住宅底商的投资分析
住宅底商可以按照服务区间及市场理念来划分。下面分别对它们予以介绍。
1、按照服务区间划分
按照服务区间的区别,可以将住宅底商分为服务于内部和服务于外部两种。有些住宅底商主要的客户对象是住宅社区里面的居民,而其他住宅底商则不仅将客户范围局限在住宅社区里面。
对于大型的住宅社区,底商主要以社区内部居民为服务对象。在功能设定上要结合小区业主的消费档次、消费 需求、消费心理、生活习惯而设定。这样的店铺,投资少,风险不大,资金回笼也较快。
对于服务于小区外部的商铺,则应考虑周边商业业态、街区功能来确定商铺功能。这样的商铺应位于交通便 利,商业气氛浓郁的地区,店铺面积不宜过小(最好在1000平方米以上),主要有大型超市、各种专卖店、大型百 货商场等,如"今日家园"、"似海怡家"、"现代城"的底商。
2、按照市场理念划分
随着越来越多的住宅项目进行住宅底商的开发,房地产开发商逐渐意识到住宅底商具有很大的市场潜力,但不 同项目的竞争将成为今后住宅底商市场的主旋律,住宅底商项目市场运做将对住宅底商项目的成功发挥重要作用。 鉴于以上原因,下面按照住宅底商项目的市场理念对住宅底商进行分类。
按照住宅底商市场运做的特点,我们将住宅底商分为概念型住宅底商、潜力型住宅底商和商圈型住宅底商,共 三种类型。下面,分别对它们加以介绍。
1)概念型住宅底商
概念型住宅底商,指开发商在开发过程中,注重突出项目的概念和主题包装。从以"欧式商业步行街"概念炒作 成功的"现代城"、"欧陆经典",到"珠江骏景",再到"老番街",住宅底商一改过去纯粹的配套服务功能。不过,为底商 做主题包装只是第一步,后期对主题概念的实施和控制更加重要。新颖的主题包装无疑为项目增色不少,但决不应 是开发商的制胜法宝。
2)潜力型住宅底商
潜力型住宅底商,指具有巨大市场潜力的住宅底商项目。相对于借助炒作概念而走俏市场的概念型住宅底商项 目而言,某些住宅底商无需炒作却也热销。原因主要是巨大的市场潜力使此类项目被众多投资者所看好。如位于亚 运村的"风林绿洲",由于与奥运村及奥运会场馆预留地毗邻,人气凝聚力强大,近几年内的市场潜力不容忽视,是 难得的投资宝地。
"潜力型"住宅底商固然前景广阔,但同时也存在风险,无论投资者自营、出租,还是转手出售,所面临的最大 问题将是"时间"问题,也就是商户通常说的"养店铺的时间"。因此,投资者要正确评估自身承受能力,在核算回报 率时应充分考虑时间因素。
3)商圈型住宅底商
商圈型住宅底商,指已经形成一定的商业氛围,拥有大量的、稳定的消费群体的住宅底商项目。凭借有利位 置,抓住市场需求点,部分住宅底商项目尽管价格不菲但仍能创造佳绩。
商圈型住宅底商周边的商业已形成一定气候,,投资风险相对小,回报率高。不过,需要指出的是,成熟商圈 内的住宅底商,虽然位置和人气占有绝对优势,但是,投资商铺的其他条件(如:楼层、格局、层高、广告位、硬件 设施等)也十分重要。比如北京科技会展中心,其首层店铺的出租效果很好,虽然发展商也采取了如加修直通三层 的手扶滚梯,将过街天桥与二层直接相连等措施吸引客流,但仍难弥补二层、三层在设计上的缺陷,部分店铺仍有 空置现象。
最需要指出的是,商圈型住宅底商的价值升值收益空间往往被缩小,而且如果商铺投资者不谨慎的话,很可能 以过高价位购买商铺,最终被高位"套牢"。
住宅底商的特点
住宅底商有其区别于其他商铺形式的特点,这些特点对其经营、市场有方方面面的影响。
1、建筑形式特点
住宅底商建筑形式上表现为依附于住宅楼的特点,整个楼的一层、二层或/和地下层的用途为商业,楼上建筑 的用途为居住。为了确保居住、商业运营两种功能的有效性,开发商会通过合理规划设计对居民和底商的消费者和 经营者进行独立引导,出入口独立开来,以保证楼上居民的生活尽可能少受到底商的影响。
需要指出的是,如果规划设计不够合理,住宅底商会一定程度影响住宅的销售。
另外,住宅底商的规模要恰当控制,当规模超过2万平方米以后,开发商必须对该商业房地产项目的市场环境 做必要的调查和研究,不能一概用底商的简单概念去确定项目定位、规模、市场策略等,否则项目会面临开发困 境。
2、铺面、铺位类型
住宅底商的主要类型多数是铺面形式,少数是铺位形式。铺位住宅底商良好的"可视性"使其价值最大化有了可 能性,这也是住宅底商引起市场关注的原因,或者说是住宅底商得到商铺投资者青睐的原因。
有些开发商在进行住宅底商设计时,为了使其标新立异,在住宅底商有限的空间里进行了超越通常意义的底商 开发,可能将此住宅底商项目开发成为规模较大的步行街,或别的形式,这些市场意义的创新,使住宅底商的概念 复杂化了,无论是规模还是形式都要求开发商从更加专业的角度进行规划设计、定位等,否则,用普通底商的思 维,去开发步行街、百货百货商场或其他商业房地产形式,会加大项目的风险。
3、经营形态特点
住宅底商作为社区商铺的一大类,也主要用作人们生活密切相关的生活用品销售和生活服务设施,其中零售型 住宅底商的商业形态为:便利店、中小型超市、药店、小卖部、书报厅,及少量服装店等;服务型住宅底商的商业 形态主要为:餐厅、健身设施、美容美发店、银行、干洗店、彩扩店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、装饰 公司、幼儿园等。
4、投资回收形态
目前,越来越多的住宅底商的投资回收形态主要为底商出售形式,主要的投资者包括散户投资者和机构投资 者。长期看来,机构商铺投资者会逐渐成为商铺购买的主力,这会影响国内商铺开发模式及投资模式。
投资策略
住宅底商作为市场基础最成熟的商业房地产类型,很适合个人投资者。一方面,只要售价合理,投资风险相对 比较低,空租率比较低,租金收益可以得到保证;另一方面,如果住宅项目规模大,居住人口消费能力强,其投资 收益可以很好得到保证。
篇2:住宅底商的投资分析
住宅底商的投资分析
住宅底商可以按照服务区间及市场理念来划分。下面分别对它们予以介绍。
1、按照服务区间划分
按照服务区间的区别,可以将住宅底商分为服务于内部和服务于外部两种。有些住宅底商主要的客户对象是住宅社区里面的居民,而其他住宅底商则不仅将客户范围局限在住宅社区里面。
对于大型的住宅社区,底商主要以社区内部居民为服务对象。在功能设定上要结合小区业主的消费档次、消费 需求、消费心理、生活习惯而设定。这样的店铺,投资少,风险不大,资金回笼也较快。
对于服务于小区外部的商铺,则应考虑周边商业业态、街区功能来确定商铺功能。这样的商铺应位于交通便 利,商业气氛浓郁的地区,店铺面积不宜过小(最好在1000平方米以上),主要有大型超市、各种专卖店、大型百 货商场等,如"今日家园"、"似海怡家"、"现代城"的底商。
2、按照市场理念划分
随着越来越多的住宅项目进行住宅底商的开发,房地产开发商逐渐意识到住宅底商具有很大的市场潜力,但不 同项目的竞争将成为今后住宅底商市场的主旋律,住宅底商项目市场运做将对住宅底商项目的成功发挥重要作用。 鉴于以上原因,下面按照住宅底商项目的市场理念对住宅底商进行分类。
按照住宅底商市场运做的特点,我们将住宅底商分为概念型住宅底商、潜力型住宅底商和商圈型住宅底商,共 三种类型。下面,分别对它们加以介绍。
1)概念型住宅底商
概念型住宅底商,指开发商在开发过程中,注重突出项目的概念和主题包装。从以"欧式商业步行街"概念炒作 成功的"现代城"、"欧陆经典",到"珠江骏景",再到"老番街",住宅底商一改过去纯粹的配套服务功能。不过,为底商 做主题包装只是第一步,后期对主题概念的实施和控制更加重要。新颖的主题包装无疑为项目增色不少,但决不应 是开发商的制胜法宝。
2)潜力型住宅底商
潜力型住宅底商,指具有巨大市场潜力的住宅底商项目。相对于借助炒作概念而走俏市场的概念型住宅底商项 目而言,某些住宅底商无需炒作却也热销。原因主要是巨大的市场潜力使此类项目被众多投资者所看好。如位于亚 运村的"风林绿洲",由于与奥运村及奥运会场馆预留地毗邻,人气凝聚力强大,近几年内的市场潜力不容忽视,是 难得的投资宝地。
"潜力型"住宅底商固然前景广阔,但同时也存在风险,无论投资者自营、出租,还是转手出售,所面临的最大 问题将是"时间"问题,也就是商户通常说的"养店铺的时间"。因此,投资者要正确评估自身承受能力,在核算回报 率时应充分考虑时间因素。
3)商圈型住宅底商
商圈型住宅底商,指已经形成一定的商业氛围,拥有大量的、稳定的消费群体的住宅底商项目。凭借有利位 置,抓住市场需求点,部分住宅底商项目尽管价格不菲但仍能创造佳绩。
商圈型住宅底商周边的商业已形成一定气候,,投资风险相对小,回报率高。不过,需要指出的是,成熟商圈 内的住宅底商,虽然位置和人气占有绝对优势,但是,投资商铺的其他条件(如:楼层、格局、层高、广告位、硬件 设施等)也十分重要。比如北京科技会展中心,其首层店铺的出租效果很好,虽然发展商也采取了如加修直通三层 的手扶滚梯,将过街天桥与二层直接相连等措施吸引客流,但仍难弥补二层、三层在设计上的缺陷,部分店铺仍有 空置现象。
最需要指出的是,商圈型住宅底商的价值升值收益空间往往被缩小,而且如果商铺投资者不谨慎的话,很可能 以过高价位购买商铺,最终被高位"套牢"。
住宅底商的特点
住宅底商有其区别于其他商铺形式的特点,这些特点对其经营、市场有方方面面的影响。
1、建筑形式特点
住宅底商建筑形式上表现为依附于住宅楼的特点,整个楼的一层、二层或/和地下层的用途为商业,楼上建筑 的用途为居住。为了确保居住、商业运营两种功能的有效性,开发商会通过合理规划设计对居民和底商的消费者和 经营者进行独立引导,出入口独立开来,以保证楼上居民的生活尽可能少受到底商的影响。
需要指出的是,如果规划设计不够合理,住宅底商会一定程度影响住宅的销售。
另外,住宅底商的规模要恰当控制,当规模超过2万平方米以后,开发商必须对该商业房地产项目的市场环境 做必要的调查和研究,不能一概用底商的简单概念去确定项目定位、规模、市场策略等,否则项目会面临开发困 境。
2、铺面、铺位类型
住宅底商的主要类型多数是铺面形式,少数是铺位形式。铺位住宅底商良好的"可视性"使其价值最大化有了可 能性,这也是住宅底商引起市场关注的原因,或者说是住宅底商得到商铺投资者青睐的原因。
有些开发商在进行住宅底商设计时,为了使其标新立异,在住宅底商有限的空间里进行了超越通常意义的底商 开发,可能将此住宅底商项目开发成为规模较大的步行街,或别的形式,这些市场意义的创新,使住宅底商的概念 复杂化了,无论是规模还是形式都要求开发商从更加专业的角度进行规划设计、定位等,否则,用普通底商的思 维,去开发步行街、百货百货商场或其他商业房地产形式,会加大项目的风险。
3、经营形态特点
住宅底商作为社区商铺的一大类,也主要用作人们生活密切相关的生活用品销售和生活服务设施,其中零售型 住宅底商的商业形态为:便利店、中小型超市、药店、小卖部、书报厅,及少量服装店等;服务型住宅底商的商业 形态主要为:餐厅、健身设施、美容美发店、银行、干洗店、彩扩店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、装饰 公司、幼儿园等。
4、投资回收形态
目前,越来越多的住宅底商的投资回收形态主要为底商出售形式,主要的投资者包括散户投资者和机构投资 者。长期看来,机构商铺投资者会逐渐成为商铺购买的主力,这会影响国内商铺开发模式及投资模式。
投资策略
住宅底商作为市场基础最成熟的商业房地产类型,很适合个人投资者。一方面,只要售价合理,投资风险相对 比较低,空租率比较低,租金收益可以得到保证;另一方面,如果住宅项目规模大,居住人口消费能力强,其投资 收益可以很好得到保证。
篇3:地产投资分析要点
笔者从事地产分析工作多年，自问不敢说有什么大建树，只累积一些经验，希望与读者分享。以下便是做地产分析时要注意或知道的一些事情：
一、分析可分两种：(1)数量性(quantitative)和(2)非数量性(non-quantitative)。
此文所提的大多与前者有关。数量性的分析的定义其实很简单：分析(analysis=数据(data+方程式(formula)，如果只有数据，例如楼价过往的升跌，租金的表现等等，没有运用一些方程式去分析所得的数据，那么严格来说这只是资讯报告，不是分析。
二、分析的运用应是投射性(projective)，不是预测性(speculative)。前者承认分析
局限，后则则当分析员(或分析员当自己)是神，可预知未来。要善用投射性分析则先要适当地控制自己的一些偏好及个人的投资情况(例如因自己入了货便望市场升等等)，以及做分析时“同等”地看待“最好”的打算及“最坏”的打算，例如最好打算时的利率当作是5%，最坏打算的也只当作是6%，则不免有自欺欺人的成分。
三、分析可以很简单，也可很复杂，视情况需要，时间多寡及可运用的资源包括人才和金钱。一般而言，简单的分析只可作为粗略的参考，准确程度也较低，准确程度要求愈高则复杂程度愈大。
四、分析无论细致到什么程度也不能“尽信”(按：不是不信，而是不百分之一百信)。
原因很多，但此文只提其中重要的两个：(1)数据方面，就算搜集方法完美无瑕(实际上不会)，所有数据依然是“历史”。历史虽常常重演，但每次的人物、境况、时空、地利等均不完全一样。若一成不变地看待分析及其结果多会吃亏。(2)方程式方面，一般方程式是单向性的，简单举例如A+B除C=D。但现实可能是多向性的(interactive)，即不只A-B-C三者因素会互相影响，实际结果D在某种情况下同时是自己的因素而自我影响和波及其他因素。举例，楼价下调到某一水位便可能变成市场的一种预看法因而继续下调，形成一种“预期自我实现”(self-fulfilling prophecy)的现象。
五、地产分析主要涉及三个层面：(1)市场分析，(2)一揽子物业的分析，(3)个别项目分析。三个层面虽有所关连但同时其所需的资讯，覆盖范围、深度及方程式都不同。
六、要分辨什么是价格和什么是价值。往往市场对两者混为一谈，对两者的定义也有不同版本。此文欲提供以下的较技术性的定义：价格是在某段时间内某个物业在公开自由及自愿市场里出售而可得的价钱。若涉及多个类同物业则可产生该类物业的一个“市场价格”。倘若将时空拉长，例如三年或三年以上，市场价格便有一定的“走势”，通常会是有所“升跌”(至于大升大跌或只是细致的波动是另一问题)。数学上可在此中的波动穿上一条“平衡”线，这条平衡线代表有关时段的“应有价格”，此文就假设这就是价值。因此，要在地产市场图利或炒作，并不是靠有“价值”的价位入货或出货(因为回报只和大走势打和)，而是靠在“低价格”时入货而在“高价格”时出货(buy low and sellhigh)回报便跑赢一般人。当然要达到此种境界谈何容易，价值的计算可以帮助投资者了解市场偏离“应有价格”(高或低)的程度。
七、在项目分析里，要考究别人有没有“造数”时，除注意有否夸大收入部分，作细开支部位等等外，就是看有无较大幅的借贷。因为技术上借货可增加项目的回报率。最简单办法就是把整体借贷删掉，当是不需借钱全自资，这时的回报率便较能反映该项目的实力。
八、数量性分析是决策过程里的一个重要环节，但也只是其中的一个环节。它的作用是迫使投资者运用较科学及理智的程序思考问题而非单凭直觉。倘若适当地配合其他环节如非数量性的分析及好的商业判断，决策效果相信会更佳。