房地产估价是一项复杂的经济活动,要想使评估活动高效、准确、公正,必须使活动过程遵循一套严谨、科学的工作程序。这套工作程序是进行房地产估价所必须经过的工作阶段,反映了各阶段之间的内在联系,是人们对估价对象形成立师认识的思维历程,是经过千百万次工作实践总结出来的客观规律。按照房地产估价程序进行评估可以提高效率,减少失误,确保质量。房地产估价程序可以分为以下几个阶段;估价申请和业务受理、制定估价作业计划、资料的收集与整理、现场查勘、综合分析和估算、撰写估价报告、交付估价报告书及收取信公服务费。
操作一、估价申请和业务受理
1.估价申请
进行房地产价格评估时,当事人应向有关的专业评估机构提出书面申请,并填写评估委托书。评估申请书或评估委托书应写明的事项包括:
(1)当事人的姓名、住址、职业等(法人或其他组织名称、隶属关系、所在地址、法定代表人姓名、职务等);
(2)评估标的物的名称、类型、面积、地理位置和环境条件等;
(3)申请评估的原因和用途;
(4)房屋产权人、土地作用人的领勘人;
(5)委托评估的要求。除了评估申请书(委托书)以外,申请人还要向房地产价格评估机构提供各种有关证明资料,如房屋所有权证,土地使用证,买方单独委托评估时房地产权人出具的同意评估的证明,设计和施工图纸,使用期维修、保险及其他费用资料等。
2.业务受理
房地产价格评估机构在收到评估委托人的申请书和有关证明及资料后,要在一个有限的时间内(如3天)作出是否受理此项业务的决策并通知申请人。估价者在作出接受委托的决策前要对委托人和评估标的物的基本情况进行初步了解,来界定有关估价的一些重要问题。这些问题主要包括;估价目的、估价对象、估价的作业日期等。
(1)估价目的。房地产价格评估作为房地产业的一项基础工作,可以有多方面的用途,评估委托人也会因为自己不同的需要提出不同的估价目的。房地产估价的目的可以有很多,如:房地产买卖、租赁、抵押、补偿、入股、清产、交换、诉讼、课税、投资决策、统计等。由于估价目的的不同使价格类型也有所不同,如买卖交易价格、抵押价格、租赁价格、典当价格、课税价格、征用价格等。不同的估价目的,对估价的精度要求不同,对市场价格实现的各种条件限定不同,所采用的估价方法也有所区别。因此估伙者对委托人估价目的的明确把握是正确决策和做好估价工作的前提条件。
(2)估价对象。作为具体要评估的房地产到底是土地还是建筑物,或是建筑物与土地合一,或是其中的某一部分,这是受理估价委托时必须明确的基本事项。除I要对估价对象的大类加以明确外,还要对估价对象的一些基本情况进行初步了解。若是土地,是生地〔无开发成本)、新开发地(有开发成本)还是其上附有影响地价的附属建筑物;如果是房地合一的估价对象,其建筑物是依然保存,还是将被拆除;若是单纯的房产估价,则要明确建筑物的含义,如为写字楼是否包括其中配备的设备,如为酒楼是否包括其中的家具等。
(3)估价的作业日期。所谓估价的作业日期,是指从何时开始估价至何时完成估价作业,即进行估价的起止日期。完成估价的日期一般是委托估价者提出的,估价者应尽量满足这一要求。但当估价难度较大而委托人提出的时间太短以致不能保证较公平合理地评估出价格时,估价者应向委托人说明原因,商定一个较合适的时间。确定了完成估价的日期,估价人员必须按期保质地完成估价,以确保自身的信誉。从理论上讲,估价活动是受委托而进行的活动,应严格按照委托人的要求去做。委托人常会出于自身或局部利益的考虑对估价者提出诸多具体要求,估价者在进行估价可行性分析时,一方面要搞清对方的意图,另一方面要考虑委托人的要求是否有背于估价行业的行为准则,是否超越了自己的业务能力,对有异议的要求,可以通过沟通与协商来谋求双方达成共识。估价合同签订前,双方应说明收费标准和付款形式。如经审查分析,不能接受此项业务委托,应尽快通知委托人并说明理由。估价者决定接受委托后,可通知委托人填写正式的估价委托书并办理有关手续,签订委托合同。合同必须对估价的各种具体要求、委托人提供的有关证件与资料、估价费用、估价时点、估价完成日期等作出明确规定。签订合同后,估价者应按合同的时效和质量要求,编制估价计划,安排估价人员。做好必要的准备工作。
操作二、制定估价作业计划
制定房地产价格评估作业计划是为了使估价工作有条不紊、按时、高效完成,计划一经确定,一般要按计划逐段进行估价工作。在规模较大的评估项目中,制定计划对估价作业的成败与质量有着极为重要的作用。制定估价作业计划可大体包括以下几个内容:
1.确定估价作业的具体因素
对于估价作业来说,仅仅指明某块土地或某幢房屋是无法开展估价工作的。为了更好地完成委托的业务,必须对估价对宋的各种影响价格的具体因素进一步确认。
(1)确定估价对象的品质特征及产权状态
①估价对象的品质特征。
主要指估价对象的外在值税。估价对象如果是土地,则需确定其坐落、编号、四至、面积、形状、用途等;如果是房屋或其它建筑物,则需确定其所在地(门牌号码)、类型、结构、占地面积、建筑面积、使用情况等。此类情况可根据业务需要采用填写表格的方式获得。
② 产权状态确定。通过对产权状态的确定,把握估价对象的内在情况。房地产权利是一束权利的集合,除所有权外,还有使用权、抵押权、租赁权等,权利性质不同,其价格也不一样。估价者必须确认是对所有权估价还是对使用权或租赁权估价;是对所有政与使用权合一情况下的估价还是分离情况下的估价;是在租赁行为发生还是没有发生情况下的估价;对使用权估价,使用权年报为多长,已使用了多少年,还余下多少年等。总之,估价者必须在明确了房地产的权利内容.权利的发生与存续时间等产权状态后,方能对其进行估价。
(2)确定估价范围
房地产的内容复杂,影响价格的因素众多,一般在估价对象得到确认以后,还必须确定估价的范围。房地产估价范围包括以下:4个方面:
①土地估价。土地估价一是空地估价,二是地块上有建筑物,但视为空地。在地上建筑物预定拆迁的情况下.往往采用这种方式。
②建筑物估价。在土地与建筑物筑成为一体的状况下,仅就地上的建筑物进行估价。
③合并估价。对土地和地上建筑物共同估价或对其中一部分估价。
(3)确定估价时点
估价时点是对估价对象的房地产决定其估价额的基准日期。由于房地产价格是随时间等因素的变化而不断变动着的,因此,只有估价时点确定以后,估出的价格才有意义,估价时间的详细程度取决于所要评估的房地产价格类型和市场变动程度。一般说来,买卖价格、租赁价格比抵押价格和课税价格所要求的时点详细,通常至少要指明月,甚至要到日。时点越详细,对估价精度的要求就越高,估价也就越困难。估价时点一般定为委托估价的当日或现场调查的当日。当然为求取过去某个特定时期的价格(如有关诉讼案件的房地产价格),也可以将过去的某一特定时与作为估价时点。
2.初选估价方法和人员
明确了估价作业的具体因素后,应初步选出拟采用适合于该估价对象房地产的估价方法。初选估价方法的目的,是为了使后面的资料收集与整理和实地查勘有的放矢,避免不必要的重复劳动。根据估价对象的目的、时点、日期及初选的估价方法可判断委托任务的轻重、易难和缓急程度,从而确定投入多少人力参加此项评信任务。评估人员的选定和工作安排以及评估人员各自分工负责的工作范围明确以后,有利于参与人员协同动作,相互配合,提高工作效率。
3,估价作业的工作进度安排
估价作业的时间性和实务性都很强,必须注意时效。整个估价工作的时间可以从接受委托之日起到交付估价报告止。一般委托人对估价完成的日期都有较高的要求,并在签订委托合同时作为重要条款写进合同,能否在约定时间内圆满地完成估价任务,不仅关系对估价方的经济利益,而且对估价方的信誉有着举足轻重的影响。因此,要通过估价作业计划,把估价作业的流程按程序规定好相应的时间进度和时限,使操作的每个步骤既科学有序,又省时省力。
4.估价作业计划中还可对费用安排、估价作业备忘录的编制等有关事项作出明确规定。制定估价作业计划的方法可以采用网络计划技术,以便选择最优方案,并在计划执行过程中有效地控制与监督。
操作三、资料的收集与整理
资料的收集与整理是估价者在计划指导下充分占有和利用信息资源的阶段,也是为准确估价寻找依据、为现场查勘进行准备的阶段。 资料收集的深度和广度很大程度上取决于在计划阶段初选的估价方法,一般应围绕着估价方法所赖以计算的资料数据进行收集。如对供出租用的写字楼拟选用收益还原法来评估其价格,则需收集可供出租的面积、出租率或空置率、租金水平、分摊折旧、负担利息、运营管理费、税收等方面的资料。如某块土地拟选用假设开发法来评估其价格,需收集规定用途、容积率、覆盖率、建筑高度等方面的资料。
资料收集除了来源于评估委托人提供的必要资料和实地查勘所得资料外,估价人员还可以从估价机构建立的资料存储系统小提取有关资料,或到政府有关主管部门去查询,或向其他当事者、咨询公司变问。
房地产估价所需收集的资料主要包括以下几部分内容:
1.产权资料。产权资料是反映房地产所有权归属及其变化情况的综合资料,包括产权所有证、土地所有证、地形图、平面位置图。与房地产权归属及变更的有关资料,如房地产登记的原始记录,接代管产权资料,落实政策资料,房屋买卖、租赁、抵押资料,征地拆迁资料,私房改造资料等。
2.房地产建筑开发资料。主要包括建造开发的年代,主要结构材料、内部设计布局、设备装修、建筑造价等。在估价中,有些必需的资料无法从现场查勘中获得,可借助建筑开发的原始资料来确定。
3.房地产使用资料。包括房地产使用年限、程序、方式,房地产出租性质、期限、价格,房地产维修保护及现存的借用、占用情况等。
4.市场资料。包括房地产所处的地区环境、地理位置、繁荣程度、交通状况、客观环境的优劣,政府的城市规划、政策对房地产征用、改扩建的限制及市场交易的限制,以及相似房地产市场行情,包括成交价格、租赁条件、维修费用、使用收益及当前市场供需状况等。
操作四、现场查勘
现场查勘是指房地产估价人员亲临现场对估价对象的有关内容进行实地考查,以便对待估房地产的实体构造、权利状态、环境条件等具体内容进行充分了解和客观确认。在现场查勘阶段,评估委托人应负领勒之责,派员领勘。
现场查勘的主要内容有:
1.对土地的查勘。评估人员对土地的查勘主要是了解地块的坐落位置、土地使类别、面积、地形、地貌以及地上和地下建筑物的情况,地块与周边地块的搭界情况等。
2. 对房屋的查勘。对房屋查勘的主要项目有:
(1)鉴定待估房屋的地址、坐落和房屋评估范围。房屋位置的正确性是房屋估价的前提,必须认真核对清楚。对同幢异产的房屋你同一地点内有多幢房屋的情况,要认真核实房屋的评估范围,正确区分产权的独有部分、共有部分或他人所有部分,以免出现误估.发生产权纠纷。
(2)确认房屋的结构、装修、设备和面积。房屋契证上一般都有关于房屋的结构、面积的记载,但在实际中由于种种情况,如产权登记时的疏忽或房屋所有者自行改建装修等,都会使房屋的结构、面积与契证记载的情况有差异。因此,现场查勘时,应对房屋的结构和面积等情况进一步核查,防止因契证与实地不符而出现的估价失误。房屋的装修、设备、层高和朝向是房屋估价的基本内容,它的主要项目是墙体、屋顶、天花板,地面、门窗、隔间、层高、卫生设备和暖气设备等。了解房屋装修情况是一件细致繁锁的工作。
(3)确定房屋的建造年份。确定房屋的建造年份是房屋评估不可缺少的组成部分,是评定房屋折旧情况的主要依据,必须予以查明。
(4)评定房屋成新。房屋成新是影响房屋价格的重要因素.评估人员根据房屋的新旧程度评定标准.
采取一听、二看、三查、四问、五测的工作方法鉴定房屋的成新。一听,是听取住房或使用者对房屋使用状况和破损情况的反映;二看,是根据听到的的反映,结合所要评定的结构、装修、设备部分,查看房屋的下部、墙体、屋面的变形和不均匀沉降,以及梁、往变形等情况,做出直观上的判断;三查,是对房屋承重结构部位、构件本身的刚度、强度进行测量检查,看其是否有潜在的危险;四问,是就查出的问题询问使用各,了解其有关的情况;五测,是在条件具体时,用仪器测量房屋的结构变化情况,主要有地基沉降、墙体倾斜、屋架变形、裂缝等。从实际出发测定房屋成新程度,对解决建造年代不明或年代久远但仍有很大使用价值房屋的估价问题,具有重要意义。
3.勘丈绘图。勘立绘图是指在房区全面查勘丈量的基础上,将房屋的形状、位置、层次、结构、内部设施、墙体归属以及附属搭建等,按照一定比例如实反映到房屋平面图上,同时估价人员应认真逐项填写“房地产查勘评定表”,作为估价的依据。
4.拍照、录像。现场查勘中对重要的评估项目要进行拍照或录像。拍照或录像能直观地反映评估对象的特征,尤其是文字叙述未能达到对标的物理想的描述目的时,通过拍照或录像可以弥补其不足。拍照、录像对那些即将拆迁、有可能发生纠纷房屋的评估很有必要。
5.对环境条件的确认。环境条件也是影响房地产价格的重要因素,而环境条件往往不是契书等文字材料标明的,另外环境条件的变动性很大,所以估价人员要亲临现场,逐步确认对待估房地产价格有影响的各因素的状态,通过实地调查,取得对待信房地产周边环境的客观认识。环境条件包括:商业服务、市政设施、文化教育、交通通讯、卫生状况、生态环境、娱乐设施、人文自然景观等。
操作五、综合分析和估算
综合分析和估算是房地产估价的实质性阶段.根据较完备的资料,估价人员可选择估价方法,最终估算出房地产价格。这一阶段的作业包括2项:
1,资料综合分析。资料综合分析的目的是为了确定房地产估算的基本数据,基本数据准确与否对估算的最终结果有直接影响。如果资料综合分析不能如实反映房屋建筑的各类技术数据,甚至发生失误,则会影响到价格评估的正确性,致使当事人蒙受不应有的损失,也会影响到估价者的声誉。
资料综合分析的重点是:(1)检查资料是否为估价所必需的资料,即注意该资料是否与委信房地产的种类、委托估价的目的与条件相符;(2)房屋产权的归属是决定评估房屋的价格的重要因素,一定要准确。
2.价格形成分析。房地产价格的形成,一方面是基于它的实体因素,另一方面是基于它的影响因素。房地产价格的实体因素可以通过确认来把握,而影响因素则要通过有经验的评估人员加以分析,以便把握各因素对价格的影响程度。房地产价格的诸多影响因素可以划分为区域因素和个别因素两大方面。
(l)区域分析。所谓区域分析,就是分析待估房地产届于何种地区,该地区有何种特征,该特征对房地产价格形成有何改I响等。因为房地产价格会随其所处的地区特性的不同而有很大差别,如不把握地区特征就无法获得房地产的适当价格。进行区域分析时,主要应从房地产的用途分类着手,如住宅区、商业区、工业区等。这种分类并非城市规划上的使用分区,而是实际上的使用分区。同时,房地产的价格除受所属地区特性的影响外,类似地区及更广泛的同一供需圈的特性也会对其有重大影响。
因此,区域分析可分为邻近地区和类似地区两部分。邻近地区就是同类地区即待估房地产所属的地区类别,如住宅区、商业区、工业区、文化娱乐区等。估价时首先要判定类别;其次,区域划分的范围不宜过大;最后,类别判定要考虑未来发展。 类似地区是指与传估房地产所属地区相类似的其他地区。类似地区也可以用“同一供需圈”的概念解释。在“同一供需圈内”,同类房地产可形成替代关系,因面对价格形成有重大影响。
(2)个别分析。是对待估房地产的个别因素进行的分析,是判定房地产最有效使用方向的工作过程,房地产价格就是以该房地产的最有效使用方向为前提而形成的。个别分析应当正确掌握待估房地产的地块条件、街道条件、临近条件、环境条件、行政条件等方面的因素,再依据邻近地区的特征,判断出最有效使用方向。
3.估价方法的选择和价格估算。
(1)选择估价方法。在计划中初选的估价方法在这个阶段可以得到最后的确认并用于计算。尽管房地产估价方法比较多,但最基本的方法还是成本估价法、市场比较法和收益还原法三种。在进行房地产估价时,原则上应并用王种方法。因为三种方法各有利弊,仅靠一种方法不易达到正常价格。有些房地产不适用于上述三种人法,可根据具体情况加以选择。
(2)价格估算。选定估价方法后,可开始对房地产进行测算,其具体测算方法本书其他章节有专门论述。应该注意的是,房地产评估测算时,如有当地政府规定的测算标准,应认真采用,如“土地分等定级标准”、“房屋新旧程度评定标准”、“房屋耐用年限”、“房屋代议书标准”等。
(3)价格调整。由于资料的限制和房地产价格的复杂性,使三件方法估出的价格难以一致,因此需要进行价格调整。在进行价格调教之前,首先要对资料的运用等加以检验复核,其主要内容是:资例的选择及运用是否得当;各项房地产估价原则的应用是否得当;一般性因素分析及区域分析、个别分析是否适当;单位与总价的关联是否适当。其次,要对2种估价方法估算出的价格进行综合,综合的方法有三种:
①简单算术平均。
②加权算术平均。即赋予每个价格不同的权重,然后再综合出一个价格。通常对于评估该房地产最适用可靠的估价方法所算出的结果,赋予较大的权重,反之则赋予较小的权重。
③以一种估价方法计算出的结果为主,其他估伙方法计算出的结果只供参考。最后,估价人员要根据自己的经检、时影响价格诸因素的分析以及市场行情,对综合测算出的结果再作调整,以最后综合评估决定出估价额。在实际工作中,最后决定的估价额,可能以计算出的价格为主,也可能以估价人员的其地判断为主,而计算结果只作为参考。
操作六、撰写估价报告书
经评估测算出对象房地产的估价额后,应将估价成果写成估价报告书。估价报告书是记述估价成果的文件,它把估价过程中有关的数据、办法、要点及最后的结果以正式的书面形式反映出来。估价报告书的形式有自由式与定型式两种。定型式估价报告书,是固定格式、固定内容,估价人员必须按照规定的形式填写,不得改动或填减。自由式估价报告书是根据估价报告人的要求自由设定内容、长短篇幅不限的报告书形式。不论估价报告的形式如何,均至少要记载下列事项:
1.此项评估项目的委托者、联系人、领勘人、负责承接评估人员的姓名。
2.估价对象的详细地址、评估日期、报告编号等。
3.估价对象的土地面积、建筑面积和建筑物类型等.
4.估价对象具备的条件分析。
5.评估依据。
6.评估结果。
7、附有关文件及资料。
一份规范的房地产估价报告书应包含下列具体内容:
1.估价委托人名称
应有委信人的全称,有时还应有地址,以确认服务对象。
2.评估对象及目的
(l)待估房地产的名称、类型,明确估价对象;
(2)估价目的;
(3)估价时点。
3.评估日期
是反映估价工作期限的起止日期。
4.评估对象的综合说明
(1)坐落位置,包括地点、区域、门牌等;
(2)用途;
(3)面积、层次、朝向;
(4)建筑结构与功能,还要描述建筑内部空间结构以及各层各部分功能;
(5)装修情况、设备情况、附属设施情况;
(6)建筑使用情况,反映建筑的新旧、完好程度及对使用功能的影响;
(7)房地产周围环境;
(8)评估对象房地产的权利状况。
5.评估原则
反映在评估活动中的主要适用原则,以及评估人的立场。
6、评估依据
(l)权属资料;
(2)工程预、决算资料;
(3)测绘图纸;
(4)各类定额和单价资料;
(5)各类折旧、税收、物价、城建收费管理规定;
(6)与评估对象类似的房地产实例价格资料;
(7)规划资料;
(8)周围环境资料。
7.评估方法选择
8.评估计算分析
应介绍接选定方法所进行的数据确定、参数测算、公式选用等理由和计算过程,对计算分析过程作概括的陈述,关键要阐明作出最后估价结论的理由。
9.房地产价格评估结论
说明每种方法的计算结果,以及经最终调整修正后的正式估价结论。
10.评估小组成员和评估单位资格证书。
操作七、交付估价报告书及收取估价服务费
完成估价报告书后,最后要将估价报告书交付给委托估价者,并可就某些问题作口头说明,至此完成了对委托估价者的估价服务。然后是按照有关规定和收费标准向委托估价者收取估价服务费。
篇2:房地产估价师经营与管理考试冲刺试题
20**年房地产估价师经营与管理考试冲刺试题
1、20**年国家出台了国有土地使用权出让实行"招、拍、挂"的政策，对我国房地产投资产生了深远影响，这种情形属于房地产投资特性中的( )。
A.适应性
B.异质性
C.政策影响性
D.相互影响性
标准答案：c
2、房地产的经济寿命是指物业开始使用至( )的时刻。
A.收益为零
B.产生的收益超过其使用成本
C.净收益为零
D.收益率小于基准收益率
标准答案：c
3、房地产最重要的一个特性是( )。
A.不可移动性
B.适应性
C.异质性
D.寿命周期长
标准答案：a
4、由于房地产的流动性差，从而导致房地产变现能力较差，存在变现风险的房地产特性是( )。
A.弱流动性
B.异质性
C.寿命周期长
D.不可移动性
标准答案：a
5、我国就管理渠道来说，将固定资产投资分为( )。
A.基本建设投资，更新改造投资，房地产开发投资和其他固定资产投资
B.国有经济、集体经济、个体经济、联体经济、股份制经济、外商投资经济、港澳台投资经济
C.国家预算内资金、国内贷款、利用外资、自筹资金和其他投资
D.建筑安装工程、设备和工器具和其他费用投资
标准答案：a
6、房地产的投资对象包括( )。
A.房地产直接投资和房地产间接投资
B.房地产实物资产和房地产证券
C.商品房建设投资和土地开发投资
D.固定资产投资和流动资产投资
标准答案：b
7、房地产开发企业开发建设供出租使用的商品住宅、厂房、仓库、办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资属于( )。
A.商品房建设投资
B.置业投资
C.土地开发投资
D.单纯的土地开发
标准答案：a
8、按建设性质的不同，投资可分为( )等。
A.新建投资
B.扩建投资
C.利用外资
D.迁建投资
E.恢复投资
标准答案：a, b, d,
9、投资的特性包括( )。
A.投资是一种经济行为，是现在支出一定价值的经济活动
B.投资具有时间性
C.投资的目的在于得到收益
D.投资具有稳定性
E.投资具有固定性
标准答案：a, b, c
10、从物理形态上划分，房地产资产的物业类型可分为( )。
A.居住物业
B.在建工程
C.工业物业
D.建成后的物业
E.商用物业
标准答案：b, d
1、下列属于房地产开发直接投资的是( )。
A.购买房地产开发、投资企业的债券、股票
B.购买房地产投资信托公司(REITs)的股份
C.购买房地产抵押支持证券(MBS)
D.购买一座正在运营的高尔夫球场
标准答案：d
2、所谓住房抵押支持证券，就是把金融机构所持有的( )债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。
A.房地产企业债券
B.个人住房抵押贷款
C.房地产企业抵押贷款
D.金融机构长期融资
标准答案：b
3、房地产投资的( )特点，正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。
A.能够得到税收方面的好处
B.易于获得金融机构的支持
C.能抵消通货膨胀的影响
D.提高投资者的资信等级
标准答案：c
4、我国去年对房地产投资的宏观调控政策,使许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难。这主要体现了房地产投资风险的( )。
A.政治风险
B.政策风险
C.利率风险
D.市场供求风险
标准答案：b
5、房地产属于非货币性资产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。这主要体现了房地产投资风险的( )。
A.变现风险
B.政策风险
C.利率风险
D.市场供求风险
标准答案：a
6、由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的。这主要体现了房地产投资风险的( )。
A.收益现金流风险
B.未来经营费用风险
C.资本价值风险
D.比较风险
标准答案：b
7、某投资商欲进行写字楼置业投资。其目标收益率为12%，当前整个市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为3.5%。此时，该地区写字楼市场相对整个投资市场的风险相关系数是( )?
A.0.57
B.0.74
C.0.80
D.1.04
标准答案：b
8、( )是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。
A.通货膨胀风险
B.市场供求风险
C.变现风险
D.政策风险
标准答案：a
9、单一项目的投资风险颇大，若把这两个投资项目组合起来，便可以将两者的风险变化相互抵消，从而把组合风险降到最低，要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个( )。
A.正的协方差
B.负的协方差
C.标准协方差
D.绝对协方差
标准答案：b
10、写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金为400元/m2o年，则其面临( )。
A.市场供求风险
B.周期风险
C.变现风险
D.通货膨胀风险
标准答案：d
篇3:房地产估价师考试《经营与管理》模拟试题(A)
20**年房地产估价师考试《经营与管理》模拟试题(A)
1、开发项目竣工验收由承包商组织进行。( )
A、对
B、错
2、从供需相互作用的特性出发，房地产市场自然周期可以分为四个阶段。以下相关说法错误的是( )。
A、自然周期的第一阶段始于市场周期的谷底。由于前一时期新开发建设的数量过多或需求的负增长导致了市场上供给过剩，所以谷底的空置率达到了低谷
B、自然周期的第二阶段，需求继续以一定的速度增长，形成了对额外房屋的需求
C、自然周期的第三阶段始于供求转折点，此时由于房地产空置率低于合理空置率。由于需求增长速度高于供给增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平
D、自然周期的第四阶段始于市场运行到平衡点水平以下，此时供给高增长，需求低增长或负增长。市场下滑过程的时间长短，取决于市场供给超过市场需求数量的大小
3、在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时，常常要考虑( )。
A、可能的面积组合
B、寻租者经营业务的性质
C、寻租者经营水平
D、寻租者将来扩展办公室面积的计划
4、政府管理房地产市场的主要职能不包括( )。
A、实施有效的宏观调控和市场发育程度建立明晰完备的法制系统
B、保障房地产市场参与者的合法权益
C、保证新建项目的位置选择权利
D、使房地产市场的运作纳入法制轨道
5、已知某投资的净现金流量如下表所示，如果投资者目标收益率为10%，此项目的财务净现值是( )万元。
A、-41.8
B、200
C、-166.1
D、-200
6、过度开发则是反映市场价格和实际价值之间的关系，泡沫反映市场上的供求关系。( )
A、对
B、错
7、( )是指准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例。
A、空置量
B、空置率
C、空置水平
D、空置面积
8、投资可以不考虑时间性，只要期末获得的收益大于期初的投资即可。( )
A、对
B、错
9、政府制订干预房地产市场政策的原则不包括下列选项中的( )。
A、目标的确定性
B、通货膨胀的可抵消性
C、政策的连续性与协调性
D、政策的针对性与导向性
10、以下关于通货膨胀对房地产投资影响的叙述，正确的是( )。
A、由于通货膨胀的影响，房地产的重置成本不断上升，从而导致房地产价值的上升，所以说房地产投资具有保值性
B、从中国房地产市场价格的历史变化来看，房地产价格的平均增长幅度与通货膨胀率的平均水平相一致
C、由于房地产投资周期长，因此只要存在通货膨胀因素，投资者就面临通货膨胀的风险
D、由于通货膨胀风险直接提高了投资的实际收益率，因此房地产投资者非常重视通货膨胀因素的影响
答案
1、B
2、AC
3、ABD
4、C
5、A
6、B
7、B
8、B
9、B
10、AC
1、有关资金的时间价值推论，不正确的一项为( )。
A、在不同的时间付出或得到同样数额的资金在价值上是相等的
B、对于投资者来说，客观地评价房地产投资项目的经济效果或对不同投资方案进行经济比较时，不仅要考虑支出和收入的数额，还必须考虑每笔现金力量发生的时间
C、以某一个相同的时间点为基准，把不同时间点上的支出和收入折算到同一个时间上，才能得出正确的结论
D、当前可用的资金可以立即用来投资并带来收益，而将来才可取得的资金则无法用于当前的投资，也无法获得相应的收益
2、房地产投资能够得到税收方面的好处，但是在某项置业投资的净经营收益为负值时除外。( )
A、对
B、错
3、金融机构在提供资金融通的过程中，还要对贷款项目进行评价。金融机构对项目审查的主要内容包括( )。
A、项目基本情况
B、开发商资信水平
C、市场分析结果
D、财务评价指标
4、物业管理的原则包括( )。
A、专业化管理原则
B、社会化原则
C、企业化原则
D、分散管理原则
5、房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好( )工作：
A、项目策划
B、项目方案的设计
C、可行性研究
D、成本收益分析
6、房地产的投资回报是指投资者对其所投入资本的回收。( )
A、对
B、错
7、进行房地产开发决策分析的主要工作就是进行财务评价，从我国房地产开发企业的工作实践来看，财务评价的方法已经比较成熟。( )
A、对
B、错
8、一般来说，房地产泡沫的成因包括( )。
A、土地的有限性和稀缺性
B、投机需求的膨胀
C、金融机构的过度放贷
D、政府的监管
9、在资金融通过程中，按融入和融出资金双方接触和联系方式的不同，可以将资金融通划分为直接融资和间接融资两种( )。
A、直接融资的特点是双方直接接触，基本没有中间环节。
B、间接融资的基本特征是资金融通通过金融中介来进行，由金融机构等筹集资金和运用资金两个环节构成。
C、直接融资受到融资双方在资金数量、信誉及时间、地点和范围等方面的限制。
D、间接融资是一种可以无限扩展的融资方式。
10、现在借入500元，年利率为10%，两年后的实际经济价值等于( )元。
A、605
B、600
C、650
D、550
答案
1、A
2、B
3、ACD
4、AB
5、C
6、B
7、B
8、ABC
9、ABCD
10、A
1、关于空置和损失不正确的是( )。
A、空置和损失从可能毛租金收入中扣除后，就能得到某一个报告期实际的租金收入
B、欠缴的租金和由于空置导致的租金损失一般分开记录，当欠缴的租金最终获得支付时
C、空置虽然减少收入，但不是损失
D、实际租金收入与潜在毛租金收入相等
2、成功的房地产销售过程一般包括( )。
A、宣传和沟通阶段
B、谈判阶段
C、签约阶段
D、落实阶段
3、《建设用地规划许可证》主要规定了( )。
A、用地性质
B、位置
C、面积
D、界限
4、某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为0.5年，建设期为0.5年，销售期为1年，建造成本估算为10000万元(不含利息)，在建设期内均匀投入全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为6%，按季计息，则该项目建造成本的利息是( )万元。
A、755.54
B、772.84
C、1400.88
D、1433.90
5、在房地产投资中，政府的( )等一些政策，均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大的影响，从而给投资者带来风险。
①建筑规范政策;②政府的土地供给政策;③地价政策;④税费政策;⑤住房政策;⑥价格政策;⑦金融政策;⑧环境保护政策;⑨城市绿化政策
A、①③⑤⑦
B、②③⑤⑦
C、④⑥⑧
D、⑤⑥⑦⑧⑨
6、收益性物业管理中的费用支出一般包括建筑物的维修费用、服务及设备费用和( )。
A、房产税
B、有关税费
C、营业税
D、土地使用税
7、可行性研究的根本目的，是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。( )
A、对
B、错
8、甲、乙两个物业20**年10月的价值均为1000万元，预计甲物业20**年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50%，预计乙物业20**年10月的价值为1200元和800万元的可能性各为50%，甲、乙两个物业投资风险比较的结果是( )。
A、甲物业投资风险大
B、乙物业投资风险大
C、甲乙两个物业投资风险相同
D、无法判断
9、为了便于监督管理，提高房地产开发机构的工作效率，开发商宜采用( )发包。
A、专业工程
B、建筑工程全过程
C、分部工程
D、分阶段
10、在写字楼出租过程中，物业管理人员常要计算R/U系数。其中，R/U系数是指( )。
A、出租单元内建筑面积与可出租面积的比值
B、可出租面积与出租单元内建筑面积的比值
C、出租单元内建筑面积与建筑总面积的比值
D、可出租单元建筑面积与建筑总面积的比值
答案
1、D
2、ABC
3、ABD
4、D
5、BC
6、B
7、A
8、B
9、B
10、B
09年房地产估价师考试《经营与管理》模拟试题(B)
1、房地产产品功能定位的目的是为市场提供适销对路、有较高性能价格比的房地产产品。( )
A、对
B、错
2、一种产品差别值开发的前提条件包括( )。①重要性;②盈利性;③差异性;④优越性;⑤先发制人;⑥可支付性;⑦独特性;⑧沟通性
A、①②④
B、①②③④
C、⑤⑥⑦⑧
D、⑤⑥⑧
3、许多小型开发商大都是将开发的物业出售，以迅速积累资本，而随着其资本的扩大，这些开发商也会逐渐成为物业的所有者或投资者，即经历所谓的"资产固化"过程，逐渐向中型、大型开发商过渡。( )
A、对
B、错
4、房地产投资项目经济评价指标体系中，属于房地产开发投资清偿能力指标的是( )。
A、借款偿还期
B、偿债备付率
C、流动比率
D、利息备付率
5、房地产置业投资的投资者从长期投资的角度出发希望获得的利益有( )。
A、自我消费
B、房地产保值
C、房地产增值
D、开发利润
E、出租收益
6、开发商的主要合同关系通常包括( )等。
A、保险合同
B、分包合同
C、销售合同
D、勘察设计合同
E、加工合同
7、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的( )。
A、损益表
B、资金来源与运用表
C、资本金现金流量表
D、全投入现金流量表
8、债务融资的资金融出方承担较少的项目投资风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用。( )
A、对
B、错
9、内部收益率小于目标收益率时，则认为项目在财务上是可以接受的;如果内部收益率大于目标收益率时，则认为项目在财务上是不可以接受的。( )
A、对
B、错
10、随着全球经济一体化进程的逐步推进和信息技术的飞速发展，房地产业的发展与社会经济发展息息相关，其中影响房地产市场转变的主要社会经济力量不包括的一项是( )。
A、金融业的发展
B、信息、通讯技术水平的提高
C、生产方式和工作方式的转变
D、经济巨头市场投资的变动
答案
1、A
2、AC
3、A
4、ABD
5、CDE
6、CD
7、D
8、B
9、B
10、D
1、关于租金说法正确的是( )。
A、一般是指承租人租用每平方米可出租面积需按月或年支付的金额
B、租金水平主要取决于当地房地产市场的状况
C、当算出的基础租金高于市场租金时，物业管理企业就要考虑降低经营费用以使基础租金向下调整到市场租金的水平
D、在写字楼市场比较理性的情况下，市场租金一般高于基础租金
2、招标文件通常包括( )等。
A、合同文件
B、投标须知
C、招标方式
D、工程标底
3、在进行供给分析时，主要的内容包括( )。
A、分析规划和建设中的主要房地产开发项目
B、调查房地产当前的存量、过去的走势和未来可能的供给
C、分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划
D、分析房地产市场的商业周期循环运动情况，分析未来相关市场区域内供给之间的数量差异
4、维护较好的旧有建筑，由于其建造成本和融资费用较低，往往限制了新建筑的租金水平，因而对旧有建筑而言，租金收入常常使回报率超出预期的水平，且建筑成本和融资费用上升越快，这种情况就越明显。( )
A、对
B、错
5、房地产类型会直接影响房地产项目租售期的长短。例如，商用房地产开发项目的租售周期要远远大于住宅项目。 ( )
A、对
B、错
6、房地产开发商只有掌握科学的房地产定价方法，灵活运用定价策略，才能确保预期利润和其他目标的实现。开发商定价的方法包括( )。
A、成本导向定价法
B、收益导向定价法
C、竞争导向定价法
D、购买者导向定价法
7、( )是指企业按照每个消费者的要求大量生产，产品之间的差异可以具体到每个最基本的组成部件。
A、全面覆盖
B、大量定制
C、市场专业化
D、产品专业化
8、房地产投资最重要的一个特征是( )。
A、能从周围社区环境的改善中获得利益
B、附加收益性
C、位置的固定性或不可移动性
D、不一致性
9、下列计算公式正确的有( )。
A、有形长期资产=固定资产净值 - 待处理固定资产净损失 - 未弥补亏损 +长期投资
B、实有资产净值=资产总计 - 负债总计 - 待处理经资产损失 - 未弥补亏损 - 潜亏
C、资产负债率=(负债总额/资产总额)x 100%
D、流动比率=(流动资产/流动负债)x 100%
10、土地一级开发的范围包括( )。
A、已确定的存量国有土地
B、拟征用土地
C、农转用地
D、城市土地
答案
1、ABCD
2、ABC
3、BCD
4、A
5、A
6、ACD
7、B
8、C
9、AB
10、ABC