五一路商业项目主题定位
一、战略定位：
通过以上的分析与判断，我们可以得出：长沙市缺少一个以高端品牌的集结区。由此，本案的定位目标应达到以下要求：
它是一个真正填补商业市场空白的商业物业;
它是一个全面提升长沙市消费档次的项目;
它是一个以高端品牌全面满足华中地区金字塔及准金字塔消费阶层的商业物业;它是一个长沙市场上唯一的"品牌主题"商场;
它是一个能改变长沙人民的投资/消费概念的品牌物业;
它是商业精英和知名商户的标志和名片;
它是湖南省乃至华中地区最繁华商业街区的稀缺资源，是顶级品牌才有资格表演的舞台，是最具说服力的资信/实力/身份保障;
它是长沙主题商业时代投资者的首选物业，将开启长沙商铺投资新时代。
它更是华中地区唯一的品牌折扣店，其"奥特莱斯"业态模式将把长沙打造成华中地区的"品牌走廊".商家汇聚、消费者涌集热衷势在必然。
综上所述，本项目的战略定位为：
华中品牌走廊
二、开发理念定位
主题明确的高级主题商业广场，1.7万平方米体量较大的城市核心商业地标，特色鲜明的现代建筑。至少在本地领先5年的规划，内部设施与配套先进完善，达到未来城市商业发展的要求。
三、主题功能定位
"品牌折扣店+餐饮俱乐部"的高级主题商场
定位依据：
3.1关于"主题商场"
3.1.1本项目的商业体量上为1.7万平方米，根据商业经营理念，适合于经营小型主题商场。
3.1.2从主题商场本身的价值来看，主题商场的专业化、规模化经营特征将大大提高商场对目标顾客的吸引力，方便、满足消费者一站式购物的需求，延长了消费者在商场的停留时间，从而拉动消费。这种聚沙成塔的资源共享模式有利于消费者和经营者的利益。同时，主题商场还可避免过大的竞争风险，因为有统一规划和相应规模，主题商场在销售中更具优势。商铺一旦有了主题，其亮点和卖点就能快速形成，以吸引投资者。
3.1.3 从项目自身的价值最大化和所在的区位及配套设施来看，本项目经营其他类型的主题都不足以发挥它自身的优势。
3.2关于"品牌店"
3.2.1我们的品牌是一线品牌。包括国际一、二线与国内部分一线品牌。从以上对市场的分析中得出：目前长沙市已进入品牌消费时代，中高档收入人群更是品牌的崇尚与时尚的推动者。超前消费、品牌消费、大胆消费、奢侈消费已成为长沙消费市场的四大关键词。在这样的消费环境下，长沙市的时尚与品牌市场已落后于消费需求。长沙市急需一个品牌商业的新领导者，全面引导长沙市品牌消费的新时代。
3.2.2在长沙的发展进程中，长沙投资环境日益改善，本市高消费阶层日益壮大，本土的新金领时尚人士与外来"资本家"争相斗艳，长沙俨然已成为华中乃至全国闻名的"时尚之都",而五一路商圈，更是这其中的"时尚工厂".而目前，作为时尚需求之都的长沙，却并没有能满足这一"金字塔尖"消费群的集中场所，时尚的长沙、发展的长沙、活跃的长沙，急需一个符合其城市形象与特征的"品牌走廊".
3.2.3从品牌的消费内涵来分析。没有人愿意被时代抛离，那么，他的路径只有一个：突破旧模式。引领潮流，追求品牌所带来的精神享受是长沙人生活和消费的导航仪。
3.2.4从我司的商家资源来看。经过多年的商业操盘经验，我司积累了丰富的商家资源。与国内一般的品牌折扣店不同的是，我司有大量香港代理商渠道，能真正实现低价折扣。
3.3关于"折扣店"
3.3.1从目前长沙的消费市场来看，五一路商圈仍属于大众消费的品牌区。整个市场都以二线、三线品牌作为主打产品，由此可见，这种品牌基本都能得到市场认可。这体现的是一种"品牌"意识，越名牌越有市场。而同时，对于潮流十分敏感的长沙，国际品牌不存在不被认知的风险。我们的产品是一线品牌，我们的消费者客户是一部分金字塔顶尖客户加一部分品牌追崇者，品牌折扣店能吸引更多的品牌追崇者。
3.3.2从竞争对手方面考虑，我们的竞争对手多为二线品牌，一线品牌少之又少，本案以一线品牌折扣店作为主题，必将造成长沙新一轮的品牌战争，而赢家，必定是本案。
3.4关于"高级"
从区位价值上看，本项目承担着提升整个项目价值与开发商价值最大化的使命，在同质竞争十分激烈的五一路商圈，要达到树立形象、甩开竞争、补充长沙目前消费结构以达到本案价值最大化的目标，必须以高档立项。
3.5关于"餐饮俱乐部"
其主要经营内容为品牌休闲餐饮。
"品牌、时尚"作为位于这个时代前沿的理念，已被赋予了更深刻的内涵。它不再是"有钱"的代言词，从某种意义上来说，品牌已成为成功人士生活的一种文化，深入到了他们的衣、食、住、行之中，衣着要有"档次"、吃要谈"品味"、玩要讲"身分"、购物要看"环境",这一切都是"品牌时代"的代名词。项目提供的就是这样一种"品牌生活",所有，满足品牌消费的"吃"必不可少，这也是本案配套的重要组成部分，也是本案商场部分业态的有效补充。
综上所述，我司建议把本项目定位为
"品牌折扣店+餐饮俱乐部"的高级主题商场
其中，A区1.1万平米部分作为品牌折扣店，B区6000平米作为餐饮功能的，AB区中间广场作为连接项目的休闲走廊，使两者既有功能的区分，又有商业的联接。并通过形象包装有效地把本项目从林立节次的周边商场分隔出来，成为长沙成功一族众相追捧的高档主题购物场所。
四、形象定位
打造长沙品牌商业的"唯一性、权威性、差异性、不可复制性、延伸性",做到前无古人，后无来者，无论是产品差异性还是投资模式，都做长沙的唯一。
篇2:锦秋知春地产市场定位策略
"锦秋知春"之市场定位策略
所谓定位就是要为本案在市场中寻求准确的客户源，找到自己的准确位置，确定较为准确的客户层及其特征，从而成为推广的依据。
1、定位的依据
说明：定位的出处源自项目的卖点。卖点如下：
(1)COX当之无愧乃世界名家，容易获得青睐;
(2)项目坐落于中关村核心区，一目了然;
(3)毗邻大运村，位置极佳，升值潜力无限;
(4)是中关村核心区内最后一个项目，所以选择的唯一
性暗示着未来商机;
(5)附加价值较高，价格相对较低，性能价格比高;
(6)版式结构，南北通风，户型合理;
(7)来自澳洲，风格独特，充满个性魅力;
(8)差异性强，可以成为具"革命性"的世纪产品;
2、差别化的定位策略
为了与竞争项目形成差别化就要参考竞争项目的定位 现状，成为决定本案定位的客观依据。本区域内定位较为突出包括新起点家园、韦伯豪等一些项目，定位方向通常是面向IT界人士的公寓或普通住宅，而个性化之处并不独特。所以本案不能仅仅满足于"IT人士专享公寓"的称谓，而应能昭示未来动向，或是揭示文化内涵，展现美好前景，提供独一无二的生活方式共享。
3、具体定位概念的提出
中关村内，澳洲风情的人本主义现代时尚公寓概念的提炼：
面向中关村地区，以IT界人士为主;
是出自澳洲本土的大手笔;
充满自由与时尚，善解人意，天性人道;
是一种生活现代化的公寓类住宅;
揭示了一种E时代内，人本主义的生活观;
用绝对不同的方式与未来时代的中关村相对应;
篇3:房地产主题定位方案
本案主题定位方案
针对本案自身优势卖点，我们比较可行的主题定位方案草拟三个如下：
方案一：以运动为主题、江景为辅，主打健康社区。
锦绣江南--沐浴在健康浪潮的滨江生活
(锦绣江南--矗立在健康巅峰的滨江生活)
我们认为，健康社区的概念不仅仅是产品自身的健康，而应该是小区多方位的、全面的健康。
所谓健康住宅，是指在满足住宅建设基本要素的基础上，提升健康要素，保障居住者生理、心理、道德和社会适应等多层次的健康需求，促进住宅建设可持续发展，进一步提高住宅质量，营造出舒适、健康的居住环境。
我们关注：
一、户型上的健康：要求通风、采光、日照、隔音等基本的居住健康条件
二、社区规划上的健康：一：要求小区外的自然环境的健康：闽江、南江滨公园等
二：要求小区内的环境规划的健康：小区的造景、绿化等
三、身体活力上的健康：小区外的运动配套、小区内的会所运动配套、小区内的景观运动配套等
四、心理上的健康：营造自然、健康的社区人居环境，注重邻里关系的构建、创造和谐的社区人文环境。
五、生态建材构筑生态建筑：选用科学、安全的科技绿色环保材料
健康生活的构成不仅仅是完备的运动设施、优美自然的社区环境、舒适的居住空间和完美的生活配套;更重要的是以"健康生活"为核心的健康生活理念：与社区生活融为一体的各种体育运动设施、以健康文化为主要内涵的社区文化、交流活动。以上这一切都旨在为业主构筑健康的身心、健康的生活观念和行为、健康的家庭、健康的人际关系、健康的成长空间、健康的人居文化。
我们的目标是让生活在锦绣江南的业主们，从此拥有一种全新的生活。这里的孩子将在健康理念的生活中更具适应性、独立性和团队精神，更加敏捷而富有灵性，更善于面对挑战;这里的女性将更加健康美丽而无须借助于美容与减肥;这里的老人将不再辗转于病床而能够从容享受幸福的晚年……
健康不仅仅意味着个人身体健康，更重要的是心理健康。锦绣江南提供的是一种生活理念、一种生活方式，他体现的是人们对于美好生活的一种追求，是一个从物质到精神，从有形到无形的演变过程。
健康生活第一浪--运动零距离
健康生活第二浪--江景无极限
健康生活第三浪--五重大景观
……
本方案主诉求小区内外的众多运动设施。区内外众多的运动设施是本案天然的优势，也是可与其他江景项目相区隔的最大优势。
本案虽地处二线江景，但江景是南江滨楼盘天然的卖点，依然可作为本案的主要卖点。
南江滨公园、文体中心绿地、小区内景观整合在社区健康自然环境的主题之下。
区域内高尚人文社区(水乡温泉别墅、江南水都等)、各市政机关(中级法院等)、各市政配套(榕城广场、歌剧院等)、教育配套、物业配套、各种业主活动等整合在社区健康人文环境的主题之下。
方案二：以江景为主诉求点，打造本案江景名宅的品质
本方案重点诉求闽江江景，辅以小区内规划新颖独特的人造水景，塑造水景高端楼盘形象
通过借助区域内的水乡温泉别墅等高档楼盘以及中级法院等塑造本区域为高尚住宅区形象，提升项目高端楼盘形象
以物业服务为突破点取胜，完善小区高端产品形象
以风格迥异的小区景观规划、市政项目南江滨公园为主，辅以小区内外完善的运动配套，建造高尚生活区必备的硬件环境
方案三：以人文环境为主诉求点，塑造本案高尚人文社区形象
重点在于塑造本案高端人文社区形象
外部环境上，借助融侨水乡温区别墅、江南水都等项目，塑造本区域为高尚住宅区集中地
市政配套文体中心、市政机关中级法院等，塑造本区域优越的人文素质环境
通过中小学配套等诉求优异的教育文化氛围
通过高品质物业服务打造小区高尚住宅形象
江景、南江滨公园、各种运动设施均体现了本案业主的品味、文化底蕴等等。
综合分析3个方案
方案一：目前福州市尚无较成功的健康主题楼盘，本案的健康运动设施在区域内具有相当优势，仅仅有A地块可与本案一较高下。以健康为主题，可凸显本案运动配套这个最大优势，同时可高度整合本案的江景、人文环境、园林景观、物业配套等各种优势。本方案还可与融侨的江南水都项目相区隔，避免正面竞争
方案二：江南水都主诉求点也在水景上，比本案更有位置优势，且其品牌冲击力也更为强劲。选用本方案将不可避免的与江南水都展开直接竞争。
方案三：园林景观虽然是本案的一大卖点，可是在福州众多的楼盘中已被广泛使用，作为主诉求点将难以引起市场较强的购买欲望。
建议以方案一为本方案的定位方案