工业、仓储用地宗地价格评估
一.影响因素分析
1.1 一般因素应重点分析:地理位置及相互关系、气候条件(自然);城市发展与公共设施建设(社会);地区经济增长、财政金融状况与利率水平、交通体系、产业政策产业结构与技术创新、物价工资与就业水平(经济);城市土地利用规划、房地产租金与税收政策(行政)。
1.2 区域因素应重点分析:与原料消费市场的位置关系、道路状况与交通运输设施、基础设施(水、电、气、热等)供给及其费用(来自:)、相关产业的配套与集聚状况、自然条件和规划限制、水空气及噪音的污染与管制等。
1.3 个别因素应重点分析:地形与地势、地质与水文条件、宗地面积、邻接道路的宽度等级及通达性、与干路及主要交通运输设施的位置关系、电力燃气热力给排水的通达与供给、土地使用限制等。
二.估价方法选择
工业、仓储用地估价宜采用市场比较法、成本逼近法和基准地价系数修正法。
三.主要参数确定: 要考虑不同行业类别的特点及土地收益水平。
3.1 确定投资利息率时,应注意不同类别工业、不同建设规模对开发建设周期的影响。
3.2 确定投资利润率时,应注意不同类别工业的投资风险、资金利润率以及净收益在各生产要素间分配比例的差异。
3.3 确定土地增值收益率时,应注意区别不同工业土地增值的客观差异。
3.4 确定土地还原利率时,应注意不同工业项目间客观存在的投资风险及市场利润差异。
五.各类工业用地价格评估
5.1 矿井、矿区用地价格评估,应注意:宗地外开发程度的设定,可开采年限与出让年限的关系、土地整理的难易程度、相邻土地的使用限制等;对类似油气田用地,应注意:宗地外开发程度的设定,土地使用权与他项权利之间的关系。
5.2 传统制造业、电力、煤气及水的生产和供应用地价格评估,应注意:产业特点、用地规模、用地强度、污染程度、城市规划的影响、用途转换及变现的难易程度。
5.4 邮电、高新技企业用地价格评估,应注意产品的高技术、高附加值特点、污染小、环境较好、土地利用程度较高、及与信息集散地的接近程度、获取人力资源的难易程度、产业的聚集度与关联度等。
5.5 仓储业用地价格评估,应注意:开发程度的设定、交通的方便程度、土地利用的机会成本等。
篇2:综合用地价格评估实例
综合用地价格评估实例
土地价格是指在正常市场条件下,一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。其高低取决于可以获得的预期土地收益(地租)的多少,而预期土地收益受一般因素、区域因素和个别因素的共同影响。但在实际土地价格评估中,就某一具体宗地而言,上述因素都已经不会改变,唯一决定土地价格的是用途。
由于土地用途具有多样性,不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量,且土地权利人都期望从其所占用的土地上获取更多的收益,并在规划许可的情况下,以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。因此,在现代城市中,建筑物不仅多层、高层化,而且建筑物的用途也出现了立体化:地下一至二层为停车场、设备用房,地面一至二层为商店,往上是写字楼,再往上是居民住宅。
用途立体化的建筑无疑使土地得到了高效利用,然而却给国土部门出让土地使用权带来了一些问题。
一方面,根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定,土地使用权出让最高年限按下列用途确定:居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或者其他用地50年。目前,我国出让土地使用权一般都为最高年限。对于一宗拥有若干用途的土地来说,如果整宗地按综合用地对待,居住用地也只能使用50年,开发商付出同样多的建筑成本和税费,销售价格却必然要比70年使用期的住宅低;对于购房者来说,无论是否以较低的价格购得房产,都不愿意自己崭新的房子比别人少用20年。因此,如果在一宗多用途的土地中包括普通居住用地,那么整宗土地设定为出让期50年的综合用地,将使许多人难以接受。
另一方面,全国各城市制定基准地价的时候,由于综合用地的地价内涵难以界定,除北京等个别城市外,绝大多数地方都回避了这个问题,基本上只确定了商业、居住、工业三类用地的基准地价。并且,北京的综合用地是指办公科研、写字楼、会展中心、文体卫生等用地,并没包括同一宗土地中既有商业又有普通住宅的情况。这样,国土资源部门在核定综合用地的出让价格时,没有统一的基准地价可供参考。笔者认为,综合用地土地价格的评估,根据不同情况可以采取分算法与合算法两种方式解决。
分算法
分算法适用于宗地地块面积较大,用途区分明显且包含普通居住用地的情况。具体方法是:按照该宗地块内不同用途的分摊土地面积分别评估出商业、住宅等用地在法定出让年限下的价格,并在签订国有土地使用权出让合同和颁发国有土地使用证时,注明各个用途的分摊土地面积和使用年限。
例1:政府准备出让一宗国有土地使用权,有效面积为20000平方米。根据规划设计条件,该宗地用途为R2、C2(二类居住和二类商业用地),容积率≤1.5,建筑层数≤12,建筑高度≤36,绿地率≥35%。其中,商业建筑面积为4500平方米。该区域商业用地基准地价为900元/平方米,居住用地基准地价600元/平方米。计算过程如下:
计算商业用地和居住用地的分摊面积
根据最有效使用原则,估价设定该宗地规划容积率为1.5。
总建筑面积=20000×1.5=30000(平方米)
商业用地分摊土地面积=(4500/30000)×20000=3000(平方米)
居住用地分摊土地面积=[(30000-4500)/30000]×20000=17000(平方米)
计算商业用地和居住用地的地价
假设区域个别因素、期日、开发程度修正系数均为1,商业用地出让年限为40年、居住用地为70年,—年期修正系数也为1。当容积率为1.5时,商业用地容积率修正系数为1.3,居住用地容积率修正系数为1.1。
商业用地总价=900×1.3×3000=351(万元)
居住用地总价=600×1.1×17000=1122(万元)
估价结果
商业用地分摊土地面积:3000平方米;土地单价:900元/平方米;土地总价:351万元,大写:人民币叁佰伍拾壹万元整
居住用地分摊土地面积:17000平方米;土地单价:600元/平方米;土地总价:1122万元,大写:人民币壹仟壹佰贰拾贰万元整(注:商业用地使用年限40年,居住用地使用年限70年)
或者可以采取另一种表示方法:先如上述步骤评估出商业、住宅等用地的价格,再折算成综合用地价格。签订国有土地使用权出让合同和颁发国有土地使用证时,同样要注明各个用途的分摊土地面积和使用年限。
同上例,先计算出商业用地总价351万元、居住用地总价1122万元之后,可得该宗土地总地价为1473万元,总用地面积20000平方米,然后计算出综合地价为14730000/20000=736.5(元/平方米),估价结果为:
土地有效面积:20000平方米;土地单价:736.5元/平方米;土地总价:1473万元,大写:人民币壹仟肆佰柒拾叁万元整(注:商业用地使用年限40年,分摊土地面积3000平方米;居住用地使用年限70年,分摊土地面积17000平方米)
合算法
合算法适用于宗地地块面积较小、用途区分不明显、不包含普通居住用地或居住用地年限不要求70年使用期的情况。比如立体化、多层次利用的商业办公综合写字楼或上住下商的公寓,由于所占土地面积小,各用途分摊的土地面积基本上是建筑物的基底占地面积。在这种情况下,土地无法进行物理性分割,可以把整宗土地视为一宗综合用地,出让年限统一定为50年。
例2:政府准备出让一宗国有土地使用权,有效面积2000平方米,规划建设十层综合楼一栋,地下一层为仓库,建筑面积1000平方米;地上三层为商场,建筑面积3000平方米;四至十层为住宅,建筑面积7000平方米。该区域商业用地基准地价为900元平方米,居住用地基准地价为600元/平方米,仓储用地基准地价参照工业用地,为400元/平方米。计算过程如下:
计算仓储用地、商业用地和居住用地在总用地中所占的比例
总建筑面积=1000+3000+7000=11000(平方米);容积率=11000/2000=5.5;
R仓储=1000/11000=0.091;R商业=3000/11000=0.273;R居住=7000/11000=0.636
计算仓储用地、商业用地和居住用地的年期修正系数
假设仓储、居住用地的土地还原利率为8%,商业用地土地还原利率为10%。
K仓储=1
K商业={1-[1/(1+10%)50]}/{1-[1/(1+10%)40]}=1.014
K居住={1-[1/(1+8%)50]}/{1-[1/(1+8%)70]}=0.983
计算综合用地的地价
假设区域个别因素、期日、开发程度修正系数均为1,当容积率大于3时,仓储用地不考虑容积率修正;商业用地容积率修正系数为2;居住用地容积率修正系数为1.6。
综合地价=400×1×1×0.091+900×1.01388312×2×0.273+600×0.98317624×1.6×0.636=1134.91(元/平方米)
估价结果
土地有效面积:2000平方米;土地单价:1134.91元/平方米;土地总价:226.98万元,大写:人民币贰佰贰拾陆万玖仟捌佰元整(注:综合用地使用年限50年)
综上所述,分算法与合算法不仅可以应用于国土部门出让底价的评估,也可用于综合用地的抵押或者其他目的价格评估。与出让底价相比,只是剩余使用年限有所不同。
需要说明的是,由于房屋与土地的结合极为紧密,当一宗土地被立体化、多层次利用以后,其效用大大增加,有可能超过各单独用途的土地价值之和。因此,在使用分算法与合算法评估综合用地价格时,一定要全面考虑委托评估宗地被高效利用后的实际价值,参考市场上其他类似宗地的客观价格,在评估时加以科学修正,得出真实的地价。
篇3:商业金融业用地宗地价格评估
商业金融业用地的宗地价格评估
一.影响因素分析
1.1 一般因素应重点分析:地理位置及相互关系、气候条件(自然);人口数量与家庭规模、城市发展与公共设施建设、居民生活方式(社会);城市的性质职能与国际化程度、地区经济增长、财政金融状况与利率水平、交通体系、物价工资与就业水平、产业机构与第三产业(特别是商业服务业、旅游业)发展前景等(经济);土地利用规划与管制、建筑规划与管制、房地产租金与税收政策(行政)。
1.2 区域因素应重点分析:宗地区位、商务设施的种类规模与集聚度、辐射范围及客流的数量与质量、商业繁华程度及其发展趋势、经营类别的差异性与竞争性、交通便捷程度、人文环境与公共设施,规划限制等。
1.3 个别因素应重点分析:地形地势地质、日照通风与干湿、面积形状及宽深比、临街状况及通达性、与商业中心的接近性、与客流的适应性、相邻不动产的使用状况、给排水电力气热等的供给、宗地使用现状及规划利用限制等。
二.估价方法选择
商业金融业用地估价宜采用市场比较法、收益还原法、剩余法(假设开发法)和基准地价系数修正法。
三.主要参数确定
商业金融业用地估价参数的确定,应充分考虑估价对象的特点及土地收益水平。
确定还原利率时,应考虑各类商业金融业用地的投资风险差异。
确定投资利息率时,应考虑不同项目的开发周期差异。
确定投资利润率时,应考虑不同项目的投资风险与开发周期差异。
四.各类商业金融业用地价格评估
4.1 金融保险业用地价格评估,应重点分析:当地金融保险业的地位与作用;估价对象是否位于某级金融中心以及临街状况等。
4.2 办公服务类宗地价格评估,应重点分析:当地经济发展水平及服务业在国民经济体系中的比重、与行政经济中心的接近程度、交通便利程度、周边人文环境及公共配套设施(购物及娱乐场所等)。
4.3 综合商厦类宗地价格评估,应重点分析:辐射区内的固定人口与流动人口、居民购买能力、商业繁华程度与集聚程度、客流量与交通通达程度等。
4.4 普通零售店类宗地价格评估,应重点分析:服务范围内的人口数量、收入水平与购买能力等。
4.5 评估旅游娱乐类宗地,应重点分析:景点等级及知名程度、自然与人文景观、交通通达程度……。