建筑容积率、建筑密度和绿化率的概念
建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。
建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。
绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。
以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地等等。
特别提示：对于发展商来说，容积率和建筑密度决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率和建筑密度直接涉及到居住的舒适度，容积率越低，居住密度越小，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。
1、用地性质：二类居住用地；
主要规划指标：容积率：≤1.6;
建筑密度：≤30%;绿地率≥35%;
2、用地性质：居住(兼容商业金融、行政办公)；
主要规划指标：容积率：≤3.0;
建筑密度：≤40%;绿地率≥25%;
3、用地性质：居住(兼容商业金融、行政办公)；
主要规划指标：容积率：≤2.0;
建筑密度：≤28%;绿地率≥35%;
4、用地性质：居住(兼容商业金融、行政办公)；
主要规划指标：容积率：≤3.0;
建筑密度：≤28%;绿地率≥35%;
5、用地性质：商业、办公(兼容旅馆业)用地；
主要规划指标：容积率：≤2.4;
建筑密度：≤28%;绿地率≥35%;
6、用地性质：公共设施用地；
主要规划指标：容积率：≤8;
建筑密度：≤55%;
7、用地性质：商业金融、居住(兼容行政办公)用地；
主要规划指标：容积率：≤2.5;建筑密度：≤26%;
绿地率≥35%;
8、用地性质：商业、办公(兼容旅馆业)用地；
主要规划指标：容积率：≤2.4;建筑密度：≤28%;
绿地率≥35%;
9、用地性质：住宅用地；
主要规划指标：容积率：≤3.6;
建筑密度：≤22%;绿地率≥40%;
1、规划用地性质：二类居住用地;
容积率： ≤1.4;
建筑密度： ≤20%;
绿化率： ≥45%;
建筑高度： ≤35米
集中绿地： ≥3000平方米
建筑间距系数：1.3。
2、规划用地性质：二类居住用地;
容积率： ≤1.5;
建筑密度： ≤22%;
绿化率： ≥40%;
建筑高度： ≤35米;
建筑间距系数：1.3。
3、规划用地性质：二类居住用地;
容积率： ≤0.7;
建筑密度： ≤20%;
绿化率： ≥45%;
建筑高度： ≤15米;
集中绿地： ≥5000平方米。
容积率： ≤1.8(6层)
建筑密度：30%
1、规划用地性质:住宅及与其相关的配套服务设施;
容积率：<1.8;
建筑密度：<22%;
建筑高度：多层<16米 小高层<35米 高层<60米;
绿地率：>40%。
2、规划用地性质：二类居住用地;
容积率：≤1.5;
建筑密度: ≤20%;
绿地率:≥40%;
建筑高度(层数)：≤35米。
3、规划用地性质：住宅;
容积率：≤1.5;
覆盖率：≤22%;
绿地率：≥40%;
建筑高度：小于35米。
房屋建筑系数房屋建筑面积/房屋使用面积；
建筑系数规定不得低于30%(工艺流程或生产安全上有特殊要求的例外);行政办公及生活服务设施用地所占比例不得超过7%。
开发区内厂区绿化率需达到多少?
答：工业企业内部绿地率原则上控制在30%以内。
工业园区出让地块有哪些配套设施?
答：工业园区出让地块基础设施配套标准为“五通一平”，“五通”即：道路、电力、电讯、供水、排水等。“一平”即地貌平整。
企业内部行政办公、生活服务设施用地要求?
答：企业所需生活服务设施、行政办公用地面积之和，一般控制在工程项目总用地面积的7%，最多在10%以内。
企业内部可否建设职工住宅等设施?
答：企业内部原则不得建造成套职工住宅、专家楼、宾馆和招待所等设施。
篇2:高容积率低层住宅设计的思路
论高容积率低层住宅设计思路
产品的高容积率可以实现开发商的价值，而高品质则体现客户的价值，因此在高容积率低层住宅产品中应把高容积率和高品质的完美地结合起来，达到开发商和客户的双赢。下面就低层住宅的高容积率开发和优化设计手法作探讨，以抛砖引玉，引发讨论和思考。
一、低层住宅开发强度分析
住宅土地容积率在1.0以下，一般基本可以规划为低层为主的居住社区;1.0-3.0范围内，可以考虑设置成低层住宅+高层住宅的模式，一般来讲，低层住宅售价高，在合理范围内应尽量提高低层住宅产品比例，以获取高收益。如何来提高低层住宅比例呢?那么应尽可能提高低层住宅部分的容积率。首先我们对土地开发强度进行分析，以此来分析低层住宅的容量极限。假设1：用地100*100米，全联排别墅，三层局部退台，假设地上面积为2.5倍基底面积，开间中间套6米，端套7.5米，进深18米，南北间距按照15米控制，东西间距按照6米控制，退界按照6米控制。规划6栋6联排，计算强排容积率为1.0，建筑密度达到40%。一般而言，住宅地块建筑密度都会控制在30%以内，因此建筑密度是限制容积率提升的最大障碍。
假设2：用地300*300米，全联排别墅，三层局部退台，假设地上面积为2.5倍基底面积，开间中间套6米，端套7.5米，进深18米，南北间距按照15米控制，东西间距按照6米控制，退界按照6米控制，规划54栋6-8联排，计算强排容积率为1.13，建筑密度达到45%。大地块容量高于小地块，建筑密度也可以做到更高。
下表对低层住宅容量进行了分析，可以看出在建筑密度控制在30%时，面积基底系数取3，则容积率可以达到0.9。从以上分析可以看出，建筑密度和地上建筑面积除以基底建筑面积的系数决定了建筑容量大小，地上建筑面积=建筑密度*面积基底系数，面积基底系数=地上建筑面积/基底建筑面积。
在建筑密度无法突破的情况下，能采取的设计手法主要有：
1. 增加建筑层数，以提高面积基底系数;
2. 尽量增加地下室、阁楼等丌计容面积，使得实际容量提高。
二、 高容积率设计手法总结
由于各个地区规划控制指标丌同，为了达到高容积率开发，可以采取的优化设计手法有：
(一) 规划优化设计手法
1. 在规划指标范围内，提高进深，增加户均面积
2. 采取内院方式加大进深
3. 有条件的可以采取围合规划布局，既可以改善空间关系，又可以提高容积率
4. 增加联接户数，利用北退台减少间距
在高容积率开发模式下，建筑密度高，建筑间距狭窄，建筑层数较高，会带来压抑的感觉，为了改善空间效果和提升环境质量，可以采取以下设计手法：
增加空间层级和变化，如设置小区——组团——合院这样的空间序列变化;
采用景观、小品、矮墙分割进一步做小空间;
堆坡造景，利用高差丰富空间;
丰富的建筑错落、立面整体化处理和绿化景观，削弱建筑的体量和长度;
人车分流，停车入地，地面步行化、景观化;
地面抬高，丰富竖向变化，降低车库造价，改善地下采光通风
庭院尽量私有化。
(二) 景观优化设计实施手法
相对于高层住宅，低层住宅的建筑体量小，景观对于产品品质影响大，为改善高容积率楼盘的建筑效果，景观可以采取的手法如下：
1. 确定具有吸引力的景观主题，如东南亚度假风情、地中海风情等，通过竖向设计、硬景比例和形式、步行系统、水景系统、植物造景、植被种类规格、整体景观打造等方面来落实;
2. 采用多层次绿化：7-8米大乔木、4-5米小乔木、2-3米灌木、小灌木和花卉、草坪地被;
3. 设计手法有：空间组织不造景、师法自然、四季异景、庭院私有化;
4. 景观实施手法有：全冠移植、 360度成树定位、同纬度采购、自建苗圃、精装私家庭院。
篇3:楼盘最佳容积率分析法
楼盘最佳容积率分析法
容积率是规划管理部门对开发项目进行管理、控制的重要指标,其具体定义为:项目规划建设用地范围内总建筑面积(地下停车库、架空开放的建筑底层等部分可不计入)与规划建设用地面积之比。
一般来说,规划部门对开发项目会预先提出一些控制指标的要求,对于容积率指标会给出最大阈值。长期以来,开发企业所考虑的只是如何把容积率指标用足,来实现更多的建筑面积、更多的销售收入。但是,近来的房地产市场却出现了与惯例不符的现象:部分开发企业主动降低项目的容积率,放弃了对建筑规模的追求。
这种明显的市场变化自然会引出对下面问题的思考:基于利润最大化的企业目标,是否要将容积率用足?从目前的市场竞争环境来看,这个问题的答案显然是不确定的,项目建筑规模的最大化并不一定能产生最优的利润指标。那么,在物业性质已经确定的情况下,多大的容积率指标才能符合利润最佳的目标?对于这个问题,可以用"最佳容积率分析法"来解决,下面将对此分析法作扼要阐述:
最佳容积率分析是指通过对项目成本支出与市场销售水平的合理预测,对各种开发规模下的盈利能力进行比较分析,最终确定利润最大的开发规模的过程。该分析法是通过边际利润分析的方法来具体实现的,边际理论的核心在于追求最佳的生产规模,即将随着产量的增加而利润贡献趋于零时的生产量作为最佳生产规模。最佳容积率分析法的具体*作如下:以建筑容积率为自变量,以边际成本和边际收入为过程变量,寻求边际利润为零的容积率,即为项目的最佳容积率。
由于容积率的变化将直接引起项目建筑形态的改变,对于高层、小高层或者多层建筑来说,建造成本和市场价格都有很大不同。因此,要对不同容积率下的开发成本和市场价格进行准确、合理的估算和预测,由此才能推导出对项目开发真正有指导意义的最佳容积率。
通过最佳容积率的分析可以发现,容积率最大化(规划许可范围内)并不能保证项目获得最佳利润,只有以最佳容积率为控制指标来指导项目的规划设计,才能实现开发价值的最大化。因此,最佳容积率分析法对开发项目前期的方案决策有重要的指导意义,使开发企业避免陷入对开发量过度追求的误区,可以通过产品的精心打造来实现最佳的利润目标。从市场整体来看,项目最佳容积率分析法的推广也可以使房地产投资更具理性,有效缓解市场供应结构性过剩的局面。