旧城商业街开发模式
1.研究的目的与意义
传统商业街由于其独特的地位,它的改造与再开发成为城市空间内部调整的一个举足轻重的热点,国内外有很多着名的实例:国外通过恢复与重建传统商业活动中心而形成的富有传统特色的步行商业街,如德国慕尼黑的商业步行街区、美国旧金山的渔人码头等(PIER 39),往往作为城市复兴的成功标志[1]:国内也有北京的王府井、琉璃厂、上海的南京路以及南京夫子庙等改造项目。
1.2 旧城商业街发展现状与面临问题
旧城商业街一般处于旧城的中心区,具有悠久的历史人文传统以及交通便利等特点。但目前作为城市历史文明的主要象征之一的旧城商业街,非但不复往日的繁华,更面临衰败的危险。总结商业街的存在与发展[2],取决十多种不变因素和可变因素,这些因素统称为环境因素,主要包括生产力的发展、消费入口的聚集、商业设施的规模与档次、城市基础设施建设的完好程度。而其中有一些客观因素如生产力等问题是很难在短时间发生改变的。因此,本文主要分析与研究旧城商业街在规划布局、经营模式、交通、辅助设施等方面存在的问题。
1.2.1 现有布局状况与交通问题
世界各大城市的多种类型商业街,均反映出传统区位理论与现代布局理论的撞击、蚕食与结合:由于传统商业街几乎都位于城市的几何中心,因此商业街往往同时担负着城市干道的职责,因此造成了现在商业流与人流混为一体的特定格局,加上传统商业街原有线形的空间,使商业设施营业场所腹地过于狭窄,迫使大量顾客拥挤在商业中心的交通干线上;再者,很多城市旧城商业街一般形成于车马交通时代,街道宽度远不能满足现代都市大规模的交通流量要求,因此容易造成人车混杂拥挤堵塞。而由于传统商业街交通便捷性的降低,使购物者望而却步。但是,如果为解决交通问题简单加以拓宽,一则破坏原有亲切的街道尺度,再则将造成较大规模的拆迁,使开发成本剧增。因此一些城市将商业街改造成为步行街,既可以改变人车混杂的交通危险性,另外为在商业街中增加绿化、小广场、小品等设施以创造良好外部环境提供了场地,但这依赖于在区域的范围内调整交通结构。
1.2.2 购物环境
对于商业建筑而言,客源是最重要的,现代都市生活对于购物环境的要求越来越高,在国外有的大型商场设计为公园式购物环境[3],使顾客在购物过程中享受到旅游的乐趣。一般来讲,商业街存在购物环境品质低劣、基础设施老化严重、辅助设施严重不足等方面缺点,不能满足现代人需要的安全、舒适、便捷、多样化、参与式的购物环境要求。
1.2.3 经营方式与竞争方面问题
纵观商业街发展的内外部环境,传统商业街一方面要面临多个新兴商业街的竟争压力,即与新兴商业街争夺顾客的隐性压力;另一方面传统商业街又将面对———购物中心、超级市场的显性挑战。尤其是后者,在经营与运作模式方面,相比较新兴零售业态的超市、商场等,传统商业街存在运作模式单一、规模小等方面的问题[4],从而也导致在效益、成本、货源、以及产品宣传环境改善的投资等方面都处于劣势,而因为处于城市中心地带,高昂的租金以及其它各种费用使得小本经营的商业铺面,包括很多着名的老字号不堪重负,这样,一方面传统商业街远未能达到现代都市不同层次顾客多样化需求,因此对客源市场有着严重的影响,导致营业额的减少,更加使商业街无力改变自身的运营环境,只有任由其恶性循环,最终导致商业街的衰败,但从另外一方面而言,这种商业模式对保持城市多样性方面具有不可估量的价值[5],无论是从蕴涵的文化价值还是商业价值来看,任其衰败都是非常不明智的。综上所述,旧城商业街的改造,无论从城市还是自身角度都势在必行。
2.国内外发展动态
旧城商业街改造的成败不仅担负着自身经济、社会环境状况改善,还要带动旧城区复兴的重任,从另一方面而言,由于涉及面太广,不确定因素太多,人们认识到旧城商业街开发的复杂性与艰巨性,因此迫切需要对国内外已有的实例进行总结分析,为今后相关项目提供指导与借鉴作用。
从国内外商业街改造的情况来看,可分为不同的类型,例如从改造的范围来讲分为(街区)整体改造与(街道自身)局部改造两种;从改造的力度可分为全部拆建、局部拆建与以环境改造为主的三种模式;从开发主要参与者来看有政府主导;政府与开发商合作开发;政府、开发商、市民共同参与等模式。
2.1国外(西方为主)
西方发达国家在商业街改造方面积累了丰富的经验[7-10],例如大多从街区甚至城市的角度,来整体考虑商业街区的改造与开发问题,另外市民阶层能够在参与开发中发挥一定的作用,也体现出其成熟性,因此这样的案例通常能取得较好的经济、社会效益。
欧洲的许多城市有将历史保护区作为步行商业街区规划设计的。德国慕尼黑的步行区就是商业街与历史保护区的结合,以市政厅所在的玛利亚广场为中心,向周围地区辐射。西班牙城市巴塞罗那将中世纪形成的历史街区开发为一大片步行街区,形成了丰富多彩的城市空间(图1)。在北美,由于气候条件,发展了室内购物中心,20世纪80年代,北美的城市更新计划的特点就是室内外空间、公共与私有空间相结合,形成容许部分车辆通行的步行商业街区。
2.2国内
由于地区间发展很不平衡,各城市的旧城商业街面临问题、规划决策者的专业素养也有很大差别等原因,比较西方普遍采用比较成熟的模式而言,国内城市之间旧城商业步行街的再开发改造水平参差不齐,下面想重点就以改造的力度来划分的不同改造模式来探讨国内旧城商业街改造存在的问题(如表1)。
3.三种不同改造模式的比较
以改造的力度来划分的三种模式在国内城市都有相应的实例:由于北京、上海、长沙三个城市在经济、社会、地域等方面的差异,孤立地比较商业步行街改造的成功与否,意义不大,而应该立足各自案例在城市中的地位与作用以及自身特点进行具体分析。
3.1区域背景与自身特点的影响
例如从区域背景来看,各城市情况各不相同,上海对于旧城区的整体改造由于采用内部调整与对外扩张相结合的策略;而长沙与北京主要立足于原有城市结构基础上的内部调整;从商业街自身问题来看,上海因为其区位优势而拥有广大的客源市场,可以确保传统商业街上商铺(特别是老字号)能够在市中心高昂的费用要求下生存,而持续有效的城市空间结构调整使南京路步行街的交通问题在区域内得到调整,加上南京路本身就是具有“两高”(高成本、高消费)特点的商业街,因此只存在改善环境的问题;而长沙案例中的店铺就没这么幸运,由于城市整体消费水平以及外来客源人数的限制,传统店铺在面对大型连锁店、超市、商场的竞争中,本来就难以维持,因此在环境、交通、经营方式等方面都需要改变;北京虽然在区位上与上海相似,也拥有足够的客源市场,但由于在城市空间结构以及商业街运作模式存在一些问题[7],需要解决的问题与长沙相似;从建成时间以及开发模式来看,北京上海几乎是同一时间,长沙稍晚。
3.2 改造模式的选择
从各案例采用的模式来看,主要是从时间、区位、现在面临问题等方面出发,也反映了各自在经济社会等方面的特点:首先,上海与北京案例基本还是以政府开发为主,而长沙则是由政府对前期的投入与开发商后期建设相结合的模式。一方面可以看出开发模式在市场化运作程度在时间上的差别,另一方面,主要也是由于原有商业街经济状况决定的,上海不用考虑这个问题,因此只要从环境角度入手,北京由于除环境以外还存在交通等其它问题,因此进行拓宽街道等局部调整,而长沙主要从经济角度,解决传统商业街经营方式存在的问题,采取了“拆除重建”以及收回土地重新分配给开发商的极端模式。
3.3 改造的效果比较
对于旧城商业街改造效果的评估,主要针对上述那些通过改造能够起作用的因素进行量化分析。改造的效果首先要解决商业街面临的实质性问题,由于三者情况不同,因此很难就单项作出比较,但从商业街可持续发展的角度,由于传统商业街与其他商业机构与设施相比较主要是在传统文化上具有优势,因此改造的重点就是要维护传统文化的特色,因此可以将对传统文化的“保护性开发”成功与否作为评价商业街的一个主要原则。
“保护性开发”包涵即保护与开发两个层面的意思:保护是指保留原街道亲切宜人的空间尺度以及骑楼等有价值的建筑等;开发是指在设计建筑与环境的外部特征中运用传统的文化符号,以体现与传统的沟通与交流,而达到使顾客产生共鸣的目的,近年对于商业街的改造中,逐渐开始摆脱具象模仿如大屋顶等传统建筑局部特征的初级手法,转而用更抽象的方法追求对于传统文化的神似,例如在上海南京路的改造中[8],在对景观环境改造和设计中,以深红色花岗岩铺筑的设施带———“金带”作为步行街的骨架贯穿始终,并且在步行街的中部开辟了一片绿地和“世纪广场”,称之为“金坪”等,体现了上海南京路作为商业金融城市中心的文化特点;而北京王府井与长沙黄兴路主要在建筑的立面改造还有环境设施上下功夫,力图体现现代与传统的交融。
传统商业街的“保护性开发”还包括一个容易让人忽略的特征:传统商业街得以存在的内涵保护,如对传统老字号商铺的保留,但无论是局部改造还是拆除重建,拆迁费用在总成本中占据很重要地位,这样投资者为收回成本,容易产生“三高”(拆迁开发的高成本、出租、售门面的高价格、商品的高消费)等问题,而使很多传统老字号商铺被排除在改造后商业街以外,从而使传统商业街完成“老瓶装新酒”的转变,就象长沙黄兴路商业步行街那样[9]。这种拆除重建的做法,由于其中涉及到传统文化的形式与内容,以及对顾客、市民产生的表层与潜在的心理影响等社会问题,尤其是从长远来看,给商业街带来了哪些方面的影响等方面存在着很多的不确定因素,也引起了很多争议:例如支持者认为,既然商业街是城市发展到一定阶段的产物,那么随着服务对象的改变,在功能与结构上也应该相应变化,对于商业街的经营者也应该遵循优胜劣汰的市场竞争法则;而反对者则主要从社会伦理的角度,即商业街改造服务对象的层次和范围问题提出疑义,商业街的改造是否应该将原来经营者(老字号)以及相关消费阶层的利益排除在外?这其中还关涉到开发的另一个层面,即开发的参与范围与开发利益的分配问题,目前来看,如何改变政府与开发商在开发中权利分配的垄断地位,而更有利于推动社会公平等方面也值得进一步探讨与研究的问题。
从开发范围造成的效果来看,由于上海南京路商业街改造作为城市整体开发中的一个有机部分,开发效果比较理想;北京王府井商业街在区位优势与上海相似,号称北京的“金街”,但由于北京本身商业设施过剩、商业街所在位置交通等问题仍然存在,开业不久就陷入冷清之中;而长沙黄兴南路步行街的改造也不容乐观,由于只涉及到街道“一层皮”的改造,而没有将与其相连的街区考虑在内,虽然环境以及城市公共空间上相比较原来有了一定的改善,在目前也一定程度上满足市民要求,但根据马斯洛人心理需求的“五层次原则”,可以预见,随着人民生活水平与文化素质的进一步提高,仅仅商业街的“一层皮”改造,在城市空间规模以及多样化需求等方面,很难满足一个城市几百万人口对城市中心区的需求,从经济效益来说,昂贵的地价和租金、不菲的物业管理费、居高的成本势必使商品零售价水涨船高,再加上含金量模糊的名贵品牌,都可能让顾客望而却步,势必影响客源市场;另一方面,与焕然一新的商业街具有很大反差的是,商业街后面衰败的旧城区得不到及时的改造,经济、社会、环境等问题仍然存在,商业步行街对旧城区的发展没有发挥应有的作用。
4.复合开发模式的提出
从前面的分析看出,长沙模式由于存在的问题,加之选择以追求经济效益为主的开发策略等方面原因,导致商业街开发“开发有余、保护不足”、“局部有余、整体不足”、“形式有余、内容不足”的局面。而相对于北京上海而言,长沙所面临的问题在中国的城市中似乎更具有普遍性:在经济能力与客源市场有限,又无法回避自身种种问题以及与商业街紧密相关的旧城衰败等城市问题的情况下,怎样实现旧城商业街的改造?从可持续发展的角度来看,商业街改造的社会效益与经济效益同等重要,因此本文更加倾向于保护与开发、形式与内容、局部与整体并重的“复合型”开发与改造模式[10]。在这里,复合开发应该注意以下几点:开发的范围、开发的步骤、改造的力度、改造的模式。
4.1 开发范围
由国内外旧城商业街改造开发的成功经验来看,旧城商业街改造从范围来看:应该在城市空间整体开发的角度上,从原有建筑环境的保护,开发,重组与外部新建, 扩张引入新的活力两方面同时展开,但是应该看到,各地旧城商业街的衰退程度不同,开发的目的有所区别,地域性差异较大,因此那些模式是否适用于国内城市,还需要对旧城商业街改造调整作进一步的研究。对大多数欠发达中小城市,由于在建设资金方面的限制,更应该偏重商业街内部空间环境结构的调整与转型。
4.2 开发步骤、改造力度与模式探讨
在很多城市人财物力有限的情况下, 对于旧城商业街而言,只能采取分步走的策略,首先使旧城商业街改造成为该区域经济的推动点,将周边的旧城区用地分二期、三期开发。在这里,改造的力度就显得格外重要了,合适的改造力度可保证开发步骤的可持续发展,因此在开发模式上,改变政府统的“过多过死”的局面,还要避免孤注一掷的“三高”开发的出现,而是从客源市场购买力入手、降低成本,低造价地解决,走多种营销手段相结合的多样化开发思路[11],例如采取遵循政府、开发商(小范围)重点项目+小规模改造相结合的开发模式,以便充分利用全社会的智慧与资源,良性带动旧城商业街区的整体开发;从社会经济效益而言,改造要遵循保护与开发并重的原则,主要包括以下几个方面:保护优秀的历史建筑与景观风貌;挖掘历史文化内涵,创造高品质的空间景象;开辟公共活动空间,促进城市更新[12]。最终旧城商业街的目标是向“多形式、多攻能、多空间、多结构以及立体、科学、系统”的方向发展[13]以达到良好的社会与经济效益。
5.小结
旧城商业街在现有布局状况与交通问题、购物环境、经营方式等方面存在着种种问题,而且由于具有的优势,旧城商业步行街的改造成为都市复兴计划的一个重要部分,针对目前国内外旧城商业街的发展及其面临问题,从区域背景与自身特点的影响、改造模式、改造效果等方面比较国内旧城商业街不同的开发模式,并探索适宜旧城商业街改造的方法与建议。
篇2:旅游房地产发展模式
旅游房地产发展模式
一、旅游房地产的提出:
1、 房地产的发展历程:(1985—20**)16年经历了从市场朦胧期、市场发展期、到今天的市场成长期。
2、 主流市场的饱和,为边缘市场的发展创造了条件:
所谓边缘市场是指:旅游物业开发、教育文化物业开发、特种物业开发(如:监狱、劳教所、试验基地等)、科技物业开发(如:IDC、科技孵化器)等等;同时为主流市场所配套的边缘物业开发呈现出强劲的增长力。
3、 城市化进程的加快,生活水平的提高,为旅游消费奠定了良好的基础。
△城市人口占全国人口的40%,标志着城市化进入了快速成长期。
△人均GDP及消费习惯的改变,以现代城市化为背景之休闲文化的形成使旅游本身的内涵发生了变化。
△毋容忽视的汽车时代的来临,使京、沪、深等中心城市提前进入了舒适住宅时代(发达国家所代表的)。
4、 旅游消费支出比例,旅游目的的变化,以休闲置业、度假置业、运动置业等为代表的舒适住宅运动正开始主宰新一轮开发的热点。
旅游房地产是指与旅游度假为目的的房地产开发营销模式。具体包括:休闲、度假、养老等相关的房地产开发形式,以及时权酒店、产权酒店、养老度假村、高尔夫度假村、休闲生态度假村等产品模式。是指实现全部或部分旅游功能的房地产开发业。
二、国际旅游物业的主要形式及发展历程:
1、 欧洲旅游物业发源于中世纪世袭贵族的度假城堡,本世纪初真正开始形成一定的市场规模,主要集中在法国南部地中海沿岸,当时开发了大量的海滨别墅。欧洲、北美的贵族、富商蜂拥而至,一时间成为欧洲的度假中心。60年代法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先开发了以分时销售的方式招揽客户,标志着旅游物业市场的开始。今天遍布世界各地的分时度假酒店、高尔夫度假村、山地度假村、休闲别墅,将旅游房地产市场推向了一个新的高潮。
2、 美国旅游物业主流产品的形成时期:70年代中期美国泡沫经济破灭后造成大量的房地产积压,特别是市场景气时期开发的大量别墅积压。为了处理积压与空置,充分盘活闲置资产。美国从欧洲引入时权酒店这一概念,取得了巨大的成功。1977年市场上95%以上的度假物业是由其它项目改造过来的。到1987年以后,大量的投资商、开发商介入这一领域,使产品模式更加清晰,法规也相应地健全;配套的服务业、管理业、交换业也迅速成熟。仅就分时度假物业,1999年全球销售额达到67.2亿美元,其中美国,占全球的55%,出售的房间占全球的50.4%。540万个家庭参与了分时度假网络。
3、 RCI及II等国际着名分时度假开发公司的形成发展使以分时度假为主的旅游房地产开发,成为今天西方国家房地产开发的主流。目前全球最大的分时度假公司是国际分时度假交换公司,简称RCI,总部设在印第安纳洲。其在全世界90个国家拥有3500个分时度假村,会员家庭超过250万。同时,近几年市场上又崛起了一批新的以开发为主的分时度假网络公司,如:SUNTERRA公司,不但经营交换业务,而且自己开发并销售时权酒店,总部设在佛罗里达洲。目前已在美国、加拿大、澳大利亚等国家开发了89个度假村,拥有5600个单位。
三、我国旅游物业的发展现状:
从90年代初海南开始,到98年随着人民生活水平的提高,特别是社会有产阶层的形成为旅游房地产消费奠定了基础,产生了第一批中国有钱阶层消费群。多种旅游产品和投资品种的完善,多重市场价值的凸显使这一产品逐渐成为市场新宠,并与旅游消费成功实现了嫁接。我国目前的宏观经济背景,比较类似发达国家70年代旅游物业飞速发展的初期,不论是供给,还是需求都已具备了发展旅游、休闲物业及分时度假交换系统的条件。其中主要表现在以下几个方面:
1、房地产大量积压(特别是东部沿海),据统计部门调查,目前积压了8000多万平方米。为改造产权、时权酒店提供了房源。
2、饭店高价,低出租率,急需降低度假成本、吸引休闲型度假,以改变传统的旅游模式。
3、度假消费成为时尚;工作时间的缩短,每年115天的假期,对传统旅游方式的不满足,使以单纯观光旅游阶段已开始向度假旅游过渡,并形成了每年24%以上的增长幅度。根据国际通行发展惯例,度假需求从产生发展到具备一定规模所需时间为3—5年。
4、市场日趋成熟,可利用资金相对充足:
传统投资领域、生产领域已基本饱和,市场进入成长发展阶段,特别是传统房地产开发领域的机会越来越少,住宅市场成熟期已基本到来。京、沪、深、人均居住面积已超过20平方米。住宅消费开始向舒适型转移,销售市场出现了萎缩的前兆,即滞涨期。大量的传统房地产资金开始物色新的领域。
5、国内目前涉足该领域的公司超过100家,包括首创、海航、中信、中旅等大型企业;也包括天鸿集团、万通集团等一大批房地产开发商。北京、上海、海南、福建、广东等地已开工的分时度假项目超过30个;以高尔夫、山地、滑雪等为主题的休闲度假别墅超过50个。
6、从1999年海南“南海传说”成功在全国营销后,先后已有近十个项目在全国进行营销推广,并取得了较大的市场反映。
四、旅游房地产的主要形式:
1、 时权酒店
时权酒店是由瑞士亚力山大.耐首次提出的“TIMESHARE HOTEL”。即将酒店的每个单位分为一定的时间份(如:一年51周)。出售每一个时间份的一定年限的使用权。消费者拥有一定年限在该酒店每年一定时间(或一周)的居住权。
2、 产权酒店
产权酒店是指将酒店的每一个单位分别出售给投资人,同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理,获取一定的投资回报。一般情况下,投资人均拥有该酒店每年一定时段的免费居住权。
3、 养老休闲酒店
养老休闲酒店是指投资人(往往是最终消费者),在退休前购买退休养老度假村的某一个单位。委托管理公司经营管理直至退休后自用。管理期间,将获取一定的投资回报。一般情况下该度假村在产权人去世后由管理公司回购,再出售,收益归其家人所有。
4、 高尔夫、登山、滑雪运动度假村
高尔夫、登山、滑雪运动度假村,特指在高尔夫球场附近、登山、滑雪等运动地开发的度假别墅项目。该项目的出售是与运动项目使用权相匹配的。
5、 时值度假型酒店
时值度假型酒店是指消费者购买一定数量的“分数”,这些“分数”就成为他们选购产品的货币。他们可以使用这些“分数”在不同时间、不同地点、不同档次的度假村中灵活选择其分数所能负担的住宿设施。该度假型酒店一般是指不同档次的普通酒店,提出部分单位加入分时度假网络,消费者不拥有使用权或产权。只是为休闲消费提供便利、优惠和更多选择。一般情况下,利用“分数”消费可获取更大的折扣和免费居住时间。
五、旅游房地产的营销模式:
投资休闲与休闲度假是两种主要不同的营销模式。时权与产权分别代表了两种不同的营销思想与营销对象。在目标客户群的定位上:时权强调的是休闲便利;产权强调的是投资收益。
六、旅游房地产开发项目的十大要素:
1、具有旅游特征的自然环境
2、便利的交通与地理位置
3、符合旅游度假的设计方案
4、完善的配套服务与设施
5、合法的产权手续与时权保证
6、专业的物业管理与酒店管理
7、健全的财务制度与监督管理体系
8、专业的营销推广系统
9、丰富的开发经验与开发实力
10、健全、便捷的交换网络
七、我国旅游房地产的发展前景:
1、 广阔的发展空间和市场潜力,使旅游物业开发成为未来十年中国地产业最亮丽的风景线。
△我国空置房面积已超过8000万平方米,为市场初期提供了大量可改造的房源(主要集中在旅游城市和景区)。
△正在形成的强大消费群体为其提供了强有力的市场支撑。
△据测算,一个拥有100万会员的分时度假系统可拉动国内市场50—70亿/年消费额,可盘活300—500万平方米的存量房,解决2—3万的就业人口。
△我国的休闲制度,115天/年(占全年三分之一),为休闲度假提供了充分的时间。
八、旅游物业发展中存在的问题:
1、 法律问题:时权与产权,由于没有相关的法律、法规,时权的法律保障无法解决,因此产权模式将是市场前期的主要模式。
2、 市场信誉度问题:旅游房地产项目在销售中多采用先期发售或出售一定时间使用权,以及投资回报等容易被是误认为非法集资,个别开发商套钱心理。消费形式未得到社会的认同。
3、 良莠不齐、鱼龙混杂,难以形成品牌与规模。
4、 设计与规划的经验使项目素质低劣。
△对空置房要客观分析,分时度假旅游物业并非万病良药。
△个别非旅游区项目及旅游区中的非旅游潜力区域的建设所带来的风险。
△设计的不合理,配套的不齐全。
△高档酒店化趋向。
△出境与国际交换网络问题。
篇3:房地产开发模式变化
我国房地产开发模式的变化
房地产开发商实际上扮演着双重角色:一是商人,二是城市建设者。第一种角色要求开发商不可避免地追求开发利润的量大化,第二种角色又要求开发商追求开发的社会效应。回顾房地产业发展的历史,我们不难看出,随着房地产相关法规的不断完善和市场自身的成熟,开发商的城市建设意识在逐步增强,与此同时,房地产开发模式也在发生着变化。
短平快的合作开发模式
“联合开发”和“项目公司”是我国房地产开发历程中曾有的一大特色,造成这种局面的直接原因是早期为数不少的建设项目用地是以协议出让方式取得,某些取得开发权的企业或个人因种种原因,不能在短时间内启动项目,致使开发周期大大延长,甚至使土地长期闲置。而随着房地产市场的持续升温,房地产业对资本的吸引也与日俱增,一些拥有资金或技术管理优势的企业迫切希望获取土地资源,于是合作开发这种形式应运而生。
合作开发使一批搁置已久的项目进入开发流程,大大加快了项目开发进度,在一定程度上缓解了一段时间相对供应不足的矛盾,一些企业也在项目开发的过程中积累了经验和资金,得以迅速发展。
但是这种模式的先天缺陷也是显而易见的。合作开发的项目公司存续期与项目开发周期几乎相同,项目完工,公司的使命也结束了。因此,项目公司通常追求的是开发利润的最大化和快速实现,不可避免地会采取一些短平快的手法。再者,在市场销售形势持续向好的情况下,企业追求的是产品的快速消化和成本控制,对产品创新和品质的提升不会花费太多精力,也不可能去完成售后服务,走的是合作、建设、销售、结算的路子。此外,由于进入门槛较低,一些不具开发经验的企业和个人也挟资本实力强行进入,使这类项目的产品水准普遍不高,且盛行概念炒作,甚至出现下部共有裙楼和上部塔楼分属不同建设单位的情况,容易产生产品交付后的遗留问题,对整个市场发展来说,不足一种良性的方向。
小而全的多项目开发模式
一些有相当开发经验的企业或是因为取得项目的条件限制,或是主动地希望完善企业自身的产品层次,开始注重后续发展的取向上,并希望多点出击,四面开花,扩大企业在不同客户层面的影响力。这就出现厂小而全的多项目开发模式。
这种开发模式可以在一段时间内增加企业的曝光率和知名度,以不同的产品形成系列。但是除非该企业有足够的人力资源、管理制度以及对不同类型产品的深入研究,否则很难要求它在从普通住宅、高档住宅到别墅等不同类型产品上均取得市场认可,稍有闪失,则可造成对企业整体印象的损害,而且产品交叉会使开发商不自觉地将不同产品概念混用,造成产品个性的方向性偏差。
从城市建设的意义上说,这种开发模式不仅无法实现企业资源的优化配置,而且容易造成城市建设功能的紊乱,使城市建设无法在城市规划部门的统一指导下进行,因为同样出于企业切身短期收益的需要,开发商不可能从某种战略和长远的角度思考自己的开发行为。
精耕细作的成片开发模式
相对于前二种模式,成片住宅开发无疑更具活力,也更加符合城市经济发展和扩张对房地产开发和城市建设的客观要求。
成片开发的原则是总体规划,适度调整,即小区总体布局、建筑风格、景观规划通盘考虑。对产品而言。成片开发可以有足够的空间和规模实现产品品质的最优化设计;对开发商来说,可以体现更完整的开发理念,使企业获得持久的发展动力和持续品牌建设,更加具有责任感;对消费者来说,一个大规模的规划成型的小区,不确定因素较少,不会因为日后周围环境变化(如改变用途、道路、新建)等造成现有居住环境质量的改变或下降;从整个行业发展来说,成片住宅开发客观上促进了精品住宅的形成。“中国房产看广州,广州房产看华南”,一批大盘住宅的出现,使精品楼盘成为市场的标兵,规模化、集约化效应可以实现成本优化,提高产品的性价比。
成片开发使城市容易形成多个各具特色、定位不同、环境景观各异而又在城市整体交通网络的连接下的有机统一体,使城市真正呈现无限生机。同时,这样的模式有利于政府部门规范房地产业,更重要的是能够集中利用有限而宝贵的土地资源,并根据可持续发展的原则科学地制定城市建设布局,使城市充分发挥自身的作用。
开发模式的转变不是一朝一夕之功,随着城市经济的发展和城市规模的扩大,随着人们对居住条件和居住环境的要求的提高,相信房地产开发商还将与时俱进,不断探索出更富创新精神和更具社会责任感的开发模式。