量体裁衣房地产融资之道
单一以银行贷款为主的房地产融资格局蕴涵着显着的金融风险,金融创新是化解的必然途径,个性化的融资模式则是适宜之选。
——根据开环节、项目特点、自身规模做适宜选择
房地产行业是典型的资金密集型行业,市场、资金、土地是房地产行业的三要素,在宏观调控的背景下,资金自然成为核心的要素。如果能够很好地协调金融与房地产之间的互动关系,二者相辅相成,必然会对经济增长产生巨大的推动力量。
但从现状观察,无论是房地产开发贷款还是个人住房消费贷款,都存在过度依赖银行的现象,由此蕴涵的银行业系统性风险已成共识。而在新的融资限制条件下,实际上可以说多数房地产企业是难以继续依赖银行贷款的,这就把金融创新“逼”上了台面、后者又需要与个性化的融资模式结合才能落到实处。
十二种创新途径
根据经验观察和梳理,我们列举出12种房地产金融创新的途径(有别于传统的向银行贷款)。每种创新融资工具特征各异,包括政策约束、风险收益和融资成本等。这就要求无论是政府部门、房地产企业还是消费者,都要对各种创新工具的可得性、融资成本和融资风险有一个深刻认识。对此,我们也做了具体分析。
(一)上市融资 房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金,且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用,没有固定的还款期限,因此,对于一些规模较大的开发项目,尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买(借)壳上市进行融资。
(二)海外基金 目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式—一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产;二是成立投资管理公司合法规避限制,在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。海外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高,海外资金在中国房地产进行投资,大都选择大型的房地产企业,对企业的信誉、规模和实力要求比较高。但是,有实力的开发商相对其他企业来说有更宽泛的融资渠道,再加之海外基金比银行贷款、信托等融资渠道的成本高,因此,海外基金在中国房地产的影响力还十分有限。
(三)联合开发 联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种方式。联合开发能够有效降低投资风险,实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展。大多数开发商抱着卖完房子就走的经营思想,不可能对商业地产项目进行完善规划和长期运营,因此,容易出现开发商在时销售火爆,但他们走了以后商业城和商业街日渐萧条的现象。开发商和经营商的合作开发可以实现房地产开发期间目标和策略上的一致,减少出现上述现象的可能性。
(四)并购 在国家宏观调控政策影响下,房地产市场将出现两种反差较大的情况:一方面,一些手中有土地资源而缺少开发资金成本的中小房地产企业因筹钱无门使大量项目停建缓建,只有尽快将手中的土地进入市场进行开发才能保证其土地不被收回;另一方面,一些资金实力雄厚的大型房地产企业苦于手中无地而使项目搁浅,因此,不失时机地收购中小企业及优质地产项目,从而实现规模的快速扩张。
(五)房地产投资信托(REITS) 20**年底,中国第一只商业房地产投资信托计划“法国欧尚天津第一店资金信托计划”在北京推出,代表着中国房地产信托基金(REITS)的雏形。但它并未上市交易,投资的房地产缺乏多样性,不参与房地产的开发过程等问题使我国市场以往的 REITS产品与国际上真正意义上的REITS有很大不同。REITS的风险收益特征是,股本金低,具有较高的流动性;其次,收益平稳、波动性小,市场回报高,可享受税收优惠,股东收益高;同时,REITS实行专业化团队管理,有效降低了风险。
(六)房地产债券融资 发债融资对筹资企业的条件要求较高,中小型房地产企业很难涉足。再加上我国企业债券市场运作机制不完善和企业债券本身的一些缺陷,国内房地产企业大都不采用该种融资方式。
(七)夹层融资 夹层融资是一种介乎股权与债权之间的信托产品,在房地产领域,夹层融资常指不属于抵押贷款的其他次级债或优先股 常常是对不同债权和股权的组合。在我国房地产融资市场,夹层融资作为房地产信托的一个变种,具有很强的可操作性。最直接的原因是,夹层融资可以绕开银监会212号文件规定的新发行房地产集合资金信托计划的开发商必须“四证”齐全,自有资金超过35%,同时具备二级以上开发资质的政策。与REITS相比,夹层融资更能解决“四证”齐全之前燃眉之急的融资问题。
(八)房地产信托融资 防火墙是信托产品本身所具有的法律和制度优势。信托财产既不是信托公司的资产,也不是信托公司的负债,即使信托公司破产,信托财产也不受清算影响,实现了风险的隔离。另外,信托在供给方式上十分灵活,可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的信托产品。信托融资的主要缺陷,一是融资规模小;二是流动性差,由于受“一法两规”的严格限制,远远无法满足投资者日益增长的转让需求;三是对私募的限制,即规定资金信托计划不超过200份,相当于提高了投资者的门槛。
(九)项目融资 项目融资是指项目的承办人(即股东)为经营项目成立一家项目公司,以该项目公司作为借款人筹借贷款,并以项目公司本身的现金流量和收益作为还款来源,以项目公司的资产作为贷款的担保物。
(十)开发商贴息委托贷款 开发商贴息委托贷款是指由房地产开发商提供资金,委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款,并由开发商补贴一定期限的利息,其实质是一种“卖方信贷”。开发商贴息委托贷款采用对购房消费者提供贴息的方式,有利于住宅房地产开发商在房产销售阶段的资金回笼,可以避免房地产开发企业在暂时销售不畅的情况下发生债务和财务危机,可以为部分有实力的房地产公司解决融资瓶颈问题。
(十一)短期融资券 短期融资券指企业依照法定程序发行,约定在3、6或9个月内还本付息,用以解决企业临时性、季节性短期资金需求的有价证券。短期融资券所具有的利率、期限灵活 周转速度快、成本低等特点,无疑给目前资金短缺的中国房地产业提供了一种可能的选择。短期融资券对不同规模的房地产企业没有法律上的约束,但就目前的情况来看,由于短期融资券的发行实行承销制,承销商从自身利益考虑,必然优先考虑资质好、发行规模大的企业。
(十二)融资租赁 根据《合同法》的规定,房地产融资租赁合同是指房屋承租人自己选定或通过出租人选定房屋后,由出租人向房地产销售一方购买该房屋,并交给承租人使用,承租人交付租金。
(十三)房地产证券化 房地产证券化就是把流动性较低、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程,从而使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。我国正处于房地产证券化推行的初级阶段 进行中的住房抵押贷款证券化是其现实切入点。
据实选择融资方式
需要明确的是,对当事各方来说,并非上述每一种融资工具都适用于自身。房地产开发的不同项目、不同环节或不同的地产公司有着不同的风险控制和融资需求,因此,如何根据自身实情来确定最优融资结构,规避融资风险是房地产企业融资决策的核心。
以下分别加以说明——
(一) 房地产开发各环节合理的融资方式
房地产开发可以分为七个环节:开发项目的立项和可行性研究、规划设计和市政配套、选择地点和取得土地使用权、开发项目的前期工作、建设管理和竣工验收、房地产商品的经营和物业管理。按照融资的不同需求,我们可以将这些环节归纳为三个融资阶段,按照不同阶段面临的风险来选择每个阶段适合的融资工具。
1、准备阶段,货币资金转化为储备资金
这一阶段的开发成本和费用包括购入土地使用权和原材料、支付可行性研究和规划设计费用等。这一阶段房地产企业主要面临投资估算不足,融资规模不够的风险。该阶段融资期限最长,数额较大,受到政策规定自有资金须达到35%以上才可获得银行贷款的限制,一般房地产企业难以达到要求,为获得贷款必须保证“过桥融资”的可得性确切,资金流稳定性较高,因此,可以接受较高的融资成本。
夹层融资既包括债券融资又包括股权融资,规避了政策限制,可以作为此阶段融资的首选,用以补充自有资金。使用夹层融资后,自有资金比例达到30%以上,便可以使用信托融资。对于资质较好的大型房地产开发商可以考虑发行债券、 reits与海外资金合资设立项目公司进行投资 上市和并购等方式在项目准备阶段之前利用,保证整个开发过程中资金链条的顺畅。中小型企业可在此阶段选择联合开发,实现地产商和经营商联盟合作,统筹协调,使双方获得稳定的现金流,有效地控制经营风险。
2、生产阶段,储备资金转化为生产资金
这一阶段的开发成本包括“七通一平”等土地开发成本,建筑、安装工程,配套设施建设等支出,房地产企业面临建设项目拖延、原材料价格上涨等风险。这就要求开发商融资进度尽可能与开发进度配合,既满足工程需要,又不能因过度融资导致过高的资金成本。
基建垫资是本阶段实际操作中主要资金来源之一,这样房地产开发企业就可将一部分融资的困难和风险转移给承包商。完工后生产资金转化为成品资金。适合选用信托、夹层融资等方式,融资成本较高,但受政策限制较少,相对容易筹得资金。短期融资券,一般在9个月内还本付息,具有利率、期限灵活 周转速度快、成本低等特点,是信誉良好的房地产开发企业,在生产阶段和销售阶段进行衔接的时候,解决短期资金缺口的理想融资选择。
3、销售阶段,成品资金转化为货币资金
开发商销售房地产回笼资金,这一阶段房地产企业面临贷款利息税升高,购房者拖欠款等风险。
本阶段购房者需要融资。对于工作时间不长,但有较高收入预期和还款能力的年轻人可选用按揭贷款;工作时间较长或有一定财产积蓄的中老年购房者可选择住房公积金、抵押贷款,或综合使用以上方式。融资租赁也可以减轻支付负担,实现真正意义上的“零首付”。
(二)不同房地产开发项目融资方式的选择
不同开发项目金融创新方式的选择,取决于市场发育程度和投资者的信心程度。现有融资格局是各方博弈的结果,包括银行风险、资本市场发展状况和企业信誉等方面。
1.住宅
住宅是房地产开发最主要的项目类型之一。住宅的经营模式是开发并销售,融资相对商业用房较为容易,享受税收优惠,但其贷款抵押期一般较长。不同档次的住宅类型资金运作规律、消费群体乃至政策环境都不一样,考虑融资方式的选择时应进一步细分住宅市场。
别墅、高档住宅区:这类住宅消费群体针对高收入阶层,目标消费群狭小、需求个性化隐含着较大的销售风险,总体看空置率较高。高档住宅通常要求较高设计水准,可行性研究和专业设计费用高昂,因此,在开发的准备期融资需求大,而准备期又是不确定性最大的开发阶段。类似于商业用房,开发商更需要拓宽融资渠道,为保证资金的可得性和稳定性,愿意接受较高的融资成本。夹层融资、信托、项目融资、reits等是较为理想的融资方式。
普通商品房:中端客户贷款比例较高,违约率略高于高端客户。融资租赁可以构造事实上的“零首付”:“卖方信贷”可以通过开发商补贴的方式为他们提供贷款上的优惠,减轻他们的还贷压力;这类住房的购买者申请的个人抵押贷款是房地产证券化的主要来源。
经济适用房:该类型住宅适宜中低收入人群,贷款比例最高、违约率也最高。低收入人群难以获得高额的购房贷款额度,对金融创新融资工具需求不强,在市场失效的情况下,政府应该承担更多的责任。由于并非所有人的住房问题都要通过购买新建商品房解决,可以通过发展二手房和房屋租赁市场,解决经济拮据人群的住房需要。
2.商业房地产
商业房地产包括写字楼、商铺、工业项目、停车场和仓库等。各方面特征与住宅有显着差异,经营模式是开发并持有,以出租获取回报为主,产权和现金流较稳定;融资规模大、时间长,因此,它对新融资渠道的需求更旺盛。
我国现有的reits都是投资物业,靠租金获取回报,适用于投资于办公楼、购物中心等。大型的商业房地产项目可以考虑采用项目融资的方式,来实现融资目标和风险屏蔽的作用。短期融资券适用于工程较大、耗资较多的项目,保证项目开发期间获得稳定的资金流。多数商业地产开发商是从住宅开发转过来的,对商业特性和商业规律的把握存在着偏差,联合开发可以实现优势互补,帮助企业顺利转型。海外基金也多用于商业地产等规模较大的开发项目。
(三)不同规模房地产企业的融资方式选择
对于实力雄厚、信誉良好的大型房地产开发企业来说,几乎所有的融资方式都可以选择,其中有几种融资方式(譬如上市融资、发债融资、海外资金等)几乎成为他们的专利。
而对于为数众多的中小企业来说,应积极采用开发商卖方信贷、联合开发、夹层融资、信托融资、工程转包融资、获得外单位投资等不被大型企业所垄断的方式进行融资。
篇2:房地产开发项目融资模式操作分析
房地产开发项目融资模式操作分析
融资模式一 银行贷款
*房地产企业资金银行贷款70%是低限;
*土地出让金对每一个开发商都是一笔巨大的成本--一般占整个开发成本的1/5以上。
*拿到"四证"开始施工之时，所投入的资金往往已经要占到项目总投资的近50%。
*按揭贷款对整个建房过程的支撑逐年加重，目前已肯定超过50%。
*地产商以自有资金支付土地出让金、获得"四证"，并开始建筑施工;信贷资金在这之后进入，形成地产商、银行共担风险的安排。
*房地产业的信贷操作实践的实际情况：以流动资金贷款交纳土地出让金，取得"四证"，申请开发贷款，建筑施工单位垫资修建，提前启动商业银行按揭贷款程序，形成房地产开发的实际资金链。
信贷资金监管
*20**年6月19日中华人民银行《关于规范住房金融业务的通知 》(银发[20**]195号 )
*流动资金贷款来顶替开发贷款的做法，在地产商间非常普遍。一位银行界人士说，流动资金贷款期限为一年，但一般都还不了，于是便展期。短贷加展期，实际转化成长期开发贷款--这就钻了195号文的空子。
*先用一笔流动资金贷款，尽快将土地使用证办下来，然后抵押给银行，申请正式的开发贷款，再用新贷来的部分开发贷款去偿还流动资金贷款。这样就形成用银行短贷充长贷、长贷还短贷的循环。有一些地产商还将开发贷款化整为零，到不同的银行去贷流动资金贷款--这已经迹近欺诈了。
*中国建设银行广东省八家支行信贷抽查发现高达10亿元的假按揭。
*20**年，建设单位(不含集体和个体)拖欠施工单位的工程款达2408亿元，与上年同期相比增长了21.4%，其中房地产开发项目拖欠比较严重，共865亿元，占全部拖欠款的35.9%。
*20**年6月5日中华人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银[20**]121号)
信贷资金监管
*20**年2月20日公布的《20**年货币政策执行报告》中，人民银行披露了本次检查的结果，"本次检查共抽查房地产贷款20901笔，金额1468亿元......发现违规贷款和违规金额分别占总检查笔数和金额的9.8%和24.9%"。
*从贷款的种类看，违规贷款主要集中在房地产开发贷款和个人商业用房贷款......一是对'四证'不齐全的项目发放房地产开发贷款;或逃避人民银行'四证'规定，以流动资金贷款替代房地产开发贷款;二是在开发商自有资金尚未达到开发项目总投资30%的情况下发放房地产开发贷款。
其他贷款
*信用担保 信用贷款
*企业法人 委托贷款
*典当行 典当贷款
*商业票据迅速成为商业银行短期融资的重要工具之一。截至20**年末,商业汇票余额1.28万亿元,贴现、转贴现余额8934亿元
其他违规贷款
*证券公司 国债回购
*保险公司 保险资金
*外贸公司 信用证质押贷款
*劳动和社会保障局 社保基金
*住房公积金管理中心 公积金
《住房公积金管理条例》规定的程序是：住房公积金管理委员会决策，住房公积金管理中心运作，银行专户储存，财政监督
融资模式二 上市融资
-- IPO
*20**年12月5日成立，以原首创集团旗下首创阳光房地产综合开发公司为主体、由10多家经营房地产业务的公司整合而成的公司，其主要资产包括总建筑面积达近336万平方米的27个项目，还有首创集团于深圳上市的A股公司阳光股份26.5%的股权。
*20**年6月15日，首创集团副总经理王琪在北京的香港上市新闻推介会上宣布，由于海外招股活动已获计划销售额八倍超额认购，首创置业股份有限公司(上市代码为2868)的H股，将于6月19日在香港正式挂牌交易。此次首创置业全球发售5.64亿股H股，计划筹资约11亿元人民币。
-- 借壳上市
*20**年，北京房地产商大量进入资本市场，华顿国际入主辽房天(000558);北京嘉利恒德房地产开发公司入主湖北车桥(000760);北京科技园置业入主万里电池(600847);北京天创房地产开发公司入主贵华旅业(600791)。
融资模式三 信托投资
*重庆国际会展中心已经完成了该项目的规划，展馆总建筑面积22万平方米，其中，展览部分12万平方米，会议部分4万平方米，酒店6万平方米，总投资15亿元左右。目前已投入5个亿资金。
*重庆国际信托投资有限公司宣布将同重庆市城市建设投资公司签约，于20**年4月正式推出重庆国际会展中心集合资金信托计划，预计募集资金10亿元。 该资金信托计划预计年收益率4.5%，为三年期，主要面向机构投资者，每份起点500万元，将有重庆市商业银行为信托计划作担保，投资者购买后，可以通过投资公司、典当等进行流通。 这笔资金将贷款给重庆市城市建设投资公司，用于南岸区重庆国际会展中心建设。
融资模式四 股权投资
*20**年5月"重庆国信"推出景龙国际公寓股权投资信托计划，规模为8000万元，期限为一年，投资获益模式是以"重庆国信"名义采取股权投资方式投入北京中建森岚房地产有限责任公司，信托期满，北京中建岚森建设投资有限公司采取股权溢价9%收购方式归还信托资金及收益，信托受益人将享有不低于6%预计年收益率，"重庆国信"则享有另外3%。此信托计划名为股权投资，实际上具有强烈的贷款色彩，包括明确的收益率和本息偿还方案、投资风险依赖于开发商(中建森岚)的信誉而非项目本身的成败。
融资模式五 股权投资
*开发企业通过公司A控制上市公司B，公司C则是这两家公司共同出资的房地产项目公司。
第一步：初期由上市公司承担大部分成本及风险。在项目启动之初，上市公司B持C的绝大部分股权;开发企业A仅占小股。公司C预付土地出让金、获得"四证"(国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证)，成立房地产项目开发公司D。
第二步：回笼预售款前后，摊薄上市公司所持股权。
第三步：项目竣工，开发企业享有大部分收益。项目竣工后，公司C以项目总投资额30%的投入，获得总销售额30%的毛利或者18%的净利润。按照对公司C的股权比例进行利润分成，开发公司A获得大部分利润，上市公司B承担了初期高成本及风险，最终却仅获得小部分利润。
融资模式六 现金流控制
*顺驰的连锁经营业务可以通过提供高附加值的业务品种、建立银行融资渠道等方式，来为集团沉淀大量资金(比如说在二手房交易时，顺驰可以先收买方订金，直至交易完成，这笔钱都在顺驰的账上);
*在单个开发项目中行使"现金-现金"的商业模式：买地时推迟首付款时间，拉长后续付款时间，买到地后尽快开工，尽快开盘，尽快回款，也就是说尽量缩短付地款到收房款之间的周期。孙宏斌对其间的"速度"格外强调："比如设计环节，很早我就不允许招标了，那样太慢。研发部门必须知道哪个研究院、哪家公司最适合做这个项目的设计，直接聘用，多花的钱通过快速开工、销售就找回来了。"在地产界，一个项目从拿地到开工历时一年甚至两年很多，而顺驰能够把它缩短到三个月。
*此外，每个分公司利用多项目操作优势，将资金在各项目的付款、开发、贷款和回款之间进行调度;
*作为集团财务，则是关注各区域、各项目的销售回款和贷款完成情况，在集团范围内调剂资金。
*实行全国化战略后，顺驰的预算由半年做一次变为一周调整一次。"每发生一个变化，不仅仅会影响这个项目、这个公司，还可能会影响你的全局，这就需要及时对预算体系做一个调整，你要把它对未来几个月资金流的影响找出来。集团财务要有在很短时间内利用创新方案弥补资金缺口的能力。"汪浩说。20**年春节前，苏州公司调整土地付款节奏，10天内要将原计划付款1.5亿调整到2.7亿，一下子增加1.2亿。"我的第一个反应就是拿预算出来，看账上有没有这么多钱。没有怎么办?"汪浩说，"我必须拿出几个解决方案。"比如增加其他项目的回款、调整原来预算中几笔付款的节奏，或者把下个月安排几笔贷款提前。如果缺口还存在，会推迟或少拿一两块地。"这种调剂的前提是，你必须有一定的总量，如果你手下只有几个项目根本没法调剂。我们去年是29个项目，今年是60个，各个城市各个档次都有，这个城市不好其他城市可以调剂，这个项目不好别的项目可以调剂。
篇3:房地产开发资金使用计划及融资方案选择
房地产开发项目资金使用计划及融资方案的选择
1 投资费用的组成及计算
1.1 开发成本
1.1.1 土地使用权出让金
1.1.2 土地征用及拆迁安置补偿费(生地)
1.1.3 前期工程费
1.1.4 建安工程费
1.1.5 基础设施费
1.1.6 公共配套设施费
1.1.7 不可预见费
1.1.8 开发期间税费
1.1.9 其他费用
1.2 开发费用
1.2.1 管理费用1.2.2 销售费用1.2.3 财务费用
2 投资资金使用计划的编制
2.1 编制投资资金使用计划的依据
2.2 资金使用计划表的形式
2.3 资金使用计划编制方法
3 融资基本理论
3.1 资金投入方式与来源
3.2 项目的融资组织形式
3.2.1 既有项目法人融资3.2.2 新设项目法人融资
3.3 资本金筹集
(1)公司融资方式下的项目资本金
(2)项目融资方式下的项目资本金
3.4 负债融资
对于房地产项目来说，主要是商业银行贷款和国内非银行金融机构贷款。
(1)商业银行贷款
u按贷款的期限划分v按贷款的用途划分w按贷款有无担保品划分
(2)非银行房地产金融机构
3.5 信用保证措施
3.6 抵(质)押贷款与抵(质)押物
(1)抵押贷款(2)质押贷款
3.7 筹资决策
4 房地产开发项目融资实务
4.1 短期资金筹措
(1)商业信用(2)商业票据--本票与汇票(3)短期贷款
4.2 中长期资金筹措
(1)开发企业自有资金(2)银行抵押贷款(3)信托贷款(4)以契约式合资结构方式合作开发(5)预售回款与定金(6)让承建商带资承包(7)增资扩股(8)股东借款(9)股票(上市股份制开发企业)(10)发行公司债券(11)银团贷款
4.3 开发各阶段融资方案
4.3.1 土地竞投与购地
(1)资金投入量(2)资金来源
4.3.2 规划设计与场地准备
(1)资金需求(2)资金来源
4.3.3 ±0以下工程
(1)资金需求(2)资金来源
4.3.4 主要结构工程
(1)资金需求(2)资金来源
4.3.5多层主体封顶(高层主体2/3)
(1)资金需求(2)资金来源
4.4 资金回笼与资金管理
4.4.1 资金回笼
4.4.2 资金运作管理
4.4.3 资金运作实战技巧
(1)资金运作及风险回避(2)资金投入与回笼技巧
u短线投资的资金投入与回笼技巧
v长线投资的资金投入与回笼技巧
w长短结合投资的资金投入与回笼技巧
5 房地产项目融资现状与出路
传统融资方式:自有资金+银行贷款
现阶段融资方式:
(1)自有资金+信托计划
(2)股权融资+银行贷款
(3)自有资金+房地产投资基金
创新融资模式:
(1)开发商贴息委托贷款
(2)信托+房地产销售期权