房地产开发新要素
房产新知识精华(1)
1、房企决策者应具备的心理素质
2、细节是最重要的竞争力
3、湖滨花园的社区文化
4、设计莫冷落了邻里关系
5、北京首家社区完成形象设计
6、西安重现盛唐园林风貌
7、营销的“非实体化”倾向
8、地产名家论品牌
9、开创体验经济时代
1、房企决策者应具备的心理素质
经济学家大卫?利连塔尔曾经说过:“管理的首要技巧是人文的,而不是技术的。因而,衡量经理人员最主要的标准应该是他的人文素质,是那种构成领导能力的无形的个性品质”。
作为房地产开发企业领导决策者应具备以下4个方面的心理素质——
坚定的信念。领导决策者必须树立正确的政治方向,能在大是大非面前头脑清醒胸怀开阔,正确理解和把握工作生活的意义、目的、价值以及人的行为准则、规范,以及作为的问题。
良好的认知。领导决策者要具有敏锐的观察力(才能捕捉准确、全面、及时的信息),较强的记忆力(才能准确地保存信息,储以备用)和思维能力(可以把观察获得的信息,进行思维加工,以去粗取精,去伪存真,把握信息之间的内部联系,掌握其内在规律,实施正确决策)。
良好的决断。判断正确、决策及时而果断是良好决策心理素质的主要标志。
良好的组织活动。领导者做出正确决策后,关键的问题还是如何去落实。房地产业政策性强、联系面广,日趋规范,因此,就需要领导决策者去认真协调各部门、各层面的关系,组织广大员工高效率地去为实现目标而行动。在这里,组织领导能力、协调能力、人际交往能力强的领导决策者,会在所辖的范围内演出一幕生动的活剧;如果缺乏组织、协调、交往能力,生性孤僻,就难以组织起群众,也难以落实既定的目标。
2、细节是最重要的竞争力
有人说“上帝与细节同在”,让我们揭开上帝的面纱,看看细节的微笑……
日本人的细节——
在沈阳中山广场有一座“辽宁饭店”,本来是日伪时期的“大和饭店”,乃日本人留下的建筑物。这座已经历过大半个世纪的建筑物饱尝了几十年酷暑严冬,至今连外墙砖几乎都没有坏损过和更换过,足见当年工艺之精细。
我们不得不承认,日本是一个追求精致的民族。大凡日本的工业品,从电器到汽车,都可以让你从中感到这个精致民族的精致工艺,日本工业品的精致程度普遍在欧美产品之上。有人说日本人之所以喜好围棋和高尔夫,就是因为这两种运动最能品味和体现精致。昔日的东洋倭人之成为今天的经济巨人,求精图细之民族精神起到了重要的作用。
德国人的细节——
德国也是一个极求精细的国家,德国人对制造品的工艺苛求得近乎刻板。德国造的工艺品寿命长,奥妙就在于精确。如果说日本人崇尚外观的精美,那德国人就是热衷内在的精致。正是这两个追求精细的国家,如今的GDP位居世界的第二位和第三位,并且在上个世纪的二战时期,曾经与几乎全世界的力量形成抗衡。
细节超越标准——
所有的标准几乎都只是一个起码的,最低的要求。标准往往不能表达细节的,而细节可以基于标准而超越标准,在标准约束之外构成产品真正的内在和外在的素质,只关注标准是不能完成细节的。
细节表达品位——
美观容易,品位难求。品位的诀窍恰恰在于细节。气质正是源于精致。对每个细节的精确考虑,往往能使品位有明显的提升。走进一个优秀的住宅区,你能感到一种特殊的气质,这种气质能够传达发展商的气质——是练达或是肤浅,是缜密还是粗糙。
细节代表价值观——
以造屋为例,发展商的价值如果是负责任的,那么住宅的所有细节就应当被充分地注意到——无论是建筑和环境的硬件,或是管理和服务的软件。如今,公众对发展商的普遍不信任,根本是对许多发展商价值观的否定。
细节描述文化——
用感性思维的民族和用理性思维的民族对于细节的关注是不同的。中国人习惯了传统烹调方法中的“盐少许,糖若干”以及传统中医药中的手抓定量方式,俄国人尽管拥有丰富的自然资源却总是做些“傻大黑粗”的工业产品,而美国人却可以为纽约时代广场大厅设计组织近百位设计师干了一整年。
细节产生效益——
只有经过事前的深思熟虑和事中的精工细活,才会出现最少返工的和节省成本的效果。追精求细的成本是最值得的成本。在细节上少花的成本,往往会加倍地在别的地方付出。或许,很少有人想到细节也是卖点,细节也是竞争力。而事实上,细节正是最重要的卖点和最有效的竞争力。
3、湖滨花园的社区文化
中国人崇尚和谐,和谐是中国传统文化的重要范畴,和谐是中国人调节人与外部关系的重要规范。湖滨花园在调节社区内外各种关系的社区文化基本原则就是“和谐论”。首先,湖滨人致力于营造和谐适度的人与自然的关系。在湖滨花园社区内部的园林设计中,他们摒弃那种看似高贵的公园文化、广场文化,而是重视人与自然的协调和参与性。在修建水景池时,旁边采用青石以尽量还原于一种自然美的状况;其次,湖滨更注重建立社区内外和谐融洽的人际关系。在房屋的设计中,以联排别墅的设计再现邻里亲情的和谐关系,在院落的设计上,以低矮栅栏代替封闭式的高墙,给邻里间提供了一种开放的空间;再次,湖滨花园也重视协调业主个体与群体之间互利共享关系。在社区会所的设计时,事先听取业主的意见,并根据业主的意见在会所提供了集体活动的场所。
生活理念上,湖滨花园努力营造一种友善、健康的园区氛围。富含寓意的雕塑、造型、娱乐设施、名人名言,充分体现了深刻的生活哲理。
湖滨人遵循《公民道德建设实施纲要》,倡导友善待人,“我为人人,人人为我”,从我做起,把友善之心用于社会,服务于社区。
4、设计莫冷落了邻里关系
现时住宅的设计都是一家一户封闭的结构。这个设计的好处是躲进小套成一统,独门独户自逍遥,为居家的个性化创造了充分自由的天地。然而,其不足之处也在于它过于独特的封闭,而缺失了邻里温情。
其实,人本主义关怀并不排斥邻里亲情。人本之人,不单单指个人或一个家庭,而是囊括了人的所有社会性的正义,现代化住宅设计所奉行的“以人为本”应当是这样一个广义的概念。它不仅承认人是住宅设计服务的主体对象,而且考虑到与人类关系密切的自然生态环境,绝不因为人要住楼就将世界变成钢筋水泥的森林,而摒弃鸟语花香。同样的,“以人为本”也要以“社会为本”,既关怀到人对住宅的物质享受,又关怀到同一住宅或同一住宅区邻里间的情感交流与亲和。
中华传统的邻里亲情,正是中华文明的一种文化结晶。其科学性正不断地为现代医学、精神病学、儿童教育学、心理学、社会学等科学验证。诸如,精神病学家就认定人际间的亲密交往是治疗孤独症、抑郁症的良方;医学界鼓励非传染性病人包括癌症患者多多参与社会娱乐活动,保持健康的心态,作为药物治疗的最佳辅助;健康机构经过统计,确认长寿老人多是健谈、多动、热衷交往、乐于助人、性格开朗者;教育家提醒家长,对于独生子女尤其要注意通过小朋友间的交往培养他们的群体意识,防止自我封闭,个人中心等不良心态,有助他们的人格健康成长。社会学家指出,四合院文明和石库门风情所培育的是一种中国传统的邻里集体主义情感的东方文明生活方式,其意义正对立于现代西方十分头痛的社会玻
正因为如此,着名房地产理论专家顾云昌等有识之士呼吁住宅设计的理念和实践不应遗漏和冷落邻里关系这一层重要的人文因素。而应当将邻里亲和作为中华传统文化和社会主义文明融合到房地产建设中去。我想,这或许也是建筑设计上中国特色的一个继承点和出发点。因为任何建筑或艺术的创新都离不开优秀思想和理念这个依据。
5、北京首家社区完成形象设计
亚运村安慧里社区完成CI形象设计,这是北京市首家。该社区有自己的“社区旗”以及“区徽”,还设定了从理念至形象上的细则。
亚运村安慧里社区主会场,有一本翻开的书的社区旗,由蓝红黑黄绿五种颜色组成。这个图案同样形成了社区的区徽以及区标,并发给社区居民。同时,社区居民将收到一份“社区CI手册”,该手册对社区在安全、体育、文化、应急系统、医疗保健等方面提出了精确指标,在昨天公布之日该社区已全部做到。如:60岁以上老人每600人一名护士、平均5000人有一个干洗店和制衣店、社区至少有一家银行、饭馆至少有3家,建社区学校且社区教室每万人一间,小区闭路电视监控,周界防范报警系统,楼宇对讲防盗系统,住户报警系统,保安巡更系统的建立达70%等内容。
6、西安重现盛唐园林风貌
日前西安兴庆宫计划投资将近1亿元重现盛唐园林风貌。园内所有仿古建筑物及周边环境都在进行变革性修缮整治。园内部分原来的混凝土道路已经被青石板取代。由郭沫若亲笔题名的该园标志性建筑物“沉香亭”修缮工作现已接近顶部。原来所有仿古建筑物表面彩绘全部去除后更新,部分建筑物的造型正在向唐代风格靠近。
据刘建设园长介绍,自去年开始的兴庆湖清淤工程已于今年5月1日前结束,目前园内10余个仿古建筑物的维修工作及道路铺砌工程已拉开帷幕。通过这次大规模、综合性修缮,要求兴庆宫公园在风格上尽量接近唐代,并且要提高档次。整个工程要求在今年9月20日前基本完工,争取在国庆节前让湖水荡碧波,公园展唐采。
7、营销的“非实体化”倾向
现今地产营销最关键的一点,就是要捕捉并放大在楼盘实体中所蕴含的文化意象,并以文化范畴来塑造并表征这种在产品实体中所遮蔽着的意象,使营销呈现出一定的“非实体化”倾向。陆新畲谈起绿地集团开发的圣约瀚名邸高档社区营销手法:因为此楼盘所在地靠近圣约瀚大学旧址,所以把“生活的艺术”确立为设计理念,不仅售楼处用艺术吊灯、中厅钢琴、名画印品来体现其优雅、尊贵品味,而且电视广告片也是别具一格,用电影胶片制作出带有“符号感”的怀旧画面,勾起人们对往日情怀的追忆。这种“文化引发心灵共鸣”的产品定位与营销方式,令圣约瀚名邸炙手可热。
绿地集团开发的“绿地名人坊”也是如此,中国传统的艺术氛围、文化思想融入到现代建筑的环境中,厚重的文化底蕴、人本气质与灵动的思考空间,成就了这一文化名宅。在“大名者的居停”设计定位下的绿地名人坊以清溪、竹林、木廊等中式符号营造出禅意景观和儒雅氛围,准确地传达出建筑的气质。素淡凝重的装修风格,独具中华文化意韵的饰品、背景音乐,使视觉、听觉浑然一体,文化内涵自然渗透于居室的每一方寸间。
8、地产名家论品牌
张宝全:我个人认为,中国房地产界的品牌正在逐渐形成,许多优秀的企业也正在追求自己的品牌。房地产业存在企业品牌,产品品牌不容易形成,因为所有的地产产品都是地域化的产品,而且在同一地区内由于位置不同、自然条件不同,差别很大,地产产品是一种个性化的非标准的产品。它不像家电等是一种标准化的产品,它没法进行标准化生产。
王若雄:我认为一个房地产企业,企业品牌远远比项目品牌重要得多,在目前中国房地产的这种发展状况下,对开发商来说,某一个项目可能会做好,但要真正形成整个企业的品牌则不太容易。而且品牌一旦形成,便无形之中加大了这个企业的责任。
企业品牌的形成和这个企业成本中的人工成本是分不开的。由于目前整个房地产企业素质较低,真正形成一个企业的品牌非常困难。一个品牌的企业,质量是第一位的。在房地产建筑过程中,建筑工人是直接负责质量的对象。可是在当前,我国大部分建筑工人是那些刚刚放下锄头进城的农民,而正是他们肩负着质量的重任。在这种情况下,要培植一个系列化的、专业化的、标准化的房地产产品是比较困难的。用一颗平常的心,正直的心,去做正派的事,可能会越做越好。
袁三平:品牌应该是一个公司的品牌,团队的品牌。房地产发展商的主要工作是一个集成,利用广泛的社会资源,是一个整合的过程。在这种整合的过程中,最大的问题是如何显现出你的水平,可能会有其他许多因素,但是管理的责任完全在于发展商,从立项、定位到销售,甚至到售后服务,这个过程表现的就是你企业的品牌,公司管理水平的高低直接体现在项目的好坏上。
任志强:用最简单的话来解释,品牌就是一种要约,品牌就是一种承诺,就是要给消费者一种确定性的承诺。维护和创造品牌需要极大的成本,需要有内部的要约,要克服兑现承诺的困难,最后才有可能最终确立。品牌的价值在于它可以持续不断地为后继产品创造价值。现在房地产更新的速度高于任何一个产品更新的速度。
9、开创体验经济时代
中国人的模仿能力可能是世界第一流的,“一窝风”现象也可能是中国独有的。只要是新东西、好东西,既不怕你大也不怕你小,要不了几天,神州大地就会到处都是。房地产也不例外,从中国房地产真正走向商品化的那一天起,同质化就未能避免。特别是近几年,一会儿“欧风“一片、一会儿到处是洋房,有人做生态住宅,不几天,仿佛全国都成了生态,复式好卖,不管是高层多层,也不管是经济房还是豪宅,呼啦啦都搞复式单位。最严重的是外立面的同质化,造型、颜色、用料都一样,把一个本来丰富多彩的城市搞的如此呆板、单调,不知那些开发商想没想过,历史和后人会对他们怎样评价?同质化带来的恶果,除了对城市形象造成极大的破坏外,对发展商自己也没任何好处。市场永远不会接受同质化。消费者要的是一个家,一个自己的不同于别人的家,一个能融合自己个性、感情、爱好、习惯的舒适的家,既然你的和他的和他他的都一样,我干吗选你的?
所以,在硬件上无法避免后,一些开发商就开始认识到服务在竞争中的作用了,但是,他们不知道,服务也是可以模仿的,而且服务以一种共性的方式提供给每一个独特的人,其消费者得到的最终服务效果又怎样?我们可想而知。
马斯洛提出人的五种需求,其最高层次的需求是自我实现。马斯洛在这里强调的是“自我”,也就是说,人的需求发展到最高层次后,那些共性的、同质的、不自我的需求提供物是无法完成实现的。要完成自我实现唯有体验,因为只有体验是完全自我的。
如果开发商们从一开始就有意识的以一种体验心态,去规划、去设计、去建造、去经营,一开始就有意识的为消费者营造、提供一个可以体验的过程、环境和氛围,那么可以肯定,你所提供的就不是其他人可以模仿的。
丽江花园之所以成功就是因为他们营造的社区文化,都是消费者能够参与并喜欢参与的,如每年定期举行的业主运动会、丽江艺术节等,强调业主的亲身体验,并因为美好的体验而让人们记忆深刻,从而达到以老带新的磁场效应。这就是丽江花园长销不衰的秘诀。但是我们不得不承认,丽江花园的文化体验是不自觉的、无意识的,要想在当今激烈的竞争中突围而出,必须要非常着意地营造一些体验主题、体验环境、体验过程、体验细节,而且这里必须说明的是,体验不仅仅产生于文化,体验虽然更多是精神上的,但必须与感官紧密联系,包括触觉、味觉、视觉、嗅觉、声觉。
篇2:县房地产开发工作情况报告
县房地产开发工作情况报告
我县房地产开发工作在县委的正确领导下，在县人大、政协的监督指导下，相关部门密切配合，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，认真贯彻执行国家有关房地产法律、法规，按照“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的原则，充分发挥规划对房地产业的指导作用，保证我县房地产市场秩序健康、稳定发展。根据XX县人大常委会《关于对我县房地产开发专项工作进行视察的通知》(砚人办发〔2007〕14号)要求，现就我县房地产开发专项工作情况向各位领导作简要汇报，不妥之处，敬请批评指正：
一、全县房地产开发的基本情况
近年来，我县按照“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的原则，坚持走“以地生财、以财建镇、以镇招商、以商带农”的发展路子，把房地产开发作为促进小城镇建设，带动多种产业发展的“龙头”来抓，使县城及平远、阿猛、稼依等建制镇规划面积不断扩大，拉动了地方经济快速增长。到目前为止，在我县范围内从事房地产开发的企业有：
1.文山金玉房地产开发有限责任公司，开发项目七乡花园，该项目位于民族中学以北、七乡大道以南，用地面积115亩，设计单位：云南省城乡建筑设计院。按规划设计，共有住房217套，建设有路灯、绿化、给排水等基础设施;
2.文山宗琳房地产有限责任公司，开发项目馨怡花园，该项目位于妖精洞山脚，用地面积53.1亩，设计单位：文山州城乡规划设计院，按规划设计，共有住房139套，建设有路灯、绿化、给排水等基础设施;
3.文山向丰房地产开发有限公司，开发项目向丰书院小区，该项目位于书院街延长线，用地面积80.3亩，按规划设计，共有住房99套，建设有路灯、绿化、给排水等基础设施;
4.文山盛禾房地产开发公司，开发项目有金福人家、盛世兴城。金福人家位于七乡大道以北、江那北路旁，用地面积54.9亩，设计单位：云南奕辉建筑设计有限公司，按规划设计，共有住房148套，建设有路灯、绿化、给排水等基础设施。盛世兴城位于七乡大道以北、兴城大街旁，用地面积44.1亩，设计单位：云南奕辉建筑设计有限公司，按规划设计，共有住房609套，建设有路灯、绿化、给排水等基础设施;
5.文山华联房地产开发有限公司，开发项目兴城广场，位于七乡大道以北、建设北路旁，用地面积36.6亩，按规划设计，共有住房48套，建设有路灯、绿化、给排水等基础设施;
6.文山惠祥房地产有限责任公司，开发项目民航路惠祥小区，位于民航路两侧，用地面积199.23 亩，设计单位：云南省铁路设计公司，按规划设计，共有住房196套，建设有路灯、绿化、给排水等基础设施;
7.砚山县城市建设综合开发公司，开发项目有庭光花园、建华小区、民苑小区、雅苑小区、稼依民族风情一条街。庭光花园位于文化路以北、二级站以东，用地面积26.4亩，设计单位：文山州城乡规划设计院，按规划设计，共有住房81套，建设有路灯、绿化、给排水等基础设施。建华小区位于二级站以北、七乡大道以南，用地面积17.56亩，按规划设计，共有住房190套，建设有路灯、绿化、给排水等基础设施。民苑小区位于民航路旁，用地面积32.56亩，设计单位：文山州城乡规划设计院，按规划设计，共有住房170套，建设有路灯、绿化、给排水等基础设施。雅苑小区位于通广路以北、锦山路以东，用地面积51.2亩，设计单位：文山州城乡规划设计院，按规划设计，共有住房196套，建设有路灯、绿化、给排水等基础设施。稼依民族风情一条街，位于稼依镇小石桥民联农贸综合市场背后，用地面积80.20亩，设计单位：广西风之痕园林景观设计公司，按规划设计，建设有单体住宅、道路、景观河道、园林绿化、路灯等内容;
8.云南云锡房地产有限公司，开发项目山水康城，位于七乡大道以北、江那北路以东、市政中路以南、高速公路连接线以西，用地面积551.5亩，设计单位：加拿大北美设计有限公司，按规划设计，共有住房2654套，建设有路灯、绿化、给排水等基础设施;
9.华泰房地产开发有限公司，开发项目幸福家园，位于七乡大道以南、文化路以北，用地面积39.92亩，设计单位：文山永信建筑设计有限公司，按规划设计，共有住房160套，建设有路灯、绿化、给排水等基础设施;
10.云南山水房地产开发有限公司，开发项目山水鑫村，位于平远镇政府办公楼对面，用地面积263亩，设计单位：中国华西工程设计公司，按规划设计，共有住房700套，建设有商住楼、多层住宅、山水景观等基础设施;
11.文山华宇房地产开发公司，开发项目平远生态园林住宅示范小区，位于平远镇公务员小区旁，用地面积20亩，按规划设计，一期建盖住房54套。2003年以来，全县共完成房地产固定投资近6亿元，实现税收2010万元。
二、主要做法和措施
(一)加强领导，建立健全房地产管理制度
为加强房地产业开发管理。我县及时成立了由县委书记任管委会主任，县长和分管领导任管委会副主任，相关部门为成员单位的县城镇建设管理委员会，通过定期召开会议，研究解决房地产业发展中的实际问题。同时，我县先后制定出台了《砚山县房地产开发暂行办法》、《砚山县国有土地使用权挂牌出让办法》和《砚山县房地产开发优惠政策》等规范性文件，在费用征收、项目用地审批等方面予以倾斜，吸引了大批外来资本投资砚山房地产开发，为地方经济发展作出了有益贡献。
(二)广泛宣传，加大法律法规宣传培训力度
随着全县房地产业的发展，房地产管理的职能、范围不断扩大，为了规范行政执法行为，全面提高依法行政水平，我县积极组织房地产管理工作人员参加建设部、省州上级主管部门举办的房地产管理法规知识培训，使房管干部熟悉掌握房地产管理的基本业务技能。同时，利用“三月法制宣传月”活动，采用广播、散发单行材料、设立咨询台等宣传方式，向全县干部职工、人民群众及房地产开发企业宣传《中华人民共和国房地产管理法》、《城市房地产转让管理规定》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规。通过多形式宣传，增强了房地产开发企业和广大人民群众依法办事的自觉性，确保了房地产管理法律法规的深入贯彻落实。
(三)加强管理，严格房地产开发项目审批程序
为管理好全县房地产开发建设项目，我县在项目用地、规划、设计方案方面严格审批制度，新建房地产开发项目首先必须报县城镇管理委员会讨论，在符合城市总体规划和土地利用总体规划的前提下才能批准实施。2007年上半年，全县共批准实施幸福花园、平远山水鑫村及稼依民族风情一条街3个房地产开发项目。通过加大房地产项目的监管，促使开发商按审批通过的规划设计方案进行配套建设，保证开发项目有质量、上档次，同时克服了小宗地出让的现象，提高了土地资源的利用率。
(四)加快建设，不断完善和优化招商引资环境
我县按照全州的城镇建设战略布署，坚持以县城和平远为中心，快节奏、高标准地推进城市基础设施建设，以七乡大道、兴城大街、民航路、兴城广场等重点项目为突破口，全面加速县城建设步伐。为抓好项目落实，制定了以县委、县政府主要领导负总责的责任机制，把每个工程项目细化落实到一名县领导具体抓，并实行奖罚机制。通过全县上下的共同努力，先后实施和完成了七乡大道、兴城大街、民航路、兴城广场等23项工程建设，完善了招商引资环境，带动了县城房地产开发。
(五)改革创新，广泛筹集城镇建设所需资金
城市建设资金短缺是制约贫困地区城镇建设的“瓶颈”，为突破这一“瓶颈”，我县大胆引入市场经济的经营理念，实现了城镇建设投资市场化、社会化、多元化，充分利用土地资源优势，盘活土地资产，建好的兴城广场、兴城大街、民航路均依靠盘活土地，以市场化运作方式解决建设资金，走出了贫困县也能搞好小城镇建设的路子。
(六)规范秩序，优化房地产市场竞争环境
我县在房地产开发市场工作中坚持疏、堵结合的治理方针，在加大开发投资规模，提高优质住宅产品和服务，改善城镇人居环境，优化住房消费等方面采取措施。定期不定期开展房地产市场执法检查，对不履行房地产开发经营程序、炒楼盘、哄抬房价、非法买卖转让小宗地、变相开发房地产等问题进行严肃查处，使全县房地产秩序明显好转。今年，根据建设部等8部委《关于整顿规范房地产市场秩序的通知》要求，我县已制定工作方案，由国土、财政、审计、税务、工商等多个部门，从今年6月份起，利用8个月的时间在全县范围内开展房地产市场秩序专项整治工作，明确了专人负责，确定了联络人员，并向社会公布了举报投诉电话。目前，我县房地产市场秩序专项整治工作已进入动员部署阶段。
(七)加大整治，加强房地产开发企业监管力度
结合房地产行业的特点，我县积极部署房地产市场秩序专项整治工作，首先确定各房地产公司联系人;其次对各房地产企业进行定期或不定期的安全检查，帮助企业建章立制，对销售的各个环节进行严格监管，加强对企业资质和从业人员资格的管理，建立起政府监督、企业自治、行业自律的质量监督体系。2007年上半年，全县通过年检的房地产开发企业10家，物业管理企业1家，有效规范了企业行为。
(八)美化环境，进一步规范物业管理制度
为营造环境优美、管理规范的住宅小区，使我县小区物管模式由行政福利型向社会化、专业化、经营型转变。今年6月我县引入了小区物业管理市场竞争机制，通过招投标，对嘉园小区物业管理进行公开招标，最终由砚山红土地物业管理公司接管嘉园小区物业管理，负责该小区的保安、卫生等服务工作，填补了我县住宅小区物业管理的历史空白，促进了小区管理的规范化。同时，按照省建设厅、省财政厅《关于住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法的通知》，截至目前，建华小区、金福人家2个房地产公司已上缴住宅共用部位、共用设施设备维修资金12万元。
(九)培植产业，加大房地产业市场交流
我县为加大产业培植步伐，为产业决策提供了依据。广泛开展了市场调研，形成了一些促进房地产业发展的好的建议，部分还纳入了全县“十一五规划”纲要，有些具体措施如市政基础建设已经着手在实施。
近年来，我县通过采取以上措施，在房地产开发过程中取得了显著的成绩，主要表现在：一是住宅产业化进一步加快。2007年上半年全县共有房地产开发企业11家，新建、续建的房地产开发经营项目15个，完成投资8000万元，开发面积达1385.91余亩。二是住房保障体系建设得到进一步加强。去年以来，我们把推进经济适用住房建设，完善住房保障体系作为一项重点工作来抓，做了大量的基础性工作，并在此基础上，制定、上报了我县廉租住房的建设方案。三是房地产开发市场秩序进一步好转。首先通过加强资质管理，严把市场准入关，进一步理顺了企业资质的审批程序，将提交要件、办理程序、办理时限向社会公开，增强工作的透明度。其次通过资质年检，加大对管理水平低、服务不规范、社会形象差的企业的清理整顿力度，净化了市场环境。最后通过在部分小区首先引进了小区物业管理，创造良好的居住环境。
三、存在的困难和问题
通过多年的努力，我县房地产开发工作虽然取得了一定的成绩，但还存在以下几方面的问题：
(一)部分开发商和购地户征购土地后不建房而使土地长期闲置的问题突出，如建设路和七乡大道交接处的几宗土地闲置长达8年以上;民航路两侧开发的惠祥地产，从2005年开发用地至今一直闲置。
(二)随着城镇建设规模的不断扩大，大量耕地被征用，失地农民队伍不断壮大，据了解，失地农民领取征地补偿费用于投入再生产、再就业的不到20%，如不引起重视，这一群体将成为社会不稳定的重要因素。
(三)房地产开发项目建设监管还不够到位，导致开发商随意超期限建设、投入不到位、基础设施不完善等问题的形成。
(四)有的部门对房地产开发认识不到位，互相支持配合不够，导致水、电、电视、网络等难协调配套建设和不能按期建设，给先入住的住户和购地户造成诸多不便。如七乡花园，许多住房入住一年多未能看到电视;平远新平路两侧商住区开发4年多来，由于水、电不通，导致无法建房，造成土地长期闲置。
(五)物业管理滞后，后续管理跟不上。建成后多数住宅小区未规范物业管理。
四、下步工作打算
今后，我们将在抓好房地产项目开发工作的基础上，将进一步抓好房地产管理的各项工作，确保我县房地产市场秩序持续、健康发展。
(一)采取措施，督促开发商和购地户尽快开发建设。按照《土地法》的规定，由行政主管部门发出告知限期建盖，1年内不动工建设的，收取土地闲置费;2年以上不动工建设的，无偿收回土地使用权。
(二)妥善安置失地农民，从征地补偿款中提出部分资金作为养老保险。一是通过提取养老保险金，使我县失地农民能够按月领取养老保险金，维持正常生活;二是加大失地农民的就业培训，提高农民工就业率。
(三)加大房地产开发监管力度，按照已签定的开发协议，督促开发商严格按照已批准实施的规划设计方案施工，杜绝超期建设，投入不到位等现象，同时抓好质量和安全两个重点环节。
(四)尽快招集房地产开发业主、电力、电信、广电等有关部门召开协调会，解决水、电等各种管线不通的问题，方便小区住户生产生活。
(五)继续加大整顿和规范房地产市场秩序的力度，坚持整顿与规范相结合，严格按照国家相关文件要求，加大执法力度，初步建立房地产市场预警预报框架，全面完成房地产市场秩序的治理整顿工作， 规范房地产开发经营审批程序，坚决杜绝或重点查处无资质或无效资质开发经营行为。
(六)合理确定年度建设计划，确保房地产投资稳步增长。坚持综合开发、配套建设的方针，根据不同城市区位，合理确定开发用地规模底限。房地产开发倡导走新区开发与旧城改造相结合的路子，以新区建设带动旧城改造。鼓励有实力的开发企业以土地置换方式参与投资市政基础设施建设，改善投资硬环境，以土地成片开发带动区域房地产开发。
(七)继续加大招商引资力度，积极引进外来资本到我县投资。不断完善基础设施建设，进一步改善投资环境，采取优惠政策，继续鼓励外来资本投资开发房地产，提高利用引资的质量。
(八)进一步扩大推行物业管理覆盖面，新建住宅小区将全面实行物业管理。一是转变管理模式，管理模式将由原行政福利型向社会化、专业化、经营型转变;二是健全物业管理各项规章制度，做到有法可依，有章可循;三是引入市场竞争机制，逐步推行物业管理项目招投标制度，四是进一步落实公共部位和公用设施维护基金建立和归集，加强基金使用的管理和监督;五是实行物业管理持证上岗制度，改善服务质量，切实提高物业管理整体水平;六是进一步加强管理，规范物业管理服务行为，积极创建安全文明社区，丰富社区文化生活。
(九)加大政府部门管理服务力度，发挥职能作用，转变作风，提高效率，为房地产开发企业、物业企业和业主搞好服务。
二○**年八月九日
篇3:房地产估价师开发经营与管理全真试题(上)
20**年房地产估价师开发经营与管理全真试题(上)
一、单项选择题(共35题，每题1分。)
1.房地产的( )是房地产投资最重要的一个特性，房地产不能脱离周围的环境而存在，就是强调了位置对房地产投资的一个重要性。
A适应性 B对专业管理的的依赖性
C位置的固定性 D相互之间的影响性
答案：C
解析：位置的固定性也称不可移动性，是房地产投资最重要的一个特性
2.某投资者花费80万元购一店铺,每月净租金收入为1.583万元,考虑月投资收益率为0.8%,则( )个月可收回投资.
A 50.5 B 60 C 65 D 75
答案：C
解析：80=1.583/0.8%[1-1/(1+0.8%)n] 解得n =65
3.某项目未考虑通贷膨胀情况下,其收益率为18.27%,当前通货膨胀率为5%则该项目的实际收益率为( )
A11.38% B12.64% C15.46% D 16.22%
答案：B
解析：由(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)求得Rr=12.64%
4.下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是( )
A 房屋出租 B 房地产抵押
C 土地使用权出让 D 土地使用权转让
答案：C
解析：房地产一级市场为土地使用权出让市场
5.一般来说，认知定价法所确定的价格( )价值定价法所确定的价格。
A高于 B低于 C等于 D高于等于
答案：A
解析：
6.某企业上期预测销售量为100万台，实际销售量为110万台，企业选用平滑指数为0.8,则本期预测销售量为( )万台.
A102 B120 C108 D88
答案:C
解析:Q=0.8*110+0.2*100=108
7.下列说法不正确的是( )
A利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1。
B偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.2。
C在国际上银行一般要求这一比率维持在200%以上
D一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%一45%。
答案：A
解析：利息备付率对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于2。
8.某笔笔资金按单利计息，n个周期末的本利和为( )
A P(1+i)n B P(1+i*n)
C P*n*i D A(1+i)n
答案：B
解析：Fn= P(1+i*n)
9.某投资者以1000万元价格购得一物业5年经营权，目标收益率为10%,如果每年净收益为300万元(净收益发生在年末)，则该项目的财务净现值为( )
A 101万元 B 137万元 C 256万元 D 500万元
答案：B
解析：NPV=-1000+300/10%*[1-1/(1+10%)5]=137
10.从房地产投资的角度说,风险是指( )
A房地产投资结果的好坏程度 B获取预期投资收益的可能性大小
C房地产投资项目激烈竞争程度 D房地产开发程度
答案：B
解析：从房地产投资的角度说,风险是指获取预期投资收益的可能性大小.
11.风险最大的是商业物业风险,是因为( )
A商业物业对于宏观经济变化反应最快和最大
B商业投资的预测最难
C商业的社会发展方向不易预测
D商业人员无法竞争时心理变化很大
答案：A
解析：商业物业对于宏观经济变化反应最快和最大
12.房地产开发活动可从( )两个方面进行考察。
A投资资金量和预期收益资金 B资金流通方式和对策
C出租、出售或经营形态 D物质形态和货币形态
答案：D
解析：房地产开发活动可从物质形态和货币形态两个方面进行考察。
13.对于开发投资来说，房地产投资的经济效果的大小的衡量指标不包括( )
A销售收入 B开发利润 C成本利润率 D投资回报率
答案：A
解析：销售收入是房地产投资的经济效果的表现形式。
14.下列关于敏感性分析的方法和步骤表达不当的一项是( )
A找出那些最能反映项目投资效益的经济评价指标 如财务内部收益率等作为其分析对象。
B从众多影响项目投资效益的不确定性因素中选取对经济评价指标无影响并在开发周期内不发生变化的因素作为敏感分析中的不确定因素。
C分析时要设定不确定因素的变化范围
D对项目 的经济评价指标进行分析计算，找出敏感性因素。
答案：B
15.开发商收到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后通常要在( )内予以核实，给予确认或者提出修改意见。
A10日 B15日 C1个月 D2个月
答案：C
解析：开发商收到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后通常要在1个月内予以核实，给予确认或者提出修改意见。
16.个人住房抵押贷款期限可长达( )年。
A 10 B 20 C 30 D 50
答案：C
解析：个人住房抵押贷款期限可长达30年。
17.关于贷款担保说法错误的是( )
A是为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证。
B贷款的担保人能取代借款人的信用状况。
C贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还。
D贷款有保证、抵押、质押三种形式。
答案：B
解析：贷款的担保人不能取代借款人的信用状况。
18.( )的建筑规模一般都在3万㎡以上，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元以上。
A市级购物中心 B区购物商场
C居住区商场 D邻里服务性商店
答案： A
解析：市级购物中心的建筑规模一般都在3万㎡以上，其商业辐射区域可覆盖整个城市，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元以上。
19.a确定问题和调察目标，b收集和分析信息，c制定调查计划，d报告结果，以上调查步骤顺序正确的是( )
Aabcd Bbacd
Ccabd Dacbd
答案：D
解析：应明确调查的步骤。
20.申领施工许可证时，建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于于工程项目合同价的( )。
A20% B 30% C 50% D60%
答案：C
解析：申领施工许可证时，建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于于工程项目合同价的50%。
21.在对消费者购买行为进行调查时，不涉及下列( )调查。
A消费者类别 B消费者社会阶层分布
C消费者购买能力 D消费者购买习惯
答案：B
解析：消费者社会阶层分布为经济环境调查的内容。
22.研究机构对居民需求住宅户型抽样调查结果表明，70%以上的家庭认为( )平米建筑面积的户型较为合适，过大的面积容易形成重复的不必要功能。
A60-80 B80-100 C80-120 D100-140
答案：C
解析：70%以上的家庭认为80-120平米建筑面积的户型较为合适。
23.在房地产市场的分类中,二级市场是指( )
A土地使用权转让市场 B新建商品房租售市场
C 土地使用权出让市场 D土地使用权出让和新建商品房租售市场
答案：B
解析：二级市场是指新建商品房租售市场.
20**年房地产估价师开发经营与管理全真试题(下)
30.在房地产产品的租售之前进行估价，以确定其最可能实现的租金或售价水平，是房地产开发过程中( )的主要工作内容。
A 会计师 B 经济师
C 估价师 D 工程师
答案：C
31.名义利率与实际利率的关系表述不正确的一项是( )
A当每年计息周期数m>1时，实际利率小于名义利率
B当每年计息周期数m=1时，实际利率等于名义利率
C实际利率与名义利率更能反映资金的时间价值
D名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大
答案：A
解析：当每年计息周期数m>1时，实际利率大于名义利率
32.监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策，评估投资组合绩效，客户报告与现金管理属于( )的工作内容
A物业管理 B设施管理
C资产管理 D组合投资管理
答案：D
33.房地产投资信托按( )的不同,可以分为伞型合伙和多重合伙。
A权益类型 B抵押方式
C投资业务 D信托性质
答案：D
34.编制工程进度计划的方法有横道图法和( )
A网络图法 B表格法
C竣工图法 D坐标图法
答案：A
解析：编制工进度计划的方法的横道图法和网络图法
35.判断物业代理公司已往的业绩,关键要看其( )
A共代理了多少项目 B代理成交额是多少
C人员素质 D代理的成功率有多大
答案：D
解析：判断物业代理公司已往的业绩,关键要看其代理的成功率
二、多项选择题(共15题，每题2分，备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案，错选或多选均不得分，少选且选择正确的，每个选项得0。5分。)
1.房地产投资也有缺点，这些缺点表现在( )
A变现性差 B投资额巨大
C投资回收周期长 D需要专门的知识和经验
E具有过人的胆量和风险承担精神。
答案：ABCD
解析：不包括E项。
2.银行对抵押贷款抵押率的确定，主要考虑到( )因素。
A抵押物的流动性 B贷款期限的长短
C通货膨胀的预期 D贷款企业的信用等级
E所处的市场条件
答案：ABCE
解析：还要考虑到抵押物价值取得的情况。
3.金融机构对开发商的贷款项目进行评估，主要审查方面包括( )。
A企业资信等级 B项目基本情况
C市场分析结果 D财务评价指标
E贷款担保方式
答案：BCD
解析：金融机构对开发商的贷款项目进行评估，主要审查方面包括项目基本情况、市场分析结果、财务评价指标
4.写字楼租赁合约中租金的调整幅度可参考( )确定。
A消费价格指数 B商业零售价格指数
C上证价格指数 D建安工程价格指数 E中房价格指数
答案：AB
解析：主要考虑以上两种因素。
5.对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现为( )方面。
A销售收入 B物业增值
C减少纳税 D股权增加 E 租金
答案：BCDE
解析：对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现为租金、物业增值、减少纳税、股权增加等四个方面。
6.对收益性物业来说，空置率提高将会导致( )等后果。
A租金收入减少 B附加支出增加
C物业资本价值下降 D运营成本下降
E租客要求更大的租金折扣
答案：ACE
解析：对收益性物业来说，空置率提高将会导致租金收入减少和物业资本价值下降以及租客要求更大的租金折扣等后果。
7.投资者可以控制的风险包括( )
A利率风险 B政策性风险 C 资本价值风险
D持有期风险 E比较风险
答案：CDE
解析：AB属于系统风险.
8.分析市场趋势的方法主要有：( )
A购买者意图调查法 B销售人员意见综合法
C专家意见法 D时间序列分析法
E相关分析法
答案：ABCDE
9.按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，市场细分会出现( )的模式。
A同质偏好 B同形偏好
C集群偏好 D分散偏好 E心理偏好
答案：ACD
解析：三种模式：同质偏好、分散偏好、集群偏好。
10.盈亏平衡分析的基本方法是建立( )之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点。
A销售收入与成本 B销售收入与费用
C成本与产量 D利润与成本 E销售收入与销量
答案：CE
解析：盈亏平衡分析的基本方法是建立成本与产量、销售收入与销量之间的函数关系
11.财务评价的辅助报表包括( )
A损益表 B总投资估算表 C资产负负债表
D经营成本表 E借款偿还表
答案：BDE
解析：AC为基本报表。