操作程序:
第1操作环节:房地产市场定位实战价值分析
第2操作环节:房地产市场定位误区及对策
第3操作环节:房地产市场定位概念精要
第4操作环节:房地产市场细分定位的具体策略
第5操作环节:房地产市场定位要点分析
第6操作环节:房地产市场定位实战流程设计
使用指南
进行准确的市场定位,从而销定目标客户,是楼盘畅销的先决条件。卖点和定位是两回事,定位不清的卖点不能称之为真正的卖点。本手册对房地产市场细分提出了具体策略,并设计了市场定位的操作流程,是发展商重要的实战指引工具。
第1操作环节:房地产市场定位实战价值分析
分析A:楼盘畅销的先决条件
进行准确的市场定位从而锁定目标客户是楼盘畅销的先决条件。从近两年热销的国际文化大厦、星河明居、东方玫瑰园、万科四季花城等来看,无一不是以准确的市场定位最终取股市场获得买家的认同。国际文化教育大厦的目标客户是“创业新生化’,星河明居、东方玫瑰园的目标客户是二次置业者,海悦华城、中海恰翠山庄的目标客户是香港人。位于皇岗中岸的海悦华城堪称为目标客户度身订造的典范,二栋35层高的楼共520个单位,不到二个月销售率为卯九楼卖得快价格也高,海悦华城的价格,比周边楼盘价格每平方米高出一二千五。分析B:明确定位的市场冲击力海悦华城的目标客户十分明确,用发展商的话来说就是,以该项目所处的位置,深圳入不可能去买,它的对象只能是香港人,发展商别无选择。因此,海悦华城可以说是为香港入度身计造。它的钻石形结构、它的户型、它的阳台以及阳台上的栏杆、它的交楼标准等等,全部按港人的喜好以及港人能够接受的方式设计,比如海悦华城没有生活阳台,在客厅只有一个一米宽的阳台,有一个透明的有机玻璃群栏杆,这一点足以让港人从心里得到满足。因为在香港,这种只有一米宽带透明栏杆的阳台只有富人才有可能享用。再如海悦华城只有四种产型,交房标准就是样板房的装修标准,包括样板房所展示的洁具厨具及所有电器。在样板房还别出心裁地挂有承建商以及所用主要装修材料厂商的资质证书,发展商的诚实和细致给购房者留下好印象。也就是说,一个楼盘很难做到既能外销又能内销,让深圳人和香港人都满意。这一点也应该适合其它内销楼盘,即你的客户不可能既是富豪,又是普通白领。
第2操作环节:房地产市场定位误区及对策
误区A 市场定位=目标市场
这两者是市场营销的基础和根本,没有明确的目标市场和清晰的市场定位,一切的策划和营销就会变得无的放矢和摇摆不定,就不能在营销大战中把握自我。但目前许多人包括一些营销策划人员混淆和重复了这两个概念,认为目标市场即市场定位,市场定位即目标市场,两者混为一谈一。其实两者在概念上和功能上都明显不同,目标市场是指企业对市场经过细分后,确定自己的产品所要进入的细分的领域;而市场定位则是指企业要把产品留在顾客心目中的位置和印象。比如,广东有两个着名的楼盘,碧枝园的目标市场是香港中下层居民和广州的部分富裕家庭;它的市场定位是度假、休闲(给你一个五星级的家);丽江花园的目标市场是广州市的白领人士,它的市场定位是文化丰富的和谐居家场所。市场定位不止局限在功能特征上,它还体现在档次上、情感上、个性上、文化上、与竞争对手的比较上、或以上其中几种的混合上等等,它是项目充分张扬的起点和基础,让楼盘“未成曲调先有情”。目标市场是市场定位的前提,市场定位是为目标市场服务,起一个点睛的作用,若没有一个准确而生动的市场定位,整个房地产的策划和营销就显得呆板、苍白、缺乏方向性,楼盘就缺乏活力和生机。
误区B:缺乏文进的权称定位
一些房地产项目的策划人员,经过一番讨论、研究筛选后,以为为楼盘找到了个漂亮的口号就大功告成,而没去细心衡量这是否一个贴切有力的定位,即使设计了一个准确的定位,但没能够在整个策划和营销中坚定不移地去执行和以此为策划的依据,只是把所设计的定位停留在吆喝的层面,噪子喊破了之余,仅给人留下了只闻楼梯响不见人下来,或者是雷声大雨点小的印象。定位是发展商用来为楼盘设计个性和风格的前提条件,起着为策划和营销导航的作用,不是仅仅作为广告或广告之一部分出现。当发展商在经过广泛深入的市场调查而找准项目的定位后,就必须在说和做方面保持一致和连贯,各方面都要统一和相通,让买家真正感受到所听到的和所见到的东西都是来自一个项目的,都是一脉相承的。从规划、平面、立面、环境、绿化、雕塑小品到室内外建筑和装饰材料、配套功能、包装和识别系统再到营销策划和物业管理,无处无时不体现楼盘的定位,策划人员用定位这一主线贯穿于整个房地产全程策划的始终。比如说上述广州某定位为环保家园的小区,环保这一功能性定位应该大有文章可作,人均绿地是否足够,有否达到环保专家测定的人均50平方米的草地?小区的整体利用率及室内空间利用率是否合理,是否出现因车占人道而减少住户活动空间的现象?在户型设计上有否出现过道厅面积大小,开门太多利用率不高或是阳台深度大小而不实用,造成浪费?其它因素如油烟排放、通风采光、隔音效果等等,这些都有否从使用和环保角度考虑。这一切都需要规划、设计人员严格按照定位来执行。在营销当中,VI设计、宣传物料、交通工具、广告、促销和公关活动,以及售前售后的物业管理是否都有能以环保这一定位作为指导思想?如 VI中的基准色可以绿色为主,看楼车可用无污染的电瓶车,参与和赞助社会的环保活动,售楼都和办公室内不用一次性的杯,小区环境明亮整洁,有明显的环保宣传指示牌,垃圾桶不用塑料袋等等,这里不—一细表。总之,全方位全过程地体规定位,才是定位的真正意义所枉,才能算是真正意义上的全面营销和全程策划。房地产项目的市场定位不仅是功能特性的展现,更多时候还是个性的体现,只有定准位并且执行好,才能在警警众多的楼盘中脱颖而出,才能在产品越来越趋向于同质化的房地产市场竞争中树立自己品牌的个性和魁力。
误区c:花样翻新定位缺乏核心
据悉,内地某城市一楼盘,推出一年尝试了多种营销手段。其营销过程大致是:
1、推出之初,定位为“成功人士的心水华庭”。
2、两个月后,定位为“孩子们成长的地方”,集中表现其配套齐全的特点。
3、又过了两个月,宣传客户所购房产即将升值。
4、后来,该按盘重新定位为“智能豪宅”。
5、年底时,眼看年关谈市已近,发展商心里着急,于是又降价促销。营销手法虽然在不断花样翻新,但效果总是难尽人意。
从以上可以看出,该楼盘在营销手法上存在明显的缺点:定位不明,角色变换大频繁。从“成功人士的心水华庭”、“孩子们成长的地方”到说不出名堂的“智能豪宅”,使潜在客户感到莫衷一是。要避免营销失误,销售策划还须遵循以下三个原则:
第一,销售手法的差异性。这是要与其它楼盘的营销手法区别开来,避免盲目跟随风。
第二,主题思想的统一性。在广告宣传上,不管是硬性广告还是文字包装,都要有一个明确而统一的主题。一个大主题可以分解为若干个小主题,小主题内容可以不一样,但都是为说明大主题服务的。
第三,操作手法的连贯性。首先是操作思想不能断、前后不能自相矛盾。其次是时间上不能断,两次宣传间隔的时间不能太长。
第3操作环节:房地产市场定位概念精要
精要A:房地产市场细分准则
(1)、细分市场必须足够大以保证其有利可图。
(2)、细分市场必须是可以识别的。
(3)、细分市场必须是媒体能够接触到的。
(4)、不同细分市场对营销组合应该有不同反应。如果用一种市场营销设计就能够达到所有的细分市场,就没有必要把它们分开。
(5)、就其大小而言,各细分市场应该是稳定的。
(6)、细分市场应该具有合理的一致性。
(7)、细分市场应该不断增长。
(8)、细分市场不应该主要被竞争者占领,以免我们的项目达到失败。
精要B:房地产市场定位的任务
房地产开发营销,必须有科学的市场定位,而不应由经验引导定位。所谓市场定位:就是将产品置于某个特定的细分市场中,针对目标客源,设计规划出符合消费者需来的产品。房地产市场定位包括:项目定位、品质定位、客源定位、房型和面积定位、价格定位。
(1)、项目定位
拿到一块地,首选的问题就是确定开发项目,而这必须建立在了解客户需求的前提下,抓住市场空白点,准确地进行定位。沪北地区的锦秋加州花园之所以畅销,就是因为开发商充分了解了客户的儒求,及时推出别墅公寓,填补了市场空白,取得了良好的经济和社会效益。
(2)、品质定位
一哄而上的 INTERNET网络、闭路电视、管道热水与你的楼盘的品质是否相匹配?高品质按盘带来高价位又是否能被客户所接受?目前市场上,一些品质适中的楼金在市场上取得了比高档接盘更好的销售业绩,因此,一个楼盘的销售成功与否,并不在于其品质的高低,而在于其品质档次能否适合市场的实际采求。
(4)、房型和面积的定位
从目前上海积压的商品房来看,其原因不外乎是房型设计过时,面积配比不合理,不是过大,就是偏小。要改变这种局面的根本途径就是要了解消拓者的囊求,设计出符合目标客源来求的产品,以保证市场的供求平衡。
(5)、价格定位
高价的楼盘,虽然在短期销售中可能会有较高利润,但若不为购房者所接受,将会造成楼盘的长期滞销。若价格定低7,虽然能在相当短的时期内畅销,但也有可能因价格太便宜,使开发商无利可图。制定一个合理的价格是保证开发商资金尽快回笼并取得相应销售周期内最高利润的一个重要条件。新近推出的浦东“新世纪花苑”就是开发商在了解了客户需求的前提下,结合市场实际情况,制定了一个合理的价格,其结果既保证了消钻者的利益,又使发展商取得了应有的经济效益。
精要C:日地产市场钢分定位的变色设计
1、通过产品特征或顾客利益点定位
应用最多的定位战略是将某一事物与产品特征或顾客利益点(DTOdUCt characteristics of customer benefit)相联系。以多种产品特征定位总是有诱惑力的,当我们的品牌拥有一些好的产品特征而不能向人们宣传时,那种感觉不太好,但包合大多产品特征的广告目标将很难实施,这种定位的结果常常是形象模糊、混乱,对品牌十分不利。
2、以价格和质量定位
由于价格与质量非常重要,我们不必要对之单独加以考虑。在产品类别中,一些品牌的服务、产品特性和产品表现等方面做得越多越好,这些品牌的制造商一般也会将价格定得较高,一方面是为了抵消其较高的成本,另一方面是为宣传其较高的质量。
3、以用途或应用定住
另一种宣传形象的方法是将产品与用途或应用联系起来虽然多重定位战略会明显增加困难的风险,但某些产品仍然可以采用这种方式。一个以用途定位的战略常常表现出品牌的第二、第三定位以试图扩大品牌的市场。
4、以产品使用者定位
另一种定位方法是将产品与使用者或某一类使用者联系起来。希望通过模特或名人与产品联系赶来,并能通过他们的特征和形象来影响产品形象。
5、以产品类别定位
某些产品益要与产品等级联系起来进行定位。
6、以文化象征定位
许多广告用文化象征来差别化他们的品牌。其基本任务就是要发现某种对人们很有意义的内容,这些内容具有象征性而又被其他竞争者用于其品牌。
7、以竞争者定住
在大多数定位战略中,竞争者的定位都被直接或间接地作为参考。在某些场合,参者竞争者可能是确定定位战略的最主要方面。参考竞争者来定位之所以必要,主要有两方面理由:其一,竞争者可能有一个稳固的、拥有多年塑造起来的良好形象,竞争者的形象可以作为一种桥梁来帮助宣传另外一个形象。如果某个人想找一个地址在哪,告诉他靠近该地址的美国银行大楼比向他描述各种街道的走法更好。其二,有时,顾客认为你如何好并不重要,重要的是你比某个竞争者更好,或与它同样好。为了创造一种产品特征定位,采用与竞争者联系的方式可能是非常有效的,特别是用价格和质量定位更是如此。以竞争者定位可以通过比较性广告进行。在这种广告中,竞争者要被明确地指出来,共产品的一个或多个特性也要被比较。
第4操作环节:房地产市场细分定位的具体策略
策略A:很好入文因素细分定位
1、年龄
购房能力随着年龄的增加在不断的变化。二十岁、三十岁、三十五岁、四十岁、四十五岁、五十岁……其消费水准皆有大的差异。
2、性别
性别区分为男性与女性。随着女权运动的高涨与女性经济能力的不断提升,在行销企划时,除了对传统男性特质的诉或外,愈来愈需要对女性的观点与特质作毅颖的计划与诉求。正如同有愈来愈多的杂志是针对女性市场作开发与诉求。
3、所得
可将所得精分为高所得、中所得、低所得。市区的房子通常为中上所得购置,到区及较偏远区则为中下所得所光顾,而最高级的地段则为最高所得所聚居。而书所得划分为年八二万、三万、四万……八万……十万……等时,则所得区隔更乒细分与威力。
4、职业
可分为会计师、律师、医师、企业界经理级、政府高级官员、老师、一般公务员,一般商人、劳工朋友、技术人员、家庭主妇?。…?等。
5、教育
区分为小学、中学、专科、大学、研究生等学历。
6、宗教信仰
道教、佛教、基督教、天主教等。
7、社会阶层
可区分为下下、上下、下中、上中、下上、上上等阶层。社会阶层有以下之特征:
(1)同一阶级的人群具有类似的行为。
(2)社会阶层的地位有高低。
(3)社会阶层乃是职业、所得、教育……等综合的结果。
(4)社会阶层的内涵会变动,而且个人亦会提升到较高阶层或下降到较低阶层。
8、家庭成员
1人、 2人、 3人、 4、 5人、 6人、 7入、 7人以上……等。
9、家庭生命循环
可区分为年轻单身、年轻已婚无子女、年轻已婚最小小孩6岁以下,年轻已婚最小小孩6岁以上,年老已婚有小孩,年老已婚无18岁以下小孩,年老单身……等。另如新婚市场、单身市场、老入市场等。
策略B:根据地理因素细分定位
1、居住区
区分为市区、郊区、乡村等、或老市区、新发展区等。
2、行政区
如广州市的天河区、海珠区、东山区、越秀区等。
3、大区域
都市人。多寡如 5万人以下, 5万人一 10万人, 10万人一 30万人, 50万
人、100万人等。
策略C:根据心理特征细分定位
l、个性
内向、外向、冲动型、理智型、合群型、独断型、野心型……等。
2、生活型态
平实型、寒酸型、炫耀型、名土型……等。
策略D:消费行为因素细分定位
1、购屋率
第一次购屋、第二次购屋、第三次购屋、多次购屋等。
2、购买动机
经济型、地位型、理智型、投资性、投机型……等。
3、品牌忠诚性
强、轻、没有等三种。
4.准备购买时
不知、已知、很清楚、有兴趣、有欲望…??。等。
5、对产品之态度
狂热、喜欢、无所谓、不喜欢、敌视……等
第5操作环节:房地产市场定位。
1. 房地产市场细分
2. 选定目标市场
3. 房地产市场定位
4 .确定竞争对手
5. 如何认识和评价竞争对手
6. 确定竞争对手的定位
7.分析顾客
8.比较定价法
要点分析
要点A:应当用经济分析格导决策
任何目标的成功大多取决于两个因素:潜在的市场规模乘以渗透的可能性。除非这两个因素都适合,否则难以获得成功。
要点B:定位通常暗示一种细分保证定位通常表示做出公开的决策,忽略市场的其他部分,而集中于某些细分市场。这种方法要求保证和纪律,因为不顾潜在的购买者并不是一件容易做到的事。采取明确的、有意义的定位的结果就是集中于目标细分市场,而不被其他细分市场的反应束缚。将市场进一步细分,并且针对非常特殊的市场是可能的。最近一些研究表明,在一个品牌的同一个广告中宣传几个不同的特征(而不是在几个广告中),可以使品牌让人看上去与其他同类产品差别更大,可被看作特殊产品或此类产品中的一个子类,甚至被看作是与标准产品根本不同的产品。
要点C:有软的广告自坚持出下去一个广告经理常常会对一个定位战略感到厌烦,希望进行一些改变,但广告的个性和形象就如同人一样,是许多年发展起来的,时间的持续价值不能被忽略。
要点D:不回该回成为你根本不足的事物
有些营销者将自己的产品假定为它根本不是的事物,以期利用市场采来或机会。这种定位决策看上去有些诱惑,但却是天真的,其中大多归于失败。在将产品定位前,考虑不同竞争对手的定位是很重要的。这一步包括顾客分析。什么细分变量最相关?什么利益点细分最相关?
要点E:考虑象征
一个或一系列象征可以具有很强的联系性,在定位决策前应当考虑。一个定位目标应当是可操作的,并且是可衡量的。
要点F:形成量身定做的解决方实在如此激烈竞争的市场中,有些地产商已在琢磨捷径,瞄准细分市场做文章了。比如有的开发商打出了“本科生打刘折,研究生打XX折,博士打xX折”、“一切为了孩子”等口号,针对某一特定市场展开促销。可以说,这是目前房地产界“有效德来不足与供给盲目这一主要矛盾”的理性化解决方式之一,也是今后房地产经营的基本思路。金地聚园就是“置身定发’的典型案例。此项目除了”地利”这个先天优势之外,无其它优势可言。但金地人做足7功夫,使它平添了许多后天优势,其核心内容就是“星体裁衣”、“置身定造”。首先,其市场定位是社会上最稳定、有效成求最充足的白领工薪阶层,而非像金地海景那样的二次置业机会市场。其次,我们的专业人员对目标市场进行了详尽的市场调查,对其主要特征进行了科学的分析。然后,又根据这些特征对金地翠园进行整体策划,确定项目的个性;实用、现代、自然、有品味、重视孩子、价格合理等。同时,在广告策略上,对目标市场推出针对性宣传;在物业管理服务上,特别对孩子作出独具匠心的服务承诺。
篇2:房地产市场调研行业的分析报告
房地产市场调研行业分析报告
一、前言
由于房地产开发商对市场研究工作的概念比较模糊，对其研究成果的有效性存在一定的质疑，因此，传统市场研究进入房地产市场的历程还需要一段磨合的时间。目前，在整个房地产行业对市场研究的意识并没有得到足够重视，但随着房地产行业经营的不断市场化，市场研究在其经营中的地位在逐步得到加强。具有一定实力和规模的开发商相应成立了市场研究部或其他类似性质的调查部门专门从事与市场研究有关的相关工作。目前开发商已经在行业动态跟踪、相关政策研究方面开展了不同程度的工作，并以此作为项目定位研究的基础。同时，不少开发商与专业的房地产行业代理公司开展了相当广泛的合作。尤其是房地产代理公司目前已经全程服务于房地产开发商项目的开发、定位、策划、销售代理、物业管理等环节。而在消费需求研究、顾客满意度研究等方面，开发商也开始了与市场研究公司之间的合作。虽然在合作过程中，出现了或多或少的问题，但对于市场研究公司而言，房地产行业的研究领域将会成为一个值得引起重视的行业新的增长点。
二、房地产“行业研究”的现状与问题
1.房地产行业对调研的意识不强，需要培养
就目前房地产行业在市场研究领域的现象来看，主要有以下几方面的特点：首先，整体行业注重国家宏观政策以及城市规划等方面的研究，并以此来指导投资的方向;其次，开发商对供应市场以及重点竞争对手的研究相对重视，而相对忽略消费需求的研究;再者，规模比较大的，而且具有一定现代化管理手段，重视市场化运作的开发商，在市场研究方面投入了更多的精力、资金和时间，并初步形成了一套比较完整的数据资料库。
从整体上看，房地产开发商对市场研究的意识是比较淡薄的，造成这种状况的原因主要有以下几个方面：整个行业的市场化运作历史比较短暂，主要凭借经验而非科学的决策体系实施管理与经营;目前，来自于房地产的市场供应研究、竞争研究以及区位市场研究需求比较多，而开发商对来自于消费者的信息关注程度相对不足;同时，作为市场研究公司而言，还没有形成比较成熟实用的研究方向与服务，这对于开发商的调研需求促进力度不足，另外行业项目的策划与开发更多是通过策划、销售人员的经验和创意来实现，并以引导消费为导向，这也造成了房地产市场研究缺乏的重要原因。
2.调研公司缺乏对房地产行业知识的了解
房地产行业的特殊性和复杂性，导致市场研究公司的研究人员对该行业深入了解存在困难，因此对其的认知是相对肤浅而有限的。
研究人员由于缺乏对房地产行业知识的充分了解，因此，在与房地产开发商的合作过程中很容易导致沟通上的障碍。研究人员对理解开发商的需求方面存在着一定的困难，体现在对项目的理解、研究方法的采用、研究对象的选择、问卷的设计、最终研究成果等方面，都很难达到与房地产行业特点的结合。
3.调研公司从具体项目中比较被动的积累研究经验
正是由于房地产开发商的市场研究意识还未被唤醒，对市场研究公司的依赖性并不强，因此来自于该行业的市场研究需求并没有引起市场研究公司的重视。
目前，市场研究公司还没有主动的关注房地产行业市场的发展，更多是依赖具体的房地产市场研究项目，比较被动的实现行业经验以及研究经验的积累，效果缓慢。
现在市场研究行业的发展趋势是专业化和咨询化，而咨询化的发展是基于对特定行业的充分了解，并且专业化通常也是通过依附于对某特定行业的熟知来体现。因此，如果市场研究公司希望进入房地产行业的研究领域，则需要充分了解该行业的特点。
三.市场研究在房地产行业中的应用
1.前期
这一阶段的研究成果主要应用于公司的投资方向决策。此阶段涉及的研究方向相对比较宏观，主要有：
(1)宏观经济信息——包括政策法规、房地产经济指数、城市规划、区域人口特征、基础设施等基本状况等。通过对宏观市场信息的分析了解房地产市场的现状及动态。相关市场信息——包括金融市场、业界动态等与房地产有直接与潜在关系的信息，以推论房地产市场发展前景。
(2)房地产产品研究：
在售楼盘资料统计——包括本地所有的房地产项目数据库资料，可进行市场供应量、价格、户型特点、装修情况、新技术、新工艺、新材料的使用情况等各方面的统计分析。
区域市场分析——根据数据库资料对特定区域市场进行定量分析，研究典型个案，对区域市场特点进行分析。
楼盘汇总分析——阶段性对楼盘进行统计分析，追踪市场发展方向。
(3)消费需求趋势研究：
主要针对消费者对某类房地产的总需求量以及房地产需求的发展趋势研究。主要包括需求动机、购买行为以及需求影响因素的研究，这些研究将作为开发商把握需求动态的依据，并以此开发出新的产品，并不针对于某一个特定楼盘项目。
(4)品牌研究：
在房地产行业发展还不是很正规，以及消费者对开发商认知程度比较肤浅的情况下，品牌形象的塑造会为产品销售带来积极的促进作用。房地产开发商正逐步重视品牌的建设，而品牌研究将成为品牌建设的基础。
2.中期
开发商在购置土地之后，需要进行相应的项目开发。次阶段开发商的主要工作环节包括：具体的项目定位、项目规划与设计、项目的建设、项目的推广与销售。
(1)项目定位研究：
考虑具体楼盘项目所处的区域，通过对消费者置业消费需求的研究，结合周边竞争项目的研究和区位特征研究，对特定区域内的将建楼盘进行准确的定位。
(2)消费需求研究----了解消费者对特定区域楼盘的需求细节、消费动机、消费行为与习惯、决策过程、媒体消费习惯，结合其家庭背景资料、置业阶段与用途、家庭的生活形态以及事业发展形态进行市场细分，并确定各细分市场的规模。
(3)竞争楼盘研究----了解特定区域内竞争楼盘，尤其是明星楼盘的销售状况、主要卖点、吸引消费者的主要因素，为特定将建楼盘的定位提供参考依据。
(4)产品测试研究：
在项目定位之后，目标消费人群趋于明朗，该阶段的市场研究应当侧重于项目细节方面的研究，针对特定将建楼盘，依据设计结果对楼盘的各指标分别进行测试。具体的测试内容主要包括：1、社区配套设施与功能需求测试;2、建筑类型与容积率之间的匹配关系;3、房屋格局/面积与各功能区的使用习惯;4、对装修的意见与个性化实施;5、朝向/采光与居室功能之间的关系;6、特定需求的价格定位研究等等。
3、后期
(1)楼盘媒体宣传分析：对本地在售项目进行主要媒体的广告投放量统计，可进行楼盘卖点、营销策划活动等市场营销方面的资料收集，可根据资料进行媒体投放及营销方式分析，同时作为竞争研究的有力补充。
(2)销售现场研究：
主要实现市场推广手段效果的评价研究。在楼盘的预售与公开发售阶段，将会有数量众多的、不同性质的消费者到销售现场关注开发商的产品。通过对现场的了解、意向购房人群的调查、对销售阶段的媒体策略、销售策略调整提供参考依据。其中主要涉及的研究方向主要有：
1、特定楼盘信息的来源以及最主要的影响渠道;
2、看房者所处购房的阶段，以及看房行为与习惯;
3、楼盘评价以及与竞争产品对比;
4、对销售中心以及人员的评价;
5、看房满意度研究等等。
(3)销售监测：
随时对销售现场的潜在消费者，以及来电咨询的消费者收集相关的信息，并定期进行必要的回访，同时进行有效的统计分析，开发商将能准确地掌握客户的反馈信息，销售成功状况、销售周期等重要数据，通过纠正不理想的工作内容，减少客户的流失。
(4)业主满意度研究：
现实业主的居住状况，在一定程度上将会影响到具体楼盘以及开发商的声誉，因此，提高现实业主的居住满意程度，将会为开发商良好的品牌形象、提升消费者美誉度与忠诚度，并带来有效的销售业绩。该项目方向主要是了解消费者对开发商、特定楼盘以及物业等方面的满意程度。
就目前的房地产领域，作为客户方，房地产开发商对市场研究意识不强，并且缺乏对市场研究公司运作方式和研究技术的理解;作为服务提供商，诸如部分专业的房地产代理公司已经在该研究领域方面捷足先登了一步，并在房地产领域担当着全程顾问公司的职责，同时该类性质的公司具有着良好的关系背景，在利用资源方面拥有得天独厚的优势。因此作为传统的、专业的市场研究公司在进入房地产研究领域方面存在着相当程度的困难。
市场研究公司应当在不断的积累具体项目运作经验的同时，增加对房地产行业知识的掌握程度，提高行业知识和经验。就目前而言，市场研究公司进入房地产研究领域的切入点是项目定位研究中的消费需求研究，并在此基础上，向品牌研究、媒体效果研究等领域渗透。这些领域可以发挥市场研究在消费者研究技术与方法方面的专长，而这正是房地产营销代理公司所欠缺的。市场研究公司一方面可以直接与开发商进行接触，另一方面可以与房地产行业营销代理公司进行合作开展具体的研究业务，以期在房地产行业有更大的发展。
篇3:房地产市场调研
一、房地产市场调研的含义
房地产市场调研，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，为决策者了解房地产市场的变动趋势，制定公司营业计划，拟订经营策略提供参考与建议。通俗地说，房地产市场调查就是房地产经营者的"千里眼"和"顺风耳"。
二、房地产市场调研的重要性
a) 市场调研是一楼盘定位销售正确决策的前提;
b) 是销售稳定和提高的基础;
c) 是了解竞争对手优、劣势的有力方法;
d) 是楼盘本身提高经济效益的主要方法。
三、市场调研的内容
1.地段(地点、交通、环境等)
2.公司组成(发展商、设计单位、承建单位、物业公司、环境设计等)
3.基本参数(占地面积、总建筑面积、容积率等)
4.建筑类别(商场、住宅、商住房、别墅等)
5.面积与户型(面积与户型配比情况)
6. 周边及区内配套设施(周边包括教育、购物、医疗、金融等;区内包括会所、健身房等)
7. 价格(起价、均价、最高价)
8. 推广策略(现场促销方式、广告推广方式)
9. 销售情况(销售率等)
10.付款方式(一次性付款、银行按揭、免息分期付款等)
11.客户群体(客户群体分布情况)
12.楼盘优、劣势等
四、调研方法
1.网络调查法
通过电脑网络进行一些基本资料收集，了解楼盘的概况。
2.电话调查法
直接打电话到售楼处，电话调查时可用很客气的语调表明自己是同行调研。
3.亲临现场调查法
亲临现场调查法可采用以下几种方法：
1) 扮客户买房：优点----可以从销售人员口中获得有效信息;缺点----不够详细，只能针对小范围了解数据，如问太专业太多的问题会让售楼员察觉你是同行，反而无法获得调研表需要填写的内容。
2) 以同行身份直接调研获取相关数据：优点----以同行身份可以直接请销售人员帮助填写调研表的所有内容;缺点-----内容虽然详细，但不够真实，实质性的数据无法获得。
3) 以同行身份去买房：同行也要买房，抱着确实要买房的心态去踩盘(切记：态度一定要好)你会收到意想不到的效果，而且可以间隔性地去调研。优点-----可以用专业的语言去问对方楼盘的详细情况，让售楼员感觉你是准客户时，你会得到楼盘的真实有效的信息。