五一路商业项目营销推广策略
一、推广难点分析
理性的分析是策略执行的先决条件。本项目虽然具有一系列的优势机遇，但推广上有几点难点需要重点注意，以优势淡化弱势，达成项目的旺销。
1.1相对的高价格与短期返租在长沙市场上存在一定风险
这在推广时需要帮助客户确立项目无可质疑的投资前景与高性价比，以地优优势给投资者以实实在在的愿景实现。
1.2 项目能否在短期内将解放路的商气延续至本案
这需要在项目形象上出彩出新，吸引眼球，吸引投资者的关注后吸引消费者关注。这需要进行各种"品牌"专题活动和一些具有影响力的大型攻关活动进行造势，吸引大量人气并迅速形成商气。
基于以上推广难点，本项目在推广中不仅要有统一的推广主题，更要注重活动营销和现场的包装，组成一个"三维"的推广模型，实现项目价值。
二、推广主题概念设定
我司认为，要达到本案销售与招商力度的最大化，必须遵循营销链的实现。即以"品牌折扣店"的"品牌"作文章，深化主题，倡导一种投资生活与品牌文化。这是整个营销推广贯彻的主题，并在此基础上形成主题的移植、嫁接与延伸。
品牌文化与投资生活的本质分别是时尚文化和财富文化，它们不是一对矛盾体，而是相辅相承的。它们融合后的本质即是：具有参与性、流行性、功利性和专业性，这也是商业文化的本质。
再进一步深化：
品牌文化即一种：成功、富裕、幸福、满足，时尚的文化
投资生活即一种：理智、专业、财富、趣味、科学的生活态度
本项目倡导一种快乐的投资，让投资充满趣味性，成为人们生活中不可或缺并且随手可得的一部分。
本项目倡导一种科学的安全的高回报高收益的投资理念，并给予实在而专业的关怀。
三。推广策略执行
按照我司的市场定位的思路，在项目的营销推广策略上也相应地作出呼应，即分阶段进行推售，以便能够及时而灵活地掌握销售的进度和市场的变化，随时作出调整，务求达致旺销。
我司一直坚持，在实际操作中比主题概念更重要的是营造一个概念的支持体系，否则在市场竞争中，就会经不起时间的考验。所以在推广执行中，我司设定本项目的支持体系为本案的优点即绝版地段所造就的投资前景、主题理念、区位优势、产品规划、投资回报率、敢于挑战竞争对手的高性价比等。
本项目推广主题将以项目倡导的投资生活与品牌文化的内涵体现项目的卖点，在此基础上完成对项目主卖点"投资前景、主题理念、区位优势、产品规划投资回报率、高性价比"的诉求。
3.1推广阶段安排及推广主题
根据本项目的工程进度设定推广阶段。
●导入期：悬念广告(体现成功、富裕)
1、"成功":少数人的名利场 顶级品牌集中营(主题理念)
2、"富裕":如何成为十足资本家(投资回报率)
●预热期：价值点诉求
1、少数人的名利场 顶级品牌集中营(主题理念)
2、时尚，源于长沙;品牌，源于五一路;财富，源于XXX(投资前景)
3、五一路的财富地标(区位优势)
●引爆期：理性广告
1、"成功":少数人的名利场 顶级品牌集中营(主题理念)
2、"理智":五一路上最后一班财富专列，这一次不能再错过(投资前景)
3、"时尚":在五一路核心商圈，驾奴品牌商铺的投资快感(绝版地段：追求品牌与时尚的同时，也追求地段的"名牌")
4、"财富":五一路XXX,顶级品牌PK资本盛宴(主题理念)
●强销期：大力说服
1、"成功":少数人的名利场 顶级品牌集中营(主题理念)
2、"幸福、满足"主题：以一组软文表达主题。分别为：
寻找篇：长沙人的幸福在哪里?(从理性的角度帮投资者寻找长沙目前值得投资的项目，最后把目光锁定在五一路----本案，引出本案能带给投资者的物质与精神回报)
圆梦篇："五一路XX项目，我的幸福梦想"或"最大的幸福，莫过于拥有"(从情感角度讲述老长沙人的"五一路"情结，以本项目的完美出市圆这部分人的财富投资之梦)
3、"专业":XXX,精明眼的选择(投资回报率)
4、"趣味":360度的品牌生活：创业投资(最大限度的激发长沙人有闲钱人的"品牌生活方式",生活的乐趣不仅在于奢侈享受，更在于懂得获取)
●调整期与扫尾期：强力促销
1、错过了领舞，不能错过拥有
2、最后的财富机会
3.2公关活动及媒体策划
我司认为：无论是本项目的差异变化卖点选定，还是市场定位，目标消费者锁定，都十分准确，因而公共活动/煤体计划都应该以"少数人的名利场 顶级品牌集中营"为主题，具体内容在执行阶段具体呈现。
●"品牌论坛"
●"华中品牌风尚大典--暨本项目招商新闻发布会"活动
●"名牌文化生活"投资征文
●现场投资说明会
●"付出必有回报"--商铺承租者免1年租金，以促销尾盘
3.3 现场包装及案场布置
●工地包装：工地围墙应围绕项目主题理念展开，把客户眼球吸引到本项目来，快速树立项目形象，传递项目信息。同时，对项目的每个进程都进行信息公开，并更换包装，树立项目信心。并能制造一波又一波的信息流，不断撩拨投资者的投资热情。
●案场布置：因为本项目地块的稀缺性，可考虑在项目拆迁成功、工程奠基和开盘三大阶段都对案场进行包装，制造开盘未热、让媒体自动为本案进行报导与宣传。
篇2:公寓营销推广战略分期
爱丽榭公寓营销推广战略分期
根据爱丽榭面临的市场实际情况，现把营销推广进行四个战略分期：
(一)搅浑水期--高姿态、神秘感
由于开发区市场的两大竞争对手："伴景湾"和"新城国际"已经亮相并均于今年八、九月份左右开盘销售，而爱丽榭要等到明年四月份左右才能开盘，这样在竞争上就处于弱势。在处于弱势的情况下，爱丽榭的营销战略就以搅浑水为主。这段期间内，爱丽榭的推广主要是向市场公开高端形象，主要是通过小众传播渠道对产品形象进行传播，不断制造悬念，保持产品的神秘感。通过这种传播方式拖住目标客户，吸引其对产品的注意。
在"搅浑水"阶段，两个竞争产品已经面市，并且必然开战，爱丽榭的推广战略是避开与竞争对手在大众媒体上的竞争，而是要利用自己的资源如成熟的滨海会以及其他客户资源网络击到客户的软肋。"欲取之，先予之",爱丽榭必须在竞争对手的后方慢慢发展自己的力量，慢慢积累客户，最终引爆整个市场。
(二)蓄势期--销售客户积累、推广树立形象
时间：20**年9月底至20**年3月
主要节点：
20**年9月底，产品核心竞争力--"科技住宅"形象亮相，大面积推广开始。
20**年10月，世界科技住宅考察活动
20**年11月，第一次VIP卡发售
20**年1月，三中全汇体验日、第二次VIP卡发售
营销推广思路：
推广开始由地下转向公开，项目核心竞争力通过大众媒体公开轰炸，形成对客户全方位的信息包围;
通过VIP卡等形式开始积累意向客户，积蓄能量。
通过对客户意向的深度了解，根据客户需求，调整产品部分内容，制定合理销控、调整价格策略。
推广口号：
科技，创造地产传奇
广告语举例：
三中全汇宣布，爱丽榭值得期待
70年不褪色的尊贵表情
科技住宅，提前十年到达天津
仿佛500亩森林
媒体策略：
【火力配置】：《每日新报滨海版》、《北方经济时报》、《天津日报》、电台广播、广告宣传片、网页链接、互动短讯。
【打击频率】：建议在开盘前阶段基本保持每周一期硬稿、一期软稿的发布密度。
【战术建议】：
《每日新报滨海版》：其发行量及阅读群体层面，其发布形式以硬广告为主，
《北方经济时报》：开发区主流媒体，无疑让我们将其选定为本案推广的主流平面媒体，适于硬广告、报中刊结合的推广方式，其中报中刊除对本周发布的硬搞作软文阐述之外，其它部分建议以系列专栏形式出现为最佳。
(三)爆发期--销售消化客户、推广强推产品综合利益
时间：20**年3月至4月底开盘后两周，营销最为关键的时期。
主要节点：
20**年3月初，科技住宅产品介绍会，第三次VIP卡发售持续发售
20**年4月初，科技住宅样板间亮相
开盘前一周，产品介绍会，价格公开
20**年4月底，开盘
营销推广思路
聚焦4月开盘(具体时间待定)
卖点细化推广，产品价值体系系统的对外传递
产品信息按制定的节奏有序对外发布，锁定消费者关注点
价格挤压制造心理落差，实现购买
开盘节点集中消化客户，形成旺销势头，树团队信心、巩固市场地位
开盘后实行客户挤压，对前期客户实现最大化转化
推广口号：
高科技生态住宅·精英生活圈
媒体策略：
卖点分述期，项目各大卖点通过报媒、路牌持续、全面传递，形成市场对爱丽榭的总体认知。
【火力配置】：《每日新报滨海版》、《北方经济时报》、《天津日报》、电台广播、广告宣传片、网页链接、互动短讯。
【打击频率】：建议在开盘前阶段基本保持每周一期硬稿、一期软稿的发布密度。
(四)持续销售期--产品细分促销、阶段热点爆发
新阶段的客户积累开始
针对剩余产品调整价格
针对部分产品集中促销
新产品上市刺激市场
客户深度挖掘，老客户资源利用
清盘促销
由于情况不便预测，暂不详述!
篇3:冠中地产项目营销推广建议
冠中地产项目营销推广建议
项目规模及开发进度
总建筑面积118406.83平米，住宅面积114552平米。地上面积75996平米，地下面积：38556平米
一、销售策略
根据本案的产品定位、市场定位、客户群定位，经慎重推敲，随同销售周期安排(见销售部分)，制定了全程策划的节奏安排，以求有效快速地消化本案，将独特的USP安排到各个环节中，由若干个策划个案整合为全程方案。通过前面的论述，我们发现本案的市场已经细分，并已选择了目标市场下一步我们应该针对目标市场进行有效的策略实施，整个过程中遵循差异化策略、周期性策略及组合的策略。
1、原则
准现房销售原则
面对越来越成熟的客户，仅凭一张图纸和精美的印刷品就把期房卖掉的时代早已过去了，众多入住纠纷，致使客户对期房越来越没有信心。因而为了增加客户对项目的信心，同时也为了缩短销售期，降低销售费用，我们要遵循准现房销售原则。
服务营销原则
概念营销逐渐被服务营销所替代，通过售前服务、售中服务、售后服务，充分为客户提供各种方便的新营销模式日益被消费者认可。
2、推出时机
北京市场入住纠纷越演越烈，越来越多的客户对期房产生反感，根据准现房销售原则，我们认为开盘时间应在项目具备一定的工程形象进度(今年9-10月份左右)。
3、推出方式
为取得预期的目标，我们要严格进行销售控制。在项目推出时，首先推出南侧一至部分三居的物业进行销售。其目的一是进行市场试探，以便及时调整销售策略;二是便于控制项目整体均价。
4、销售步骤安排
A、内部认购期：
目的：预热期，主要通过硬性广告配以软性文章在报刊媒体上进行形象宣传，向市场导入本案个性特征，吸引市场注意力并通过内部认购价试探市场，确定产品价格定位的准确程度。亦可获得部分买家先期下定，为开盘引爆市场积累客源。
市场情形：近年，住宅市场由于竞争激烈、促销方式繁多，各发展商一方面为了摸清市场情况，一方面为提前将产品导入市场，往往在各销售前准备工作未完全完成前便开始内部认购。且有愈拉愈长之势。例如阳光100,凤凰城等项目其内部认购时间均超过3个月以上，通过长阶段的内部认购动作，使其项目开盘前积累了大批意向买家，为其开盘火爆成功垫定了基础。
而本案存在其特殊性，拖延时间就等于金钱的浪费，所以销售时机不容错过，内部认购期时间会较短，但有利有弊，利处是不会因为战线拉得过长，而损失一部分意向客户，弊处是个别客户的伧促下定，会导致后期的退房。
B、开盘期
目的：项目全面向市场展现，主要通过主流媒体以强大的宣传攻势，使其成为当期市场阶段的中心点，以最短的时间内吸引尽可能多的买家成交，通常开盘期的销售状况决定着此项目的成功与否。
市场情形：市场中各项目开盘方式不一，主要分为：展会开盘，利用当月一次房展会亮相，现场开盘，利用自身销售中心样板间全面开放，现场举办抽奖、酒会等促销活动。
项目开盘时，与之配合的一切销售工具应该完全准备到位，包括样板间，楼书，沙盘等。媒体宣传除主流报纸外：电视、广播、杂志应多方位出击。
C、强销期
目的：利用主流媒体将产品自身卖点逐一向市场曝光，通过不同卖点的宣传以及灵活的促销方式，吸引不同需求之买家，达到销售之目的。
市场情形：广告投放量少于开盘期而趋于稳定，将产品自身卖点逐一放大宣传，同时增加市场好感。应定期于现场开展活动营销。例如：客户嘉年华会，产品说明酒会等营造现场销售气氛。
D、持续期
目的：持续维持市场竞争力，争取大批前阶段未购客户成交
市场情形：此时，发展商已完成总销售金额的60%以上，已无太大销售压力，应将广告投放量继续压缩，将主要精力用于已购客户签约及后期服务上，同时，力争将前阶段已有购买意向但未下决心之客户拉回下定。
E、收盘期：
目的：完善后期服务结束销售
市场情形：此时，销售已接近尾声，好的户型已基本卖光，剩下多为不利户型，此时应采用部分让利政策尽快完成销售。
策略安排：
客户答谢会+"珍藏"产品抽奖配送活动。
配合物业进行园内绿地、花草、鸟类认养或小树认养活动。
方案说明：
"客户答谢会" 答谢不是目的，目的是让客户不知不觉中帮我们清盘。
"认养活动" 是为了配合入住，解决未来物业的难题，树立开发商形象，为下一期项目作准备。
以上方案，公关活动一个接着一个，让公众逐步养成"猜出下一次是什么活动"的想法，与众不同的推广策略必然带来项目的巨大成功。
5、预计销售周期
预计15个月的销售周期，20**年年末售完。
案前准备期：
20**年7月--20**年8月
内部认购期：
20**-4年9月
开盘销售期：(国贸秋展)
20**年10月-20**年12月
强销攻击期：
20**年1月--20**年4月
持续攻击期：
20**年5月--20**年7月
收盘期：
20**年8月--20**年9月
以上销售周期的预计时间为15个月。
6、销售计划
按照均价7000元/平米计算。实现总销售额5.7个亿。
二、销售价格策略
1、价格走势
价格永远是任何销售中的最关键的因素。
本案最终能够实现什么样的销售价位，不仅和项目自身品质有关，也和直接的市场竞争、宣传推广投入比例有密切关系。
我们已经获知开发商的预期价位，所以在制订价格策略这部分前，就已经开始向预期值努力。我们设计的项目包装策划方案，一直强调高品质，实际就是想提高性价比优势。
我们的主体思路就是将本案直接包装成8000--8500元的高档楼盘，而实际销售价位锁定在6800-7000元左右，让客户产生心理上的价位顺差，觉得物超所值。这样，我们就能够跳开高价陷阱，消除客户对价位的不满情绪。
但我们不会打无准备之仗，也不会走机会主义、冒险主义的路线。我们希望稳扎稳打，尽量避免项目的运作风险，一步一步蚕食对手的市场，争取使本案在尽可能短的时间内销售完毕，迅速回款而使发展商利润达到最大化，最终取得我们预期的胜利。
所以，我们建议本案整体价格走势为低开高走，低价入市，试探市场后，伺机逐步上扬，最终实现目标价位。
具体价位走势为：6600元入市 7100元持续 7400元尾盘
低价入市的供量控制在一定范围，大量筹码将积聚在6900元以上，最终实现均价7000元左右。房地产市场瞬息万变，俗话说："卖得贵不如卖得快。"在房地产开发中，时间就是利润。当然，我们和开发商的希望是一样的，也希望能够卖得又贵又快才更好。这也是我们要努力实现的目标。