20**年房地产估价师考试案例分析试题(A)
1、价值标准与估价方法，估价对象与估价方法，估价目的与估价方法之间分别存在什么关系?
2、征地补偿估价中，土地补偿费和安置补助费有哪些要求或标准?
3、房地产估价报告应包括哪些要素?
4、某公司欲以其通过划拨方式取得的土地使用权及其地上一栋厂房作为抵押物抵押贷款，现委托一评估公司进行评估，请问针对划拨土地使用权的特性，处理土地使用权出让金问题可以采取哪两种处理方式?有何内涵?考试大
5、影响居住房地产的主要区位状况和实物状况有哪些?
6、工业房地产及其估价有哪些特点?
7、房地产估价方法包括哪些方法?它们各自反映的是哪种技术路线?它们分别怎样体现公开价值标准?
8、房地产估价技术路线的确定过程。
9、房地产产保险估价中，保险价值与保险金额有何关系?
10、在建工程已完工部分如何抵押评估?
11、行政划拨土地地上房地产抵押如何评估?
12、影响商业房地产估价的主要区位状况和实物状况有哪些?
13、影响工业房地产价值的主要区位状况和实物状况有哪些?
14、房地产抵押价值评估有哪些特点?
15、为什么说房地产估价技术路线与房地产估价方法是一种密不可分的关系?
16、房地产估价技术报告应包括哪些内容?
17、商业房地产及其估价有哪些特点，应注意哪些方面?
18、估价报告写作用词上有哪些要求?
19、确定房地产估价技术路线首先应对哪些基本事项有充分的认识?
20、确定房地产估价技术路线要遵循哪些房地产估价原则，为什么?
21、房地产转让主要有哪些合法的方式?价格评估有何特点?
22、影响商务办公房地产的主要区位状况和实物状况有哪些?
23、房地产估价结果报告应记载哪些事项?
答案
1、根据《房地产估价规范》的相关条文，对于不同的估价对象应该选择适合的估价方法进行评估，如"6.2.3房地产转让价格评估，宜采用市场比较法和收益法，可采用成本法，其中待开发房地产的转让价格评估应采用假设开发法"。
但是对于各种估价目的并没有要求选择对应的估价方法，如前面提到6.2.3中要求对"待开发房地产的转让价格评估应采用假设开发法"，是针对"待开发房地产"这类评估对象，并不是针对"房地产转让"这类目的而言。又如"6.2.2房地产转让价格评估，应采用公开市场价值标准。优\'6.3.2从事生产、经营活动的房地产租赁价格评估，应采用公开市场价值标准。"可见，针对不同估价目的而进行房地产估价时要考虑的一个首要问题，是确定估价的价值标准，而不是选择估价方法。
综上所述，估价对象与估价方法之间有一定的匹配关系，而估价目的与估价方法之间并无严格的对应关系。
注：主观题答案仅供参考
2、《土地管理法》第四十七条对征地估价内容及补偿标准作了明确的规定，"征用土地的，按照被征用土地的原用途给与补偿。"其中，征用耕地的安置补偿费，为该耕地被征用前3年平均年产值的6-10倍。征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数量计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补偿费标准，为该耕地被征用前3年平均年产值的4～6倍。但是每公顷被征用耕地的安置补偿费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍。
注：主观题答案仅供参考
3、依据《规范》8.0.2条，估价报告应包括下列要素：①封面;②目录;③致委托人函;④估价师声明：⑤估价的假设和限制条件;⑥估价结果报告;⑦估价技术报告;⑧附件。
注：主观题答案仅供参考
4、(1)首先求取设想为出让土地使用权下的房地产价值，然后预计由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的土地使用权出让金等款额，两者相减为抵押价值。此时土地使用权年限设定为相应用途的法定最高年限，从估价时点起计。
(2)用成本法估价，价格构成中不应包括土地使用权出让金等由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的款额。
注：主观题答案仅供参考
5、(1)影响居住房地产区域因素主要有：交通条件;生活服务设施;教育配套设施;环境质量：
(2)影响居住房地产个别因素主要有：建筑结构、类型和等级：装修;设备与质量;质量;朝向与楼层。
注：主观题答案仅供参考
6、(1)涉及的行业多。
(2)非标准厂房多，单价相差大。
(3)要区分设备和建筑物的造价。
(4)受腐蚀的可能性大。
注：主观题答案仅供参考
7、(1)房地产估价方法主要包括市场比较法、成本法、收益法、假设开发法。
(2)市场比较法反映的估价技术路线：房地产的正常市场价值是该房地产在公开市场上最可能的成交价格，或者说是被大多数买家和卖家认可的价格。正是按照这种技术路线，市场比较法采用选取类似房地产的实际成交价格作为评估价格的技术路线。
(3)市场法是将估价对象与估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的抑制价格作适当的修正，以此推算估价对象的客观合理价格或价值的办法。从中可以看出：市场比较法的出发点是实际交易的类似房地产的已知价格，即市场实际成交的价格，而终极目的是确定出估价对象的客观价格或可修正为正常价格。
收益法是通过预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的办法。收益法是通过估算估价对象未来的预期收益，利用时间价值的概念折算到现在确定估价对象的客观市场价值。
成本法是求取估价对象在估价时点重置价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法是依据生产价值论，从建筑物的建造成本出发，扣除相应的折旧和税费后，估算中估价对象的客观市场价值。
假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。假设开发法针对估价对象的特点或者委托人的特殊需求，利用预期原理首先确定估价对象开发完成后的价值，反算估价对象现在的客观市场价值。
注：主观题答案仅供参考
8、确定房地产估价技术路线就是确定房地产的价格内涵和价格形成过程，因此在确定房地产估价技术路线时，首先要明确估价对象的价格内涵，其次要确定其价格形成的过程，然后再确定估价的测算过程和需要采用的估价方法。
注：主观题答案仅供参考
9、保险价值又称为保险价额，是指保险标的在订立保险合同时估定的实际价值或者在发生保险事故时所具有的价值。保险价值为确定保险金额的基础。\'保险金额是保险双发当事人在保险合同上载明的，投保人对于特定的保险标的实际投保的金额，又简称"保额"，也是在保险事故发生后承担损失补偿义务的最高限额。保险金额不能大于保险价值。
注：主观题答案仅供参考
10、在建工程已完工部分作为抵押物，进行抵押价值评估时，应充分考虑后续工程的成本、费用，确定开发成本中开发商利润的取值时，因其利润在完全竣工时才可能全部体现，应采取保守原则。估价方法可选用成本法、假设开发法和市场比较法。
注：主观题答案仅供参考
11、行政划拨土地地上房地产作为抵押物进行抵押价值评估时，可采用房产和土地分别估价再综合的方法。可采用成本法、市场法;也可先假设估价对象为具有完全产权的商品房，用成本法和市场法或收益法进行估价，从得出的估价额减去需要补交的土地出让金的方法。
注：主观题答案仅供参考
12、(1)主要区位状况因素：繁华程度;交通条件。
(2)影响商业房地产估价的主要实物状况因素有：临街状况：内部格局;楼层;面积;装修等。
注：主观题答案仅供参考
13、影响工业房地产价值的主要区域有：交通条件;基础设施;地理位置。
影响工业房地产价值的主要个别因素有：用地面给与形状;地质和水文条件房地产用途。
注：主观题答案仅供参考
14、(1)注重预期风险，在估价时，对预期会降低估价对象价值的因素要充分考虑，而对逾期不确定的收益或升值因素较少或不予考虑。
(2)分析市场的变现能力。
(3)考虑抵押期间的耗损。
注：主观题答案仅供参考
15、房地产估价技术路线是对房地产价格形成过程和形成方式的认识，而房地产估价方法本身也反映了人们对房地产价格形成过程和形成方式的认识，可以说每种房地产估价方法都体现了一种估价技术路线。例如对一宗尚未完成的房地产开发项目的估计，可以采用成本法，求取土地的价格，已体现投入的假设成本和各项相关费用、利息、利润、税费、累加即得到其价格。这既是成本法的估价过程，也是体现了一种技术路线，他反映的价格形成过程是：产品的价格是由构成产品价格的各组成部分积算而形成的。我们也可以采用假设开发法，首先确定该项目完成后的市场价格，再扣除由未完成状态继续建造完成所需要的各项投入和利息、利润、税费，由此可以得出估价对象的价格，这种方法所反映的价格系形成过程是：未完成产品的价格最终取决于它开发建设后的市场价格，由后者可以推算出前者。所以说，房地产估价技术路线与房地产估价方法是一种密不可分的关系。
注：主观题答案仅供参考
16、依据《规范》附录第A.O.7条，房地产估价技术报告应包括以下内容：①实物状况分析;②区位状况分析;③市场背景分析;④最高最佳使用分析;⑤估计方法选用;⑥估价测算过程;⑦估价结果确定。
注：主观题答案仅供参考
17、(1)经营内容多，在同一宗商业房地产中，往往会有不同的经营内容，不同的经营内容一般会有不同的收益水平，如果用收益法估价则应该对经营内容不同的各部分采用不同的报酬率。
(2)转租经营多，在进行商业房地产估价时要调查清楚产权状况，避免有的估价委托方仅是承租人，却以房地产产权所有人的身份委托估价。
(3)装修高档而复杂，商业房地产通常会有高档的装修，而且形式各异，要准确估算其价值需要单独计算。
注：主观题答案仅供参考
18、(1)用词准确。
(2)语义鲜明，不能含混不清，模棱两可。
(3)用词不可带有较强烈的感情色彩。
(4)用词简练、标准、不堆砌、不生造。
注：主观题答案仅供参考
19、(1)房地产价格实质上是房地产权益的价格，而房地产权益是由法律法规所规定确定的，所以估价所要考虑的也只能是合法的权益的价格。又由于房地产价格是在其使用和处分的过程中形成的，因此在确定房地产的价格时，就必须坚持其使用和处分的合法性。
(2)合法原则给我们提供了这样的估价技术路线：估价时必须首先确认估价对象具有合法的产权，其次要求估价对象的用途必须是合法的，同时还要求在估价中如果涉及估价对象的交易或处分方式时，该交易或处分方式必须是合法的。
注：主观题答案仅供参考
20、房地产估价技术路线所反映的是房地产价格的形成过程，而房地产估价原则体现的也正是房地产价格的形成原理，因此，在确定房地产估价技术路线时要遵循房地产估价原则也就十分自然了。根据《规范》房地产估价基本原则包括合法原则、替代原则、最高最佳使用原则、估价时点原则等。相应的，房地产估价技术路线也应该遵循以上各原则。
注：主观题答案仅供参考
21、(1)以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的;一方提供土地使用权、另一方或者多方提供资金、合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的;因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的;以房地产抵债的;法律、法规规定的其他情形。
(2)房地产转让估价具有以下几个方面特点：第一，从估价时点上看，房地产转让估价多数是在转让前进行，估价时点则在估价作业日起之后。第二，从委托人和评估主体上讲，房地产转让估价可以委托社会上任何一家值得委托人信任的评估机构评估，委托人即可能是买方和卖方单独委托，也可能是买卖双方共同委托，这是一种自愿行为。第三，从估价目的和要求上讲，房地产转让评估只是为了了解，掌握房地产交易行情而进行的评估，其目的只是为了在进行房地产交易时有一个参考价格，它带有咨询性，其评估结果可能是有一定摆动幅度的价格区间，估价人只对估价信息和结论合乎估价技术规范和职业规范负责，而对房地产转让定价决策不负直接责任。
注：主观题答案仅供参考
22、(1)影响商务办公房地产的主要区域有：是否位于中央商务区或政府机构附近;交通条件;周围环境。
(2)影响商务办公房地产的主要个别因素有：外观;内部装修;设备、设施;是否具有智能化办公条件;满足不同公司的不同要求;物业管理条件。
注：主观题答案仅供参考
23、依据《规范》附录第A.O.6条，估价结果报告应记载下列事项：⑴标题;⑵委托人;⑶估价机构;⑷估价对象;⑸估价目的;⑹估价时点;⑺价值定义;⑻估价依据;⑼估价原则;⑽估价方法;⑾估价结果;⑿估价人员;⒀估价作业时期;⒁估价报告应用的有效期。
注：主观题答案仅供参考
(题 干) 某商业楼建筑面积为5000㎡，于20**年9月1日开工，20**年3月1日建成投入使用;该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年。业主于20**年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限为40年，自20**年3月1日起至2043年2月28日止。在20**年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。
(问题1) 采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应( )。
A.按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算
B.按建筑物耐用年限计算
C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算
D.按建筑物已使用年限计算
(问题2) 采用收益法估价时，下述观点不正确的是( )。
A.收益年限应按估价时点时的土地使用权剩余年限计算
B.估价时点应设定为20**年3月1日
C.净收益中应扣除建筑物折旧额
D.应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料
(问题3) 估价机构评估出该商业楼在20**年3月1日的公开市场价值为4000万元。近年来此类房地产的价格年均上涨5%趋势仍将继续。另根据拍卖行统计数据，此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的70%。估价机构向委托人提交的估价结果应该是( )万元。
A.2800
B.2940
C.4000
D.4200
(问题4) 假设在20**年9月1日，业主委托某估价机构重新评估该商业楼现时的抵押价值，若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比20**年3月1目的公开市场价值增加了500万元。下列表述中正确的是( )。
A.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押，500万元增值不能再次设立抵押权
B.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押给原抵押权人，500万元增值不能对原抵押权人以外的债权提供担保
C.业主认为该500万元属于抵押物价值的新增部分，不属于抵押范围，若对抵押物拍卖，原抵押权人对该部分价值无优先受偿权
D.该500万元可再次抵押
(答案1) A、
(答案2) C、
(答案3) C、
(答案4) D
20**年房地产估价师考试案例分析试题(B)
甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。
请问：
1.针对该类拆迁估价，在估价程序上应特殊注意哪些环节?
2.装修补偿应如何确定?
3.对已存在的租赁关系，估价时应如何处理?
(1)估价程序上应特殊注意：
1)被拆迁人不允许估价人员进入酒楼实地查勘，估价人员应做好无利害关系第三人见证工作。并在报告中作出相应说明。
2)估价机构应将分户初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明。
3)公示期满后，估价机构将整体估价报告和分户估价报告提交委托人，并由委托人向被拆迁人转交分户报告。
(2)房屋室内自行装饰装修补偿金额由拆迁人和被拆迁人协商确定;协商不成的，可以通过委托评估机构确定。
(3)价不考虑的房屋租赁因素的影响。
某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为20**年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是20**年6月通过出让取得，20**年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/㎡,包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用.销售税金和期望利润，并计算了自20**年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实.认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/㎡。
请问：
(1)估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?
(2)在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格?
答案：
(1)错误有：
①应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用。
②应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期，以此计算投资利息。
③利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平。
(2)还应将重置价格减去折旧：
①可能存在的施工质量缺陷、有形损耗等各种原因产生的物质折旧。
②可能存在的烂尾楼设计过时(落后)等各种原因产生的功能折旧。
③可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧。
甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1000万元，经营收益各按50%分成。到项目建成时投资正好用完，销售费用也已预提。项目的总建筑面积10000㎡，售价3000元/㎡，销售税费率为售价的7%。销售过程中，乙拿出一套建筑面积100㎡的房屋送给朋友，向甲提出先挂账，双方结算时再作处理。该项目在短期内销售完成，实际销售费用与预提的销售费用相符，实际回收价款2762.1万元。甲提出本应双方各分得1381.05万元，现因乙拿走一套价值30万元的房屋，故乙实得1351.05万元;乙则认为该套房屋的成本为25万元，故只应从自己的应得收人中扣除12.5万元，自己应分得1368.55万元。若不考虑所得税因素，谁的分配方案合理?为什么?
答案：
(1)甲、乙两者的分配方案均不够合理。甲未考虑该套房屋的价值分割，而乙只考虑该套房屋的成本分割，未考虑房屋的利润分割。
(2)正确的分配方案应该是按50%的分配比例对房地产开发项目的开发价值进行分割，则：
甲应该分得：2762.1÷2+30+2=1396.05万元;
乙应该分得：2762.1÷2-30÷2=1366.05万元。
王某于20**年3月10日在郊区发现一栋自己喜欢的别墅并立即购买，购买价格为220万元，当时为办理过户手续委托评估公司对该别墅进行了评估，评估价值为200万元。20**年10月1日，张某因资金紧张，欲将该别墅作为抵押物向银行贷款，银行同意张某贷款申请，但要求对该别墅的抵押价值进行重新评估。
问：为什么原评估报告不可用?
答案：
(1)评估目的不同，估价报告只能为委托方在该目的下提供估价对象的价值依据;评估时点不同，市场可能发生变化，别墅的周围景观也可能发生变化。
(2)考虑到抵押对象为别墅，其价值量大。而需求市场相对较少，变现能力差，若贷款不能如期偿还，银行存在着很大的变现风险，因此抵押评估的价值可能和原报告的评估结果有很大差异，故需重新评估。
篇2:房地产估价师考试《经营与管理》模拟试题(A)
20**年房地产估价师考试《经营与管理》模拟试题(A)
1、开发项目竣工验收由承包商组织进行。( )
A、对
B、错
2、从供需相互作用的特性出发，房地产市场自然周期可以分为四个阶段。以下相关说法错误的是( )。
A、自然周期的第一阶段始于市场周期的谷底。由于前一时期新开发建设的数量过多或需求的负增长导致了市场上供给过剩，所以谷底的空置率达到了低谷
B、自然周期的第二阶段，需求继续以一定的速度增长，形成了对额外房屋的需求
C、自然周期的第三阶段始于供求转折点，此时由于房地产空置率低于合理空置率。由于需求增长速度高于供给增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平
D、自然周期的第四阶段始于市场运行到平衡点水平以下，此时供给高增长，需求低增长或负增长。市场下滑过程的时间长短，取决于市场供给超过市场需求数量的大小
3、在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时，常常要考虑( )。
A、可能的面积组合
B、寻租者经营业务的性质
C、寻租者经营水平
D、寻租者将来扩展办公室面积的计划
4、政府管理房地产市场的主要职能不包括( )。
A、实施有效的宏观调控和市场发育程度建立明晰完备的法制系统
B、保障房地产市场参与者的合法权益
C、保证新建项目的位置选择权利
D、使房地产市场的运作纳入法制轨道
5、已知某投资的净现金流量如下表所示，如果投资者目标收益率为10%，此项目的财务净现值是( )万元。
A、-41.8
B、200
C、-166.1
D、-200
6、过度开发则是反映市场价格和实际价值之间的关系，泡沫反映市场上的供求关系。( )
A、对
B、错
7、( )是指准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例。
A、空置量
B、空置率
C、空置水平
D、空置面积
8、投资可以不考虑时间性，只要期末获得的收益大于期初的投资即可。( )
A、对
B、错
9、政府制订干预房地产市场政策的原则不包括下列选项中的( )。
A、目标的确定性
B、通货膨胀的可抵消性
C、政策的连续性与协调性
D、政策的针对性与导向性
10、以下关于通货膨胀对房地产投资影响的叙述，正确的是( )。
A、由于通货膨胀的影响，房地产的重置成本不断上升，从而导致房地产价值的上升，所以说房地产投资具有保值性
B、从中国房地产市场价格的历史变化来看，房地产价格的平均增长幅度与通货膨胀率的平均水平相一致
C、由于房地产投资周期长，因此只要存在通货膨胀因素，投资者就面临通货膨胀的风险
D、由于通货膨胀风险直接提高了投资的实际收益率，因此房地产投资者非常重视通货膨胀因素的影响
答案
1、B
2、AC
3、ABD
4、C
5、A
6、B
7、B
8、B
9、B
10、AC
1、有关资金的时间价值推论，不正确的一项为( )。
A、在不同的时间付出或得到同样数额的资金在价值上是相等的
B、对于投资者来说，客观地评价房地产投资项目的经济效果或对不同投资方案进行经济比较时，不仅要考虑支出和收入的数额，还必须考虑每笔现金力量发生的时间
C、以某一个相同的时间点为基准，把不同时间点上的支出和收入折算到同一个时间上，才能得出正确的结论
D、当前可用的资金可以立即用来投资并带来收益，而将来才可取得的资金则无法用于当前的投资，也无法获得相应的收益
2、房地产投资能够得到税收方面的好处，但是在某项置业投资的净经营收益为负值时除外。( )
A、对
B、错
3、金融机构在提供资金融通的过程中，还要对贷款项目进行评价。金融机构对项目审查的主要内容包括( )。
A、项目基本情况
B、开发商资信水平
C、市场分析结果
D、财务评价指标
4、物业管理的原则包括( )。
A、专业化管理原则
B、社会化原则
C、企业化原则
D、分散管理原则
5、房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好( )工作：
A、项目策划
B、项目方案的设计
C、可行性研究
D、成本收益分析
6、房地产的投资回报是指投资者对其所投入资本的回收。( )
A、对
B、错
7、进行房地产开发决策分析的主要工作就是进行财务评价，从我国房地产开发企业的工作实践来看，财务评价的方法已经比较成熟。( )
A、对
B、错
8、一般来说，房地产泡沫的成因包括( )。
A、土地的有限性和稀缺性
B、投机需求的膨胀
C、金融机构的过度放贷
D、政府的监管
9、在资金融通过程中，按融入和融出资金双方接触和联系方式的不同，可以将资金融通划分为直接融资和间接融资两种( )。
A、直接融资的特点是双方直接接触，基本没有中间环节。
B、间接融资的基本特征是资金融通通过金融中介来进行，由金融机构等筹集资金和运用资金两个环节构成。
C、直接融资受到融资双方在资金数量、信誉及时间、地点和范围等方面的限制。
D、间接融资是一种可以无限扩展的融资方式。
10、现在借入500元，年利率为10%，两年后的实际经济价值等于( )元。
A、605
B、600
C、650
D、550
答案
1、A
2、B
3、ACD
4、AB
5、C
6、B
7、B
8、ABC
9、ABCD
10、A
1、关于空置和损失不正确的是( )。
A、空置和损失从可能毛租金收入中扣除后，就能得到某一个报告期实际的租金收入
B、欠缴的租金和由于空置导致的租金损失一般分开记录，当欠缴的租金最终获得支付时
C、空置虽然减少收入，但不是损失
D、实际租金收入与潜在毛租金收入相等
2、成功的房地产销售过程一般包括( )。
A、宣传和沟通阶段
B、谈判阶段
C、签约阶段
D、落实阶段
3、《建设用地规划许可证》主要规定了( )。
A、用地性质
B、位置
C、面积
D、界限
4、某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为0.5年，建设期为0.5年，销售期为1年，建造成本估算为10000万元(不含利息)，在建设期内均匀投入全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为6%，按季计息，则该项目建造成本的利息是( )万元。
A、755.54
B、772.84
C、1400.88
D、1433.90
5、在房地产投资中，政府的( )等一些政策，均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大的影响，从而给投资者带来风险。
①建筑规范政策;②政府的土地供给政策;③地价政策;④税费政策;⑤住房政策;⑥价格政策;⑦金融政策;⑧环境保护政策;⑨城市绿化政策
A、①③⑤⑦
B、②③⑤⑦
C、④⑥⑧
D、⑤⑥⑦⑧⑨
6、收益性物业管理中的费用支出一般包括建筑物的维修费用、服务及设备费用和( )。
A、房产税
B、有关税费
C、营业税
D、土地使用税
7、可行性研究的根本目的，是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。( )
A、对
B、错
8、甲、乙两个物业20**年10月的价值均为1000万元，预计甲物业20**年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50%，预计乙物业20**年10月的价值为1200元和800万元的可能性各为50%，甲、乙两个物业投资风险比较的结果是( )。
A、甲物业投资风险大
B、乙物业投资风险大
C、甲乙两个物业投资风险相同
D、无法判断
9、为了便于监督管理，提高房地产开发机构的工作效率，开发商宜采用( )发包。
A、专业工程
B、建筑工程全过程
C、分部工程
D、分阶段
10、在写字楼出租过程中，物业管理人员常要计算R/U系数。其中，R/U系数是指( )。
A、出租单元内建筑面积与可出租面积的比值
B、可出租面积与出租单元内建筑面积的比值
C、出租单元内建筑面积与建筑总面积的比值
D、可出租单元建筑面积与建筑总面积的比值
答案
1、D
2、ABC
3、ABD
4、D
5、BC
6、B
7、A
8、B
9、B
10、B
09年房地产估价师考试《经营与管理》模拟试题(B)
1、房地产产品功能定位的目的是为市场提供适销对路、有较高性能价格比的房地产产品。( )
A、对
B、错
2、一种产品差别值开发的前提条件包括( )。①重要性;②盈利性;③差异性;④优越性;⑤先发制人;⑥可支付性;⑦独特性;⑧沟通性
A、①②④
B、①②③④
C、⑤⑥⑦⑧
D、⑤⑥⑧
3、许多小型开发商大都是将开发的物业出售，以迅速积累资本，而随着其资本的扩大，这些开发商也会逐渐成为物业的所有者或投资者，即经历所谓的"资产固化"过程，逐渐向中型、大型开发商过渡。( )
A、对
B、错
4、房地产投资项目经济评价指标体系中，属于房地产开发投资清偿能力指标的是( )。
A、借款偿还期
B、偿债备付率
C、流动比率
D、利息备付率
5、房地产置业投资的投资者从长期投资的角度出发希望获得的利益有( )。
A、自我消费
B、房地产保值
C、房地产增值
D、开发利润
E、出租收益
6、开发商的主要合同关系通常包括( )等。
A、保险合同
B、分包合同
C、销售合同
D、勘察设计合同
E、加工合同
7、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的( )。
A、损益表
B、资金来源与运用表
C、资本金现金流量表
D、全投入现金流量表
8、债务融资的资金融出方承担较少的项目投资风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用。( )
A、对
B、错
9、内部收益率小于目标收益率时，则认为项目在财务上是可以接受的;如果内部收益率大于目标收益率时，则认为项目在财务上是不可以接受的。( )
A、对
B、错
10、随着全球经济一体化进程的逐步推进和信息技术的飞速发展，房地产业的发展与社会经济发展息息相关，其中影响房地产市场转变的主要社会经济力量不包括的一项是( )。
A、金融业的发展
B、信息、通讯技术水平的提高
C、生产方式和工作方式的转变
D、经济巨头市场投资的变动
答案
1、A
2、AC
3、A
4、ABD
5、CDE
6、CD
7、D
8、B
9、B
10、D
1、关于租金说法正确的是( )。
A、一般是指承租人租用每平方米可出租面积需按月或年支付的金额
B、租金水平主要取决于当地房地产市场的状况
C、当算出的基础租金高于市场租金时，物业管理企业就要考虑降低经营费用以使基础租金向下调整到市场租金的水平
D、在写字楼市场比较理性的情况下，市场租金一般高于基础租金
2、招标文件通常包括( )等。
A、合同文件
B、投标须知
C、招标方式
D、工程标底
3、在进行供给分析时，主要的内容包括( )。
A、分析规划和建设中的主要房地产开发项目
B、调查房地产当前的存量、过去的走势和未来可能的供给
C、分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划
D、分析房地产市场的商业周期循环运动情况，分析未来相关市场区域内供给之间的数量差异
4、维护较好的旧有建筑，由于其建造成本和融资费用较低，往往限制了新建筑的租金水平，因而对旧有建筑而言，租金收入常常使回报率超出预期的水平，且建筑成本和融资费用上升越快，这种情况就越明显。( )
A、对
B、错
5、房地产类型会直接影响房地产项目租售期的长短。例如，商用房地产开发项目的租售周期要远远大于住宅项目。 ( )
A、对
B、错
6、房地产开发商只有掌握科学的房地产定价方法，灵活运用定价策略，才能确保预期利润和其他目标的实现。开发商定价的方法包括( )。
A、成本导向定价法
B、收益导向定价法
C、竞争导向定价法
D、购买者导向定价法
7、( )是指企业按照每个消费者的要求大量生产，产品之间的差异可以具体到每个最基本的组成部件。
A、全面覆盖
B、大量定制
C、市场专业化
D、产品专业化
8、房地产投资最重要的一个特征是( )。
A、能从周围社区环境的改善中获得利益
B、附加收益性
C、位置的固定性或不可移动性
D、不一致性
9、下列计算公式正确的有( )。
A、有形长期资产=固定资产净值 - 待处理固定资产净损失 - 未弥补亏损 +长期投资
B、实有资产净值=资产总计 - 负债总计 - 待处理经资产损失 - 未弥补亏损 - 潜亏
C、资产负债率=(负债总额/资产总额)x 100%
D、流动比率=(流动资产/流动负债)x 100%
10、土地一级开发的范围包括( )。
A、已确定的存量国有土地
B、拟征用土地
C、农转用地
D、城市土地
答案
1、ABCD
2、ABC
3、BCD
4、A
5、A
6、ACD
7、B
8、C
9、AB
10、ABC
篇3:房地产估价师考试案例分析试题(A)
20**年房地产估价师考试案例分析试题(A)
1、价值标准与估价方法，估价对象与估价方法，估价目的与估价方法之间分别存在什么关系?
2、征地补偿估价中，土地补偿费和安置补助费有哪些要求或标准?
3、房地产估价报告应包括哪些要素?
4、某公司欲以其通过划拨方式取得的土地使用权及其地上一栋厂房作为抵押物抵押贷款，现委托一评估公司进行评估，请问针对划拨土地使用权的特性，处理土地使用权出让金问题可以采取哪两种处理方式?有何内涵?考试大
5、影响居住房地产的主要区位状况和实物状况有哪些?
6、工业房地产及其估价有哪些特点?
7、房地产估价方法包括哪些方法?它们各自反映的是哪种技术路线?它们分别怎样体现公开价值标准?
8、房地产估价技术路线的确定过程。
9、房地产产保险估价中，保险价值与保险金额有何关系?
10、在建工程已完工部分如何抵押评估?
11、行政划拨土地地上房地产抵押如何评估?
12、影响商业房地产估价的主要区位状况和实物状况有哪些?
13、影响工业房地产价值的主要区位状况和实物状况有哪些?
14、房地产抵押价值评估有哪些特点?
15、为什么说房地产估价技术路线与房地产估价方法是一种密不可分的关系?
16、房地产估价技术报告应包括哪些内容?
17、商业房地产及其估价有哪些特点，应注意哪些方面?
18、估价报告写作用词上有哪些要求?
19、确定房地产估价技术路线首先应对哪些基本事项有充分的认识?
20、确定房地产估价技术路线要遵循哪些房地产估价原则，为什么?
21、房地产转让主要有哪些合法的方式?价格评估有何特点?
22、影响商务办公房地产的主要区位状况和实物状况有哪些?
23、房地产估价结果报告应记载哪些事项?
答案
1、根据《房地产估价规范》的相关条文，对于不同的估价对象应该选择适合的估价方法进行评估，如"6.2.3房地产转让价格评估，宜采用市场比较法和收益法，可采用成本法，其中待开发房地产的转让价格评估应采用假设开发法"。
但是对于各种估价目的并没有要求选择对应的估价方法，如前面提到6.2.3中要求对"待开发房地产的转让价格评估应采用假设开发法"，是针对"待开发房地产"这类评估对象，并不是针对"房地产转让"这类目的而言。又如"6.2.2房地产转让价格评估，应采用公开市场价值标准。优\'6.3.2从事生产、经营活动的房地产租赁价格评估，应采用公开市场价值标准。"可见，针对不同估价目的而进行房地产估价时要考虑的一个首要问题，是确定估价的价值标准，而不是选择估价方法。
综上所述，估价对象与估价方法之间有一定的匹配关系，而估价目的与估价方法之间并无严格的对应关系。
注：主观题答案仅供参考
2、《土地管理法》第四十七条对征地估价内容及补偿标准作了明确的规定，"征用土地的，按照被征用土地的原用途给与补偿。"其中，征用耕地的安置补偿费，为该耕地被征用前3年平均年产值的6-10倍。征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数量计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补偿费标准，为该耕地被征用前3年平均年产值的4～6倍。但是每公顷被征用耕地的安置补偿费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍。
注：主观题答案仅供参考
3、依据《规范》8.0.2条，估价报告应包括下列要素：①封面;②目录;③致委托人函;④估价师声明：⑤估价的假设和限制条件;⑥估价结果报告;⑦估价技术报告;⑧附件。
注：主观题答案仅供参考
4、(1)首先求取设想为出让土地使用权下的房地产价值，然后预计由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的土地使用权出让金等款额，两者相减为抵押价值。此时土地使用权年限设定为相应用途的法定最高年限，从估价时点起计。
(2)用成本法估价，价格构成中不应包括土地使用权出让金等由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的款额。
注：主观题答案仅供参考
5、(1)影响居住房地产区域因素主要有：交通条件;生活服务设施;教育配套设施;环境质量：
(2)影响居住房地产个别因素主要有：建筑结构、类型和等级：装修;设备与质量;质量;朝向与楼层。
注：主观题答案仅供参考
6、(1)涉及的行业多。
(2)非标准厂房多，单价相差大。
(3)要区分设备和建筑物的造价。
(4)受腐蚀的可能性大。
注：主观题答案仅供参考
7、(1)房地产估价方法主要包括市场比较法、成本法、收益法、假设开发法。
(2)市场比较法反映的估价技术路线：房地产的正常市场价值是该房地产在公开市场上最可能的成交价格，或者说是被大多数买家和卖家认可的价格。正是按照这种技术路线，市场比较法采用选取类似房地产的实际成交价格作为评估价格的技术路线。
(3)市场法是将估价对象与估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的抑制价格作适当的修正，以此推算估价对象的客观合理价格或价值的办法。从中可以看出：市场比较法的出发点是实际交易的类似房地产的已知价格，即市场实际成交的价格，而终极目的是确定出估价对象的客观价格或可修正为正常价格。
收益法是通过预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的办法。收益法是通过估算估价对象未来的预期收益，利用时间价值的概念折算到现在确定估价对象的客观市场价值。
成本法是求取估价对象在估价时点重置价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法是依据生产价值论，从建筑物的建造成本出发，扣除相应的折旧和税费后，估算中估价对象的客观市场价值。
假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。假设开发法针对估价对象的特点或者委托人的特殊需求，利用预期原理首先确定估价对象开发完成后的价值，反算估价对象现在的客观市场价值。
注：主观题答案仅供参考
8、确定房地产估价技术路线就是确定房地产的价格内涵和价格形成过程，因此在确定房地产估价技术路线时，首先要明确估价对象的价格内涵，其次要确定其价格形成的过程，然后再确定估价的测算过程和需要采用的估价方法。
注：主观题答案仅供参考
9、保险价值又称为保险价额，是指保险标的在订立保险合同时估定的实际价值或者在发生保险事故时所具有的价值。保险价值为确定保险金额的基础。\'保险金额是保险双发当事人在保险合同上载明的，投保人对于特定的保险标的实际投保的金额，又简称"保额"，也是在保险事故发生后承担损失补偿义务的最高限额。保险金额不能大于保险价值。
注：主观题答案仅供参考
10、在建工程已完工部分作为抵押物，进行抵押价值评估时，应充分考虑后续工程的成本、费用，确定开发成本中开发商利润的取值时，因其利润在完全竣工时才可能全部体现，应采取保守原则。估价方法可选用成本法、假设开发法和市场比较法。
注：主观题答案仅供参考
11、行政划拨土地地上房地产作为抵押物进行抵押价值评估时，可采用房产和土地分别估价再综合的方法。可采用成本法、市场法;也可先假设估价对象为具有完全产权的商品房，用成本法和市场法或收益法进行估价，从得出的估价额减去需要补交的土地出让金的方法。
注：主观题答案仅供参考
12、(1)主要区位状况因素：繁华程度;交通条件。
(2)影响商业房地产估价的主要实物状况因素有：临街状况：内部格局;楼层;面积;装修等。
注：主观题答案仅供参考
13、影响工业房地产价值的主要区域有：交通条件;基础设施;地理位置。
影响工业房地产价值的主要个别因素有：用地面给与形状;地质和水文条件房地产用途。
注：主观题答案仅供参考
14、(1)注重预期风险，在估价时，对预期会降低估价对象价值的因素要充分考虑，而对逾期不确定的收益或升值因素较少或不予考虑。
(2)分析市场的变现能力。
(3)考虑抵押期间的耗损。
注：主观题答案仅供参考
15、房地产估价技术路线是对房地产价格形成过程和形成方式的认识，而房地产估价方法本身也反映了人们对房地产价格形成过程和形成方式的认识，可以说每种房地产估价方法都体现了一种估价技术路线。例如对一宗尚未完成的房地产开发项目的估计，可以采用成本法，求取土地的价格，已体现投入的假设成本和各项相关费用、利息、利润、税费、累加即得到其价格。这既是成本法的估价过程，也是体现了一种技术路线，他反映的价格形成过程是：产品的价格是由构成产品价格的各组成部分积算而形成的。我们也可以采用假设开发法，首先确定该项目完成后的市场价格，再扣除由未完成状态继续建造完成所需要的各项投入和利息、利润、税费，由此可以得出估价对象的价格，这种方法所反映的价格系形成过程是：未完成产品的价格最终取决于它开发建设后的市场价格，由后者可以推算出前者。所以说，房地产估价技术路线与房地产估价方法是一种密不可分的关系。
注：主观题答案仅供参考
16、依据《规范》附录第A.O.7条，房地产估价技术报告应包括以下内容：①实物状况分析;②区位状况分析;③市场背景分析;④最高最佳使用分析;⑤估计方法选用;⑥估价测算过程;⑦估价结果确定。
注：主观题答案仅供参考
17、(1)经营内容多，在同一宗商业房地产中，往往会有不同的经营内容，不同的经营内容一般会有不同的收益水平，如果用收益法估价则应该对经营内容不同的各部分采用不同的报酬率。
(2)转租经营多，在进行商业房地产估价时要调查清楚产权状况，避免有的估价委托方仅是承租人，却以房地产产权所有人的身份委托估价。
(3)装修高档而复杂，商业房地产通常会有高档的装修，而且形式各异，要准确估算其价值需要单独计算。
注：主观题答案仅供参考
18、(1)用词准确。
(2)语义鲜明，不能含混不清，模棱两可。
(3)用词不可带有较强烈的感情色彩。
(4)用词简练、标准、不堆砌、不生造。
注：主观题答案仅供参考
19、(1)房地产价格实质上是房地产权益的价格，而房地产权益是由法律法规所规定确定的，所以估价所要考虑的也只能是合法的权益的价格。又由于房地产价格是在其使用和处分的过程中形成的，因此在确定房地产的价格时，就必须坚持其使用和处分的合法性。
(2)合法原则给我们提供了这样的估价技术路线：估价时必须首先确认估价对象具有合法的产权，其次要求估价对象的用途必须是合法的，同时还要求在估价中如果涉及估价对象的交易或处分方式时，该交易或处分方式必须是合法的。
注：主观题答案仅供参考
20、房地产估价技术路线所反映的是房地产价格的形成过程，而房地产估价原则体现的也正是房地产价格的形成原理，因此，在确定房地产估价技术路线时要遵循房地产估价原则也就十分自然了。根据《规范》房地产估价基本原则包括合法原则、替代原则、最高最佳使用原则、估价时点原则等。相应的，房地产估价技术路线也应该遵循以上各原则。
注：主观题答案仅供参考
21、(1)以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的;一方提供土地使用权、另一方或者多方提供资金、合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的;因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的;以房地产抵债的;法律、法规规定的其他情形。
(2)房地产转让估价具有以下几个方面特点：第一，从估价时点上看，房地产转让估价多数是在转让前进行，估价时点则在估价作业日起之后。第二，从委托人和评估主体上讲，房地产转让估价可以委托社会上任何一家值得委托人信任的评估机构评估，委托人即可能是买方和卖方单独委托，也可能是买卖双方共同委托，这是一种自愿行为。第三，从估价目的和要求上讲，房地产转让评估只是为了了解，掌握房地产交易行情而进行的评估，其目的只是为了在进行房地产交易时有一个参考价格，它带有咨询性，其评估结果可能是有一定摆动幅度的价格区间，估价人只对估价信息和结论合乎估价技术规范和职业规范负责，而对房地产转让定价决策不负直接责任。
注：主观题答案仅供参考
22、(1)影响商务办公房地产的主要区域有：是否位于中央商务区或政府机构附近;交通条件;周围环境。
(2)影响商务办公房地产的主要个别因素有：外观;内部装修;设备、设施;是否具有智能化办公条件;满足不同公司的不同要求;物业管理条件。
注：主观题答案仅供参考
23、依据《规范》附录第A.O.6条，估价结果报告应记载下列事项：⑴标题;⑵委托人;⑶估价机构;⑷估价对象;⑸估价目的;⑹估价时点;⑺价值定义;⑻估价依据;⑼估价原则;⑽估价方法;⑾估价结果;⑿估价人员;⒀估价作业时期;⒁估价报告应用的有效期。
注：主观题答案仅供参考
(题 干) 某商业楼建筑面积为5000㎡，于20**年9月1日开工，20**年3月1日建成投入使用;该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年。业主于20**年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限为40年，自20**年3月1日起至2043年2月28日止。在20**年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。
(问题1) 采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应( )。
A.按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算
B.按建筑物耐用年限计算
C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算
D.按建筑物已使用年限计算
(问题2) 采用收益法估价时，下述观点不正确的是( )。
A.收益年限应按估价时点时的土地使用权剩余年限计算
B.估价时点应设定为20**年3月1日
C.净收益中应扣除建筑物折旧额
D.应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料
(问题3) 估价机构评估出该商业楼在20**年3月1日的公开市场价值为4000万元。近年来此类房地产的价格年均上涨5%趋势仍将继续。另根据拍卖行统计数据，此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的70%。估价机构向委托人提交的估价结果应该是( )万元。
A.2800
B.2940
C.4000
D.4200
(问题4) 假设在20**年9月1日，业主委托某估价机构重新评估该商业楼现时的抵押价值，若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比20**年3月1目的公开市场价值增加了500万元。下列表述中正确的是( )。
A.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押，500万元增值不能再次设立抵押权
B.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押给原抵押权人，500万元增值不能对原抵押权人以外的债权提供担保
C.业主认为该500万元属于抵押物价值的新增部分，不属于抵押范围，若对抵押物拍卖，原抵押权人对该部分价值无优先受偿权
D.该500万元可再次抵押
(答案1) A、
(答案2) C、
(答案3) C、
(答案4) D
20**年房地产估价师考试案例分析试题(B)
甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。
请问：
1.针对该类拆迁估价，在估价程序上应特殊注意哪些环节?
2.装修补偿应如何确定?
3.对已存在的租赁关系，估价时应如何处理?
(1)估价程序上应特殊注意：
1)被拆迁人不允许估价人员进入酒楼实地查勘，估价人员应做好无利害关系第三人见证工作。并在报告中作出相应说明。
2)估价机构应将分户初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明。
3)公示期满后，估价机构将整体估价报告和分户估价报告提交委托人，并由委托人向被拆迁人转交分户报告。
(2)房屋室内自行装饰装修补偿金额由拆迁人和被拆迁人协商确定;协商不成的，可以通过委托评估机构确定。
(3)价不考虑的房屋租赁因素的影响。
某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为20**年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是20**年6月通过出让取得，20**年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/㎡,包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用.销售税金和期望利润，并计算了自20**年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实.认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/㎡。
请问：
(1)估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?
(2)在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格?
答案：
(1)错误有：
①应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用。
②应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期，以此计算投资利息。
③利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平。
(2)还应将重置价格减去折旧：
①可能存在的施工质量缺陷、有形损耗等各种原因产生的物质折旧。
②可能存在的烂尾楼设计过时(落后)等各种原因产生的功能折旧。
③可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧。
甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1000万元，经营收益各按50%分成。到项目建成时投资正好用完，销售费用也已预提。项目的总建筑面积10000㎡，售价3000元/㎡，销售税费率为售价的7%。销售过程中，乙拿出一套建筑面积100㎡的房屋送给朋友，向甲提出先挂账，双方结算时再作处理。该项目在短期内销售完成，实际销售费用与预提的销售费用相符，实际回收价款2762.1万元。甲提出本应双方各分得1381.05万元，现因乙拿走一套价值30万元的房屋，故乙实得1351.05万元;乙则认为该套房屋的成本为25万元，故只应从自己的应得收人中扣除12.5万元，自己应分得1368.55万元。若不考虑所得税因素，谁的分配方案合理?为什么?
答案：
(1)甲、乙两者的分配方案均不够合理。甲未考虑该套房屋的价值分割，而乙只考虑该套房屋的成本分割，未考虑房屋的利润分割。
(2)正确的分配方案应该是按50%的分配比例对房地产开发项目的开发价值进行分割，则：
甲应该分得：2762.1÷2+30+2=1396.05万元;
乙应该分得：2762.1÷2-30÷2=1366.05万元。
王某于20**年3月10日在郊区发现一栋自己喜欢的别墅并立即购买，购买价格为220万元，当时为办理过户手续委托评估公司对该别墅进行了评估，评估价值为200万元。20**年10月1日，张某因资金紧张，欲将该别墅作为抵押物向银行贷款，银行同意张某贷款申请，但要求对该别墅的抵押价值进行重新评估。
问：为什么原评估报告不可用?
答案：
(1)评估目的不同，估价报告只能为委托方在该目的下提供估价对象的价值依据;评估时点不同，市场可能发生变化，别墅的周围景观也可能发生变化。
(2)考虑到抵押对象为别墅，其价值量大。而需求市场相对较少，变现能力差，若贷款不能如期偿还，银行存在着很大的变现风险，因此抵押评估的价值可能和原报告的评估结果有很大差异，故需重新评估。