厦满房地产公司发展战略研究报告
"XM公司发展战略研究"课题组
XM房地产建设开发有限公司(以下简称XM公司)是一家由私人投资、于20**年注册、主要从事房地产开发的有限责任公司。XM公司在成立仅一年多的时间内，就实现了5项重大创新：在市内首先建设了多层单元式国际标准工业厂房，在市内首先成立了工业物业管理公司，在全市首先建设了"民营科技发展中心"，在全市首先建起了民办民营科技园。在全市首先建立了"开发+建设+招商+扶持+服务"的经营模式--"XM模式"。这些创新活动不仅产生了明显的经济效益，也产生了重大的社会效益，引起了强烈的社会反响。
环顾过去，展望未来，XM公司面临着一系列的战略抉择：要不要以及怎样使科技园空间更加适应我市民营科技企业蓬勃发展的需要，要不要以及怎样使公司经营范围更加适应驻园民营科技企业蓬勃发展的需要，要不要以及怎样使公司财力更加适应经营规模扩大与经营领域扩展的需要，要不要以及怎样使公司组织和人才更加适应事业大发展的需要，等等。
决策这些战略问题，一方面应当把握公司发展的环境，主要是认清经济发展的趋势，领会党和国家以及各级政府对改革与发展的基本要求，了解园内外科技企业的需求，掌握房地产开发市场竞争的规律和抓住重大的机遇。另一方面应当把握公司内部的资源，其中包括制度资源、组织资源、人力资源、财力资源、政策资源以及房地产资源等。要与竞争对手比较，认准自己的主要优势和劣势。与此同时还应当把握利益相关者的意愿，主要是把握区政府、工业园管委会、驻园企业以及公司员工的意愿。只有充分把握了这三大要素，才能使自己的发展战略建立在科学、可行的基础上。
根据对上述因素的分析，我们就XM公司发展战略提出如下意见：
一、战略思想
战略思想是指导公司总体与长远发展的基本思想，是确定战略目标、战略任务以及战略措施的基础。因此，我们在与XM公司探讨发展战略之前，首先探讨战略思想问题。
我们经过研究认为，XM公司的战略思想应当用十六个字来概括，即"不断进取、全面创新、智能为本、诚信至上"。
"不断进取"贵在"不断"二字。XM公司创办人杜克荣经理既然选择了在市场经济中自我发展之路，就一定要在这条路上走出辉煌来。我国发展多种所有制经济需要这种辉煌，我国发展高新技术产业也需要这种辉煌。为了在民办民营科技园领域创造辉煌的业绩，XM公司就要永远"稳中求进"不歇脚，建完一个民营科技园再建另一个民营科技园，巩固好了一个服务项目再开发另一个服务项目，巩固住了一个经营领域再进入另一个经营领域。
"全面创新"贵在"全面"二字。干事业就要创新，不创新就满足不了市场中的新需求，就不能在竞争中打胜仗，因为人类已经进入了以新取胜时代。XM公司虽然在短短的一年多时间内就实现了好几项重大创新，但是创新的任务远远没有终结，也永远不应该终结，因为创新无止境。
"智能为本"强调的是个"本"字。为了迎接知识经济的挑战，人类已进入知识经济的门槛，企业已进入智能致胜的阶段，XM公司应该一如既往，保持善于谋略的好习惯，走"以智强企"之路。
"诚信至上"强调的是"至上"。现代企业管理十分注重公共关系，搞好公共关系的决窍是至诚至信。对公司员工要至诚至信，对公司客户要至诚至信，对各级政府要至诚至信，对志士同仁及左邻右舍也要至诚至信。XM公司应该发扬自己的"诚信"传统，把公共关系搞得好上加好，使公司永远立于不败之地。
也可以把XM公司战略思想称之为"XM文化"。通过进一步传播与认同，还可以把XM文化推广为"XM民营科技园文化"。
二、战略目标
XM公司应当依据自己树立的战略思想首先制定战略目标。
我们经过研究认为，XM公司的战略目标应该定为：努力把"XM民营科技园"建成天津市民办民营科技园的示范园和北方地区着名的民营科技园，使公司发展成为科技园区经营开发特色突出、相关经营领域宽广、经济社会效益显着的智能型的现代集团公司。
这句话包涵两层意思：首先说得是"XM民营科技园"的战略目标，其次说得是XM公司的战略目标。鉴于在可以预见的时期内，XM公司主要的经营内容是不断建设"XM民营科技园"，所以首先制定"XM民营科技园"战略目标是必要的。
三、战略措施
我们经过研究认为，XM公司为了实现自己的战略目标，应当采取以下战略措施：
(一)扩大园区发展空间
"XM民营科技园"招商形势喜人，已有厂房即将售完，新建厂房难觅空间，选择新址迫在眉睫。
选择民营科技园新址是XM公司当前面临的重大问题，在这样一个重大问题上应当继续创新。
如果南开区人民政府及南开工业园管委会下决心征用铁路以西的农村土地，XM公司应当力争获得一片较大土地的开发使用权，为的是使"XM民营科技园"获得持续发展的空间并实现合理的经济规模。
如果近期征用这片土地困难，XM公司在选择民营科技园新址时应当瞄着这样的战略方向，即把民营科技园建设与老工业区改造结合起来。坚持这一方向有众多好处：一是符合《天津市城市总体规划》要求。它要求"将西营门工业区和天拖工业区调整为天津市新技术产业园区的中试基地"，还要求对本市核心区与中心区内的工业进行调整，迁出污染大、运量大、耗能高的工业企业，保留无污染、耗能低、与居民生活相关的工业企业。XM民营科技园招来的工业企业都是有较高技术含量的企业，不存在污染大、运量大、耗能高问题，用这样的新企业替换原有存在上述弊病的老企业正好符合市里确定的调整方向。二是符合部分国有工业企业的需要。我市部分国有工业企业经营越来越困难，迫切需要出让土地使用权、出租厂房和安置下岗职工。XM民营科技园建在市内老工业区的老工业企业院内，正好迎合这些企业的需要。三是符合民营科技企业的需要。市内工业区尤其是天拖、西营门工业区，距离高教区比较近，出行比较方便，发展科技型工业的条件比较好。XM民营科技园建在这些地方更容易招商引资。四是符合公司利益的需要。在某些老工业企业院内建民营科技园，可能不需要受让土地使用权，也可能不需要新建厂房，还可能不需要支付租金。这些方便条件都会减少建园的资本尤其是固定资本投入。即便需要这类投入，只要争取到某些优惠政策，还会从总体上降低建园成本。综合各种因素考虑，把新的民营科技园建在市内老工业区的老工业企业院内具有多方面的意义。鉴于我市目前还没有把"把民营科技园建设与老工业区改造结合起来"的提法，也没有民办民营科技园建设在老工业企业院内的先例，所以XM公司这样做，本身就是重大创新行为。
在市内老工业区选址，应当首先考虑在南开区老工业区选址，特别是在天拖工业区和西营门工业区选址。如果有的老工业企业各方面具备的条件更好，也可以不受选址范围限制。
考察哪些老工业企业符合建园条件，除了尊重各级园区主管部门的意见外，还应当尽量多地取得市工业调整办公室，市、区规划部门，市、区环保部门，各工业系统规划部门以及各重点街办事处的支持。
相对于现有的XM民营科技园，可以把新建的园区命名为"XM民营科技二园"、"XM民营科技三园"等。因此，XM公司面临的战略任务是在新技术产业园区政策区范围内建设相对集中的XM民营科技园群落，在我市创出一种建设新技术产业园区的新模式。
为了便于XM民营科技园由单体民营科技园向民营科技园群落发展，鉴于现在的"XM民营科技园"只是由南开区工业园管委会命名，所以XM公司应当积极争取由南开区人民政府以至市新技术产业园区管委会命名。此外，XM公司还应当积极努力，在适当时机注册一个新公司。这个新公司的名称以"天津市XM民营科技园发展有限公司"为好
(二)建设新型科技用房
从高新技术产业发展的需要，市、区规划的要求和自身的优势出发，XM公司建设应当确定这样的市场目标：面向中小型民营科技工业、面向科研中试领域、面向新兴服务行业，其中重点是面向中小型民营科技工业。
建设民营工业厂房应当坚持"通用厂房与专用厂房同时并举"的方针。近期以建设通用厂房为主，允许符合要求的各类企业进入;逐步发展到以建设专用厂房为主，每栋厂房均安排同类企业或生产经营关联度较强的企业进入。
XM公司到目前为止，还没有建设科研中试厂房。要根据市场需要逐步把它摆上议事日程。
民营科技发展中心楼正在建设。该楼的功能要充分满足从事生产与科教服务单位的需要，楼内功能分区要使各类服务单位相对集中，以发挥集聚效益。
为促进新型厂房建设，XM公司应当提高独立设计能力。要采取积极措施，尽快使自己的丙级设计室升级为乙级设计院。要进一步加强对单元式工业厂房设计的科研工作。为此未来的乙级设计院宜取名为"XM工业厂房设计研究院"。
(三)建立强大招商网络
招商是"XM模式"的关键环节。"XM民营科技园"要发展，招商是关键。
为了吸引众多的企业入园，XM公司应该突破目前仅靠设点招商、宣传招商和与南开工业园联合招商局限，逐步建立强大的招商网络。
从长远看，有可能使用"XM民营科技园"厂房的大致有8 种人：国有企业"下海"人员、毕业的大学生、归国的留学生、进城创业的农民、专利持有者、科研人员、国外投资者、从事新兴服务的人员。此外，坐落在本市各个角落的某些中小型民营科技企业，或者是由于扰民，或者是由于条件不佳，正在打算换一个地方。这种企业也是"XM民营科技园"招商的重点对象。
根据这种分析，XM公司应当与下列部门建立稳定的招商合作关系：人才交流服务中心、大专院校、留学生服务中心、工商管理部门、规划管理部门、环境保护管理部门、市容管理部门、经济协作办公室、专利事务所、科研院所、外经贸委、外国企业投资服务中心、贸促会、经济技术信息咨询服务部门等。
为了调动重点招商合作单位的积极性，除了让他们了解"XM民营科技园"之外，还要制定明确的奖励措施并行成制度。
为了开创"XM民营科技园"招商工作新局面，还要建立健全公司内部的招商组织和机制。要使招商部门朝着公司化方向发展，在适当的时机建立"XM民营科技园招商公司"，既主要为本园招商，又可为其他园区有偿招商。
(四)健全园区服务体系
我们认为，"XM模式"区别于其他房地产开发公司经营模式的本质特征是服务。营销策划是服务，物业管理在相当意义上讲也是服务，建设民营科技发展中心是为了加强服务，筹建"XM民营信用担保协会"是为了增加服务内容。正是由于开展或正在开展这一系列服务活动，才使XM民营科技园有了很大的吸引力，使XM公司有了很大的凝聚力。今后，房地产开发市场竞争会更加激烈。可以预料：随着XM经验的不断传播，将来一定会有其他房地产开发公司建设民营科技园，也一定会有许多房地产开发公司兴建多层单元式国际标准厂房。这就是XM公司即将面临的严重威胁。面对这种严重威胁，XM公司唯有不断巩固提高服务能力，才能与其他房地产开发公司长期抗衡。总之，"打好服务牌"应当成为XM公司在一个较长时期内的重要经营方针。
XM公司应当清醒地认识到：开展营销策划、进行物业管理、建立园内民营企业信用担保协会等只是XM公司服务体系中的一小部分。切不可把部分当作整体，贻误了自己的大事业。
XM公司在健全服务体系的过程中，应当坚持以下功能取向：既要从本园内企业的实际需要出发，也要从整个新技术产业园区内企业的实际需要出发，主动参与新技术产业园区服务业的分工。
根据这一功能取向，XM公司在现有基础上逐渐开发的服务功能最好不要忽视以下各项：
1.设备维修服务;
2.信息传播服务;
3.产品销售服务;
4.战略咨询服务;
5.企业"诊断"服务;
6.法律咨询服务;
7.业务培训服务;
8.交通运输服务;
9.各种代办服务;
10.集中采购服务。
各种服务的对象不仅应当包括现有"XM民营科技园"内的企业，而且也应当包括未来XM民营科技二园、三园等园内的企业。XM公司应当把服务作为联系各个民营科技分园的主要手段之一。未来XM科技连锁园能否建立与巩固，在相当程度上取决于对各园企业的系列服务工作能否跟上。
某些特色服务的对象不仅应当包括"XM民营科技园"内的企业，而且也应当包括新技术产业园区内有需求的企业，甚至还应当包括市内外有需求的企业。"XM民营科技园"要努力增强特色服务能力，不断提高特色服务水平，早日实现特色服务产业化。
XM公司开发新的服务功能，需要不断建立自身的服务机构，需要不断发挥"南开区工商业联合会XM民营科技园分会"的作用，还需要多引进一些社会上的服务机构。
(五)推动园内企业联合
XM公司很重视对驻园企业管理形式的选择。我们认为对这一问题应当进行具体分析。XM公司与驻园企业存在以下几种关系：一是买卖关系，二租赁关系，三是服务关系，四是联合协作关系。XM公司与驻园企业不存在上下级关系;也不存在行政管理关系，与驻园企业存在行政管理关系的是南开工业园管委会及区内各个行政管理部门。从本质上看，XM公司对驻园企业不存在传统意义上的管理问题，因此，也无需研究传统意义上的管理形式。XM公司除了要加强对驻园企业的服务之外，还应当加强并推动园内企业联合。
"XM民营科技园"园内企业联合的最佳形式是成立"南开区工商业联合会XM民营科技园分会"。
建立"南开区工商业联合会XM民营科技园分会"的主要目的是为了满足驻园企业联合协作的需要。
利用这一分会，成员单位之间可以在技术开发、原材料供应、生产、销售、信息收集、人才与劳务使用等各个方面进行协作。XM公司应当积极领导分会充分发挥这方面的作用。
利用这一分会，还可以组织有关单位联合开展各种服务活动。上面提到的设备维修服务、产品销售服务等，均可以由分会创办的企业或事业单位来承担。
XM公司应当把"XM民营科技园信用担保协会"当作"南开区工商业联合会XM民营科技园分会"的一个分支机构来看待。除了积极办好这个协会，还要积极办好其他分会的分支机构，如信息、产品营销方面的机构。要根据工作需要，在分会或专业机构下面安排精干的办事人员或办事机构。
建立"南开区工商业联合会XM民营科技园分会"的另一目的是加强园内企业自律性管理。所谓自律性管理"就是大家自己管自己"。这与行政管理具有本质区别。为了加强自律性管理，自律管理的内容应当在分会代表大会上充分地讨论，并在分会章程中加以确定。
"南开区工商业联合会XM民营科技园分会"要积极向会员单位宣传党和国家的方针政策，积极向政府有关部门反映会员单位的要求和愿望，成为党和政府联系驻园企业的桥梁和纽带。
(六)建立多样投资联盟
XM公司要迅速发展，除了自我积累和寻求信贷之外，应当注重在投资领域结盟。
投资联盟的形式主要有三种：
第一种形式是功能协议式联盟。功能协议式联盟不需要互相持股，也不必创立新的实体，只需要针对某一合作事项签定协议。XM公司已经利用这种形式与其他公司联合进行过开发建设，今后还要更加经常、广泛地利用这种形式。
第二种形式是合资企业式联盟。合资企业式联盟就是与其他公司共同投资建立新公司。四方营销策划有限责任公司就是一个合资企业式联盟。今后，XM公司应当在利用这种形式联盟方面迈出更大步伐。首先，应当考虑与理想的投资伙伴共同组建"天津市XM民营科技园发展有限公司"。组成这样的联盟，虽然由始至终会面临许多困难，但是两个或两个以上投资者联合从事一项新的开拓性事业，毕竟比XM公司独立投资力量大得多，承担风险的能力也强得多。其次，应当考虑与理想的投资伙伴共同组建一系列从事新兴服务的有限责任公司。目前XM公司的附属公司，除"四方营销策划有限公司"外都是独自投资建立的。今后，有必要联合其他投资伙伴共同组建附属公司。联合组建一系列从事新兴服务业的公司，不仅可以在减少资金投入的情况下不断增加公司的服务功能，而且对于组建"天津市XM民营科技园发展集团公司"具有重要意义。因为这个集团公司是由有资本联系的多家公司构成，XM公司与其他公司联合组建的公司越多，集团公司的子公司也就越多，集团公司才会更加名符其实。虽然XM公司目前已经初步具备组建集团公司的条件，但是鉴于组建集团公司需要成本与精力，所以还是等再增加几个子公司后组建为好。
第三种形式是股权参与式联盟。如果把本公司的一部分股权出售给投资伙伴或购买投资伙伴的一部分股权，那么这种联盟形式就是股权参与式联盟。XM公司目前暂不具备建立这种联盟的现实性。但是，在发展到一定阶段后，就应当积极利用这种形式进一步壮大实力。XM公司建立股权参与式联盟的目标是成立"天津市XM民营科技园发展股份公司"
(七)争取社会多方支持
XM公司要迅速发展，除了注重结盟，还要注重借用外力，积极争取社会多方支持。
积极争取银行支持。为了争取银行更大支持，关键是通过不断提高企业经济效益，不断提高按时归还贷款率来提高企业信誉。要巩固"天津市企业信用等级aa"称号的荣誉，并随着企业的不断发展争取获得"天津市企业信用等级aaa"称号。
积极争取政府支持。首先应当积极争取市、区有关部门在各项工作方面的支持。其次，鉴于XM公司从事的事业带有一定公益性质，所以应当积极争取区政府在有关政策方面给予优惠。另外，为了给驻园民营科技企业创造更加优越的科研、生产、办公环境，还应当积极争取区政府在廉政建设方面给予支持，给"XM民营科技园"挂牌为"南开区经济发展重点保护单位"。
积极争取新闻单位支持。与本市重点新闻单位建立长期的合作关系，争取国家重点新闻单位经常采访报导。
积极争取咨询单位支持。建立公司参谋机制，借助"外脑"，在战略、管理、开发、建设、设计、服务、法律、理财等各方面获得有关方面的有力指导。
(八)广聚各类专业人才
XM公司要迅速发展，根本之计在于广聚各类人才。人才是XM公司最重要的战略资源。
要彻底摈弃任人为亲，永远坚持唯才是举。
要确定正确的选才标准：不唯经历、不唯学历、不唯名气、只唯能力。
为了获得各类专业人才，一定要广开渠道，不拘形式。要鼓励有关方面推荐人才。
为了降低聚才成本，要善于选用复合型人才和潜在人才。
创造良好的工作环境和用人机制。让各类专业人才学有所用、能有所展、劳有所得。
重视对在职人员的继续教育。鼓励在职人员在不影响或少影响工作的前提下自学、进校学习或接受专业培训。努力使XM公司成为一个"学习型企业"。
四、战略管理
企业发展战略是对企业长期发展的总体性谋略，在指导企业持续、稳定、健康发展方面起着非常重要的作用。XM公司非常重视发展战略，这种做法应当长期坚持。
XM公司要从重视制定发展战略进一步发展到重视战略管理。战略管理是对企业的基本性管理，在现代企业管理中占有非常重要的位置。战略管理是由战略分析、战略制定和战略实施三个有机部分构成的。在战略分析的基础上制定战略只是战略管理的开始，战略实施的任务更复杂、更艰巨。今后，XM公司战略管理任重而道远。
XM公司为了加强战略管理，首先需要公司的主要领导人在这方面付注相当精力。目前，XM公司主要领导人的事务性工作过多。虽然在公司初创时期这是难以避免的，但是这种状况毕竟分散了主要领导人对战略管理的精力。为此，XM公司主要领导人应当抓紧物色有能力主持日常工作的人选，以便自己能够腾出更多的精力从战略角度考虑各种问题。
XM公司为了加强战略管理，应当成立战略管理办公室。战略管理办公室的主要职能是：收集、整理战略情报信息，进行战略分析，组织制定和调整发展战略，组织制定和调整发展规划，组织战略与规划实施，参与公司战略重点工作等。有了战略管理办公室，就能为公司主要领导人减轻战略管理工作的压力，把公司战略管理工作抓到实处。
XM公司为了加强战略管理，应当加强对发展战略的宣传。在公司内部宣传发展战略，是为了增强全体员工的战略意识和工作信心，使全体员工都能围绕公司的整体利益和长远利益积极主动地工作。在社会中适当宣传公司的发展战略，是为了塑造公司形象，广揽各类业务，吸引更多人才，争取多方支持。
篇2:重庆社区停车位分析研究报告
重庆市社区停车位分析研究报告
【背景分析】
截止2003年底，我国累计产销汽车444.37万辆和439.08万辆，比上年同期增长35.2%和34.21%，汽车工业增长大大高于GDP增长。2003年轿车市场高达75.28%的增长率再次创新了纪录。同时我国私人汽车的保有量已突破1000万辆，部分城市已进入“私家车”时代，停车位的问题开始困挠那些刚刚走进小康生活的私家车主。据中国重机协会停车设备工作委员会提供的数据显示：目前我国机动车辆的保有量与停车位之比为5：1，停车位的满足率只有20%左右。预计到2010年我国轿车保有量将达到2000万辆，停车位按1：1.2(100%的基本停车位和20%的公共停车位)计算，总需求增加停车位480万个，平均每年需求96万个，可见我国停车位的缺口是相当严重的。
美国作为世界拥有量汽车最多的国家，除了纽约、曼哈顿一类的大都市的市中心，在美国找停车不是很难，他们为我们提供一些有益的探索。几乎所有的大型购物中心都建在城市新区和市郊，为的是那里地价便宜，可以设置广阔的停车场，如洛杉矶迪斯尼乐园的停车场面积竟比乐园本身大三倍。
早在2001年，重庆就以82410辆的私家车保有量位居全国第八，重庆车市近两年又发生了显著的变化。单从上海大众车在渝销售来看，私人用户比例从2002年的26.7%发展到今年1-4月份的39.1%。与之相反的是在重庆市中心有“找车位比找女朋友还难”之说，据不完全统计，目前重庆9城区有各类公共停车场800余处，泊车位6万多个，对重庆有近20万个车位需求量来说，差距显而易见。为了解决重庆停车市场的无序发展，停车服务行业协会于2004年3月2日成立，国家发改委于6月1日也正式颁布《汽车产业发展政策》，鼓励私人投资停车场。在公共停车位政策面利好的情况下，我们更多关注的是私家车停放时间最长的社区车库(位)。
以地下停车库为主的停车形式
目前重庆社区停车库主要有路边停车位、地面停车场、半地下底层架空停车场、地下停车库和立体车库等几种主要形式。路边停车场主要是针对传统临街建筑而言，而目前社区特别是新建社区大多是围合建筑，社区道路大多只设临时停车位。因而我们主要针对其它几种停车形式做一分析。
1、地面停车场：虽然地面停车场以价格实惠和停泊方便而受到广大车主的喜爱，重庆市也在《城市规划管理技术规定》中规定地面停车位应不少于总停车位的10%。但由于受自然环境的影响比较大，安全性差等因素，也开始受到业主的排斥。特别是对开发商而言由于地面资源极其有限且用途广泛，车位建设特别是新建小区已从地上转向地下的车库。
2、地下停车库：首先是舒适性大大提高，不必忍受风吹雨淋;其次是直达性好，业主可从车库直达楼层;再有安全性好，不仅是车本身的防盗、防损的安全性，还有人本身的安全性，现在深圳许多小区安装了地下门禁系统，既保证了业主的安全与尊宠，又避免外行人随意穿行;还可以享受专门的停车管理服务。这也是重庆最主要的停车场形式。大多小区都是裙楼的地下车库和小区绿化地下的集合车库。
3、半地下架空车库：其产生一方面是由于地下停车库采光性差、空气质量差等因素催生的生态绿化停车形式，另一方面是由于深圳等地对架空层不计建筑总面积等政策性因素导致这一绿色车库在发达地区盛行。重庆品质较高的部分小区如金科天籁城·紫园等也开始采用这一形式。
4、立体车库：目前主要有塔式和段式两种，其中塔式占地面积小，一般只需50㎡左右(7×7的正方形式)，可以容纳50个车位，车位单个造价在6.75万元左右，重庆目前主要建在市区的电梯房内。如重庆合景大厦在长约35米，宽仅20米，高约2米的地下室就容纳了74个车位。
搞清停车位的权属关系
自从南京星汉城市花园首例小区业主因开发商出售小区停车位而状告开发商胜诉后，停车位的权属关系就一直受到广大有车族的关注，但我们在调查中发现，大多重庆开发商对此都讳莫如深，不愿对此发表看法。我们来看看国内外是如何来看待这个问题的。
在国外，如美国规定地下停车场为公用部分，业主享有停车的权利。法国更明确规定开发商有义务为每个住户提供其所需要的车位。
在我国，国务院出台的《物业管理条例》中对小区车位是公共基础配套设施做出了明确规定。上海、深圳、汕头、南京等地就车库问题也出台了法规，这些地区无例外地采用了“允许规划外的车库出售，鼓励开发商多建车库”，而对规划要求配建的车库将一律禁止开发商出售。同时南京在2002年5月发布的《南京物业管理实施办法》中对车库收益作了明确规定：“物业管理企业经批准利用物业设置的经营性设施的收益，在扣除物业管理企业相应成本费用后，应当将收益的30%用于补偿物业管理的公共服务费，收益的70%纳入物业维修基金。合同另有约定的除外。”北京是我国第一个明确销售室内机动车位可单独核发房屋所有权证，也可与购买的商品房合并核发房屋所有权证的城市。
据重庆房管局有关人士介绍：重庆车库在按报审的规划设计图施工建成后，层高在2.2米以上的可以单独办理产权证。而层高在2.2米以下的，购买车库的前提条件是必须购买该车库上方的房产，才可以办理附属产权证。若地下车库属“人防工程”，不能向业主出售。随着物权法的进一步修订，车位结构的特殊性和产权的模糊性终将透明化，车位必将显示出它真正的市场价值。
究竟多少停车位最合适？
自从2002年我国轿车销售出现“井喷”后，停车位的供需矛盾日益突出。去年上海市统计工业局的调查表明：上海市汽车(仅指小型及以下载客汽车)保有量和停车场的公共车位比为1：0.9，住宅小区平均每百套住房拥有8.4个车位，而广州省每百户车位仅有3.5个，广州市不足一个。天津目前机动车总量与公共停车泊位数之比为19：1，而北京为20：1。据了解，在台湾过去的十年中房价涨了三倍，而部分车位价格却涨了十倍。
一个城市的车位比多少才算合理，从国际经验值来看，车和车位的关系比最好是1：1.2～1.5。美国汽车与停车位的比例为1：1，香港为1.25：1，广州规划目标是在2006年达到2.5：1。国外对车位的解决办法多种多样，如日本发布了“车库法”，日本政府对住宅停车场设置提出具体要求，如在90年代初，要求商品房和出租房住宅区停车位数量分别达到住户数的100%和70%，据98年实际统计，日本商品住宅区停车泊位数已达到80%，而出租房则达到60%。
在国内，成都出台新的“城市交通规划”中指出：已建成的旧城住宅区如果车位不够，可通过地产租价或周围停车设施收费引导等方式解决。达不到新的比例标准的，车位数不够的，新房产项目将不能通过规划审批。北京、上海等地要买车前必须要有已取得有效车位的证明材料。而杭州的杭州大厦则通过修建屋顶停车场和立体车库加以解决。上海相关政府规定，上海新建住宅区的停车位将不会低于套均0.5的标准。
重庆市政府在《重庆市城市规划管理技术规定》中指出：“新建、改建、扩建的建筑必须按规定设置停车位，停车位的数量由建筑面积确定，居住建筑每300平方米至少设置一个停车位，公共建筑每200平方米至少设置一个停车位。”从套均指标来看，大多数被调查楼盘都比较低，特别是单位集资房和普通性小区，而具有一定品质感的小区大多比较注重车位比的配置，但也仅达到3：1、4：1。目前一些在建的项目如龙湖水晶郦城套均指标达到1：0.7，处在CBD区域的洲际·半岛新城车位配置率也高达70%。新的小区在规划中比较重视停车位情况，据称冉家坝的城投项目将打造重庆第一个1：1车位的住宅小区。
到底要付出多少？
车位的售价与租金根据小区品质、所有权和使用权状况、供求关系不同，而各地有所差异。但总体来说一般地下车位的建安成本是地上车位的1.5～2.5倍。
从车位销售角度来看，重庆目前出售车位的小区不是很多，有的开发商为了尽快收回投资实现滚动开发而推售车位，大多小区为了缓解销售压力，大多只是租赁。从车位租赁情况来看，重庆大多数小区的车位利用率不是很高，大多在25-40%的使用率。这与目前重庆私家车的拥有率不是很高有关，在重庆普通经济性轿车的养车费用每月在1500元左右，而其中停车费大致占到20-30%的比重，重庆汽车使用费在全国最高，市内过路和过桥费单车2500元/年。重庆居民有“买车容易养车难”的观念，大多持币待购。重庆小区停车收费措施市政府在99年和2000年分别出台了指导意见，在2002年12月又出台了《机动车停放服务收费管理办法》，规定从25日起正式执行的收费标准将实行“三条腿走路”：政府定价、政府指导价和市场调节价。全市范围内住宅区的露天或地下配套停车场收费则实行指导价。
从重庆目前的进行车贷的11家金融机构态度来看，大多数银行都出台了小区车位贷款办法，对“仅供商品房小区内的房地产权利证明，或拥有单独房地产权利证明，但必须随同商品房一同买卖或同一小区内业主购买的车库(位)”提供最高七成十年的按揭，按揭贷款利率按照同档次人民银行期限贷款利率执行。业主可以单独办理或车库随商品房“打包”按揭。
从这次的调查研究分析中可以看出：调查楼盘大多销售率在90%左右，选取的楼盘中既有已入住近三年的楼盘，如九鼎花园、沙国税等。有正在分期发售第二期的楼盘，如丽水菁苑、爱丁堡等。小区基本处于成熟阶段。小区私家车拥有比率大多在8～17%之间。从小区业主对停车位的反响来看，绝大多数消费者认为小区的车库的智能化管理和车位租金还是比较满意。但车库的便利性和采光等方面还需加强。
篇3:县干部教育培训工作研究报告
县干部教育培训工作的研究报告
做好党员干部教育培训工作，是加强党的思想、组织、作风建设的重要手段，是目前党员干部深入学习实践*****活动、保持共产党员先进性的重要措施，是党员干部服务经济建设、争作贡献的有效途径。
一、我县干部教育培训工作的主要做法及初步成效
以***主义理论体系和党的**大、十七届四中全会精神为重点，我们确定了“县委领导，组织部牵头，部门参与，基地(中心)带动”的“大培训、大效益、大格局”的党员干部培训工作新思路。5月17日至28日，尚义县选派30名县处级领导干部和51名乡科级领导干部，分两批赴北京农业职业学院进行集中培训。此次培训采取了专题报告、参观调研以及分组交流讨论等方式，取得了良好成效。结合这次培训，我们得出一些探索性的经验。
(一)高标定位，增强干部教育培训的前瞻性。将干部教育培训作为是领导人才能力建设的重要途径和建设学习型社会的核心工程，根据我县干部人才现状和未来五年干部人才需求，完成《尚义县“十一五”干部教育培训规划》的制定，着眼于造就一支“靠得住，有本事”，能驾驭现代化建设进程的新型领导人才队伍，明确了全县干部教育培训工作的主要目标、任务和保障措施，要在3年内将全县科级干部轮训一遍，5年内将全县在职干部普遍轮训一遍。
(二)分类培训，增强干部教育培训的针对性。通过实施分类培训，有利于干部在某一方面接受较为系统的理论学习、实践锻炼和思维训练，有利于干部形成更明晰的岗位角色认知。一是突出开展以**大精神和*****活动为主要内容的学习教育活动，使其成为干部学习和培训工作的主旋律;二是加强对干部的市情、县情教育，同时适应本县经济建设与社会发展各方面实际情况，适应不同层次、不同类别干部的不同需求;三是突出专题内容的培训，我们坚持干部教育培训为全县GG开放和现代化建设服务，加大专题培训力度，注重对领导干部应知应会知识、领导方法和现代管理知识技能的学习。
(三)完善模式，增强干部教育培训的实效性。“提问+面授+考察+研讨+总结”的学习模式要推广并应得到有效贯彻。“提问”是指学员在学习之前或课后针对培训内容梳理工作当中理论和实践方面的困惑或疑难问题，提前进入学习状态，并带着问题参加学习，教授与学员之间开展“互动”式教学;“面授”是指听指导老师讲授理论前沿问题和实践以及相关的知识;“考察”就是到具有一些典型和代表意义的经济发达区参观考察，直接感性的获得一些有关经济社会管理新的认知;“ 研讨”就是结合问题、老师的讲解和考察的情况进行交流探讨，使每一个学员对本职管理工作的认识更加深入，思考和解决问题的思路更清晰、视野更宽广，办法更务实有效;“总结”就是检查学习的效果。这五个环节是交叉循环进行的，有效避免了学习疲乏情绪，使每位学员始终保持旺盛的学习热情，学习效率明显提高。
(四)高效管理，增强干部教育培训的严肃性。一是建立了干部学习教育基金保障机制，实行分级、分单位预算管理，县干部学习教育基金由县财政列入年度预算。二是建立了干部培训信息库，组织开发了“尚义县干部培训管理系统”，为全县干部培训管理提供了简便高效的操作平台，初步实现了对干部培训的微机化管理，有效提高了干部培训工作的现代化管理水平。三是在选派干部参加学习培训时，要给选派干部施加一定的学习压力，强化学习纪律，这样有利于激发干部学习动力，提高学习效果。
二、我县干部教育培训工作中的难点问题
尽管近年我们采取有效措施，认真抓好干部教育培训工作，并且取得了显着成绩，但从总体上看，仍存在一些难点问题需要着力解决。
(一)干部教育培训的思想认识有待提高。主要表现在两个方面：一是部分主管部门抓干部教育培训的主动性没有真正调动起来。我们的干部教育培训工作从上到下是组织部门牵头抓总，相关部门协同配合，按照谁主管谁负责，分级分类的方式组织各类干部培训，由于在思想认识上的偏差，观念上的模糊，导致了干部教育培训工作基本上是组织部门、党校或行政学校在具体组织、具体落实，这种单纯靠一个或几个部门去抓培训去抓落实的干部教育培训模式在干部教育培训对象的覆盖面上、培训内容的针对性上、质量上都会不同程度地受到影响。二是个别干部思想观念陈旧落后，安于现状，缺乏学习的自觉性。不能把参加教育培训真正摆到应有位置，认为抓具体业务和经济建设才是硬任务，强调工作忙、任务重，抽不出时间学习，因而参加培训不积极、不主动。
(二)干部教育培训的激励机制有待完善。一是没有全面认识教育培训同干部成长、促进工作的关系，没有把干部的教育培训与选拔任用有机结合起来，在研究干部时注重了干部在德能勤绩廉方面的表现，而忽视了干部对政治理论和业务知识的培训学习，给干部产生了一种学与不学一个样，学好与学不好一个样，学与不学不影响提拔重用的错误认识。二是在考核激励中只侧重于对“学”的约束，而忽略了对“教”的考评，缺少对干部教育培训机构评估。在教育培训中对培训质量、教学组织、教师授课，并没有一个最终的评价，更没有任何奖惩措施。
(三)干部教育培训的内在规律有待把握。一是目前的干部教育培训工作基本上还是“计划式作业”，受训干部作为教育培训工作的客体，作为这一特殊服务的消费者，基本上是没有发言何由“调训”向“申训”机制转变，有待研究。二是基层干部参加在职学习的工学矛盾还比较突出。比如在职研究生班，全县在读的干部不少，大部分又是单位的主要领导。学校集中面授时，走了许多单位的“一把手”，基层的工作受到较大影响。
三、我县干部教育培训工作的下一步打算
针对以上干部教育培训工作存在的问题，结合我们的工作实践，下一步干部教育培训工作总的思路是要紧紧跟上干部制度改革的步伐，紧紧跟上新形势对干部队伍的新要求，紧紧跟上党委、政府中心工作的节拍。具体应着重抓好以下几个环节。
(一)创新干部教育培训的思想观念。一是形成干部教育是一种“基础性建设”的新观点，树立和实践“大教育，大培训”的新理念，把干部教育培训这项战略任务，切实摆上重要议事日程，真正做到认识到位，精力到位，措施到位。二是形成干部教育培训和干部自身成长相统一的新理念。要把党政干部的教育培训看成是推进党政干部全面www.aishibei.com发展的过程，把干部培训与干部自身成长内在地统一起来，激发党政干部教育培训的内在动力，充分调动党政干部接受教育培训的积极性。三是形成“学习型干部”和“终身学习”的新理念。经济社会的迅猛发展，要求干部变革学习和教育观念，从学历教育的传统观念中解放出来，树立干部教育培训“投入少、产出多、作用大”的观念。
(二)完善干部教育培训的激励机制。一是实施党员干部教育培训目标考核制度。每年初，各单位就参加各类培训的数量、质量和培训率及单位自办的培训情况同县组织部签订目标责任，纳入单位总体目标考核。二是实行干部在职学习学时学分制。把干部在职自学、正规化培训、短期培训及学历教育等干部教育培训的四个主要方面的内容，用具体的指标进行量化，一年一通报，并记入学习档案。三是坚持奖惩制度。在教育培训过程中，对学习成绩合格的，要颁发《干部在职学习合格证书》;对学习成绩优秀的，干部调整时优先考虑使用;对学习成绩较差的，要进行通报批评，进而在广大干部中形成讲学习、求进步、争培训的良好氛围。
(三)加强干部教育培训的规律研究。一是加强培训需求调研。从实际出发，分析我县经济社会发展的具体任务和战略任务，分析不同类型、不同性质的参训干部的具体需求，进而使干部教育培训主动适应和引导不同时期、不同类型、不同岗位的干部教育培训需求，以提高干部教育培训的实效性和培训质量。二是科学设置教学内容。一方面，要根据培训类班次、轮训类班次的不同特点，实行分类培训、分层次教学，切实解决教学中存在的“上下一般粗、左右一个样”问题;另一方面，要大力推行差异化培训，根据富蕴经济社会发展实际、培训对象不同来设置教学内容。三是积极创新培训方式。在坚持和完善接受性培训方式的基础上，要认真研究干部教育的规律和特点，以培训的互动性、研究性、开放性为方向，大胆积极地推进培训方式的创新。