房地产开发项目融资模式操作分析
融资模式一 银行贷款
*房地产企业资金银行贷款70%是低限;
*土地出让金对每一个开发商都是一笔巨大的成本--一般占整个开发成本的1/5以上。
*拿到"四证"开始施工之时，所投入的资金往往已经要占到项目总投资的近50%。
*按揭贷款对整个建房过程的支撑逐年加重，目前已肯定超过50%。
*地产商以自有资金支付土地出让金、获得"四证"，并开始建筑施工;信贷资金在这之后进入，形成地产商、银行共担风险的安排。
*房地产业的信贷操作实践的实际情况：以流动资金贷款交纳土地出让金，取得"四证"，申请开发贷款，建筑施工单位垫资修建，提前启动商业银行按揭贷款程序，形成房地产开发的实际资金链。
信贷资金监管
*20**年6月19日中华人民银行《关于规范住房金融业务的通知 》(银发[20**]195号 )
*流动资金贷款来顶替开发贷款的做法，在地产商间非常普遍。一位银行界人士说，流动资金贷款期限为一年，但一般都还不了，于是便展期。短贷加展期，实际转化成长期开发贷款--这就钻了195号文的空子。
*先用一笔流动资金贷款，尽快将土地使用证办下来，然后抵押给银行，申请正式的开发贷款，再用新贷来的部分开发贷款去偿还流动资金贷款。这样就形成用银行短贷充长贷、长贷还短贷的循环。有一些地产商还将开发贷款化整为零，到不同的银行去贷流动资金贷款--这已经迹近欺诈了。
*中国建设银行广东省八家支行信贷抽查发现高达10亿元的假按揭。
*20**年，建设单位(不含集体和个体)拖欠施工单位的工程款达2408亿元，与上年同期相比增长了21.4%，其中房地产开发项目拖欠比较严重，共865亿元，占全部拖欠款的35.9%。
*20**年6月5日中华人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银[20**]121号)
信贷资金监管
*20**年2月20日公布的《20**年货币政策执行报告》中，人民银行披露了本次检查的结果，"本次检查共抽查房地产贷款20901笔，金额1468亿元......发现违规贷款和违规金额分别占总检查笔数和金额的9.8%和24.9%"。
*从贷款的种类看，违规贷款主要集中在房地产开发贷款和个人商业用房贷款......一是对'四证'不齐全的项目发放房地产开发贷款;或逃避人民银行'四证'规定，以流动资金贷款替代房地产开发贷款;二是在开发商自有资金尚未达到开发项目总投资30%的情况下发放房地产开发贷款。
其他贷款
*信用担保 信用贷款
*企业法人 委托贷款
*典当行 典当贷款
*商业票据迅速成为商业银行短期融资的重要工具之一。截至20**年末,商业汇票余额1.28万亿元,贴现、转贴现余额8934亿元
其他违规贷款
*证券公司 国债回购
*保险公司 保险资金
*外贸公司 信用证质押贷款
*劳动和社会保障局 社保基金
*住房公积金管理中心 公积金
《住房公积金管理条例》规定的程序是：住房公积金管理委员会决策，住房公积金管理中心运作，银行专户储存，财政监督
融资模式二 上市融资
-- IPO
*20**年12月5日成立，以原首创集团旗下首创阳光房地产综合开发公司为主体、由10多家经营房地产业务的公司整合而成的公司，其主要资产包括总建筑面积达近336万平方米的27个项目，还有首创集团于深圳上市的A股公司阳光股份26.5%的股权。
*20**年6月15日，首创集团副总经理王琪在北京的香港上市新闻推介会上宣布，由于海外招股活动已获计划销售额八倍超额认购，首创置业股份有限公司(上市代码为2868)的H股，将于6月19日在香港正式挂牌交易。此次首创置业全球发售5.64亿股H股，计划筹资约11亿元人民币。
-- 借壳上市
*20**年，北京房地产商大量进入资本市场，华顿国际入主辽房天(000558);北京嘉利恒德房地产开发公司入主湖北车桥(000760);北京科技园置业入主万里电池(600847);北京天创房地产开发公司入主贵华旅业(600791)。
融资模式三 信托投资
*重庆国际会展中心已经完成了该项目的规划，展馆总建筑面积22万平方米，其中，展览部分12万平方米，会议部分4万平方米，酒店6万平方米，总投资15亿元左右。目前已投入5个亿资金。
*重庆国际信托投资有限公司宣布将同重庆市城市建设投资公司签约，于20**年4月正式推出重庆国际会展中心集合资金信托计划，预计募集资金10亿元。 该资金信托计划预计年收益率4.5%，为三年期，主要面向机构投资者，每份起点500万元，将有重庆市商业银行为信托计划作担保，投资者购买后，可以通过投资公司、典当等进行流通。 这笔资金将贷款给重庆市城市建设投资公司，用于南岸区重庆国际会展中心建设。
融资模式四 股权投资
*20**年5月"重庆国信"推出景龙国际公寓股权投资信托计划，规模为8000万元，期限为一年，投资获益模式是以"重庆国信"名义采取股权投资方式投入北京中建森岚房地产有限责任公司，信托期满，北京中建岚森建设投资有限公司采取股权溢价9%收购方式归还信托资金及收益，信托受益人将享有不低于6%预计年收益率，"重庆国信"则享有另外3%。此信托计划名为股权投资，实际上具有强烈的贷款色彩，包括明确的收益率和本息偿还方案、投资风险依赖于开发商(中建森岚)的信誉而非项目本身的成败。
融资模式五 股权投资
*开发企业通过公司A控制上市公司B，公司C则是这两家公司共同出资的房地产项目公司。
第一步：初期由上市公司承担大部分成本及风险。在项目启动之初，上市公司B持C的绝大部分股权;开发企业A仅占小股。公司C预付土地出让金、获得"四证"(国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证)，成立房地产项目开发公司D。
第二步：回笼预售款前后，摊薄上市公司所持股权。
第三步：项目竣工，开发企业享有大部分收益。项目竣工后，公司C以项目总投资额30%的投入，获得总销售额30%的毛利或者18%的净利润。按照对公司C的股权比例进行利润分成，开发公司A获得大部分利润，上市公司B承担了初期高成本及风险，最终却仅获得小部分利润。
融资模式六 现金流控制
*顺驰的连锁经营业务可以通过提供高附加值的业务品种、建立银行融资渠道等方式，来为集团沉淀大量资金(比如说在二手房交易时，顺驰可以先收买方订金，直至交易完成，这笔钱都在顺驰的账上);
*在单个开发项目中行使"现金-现金"的商业模式：买地时推迟首付款时间，拉长后续付款时间，买到地后尽快开工，尽快开盘，尽快回款，也就是说尽量缩短付地款到收房款之间的周期。孙宏斌对其间的"速度"格外强调："比如设计环节，很早我就不允许招标了，那样太慢。研发部门必须知道哪个研究院、哪家公司最适合做这个项目的设计，直接聘用，多花的钱通过快速开工、销售就找回来了。"在地产界，一个项目从拿地到开工历时一年甚至两年很多，而顺驰能够把它缩短到三个月。
*此外，每个分公司利用多项目操作优势，将资金在各项目的付款、开发、贷款和回款之间进行调度;
*作为集团财务，则是关注各区域、各项目的销售回款和贷款完成情况，在集团范围内调剂资金。
*实行全国化战略后，顺驰的预算由半年做一次变为一周调整一次。"每发生一个变化，不仅仅会影响这个项目、这个公司，还可能会影响你的全局，这就需要及时对预算体系做一个调整，你要把它对未来几个月资金流的影响找出来。集团财务要有在很短时间内利用创新方案弥补资金缺口的能力。"汪浩说。20**年春节前，苏州公司调整土地付款节奏，10天内要将原计划付款1.5亿调整到2.7亿，一下子增加1.2亿。"我的第一个反应就是拿预算出来，看账上有没有这么多钱。没有怎么办?"汪浩说，"我必须拿出几个解决方案。"比如增加其他项目的回款、调整原来预算中几笔付款的节奏，或者把下个月安排几笔贷款提前。如果缺口还存在，会推迟或少拿一两块地。"这种调剂的前提是，你必须有一定的总量，如果你手下只有几个项目根本没法调剂。我们去年是29个项目，今年是60个，各个城市各个档次都有，这个城市不好其他城市可以调剂，这个项目不好别的项目可以调剂。
篇2:房地产开发项目融资模式操作分析
房地产开发项目融资模式操作分析
融资模式一 银行贷款
*房地产企业资金银行贷款70%是低限;
*土地出让金对每一个开发商都是一笔巨大的成本--一般占整个开发成本的1/5以上。
*拿到"四证"开始施工之时，所投入的资金往往已经要占到项目总投资的近50%。
*按揭贷款对整个建房过程的支撑逐年加重，目前已肯定超过50%。
*地产商以自有资金支付土地出让金、获得"四证"，并开始建筑施工;信贷资金在这之后进入，形成地产商、银行共担风险的安排。
*房地产业的信贷操作实践的实际情况：以流动资金贷款交纳土地出让金，取得"四证"，申请开发贷款，建筑施工单位垫资修建，提前启动商业银行按揭贷款程序，形成房地产开发的实际资金链。
信贷资金监管
*20**年6月19日中华人民银行《关于规范住房金融业务的通知 》(银发[20**]195号 )
*流动资金贷款来顶替开发贷款的做法，在地产商间非常普遍。一位银行界人士说，流动资金贷款期限为一年，但一般都还不了，于是便展期。短贷加展期，实际转化成长期开发贷款--这就钻了195号文的空子。
*先用一笔流动资金贷款，尽快将土地使用证办下来，然后抵押给银行，申请正式的开发贷款，再用新贷来的部分开发贷款去偿还流动资金贷款。这样就形成用银行短贷充长贷、长贷还短贷的循环。有一些地产商还将开发贷款化整为零，到不同的银行去贷流动资金贷款--这已经迹近欺诈了。
*中国建设银行广东省八家支行信贷抽查发现高达10亿元的假按揭。
*20**年，建设单位(不含集体和个体)拖欠施工单位的工程款达2408亿元，与上年同期相比增长了21.4%，其中房地产开发项目拖欠比较严重，共865亿元，占全部拖欠款的35.9%。
*20**年6月5日中华人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银[20**]121号)
信贷资金监管
*20**年2月20日公布的《20**年货币政策执行报告》中，人民银行披露了本次检查的结果，"本次检查共抽查房地产贷款20901笔，金额1468亿元......发现违规贷款和违规金额分别占总检查笔数和金额的9.8%和24.9%"。
*从贷款的种类看，违规贷款主要集中在房地产开发贷款和个人商业用房贷款......一是对'四证'不齐全的项目发放房地产开发贷款;或逃避人民银行'四证'规定，以流动资金贷款替代房地产开发贷款;二是在开发商自有资金尚未达到开发项目总投资30%的情况下发放房地产开发贷款。
其他贷款
*信用担保 信用贷款
*企业法人 委托贷款
*典当行 典当贷款
*商业票据迅速成为商业银行短期融资的重要工具之一。截至20**年末,商业汇票余额1.28万亿元,贴现、转贴现余额8934亿元
其他违规贷款
*证券公司 国债回购
*保险公司 保险资金
*外贸公司 信用证质押贷款
*劳动和社会保障局 社保基金
*住房公积金管理中心 公积金
《住房公积金管理条例》规定的程序是：住房公积金管理委员会决策，住房公积金管理中心运作，银行专户储存，财政监督
融资模式二 上市融资
-- IPO
*20**年12月5日成立，以原首创集团旗下首创阳光房地产综合开发公司为主体、由10多家经营房地产业务的公司整合而成的公司，其主要资产包括总建筑面积达近336万平方米的27个项目，还有首创集团于深圳上市的A股公司阳光股份26.5%的股权。
*20**年6月15日，首创集团副总经理王琪在北京的香港上市新闻推介会上宣布，由于海外招股活动已获计划销售额八倍超额认购，首创置业股份有限公司(上市代码为2868)的H股，将于6月19日在香港正式挂牌交易。此次首创置业全球发售5.64亿股H股，计划筹资约11亿元人民币。
-- 借壳上市
*20**年，北京房地产商大量进入资本市场，华顿国际入主辽房天(000558);北京嘉利恒德房地产开发公司入主湖北车桥(000760);北京科技园置业入主万里电池(600847);北京天创房地产开发公司入主贵华旅业(600791)。
融资模式三 信托投资
*重庆国际会展中心已经完成了该项目的规划，展馆总建筑面积22万平方米，其中，展览部分12万平方米，会议部分4万平方米，酒店6万平方米，总投资15亿元左右。目前已投入5个亿资金。
*重庆国际信托投资有限公司宣布将同重庆市城市建设投资公司签约，于20**年4月正式推出重庆国际会展中心集合资金信托计划，预计募集资金10亿元。 该资金信托计划预计年收益率4.5%，为三年期，主要面向机构投资者，每份起点500万元，将有重庆市商业银行为信托计划作担保，投资者购买后，可以通过投资公司、典当等进行流通。 这笔资金将贷款给重庆市城市建设投资公司，用于南岸区重庆国际会展中心建设。
融资模式四 股权投资
*20**年5月"重庆国信"推出景龙国际公寓股权投资信托计划，规模为8000万元，期限为一年，投资获益模式是以"重庆国信"名义采取股权投资方式投入北京中建森岚房地产有限责任公司，信托期满，北京中建岚森建设投资有限公司采取股权溢价9%收购方式归还信托资金及收益，信托受益人将享有不低于6%预计年收益率，"重庆国信"则享有另外3%。此信托计划名为股权投资，实际上具有强烈的贷款色彩，包括明确的收益率和本息偿还方案、投资风险依赖于开发商(中建森岚)的信誉而非项目本身的成败。
融资模式五 股权投资
*开发企业通过公司A控制上市公司B，公司C则是这两家公司共同出资的房地产项目公司。
第一步：初期由上市公司承担大部分成本及风险。在项目启动之初，上市公司B持C的绝大部分股权;开发企业A仅占小股。公司C预付土地出让金、获得"四证"(国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证)，成立房地产项目开发公司D。
第二步：回笼预售款前后，摊薄上市公司所持股权。
第三步：项目竣工，开发企业享有大部分收益。项目竣工后，公司C以项目总投资额30%的投入，获得总销售额30%的毛利或者18%的净利润。按照对公司C的股权比例进行利润分成，开发公司A获得大部分利润，上市公司B承担了初期高成本及风险，最终却仅获得小部分利润。
融资模式六 现金流控制
*顺驰的连锁经营业务可以通过提供高附加值的业务品种、建立银行融资渠道等方式，来为集团沉淀大量资金(比如说在二手房交易时，顺驰可以先收买方订金，直至交易完成，这笔钱都在顺驰的账上);
*在单个开发项目中行使"现金-现金"的商业模式：买地时推迟首付款时间，拉长后续付款时间，买到地后尽快开工，尽快开盘，尽快回款，也就是说尽量缩短付地款到收房款之间的周期。孙宏斌对其间的"速度"格外强调："比如设计环节，很早我就不允许招标了，那样太慢。研发部门必须知道哪个研究院、哪家公司最适合做这个项目的设计，直接聘用，多花的钱通过快速开工、销售就找回来了。"在地产界，一个项目从拿地到开工历时一年甚至两年很多，而顺驰能够把它缩短到三个月。
*此外，每个分公司利用多项目操作优势，将资金在各项目的付款、开发、贷款和回款之间进行调度;
*作为集团财务，则是关注各区域、各项目的销售回款和贷款完成情况，在集团范围内调剂资金。
*实行全国化战略后，顺驰的预算由半年做一次变为一周调整一次。"每发生一个变化，不仅仅会影响这个项目、这个公司，还可能会影响你的全局，这就需要及时对预算体系做一个调整，你要把它对未来几个月资金流的影响找出来。集团财务要有在很短时间内利用创新方案弥补资金缺口的能力。"汪浩说。20**年春节前，苏州公司调整土地付款节奏，10天内要将原计划付款1.5亿调整到2.7亿，一下子增加1.2亿。"我的第一个反应就是拿预算出来，看账上有没有这么多钱。没有怎么办?"汪浩说，"我必须拿出几个解决方案。"比如增加其他项目的回款、调整原来预算中几笔付款的节奏，或者把下个月安排几笔贷款提前。如果缺口还存在，会推迟或少拿一两块地。"这种调剂的前提是，你必须有一定的总量，如果你手下只有几个项目根本没法调剂。我们去年是29个项目，今年是60个，各个城市各个档次都有，这个城市不好其他城市可以调剂，这个项目不好别的项目可以调剂。
篇3:仓储管理定义及八部曲管理模式
仓储管理定义及八部曲管理模式
什么是仓储管理（Warehouse Management）
“仓”也称为仓库，为存放物品的建筑物和场地，可以为房屋建筑、大型容器、洞穴或者特定的场地等，具有存放和保护物品的功能;“储”表示收存以备使用，具有收存、保管、交付使用的意思，当适用有形物品时也称为储存。“仓储”则为利用仓库存放、储存未即时使用的物品的行为。简言之，仓储就是在特定的场所储存物品的行为。
仓储管理就是对仓库及仓库内的物资所进行的管理，是仓储机构为了充分利用所具有的仓储资源提供高效的仓储服务所进行的计划、组织、控制和协调过程。具体来说，仓储管理包括仓储资源的获得、仓储商务管理、仓储流程管理、仓储作业管理、保管管理、安全管理多种管理工作及相关的操作。
仓储管理的内涵是随着其在社会经济领域中的作用不断扩大而变化。仓储管理，即库管。是指对仓库及其库存物品的管理，仓储系统是企业物流系统中不可缺少的子系统。物流系统的整体目标是以最低成本提供令客户满意的服务。仓储活动能够促进企业提高客户服务水平，增强企业的竞争能力。现代仓储管理已从静态管理向动态管理了生了根本性的变化，对仓储管理的基础工作也提出了更高的要求。
仓储管理的任务
1、利用市场经济手段获得最大的仓储资源的配置。
2、以高效率为原则组织管理机构。
3、不断满足社会需要为原则开展商务活动。
4、以高效率、低成本为原则组织仓储生产。
5、以优质服务、讲信用建立企业形象。
6、通过制度化、科学化的先进手段不断提高管理水平。
7、从技术到精神领域提高员工素质。
仓储管理的基本原则
1、效率的原则。仓储作业管理的核心是效率管理。
2、经济效益的原则。作为参与市场经济活动主体之一的仓储业，也应围绕着获得最大经济效益的目的进行组织和经营。
3、服务的原则。
仓储管理的主要活动
1、企业仓储活动的类型
1)自有仓库仓储，企业利用自有仓库进行仓储活动可以更大程度地控制仓储，管理也更具灵活性。
2)租赁公共仓库仓储，企业通常租赁提供营业性服务的公共仓储进行储存。
3)合同制仓储，合同仓储公司能够提供专业、高效、经济和准确的分销服务。
一个企业是自建仓库还是租赁公共仓库或采用合同制仓储需要考虑以下因素：
周转总量;
需要的稳定性;
市场密度。
2、仓储的一般业务程序
1)签订仓储合同。
2)验收货物。
3)办理入库手续。
4)货物保管。
5)货物出库
3、仓储管理的内容
1)订货、交货。
2)进货、交货时的检验。
3)仓库内的保管、装卸作业。
4)场所管理。
5)备货作业。
产品在仓储中的组合、妥善配载和流通包装、成组等活动就是为了提高装卸效率，充分利用运输工具，从而降低运输成本的支出。合理和准确的仓储活动会减少商品的换装、流动，减少作业次数，采取机械化和自动化的仓储作业，都有利于降低仓储作业成本。优良的仓储管理，能对商品实施有效的保管和养护，并进行准确的数量控制，从而大大减少仓储的风险。
仓库管理的分部和具体细节：（电子产品代加工工厂仓库）
一、接受组：这一块的人员主要负责来料的箱数清点和检查外包装是否有损坏的(如发现损坏的外包装，立即通知IQA部门 检验外包装内部的产品是否有损坏，如有损坏立即把此箱货退还发货公司，如无损坏可以经IQA部门在外箱盖章通过)。上述都核对完确认无误后收货，收到仓库后接收组人员还要对每箱货物内部的小包装进行清点(箱数比较少的情况下)，箱数多的话，则要按30%的对比量来清点。以上的步骤全部做完后，便要通知来料检验部门IQA，我们上述提到的部门进行检验。
二、来料检验部门IQA：他们主要是按照公司在要求供应商以什么样的规格做这个材料时的一张规格表(《员工作业指导书》，一般每个公司都称为SIC)来检验是否符合公司的要求。如果不符合者会和供应商联系，要求换货。来料全部OK便传到下一组，发料组。(IQA并不属于仓库，它属于质量管理部门，只是程序的需要，所以安置在仓库的这个环节里，也不在仓库的管辖之内)
三、发料组：一般电子产品加工厂都分为：1.电子元件仓库：需要有空调的，主要储存一些电容、电阻、BGA、IC等一系列比较贵重对温湿度的高低有要求的电子材料。2.组装和包装类的材料仓库：主要放一些比较笨重的材料，比如说电子产品的金属外壳、螺丝、粗大的电源线和出货到客户那的外包装所需的纸箱。后面呢，如有客户下定单，那么就会通过公司的生管算好每一个产品需要那些材料，每一种材料需要几个的发料单发到发料组人员的手里，然后按照上面的数量发放到产线进行生产，产线生产完后在把成品入到仓库，成品组的人员来接收。
四、成品组：他们主要负责接收生产线成品入库数量的清点和出货到客户那边产品数量的清点任务。
总之呢，要想做好仓储的管理，我觉得主要应该作到帐、物、卡一致，意思就是帐表示公司内部的一个管理日常进出货物的一个系统软件(如SAP企业账目管理软件);物就是仓储内所有材料和成品;卡是代表每一种材料和成品每天进出多少的一种以表格来填写的卡片。所以说这三种都要保持一致，否则就表示出错了。还有一定要做到材料和成品先进先出的发货原则。意思是必须要把先收进来的材料发到产线生产，可以按照材料外包装上所贴的月份标签来识别那些材料是最早的材料。成品也是如此，生产线最早入库的成品在有出货单的情况下最先出货。
仓储管理可以简单概括为8部曲关键管理模式：
第一部曲：追。仓储管理应具备资讯追溯能力，前伸至物流运输与供应商生产出货状况，与供应商生产排配与实际出货状况相衔接。同时，仓储管理必须与物流商进行ETD/ETA连线追溯，分别是：ETD(Estimated to Departure)――离开供应商工厂出货的码头多少量?离开供应商外包仓库的码头多少量? 第三方物流与第四方物流载具离开出发地多少量?ETA(Estimated to Arrival) ―― 第三方物流与第四方物流载具抵达目的地多少量?抵达公司工厂的码头多少量?抵达公司生产线边仓多少量?与VMI Min/Max库存系统连线补货状况。
第二部曲：收。仓库在收货时应采用条码或更先进的RFID扫描来确认进料状况，关键点包括：在于供应商送货时，送货资料没有采购VPO号，仓库应及时找相关部门查明原因，确认此货物是否今日此时该收进;在清点物料时如有物料没有达到最小包装量的散数箱时，应开箱仔细清点，缺认无误，方可收进;收货扫描确认时，如系统不接授，应及时找相关部门查明原因，确认此货物是否收进。
第三部曲：查。仓库应具备货物的查验能力，对于甲级流氓(只有几家供应商可供选择的有限竞争市场和垄断货源的独家供应市场的A类物料)特别管制，严控数量，独立仓库，24小时保安监控;建立包材耗材免检制度，要求供应商对于线边不良包材耗材无条件及时补货退换;对于物料储存时限进行分析并设定不良物料处理时限。
第四部曲：储。物料进仓做到不落地或至少做到(储放在栈板上，可随时移动)，每一种物料只能有一个散数箱或散数箱集中在一个栈板上，暂存时限自动警示，尽量做到储位(Bin-Location)管制，做到No Pick List(工令备捡单)，不能移动!
第五部曲：拣。拣料依据工令消耗顺序来做，能做到依灯号指示拣料则属上乘(又称Pick to Light)，拣料时最好做到自动扫描到扣帐动作，及时变更库存信息告知中央调度补货。
第六部曲：发。仓库发料依据工令备拣单发料、工令、备料单与拣料单应三合一为佳，做到现场工令耗用一目了然，使用自动扫描系统配合信息传递运作。
第七部曲：盘。整理打盘始终遵循散板散箱散数原则。例如1种物料总数103个，是10箱(每箱10个)加3个零数, 在盘点单上盘点数数方法应写成10箱×10个+3个=103个。对于物料要进行分级分类，从而确定各类物料盘点时间，定期盘点可分为日盘/周盘/月盘;日盘点搭配Move List (库存移动单)盘点;每月1号中午12点结帐完成的目标要设定。
第八部曲：退。以整包装退换为处理原则，处理时限与处理数量应做到达到整包装即退或每周五下午3点整批退光，做到 Force Parts (线边仓自动补换货)制度取代RMA (退料确认：Return Material Authorization)做法，与VMI Hub 退货暂存区共享原则，要求供应商做免费包装箱供应。