一、问题的提出
在日常评估工作中，店铺的评估占相当多的比例。遇到一些较为特殊的店铺，尤其是非完全店铺一类的评估时，往往会仁者见仁、智者见智。所以我们觉得有必要把某种情况下的店铺评估提出来，与同仁一起探讨。
1、 非完全店铺的定义
我们这里所提及的非完全店铺是相对于完全意义上的纯店铺而言的，一般是指其产权登记中的土地用途为住宅，土地的使用年限为住宅的最高使用年限70年，而房屋的类型为店铺，其实际用途是作为店铺经营的房地产。
此类现象可追溯至上世纪三十年代上海市城区中建造的住宅楼宇，在市区中心有许多临街建筑，其底层用作商店(店铺)，而上部均为住宅用房，建筑结构一般为砖木结构。根据1990年上海市房屋管理局《关于修订<上海市房屋建筑类型分类表>的通知》，房屋为宅目13.随着城市建设发展，解放后的六七十年代宝山区新建的张庙一条街和闵行地区等也有此类情况，(其土地的性质为划拨土地)，房屋结构一般为砖混结构。实际上从房地产评估角度来看，此类店铺既有其存在的合理性，又能发挥其最大的效用，今后此类情况也会继续存在。
2、非完全店铺的特点
根据我们对非完全店铺情况的分析，这种非完全店铺的特点通常是：
① 地理位置多位于郊县，城郊结合部居多，中心城区内亦不少;
② 店铺的面积通常在150平方米以内，属于小面积的店铺，房屋的结构多为混合结构或砖木结构;
③ 其部位大多在底层，是整幢房屋一部分(一般其上部为住宅);
④ 其市场的租金水平与同区域的纯店铺相差无异。
3、非完全店铺的类型
根据对这类非完全店铺评估报告的统计分析，非完全店铺主要有两种类型：
①新建的住宅小区的配套商业用房，一般竣工年代在上世纪90年代后期，此类店铺临小区的主要道路或本区域的次干道，表现形式为街坊式店铺;
②建筑物建成年代较早的，如上世纪三十年代或六七十年代的老式非完全店铺。
还用一种现象，即为成熟居住小区内的经办理居改非手续后的店铺，此类店铺一般有经营行业限制，不得经营餐饮、娱乐等行业，这种情况相对较少。此种类型随着政府严格控制居改非政策的出台，数量会逐步减少。以上两种类型的店铺通常用以出租居多，自用的相对较少。
4、非完全店铺评估中存在的困惑
由于非完全店铺在其土地用途和房屋类型上不一致，有的评估人员认为将其视作一个纯店铺来考虑，即遵循客观的收益事实，非完全店铺在收益权能的表现形式上与纯店铺无异，而在土地商业使用年限内房地产的商业收益稳定又持续，以纯店铺来考虑评估结果也比较客观;也有的评估人员认为房地产价格实质上是房屋权益的价格，占有权能是按照土地的法定用途占有的，而使用权能是按照商业用途执行的，非完全店铺不是一个真正意义上的店铺。
因此评估的思路主要有：
1、收益性的物业要考虑到收益的现实情况，尊重客观收益事实;
2、评估对象的权益价格为占有、使用、收益、处分四种所有权的权能的综合结果，要充分考虑到非完全店铺在处分权上的差异，在占有，使用，收益权能上在与住宅和纯店铺的异同。
3、遵循合法的评估原则，评估对象的土地和建筑物的权属性质必须是合法的，评估的假设和限制条件一定是合法，只有合法才能谈到合理。
由于估价的思路不相同，具体实务操作上存在差异，致使其估价的结果也相差很大。
以下笔者对上述两种不同评估思路的操作方式进行比较，并将我们的做法与大家一起来探讨，藉以抛砖引玉。
二、评估非完全店铺的不同思路及实务操作方式
案例一 青浦区青浦镇盈港路***号，建筑面积85.38平方米，土地用途住宅，使用期限为20**-02-04至2068-11-18，房屋类型店铺，房屋结构为混合，竣工于20**年。实际用途为店铺，部位为底层，总层数6层。店铺的区域位置情况：店铺单面临盈港路，店铺的区域位置为青浦镇的中心地段之西，为住宅聚居之地，附近有盈港新村，万寿新村等小区。居住的聚居度较高，商业聚集度一般。本区域的纯店铺一般也位于盈港路，根据市场调查，租金水平纯店铺与非完全店铺两者相同。估价时点为20**-04-13.
按照国家质量技术监督局和中华人民共和国建设部1999年联合颁布实施的《房地产估价规范》的相关规定，对该案例的评估一般宜采用市场比较法和收益法两种方法。本文只对不同思路的收益法进行比较，不对市场比较法评估比较。
操作方式一：以纯店铺来处理，对该房地产采用收益法进行评估。根据估价人员的市场调查，纯店铺其租金水平一般约2.2元/天。m2(建筑面积)左右，且不包括水电等费用，因此客观租金取2.2元/天。m2.采用安全利率加风险调整值的方法，资本化率取8.48%，收益年限以估价时点起计取40年(商业用途土地最高使用年限)，运用收益法公式 ，评估结果为6135元/ m2.此类操作的主要特点是收益年限取土地用途商业的使用年限，所取的客观租金和资本化率与纯店铺一致。笔者认为在此种方法的操作中有两点有待商榷：①非完全店铺在收益上与纯店铺无异，但在房地产投资和取得成本上两者不同，如土地取得的成本和开发过程的开发费用及税金等。根据评估人员的调查，非完全店铺的房地产投资和取得成本一般低于纯店铺。单位面积投资成本，非完全店铺一般高于住宅，低于纯店铺，且相对的投资风险也与纯店铺不同。同时，两者在处置时也不尽相同。纯店铺的投资风险也高于此类非完全店铺，故资本化率与纯店铺相同不妥;②其土地登记用途为住宅，使用期限为70年，余下30年的收益不能体现出来，收益年限取商业用途的最高年限40年就有不妥之处。权益与价格未完全对应体现。
操作方式二：考虑到上述这些问题，我们通常采用的方式是：在遵循合理合法、权益与价值对应的原则的前提下，对该类房地产进行分段评估。即将可获收益年限分为两段，前40年参照纯店铺的客观租金评估，根据估价人员的市场调查，客观租金为2.2元/天。m2，资本化率考虑非完全店铺的风险等因素，取资本化率8%(也可通过对纯店铺客观租金的修正来体现非完全店铺之间的权益差异，本文不作进一步阐述)，根据收益法公式所得结果为a=6463元/ m2(a为第一段的收益价值)。剩余年期的价格可按两种方法求取：第一种方法即剩余的24年(权证中可使用期限为64年)按住宅类型处理，根据收益法算出剩余年限的住宅价值;第二种方法采用房地分估，以解决第一种评估方法中的未来租金变化难以确定问题，即其中的土地采用基准地价修正法来评估，建筑物部分按照成本法进行评估。本例中采用第一种方法，评估人员根据市场调查，由估价对象住宅类租金的市场调查和趋势分析，其住宅类的客观租金为1.1元/天。m2，根据评估人员对房地产市场上住宅类物业的租售比的调查，结合评估对象的区域特性资本化率取7%，所得结果为b=198元/ m2(b为第二段的收益价值)，合计的房地产评估价值为a+b=6661元/ m2.此种方法充分考虑了土地用途的收益年限，也区别对待了非完全店铺和纯店铺在处置权上的差异，使非完全店铺的四项权能的价值得到充分的显现。
市场比较法验证：本区域的二手房(主要是次新房)的价格在4000元/平方米左右，而对盈港路的店铺的市场调查，此区域的店铺均价在6300-6800元/平方米之间。
三、评估思路方法阐述
1、本评估方法的评估前提与假设
(1)非完全店铺的市场租金水平与同类型的纯店铺相同;
(2)不考虑非完全店铺的建筑物的耐用年限与土地的使用年限不一致的情况，即认为建筑物的经济使用年限与未来房地产的收益年限一致。
2、评估方法
(1)将评估对象的收益年限分为两段(a和b段)。
(2)a段收益价格的求取
Aa：商业类的净收益
ra：非完全店铺的资本化率
Na：评估时点至土地取得时间后第40年的年期
(3)b段收益价格的求取
Ab： 住宅类净收益
rb ： 住宅类资本化率
Nb： 剩余可使用年期
Na： 评估时点至土地取得时间后第40年的年期
(4)评估对象的收益价格=Va+Vb
四、评估方法应用举例
案例二 浦东新区荷泽路***弄**号底层店铺，此店铺位于浦东新区金桥地区，建筑面积44.31平方米，单开间，土地用途住宅，土地使用期 20**-11-13至2070-05-30，房屋类型店铺，建筑结构为混合结构，房屋的竣工年代为20**年。实际用途为店铺，部位为底层，总层数6层。店铺的区域位置情况：店铺单面临荷泽路，店铺的区域位置为浦东的金桥地区，浦兴路以东，附近为金桥新村等住宅小区。居住的聚居度较高，商业聚集度一般。本区域的纯店铺一般位于荷泽路和博兴路，根据市场调查，租金水平纯店铺与非完全店铺两者相同。估价时点为20**-04-15.
估价过程：
对估价对象进行分段评估，分别计算其收益价值。
1、估价对象自估价时点至第40年前的商业用途房地产评估：
根据土地使用期限自20**-11-13至2070-5-30，扣除已使用的2.5年，实际收益年限取37.5年。经估价人员的市场调查并根据该区域的实际情况，客观租金约为2.5元/天。m2.具体收益价值计算如下：
(1)年有效毛收入确定
有效毛收入=2.5元/天。m2×44.31 m2×365天×85%(出租率)=3.44万元
(2)年总费用确定
1>税金(包括房产税、营业税、城市建设维护税、教育费附加，按规定取年有效毛收入的17.565%)：
3.44万元×17.565%=0.60万元
2>修缮费(按建筑物重置价值的2%计)
建筑物重置价值(估价对象的建筑物为混合结构，按目前估价对象地区建造类似估价对象的建筑物单位重置价值为850元/平方米)
重置价值=850元/平方米×44.31平方米=3.77万元
修缮费=3.77万元×2%=0.08万元
3>保险费(按规定为建筑物重置价值的1.5-3‰，本次取2‰)
保险费=3.77万元×2‰=0.008万元
4>管理费(包括管理人员经费、办公费、广告费等，取年有效毛收入的5%)
3.44万元×5%=0.17万元
5>确定年总费用(1-4项的合计)
0.60+0.08+0.008+0.17=0.858万元
(3)年净收益确定
年净收益=年有效毛收入-年总费用=3.44万元-0.858万元=2.582万元
(4)资本化率的确定
资本化率的确定是根据安全利率加上一定的风险调整值。以估价时点的中华人民银行一年期定期存款利率1.98%作为安全利率。风险调整值的确定综合考虑以下因素：估价对象地区房地产业的平均收益状况、估价对象的地理位置、估价对象的用途和新旧程度等。还要考虑到估价对象为非完全店铺，风险略低于纯店铺，最终确定为6%.
故资本化率为1.98%+6%=7.98%.
2、计算剩余30年的房地产收益价值，以住宅用途来考虑，以现时的租金水平为参考依据，根据估价人员对未来趋势的预测，客观租金取1.2元/天。m2.
(1)年有效毛收入确定
有效毛收入=1.2元/天。m2×44.31平方米×365天×85%(出租率)=1.65万元
(2)年总费用确定
1>税金(包括房产税、营业税、城市建设维护税、教育费附加，按规定取年有效毛收入的17.565%)：
1.65万元×17.565%=0.29万元
2>修缮费(按建筑物重置价值的2%计)
建筑物重置价值：(估价对象的建筑物为混合结构，按目前估价对象地区建造类似估价对象的建筑物单位重置价值为850元/平方米)
重置价值=850元/平方米×44.31平方米=3.77万元
修缮费=3.77万元×2%=0.08万元
3>保险费(按规定为建筑物重置价值的1.5-3‰，本次取2‰)
保险费=3.77万元×2‰=0.008万元
4>管理费(包括管理人员经费、办公费、广告费等，取年有效毛收入的5%)
1.65万元×5%=0.08万元
5>确定年总费用(1-4项的合计)
0.29+0.08+0.008+0.08=0.458万元
(3)年净收益确定
年净收益=年有效毛收入-年总费用=1.65万元-0.458万元=1.192万元
(4)资本化率的确定
资本化率的确定是根据安全利率加上一定的风险调整值。以估价时点的中华人民银行一年期定期存款利率1.98%作为安全利率。风险调整值的确定综合考虑以下因素：估价对象地区房地产业的平均收益状况、估价对象的地理位置、估价对象的用途和新旧程度等。还要考虑到估价对象为住宅，风险低于店铺，最终确定为5%.
故资本化率为1.98%+5%=6.98%.
(5)收益价值
Vb─房地产价值
a─房地产年净收益
r─资本化率
n─房地产剩余收益年期
t-评估时点至土地取得时间后第40年的年期
3、确定房地产价值
V =V1+V2=30.54万元+1.18万元=31.72万元
则收益法测算估价对象房地产总价为：31.72万元， 单价为7159元/平方米。
五、评估非完全店铺的难点
通过对非完全店铺房地产评估探讨，主要是为同仁们在此类房地产评估提出一种新的评估思路。房地产价格的实质是房地产权益的价格，使评估的房地产价格能从占用，使用，收益和处分权益上得到充分体现。
在实践运用中我们觉得如何确定非完全店铺的资本化率是此方法的难点，这需要大量的基础资料和评估人员的分析推断。在这方面我们希望能够与同仁进一步交流探讨。
篇2:房地产评估理论与实务模拟测试题
20**房地产评估理论与实务模拟测试题
1.房地产评估的对象是( )
A.房屋 B.土地
C.建筑物 D.房屋和土地
2.房地产价格的构成具有( )
A.单一性 B.多样性
C.双重性 D.产品性
3.中房指数的基准地区是( )
A.北京 B.上海
C.广州 D.深圳
4.房地产在正常使用和经营情况下必要支出的费用为( )
A.实际费用 B.必要费用
C.客观运营费用 D.维护费用
5.如果房地产市场较为稳定，估价期日与案例交易日 期可相差较远，但不宜长于( )
A.10年 B.3年
C.5年 D.6年
6.如果估价对象房地产的建筑结构为钢筋混凝土结构，则可比实例的建筑结构为( )
A.钢结构 B.钢筋混凝土结构
C.砖混结构 D.砖木结构
7.房地产的价格一般取决于( )
A.成本
B.效用
C.所在片区的基准地价
D.所在区域的区域因素
8."三通一平"是指( )
A.通道路、供水、供气和土地平整
B.通道路、供水、排水和土地平整
C.通道路、供水、供热和土地平整
D.通道路、供水、供电和土地平整
9.房屋的准成本租金构成因素是( )
A.折旧费、维修费、管理费
B.折旧费、维修费、管理费、利息
C.折旧费、维修费、管理费、利息、税金
D. 折旧费、维修费、管理费、保险费
10.剩余法估价分析时，售价的预测和成本预算必须符合( )
A.统一原则 B.合法原则
C.平衡原则 D.同步原则
11.剩余法在旧房地产中地价单独评估时，地价是房地产价格与房屋价格之( )
A.和 B.差 C.积 D.商
12.剩余法估价中土地最佳的开发利用方式是开发完成后销售能获得( )
A.最低收益 B.中等收益
C.高收益 D.最高收益
13.剩余法估算待估不动产价格利息时，只考虑建筑开发费等三项，而暂不计利息的是( )
A.专业费 B.不可预见费
C.地价 D.租售费
14.路线价的确定必须先确定( )
A.地块面积 B.标准宗地面积
C.街道面积 D.区域面积
15.深度价格递减比率是地价随临街深度的( )
A.长短变化的比率 B.宽度比率
C.高度比率 D.大小比率
16.基准地价评估资料应具有( )
A.长期性 B.远期性
C.远瞻性 D.近期性
17.经过处理的宗地地价资料进行数据检验是按照( )
A.土地交易方式 B.房产交易方式
C.城市规划 D.土地利用规划
18.在编制基准地价成果图时，均质地域编号应用( )
A.罗马数字 B.大写英语字母
C.大写罗马数字 D.阿拉伯数字
19.基准地价修正系数法估价中的期日修正一般根据( )
A.地价指数的变动频率 B.地价指数的变动幅度
C.地价的变动幅度 D.房价指数的变动幅度
20.商业用地宗地地价修正系数表中不包含( )
A.进深修正 B.宽度修正
C.使用年限修正 D.公用设施完备
二、双项选择题(在每小题的备选答案中选出二个正确的答案，并将正确答案的号码填在题干的括号内。正确答案未选全或有选错的，该小题无分。每小题1分，共15分)
21.地租的两种基本形式是( )
A.级差地租 B.城市地租
C.垄断地租 D.绝对地租
E.矿山地租
22.特尔菲法测定土地定级因数权重值测定中，只要求提出各因素所有专家打分的( )
A.均值 B.均方差
C.期望值 D.方差
E.协方差
23.房地产具有极强的多样性及( )
A.个别性 B.复杂性
C.区域性 D.时 间性
E.功能性
24.容积率的大小影响( )
A.建筑平均成本的高低 B.房屋的销售量
C.房屋的建筑质量 D.土地利用程度的高低
E.建筑商的投资积极性
篇3:房地产评估事务所技术部报告管理规定
1.报告出具工作日
1.1 “出具报告工作日”定义为业务员接单后，在所需评估资料齐全及与客户沟通协商后，正常情况下出具评估报告所需的工作日。
1.2一般的抵押报告(含二手楼按揭)，正常出具时间为二个工作日(即16个工作小时);
1.3较复杂的抵押报告(如土地使用权、酒店、加油站、高尔夫球道、车牌、机器设备及其它特殊评估报告)，正常出具时间为四个工作日(即32个工作小时);
1.4项目开发贷款、楼宇按揭分析、可行性研究等大型复杂评估报告正常出具时间为五个工作日(即40个工作小时);其它类型的特殊报告需报技术部经理协商后确定评估工作日;
1.5对于要提前出具的评估报告，需经技术部经理批准，由业务员填写《评估报告提前出具申请表》，申请表一式二份，存根联由估价师助理保存，回执联交估价师。经批准加快的报告出具后，作为对估价师加班的补偿，每加快一天从该业务收费中提取10%的费用给技术部，加快二天按20%计算，以此类推作为技术部部门收入。业务员自行出具评估报告者除外。
1.6每月由估价师助理统计当月各业务员申请提前出具评估报告份数，以供评比，对于提出申请较多的业务员应改进工作方式，加强与客户沟通，以减少申请数量。
1.7对于估价师无正当原因延误评估报告出具的或因评估报告中出现错误造成延误时间的，如果为估价师的失误，由相应业务员填写“评估报告出错登记表”，经调查核实后，该报告不计分，并计入考核指标中;如果由于业务员的失误，造成延误时间并需估价师返工的，则由估价师填写“评估报告出错登记表”，并视情况扣发业务员当月提成奖金100-400元。
1.8对于已出具评估报告但因收不到费用而作废的报告，需由业务员填写“评估报告作废申请表”，交估价师助理存档，该报告费用由相应部门承担。
2.评估报告差错界定
对各级内部审核的评估报告，以下情况均属差错范围：
1.评估报告中文字出现错别字超过三个以上者(不含三个);
2.评估报告中有关房地产产权等关键数字如房地产证号、面积、建购价款、价值量、评估目的、所选用的税表、房地产权利证书等错误;
3.评估报告中计算过程中数据或计算结果错误或出现语言逻辑错误;
4.评估报告中最终评估结果准确性失误;
5.评估报告内容完整性失误(如主要应说明的内容未说明;应指出的内容遗漏);
6.出具的评估报告，因质量原因被银行或客户投诉或退回。
3.评估报告出具管理
3.1业务员接单后，在填写齐全《物业评估现场勘测表》、《评估报告审查表》、物业位置示意图及物业照片(如果可能)后，交给技术部估价师助理编写评估报告号，估价师助理应认真审查业务员有关表格是否填写齐全，对于填写不全的应要求业务员补全内容，否则估价师助理有权不予放号。对于已编号的评估报告由于各种原因而不再出具时，业务员应及时向估价师助理申请注消报告号，以备他用，估价师助理每月底(27日)应对本月的评估报告进行统计、清理，对不出具的报告号及时注消，避免空号产生;
3.2 已编号的评估报告一般由估价师助理根据估价师的业务情况予以统一分配，也可由业务员自行与估价师协商。估价师在出具报告前应对有关资料进行检查，需补充资料的及时与业务员联系，估价师应根据本管理规定中的第7项-报告出具工作日的有关规定及报告的轻重缓急及时按质出具报告，对于不能按时完成的报告应及时向部门经理反映并与业务员协商解决;
3.3 估价师完成评估报告电子稿后，先自查再根据评估报告的难易程度及标的额大小执行分级审核制度。
3.4 经审核通过的评估报告方可由估价师打印正文后交技术部估价师助理统一安排评估报告的复印、装订等工作，估价师助理负责并指导业务员助理统筹完成评估报告的复印、装订、签字、盖章、送审工作，估价师应对所出具报告的复印、装订过程及时间进行跟踪、督促，并在签字时对正式报告内容进行检查，确保评估报告按时按质出具，以减少报告的延误、差错率。其流程如下：(具体另见评估报告流程图)
3.4.1估价师助理应根据评估报告的轻重缓急情况统筹安排相应的业务员助理进行评估报告的复印、装订工作，并及时跟催，业务员助理在操作过程中如对正文或附件有疑问，应及时与相关估价师、业务员联系;
3.4.2业务员助理完成报告装订工作并检查无误后，凭评估报告审查表交由相关业务员、估价师检查、签字，技术部经理盖章后，由估价师助理登记报告并在报告审查表上签字;
3.4.3业务员助理凭报告审查表到财务部，经财务部审核后方可加盖注册房地产估价师及法人代表章，再到管理部加盖公司公章后交由估价师助理保管，由估价师助理通知相关业务员该报告已出具;对于需送审的报告，则由估价师助理统一安排业务员助理或业务员送审。
3. 4.4 业务员助理应认真及时完成评估报告的复印、出具工作，并根据需要自觉加班完成。
4.其它
4.1 本规定未涉及之内容，以公司其它有关规定执行;
4.2 本规定自公布之日起执行。
总经理：
年 月 日