Townhouse开发模式及销售要点
Townhouse开发模式：
Townhouse自推出市场经历了几番大起大落之后，如今又渐渐引起了业界和消费者的关注。半山海景别墅的Townhouse和万科东海岸一期的Townhouse在短短几天内被抢购一空，让很多高收入者后悔出手太慢，没能买到称心如意的好房子。在深圳地产发展的现阶段，Townhouse的开发和销售有极大的潜力，同时也存在着一些风险。笔者在做市场调研是对Townhouse做了一些细致的研究，希望能给同行做一个抛砖引玉的铺垫，也希望能带给消费者一些理性的思考与判断。
环节一：关于Townhouse。
分析A：什么是Townhouse
Townhouse这个词在现今深圳的地产界中，使用率是相当高的，但正是因为其使用率高，也使得Townhouse这个词的概念也模糊起来。在这里，我们对Townhouse做一个重新认识，让消费者们明白，什么才是真正意义上的Townhouse。
其实，最早的Townhouse建于古罗马。在美洲尚未拥有自己的城市建筑的时候，罗马的Townhouse就已经被“空运”到美国并且已经满足了美国新贵们对高品味住宅的崇拜和需求。而现代的Townhouse，特别是中国现有的Townhouse，则另有一番风貌。
Townhouse是第一居所，它有别于青岛海滨的高尚旅游住宅，它不是旅游，休闲的“驿站”，而是真正的，唯一的家。
Townhouse社区一定是两三层的房子，家家都有自己的天空和花园。
Townhouse社区一定是一个大型社区，容积率底，规模较大，能满足社区配套和业主生活品味的需求。Townhouse社区强调建筑与自然的融合，合理布置建筑与道路，景观及绿地的关系。 Townhouse社区强调建筑内部功能的布局，空间尺度的掌握，室内，室外灰色空间的创造。
Townhouse必须有很好的公路交通系统。Townhouse社区的居民是建立在私家车的基础上，不依赖公共交通的一个群体。Townhouse必须离城市中心不远Townhouse的住户现在和将来都不可能离开城市做真正的乡民。他们还要依赖城市,在城市中工作,发展和生活。Townhouse社区的物业服务要突出优质,贴心,到位.大多提倡管家式的服务。
Townhouse社区应营造出社区文化氛围以满足业主精神生活的需要。在国内,有很多人将Townhouse直接称为联体别墅,因为只有别墅才能体现Townhouse的尊贵与豪华。Townhouse面积从150--400平方米均有,可满足不同经济水平的需要,占地从几十到一百多平方米.其庭院可以满足景观,娱乐,休闲,停车等需要。Townhouse大多结构简单,工期短,不论坡地,水池,湖畔,海岸都可以建造。造型和空间可以随业主兴趣自行设计,因而受到广泛欢迎.但因为投资较大,土地投入不经济,所以政府有一定限制。
Townhouse的发展有这样几个值得关注的方向：
1:生态化。这些Townhouse着重节约能源,实现环保,最大限度利用自然资源。所以对自然光,风,空气的引进是很讲究的,大多强调“光与空气在房间自由地嬉戏”。
2:智能化。随着科技的不断发展,高科技含量的产品也大量被应用到社区内,大大提高了居住的舒适度。但应该意识到的是,我们的智能化还仅仅停留在物业管理的安防上,像国外的室内智能化因为科技产品质量及价格的问题而无法实现。
3:个性化。现在的Townhouse越来越体现业主和建筑师的个人风格.像半山海景别墅的Townhouse,在设计方面,就是采用业主设计,或业主参与设计的灵活方式进行的。这一方法,受到了众多业主的欢迎。
4:社区化。现在一些较有实力的公司也开始做一些大规模的Townhouse社区。这样,一方面,配套设施能满足社区生活的需要。另一方面,方便信息交换和开展各种活动。
分析B: Townhouse在开发中存在的误区.
现在的一些Townhouse在开发中存在这样一些问题:首先是在选址上不够重视,完全忽略了自然景观和环境优势。
在深圳的月亮湾山庄就是一个最为明显的例子，其开发商在立项之初，因为市场上Townhouse的火热，匆忙上马，可是在开发之后，因为消费者不认可其位置(交通系统不够健全，没有任何的自然优势，相反还因为靠近工业区而污染严重)。所以销售情况非常不理想。而开发商因为急于回收资金，所以价格一降再降，有些单位每平方的价格甚至降到了2000多元，比同区域的普通住宅还要底。其别墅的功能和意义发生了重大改变，以至于成了消费者心目中的农民房。
其次，有些Townhouse在规划设计上十分欠缺，Townhouse作为生活的最高境界，与一般住宅相比，它要求其密度要低，容积率也要低，公共环境和每个家庭都应有足够的空间，同时设计造型和建筑都要体现一定的档次，配套设施要求也高。而月亮湾山庄别墅，由于追求利润，只是一味的增加栋数，忽略了Townhouse全方面的建设，所以难以逃脱失败的结局。
分析C：Townhouse开发的市场背景。
在深圳，因为开发最早，也是中国最大的港口城市之一，所以吸引了许多外资机构及大型国有企业。又因为邻近香港,加上政府"9+2"泛珠江三角洲的规划所带来的经济影响力必将给深圳的Townhouse带来巨大的开发潜力。
分析D:现有Townhouse的销售现状。
现在深圳的Townhouse主要分布在以下几个区域:首先是蛇口片区,代表楼盘有半山海景别墅.因为在蛇口有较大规模的别墅群,其成功的规划使得许多客户对半山的Townhouse有相当的认识,所以在这里的Townhouse一推出就会被抢购一空.其次是华侨城片区,代表楼盘有波托菲诺,其优美的自然景观和豪宅区的规划使得其销售状况非常好，接下来还有红树林片区推出有Townhouse的楼盘也较多，如红树西岸，瑞和郁纳，这些楼盘都是刚推出不久，现在也正在热销中。在香蜜湖豪宅区，熙园，水榭花都也都有Townhouse，并且这些Townhouse的开发是非常成功的，不仅很快就有销售一空。而且现今升值幅度也令客户们吃惊。在盐田的大小梅沙，因为其拥有二个度假式海滩，加上市政投入巨大，所以在片区内也涌现出一些高素质的Townhouse，并且销售情况也比较好。
环节二：Townhouse开发的核心要素
核心要素A：价格因素
Townhouse自身的稀有性决定了其价位不菲，但与上海，北京等一些城市相比，深圳的Townhouse相对价格都却并不高。就目前来说，深圳Townhouse价格差别很大。高的可达2万多平方，但低的却不足1万，主要是各Townhouse的区位，环境，物业的综合素质上的差别引起的，从总体上说，Townhouse的价格有以下几个特点。
(1)Townhouse所处的区域对其影响较大，其中距市中心区较近的价格较高，如香蜜湖一带。
(2)深圳Townhouse总体价格不高，而且有些Townhouse因为市政建设和城市的深度发展，甚至失去了Townhouse优美的环境优势，从而价格下降。
(3)Townhouse配套设施差异各物业价格差异较大。核心要素B：Townhouse项目选址策略Townhouse开发，选址是关键，但在选址上需要重视的方面也比较多，所以，在选址时，我们应该在以下几个方面考虑：
(1)环境优势，Townhouse项目在选址中一定要有优美的自然环境，如山景、海景、湖景。
(2)交通优势，Townhouse项目不一定在市中心，但离市中心却不能太远，一般距离不超过30分钟车程。
(3)市政规划优势，在Townhouse选址时，一定要考虑市政项目的建设，避免项目以后受市政项目的建设受到影响。
(4)片区整体优势，Townhouse作为高尚物业，其片区整体形象对其影响较大，所以对片区形象是否适合建Townhouse也要做充分分析。
核心要素C：Townhouse项目定位策略
Townhouse项目定位是其开发过程最关键的一步，它对项目的建设，销售都起着至关重要的影响，而在定位时，又要对市场做充分的了解，根据区域环境，市场潜力的可挖掘性做出充分的分析，制定一下能充分体现项目优点，特点的定位。
核心要素D：Townhouse项目规划策略
现在有很多大型楼盘的规划仍停留在对单个建筑进行包装的水平上，而一些成功的楼盘去早已开始通过整个社区概念来对项目进行整体上的规划。这样，社区的每一个细节都能演绎项目独有的理念，体现对人的关怀，也自然能受到消费者的亲睐。
核心要素E：Townhouse的建筑风格
在现在的Townhouse项目中，做的成功的都是一些不仅有非常合理，全面的使用功能，能满足业主全方位的需求外，还有非常独特的建筑风格。这也是体现Townhouse整体素质的直观表现形式，在这一方面，设计者们要多下一些功夫才行。
核心要素F：Townhouse项目室内设计要点
在Townhouse项目室内设计上，用一句广告词可以形容，必须做到“简约而不简单”。以“自然健康，功能齐全”为原则，提供在使用上的舒适和便利，主要从以下几个方面进行：
(1)功能区分合理
(2)强调私密性，主客活动区分明。
(3)空间宽敞，满足功能需求。
(4)设计要灵活，能提供不同的设计式样供业主选择。
(5)要考虑客户家庭结构，适合不同年龄人使用，并体现家庭生活气息。
核心要素G：Townhouse的配套设施
考虑到Townhouse社区大多不在市中心区，为了提供优质的生活与服务，其配套设施才是得非常重要，常有的配套设施项目有：图书馆、棋牌室、商务中心、健身房、游泳池、网球网、超市、小酒吧、钢琴吧、高尔夫练习场、会所等。当然，其中有很多设施都是集中在会所里。
环节三：Townhouse项目致胜的法宝
法宝1：皇者风范的建筑艺术设计
Townhouse对建筑设计艺术远远超过一般住宅对建筑艺术设计的追求，这是由Townhouse本身的特征和环境要求造成的。而我们所指的建筑设计艺术，就是建筑的本体特征，通过建筑的造型，材料、颜色，风格等综合因素体现出来。Townhouse的价值也就是通过建筑艺术风格表现出来。
法宝2：强调Townhouse物业的私密性
私密性是住宅最基本的要求，具体指居住人员拥有的高度私有的环境空间。对Townhouse来说，因为其住户要求更高，所以对私密性的要求也更高。试想一下，作为一个富豪，谁愿意在自家的豪宅中被当作珍惜动物一样被人欣赏?但作为Townhouse的开发商，都明白这一
点，但要怎样才能做到呢?还需要我们时时思考如下问题：
问题1：我们的客户对Townhouse到底有什么样的要求?
问题2：消费者为什么选择位置好，环境好的大户型住宅?
问题3：消费者为什么要选择Townhouse而不去度假村?
只要我们能时时思考定以下问题，我们才对消者的要求有要进一步的了解，做到了这一点，我们才能做出他们能够接受的房子。
法宝3：尊贵的会所
Townhouse项目的会所是Townhouse本身功能的延伸，是一个娱乐，休闲，商务交际，健身的综合性场所，它弥补了因为项目不在市区所造成的生活得不到满足的不足。
法宝4：强调自然资源和文化气息的营造。
我们这里指的自然资源是指不可再生的自然生态环境资源，如山，海，湖景等等。自然资源是在Townhouse选址时就必须强调和重视的，因为它决定了Townhouse项目的长久价值，这也是Townhouse项目中共他项目不可复制的。
而我们提出的文化气息的营造是充份体出了以人为本的理念，这也是Townhouse价值得以提升的唯一途径，通过这种方式，客户能觉得社区就是一种港湾，家的港湾。一般文化气息通过业主联谊，社区刊物，各种文化交流活动表现出来。
Townhouse销售核心
Townhouse项目销售最关键的是销售理念的提升。因为Townhouse项目档次高，价格高等特征，要让客户能直接了解其优点和特点。这就要求能直接参与到项目之中，参与的方式有很多种，如参与社区活动，游阅社区小品，营造独特的小项目让客户直接融入，这就是大型项目常用的“体验式营销”。
篇2:房地产开发项目融资模式操作分析
房地产开发项目融资模式操作分析
融资模式一 银行贷款
*房地产企业资金银行贷款70%是低限;
*土地出让金对每一个开发商都是一笔巨大的成本--一般占整个开发成本的1/5以上。
*拿到"四证"开始施工之时，所投入的资金往往已经要占到项目总投资的近50%。
*按揭贷款对整个建房过程的支撑逐年加重，目前已肯定超过50%。
*地产商以自有资金支付土地出让金、获得"四证"，并开始建筑施工;信贷资金在这之后进入，形成地产商、银行共担风险的安排。
*房地产业的信贷操作实践的实际情况：以流动资金贷款交纳土地出让金，取得"四证"，申请开发贷款，建筑施工单位垫资修建，提前启动商业银行按揭贷款程序，形成房地产开发的实际资金链。
信贷资金监管
*20**年6月19日中华人民银行《关于规范住房金融业务的通知 》(银发[20**]195号 )
*流动资金贷款来顶替开发贷款的做法，在地产商间非常普遍。一位银行界人士说，流动资金贷款期限为一年，但一般都还不了，于是便展期。短贷加展期，实际转化成长期开发贷款--这就钻了195号文的空子。
*先用一笔流动资金贷款，尽快将土地使用证办下来，然后抵押给银行，申请正式的开发贷款，再用新贷来的部分开发贷款去偿还流动资金贷款。这样就形成用银行短贷充长贷、长贷还短贷的循环。有一些地产商还将开发贷款化整为零，到不同的银行去贷流动资金贷款--这已经迹近欺诈了。
*中国建设银行广东省八家支行信贷抽查发现高达10亿元的假按揭。
*20**年，建设单位(不含集体和个体)拖欠施工单位的工程款达2408亿元，与上年同期相比增长了21.4%，其中房地产开发项目拖欠比较严重，共865亿元，占全部拖欠款的35.9%。
*20**年6月5日中华人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银[20**]121号)
信贷资金监管
*20**年2月20日公布的《20**年货币政策执行报告》中，人民银行披露了本次检查的结果，"本次检查共抽查房地产贷款20901笔，金额1468亿元......发现违规贷款和违规金额分别占总检查笔数和金额的9.8%和24.9%"。
*从贷款的种类看，违规贷款主要集中在房地产开发贷款和个人商业用房贷款......一是对'四证'不齐全的项目发放房地产开发贷款;或逃避人民银行'四证'规定，以流动资金贷款替代房地产开发贷款;二是在开发商自有资金尚未达到开发项目总投资30%的情况下发放房地产开发贷款。
其他贷款
*信用担保 信用贷款
*企业法人 委托贷款
*典当行 典当贷款
*商业票据迅速成为商业银行短期融资的重要工具之一。截至20**年末,商业汇票余额1.28万亿元,贴现、转贴现余额8934亿元
其他违规贷款
*证券公司 国债回购
*保险公司 保险资金
*外贸公司 信用证质押贷款
*劳动和社会保障局 社保基金
*住房公积金管理中心 公积金
《住房公积金管理条例》规定的程序是：住房公积金管理委员会决策，住房公积金管理中心运作，银行专户储存，财政监督
融资模式二 上市融资
-- IPO
*20**年12月5日成立，以原首创集团旗下首创阳光房地产综合开发公司为主体、由10多家经营房地产业务的公司整合而成的公司，其主要资产包括总建筑面积达近336万平方米的27个项目，还有首创集团于深圳上市的A股公司阳光股份26.5%的股权。
*20**年6月15日，首创集团副总经理王琪在北京的香港上市新闻推介会上宣布，由于海外招股活动已获计划销售额八倍超额认购，首创置业股份有限公司(上市代码为2868)的H股，将于6月19日在香港正式挂牌交易。此次首创置业全球发售5.64亿股H股，计划筹资约11亿元人民币。
-- 借壳上市
*20**年，北京房地产商大量进入资本市场，华顿国际入主辽房天(000558);北京嘉利恒德房地产开发公司入主湖北车桥(000760);北京科技园置业入主万里电池(600847);北京天创房地产开发公司入主贵华旅业(600791)。
融资模式三 信托投资
*重庆国际会展中心已经完成了该项目的规划，展馆总建筑面积22万平方米，其中，展览部分12万平方米，会议部分4万平方米，酒店6万平方米，总投资15亿元左右。目前已投入5个亿资金。
*重庆国际信托投资有限公司宣布将同重庆市城市建设投资公司签约，于20**年4月正式推出重庆国际会展中心集合资金信托计划，预计募集资金10亿元。 该资金信托计划预计年收益率4.5%，为三年期，主要面向机构投资者，每份起点500万元，将有重庆市商业银行为信托计划作担保，投资者购买后，可以通过投资公司、典当等进行流通。 这笔资金将贷款给重庆市城市建设投资公司，用于南岸区重庆国际会展中心建设。
融资模式四 股权投资
*20**年5月"重庆国信"推出景龙国际公寓股权投资信托计划，规模为8000万元，期限为一年，投资获益模式是以"重庆国信"名义采取股权投资方式投入北京中建森岚房地产有限责任公司，信托期满，北京中建岚森建设投资有限公司采取股权溢价9%收购方式归还信托资金及收益，信托受益人将享有不低于6%预计年收益率，"重庆国信"则享有另外3%。此信托计划名为股权投资，实际上具有强烈的贷款色彩，包括明确的收益率和本息偿还方案、投资风险依赖于开发商(中建森岚)的信誉而非项目本身的成败。
融资模式五 股权投资
*开发企业通过公司A控制上市公司B，公司C则是这两家公司共同出资的房地产项目公司。
第一步：初期由上市公司承担大部分成本及风险。在项目启动之初，上市公司B持C的绝大部分股权;开发企业A仅占小股。公司C预付土地出让金、获得"四证"(国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证)，成立房地产项目开发公司D。
第二步：回笼预售款前后，摊薄上市公司所持股权。
第三步：项目竣工，开发企业享有大部分收益。项目竣工后，公司C以项目总投资额30%的投入，获得总销售额30%的毛利或者18%的净利润。按照对公司C的股权比例进行利润分成，开发公司A获得大部分利润，上市公司B承担了初期高成本及风险，最终却仅获得小部分利润。
融资模式六 现金流控制
*顺驰的连锁经营业务可以通过提供高附加值的业务品种、建立银行融资渠道等方式，来为集团沉淀大量资金(比如说在二手房交易时，顺驰可以先收买方订金，直至交易完成，这笔钱都在顺驰的账上);
*在单个开发项目中行使"现金-现金"的商业模式：买地时推迟首付款时间，拉长后续付款时间，买到地后尽快开工，尽快开盘，尽快回款，也就是说尽量缩短付地款到收房款之间的周期。孙宏斌对其间的"速度"格外强调："比如设计环节，很早我就不允许招标了，那样太慢。研发部门必须知道哪个研究院、哪家公司最适合做这个项目的设计，直接聘用，多花的钱通过快速开工、销售就找回来了。"在地产界，一个项目从拿地到开工历时一年甚至两年很多，而顺驰能够把它缩短到三个月。
*此外，每个分公司利用多项目操作优势，将资金在各项目的付款、开发、贷款和回款之间进行调度;
*作为集团财务，则是关注各区域、各项目的销售回款和贷款完成情况，在集团范围内调剂资金。
*实行全国化战略后，顺驰的预算由半年做一次变为一周调整一次。"每发生一个变化，不仅仅会影响这个项目、这个公司，还可能会影响你的全局，这就需要及时对预算体系做一个调整，你要把它对未来几个月资金流的影响找出来。集团财务要有在很短时间内利用创新方案弥补资金缺口的能力。"汪浩说。20**年春节前，苏州公司调整土地付款节奏，10天内要将原计划付款1.5亿调整到2.7亿，一下子增加1.2亿。"我的第一个反应就是拿预算出来，看账上有没有这么多钱。没有怎么办?"汪浩说，"我必须拿出几个解决方案。"比如增加其他项目的回款、调整原来预算中几笔付款的节奏，或者把下个月安排几笔贷款提前。如果缺口还存在，会推迟或少拿一两块地。"这种调剂的前提是，你必须有一定的总量，如果你手下只有几个项目根本没法调剂。我们去年是29个项目，今年是60个，各个城市各个档次都有，这个城市不好其他城市可以调剂，这个项目不好别的项目可以调剂。
篇3:投资性房地产公允价值计量模式
投资性房地产公允价值计量模式的初探
新企业会计准则的实施，企业可根据自身实际情况选择投资性房地产的计量模式，本文主要探讨了采用公允价值计量模式下的投资性房地产的好处与不足。
20**年2月16日，财政部在北京举行会计审计准则体系发布会，宣布了39项企业会计准则和48项注册会计师审计准则，标志着适应中国市场经济发展要求、与国际惯例趋同的企业会计和注册会计师审计准则体系正式建立。新会计准则(以下简称新准则)规定，企业出租或者持有并准备增值后出让的土地使用权和出租的建筑物是投资性房地产，可采用成本模式、公允价值模式中之一进行计量。新准则于20**年1月1日起在上市公司执行，但从各上市公司的20**年年报中可以发现，只有寥寥的十几家公司对投资性房地产采用公允价值模式进行计量。
公允价值模式被预言为“面向21世纪的计量模式”，新准则中, 它的全面引入, 更是被称作“革命性的重大突破”。采用公允价值模式对投资性房地产进行计量有如下两个亮点：
一、公允价值计量投资性房地产能够满足信息使用者的决策需求。新准则改变了过去轻资产负债表，重利润表的观念。利润表代表过去，投资者更关注企业的资产价值和未来。公允价值计量能够合理地反映企业所拥有的投资性房地产价值，更确切地凸现企业的资产总量、经营能力、偿债能力及所承担的财务风险等信息。高度的决策相关性使得公允价值计量模式会更多地受到投资者、债权人以及企业管理者等多方青睐。如某公司20**年12月31日总资产为2亿元，在1997年投入3000万元购买的某处物业，随着地产价格的飙升，市值已达5000万元，那么，20**年1月1日采用公允价值模式计量，该处物业被确认为5000万元后，公司资产总量就增加了2000万，偿债能力也会随之增强。
二、 公允价值计量属性能真实地反映投资性房地产的经营收益，正确评价企业的经营成果，为决策者正确处置投资性房地产提供依据。投资性房地产收益率计算是通过收入与相关费用及投资性房地产价值配比进行，收入和成本计量属性不同造成的价差, 不利于正确评价企业经营成果, 因此对投资性房地产采用公允价值计量属性更科学合理。随着企业精细化管理水平的提高，对各项资产的收益提出了新的要求，企业的某项资产收益如果达不到收益要求，就有可能处置变现，对于投资性房地产，更是如此。如某公司在1997年投入3000万元购买某处物业，净值2000万元，全年经营收入450万元，折旧100万元，税金及费用50万元，净收益300万元，按旧准则计算的收益率为15%，按新准则采用公允值计量为5000万元，则收益率为8%。若该公司认定资产收益率在10%以下的为低效资产，就会在目前这种房地产市场在高位运行的时候处置变现。
诚然，金无足赤，公允价值模式计量也有如下不足之处：
一、运用公允价值计量的成本高。公允价值计量属性是动态计量属性, 要求每一个会计期间都应对投资性房地产进行重新计量。依据《投资性房地产》，后续计量应当满足两个条件：(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;(2)企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。从这两个条件中可以看出，公允价值的获取应该是在一个完全竞争的市场条件下进行，它要求交易的各方必须充分了解市场情况，任何商品或要求权的市场价格都可以公开查阅，并据此确定交易价格。我国市场的现实情况对会计人员取得准确的公允价值仍然是一挑战，目前切实可行的就是聘请独立的评估机构对投资性房地产价值进行评估。会计人员依据评估值进行相应的账务处理，但是，这样既增加了企业评估费用，又增加了工作量。特别是上市公司对拥有的投资性房地产采用公允价值模式进行计量,需要每年聘请独立的评估机构进行评估,并在年报中详细披露房地产当期账面价值的增减变动情况、公允价值的确认方法及其理由等，这些都会增加公允价值使用成本。若不聘请独立的评估机构，自行确定公允价值，其公允性就大打折扣。某上市公司披露的20**年报中，对拥有的投资性房地产依据所在地房产中介机构发布的信息确认公允价值，其准确性就遭到了质疑。
二、公允价值计量增加经营业绩的不确定性。在成本计量模式下, 在出售之前, 市价的波动不调整账面价值, 也不计入当期损益, 除非期末市价低于成本。采用公允价值计量模式, 投资性房地产的价值变动将被计入损益, 这会导致企业的经营业绩波动。任何资产，在市场上价格都会出现波动，没有只升不跌的市场，也没有只跌不升的市场。当市场处在上升的时候，房地产价格上涨，增加投资性房地产的价值，计入当年的损益对公司业绩产生正面提升作用;当市场在走下坡路，房地产价格就回调，计入下一年的损益就会对公司业绩产生负面影响。这样会引起经营业绩忽高忽低, 给投资者留下企业经营不稳定的印象, 甚至误导财务报表使用者, 影响对企业价值的判断。
三、公允价值计量模式有可能被当成达到特定目的的工具之嫌。有些企业可能利用转换的契机产生的巨额收益或亏损，来调整当期利润。实务中，一些企业，特别是大中型国有企业，拥有大量的物业，由于历史遗留的原因，在国有企业整合过程中，托管或收购小型国有企业，或通过债权收购，以历史成本账面值低价受让其他国企房地产。经过整合后，一旦转换用途作为投资性房地产，并采用公允价值模式进行计量，将产生巨额收益。再如上市的房地产公司，资产负债率一般都比较高，在目前宏观调控力度不断加大的情况下，融资压力持续增大，为了缓解融资压力达到增发目的，就可以对其拥有的物业采用公允价值计量模式，来降低其资产负债率。
四、外部市场环境因素。目前中国的房地产市场和评估市场还不完全具备企业采用公允价值对投资性房地产计量。中国的房地产市场目前来说是个非理性的市场，存在泡沫。开始是温州炒楼团，接着是山西的煤老板，再后来全国人民也加入进来，出现了大量的投机性购买;在人民币升值的大背景下，热钱、外资也想方设法投资中国的房地产，助推价格。刚过去的20**年就是个亢奋年, 房价在全国性的大跃进，在宏观调控的大形势下，全国房价不降反升，地价也大幅度上涨，各城市新地王、“面粉贵过面包”、地价高过周边楼价的怪现象不断涌现，造成价格和价值的背离，严重影响有关人员对物业公允价值的判断。中国的房地产评估市场起步晚，估价理论和方法源自西方，评估参数没有统一的标准，水平也参差不齐。估价受限于评估机构人员的职业道德、技术水平、技术方法及内部管理。同一物业，不同的评估机构，甚至同一评估机构的不同评估师，估价差距可能就很大，降低了资产公允价值的准确性。
五、可能增加企业的税负。按照目前我国的税法，在成本计量模式下，新会计准则和税法的处理基本一致。投资性房地产需要计提折旧或按期摊销，减少了企业的账面盈利，却可以起到抵税的效果，减少企业现金流的支出。如果采用公允价值计量模式，新会计准则和税法的处理就存在明显的差异：会计上，年末按照投资性房地产的公允价值调整其账面价值，差额计入当期损益，不计提折旧或进行摊销;税法上，按实际成本确定投资性房地产的账面价值，不确认公允价值变化所产生的利得，在对投资性房地产计算所得税时，仍按计提折旧或摊销处理。在公允价值模式下对税负没有影响，但是如果计算所得税时，不确认公允价值变化所产生的利得，不能按照计提折旧或摊销进行处理，就不具有的在成本模式下计提折旧或进行摊销处理的抵税效果，会增加企业的当期所得税负担。
采用公允价值计量投资性房地产的模式，是国际会计准则的主导模式，而我国的现实选择仍是以成本模式为主导。但笔者相信随着我们对新准则的内涵全面深入地理解和外部环境的改善，我国投资性房地产的主导计量模式必将与国际接轨。