会计核算方法规定
为了规范本单位会计核算，正式、完整地提供会计信息，根据《会计法》特制订本单位会计核算方法如下：
1、必须根据实际发生的经济业务事项进行会计核算，填制会计凭证，登记会计账簿，编制财务会计报告。
2、以下经济业务事项，应当办理会计手续，进行会计核算：
(1)款项和有价证券的收付;
(2)财物的收发、增减和使用;
(3)债权债务的发生和结算;
(4)资本、基金的增减;
(5)收入、支出、费用、成本的计算;
(6)财务成果的计算的处理;
(7)需要办理会计手续，进行会计核算的其他事项。
3、会计年度自公历1月1日起至12月31日止。
4、会计核算以人民币为记账本位币。
5、会计凭证、会计账簿、财务会计报告和其他会计资料，必须符合国家统一的会计制度的规定。不得仿造、变造会计凭证、会计账簿及其他会计资料。
6、会计凭证包括原始凭证和记账凭证。
记账凭证根据经过审核的原始凭证有关资料编制。
会计机构、会计人www.aishibei.com员必须按照国家统一的会计制度的规定对原始凭证进行审核，对不真实、不合法的原始凭证有权不予接受，并向单位负责人报告;对记载不准确、不完整的原始凭证予以退回，并要求按照国家统一的会计制度的规定更正、补充。
原始凭证记载的各项内容均不得涂改;原始凭证有错误的，应当有出具单位重开或者更正，更正处应当加盖出具单位印章。原始凭证金额有错误的，应当有出具单位重开，不得在原始凭证上更正。
7、会计账簿登记，必须已经过审核的会计凭证为依据，会计账簿按照连续编号的页码顺序登记。会计账簿记录发生错误或者隔页、缺号、跳行的，按照国家统一的会计制度规定的方法更正，并由会计人员和会计机构负责人在更正处盖章。
8、发生的各项经济业务事项在依法设置的会计账簿上统一登记、核算。
9、定期将会计账簿记录与实物、款项及有关资料互相核对，保证会计账簿记录与实物及款项的实有数额相符、会计账簿记录与会计凭证的有关内容相符、会计账簿之间相对应的记录相符、会计账簿记录与会计报表的有关内容相符。
10、采用的会计处理方法，前后各期一致，不得随意变更。
11、对外提供的担保、未决诉讼等或有事项，在财务会计报告中予以说明。
12、财务会计报告根据经过审核的会计账簿记录和相关资料编制。
13、财务会计报告由单位负责人和主管会计工作的负责人、会计机构负责人签名并盖章。
14、会计记录的文字使用中文。
15、对会计凭证、会计账簿、财务会计和其他会计资料建立、建全档案，妥善保管。
篇2:一人有限责任公司财务会计制度核算办法
一人有限责任公司财务会计制度及核算办法
总 则
(一)为规范公司财务行为，加强财务管理和经济核算，适应市场经济发展需要，依照《企业会计制度》的《会计法》特制定本办法。
(二)本办法是处理财务事项的规范和准则，适应公司所有单位和部门。
(三)公司总经理授权会计负责人，具体负责本企业的财务管理工作，严格执行《会计法》，遵守国家法律、法规及财经纪律;根据公司实际，按照精简、效能原则确定内部财务管理机构设置及财会人员的配备;依照《会计法》、《企业会计制度》及国家的其它有关政策规定下达、落实收入、成本费用、利润考核指标，按规定签批报销有关费用开支;接受财政、审计、税务机关的监督等。
认真宣传贯彻国家有关财务政策;审核重要财务开支事项;研究解决执行中的问题，负责组织内部财务核算，并向有关部门报送财务报表等。
(四)公司财务管理体制，按照统一领导，统一管理的原则。
(五)建立健全内部财产物资管理制度，财产物资计量验收制度，完善内部经济责任制，增收节支，降低消耗，增加盈利。
(六)财务管理的基本任务和方法应从属公司生产经营的目标任务，利用价值形式组织财务活动，强化财务管理，搞好经济核算，围绕生产经营的中心任务开展财务工作，为完成和超额完成各项目标任务作出不懈的努力。
要做好各项财务收支的计划、控制、分析和考核等工作。财务收支要注重日常控制与管理、分析和考核要做到资料齐全，数字准确清晰，分析要有理有据，运用事前计划预测，事中核算控制，事后分析考核的方法，搞好全面财务管理，依法合理筹集和使用资金，并有效的使用各项财产，发挥优势，努力提高经济效益。
(七)加强财务管理基础工作，在生产经营活动中的产量、质量、工时、设备利用，存货的消耗、收发、领退、转移及各项资产的毁损等，都应符合统一规范的各种原始记录的格式、内容及填制方法、签署、填制、汇集的要求，及时做好原始记录，确保各项原始记录的真实、完整、准确、清晰、及时健全财务核算资料。
各项财产物资的供应计划、定货与采购标准、入库验收保管、出库标准，应根据公司内计量验收标准执行。规定各项计量控制手段的配置、管理、教正、维修以及物资的购进、领用转移、产品的入库、销售等各个环节，应符合计量的验收管理等工作要求，做到计量工具齐全，手续齐全，计量准确。
做好财产物资的清查工作，定期或不定期地进行财产清查、财产物资如有盘盈、盘亏和毁损;在查明原因，分清责任，按规定程序报经有关部门批准后，应进行相应的账务处理，做到账、卡、物三相符。
加强内部的财务收支预算管理，按预算办理财务事务。
二、资金筹集的管理
(一)资金筹集严格按《企业会计制度》的有关规定执行，除公司依照法定程序筹集资本金外 ，一律不得擅自筹集资本金，在经营期间内，各项财产发生的溢余短缺和非常损失，除另有规定外，不得直接增减资本金。
(二)筹集资金的要求：
研究影响筹集投资的多种因素，讲求资金筹集的综合经济效益。
1、合理确定资金的需要量控制资金的投放时间，这是节约资金使用的必要条件。
2、周密研究投资的流向，大力提高投资效果，要以投资的流向研究投资的回收，借以把筹集效果和投资效果统一起来进行分析。
3、 认真选择筹资的来源，力求降低资金成本，要从各种筹集的渠道和方式的结合中，制定最佳的筹集方案，一便降低综合的资金成本。
(三)合理运用负债经营
1、流动负债是指将在一年(含一年)或者超过一年的一个营业周期内偿还的债务，包括短期借款、应付票据、预收账款、应付工资、应付股利、应交税金其它暂收应付款项、预提费用、应付福利费和一年内到期的长期借款等。
2、长期负债是指偿还期限在一年或超过一年的一个营业周期以上的各种负债，包括长期借款、应付债券、长期应付款。
3、流动负债的应计利息支出，计入财务费用，长期负债的应计利息支出，筹建期间的，计入长期待摊费用;生产经营期间的计入财务费用;与购建固定资产有关的，在资产达到预定可使用状态之前发生的，计入购建固定资产的价值，在资产达到预定可使用状态之后发生的，计入财务费用，存款利息冲件利息支出。
三、流动资产的管理
流动资产是企业资产的重要组成部分，公司内严格按《企业会计制度》的有关规定对流动资产进行管理。
(一)流动资产的性质和范围：流动资产是指可以在一年内或者超过一年的一个营业周期内变现或者耗用的资产，包括货币资金、短期投资、应收账款、预付账款、其它应收款及存货等。
(二)各项流动资产的内部管理制度
1、 严格执行国家现金管理制度和银行结算办法，按国务院颁布的《现金管理暂行条例》规定范围 使用现金。
2、 应收账款、预付账款、待摊费用、其它应收款的等的管理。
①对应收账款、其它应收款要及时登记所发生的每笔往来款项，准确反映其形成、回收及增减变化情况，每月终了进行核对，在确保相符的基础上，明确责任，积极清理“三角债”，及时回收货款。使货款尽快转化为货币资金，参与企业周转，缓解资金紧张的矛盾。严格控制预付货款，一般情况下，必须货到付款，不准预付。要切实做到根据生产需要，资金情况确定采购批量。对其它应收款要及时清收，尤其个人借款要严格控制，限期交回，对限期交不回者，扣发每月的工资等个人收入抵顶借款。
① 待摊费用是公司已经支付但应由本期和以后各期分别负担的分摊在1年以内(含一年)的各项费用。按批准的范围，将有关已经支付而由本期或以后各项摊销的费用列入待摊费用处理，应按受益期在一年内分期平均摊销，计入成本费用，如果某项待摊费用已经不能使企业受益，应当将其摊余价值一次全部转入当期成本费用。
② 坏账损失根据《企业会计制度》的规定执行，在期末分析各项应收款项的可回收性，并预计可能产生的坏账损失。对预计可能发生的坏账损失,计提准备金，除有确凿证据表明该项应收款项不能够收回和收回的可能性不大外(如债务单位已撤消、破产、资不抵债、现金流量严重不足、发生严重的自然灾害等导致停产而在短时间内无发偿付债务以及三年以上的应收账款)，不得全额计提坏账准备。
(三)存货的管理制度：
1、存货是指在生产经营过程中持有以备出售、或者仍然处在生产过程，或者在生产或提供劳务过程中将消耗的材料和物料等。包括：各类材料、商品、包装物、低植易耗品、在产品、半成品、产成品、及发出商品等。
2、存货的计价原则：采用实际成本法。
①购入存货的实际成本：包括买价(不包括应负担的增值税)、运输费、装卸费、运输保险费等费用及途中合理损耗，入库前的加工、整理及挑选费用等。
②自制存货的实际成本：包括自制过程中实际发生的直接材料费、直接人工费、其他直接费用和应分摊的间接制造费用，间接制造费用应以合理的标准分配给有关的成本对象。
③委托外单位加工存货的实际成本包括：实际耗用的材料或半成品以及、加工费和往返运杂费及应计入成本的税金。
④投资者投入的存货，按照评估确认或者合同、协议约定的价值计价。
⑤接受捐赠的存货，按照发票账单所列金额加企业负担的运输费、保险费、缴纳的税金等做为实际成本，无发票帐单的，按照同类存货的市价计价。
⑥盘盈的存货，按照同类存货的市场价格计价入账。
3、领用、发出和结存的计价方法：公司所有材料的日常领用、发出均采用实际成本计价、按加权平均法计算出材料成本，车间每月按生产计划开领料单，负责人签字盖章，并由单位负责人签字，超过计划和超过定额领用的物资在办手续的同时，必须有分管的领导签字。
4、清查、盘点及处理原则：存货每年终了前12月份必须进行一次全面的盘点清查。期间可以进行不定期盘点，盘点结果与账面记录及时核对，对于盘盈、盘亏、毁损与报废的存货及时查明原因，报公司领导批准后，分别情况予以处理。
盘盈的存货，冲减管理费用，盘亏、毁损与报废的存货，扣除过失人或者保险公司赔偿或残料价值后，计入管理费用;存货毁损属于非常损失的，扣除保险公司赔偿和残料价值后，计入营业外支出。
5、存货的期末计价：存货在期末时应按成本与可变现价值就低计量，对可变现净值低于成本的差额，计提存货跌价准备。
四、固定资产管理制度
(一)固定资产的计价：固定资产按取得时的实际成本计价。
(二)固定资产的折旧方法采用年限平均法：
折旧的计提方法是采用年限平均法，按月计提折旧。
(三)固定资产的净残值率是按固定资产的原值的0—5%确定。
(四)固定资产管理权限：为管好固定资产，公司对所有的机器设备类、固定资产的数量、原值、已提折旧、净值、规格型号、建置年月、设备状况、大修理记录等分别设账、卡进行管理，办理固定资产验收和提出申请报废、停用、封存、改良、维修等手段，领导批准后方可进行。年终对固定资产进行全面清查、盘点做到账实相符。保证固定资产的完整无损。
(五)固定资产的内部管理制度
1、固定资产的增加，固定资产增加必须按公司批准下达预算项目进行，不能擅自购置增加固定资产。
2、固定资产的报废，对固定资产必须正常进行维护、保养，充分发挥其性能，不能只管用，不管修，更不能任意拆除报废，如确需报废，写出报废原因的报告书，报有关领导批准，办理报废转帐手续。
3、固定资产管理。按《企业会计制度》规定，发生的固定资产修理支出，计入有关部门费用，根据实际，规定一次支出金额较小的中、小修，可一次计入成本费用。固定资产大修理费用采用预提或待摊方式在两次大修理间隔期内，分期平均摊销或预提。
4、固定资产清查，为保证固定资产在使用过程中的安全、完整、达到账实相符，必须对固定资产进行定期或不定期地清查。
固定资产清查，主要是对固定资产进行盘盈、盘亏、毁损、报废及其他存在的问题进行清查，以明确责任。清查的问题如属管理不善造成的经济损失，要追究有关部门人员的责任，并处以经济赔偿，其净收益或净损失，计入当期损益。
(六)在建工程的管理，在建工程包括施工前准备，正在施工中或虽已完工但未交付使用的建筑工程和安装工程，在建工程按照下列方法计价：
自营工程，按照直接材料，直接工资、直接机械施工费以及分摊的工程管理费计价，设备安装工程，按照所安装设备的原价、工程安装费用、工程试运转支出以及所分摊的工程管理费用计价。加强在建工程全过程管理，制定执行可行性分析，专项审批、工程材料物、机械设备采购及保管、工程验收等制度。
出包工程，按照应当支出的工程价款以及所支付的工程管理费计价。
在建工程发生毁损或者报废，按照扣除残料价值和过失人或保险公司等赔偿后的净损失。计入工程成本。
在建工程结束应将其列入在建工程，节余物资及时清点入库，不得计入工程成本或形成账外材料造成流失。
(七)固定资产，在建工程的期末计价。固定资产、在建工程应当在期末时按照账面价值与可收回金额就低计量，对可收回金额低于账面价值的差额，应当计提固定资产、在建工程减值准备。
五、无形资产和递延资产
(一)无形资产：
无形资产是指公司长期使用，但是没有实物形态的长期资产，包括专利权、非专利权、商标权、土地使用权、商誉等。
1、无形资产按照取得的实际成本计价：
① 投资者做为资本金或者合作条件投入的无形资产，按照评估确认或者合用协议约定的金额作价。
② 购入的无形资产，按照实际支付的买价、手续费及其他资本性支出作为入帐价值。
③ 自行开发并经法律程序申请取得的无形资产，按取得时发生的注册费、聘请律师费、申请登记费等费用支出计价
④ 接受捐赠的按照所付单据的金额入帐，如果无法取得单据，参照同类无形资产的市价即重置成本计价入账。
2、无形资产的摊销：
无形资产计价入账后，应从受益之日起，在有效使用期限内平均摊入管理费用，不留余额(无残值)。无形资产的有效期限按照下列原则确定：
① 法律和合同分别规定有效期限和受益年限的，按照法定有效期限与合同或者公司申请书规定的受益年限就短的原则确定。
② 法律无规定有效期限，公司合同规定受益年限的，按照合同或者公司申请书规定的受益年限确定。
③ 法律和合同均未规定法定有效期限和受益年限的，按照不超过10年的期限摊销。
(二)长期待摊费用：
长期待摊费用是指企业已经支出，但摊销期在1年以上的各项费用，包括开办费、租入固定资产改良及计价期限在1年以上的固定资产大修理等费用。
1、递延资产的计价与摊销：
① 开办费是指企业在筹建期间发生的不应计入有关资产成本的各项费用支出，包括筹建期间人员工资、办公费、培训费、印刷费、银行借款利息、注册登记费以及不能计入固定资产和无形资产的支出。开办费在开始生产经营、取得营业收入时停止收集，并开始在生产经营当月起一次记入开始生产当月的损益。
② 经营租入固定资产改良支出是能增加租入固定资产的效用或延长使用寿命的改装、翻修、改建等支出，如果支出的数额较大，并受益期超过一年的作为长期待摊费用核算，支出费用在租赁有效期限内分期平均摊销。
③ 固定资产大修理费是指固定资产大修理所发生的支出，其摊销方法应在两次大修理间隔期平均摊入成本费用。
六、成本和费用的管理
(一)成本和费用管理是公司财务管理的核心内容，努力降低成本费用，对于加强在建工程的生产经营管理，提高经济效益具有重要作用。
(二)成本费用管理坚持统一领导，分级核算的原则，实行财务部、车间二级核算，执行公司下达的成本、费用计划，并层层分解，落到实处。
(三)产品成本核算，采用“制造成本法”核算，生产经营过程中实际消费的直接材料、直接工资、其他直接支出和制造费用，计入产品制造成本(即产品生产成本)
(四)成本核算的一般程序：
1、对生产费用进行审核和控制，确定计入产品成本项目。
2、将应计入本月产品成本的各种要素费用，在各种产品之间按照成本项目进行分配和归集，计算出各种产品的成本。
3、对既有完工产品，又有在产品、半成品，按月初的产品费用与本月生产费用之和，在完工产品与月末在产品之间进行分配和归集，算出该种完工产品成本。
(五)成本的计算方法，采用“品种法”“分批法”计算，摊入成本的费用分为直接费用和间接费用(要有明细制度)
(六)期间费用是指不能直接归属于某个特定产品成本的费用，它容易确定其发生的期间，而难以判别其所属的产品，因而在发生的当期应从当期的损益中扣除，期末无余额。期间费用包括管理费用、财务费用和营业费用。
(七)成本费用的汇集、分配和计算，严格执行“权责发生制”原则。
七、销售收入、利润及其分配
(一)销售收入的内容：
销售收入是指公司销售产品和提供劳务等经营业务中实现的营业收入，包括产品销售收入和其它业务收入。
产品销售收入包括销售产成品、半成品、提供工业性劳务等取得的收入。
其他业务收入包括材料销售、固定资产出租、外购商品销售、包装物出租、以及提供非工业劳务等取得的收入。
(二)销售收入的确认：
销售收入按“权责发生制”确认在产品和工业性劳务等的实际成本采用“加权平均法”核算。
交款提货销售，指货款已经收到，发票帐单和提货单已经交给对方，无论产品是否发出，都作为收入的实现。
预收货款销售，以商品、产品发出或劳务提供是确认收入的实现。
委托其他单位代销的商品产品、收到代销单位的代销清单后，不管款项是否收到，确认收入的实现。
其他方式、商业汇票，以发出商品、产品或提供劳务已提供，将发票、帐单交给买方，并取得买方承兑的商业汇票是作为收入的实现。
自产自制产品用于本企业工程建设、对外投资或作为固定资产时，不确认销售收入，但应比较同类产品的售价计算应交增值税及消费税。
对销售退回的收入，应冲减退回当月的销售收入，同时冲减退回当月的销售成本。
(三)销售收入的日常管理
加强销售的日常管理，严格按照供货合同管理，产品的定货、提货合同，由财务管理货款的结算程序及销售退回手续等有关的销售收入管理制度，加强对其他收入的管理，按照编制收入计划，落实责任制，严格其他销售收入的各项手续制度，确保收入及时入帐。
(四)利润及其分配
1、利润的构成及其核算
税前利润总额=营业利润+补贴收入+投资净收益+营业外收支净额
营业利润=产品销售利润+其他销售利润-营业费用-管理费用-财务费用
产品销售利润=产品销售净收入—产品销售成本—产品销售税金及附加
产品销售净收入=销售收入—销售退回—销售折让—销售折扣
其他销售利润=其他销售收入—其他销售成本—其他销售税金及附加
投资净收益=投资收益—投资损失
营业外收支净额=营业外收入—营业外支出
产品销售税金及附加包括：应有销售产品、提供劳务为负担的消费税、城市建设维护税和教育费附加等。
2、利润的预测和分析
要加强对利润的预测与分析，根据年度生产经营计划，经济责任制方案及市场等情况，结合实际搞好年、季利润的预测，编制利润计划，确定目标利润，并按月、季、年考核成绩，分析利润完成情况，通过与目标计划等对比、分析，发现问题，即使纠正，确保利润的实现。
3、营业外支出管理
营业外收入和营业外支出是指与企业生产经营无直接关系的各项收入和支出。营业外收入包括：固定资产的盘盈、处理固定资产净收益，罚款收入等。
营业外支出包括：固定资产盘亏、报废、毁损和出售净损失，非常损失。公益救济性捐赠，赔偿金、违约金，被没收的财物损失，税收的滞纳金和罚款等。
①固定资产盘亏、报废、毁损和出售的净损失，固定资产盘亏毁坏是按照原价扣除累计折旧后，过失人及保险公司赔款后的差额，固定资产报废是指清理报废的变价收入减去清理费用后与帐面净值的差额。
②非常损失：是指自然灾害造成的各项资产净损失，(扣除保险公司赔偿款及残值)，还包括由此造成的停工损失和善后清理费用。
③公益救济性捐赠：是指通过中国境内非盈利的社会团体、国家机关向教育、民政等公益事业遭受自然灾害地区，贫困地区的捐赠。
④赔偿金、违约金：是指企业因未履行经济合同、协议，而向其他单位支付的赔偿金、违约金，罚息等罚款性支出。
要严格划分营业外支出与成本、费用开支范围，不得将由营业外支出的开支列作成本、费用，亦不得将成本费用计入营业外支出，营业外支出的范围严格按国家规定，不得扩大。
4、利润分配及其管理
(一)利润总额的分配顺序：
利润由公司财务按规定进行统一分配，按国家规定做相应的调整后，依法缴纳所得税，缴纳所得税后的利润，除国家另有规定外，按照下列顺序分配：
① 提取法定盈余公积、法定公益金。
② 提取任意盈余公积。
③ 其他按规定应分配和未分配的利润。
八、财务报告与经济效益的评价
(一)财务报告：财务报告是反映公司某一特定日期财务状况和某一会计期间经营成果，现金流量的文件，包括会计报表、会计报表附注及财务情况说明书。
公司按照国家财政部门的规定的报表种类及格式上报，月、季主要报表是：资产负债表、损益表。
年度报表是：资产负债表、;利润表、现金流量表。
财务情况说明书：主要说明企业生产经营的基本情况，利润实现和分配，资金增减和周转。对本期或者下期财务状况产生重大影响的事项，资产负债表日后至报财务报告以前发生的对企业财务状况产生重大影响的事项，以及需要说明的其他事项。
(二)经济效益评价分析：
公司按照建立现代企业制度的要求，为综合评价公司的财务状况及经营成果，根据财政部制定的规章制度，特指定以下十项主要评价指标。
1、销售利润率：反映企业销售收入的获得水平。计算公式：
销售利润率= 利 润 总 额/产品销售净收入×100%
其中产品销售净收入：指扣除销售折让，折扣和退回之后的销售净额。
2、总资产报酬率：用于衡量企业运用全部资产获利的能力。计算公式：
总资产报酬率=(利润总额+利息支出)/平均资产总额×100%
其中：(平均资产总额期初资产总额+期末资产总额)/2
3、资本收益率：指企业运用投资者投放资本获得收益的能力。计算公式：
资本收益率=净利润/实收资本×100%
4、资本保值增值率：主要反映投资者投放企业的资本完整性和保全性。计算公式：资本保值增值率=期末所有者权益总额/期初所有者权益总额%
其中：资本保值增值率=100%为保值，大于100%为资本增值
5、资产负债表：用于衡量公司负债水平高低情况。计算公式：
资产负债表=负债总额/资产总额×100%
6、①流动比率：衡量公司在某一时点偿付即将到期的债务能力，又称短期偿债能力比率。计算公式：
流动比率=流动资产/流动负债×100%
②速动比率：指速动资产与流动负债的比率。它是衡量公司在某一时间运用随时可变现的资产偿短期债务的能力。计算公式：
速动比率=速动资产/流动负债×100%
其中：流动资产=流动资产-存货
7、应收帐款周转率：也称收帐比率，用于衡量公司应收帐款周转快慢。计算公式： 应收帐款周转率=赊销净额/平均应收帐款余额×100%
其中：赊销净额=销售收入-现销收入-销售退回折让折扣，平均应收帐款余额=(期初应收帐款余额+期末应收帐款余额)/2
8、存货周转率：用于衡量公司在一定时期内存货资产的周转次数，反映产、供、销平衡效率的一种尺度，公式如下：
存货周转率=产品销售成本/平均存货成本×100%
其中平均存货成本=(期初存货成本=期末存货成本)/2
9、社会贡献率：是衡量运用全部资产为国家或社会创造或支付价值的能力。公式如下： 社会贡献率=企业社会贡献总额/平均资产总额×100%
企业社会贡献总额：即企业为国家或社会创造或支付的价值总额，包括(含资金、津贴等工资性收入)，劳动退休统筹及社会福利支出、利息指出净额，应交增值税，应交产品消费税及附加，应交所得税，净利润等。
10、社会积累率：衡量企业社会贡献总额中多少用于上交国家财政。计算公式： 社会积累率=上交国家财政总额/企业社会贡献总额×100%
上交国家财政总额：包括应交增值税，应交消费税及附加，应交所得税及其他税收等。比较法、比较率是财务分析的基本方法，通过与上年周期或同行业对比，以及成本降低率，效益增长等分析，考核各项任务完成情况，找出原因，指定措施。
(四)编制要求
1、公司财务根据登记完整，核实无误的帐簿记录编制报表，做到数字真实，计算准确，内容完整，资料齐全，各种钩稽关系衔接。
2、报表及说明要报送及时，印章齐全，书写认真。
3、公司将财务报表作为企业财务管理的重要内容，切实抓细抓好，不断提高报表质量，适应管理的要求，用以知道经营管理工作。
4、财务报告及财务报送时间。
公司财务部于次月10日前报出月季报表，并于次月15日前报出财务分析或说明和公司经济效益分析指标。
篇3:万科集团房地产成本核算指导
万科集团房地产成本核算指导
目 录
第一章 总 则
第二章 成本核算的基本程序
第三章 成本核算对象的确定
第四章 成本费用项目及核算内容
第五章 会计科目与帐簿设置
第六章 成本费用的归集与分配
第七章 成本报表
第八章 附 则
VANKEVK企业股份有限公司
房地产开发企业成本核算指导
(讨论稿)
编制单位：财务管理部
一九九八年十二月
第一章 总 则
1-1 为了加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析，根据《股份有限公司会计制度-会计科目和会计报表》及其附件三"房地产开发业务会计处理规定"与我国具体会计准则等有关规定，以及集团《财务管理规则》和《会计管理规则》的要求，制定本指导。
1-2 集团房地产开发企业成本核算的任务是：建立和完善成本核算基础工作，严格遵守成本开支范围，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，及时发现成本管理中存在的问题，以便寻求降低成本的途径。
1-3 各房地产开发企业，建立成本核算责任制，不断完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，并自觉接受集团的监督。
成科地产成本核算的基本程序
成本核算的一般步骤：
第一步：根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。
第二步：按成本核算及管理的要求，设置有关成本核算会计科目和帐簿，按成本核算对象归集开发成本费用。
第三步：按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。
第四步：将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。
第五步：编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。
第六步：正确划分完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本，按建筑面积计算完工产品单位成本。
第七步：正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，按与结算销售收入配比的原则正确结转完工开发产品的销售成本。
第八步：编制成本报表，根据成本管理和核算要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。
第三章 成本核算对象的确定
3-1 成本核算对象的确定原则：应满足成本计算的需要;便于成本费用的归集;利于成本的及时结算;适应成本监控的要求。
3-2 各单位可根据上述原则，参照下列条件，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，确定具体成本核算对象。
(1) 单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。
(2) 在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。
(3) 对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域或部位或周期划分成本核算对象。
▲ 成片分期(区)开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。
▲ 同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。
▲ 同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。
(4) 根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。
3-3 成本核算对象一般应在开工前确定。一旦确定，不得随意改变，以保证成本核算的准确性。
第四章 成本费用项目及核算内容
4-1 开发产品成本核算应视开发产品的具体情况，按制造成本法设置成本项目。成本项目一般包括下列六项：
1) 土地征用及拆迁补偿费
2) 前期工程费
3) 基础设施费
4) 建筑安装工程费
5) 配套设施费
6) 开发间接费
4-2 各成本项目的开支范围如下：
土地征用及拆迁补偿费
指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容：
(1) 土地征用费：支付的土地出让金、土地转让费、土地效益金、土地开发费，交纳的契税、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价、补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。
(2) 拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等;拆迁旧建筑物回收的残值应估价入帐，分别冲减有关成本。
(3) 市政配套费：指向政府部门交纳的大市政配套费，征用生地向当地市政公司交纳的红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建造费、管线铺设费等。
(4) 其他：如土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费等。
前期工程费
指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、 "三通一平"等前期费用。主要包括以下内容：
(1) 项目整体性批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。
如：人防工程建设费、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。
(2) 规划设计费：项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改
造设计费、可行性研究费(含支付社会中介服务机构的市场调研费)，制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案评审费。
(3) 勘测丈量费：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。
(4) "三通一平"费：接通红线外施工用临时给排水(含地下排水管、沟开挖铺设费用)、供电、道路(含按规定应交的占道费、道路挖掘费)等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用(包括开工前垃圾清运费)等。
(5) 临时设施费：工地甲方临时办公室，临时场地占用费，临时借用空地租费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用。临时设施内的资产，如空调、电视机，家具等不属于临时设施费。
(6) 预算编、审费：支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算而发生的费用。
(7) 其他：包括挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等。
基础设施费
指项目开发过程中发生的小区内、建筑安装工程施工图预算项目之外的道路、供电、供水、供气、供热、排污、排洪、通讯、照明、绿化等基础设施工程费用，红线外两米与大市政接口的费用，以及向水、电、气、热、通讯等大市政公司交纳的费用。主要包括以下内容：
(1) 道路工程费：小区内道路铺设费。
(2) 供电工程费：变(配)电设备的购置费，设备安装及电缆铺设费，供(配)电贴费、电源建设费，交纳的电增容费等。
(3) 给排水工程费：自来水、雨(污)水排放、防洪等给排水设施的建造、管线铺设费用，以及向自来水公司交纳的水增容费等。
(4) 煤气工程费：煤气管道的铺设费、增容费、集资费，煤气配套费，煤气发展基金、煤气挂表费等。
(5) 供暖工程费：暖气管道的铺设费、集资费。
(6) 通讯工程费：电话线路的铺设、电话配套费，电话电缆集资费，交纳的电话增容费等。
(7) 电视工程费：小区内有线电视(闭路电视)的线路铺设和按规定应交纳的有关费用。
(8) 照明工程费：小区内路灯照明设施支出。
(9) 绿化工程费：小区内人工草坪、栽花、种树等绿化支出;绿地建设费。
(10) 环卫工程费：指小区内的环境卫生设施支出。如垃圾站(箱)、公厕等支出。
(11) 其他：小区周围设置的永久性围墙、围栏支出、园区大门、园区监控工程费、自然下沉整改费等。
建筑安装工程费
指项目开发过程中发生的列入建筑安装工程施工图预算项目内的各项费用 (含设备费、出包工程向承包方支付的临时设施费和劳动保险费)，有甲供材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费。发包工程应依据承包方提供的经甲方审定的"工程价款结算单"来确定。主要包括以下内容：
(1) 土建工程费
① 基础工程费：土石方、桩基、护壁(坡)工程费，基础处理费、桩基咨询费。
② 主体工程费：即土建结构工程费(含地下室部分)。
③ 有甲供材料的，还应包括相应的甲供材料费。
(2) 安装工程费
① 电气(强电)安装工程费：主体工程内的照明等电气设施安装费，有甲供材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费。
② 电讯(弱电)安装工程费：主体工程内的通讯、保安监视、有线电视系统等电讯设施安装费。
③ 给排水安装工程费：主体工程内的上下水、热水等给排水设施安装费。
④ 电梯安装工程费：主体工程内的电梯及其安装、调试费。
⑤ 空调安装工程费：主体工程内的换热站、冷冻站、风机盘管控制、楼宇自控系统等空调设施安装费。
⑥ 消防安装工程费：主体工程内的自动喷洒、消防栓、消防报警系统等消防设施安装费。
⑦ 煤气安装工程费：主体工程内的煤气管线等燃气设施安装费。
⑧ 采暖安装工程费：主体工程内的水暖、汽暖等供热设施安装费。
⑨ 上述各项如有甲供材料、设备，还应分别包括相应的甲供材料、设备费。
(3) 装修工程费：内外墙、地板(毯)、门窗、厨洁具、电梯间、天(顶)蓬、雨蓬
等的装修费，有甲供材料的，还应包括相应的甲供材料费。
(4) 项目或工程监理费：指支付给聘请的项目或工程监理单位的费用。
(5) 其他：工程收尾所发生的零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担的维修费(零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担的维修费能够归类的，应按从属主体原则归类计入上述相应费用中)，现场垃圾清运费、工程保险费等。
配套设施费
指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。该成本项目下按各项配套设施设立明细科目，具体核算内容可区别以下情况：
(1) 在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，如建造消防、水泵房、水塔、锅炉房(建筑成本)、变电所(建筑成本)、居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚、景观(建筑小品)、环廊、街心公园、凉亭等设施的支出。
(2) 在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出。
(3) 开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用。
(4) 对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。
开发间接费
指房地产开发企业内部独立核算单位为组织和管理开发产品的开发建设而发生的各项费用。开发间接费的内容包括：
(1) 现场管理费用：内部独立核算的、开发项目现场管理的人员工资及福利费、工会经费、职工教育经费、修理费、办公费、办公用水电费、差旅费、市内交通费、运输费、通讯费、业务交际费、劳动保护费、低值易耗品摊销、周转房摊销等。
(2) 利息并借款费用：直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额。
(3) 固定资产投资方向调节税：按规定应计缴的固定资产投资方向调节税。
(4) 物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金：按规定应拨付给业主管理委员会的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
(5) 质检费：包括按规定支付给质检部门的质量检验费，项目发生的材料、设备质量检验费、工程质量自检费、工程竣工验收费等质量鉴定性费用。
(6) 其他：项目交付使用后发生的，按规定或协议应由开发商承担、补贴给物业管理公司的水、电、煤气、暖气等价差，以及其他应计入开发间接费的费用。
4-3 开发企业期间费用的开支范围为：
营业费用
指在开发产品销售环节发生的各项费用。包括：
(1) 已完开发产品销售以前的改装修复费，开发产品看护费及按规定或协议应交物业管理公司的空房物业管理费，根据规定或协议应承担的按单位、面积分摊的空房和自留、自用物业水电费等。
(2) 小区内、主体外临时样板房、售楼处的设计、建造、装饰等费用。样板房、售楼处内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用列支。主体内临时样板房、售楼处的设计、建造、装饰等费用在房屋开发成本中列支。
(3) 开发产品销售、转让、出租过程中发生的广告审批费、广告制作费(含资料制作费)、广告宣传费、展览费、销售模型(沙盘)制作费、代销手续费、销售服务费、咨询费、办销售许可证时向政府部门交纳的物业管理启动金、商品房注册登记费、产权交易费(或商品房交易手续费)、房屋面积审核费、房屋评估费、诉讼费、中介佣金、销售许可证、外销费等。
(4) 专设销售机构的职员工资、工会经费、福利费、折旧费、修理费、差旅费、办公费、培训费、业务交际费以及其他经费。
管理费用
指企业行政、财务、人事等行政管理部门，为组织和管理房地产开发经营活动而发生的各项费用。包括：
(1) 行政管理部门人员的工资、福利费，办公费、差旅费、运输费(包括驾驶员保险费)、折旧费、修理费、低值易耗品摊销、办公用水电费等。
(2) 工会经费和职工教育经费。
(3) 财产保险费、劳动保险费、待业保险费、医疗保险费、失业保险费。
(4) 税金：指按照规定支付的房产税、车船使用税、土地使用税(金、费)、印花税等。
(5) 审计费、咨询费、聘请中介机构费、诉讼费、业务招待费、董事会费、公司活动费等。
(6) 无形资产及长期待摊费用摊销。
(7) 坏账损失及存货盘亏、毁损损失。
(8) 环境费：支付清洁工的工资、摆花费、租花费等
(9) 租金：包括房屋租金、车库租金等。
(10) 分摊上级管理部门和总部的管理费以及其他管理费等。
财务费用
指企业为筹集开发经营所需资金而发生的各项费用。包括利息净支出(减去利息资本化部分)、汇兑净损失、金融机构手续费(含票据工本费)，以及企业筹集资金发生的其他财务费用。
会计科目与帐簿设置
5-1 "开发成本"科目：核算在房屋等产品开发过程中所发生的各项费用。各级明细科目的设置详见"房地产成本核算科目明细表"。
5-2 "开发间接费"科目：归集和分配在房屋等产品开发过程中，本单位项目、设计、工程、预算、材料等业务部门为组织与管理开发项目建设而发生的各项费用。(这类费用由本科目归集并按一定方法、标准分配后，再计入各成本核算对象的"开发间接费"成本项目中去)。各级明细科目的设置详见"房地产成本核算科目明细表"。
5-3 "预提费用"科目：核算按权责发生制原则和受益期限、对象，应由本受益期、受益对象承担的尚未支付的成本、费用。本科目一般应按费用的内容设置二级科目进行核算。
应预提的费用一般包括：配套设施费;与合作单位共建项目应负担的由合作单位垫付的费用;租金;保险金;借款利息;修理费用及应由本受益期、受益对象承担的尚未支付的地价等。
费用预提的时间：应由房屋等开发产品负担的费用，应在结转房屋等开发产品时预提。
配套设施费的预提范围、条件、依据和计算方法：
范围：开发小区内不能有偿转让的配套设施将发生的费用。能有偿转让的配套设施将发生的费用不得预提。
条件：配套设施费的预提条件为：房屋与配套设施非同步开发(有前有后、穿插进行);先建房屋，后建配套设施。
依据：拟建配套设施的预算成本或计划成本。
计算方法：
某成本核算对象应 该项开发产品预算 配套设施费
= *
预提的配套设施费 成本(或计划成本) 预 提 率
配套设施 该配套设施的预算成本(或计划成本
= -------------------------------- *100%
费预提率 应负担该配套设施费各开发产品的 预 算 成 本(或计划成本)
式中应负担该配套设施费的开发产品一般应包括房屋、能有偿转让的小区内大配套设施。
5-4 "待摊费用" 科目：核算按权责发生制原则和受益期限、对象在本期发生但应由本期及以后各期共同负担的、分摊期限在一年以内的费用。如：项目开发前期为项目开发而发生的贷款利息支出(分摊期限为预计项目开发期，项目开发期超过一年的列"长期待摊费用")、广告费、低值易耗品摊销、预付保险费、预付报刊费等。本科目一般应按费用的内容设置二级科目进行核算。
5-5 "开发产品"科目：核算已开发完成并验收合格的开发产品的实际成本。各级明细科目的设置详见"房地产成本核算科目明细表"。各单位在进行"开发产品"核算的同时，应收集、整理具体到每户的可售面积构成、销售及其回款情况的详细资料。
房地产成本核算科目明细表
一级科目
二级科目
三级科目
四级科目
五级科目
备注
开发成本
各项目
各成本核算对象
土地征用及拆迁补偿费
按前述明细
完工转开发产品
(各住宅小区、配套设施)
前期工程费
同上
基础设施费
同上
建筑安装工程费
同上
配套设施费
同上
开发间接费
自一级科目
待分摊征地及拆迁补偿费
按前述明细
开发间接费转入
待分摊前期工程费
同上
待分摊基础设施费
同上
待分摊配套设施费
同上
开发间接费
各项目
工资及附加费
定期转入开发成本
有关部门
办公费用
差旅交通费
修理费
通讯费
周转房摊销
利息并借款费用
质量检验费
物业管理基金
其他
开发产品
项目名称
成本核算对象
设置面积或套
数的数量金额帐
第六章 成本费用的归集与分配
土地征用及拆迁补偿费
6-1 一般能分清成本核算对象的，可直接计入房屋等成本核算对象的成本项目中;如果分不清成本核算对象，须两个或两个以上的成本核算对象负担时，可先在"开发成本-土地开发-土地费用"科目进行归集，再将其分配计入有关成本核算对象的开发成本;也可以直接分配计入"开发成本--有关成本核算对象----土地拆迁及补偿费"。有关分配方法为：
按土地面积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时：
方法一：先按小区的占地面积将地价和拆迁补偿费分配到各小区;再将分配到各小区内的地价和拆迁补偿费，按小区内房屋等成本核算对象和道路、广场等公用场所的占地面积进行直接分配;然后将分配到小区内道路、广场等公用场所占地面积的地价和拆迁补偿费，按房屋等成本核算对象的占地面积进行间接分配，计入房屋等成本核算对象的的开发成本;房屋等成本核算对象的直接分配数加间接分配数，即为该房屋等成本核算对象应负担的地价和拆迁补偿费。
方法二：也可将公用占地面积先分摊到房屋等成本核算对象的占地面积上，房屋等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的地价及拆迁补偿费来分配。
按建筑面积计征(或补偿)时：
不论是公共用地还是房屋等成本核算对象自身用地发生的"土地征用及拆迁补偿费"成本项目内的费用，均应按房屋等成本核算对象的建筑面积来分摊。
前期工程费
6-2能够分清成本核算对象的，可直接计入房屋等成本核算对象的"前期工程费"成本项目;应由两个或两个以上的成本对象负担的前期工程费，可通过"开发成本- 土地开发-前期工程费"科目归集，再按建筑面积(包括在建及未建面积)分配计入各成本核算对象的成本项目。
基础设施费
6-3一般能够区分成本核算对象的，应直接计入房屋等成本核算对象的"基础设施费"成本项目中;如果在开发的建设场地上有多个开发项目，不能区分成本核算对象时，其基础设施费应先在"开发成本-土地开发-基础设施费"科目进行归集，待基础设施建设完毕后，将归集的费用按建筑面积(包括在建及未建面积)分配计入有关成本核算对象的"基础设施费"成本项目中。
建筑安装工程费
6-4 一般应在与承包单位进行工程价款结算时，按承包单位根据当月实际完成工作量提出，经甲方审定、双方确认的"已完工程月报表"、"工程价款结算单"所确定的工程价款，直接计入房屋等成本核算对象的"建筑安装工程费"成本项目。
6-5 预付给承包单位的工程款和备料款，不能直接作为建筑安装工程费支出，计入"开发成本"科目，应先在"预付帐款-预付承包单位款"科目核算，待工程价款结算时，再从实际应付工程款中扣回。
6-6 对几个工程一并招标出包且按标价结算的，应在工程完工结算工程价款时，按每个工程(或成本核算对象)的预算造价占各项工程预算造价之和的比例，计算各自的标价即实际建筑安装工程费。根据经计算得出的建筑安装工程费，计入有关房屋等成本核算对象的"建筑安装工程费"成本项目。计算公式为：
某项工程的实际 该项工程预算造价
= 工程标价* --------------------
建筑安装工程费 各项工程预算造价合计
配套设施费
6-7 凡是不能有偿转让的开发小区内配套设施所发生的支出，均应计入房屋等成本核算对象的"配套设施费"成本项目：
(1) 配套设施和房屋等开发产品同步建设的情况下：
▲ 能分清成本核算对象的，应直接计入房屋等成本核算对象的"配套设施费"成本项目。
▲ 不能分清成本核算对象的，应先由"开发成本-配套设施开发"科目的相应成本项目进行归集，再分配计入房屋等成本核算对象的"配套设施费"成本项目。
(2) 配套设施和房屋等开发产品非同步建设(有前有后、穿插进行)的情况下：
▲ 应先通过"开发成本-配套设施开发"科目进行归集，待配套设施完工后，再按房屋等成本核算对象的建筑面积和分项平行结转法，分配计入房屋等成本核算对象的成本项目。
(3) 先开发房屋等开发产品，后建配套设施;或房屋等开发产品已开发完工移交或出售，而配套设施尚未全部完工的情况下：
▲ 可按配套设施的预算成本(或计划成本)进行预提，并归集在"开发成本-配套设施开发"科目的相应成本项目，再按房屋等成本核算对象的建筑面积，分配计入房屋等成本核算对象的"配套设施费"成本项目。预提数与实际数的差额，应在配套设施完工时调整房屋等成本核算对象的"配套设施费"成本项目。
▲ 如果预提的配套设施费含有多种配套设施项目，应在每项配套设施完工时，逐项结转并随时调整房屋等成本核算对象的"配套设施费"成本项目，不得等全部配套工程竣工后一次调整。
6-8 凡是能有偿转让的配套设施(包括经营性和非经营性的)支出，不得计入房屋等成本核算对象的成本，能有偿转让的配套设施应分配的其他配套设施费，应计入其开发成本的"开发成本-配套设施开发-配套设施费"项目中。
开发间接费
6-9 应先通过"开发间接费"科目归集，于每季末根据实际发生数按建筑面积分配计入各项目的各成本核算对象，一般不得以计划数计入开发成本。如根据开发特点，确需采取预提开发间接费办法时，预提数与实际支出数之间的差额应于年度终了时一次进行调整。
6-10 成本应计入房屋等开发产品的不能有偿转让的配套设施、留作自用的固定资产，均不分配开发间接费。
6-11 如果有周转房，每月应计入开发间接费的周转房摊销，可比照房屋类固定资产的折旧年限采用平均年限法进行摊销，并按周转房造价4%计算残值。
关于借款费用资本化
6-12 借款费用资本化的期限：可自房地产产品开发投入起至完工交付时止，其间开发商主动实施的停工其间不包括在内;
6-13 可资本化的借款费用包括：与开发项目直接相关的借款利息支出、汇兑损失、债券溢价，减去债券折价、利息收入、汇兑收益以及借款到位后、使用前的其他投资收益，如利息收入等减项微小也可直接计入财务费用。可资本化的借款费用不包括借款手续费及佣金等;
6-14 可确定借款用途并专款专用的，可将借款费用直接计入受益的成本核算对象;不能分清具体用途的借款费用，可采用各项目累计投资额、各项目缺口资金等标准在受益的各成本核算对象间分摊;如果一次性利息数额较大时，也可先通过"待摊费用"归集后，再分配计入各成本核算对象的"开发间接费"。
某成本计算对象完成投资额
分配比例 = -------------------------× 100%
项目完成投资总额
第七章 成本报表
报表种类：
7-1 各房地产开发企业应按要求编报成本报表。成本报表主要包括：
(1) "房地产成本结转情况表";
(2) "房地产成本比较分析表";
(3) "开发间接费明细表";
(4) "房地产项目综合情况表";
(5) "房地产成本合同执行情况表";
编报时间:
7-2 成本报表报送时间为每季后10日内，年度报表时间以决算通知为准，另外总部可根据项目开发的不同阶段要求报送有关成本报表。
编报要求：
7-3 详见总部财务部统一印发的表样及各表的说明。
第八章 附 则
8-1 本指导适用于集团所属的控股经营和受托非控股经营的房地产开发企业。各房地产开发企业可根据自身开发项目情况，进行补充完善并制定本单位成本核算的具体规范。
8-2 本指导未涉及或未尽的成本核算事项，按国家或集团有关成本管理的规定执行。本指导由总部财务部负责解释和修订。
20**年2月4日