一、总论
1、项目建设背景
苏州XX枫桥镇农工商总公司下属的新泰房地产开发公司由于资金不足，不能及时启动本项目。恰逢整个江苏省的企业改制，有意转让本项目，这是能得到这个项目的重要的外在因素。枫桥镇为了能改善居民的生活质量和提高本地区的房地产整体水平，所以希望找到能开发高品质住宅的开发商。而浙江省特别是杭州市的房地产开发公司不论是资金实力，还是开发水平在全国来说可谓是首屈一指的。这是能转让到并开发的内在因素。根据苏州的城市总体规划发展以及XX枫桥镇片区控制性规划要求，该片区将是XX乃至整个苏州重要的住宅区。本公司经过对苏州全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据苏州目前的房地产现状与发展趋势，只要做出能满足苏州市城市居民新的住房要求和高品质，同时定位准确，完全不用担心项目的销售，而且有丰厚的利润。
该项目已经取得了土地使用权证和项目规划许可证，各项目谈判工作已相继展开。
2、项目概况
该地块位于苏州XX何山路和塔园路交叉口。紧接苏州科技学院，有良好的文化气氛。道路宽敞交通便捷，有何山大桥与古城区相连。项目占地126亩，其中120亩是建住宅用地，6亩是建配套幼儿园用地。容积率为2.0，总建筑面积为16万平方米，小高层和多层相结合，沿街底层为商业配套用房(约占5%)。具有一定的开发规模，并能品牌的延续提供保障，给公司带来良好的社会效益和经济效益。
本项目的建设资金完全由本公司自筹，不足部分通过土地抵押和预售房款解决。
二、苏州市介绍
苏州位于长江三角洲中部、江苏省东南部，东经l19°55'--121°20'，北纬30°47'--32°02'之间。东邻上海，西傍无锡，南接吴江，北依长江，面积8488.42平方公里，占全省面积的8.27%。市区392.3平方公里，其中建成区68平方公里，古城区14.2平方公里。所属六县市面积为：常熟市1094平方公里，张家港市772.4平方公里，太仓市620平方公里，昆山市864.9平方公里，吴县市1257.42平方公里，吴江市1092.9平方公里。20**年，苏州市完成国内生产总值1760亿元，经济总量在长江三角洲位居第二，列全国第六，人均GDP按现行汇率折算超过3600美元，显示出强劲的增长势头。整个市的人口580.53万，城区人口为80万。XX的经济发展保持良好的发展势头，全年实现工业销售产值400亿，同比增长17%;完成国内生产总值160亿，同比增长14.2%;实现财政收入20.5亿。正在启动二期开发。
三、苏州市住宅市场分析
1、20**年以前苏州市住宅市场分析
在这之前，苏州市住宅水平一直维持在工业园区2300元/m2，古城区2500元/ m2，而XX住宅价格也一直在2000元/m2左右徘徊。究其原因不外乎以下几点：
1)、土地价格是一个首要的因素。土地作为稀缺性资源，政府没能做好土地供应的长期规划。开发商可以通过项目可行性报告，以很便宜的价格向政府要求划拨土地。这导致了土地成本在整个项目中只占很小的一部分。
2)、整个苏州的住宅以零星分散建设为多，不注重整个小区环境、园林、文化方面的建设。使一大批想改变住房质量的居民找不到合适的住宅，贵了又觉得不合算。
3)、居民居住观念没有改变。大多数苏州人认为，过了苏杭大运河就觉得离开了城市，到了郊区。而且也一直认为苏州XX是一个工业区，不适宜居住。同时，枫桥镇一直以来治安、环境都不好，在一定程度上限制了该区域的房价。
4)、消费观念也限制了整个苏州市的房价。许多苏州居民留恋于“小桥、流水、人家”，只要有地方住，能吃饱，不会用剩余的钱去改善居住环境和投资于房产。
5)、这段时间里，虽然有出现过许多有利于住宅发展的政策(比如货币化分房的实施)，但一直没能使苏州房地产更上一个台阶。
2、20**年以来苏州市住宅市场分析
20**年是苏州房价飞涨的一年。20**年10月份，苏州市土地全面实行招投标。这对于苏州整个房地产市场是一个重要的转折点，从至，开发商取得土地的维一途径就是市场招投标，土地市场更趋于公平。与此同时，政府出台了一系列的相关政策。
1)、苏州强化“强市富民”意识，努力使全市经济继续在高平台、低波动中运行，20**年全市经济继续走强。同时，改变全市居民的消费观念。
2)、规范房地产开发，改善投资环境，使房地产开发逐步走上规模化、集约化经营。把房地产开发作为城市新的经济增长点，大力发展城镇建设。
3)、在市区范围内，加快土地供应制度的改革，停止新批量土地的开发项目，对存量土地开发项目采取限制的态度，使开发总量得到控制。同时，积极引导开发企业参与园区、XX的开发建设。
4)、加强城市建设步伐，动迁量大幅上升和货币安置政策使市场上对商品房的需求迅速膨胀。
3、苏州XX住宅市场具体分析
苏州去年10月份拍卖的土地中还没有一块形成楼盘，而许多开发商已经闻风相继提高楼盘价格。据苏州市建设局市场调查统计：苏州市今年房价总体上涨了14.8%。
现介绍一下苏州XX最新房价：
序号楼盘名称住宅类型价格(元/ m2)
1运盛美之苑小高层(复式)3600~3800
2名城多层公寓3200(均价)
3格林花园多层公寓3000(均价)
4阳光水岸小高层3500(均价)
5丽景苑高层4500(均价)
综上;XX的住宅均价公寓在3000元/ m2 ，小高层在3500元/ m2 ，复式楼中楼在3600元/ m2 。
4、本项目的发展前景
枫桥老镇改造被苏州XX“十五”规划列为重大项目，估计将投资7亿元。同时，随着XX二期建设进行，该区块将成为连接古城和XX的中心。
上半年，杭州开发商159万元/亩的价格竞得了XX自来水地块，楼板价约为1000元/ m2 ，在地价上面我们有一定的优势。整个XX还没有出现很高品质和这么大规模的住宅。
所以，根据现有市场价(未考虑房价上升)，本项目住宅均价定位在3300元/ m2 。
四、项目建设指标
序号项目单位数量
1总用地面积亩126
2总建筑面积平方米160000
2.1住宅面积平方米152000
2.2商铺面积平方米8000
3容积率2.0
4物业经营管理用房平方米1120
5可售住宅面积平方米150880
四、项目投资估算及盈利分析
1、编制依据
1)、建筑工程费用以现行建筑工程费用标准及费率为依据;
2)、各种费率依据国家相关文件。
2、投资估算
投资估算表
序号项目单价数量金额(万元)
1土地费用12012615000
2前期费用1001600001600
2.1勘测设计费20160000320
2.2各类规费801600001280
3工程费用120016000019200
3.1建安工程费110016000017600
3.2室外工程50160000800
3.3机电工程50160000800
4销售费用按销售收入的2%提计1100
5管理费用按销售收入的3%提计1700
6资金成本1900
7总投资40500
3、销售收入
根据工程所处位置、周围环境和苏州房地产现行市场预测，考虑到房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，本区住宅均价定位为3300元/ m2 ，低层商铺均价定位为4500元/ m2 。销售收入见下表：
序号项目单位数量价格金额(万元)
1住宅元/ m2150880350052808
2低层商铺元/ m2800050004000
3合计56808
4、营业税及附加
本项目应计营业税、城市维护建设税和教育附加税，综上本项目的综合税率为6%，共应交纳税金及附加3408万元。
5、盈利能力分析
财务现金流量表
序号项目合计
1现金流入56808
1.1销售收入56808
1.2其它收入0
2现金流出43908
2.1成本投资40500
2.2营业税及附加3408
3税前利润额12900
4项目税前利润率29.4%
五、结论与建议
1、用分期开发的方法进行本项目的开发。一方面是为了降低项目的风险，另一方面是降低资金的压力;
2、做好方案规划。项目市场定位是建立在住宅小区合理的规划基础之上的，包括小区总体规划、配套环境规划、户型规划等方面，杜绝规划设计单调，缺乏完善的配套功能的方案规划，从方案的规划和户型上提高本项目的档次，赢得高档消费群，减少项目风险，提升楼盘形象。
篇2:物业保安巡逻工作变革可行性分析报告
中海物业保安巡逻工作变革可行性分析报告
分析报告简介
一、巡逻工作开展现状阐述
二、巡逻工作变革目的
三、巡逻工作变革试点项目运用经验总结
四、巡逻工作变革的可行性研究结论
一、巡逻工作开展现状阐述
安全队在开展日常的巡逻工作过程中，经常出现如下类似问题：
巡逻岗非常清楚巡逻签到点的位置及巡视频次(周期)，但巡视工作职责不清楚。
一个巡逻区域内，巡视频次(周期)的设定与实际工作开展所需的时间周期相差悬殊。安全员不是在巡视，而是在不停的签到。
一个巡逻区域内，经常出现提前签到、补签到的现象。
园区关键防范部位因为未设置签到点，故得不到巡视。
安全班长对于巡逻岗的工作开展情况监控只局限于检查签到是否及时，而未关注巡逻质量。
园区经常看不到巡逻岗
巡逻记录未记载任何工作信息。
巡逻岗未掌握开展巡视工作的有效方法，如，不知道如何辨别可疑人员等。
……
注：以上问题源于沈阳公司A 级夜检、安全品质巡查等工作。
结论：24小时不分巡逻重点的巡逻、为签到而巡逻、现场未得到有效监控。
二、巡逻工作变革目的
目的1:系统识别巡逻区域内的巡逻重点及要点、关键部位、有效巡逻时段，采用半固定(关键地段监控)与巡逻相结合的工作模式，避免"为签到而巡逻"以及不分重点的24小时巡逻。
目的2:通过安全班长日常对巡逻工作开展效果的有效验证(监控)来持续提升巡逻工作质量。
参考资料：《VKWG(08-物管字)[2007]011DS模式系列指引文件发布通知》、《中海物业DS安全管理模式操作指引》、《安全管理方案策划指引》、《居家安防危险源提示单》
三、巡逻工作变革试点项目运用经验总结
为解决目前巡逻工作中的"24小时不分巡逻重点的巡逻、为签到而巡逻、巡逻工作未得到有效监控"现状，沈阳公司于07年10月底，分别在金色家园、新榆公馆两个项目进行了巡逻工作变革试点尝试，经过近2个月的运行，结合试点运做成果、经验总结如下：
工作思路一：确定园区有效巡逻时段，在有效巡逻时段内，对窃贼可能隐身的部位以及物防、技防设施进行检查，提醒客户关窗等，并非一定要24小时的不间断巡逻。
相关工作开展：
NO1:梳理巡逻工作职责，确定巡逻重点及要点、有效巡逻时段、巡逻频次。
附表1:《巡逻工作之巡视重点、有效巡逻时段、巡视频次表》
※ 附表1中的"有http://www.aishibei.com/效巡逻时段"只作为借鉴用，请项目结合地域、气候、时间、项目自然状况等特点及巡逻工作要求来分析梳理制定。
NO2:明确巡逻签到点的设置。
结合"巡逻重点及要点、有效巡逻时段、巡逻频次"的工作梳理内容中确定的日常巡逻重点及园区关键部位来确定签到点，以下地点需设置签到点：
1外围围墙：以连通围墙(长度≥50米)为例，在两端及中间各设置一个
2自行车棚
3外围商铺
4深水景观区域
5存在隐患(易藏匿人员的楼道)的部位
6其它(项目结合实际情况而定)
NO3:确保巡逻记录得到有效应用
要求巡逻岗安全员，将日常工作过程及结果如实的记录在巡逻记录中，便于层级监控及数据追溯。
附件2:《安全队巡逻记录》
注：附表2中的"班长验证"及"抽检内容"应用见第3点内容说明。
工作思路二：巡逻岗位之间、监控中心与巡逻岗位之间，应建立协防、补位的工作模式，要纳入各岗位的工作要求，充分发挥岗位联防的作用。
相关工作开展：
NO4:结合项目实际情况，采用半固定(关键地段监控)与巡逻相结合的工作模式，有效开展巡逻工作。
半固定(关键地段监控)的岗位选点要求视野开阔，能够看到需要监控的关键部位，即在非巡逻时间段，重点控制组团门禁、主干道路、路口。
改变原有的环绕式巡逻(图一)，为放射状巡逻路线如图示：
图一为环绕式巡逻路线
图二为放射状巡逻路线
NO5:建立协防、补位，岗位联防的工作模式
当巡逻岗在有效巡视时段进组团巡逻时，其控制的关键地段无人值守，此时巡逻岗可通过对讲，请监控中心重点监控该地段的监控镜头。
巡逻岗的巡逻可交错进行，避免关键地段同时进行巡逻，而导致各路段同时无人值守。
NO6:中控室监控岗定时对安全队进行工作提示。
附表3:安全队工作开展提示表(中控室)
※附表3的工作内容只作为借鉴用，运用时请结合项目实际情况自行编制。
工作思路三：监控巡逻岗工作开展质量，单凭检验签到点签到是否及时是不完善的，可能会错误的引导安全员只关注签到，而应该开展的巡逻工作得不到有效开展。因此，安全班长必须要使用有效的监控及验证方法来提升巡逻质量。
相关工作开展：
NO7:梳理总结安全班长对于巡逻岗工作开展效果监控验证的方式与方法。
附表4:《安全班长验证表-(巡逻工作)》
※ 附表4中的验证方法范例只作为借鉴用。
工作思路四：为确保巡逻工作变革的有效实施，针对安全队全员的培训、引导、激励等必须同步进行。
相关工作开展：
首先，通过会议、培训等方式对《巡逻工作之巡视重点、有效巡逻时段、巡视频次表》在安全队内部进行宣讲引导。过程中最好采用提问引导的方式进行，一方面可以让队员充分思考，从而了解队员实际工作状况，另一方面可以在研讨中将工作部署，单纯的宣讲效果不大。
其次，通过测试或问卷调查的方式定期检验安全队的工作掌握理解情况，便于制定下一步工作引导方向。
附件5:《试点项目编制的巡逻工作开展问卷调查》
附件6:《试点项目编制的巡逻工作开展试题》
再次，阶段性的对巡逻记录进行收集整理分析，可以及时将出现的问题予以指正。
最后，要用考核激励的方式来促进整体工作的良性开展。安全班长对于巡逻岗验证发现的问题，以及安全班长能否依照验证频次对巡逻岗进行有效现场验证与工作指导，都要与月度考核挂钩。
四、巡逻工作变革http://www.aishibei.com/的可行性研究结论
经过试点项目的实际运作，过程中反复研讨论证，得出如下结论：
巡逻岗位职责及工作方法清晰且易于掌握执行。
通过对巡逻工作的系统梳理，将巡视重点及对应的巡视要点、有效巡逻时段进行了明确(详见附表1《巡逻工作之巡视重点、有效巡逻时段、巡视频次表》)，这样巡逻岗掌握起来非常易接受与执行。
且依靠这样的工作经验积累，非常利于新安全员的工作引导。在新榆公馆项目的运行中，利用附表1,在11月下旬对新入司5名安全员进行了工作引导，大约5天的时间，新安全员便可以独立上岗顺利开展巡逻工作。而之前却需要7-12天的时间来引导。
巡逻岗工作开展效果明显提升。
通过对《安全队巡逻记录》的强化应用，可以清晰的掌握巡逻岗工作期间所开展的工作内容(与附表1相符)，从而进行必要的工作指导。
附件为试点项目的巡逻岗记录样
班长对于现场的监控与引导提升显着
安全班长利用附表4《安全班长验证表-(巡逻工作)》中的方法与频次，对现场安全员进行工作验证，通过验证与引导来逐步提升巡逻的工作质量。
现场安全岗位之间协防互动意识增强
巡逻岗的巡逻可交错进行，避免关键地段同时进行巡逻，而导致各路段同时无人值守。当巡逻岗在有效巡视时段进组团巡逻时，其控制的关键地段无人值守，此时巡逻岗可通过对讲，请监控中心重点监控该地段的监控镜头。
为安全岗位配置更加合理性提供了有效依据。
通过对巡逻工作内容的梳理，可以使安全队清晰的掌握巡逻工作的重心及工作量，从而合理安排岗位来完成工作内容。在金色家园的试点运作中，即将原有的4个巡逻岗，调整为2个巡逻岗。执行一段时间发现，每个巡逻岗的工作量非常饱和，且工作标准并没有降低。
(完)