品占4.4%。
长春主要商业旺区有两个，一是位于城北朝阳区与南关区交界的重庆路商圈;二是红旗路与工农大路交汇处的欧亚商圈;六城区2000年度贸易批发总额187亿(其中朝阳区90亿、南关区48亿、宽城、绿园各12亿、二道区6亿、双阳区1.3亿);零售总额70亿(其中朝阳区39亿、南关区16亿、宽城区6.6亿、绿园区6.2亿、二道区1.2亿、双阳区0.6亿)。
2000年，长春零售业大型零售商场前十名是欧亚商都、长百大楼、长春通立、恒客隆仓储、卓展、市邮政局、安利日用品、长春国贸中心、长春好旺角大厦。前十名年度销售总额47.79亿元，最高13.2亿元，最低1.5亿元，平均4.7亿元。
项目启动前，亚泰商业物业管理公司销售部售楼人员在策划及销售负责人的安排指导下，以高精度表格控制的方式，走访调查了长春15家大型商场、318个商场内知名的服装皮具品牌、16个有代表性的楼盘、35家长春市服装皮具品牌专卖店。为期约十天，并进行了归纳总结。
阅览了长春楼盘广告及商场经营宣传资料。对有一定参考性的商业机构如卓展、时代服饰、万达沃尔玛、长百影城购物中心定位及推广手段有重点关注。
(调查资料附件，含大型商场商情、服装皮具专卖店、代表性楼盘、服装皮具品牌调查)。
三、 战略分析（SWOT）
1、优势：
A：经营模式优势：亚泰富苑购物中心实行全新的国际流行的购物中心(mall)的业态，是一个以零售业主力店为主导的，各类专卖店、品牌精品店、专营店为辅助，融合餐饮、娱乐、文化、运动、休闲等服务项目为一体的大型商业服务机构。在长春市没有先例，打破了传统商业百货店的单一经营商品模式，服务功能的多样化，使购物中心能满足比传统商业更广泛的需求，市场支撑力强大，决定其生命力强大。
B、特色优势：购物中心经营户的个性化经营表现有助于形成多样化的个性特色，避免了传统商业大同小异、千店一面的格局，以迎合日趋个性化的消费对象。
C、营销优势：引进国际及港深一套新的商业物业营销管理模式，在概念及思路、商业物业定位、功能设置、统一管理、促销推广战略及手法上，相对于该地区同业而言起点较高，这种超前将充分考量到了市场的接受程度和对商业物业未来10—30年发展态势的预测和把握。(具体措施见营销战略)
D、地段优势：亚泰富苑购物中心位于长春市重庆路中心，朝阳区与南关区交汇处。该地是吉林省最繁华历史最悠久的商业、文化中心区，这里是首位集团投资开发，有品牌带来置。由商贸集结地，重量级商业机构有长百大楼、卓展、恒客隆、国贸、东方商厦、将建的万达沃尔玛等。路两侧店铺林立，在项目运行过程中能保证外，人流密集、交通便捷。有商业金街之誉。随着步行街工程的实施，该地段之繁华有日趋鼎盛之势。
E、品牌优势：亚泰集团为上市公司，基础实力雄厚，在吉林地产界其规模处于榜于亚泰集团一直以来致力于品牌的营造和管理，在业界和消费者中具有相当的知名度，亚泰富苑购物中心由亚泰的信誉保证，有信誉构筑的较广泛的群众基础。同时亚泰集团在长春有良好的政府关系资源部事务的顺畅。
F、规模优势：近6万平方米的经营面积在目前整个长春的商业界比肩者寥寥，(万达沃尔玛、长百影城购物中心、卓展有可比性)规模上的超大型使商品和服务功能有更大的组合空间，能满足市场更广泛的服务需求，实现一站式消费在客观硬件上具备了一个最重要的先决条件。
G、WTO的介入，中国企业将面临前所未有的冲击，出现更多的下岗人员，经商的人将相对增多，铺面需求量将增大。
2、劣势和威胁：
A、 从物业硬件方面看：该购物中心临街，门前缺乏大的空阔地，未来大的推广及文化表演、公关活动难以在现场展开(包括营造形象的升旗仪式难以实行)，有碍于形成聚集、吐纳人气的休闲广场文化景观。(与万达沃尔玛压缩房产面积，扩充广场面积比逊色。)
B、 停车场问题：一方面地下停车场不如地面停车场便利，另一方面该地段为交通要道，地下停车场难以找寻，涉及到顺逆向行车问题，给有车一族尤其是第一次购物者带来不便;据消息称，重庆路将来会被政府规划成步行街，这一问题将更趋突出。规划车辆指引，最大限度方便有车一族，这一课题需认真研究，当着重点解决。
C、 面临激剧的竞争态势：长春市有经验和实力的大型商业机构大部分云集在重庆路，一些商家均有稳定的顾客群体，亚泰购物中心的轰然出世，其生存和发展的条件实际是建立在重新瓜分“蛋糕”的前提上，因此该项目一经规划，即受商业界普遍警觉;而万达沃尔玛其经营规模和业态与亚泰富苑购物中心项目有相似之处，在项目的介入时间，工程进度、招商、营销推广手法、经营管理方面，是一个颇值得关注和重视的对手。(日后在各营销环节，须提防其采用后发制人的策略，加强对其营销情报的收集。)
D、 高层商铺销售可能存在一定难度：因商铺经营规划楼层较高(地上七层，地下一层)，集团对售价有不低的预期。商铺在销售过程中，将势必出现低层热卖，高层难卖局面。高层铺位的优势提炼是重点和难点(另需设计难点铺位解决办法，比如招租、招商方案)。
E、 新概念传播力问题：购物中心(MALL)是一个新的概念，购铺者及消费者认同接受需要一个传播的过程，前期需作大力宣导。广告力度若小将造成不利局面。
F、 所有权、经营权、管理权的冲突问题：因商铺大部分以销售为主，意味着商铺所有权、经营权、转让权原则上归业主所有，对未来的整体形象、整体规划布局、档次定位、统一管理构成一定难度。若形成杂乱的局面后，将对整个楼盘形象造成负面影响。(因此，销售时需对未来的整体形象、统一管理作严格的规定，并以条款形式载入合同)
G、 销售人员培训问题：非现铺销售，卖的是楼花、图纸和规划、七个楼层的面积、功能布局有一定的复杂性，与买家的沟通、坚定买家信心需要售楼人员要对购物中心、商业物业管理模式和政策、购物中心整体规划、购物中心的优势卖点有全面的了解。操作难度高于住宅，对销售工作人员的综合知识有较高要求。
H、 正式认购的时机：属淡季推出，12月份为销楼淡季，一般情况下是企业回收总结而非投放时期。
3、机会：
A、 站在二十一世纪的时空规划，起点高。
B、 在调研长春所有大型商业机构、代表性房地产的基础上进行规划，长短分明、知已知彼、胸有成竹、方案具征对性。优势集合，个性凸显。
C、 在一块空地上(一张白纸上)规划，发挥空间大。
D、 WTO介入的当口切入，便于引进国际知名品牌的商品和服务机构。
E、 该项目导入在加剧重庆路商圈竞争的同时，也刺激吸引更多的外围人群来重庆路消费，将该商区的“蛋糕”进一步做大。使重庆路成为上海的南京路、北京的王府井、香港的铜锣湾、深圳的老东门。形成以亚泰富苑为核心的、以长百、国贸、卓展、东方等为战列舰的商业航母集群。
四、营销战略的制定
1、战略目标的设定
设定两个基本战略目标：
(1)销售目标(短期目标)：亚泰富苑购物中心在短期内售罄，并力求长春铺位最高之价格。
(2)经营目标(长期目标)：开业之后的亚泰富苑购物中心成为百年不衰的强势商业服务终端实体，成为吉林省商业服务形象的标志，互利双赢、永继经营。
两个目标是相互依存的关系，远期规划得好，能增强买家信心，吸引知名品牌介入，促进销售目标的实现。销售目标实现得好，便于招商开业按时顺利展开。
2、项目卖点提炼及战略宣导的要点
卖点须讲求唯一性、领先性、特殊性、创造性;前期重点宣导的对象是铺位购买者。开业后宣导重点对象是消费者。
A、业态先进：引爆东北商业革命------吉林省唯一与国际潮流接轨的以mall手法运营的、体量超6万平方米的大型购物中心------集购物、休闲运动、商务、文化活动、餐饮服务、娱乐健身等30余项服务项目为于一体，实现一站式购物、一站式服务、一站式全方位解决工程----改变人们消费及生活方式。
B、品牌卓著：地产巨挚亚泰集团信誉卓著、零售巨鳄------商誉赫赫、百家中外顶级品牌强势入盟，形成强大的市场引力!
C、管理领先：深港营销专家参与全程企划管理，引用国际领先的现代管理方法，确保有永续经营、百年强势的基础!
D、现代化设施方面：长春电梯最多的商业机构，21组双向自动扶梯、7部观光梯、4部货梯;超前30年规划，中国唯一一家全智能化的购物中心：所有铺位设网络终端插口，业主的进、销、存可进行电脑化管理，在网上进行数据传输等。提供ERP、即时销售行情查询系统技术支持。
E、宣传有力：东北商家的户外唯一自有的超大型(100平方米)高清淅度电子屏幕。向商户提供永久强势广告支持。
F、地段优越：一个消费欲最强烈的地方!一个不复再有的黄金地段!一颗金街路中心的钻石!一个亿万富豪的加工厂!座镇重庆路商圈的心脏!日拥40万人流，年拥40亿货流。
G、经营布局科学：在商品、服务功能布局、动线划分上引用国际mall手法，独创“铺铺临街、错位经营、关联布局、循环消费、资源共享”理念和模式，形成室内街市循环消费系统，加之高层项目的诱导力，使上下商铺有均好性。
H、商铺投资者回报巨大：以一楼商铺为例，50平方米商铺，假设每平方米售价为3.5万元，售价175万;按每月每平方米500元计,年回报率为17%,5-6年收回成本。随着步行街计划的实施及WTO的介入，国外商品的大量涌入等利好的到来，位于重庆路商圈中心地带的亚泰富苑购物中心铺面其租售价必有巨大的升值空间。黄金商铺是一个取之不尽的银行。
I、招商优势：实行“南北互动、中外互动、投资经营互动”模式，利用管理公司资源，大力引进国外著名品牌、港、澳、台品牌，南方沿海知名品牌;同时为商铺投资者招租招商，牵线搭桥，使投资者稳收“地主之利”，解除投资者后顾之忧。
3、形象战略
基于亚泰富苑购物中心的超前化、规模化、品牌化、多样化的理念，形象规划宜大气、具现代感、有震撼力、色彩浓烈有活力，以体现繁荣的商业气息、富有变化而又统一、各类制作样式方面要求别居一格、材质要求有现代感、工艺方面要求精美、以高档次定位。
A、视觉形象：导入CIS系统之VI部分，重新设计标识、标准字、组合、色彩;应用于工地现场的包装、工地施工人员头盔、服装标识、销售处的装修、办公环境装修、各类展板展牌制作、员工服饰、工作牌、宣传彩页、挂旗、媒体广告、认购手册制做、名片、信封、信笺、各类票据等
B、行为形象：全体工作人员须接受礼仪培训。(含心态、服饰仪表、表情、语言语气、态度、动作、时间观念、工作节奏等)。要求工作人员有一套标准化的格式。制作一套工作手册。
C、社会形象：企业通过项目的投资运营及进行系列社会活动展示的规模、实力、以及所传播的精神、价值取向、社会公信力等构成的整体形象。(视觉、行为形象是其中的一部分)整体形象由局部形象构建，见微知著，企业经营活动中，任何人、事、物都是企业内在精神的传达。因此项目各环节，须严于掌控、力求完美。尤其是视觉设计部分，一定要围绕和符合形象战略思想。
4、富苑购物中心功能的设定
购物、餐饮、运动健身、娱乐、影视、观光休闲、文化艺术、药店、邮政服务、电脑通讯、袖珍展览厅、商务中心、美容院、影楼、会所、商务酒吧、上网、麻雀馆、棋道馆、桑拿等。
5、商品和服务项目布局
室内街市化格局，原则是“铺铺临街、错位经营、关联布局、循环消费、资源共享”理念和模式，形成室内街市格局。品牌荟萃、条块清晰、功能齐全、方便顾客。布局上讲究关联性，楼层与楼层、商品与商品之间、商品与服务项目、服务项目与服务项目之间推行循环消费理念。力图达到高而不淡、偏而不冷。力求铺面有均好性。