20**年房地产估价案例与分析试卷(上)
一、问答题(共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下)
(一)甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。
请问：
1、 针对该类拆迁估价，在估价程序上应特殊注意哪些环节?
2、 装修补偿应如何确定?
3、 对已存在的租赁关系，估价时应如何处理?
(二)法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。经调查，该办公楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被依法处置的，该办公楼的土地使用权为划拨方式取得。该次拍卖的拍卖规则规定，拍卖所得价款处法律规定优先受偿的以外，全部用于偿还银行贷款，买受人承担全过程相关税费。
请问：
1、 估价机构是否有异物将估价结果告知借款企业?为什么?
2、 拍卖保留价应由谁确定?如何确定?
3、 乙公司欲竞买该办公楼，现向估价机构咨询竞买价格。估价机构应提示乙公司注意拍卖价款之外还可能发生哪些税费?
(三)某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元;依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。
请问：
1、 这样的做法有哪些错误?
2、 若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用那些方法求取估价对象的年净收益?
二、单项选择题(共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有一个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内)
(一)估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地
1、业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵押价值。下列关于房地产抵押贷款风险的表述中，正确的是()
A、抵押期限内房地产市场变动造成市场价值下降形成预期风险。
B、抵押期限内房地产不当使用造成市场价值减损形成适宜性风险
C、抵押人不能履行债务时，因处置抵押物的强制性等造成房地产价形成耗损风险
D、选用估价方法不恰当形成适宜性风险
2、如果该宾馆的财务数据能客观反映同类宾馆的客观经营状况和经营收益，则在运用收益法评估该宾馆的价值时()
A、该宾馆财务数据中的当年净利润可视作年净收益
B、按当地同类宾馆的正常经营利润水平核算得到的该宾馆的年利润可视作年净收益
C、钙宾馆财务数据中的年净利润减当地同类宾馆的正常商业利润可视作年净收益
D、根据该宾馆财务数据中的年总利润、建筑物折旧和财务费用，并考虑未来变动情况，扣减当地同类宾馆的正常商业利润后的所得可视作年净收益
3、若采用成本法估价，下列表述中不正确的是()
A、应对房屋建筑物、房屋装修部分分别计算折旧
B、无论是借贷资金还是自有资金都应计算利息
C、在估价测算过程中土地取得成本应包括补缴的土地使用权出让金
D、在最终积算价值中应扣减需补缴的土地使用权出让金
4、假如以投保火灾险为估价目的评估该宾馆的保险价值，估价结果味3500万元，则()
A、3500万元是该宾馆的公开市场价值
B、3500万元是该宾馆房地产的公开市场价值
C、3500万元是保险事故发生后的损失价值
D、投保时，保险金额不能超过3500万元
(二)某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。
5、若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值发生减损，其主要原因是( )
A、 道路扩宽后，交通发生变化
B、 绿地率发生变化
C、 公共配套设施发生变化
D、土地形状发生变化
6、若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值增值，其主要原因是()
A、 噪声和污染程度发生变化
B、 土地形状发生变化
C、 人口密度发生变化
D、出行便捷程度发生变化
7、房地产估价师认为测算房地产价值变化额度的正确思路是()
A、 由于住宅小区用地条件发生变化，按住宅用地采用基准地价修正法计算价值变化额度
B、 以减少的绿地的建设成本费用作为价值变化额度
C、 用市场法分别测算出城市道路扩展后房地产的价值，相减得出房地产价值变化额度
D、用路线法测算临街距离引起的房屋价值变化得出房地产价值变化额外负担度
(三)某工厂有甲、乙两个厂区，当初两个厂区的土地均匀划拨方式取得。其中甲厂区在于20世纪90年代已经补交了土地使用权出让金，办理了土地使用权出让手续。现在甲厂区为危险房，乙厂区为严重损坏房，房地主行政主管部门已通知工厂停止使用。该工厂为了生存和发展，决定转让甲厂区、抵押乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区经有关部门批准后重新建造厂房。现请某估价机构同时对两厂区进行估价。
8、针对以上情况，在估价时最恰当的做法是()
A、 将两个厂区视为一个估价项目一起估价，出具一份估价报告
B、 将两个厂区视为两个估价项目分别估价，每个项目出具一份估价报告
C、 两个厂区分别估价，出具一份估价报告
D、视委托人要求进行估价并出具估价报告
9.委托人要求估价机构按照委托人的估价目的对甲、乙两个厂区的房屋和土地进行估价。估价机构认为( )
A. 可以按委托人要求对两个厂区的房屋和土地进行估价
B. 只能对两个厂区的土地进行估价
C. 可以对甲厂区的土地、乙厂区的房屋和土地进行估价
D.可以对乙厂区的土地、甲厂区的房屋和土地进行估价
10.对乙厂区的土地估价的思路应当是()
A. 按出让土地使用权评估其公开市场价值
B. 按出让土地使用权评估其市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金
C. 用成本法估算土地公开市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金
D.用假设开发法估价、先估算其改造完成后的价值，再减去开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润和投资者购买待开发土地应负担的税费
三、下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处(每指明一处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分)
××在建工程房地产抵押价值评估报告
封面及目录(略)
致委托方函(略)
估价师声明(略)
估价的假设与限制条件(略)
房地产估价结果报告
一、委托方(略)
二、估价方(略)
三、估价对象
1、区位状况(略)
2、实物状况(略)
3、权益状况(略)
四、估价目的
为委托方以估价对象为抵押物向银行申请抵押贷款提供抵押物市场价值参考。
五、估价时点
20**年4月18日。
六、价值定义
本次估价采用公开市场价值标准，即估价结果为估价对象在估价时点时的公开市场的客观合理价值。
七、估价依据(略)
八、估价方法
估价人员进行了实地查勘，通过认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基础方法，其中假设开发法中开发完成后的价值采用市场法估价。
九、估价结果
经测算，估价对象在估价时点20**年4月18日的客观价值为人民币4794.52万元。大写人民币肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整。
十、估价人员(略)
十一、估价作业日期
20**年4月16日至20**年4月22日。
十二、估价报告应用的有效期(略)
估价技术报告
一、个别因素分析 (略)
二、区域因素分析(略)
三、最高最佳使用分析(略)
20**年房地产估价案例与分析试卷(下)
四、估价方法选用
估价对象在建工程。估价人员进行了实地查勘。认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基本方法，其估价技术路线如下：
1. 根据《房地产估价规范》，"具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选取用假设开发法作为其中的一种估价方法"，因此选用假设开发法作为估价方法之一进行估价。根据假设开发法的思路，可将预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常的开发本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润以及购买估价对象应负担的税费，求取估价对象的客观合理价格或价值。
2. 估价对象为在建工程，有明确的工程进度和费用投入，因此采用成本法作为估价方法之一。根据成本法的思路，以建造估价对象房地产所需的各项必要费用、应缴纳的税金、正常开发利润之和，求取估价对象的客观合理价格或价值。
3. 对以上两种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价值和单位价值。
五、估价测算过程
(一) 假设开发法分析测算过程
假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
1、 采用的公式
估价对象价格=开发完成后的房地产价值-续建开发成本-管理费用-投资利息-销售税费
2、 估价对象开发完成后房地产价值的测算
运用市场法测算估价对象开发完成后的价值。
市场法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较。对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
2.1采用的公式
交易情况 交易日期 房地产状况
修正 调整 调整
估价对象= 可比实例× 100 × ( )× 100
比准价格 成交价格 ( ) 100 ( )
2.2所选可比实例(见表一)
可比实例情况表
表一
可比实例与估价对象 A B C 估价对象
比较项目
项目名称 XX苑 XX楼 XX园 XX园
项目坐落 XX新村XX号 XX路XX号 XX道XX号 XX大道XX号
土地使用权取得方式 出让 出让 出让 出让
土地等级 住宅IV级 住宅III级 住宅III级 住宅IV级
建筑结构 钢混高层 钢混高层 钢混高层 钢混高层
规划用途 住宅 住宅 住宅 住宅
成新状况 十成新 十成新 十成新
交易情况 正常 正常 正常
交易日期 20**.3 20**.3 20**.4
成交价格 3100 3100 2960
2.3交易情况修正
可比实例A、B 、C均属正常交易，交易情况无需正，交易情况修正系数均为100/100。
2.4交易日期调整
近期××市房地产市场状况稳定，可比实例A、B 、C均属近期交易，交易日期无需调整，调整系数均为100/100。
2.5房地产状况调整
因权益状况相同，将房地产状况调整分为区域因素、个别因素调整。
2.5.1区域因素调整
根据可比实例的具体情况，可比实例A、B 、C的区域因素略好于估价对象。将区域因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较。得到可比实例A、B 、C区域因素调整系数分别为：100/101、100/102、100/103(具体比较情误解见表二)。
2.5.2个别因素调整
根据可比实例的具体情况，可比实例A、B 、C的个别因素略差于估价对象，可比实例C的个别因素略优于估价对象。将个别因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较，得到可比实例A、B 、C个别因素调整系数分别为100/102、100/102、100/97(具体比较情况见表二)。
可比实例与估价对象 A B C 估价对象
房地产状况
区域因素 商服繁华程度 20 21 20 20
交通条件 21 21 23 20
环境景观 10 10 10 10
公共服务配套 10 10 10 10
发展规划 10 10 10 10
基础设施 10 10 10 10
文件娱乐 10 10 10 10
街道条件 10 10 10 10
合计 101 102 103 100
土地利用程度 20 20 20 20
临路状况 20 20 20 20
设施设备 10 10 10 10
装修状况 10 10 10 10
平面布置 12 12 9 10
建筑结构 10 10 10 10
楼栋朝向 10 10 10 10
面积大小、形状 10 10 8 10
合计 102 102 97 100
2.6比较修正计算
市场法修正计算表
表三
可比实例 成交价格
(元/平米) 交易情况
修正
交易日期
调整 区域因素
调整
个别因素
调整 比准价格
(元/平米)
A 3100 100/100 100/100 100/101 100/102 3009
B 3100 100/100 100/100 100/102 100/102 2980
C 2960 100/100 100/100 100/103 100/97 2963
从测算结果来看，三个可比实例的比准价格水平差异不大，因此采用简单算术平均数作为市场法测算结果：
(3009+2980+2963)/3=2984(元/m2)
2.7预计开发完成后的总价值
估价对象规划总建筑面积为47799.8m2,其中地下建筑面积7979m2作为设备用房等，不能对外销售，可销售建筑面积为39820.80m2.故估价对象预计建成后的总价值为：
2984×39820.80=11882.53
3.继建开发成本的测算
估价对象共4栋，其中编号第28栋总建筑面积为24578.00m2(含地下建筑面积3998.00m2,,第21、22、23栋总建筑面积23221.80m2(含地下建筑面积3981.00m2)。经现场查勘，第28栋正在进行地下混凝土浇注工程，第21、22、23栋正在进行基础灌注工程。
3.1续建建筑安装工程费
根据××市造价管理站《关于发布××市建筑安装工程二00五年一季度造成价指数的通知》(××建价字[20**]10号，钢混高层住宅楼本期建安造价指标为873.18-970.2元/m2, 本次评估取900元/m2。另外，依据以上文件，桩基础增长率加值为80元/m2，一般水电安装增加值为30元/m2消防设备及安装增加值为10元/m2，电梯及安装增加值为50元/m2，则续建工程成本为：
24578.00×(900.00+30+10+50)+23221.80×(900+80+30+10+50)=4917.95
.2室外道路管网及绿化等工程费
根据类似住宅的技术经济指标，按用地面积取30元/m2，估价对象用地面积为23667.00m2,
则室外道路管网及绿化等工程续建成本为：
30×23667.00=71.00(万元)
3.3估价对象的续建成本合计
4917.95+71.00=4988.95(万元)
4、管理费用
主要包括工程续建过程中的管理人员工资等必要支出，按市场平均水平取续建成本的3%。
4988.95×3%==149.67(万元)
5、销售税费
包括广告宣传费用及营业税等，依据类似项目平均标准，取开发完成后房地产价值的8%。
11882.53×8%=950.60(万元)
6、开发利润
××置业公司的投资直接成本利润率15%，续建成本为4988.95万元，开发利润为：
4988.95×15%=748.34(万元)
7、投资者购买待开发房地产应负担 的税费
主要包含契税及印花税等，为：
在建工程价值×4.1%
8、运用假设开发法的测算结果
假设开发法的测算结果为：
(11882.23-4988.95-149.67-950.60-748.34)/(1+4.1%)=4846.27(万元)
(二)成本法分析测算过程
成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本估价对像为在建工程，折旧为零。
采用的公式：
估价对象价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润
1、 土地取得成本
运用基准地价修正法求取估价对象土地价格，并测算相关税费。
土地取得成本单价=1717.18(元/m2)(计算过程略)
价对象用地面积为23667.00 m2,则估价对象土地总价为：
1717.18×23667.00=4064.05(万元)
2、 开发成本
2.1 勘察设计等前期工程费及开发建设过程中的税费
39.82万元(计算过程略)
2.2基础设施配套费
基础设施配套费括所需的道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力等的建设费。根据××市近期公布的收费项目和收费标准，基础设施配套费为80元/ m2(按建筑面积)，则合计318.57万元。
2.3 建筑安装工程费
估价对象已建部分建筑安装工程费为：196.62(万元)
则估价对象开发成本为：
39.82+318.57+196.62=555.01(万元)
3、 管理费用
管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等。经调查，管理费一般为开发成本的2%-4%，本次评估取其中间值，即按开发成本的3%计取。
555.01×3%=16.65(万元)
4、 投资利息
按正常开发进度，整个项目开发周期为1.5年，假设资金在开发周期内均匀投入。
利率取一年期贷款利率5.76%。
555.01×[(1+5.76%)1.5/2-1]=23.81(万元)
5、 销售税费
估价对象尚未进入预售或销售阶段，故不考虑销售税费。
6、开发利润
经调查，××市同类房地产开发项目的直接成本平均利润为15%，本次评估取利润率15%。
555.01×15%=83.25(万元)
7、运用成本法的估价结果
4064.05+555.01+16.65+23.81+83.25=4742.77(万元)
六、估价结果确定
运用假设开发法测算的价格为4846.27万元，运用成本法测算的价格为4742.77万元。根据估价目的，确定假设开发法估价结果权重围50%，成本法估价结果权重为50%，则估价对象房地产价值为：
4846.27×50%+4727.77×50%=4792.52(万元)
则估价对象房地产价值为人民币4792.52万元，答谢人民币肆千柒佰玖拾肆万伍千贰佰元整。
附件(略)
四、指出并改正下面股价报告片断中的错误(本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上做大，不得在试卷上改错)
对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料(见下表)，并用收益法评估该写字楼的市场价值。
估价对象相关资料
估价对象相关资料
名称数值名称数值
总建筑面积25000平米房屋重置价格20**元/平米
可出租建筑面积220**平米房屋耐用年限50年
设备用房建筑面积2500平米房屋维修费率(年)房屋重置价格的 2%
管理用房建筑面积500平米月物业管理费5元/平米
营业税及附加率5.55%土地剩余年限45年
接租金收入计的房产税率12%年报酬率5%
平均正常空置率10%管理费用率(含保险费、租赁费用)租金的3%
可出租建筑面积的月租金(不含物业管理费)50元/平米
估价测算如下(节选)：
(一) 年有效毛收入
220**×(50+5)×12×(1-10%)=13068000(元)
(二) 年运营费用
1、 年维修费用
25000×20**×2%=1000000(元)
2、 年管理费用
年管理费用=年有效毛收入×管理费用率+管理用房租金损失
=13068000×3%+500×50%=692040(元)
3、 年营业税及附加
年营业税及附加=13068000×5.55%=725274(元)
4、 年运营费用小计
年运营费用=1000000+692040+725274=2417314(元)
(三) 年净收益
年净收益=(一)项-(二)项=13068000-2417314=10650686(元)
(四) 估价结果
估价结果= (元)(取整)
篇2:房地产估价师经营与管理考试冲刺试题
20**年房地产估价师经营与管理考试冲刺试题
1、20**年国家出台了国有土地使用权出让实行"招、拍、挂"的政策，对我国房地产投资产生了深远影响，这种情形属于房地产投资特性中的( )。
A.适应性
B.异质性
C.政策影响性
D.相互影响性
标准答案：c
2、房地产的经济寿命是指物业开始使用至( )的时刻。
A.收益为零
B.产生的收益超过其使用成本
C.净收益为零
D.收益率小于基准收益率
标准答案：c
3、房地产最重要的一个特性是( )。
A.不可移动性
B.适应性
C.异质性
D.寿命周期长
标准答案：a
4、由于房地产的流动性差，从而导致房地产变现能力较差，存在变现风险的房地产特性是( )。
A.弱流动性
B.异质性
C.寿命周期长
D.不可移动性
标准答案：a
5、我国就管理渠道来说，将固定资产投资分为( )。
A.基本建设投资，更新改造投资，房地产开发投资和其他固定资产投资
B.国有经济、集体经济、个体经济、联体经济、股份制经济、外商投资经济、港澳台投资经济
C.国家预算内资金、国内贷款、利用外资、自筹资金和其他投资
D.建筑安装工程、设备和工器具和其他费用投资
标准答案：a
6、房地产的投资对象包括( )。
A.房地产直接投资和房地产间接投资
B.房地产实物资产和房地产证券
C.商品房建设投资和土地开发投资
D.固定资产投资和流动资产投资
标准答案：b
7、房地产开发企业开发建设供出租使用的商品住宅、厂房、仓库、办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资属于( )。
A.商品房建设投资
B.置业投资
C.土地开发投资
D.单纯的土地开发
标准答案：a
8、按建设性质的不同，投资可分为( )等。
A.新建投资
B.扩建投资
C.利用外资
D.迁建投资
E.恢复投资
标准答案：a, b, d,
9、投资的特性包括( )。
A.投资是一种经济行为，是现在支出一定价值的经济活动
B.投资具有时间性
C.投资的目的在于得到收益
D.投资具有稳定性
E.投资具有固定性
标准答案：a, b, c
10、从物理形态上划分，房地产资产的物业类型可分为( )。
A.居住物业
B.在建工程
C.工业物业
D.建成后的物业
E.商用物业
标准答案：b, d
1、下列属于房地产开发直接投资的是( )。
A.购买房地产开发、投资企业的债券、股票
B.购买房地产投资信托公司(REITs)的股份
C.购买房地产抵押支持证券(MBS)
D.购买一座正在运营的高尔夫球场
标准答案：d
2、所谓住房抵押支持证券，就是把金融机构所持有的( )债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。
A.房地产企业债券
B.个人住房抵押贷款
C.房地产企业抵押贷款
D.金融机构长期融资
标准答案：b
3、房地产投资的( )特点，正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。
A.能够得到税收方面的好处
B.易于获得金融机构的支持
C.能抵消通货膨胀的影响
D.提高投资者的资信等级
标准答案：c
4、我国去年对房地产投资的宏观调控政策,使许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难。这主要体现了房地产投资风险的( )。
A.政治风险
B.政策风险
C.利率风险
D.市场供求风险
标准答案：b
5、房地产属于非货币性资产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。这主要体现了房地产投资风险的( )。
A.变现风险
B.政策风险
C.利率风险
D.市场供求风险
标准答案：a
6、由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的。这主要体现了房地产投资风险的( )。
A.收益现金流风险
B.未来经营费用风险
C.资本价值风险
D.比较风险
标准答案：b
7、某投资商欲进行写字楼置业投资。其目标收益率为12%，当前整个市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为3.5%。此时，该地区写字楼市场相对整个投资市场的风险相关系数是( )?
A.0.57
B.0.74
C.0.80
D.1.04
标准答案：b
8、( )是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。
A.通货膨胀风险
B.市场供求风险
C.变现风险
D.政策风险
标准答案：a
9、单一项目的投资风险颇大，若把这两个投资项目组合起来，便可以将两者的风险变化相互抵消，从而把组合风险降到最低，要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个( )。
A.正的协方差
B.负的协方差
C.标准协方差
D.绝对协方差
标准答案：b
10、写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金为400元/m2o年，则其面临( )。
A.市场供求风险
B.周期风险
C.变现风险
D.通货膨胀风险
标准答案：d
篇3:房地产估价师考试《经营与管理》模拟试题(A)
20**年房地产估价师考试《经营与管理》模拟试题(A)
1、开发项目竣工验收由承包商组织进行。( )
A、对
B、错
2、从供需相互作用的特性出发，房地产市场自然周期可以分为四个阶段。以下相关说法错误的是( )。
A、自然周期的第一阶段始于市场周期的谷底。由于前一时期新开发建设的数量过多或需求的负增长导致了市场上供给过剩，所以谷底的空置率达到了低谷
B、自然周期的第二阶段，需求继续以一定的速度增长，形成了对额外房屋的需求
C、自然周期的第三阶段始于供求转折点，此时由于房地产空置率低于合理空置率。由于需求增长速度高于供给增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平
D、自然周期的第四阶段始于市场运行到平衡点水平以下，此时供给高增长，需求低增长或负增长。市场下滑过程的时间长短，取决于市场供给超过市场需求数量的大小
3、在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时，常常要考虑( )。
A、可能的面积组合
B、寻租者经营业务的性质
C、寻租者经营水平
D、寻租者将来扩展办公室面积的计划
4、政府管理房地产市场的主要职能不包括( )。
A、实施有效的宏观调控和市场发育程度建立明晰完备的法制系统
B、保障房地产市场参与者的合法权益
C、保证新建项目的位置选择权利
D、使房地产市场的运作纳入法制轨道
5、已知某投资的净现金流量如下表所示，如果投资者目标收益率为10%，此项目的财务净现值是( )万元。
A、-41.8
B、200
C、-166.1
D、-200
6、过度开发则是反映市场价格和实际价值之间的关系，泡沫反映市场上的供求关系。( )
A、对
B、错
7、( )是指准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例。
A、空置量
B、空置率
C、空置水平
D、空置面积
8、投资可以不考虑时间性，只要期末获得的收益大于期初的投资即可。( )
A、对
B、错
9、政府制订干预房地产市场政策的原则不包括下列选项中的( )。
A、目标的确定性
B、通货膨胀的可抵消性
C、政策的连续性与协调性
D、政策的针对性与导向性
10、以下关于通货膨胀对房地产投资影响的叙述，正确的是( )。
A、由于通货膨胀的影响，房地产的重置成本不断上升，从而导致房地产价值的上升，所以说房地产投资具有保值性
B、从中国房地产市场价格的历史变化来看，房地产价格的平均增长幅度与通货膨胀率的平均水平相一致
C、由于房地产投资周期长，因此只要存在通货膨胀因素，投资者就面临通货膨胀的风险
D、由于通货膨胀风险直接提高了投资的实际收益率，因此房地产投资者非常重视通货膨胀因素的影响
答案
1、B
2、AC
3、ABD
4、C
5、A
6、B
7、B
8、B
9、B
10、AC
1、有关资金的时间价值推论，不正确的一项为( )。
A、在不同的时间付出或得到同样数额的资金在价值上是相等的
B、对于投资者来说，客观地评价房地产投资项目的经济效果或对不同投资方案进行经济比较时，不仅要考虑支出和收入的数额，还必须考虑每笔现金力量发生的时间
C、以某一个相同的时间点为基准，把不同时间点上的支出和收入折算到同一个时间上，才能得出正确的结论
D、当前可用的资金可以立即用来投资并带来收益，而将来才可取得的资金则无法用于当前的投资，也无法获得相应的收益
2、房地产投资能够得到税收方面的好处，但是在某项置业投资的净经营收益为负值时除外。( )
A、对
B、错
3、金融机构在提供资金融通的过程中，还要对贷款项目进行评价。金融机构对项目审查的主要内容包括( )。
A、项目基本情况
B、开发商资信水平
C、市场分析结果
D、财务评价指标
4、物业管理的原则包括( )。
A、专业化管理原则
B、社会化原则
C、企业化原则
D、分散管理原则
5、房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好( )工作：
A、项目策划
B、项目方案的设计
C、可行性研究
D、成本收益分析
6、房地产的投资回报是指投资者对其所投入资本的回收。( )
A、对
B、错
7、进行房地产开发决策分析的主要工作就是进行财务评价，从我国房地产开发企业的工作实践来看，财务评价的方法已经比较成熟。( )
A、对
B、错
8、一般来说，房地产泡沫的成因包括( )。
A、土地的有限性和稀缺性
B、投机需求的膨胀
C、金融机构的过度放贷
D、政府的监管
9、在资金融通过程中，按融入和融出资金双方接触和联系方式的不同，可以将资金融通划分为直接融资和间接融资两种( )。
A、直接融资的特点是双方直接接触，基本没有中间环节。
B、间接融资的基本特征是资金融通通过金融中介来进行，由金融机构等筹集资金和运用资金两个环节构成。
C、直接融资受到融资双方在资金数量、信誉及时间、地点和范围等方面的限制。
D、间接融资是一种可以无限扩展的融资方式。
10、现在借入500元，年利率为10%，两年后的实际经济价值等于( )元。
A、605
B、600
C、650
D、550
答案
1、A
2、B
3、ACD
4、AB
5、C
6、B
7、B
8、ABC
9、ABCD
10、A
1、关于空置和损失不正确的是( )。
A、空置和损失从可能毛租金收入中扣除后，就能得到某一个报告期实际的租金收入
B、欠缴的租金和由于空置导致的租金损失一般分开记录，当欠缴的租金最终获得支付时
C、空置虽然减少收入，但不是损失
D、实际租金收入与潜在毛租金收入相等
2、成功的房地产销售过程一般包括( )。
A、宣传和沟通阶段
B、谈判阶段
C、签约阶段
D、落实阶段
3、《建设用地规划许可证》主要规定了( )。
A、用地性质
B、位置
C、面积
D、界限
4、某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为0.5年，建设期为0.5年，销售期为1年，建造成本估算为10000万元(不含利息)，在建设期内均匀投入全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为6%，按季计息，则该项目建造成本的利息是( )万元。
A、755.54
B、772.84
C、1400.88
D、1433.90
5、在房地产投资中，政府的( )等一些政策，均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大的影响，从而给投资者带来风险。
①建筑规范政策;②政府的土地供给政策;③地价政策;④税费政策;⑤住房政策;⑥价格政策;⑦金融政策;⑧环境保护政策;⑨城市绿化政策
A、①③⑤⑦
B、②③⑤⑦
C、④⑥⑧
D、⑤⑥⑦⑧⑨
6、收益性物业管理中的费用支出一般包括建筑物的维修费用、服务及设备费用和( )。
A、房产税
B、有关税费
C、营业税
D、土地使用税
7、可行性研究的根本目的，是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。( )
A、对
B、错
8、甲、乙两个物业20**年10月的价值均为1000万元，预计甲物业20**年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50%，预计乙物业20**年10月的价值为1200元和800万元的可能性各为50%，甲、乙两个物业投资风险比较的结果是( )。
A、甲物业投资风险大
B、乙物业投资风险大
C、甲乙两个物业投资风险相同
D、无法判断
9、为了便于监督管理，提高房地产开发机构的工作效率，开发商宜采用( )发包。
A、专业工程
B、建筑工程全过程
C、分部工程
D、分阶段
10、在写字楼出租过程中，物业管理人员常要计算R/U系数。其中，R/U系数是指( )。
A、出租单元内建筑面积与可出租面积的比值
B、可出租面积与出租单元内建筑面积的比值
C、出租单元内建筑面积与建筑总面积的比值
D、可出租单元建筑面积与建筑总面积的比值
答案
1、D
2、ABC
3、ABD
4、D
5、BC
6、B
7、A
8、B
9、B
10、B
09年房地产估价师考试《经营与管理》模拟试题(B)
1、房地产产品功能定位的目的是为市场提供适销对路、有较高性能价格比的房地产产品。( )
A、对
B、错
2、一种产品差别值开发的前提条件包括( )。①重要性;②盈利性;③差异性;④优越性;⑤先发制人;⑥可支付性;⑦独特性;⑧沟通性
A、①②④
B、①②③④
C、⑤⑥⑦⑧
D、⑤⑥⑧
3、许多小型开发商大都是将开发的物业出售，以迅速积累资本，而随着其资本的扩大，这些开发商也会逐渐成为物业的所有者或投资者，即经历所谓的"资产固化"过程，逐渐向中型、大型开发商过渡。( )
A、对
B、错
4、房地产投资项目经济评价指标体系中，属于房地产开发投资清偿能力指标的是( )。
A、借款偿还期
B、偿债备付率
C、流动比率
D、利息备付率
5、房地产置业投资的投资者从长期投资的角度出发希望获得的利益有( )。
A、自我消费
B、房地产保值
C、房地产增值
D、开发利润
E、出租收益
6、开发商的主要合同关系通常包括( )等。
A、保险合同
B、分包合同
C、销售合同
D、勘察设计合同
E、加工合同
7、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的( )。
A、损益表
B、资金来源与运用表
C、资本金现金流量表
D、全投入现金流量表
8、债务融资的资金融出方承担较少的项目投资风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用。( )
A、对
B、错
9、内部收益率小于目标收益率时，则认为项目在财务上是可以接受的;如果内部收益率大于目标收益率时，则认为项目在财务上是不可以接受的。( )
A、对
B、错
10、随着全球经济一体化进程的逐步推进和信息技术的飞速发展，房地产业的发展与社会经济发展息息相关，其中影响房地产市场转变的主要社会经济力量不包括的一项是( )。
A、金融业的发展
B、信息、通讯技术水平的提高
C、生产方式和工作方式的转变
D、经济巨头市场投资的变动
答案
1、A
2、AC
3、A
4、ABD
5、CDE
6、CD
7、D
8、B
9、B
10、D
1、关于租金说法正确的是( )。
A、一般是指承租人租用每平方米可出租面积需按月或年支付的金额
B、租金水平主要取决于当地房地产市场的状况
C、当算出的基础租金高于市场租金时，物业管理企业就要考虑降低经营费用以使基础租金向下调整到市场租金的水平
D、在写字楼市场比较理性的情况下，市场租金一般高于基础租金
2、招标文件通常包括( )等。
A、合同文件
B、投标须知
C、招标方式
D、工程标底
3、在进行供给分析时，主要的内容包括( )。
A、分析规划和建设中的主要房地产开发项目
B、调查房地产当前的存量、过去的走势和未来可能的供给
C、分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划
D、分析房地产市场的商业周期循环运动情况，分析未来相关市场区域内供给之间的数量差异
4、维护较好的旧有建筑，由于其建造成本和融资费用较低，往往限制了新建筑的租金水平，因而对旧有建筑而言，租金收入常常使回报率超出预期的水平，且建筑成本和融资费用上升越快，这种情况就越明显。( )
A、对
B、错
5、房地产类型会直接影响房地产项目租售期的长短。例如，商用房地产开发项目的租售周期要远远大于住宅项目。 ( )
A、对
B、错
6、房地产开发商只有掌握科学的房地产定价方法，灵活运用定价策略，才能确保预期利润和其他目标的实现。开发商定价的方法包括( )。
A、成本导向定价法
B、收益导向定价法
C、竞争导向定价法
D、购买者导向定价法
7、( )是指企业按照每个消费者的要求大量生产，产品之间的差异可以具体到每个最基本的组成部件。
A、全面覆盖
B、大量定制
C、市场专业化
D、产品专业化
8、房地产投资最重要的一个特征是( )。
A、能从周围社区环境的改善中获得利益
B、附加收益性
C、位置的固定性或不可移动性
D、不一致性
9、下列计算公式正确的有( )。
A、有形长期资产=固定资产净值 - 待处理固定资产净损失 - 未弥补亏损 +长期投资
B、实有资产净值=资产总计 - 负债总计 - 待处理经资产损失 - 未弥补亏损 - 潜亏
C、资产负债率=(负债总额/资产总额)x 100%
D、流动比率=(流动资产/流动负债)x 100%
10、土地一级开发的范围包括( )。
A、已确定的存量国有土地
B、拟征用土地
C、农转用地
D、城市土地
答案
1、ABCD
2、ABC
3、BCD
4、A
5、A
6、ACD
7、B
8、C
9、AB
10、ABC