燕郊地产项目投资分析报告
一、北京市房地产市场分析
1、20**年北京市经济情况稳步增长，房地产市场调控之下涨幅全国最高。
2、北京城市总体规划和奥运规划的实施，加快北京市城市基础建设发展。
北京市"两轴两带多中心"的空间整体布局，决定了北京市的发展格局，进一步促进了北京城市郊区化的发展方向。借奥运东风，北京正在加快城市基础设施建设。北京近几年将努力开发南中轴线和东部副中心，南部的开发成为新的热点。而通州、亦庄将得到持续的关注。
3、土地供应以招拍挂为主，价格逐年上涨;政府推出限价房用地，经济适用房用地选在地铁交通附近。
4、北京商品房住宅市场销售量回落，经济适用房供不应求
北京由于首都和世界大都会的强劲吸引力，经济活跃，吸引着众多的经济人口。20**年商品房住宅销售1771万平方米，20**年销售2286万平方米，20**年销售2803.2万平方米，20**年销售2205万平方米。
20**年虽然销售面积回落，但是房价却一再走高。北京近几年住宅价格回落的可能性极小。
5、写字楼、商业用房供应充足，租售价格持续上升。
二、燕郊酒厂项目分析
1、项目情况
项目用地权属原为酒厂工业用地，现状酒厂已经停产多年，空地有三河驾校训练场。东北角有锅炉房，以及一排闲置平房，用红砖围墙围住。中部有一建筑材料厂，有几栋临时建筑及龙门吊设备。
燕郊酒厂位于北京市与河北省的三河交界处，四至范围是东至东方御景，南至102国道，西至空地，北至住宅区。土地面积90亩，规划用途为住宅及配套，规划容积率约2.5.
该地块具体的规划条件尚未确定。
交通：930路北京公交直达国贸，开车20分钟到国贸桥，高速费15元。
燕郊酒厂周边市政各项基础设施齐备，达到"七通"(即通路、通上水、通下水、通电、通讯、热力、通气)?
2、项目市场定位
属于大通州区，燕郊居住区项目，北京的一个卫星小城镇。
客户是在市内买房经济有困难的家庭。
优势：
1、项目位于燕郊大门旁。
2、南临京哈高速，交通便利。
3、东邻东方御景已经入住。
4、地块较方正平整。
5、场地基本具备开工条件，只有少许临时建筑，地块内建筑还需拆除平整。
劣势：
1、周边竞争者众多，除了和燕郊项目竞争外，还同通州项目也存在竞争关系。
2、东侧的一块平房破坏了用地的完整性。
3、教育、卫生医疗设施相对不够。
2、周边楼盘分析
周边楼盘主要有东方御景，上上城，新圣得花园。近期市场商品房供应量约8000套，80万平方米。
平均均价为4040元/平方米。
楼盘名称价格当期销售量销售情况历史资料
东方御景4000售完 20**年底开盘，20**年底入住。1480元。
上上城37005500套已售1600套20**年6月开盘，2800;10月涨到3000;现均价3700.
新圣得花园43002栋200套40%20**年8月开盘，3500;现新开2栋，均价4300.
香格里拉花园公寓50001栋478套40%20**年1月底开盘，4500.
星河皓月4400四期1000套40%前3期3000套还剩100套。20**年6月开盘3200;7月3400;年底4300.
潮白人家-- 未开盘
北欧小镇2840一期500套售完 20**年底开盘，2400;20**年底，2800.
燕郊酒厂项目参考周边楼盘，预期楼盘售价为4000~5000元/平方米。缩小幅度为4300~4800元/平方米，目标均价考虑4300元/平方米。
3、地价测算：
用假设开发法计算楼面地价：
1)、开发完成后的房地产价值
平均售价：4300元/平方米
2)、由熟地建成房屋的开发成本
(1)前期工程费：按建安费的10%计取;
(2)房屋建筑安装工程费(简称建安费)：1400元/平方米;
(3)红线内基础设施建设费：按建安费的15%计取;
(4)公共配套设施建设费：按建安费的15%计取;
开发成本=(1)+(2)+(3)+(4)=1.4×1400=1960元/平方米
3)、管理费用
按土地取得成本与开发成本之和的2%计取。
管理费用=(V+3%×V+1960)×2%
4)、投资利息
包括土地取得成本、开发成本和管理费用利息。假设开发建设期一年，土地取得成本期初投入，开发成本和管理费用期中投入，单利计息，利率6.5%.
投资利息=(V+3%×V)×1×6.5%+〔1960+(V+3%×V+1960)×2%〕×1×0.5×6.5%
5)、销售费用
按售价的2%测算
6)、销售税费
主要指"两税一费",按售价的7.5%.
营业税5%,所得税33%.
7)、开发利润
计算基数=土地取得成本+开发成本+管理费用
假设投资利润率为20%,即
开发利润=(土地取得成本+开发成本+管理费用)×20%
=[V+3%×V+1960+(V+3%×V+1960)×2%]×20%
8)、列式计算
V=4300-1960-(V+3%×V+1960)×2%-{(V+3%×V)×1×6.5%+[1960+(V+3%×V+1960)×2%]×1×0.5×6.5%}-4300×7.5%-[V+3%×V+1960+(V+3%×V+1960)×2%]×20%-3%×V
V= 1139.4 元/m2
合1898970元/亩
实际上规划条件的不确定，现阶段的地价估计不能准确。
如果销售均价取4000元/平方米，建安费用不变，则相应地价变为930.5元/平方米，合1550791元/亩。
如果销售均价取3700元/平方米，建安费用不变，则相应地价变为721.57元/平方米，合1202612元/亩。
上上城开盘均价2800元/平方米，考虑土建建安成本1000元/平方米，地价应为624.83元/平方米，合1041388元/亩。
4、成本测算及利润预期：
土地面积90亩，合6万平方米。按容积率2.5计算，建筑面积15万平方米。
名称单价(元/m2)总额(万元)
一、土地成本92713905
二、前期费用1402100
三、建安工程费140021000
四、红线内市政工程费1802700
五、园林环境60900
六、非公建配套费120**00
七、不可预见费20300
八、直接成本合计284742705
九、间接费用2103150
管理费用60900
财务费用60900
营销费用901350
十、开发成本总计305745855
十一、税4006000
十二、开发综合成本345751855
利润分析：
销售均价计算采用4300元/平方米计算，毛利润为每平方米843 元，总额为 12645万元。投资利润率24.386%.
5、项目风险
本项目的系统风险：北京的房地产市场刚性需求依然强劲，在宏观经济稳定增长的条件下，房地产市场不会有大的向下调整，但是市场会越来越规范。因此项目的系统风险相对较小。
政策性风险：20**年出台了诸多房地产政策，对本项目来说，因为是普通住宅项目，政策性风险也不大。
经营性风险：竞争楼盘很多，经营性风险是本项目最大的风险。在操作过程中，项目的市场和客户定位一定要把握好，成本控制关系项目重要的利润空间。
6、敏感性分析
(1)、地价敏感性分析：
名称 单价(元/M2)面积总额(万元)
一、土地成本 927 15000013905
二、前期费用2%140 1500002100
三、建安工程费 1400 15000021000
四、红线内市政工程费11%154 1500002310
五、园林环境4%56 150000840
六、非公建配套费10%140 1500002100
七、不可预见费1.50%21 150000315
八、直接成本合计 2838 15000042570
九、间接费用 200 1500002992.8
管理费用2%57 150000851.4
财务费用2%57 150000851.4
营销费用2%86 1500001290
十、开发成本总计 3038 15000045562.8
十一、税7.50%323 1500004837.5
十二、开发综合成本 3360 15000050400.3
销售价格430015000064500
利润939.9815000014099.7
投资利润率27.975%
以上表为基础做敏感性分析：
地价敏感性：
变化率地价建安工程费销售价格销售率利润利润率
5%973.3514004300100%1150526.17%
10%1019.714004300100%12653.5824.41%
15%1066.114004300100%11930.5222.69%
20%1112.414004300100%11207.4621.03%
建安工程费敏感性：
变化率地价建安工程费销售价格销售率利润利润率
5%92714704300100%12718.3224.56%
10%92715404300100%11336.9421.32%
15%92716104300100%9955.5618.25%
20%92716804300100%8574.1815.33%
销售价格敏感性：
变化率地价建安工程费销售价格销售率利润利润率
5%92714004085100%11181.0822.32%
10%92714003870100%8262.4516.60%
15%92714003655100%5343.82510.80%
20%92714003440100%2425.24.93%
销售率敏感性：
变化率地价建安工程费销售价格销售率利润利润率
5%9271400430095%10874.721.58%
10%9271400430090%7649.715.18%
15%9271400430085%4424.78.78%
20%9271400430080%1199.72.38%
由以上分析可知，项目对地价和建安工程费的敏感性并不十分明显，但是对销售价格和销售率却十分敏感。
三、结论
在容积率为2.5的用地条件以及土地权属明晰，用地性质为住宅用地，使用年限为法定使用年限(70年住宅)的条件下，该用地的合理价格为139.4 元/m2,合190万元/亩。
该项目预期销售价格为4300元/m2,用地90亩(6万平)，总建筑面积15万平，总投资51855万元，利润总额为 12645万元。投资利润率24.386%.
篇2:月份投资发展部经理工作报告
投资发展部经理月工作报告
呈送:总经理
抄送:研究部XXX女士/先生、财务部XXX经理、行政部XXX经理
日期:X月27日
一、主要工作
1、我部门本月份的工作重点是继续组织论证XX投资项目的基本可行性,在总经理对第一稿提出的意见的基础上,在财务部的支持下对投资的预期收益问题重新进行了论证,已将第二稿提交财务部和研究部联合审议,下星期可再次提交给总经理审阅。
2、本月份按照总经理的部署,已派XXX和XXX到X地对XXX项目进行现场调研,调查结果已于25日提交给了总经理。
3、我部门两名投资助理参加了10-13日由XX大学举办的"'99沿海地区基础设施研讨会",对目前形势下基础设施领域投资的最新动态和有关法规有了进一步的了解。
4、协助行政部,与XX互联网公司续签了信息使用协议。
二、主要问题
由于XX投资项目的论证已开始深入,项目牵涉到的行业技术问题在我公司现有员工中目前还没有人能够解决。www.aishibei.com如果这一问题不能及时解决,势必影响到进一步可研的科学性和不完全性,从而影响公司对该项目的正确判断。
三、问题的解决方案
1、我们已经了解到X科研所最近有一位高级工程师刚刚办完离休手续,他有在XX领域主持技术管理工作的丰富经验,可以请他临时兼职,对我门的XX项目从技术角度提出参考意见。
2、由于公司暂时不能决定在本领域投资,这位高工的聘请只能是临时性的,可将资料送到他的家里,不用到公司来。报酬按临时兼职处理。
四、下月工作重点
1、根据总经理对XX项目初步可研的意见深入调研,可能要与外请专家赴现场考察。
2、开始对XX、XX两个短期投资项目进行最基本的调研论证。
3、根据总经理26日的部署,与美国XXX远东投资发展公司取得联系,探讨吸引外资来我省基础设施领域投资的可能性。用于对外交流的外文文本,打算在我部门用中文起草之后,请杭大外语系研究生协助译成英文。
4、与研究部和行政部一起,与XX互联网公司商定网上"口岸公司黄页"的制作事宜。
--------- (签名)
篇3:投资开发公司工作报告
投资开发公司工作报告
董事长、各位董事先生:
你们好!
北京xx投资开发公司董事会第一次会议今天在北京召开,首先请允许我借这个机会,对于董事会在过去一年多的时间里给予公司管理机构的亲切关怀和多方面的支持,向董事长和各位董事先生表示衷心的敬意和感谢。
现在,我根据xx公司联营章程的规定和董事会会议议事日程,代表公司管理机构,向公司董事会作关于2009年公司工作总结及2010年公司经营计划的报告,请各位董事审议指导。
一、二00九年工作总结
1、良好的开端
2008年是公司注册成立之后启动、初创的第一年。在公司董事会的领导和指导下,公司管理机构按照公司联营合同所确定的经营方针,团结一致,抓住机遇,积极探索,勇于实践,实行两个"轮子"运营,即以开拓BOT项目市场为主导,www.aishibei.com同时在一般性投资项目上努力探索发展途径,使公司的经营管理工作初步走上了正常的运行轨道,取得了初步的经济效益,并为实现公司长期、稳定、健康的发展战略积累了一定的经验。
目前国内国际形势对我们xx公司的业务发展提供了良好的契机。为了拓宽利用外资渠道,促进我国基础设施建设,去年五月国家计委在北京召开了首届中国BOT投资方式国际研讨会。我公司遵照计委领导的指示,担负了会议的资料准备、对外宣传工作,并参与了会议的组织工作。这次会议取得了圆满成功,有力地推动了BOT投资形式在我国的初步发展,也加深了外国投资商、国内政府机构和有关单位对xx公司公司的认识和了解,我们公司也在会议上适时地宣传了公司宗旨和形象,跟不少潜在的投资商、特别是国际金融机构建立了建立了业务联系。随着我国GG开放的进一步深入发展,经济建设的持续稳定增长,投资环境更加完善,各项法律法规陆续出台,以BOT形式在基础设施方面的投资市场有着广阔的发展前景。
但是,BOT在我国还是一件新生事物,迄今为止还没有一个符合国际标准规范的BOT项目,除了我们公司之外国内还没有一家公司专门搞过BOT项目标的研究、组织和实施。从法律上讲,我国政府还没有制订出关于BOT的法律条文,有关法律、法规、条例仍在酝酿、讨论、起草的过程中。这给BOT的具体操作带来了许多困难,使BOT工作在现阶段具有极大的挑战性、探索性、创造性。在这种情形下,我们满怀信心地积极开展工作,研究借鉴国际上BOT工作的惯例和经验,从理论上大胆探索,在实践中勇于创新,在国家计委有关部门的指导下,初步探索出一套既按照国际规化标准和惯例、又符合我国国情特别是基础设施领域的具体条件的BOT策划、组织、投融资和项目实施方法。在缺乏经验和资料不足的情况下,我们克服重重困难,在与当地政府部门和有关机构的合作中,在与外商包括国际金融机构的接洽和谈判中,摸索出了既符合国际BOT标准化惯例又适合我国国庆特别是基础设施方面的具体行情的包括BOT策划、可研、组织、投融资、缔约、项目实施在内的一条完整的、尽可能规范化的新路子和工作方法。
正是在这种背景下,公司员工克服创业时期所面临的包括人手少、办公室拥挤、交通通讯工具缺乏等种种困难,使公司走过了第一年的创业历程,达到了一个新型公司启动、试营业阶段通常所应达到的目标,同时取得了一定的经济效益,在国内外BOT领域初步树立了企业形象,在国外投资商、金融界已经享有一定的知名度。
2、BOT项目
北京-通县快速路
京通快速路是xx公司成立后立即从事重点开拓的第一个BOT项目。在广泛收集资料、分析投融资方案、进行预可行性研究的基础上,我们向多家国外公司和机构发出投资邀请书,对有兴趣的投资商从其投资能力、财务状况和BOT操作方面的经验等进行了认真的资格审查,并在快速路路址及有关临近路段进行交通量等项考察工作,并在此基础上起草了投资协议、特许权合同。经过与北京市有关部门多次讨论、修改,北京京通路BOT投资文件已成为我国自己独立起草制作的第一部规范的BOT合同文本。
广东一级公路
在公路项目工程方面,我们与广东省新会市交通建设投资公司合作,投入人力资源对新会市的两个一级公路进行资料收集、可行性研究、经济分析等工作,为进一步论证工程利用BOT投资方式的可行性及招商融资奠定了基础。
内蒙热电厂
内蒙古包头第二热电厂是我们公司继京通路之后恰谈策划的又一个BOT项目。与内蒙古自治区计委合作,经过多轮谈判和多方协商,确定以BOT方式建设包头第二热电厂扩建工程。对该项目的可行性研究、财务预测等基础工作都已经完成,起草了项目合作协议,待合作协议正式签订后即可着手以BOT投资方式进行包装并推向市场。
3、控股子公司
北京xx投资开发公司在北京注册成立,是全国第一家以规范化的BOT方式从事基础设施建设和管理的专业公司,同时它又是一家全国性的公司。xx公司有国家计委的大力支持,有各股东作坚强后盾,立足首都,着眼全国市场,广交各国投资合作伙伴及国际金融机构,有着十分看好的发展前景。为了发挥首都和地方的不同优势,推动我国基础设施的进一步发展,适当占有市场BOT市场份额,我们在有较好发展潜力、条件成熟的地区,同地方政府或实业公司,共同成立了几家控股子公司。目前,我们已经成立的控股子公司有南京xx联合投资开发有限公司、沈阳xx联合投资开发有限公司、武汉xx联合投资开发公司。另外,我们同重庆市计委等地方政府部门正在筹建重庆xx联合投资开发有限公司。这些子公司的注册资金均在一千万元左右,我们控股比例为60%。子公司的经营活动也将采用两个"轮子"运转。公司总部十分重视对控股子公司的管理,除了给予原则指导之外,还委派管理人员直接参与日常经营管理。
4、BOT工程项目库
为了比较好地了解和掌握国内基础设施的市场行情,拓宽BOT市场渠道,我们公司在抓重点项目的同时,还建立了BOT项目库,收集本公司及投资商可能有投资兴趣的项目的资料,并尽可能地从事包括预可研在内的前期工作。
5、一般性投资项目
根据公司联营章程确定的经营方针,我们奉行确保股东资产安全、完整、增值的原则,在努力搞好BOT项目的同时,积极谨慎地从事一般性项目投资。我们注重市场调研,对那些风险小、市场潜力大、回收期短、利润率可观的项目,按照规范化的投资决策程序进行预测和论证。
在过去的一年里,我们参与投资了以平价销售为宗旨的北京物美商城,独资注册建立了北京木樨园加油站,参股经营了北京_____城市信用社。这些项目使公司得以在不同的行业积极参与竞争,探索总结常规投资的经验,在实业领域开拓市场,培养锻炼经营管理干部,为公司的全面发展铺垫道路。
在南京,我们公司经过南京市计委,投资购买了南京信业集团股份有限责任公司新增的占总股份20%的股权,成为该公司最大股东。该公司的管理比较成熟,经营效益良好。
由于xx公司的特殊地位和使命,我们在投资方面不仅讲求短、平、快,更加重视公司的长期稳定发展,注意利用项目提高公司的知名度。我们与国家工商委员会协商,与北京市延庆县人民政府合作,开始策划建立北京国际名商俱乐部,就该项目的可行性进行了多次论证,为争取该项目能在2009年上半年破土开工做了大量工作。
4、公司文化与组织机构建设
xx公司自身的特殊性要求公司能够营造一种适应其发展并能进一步促进公司长期、健康发展的公司文化。自从公司创立以来,我们一直十分重视公司文化建设,努力创造一种信任、合作、祥和的公司文化。在这种公司文化氛围中,全体职工团结一致,积极向上,主动创新,协调配合,表现出极大的工作热情和对公司的忠诚精神。
公司的规范化和现代化运作需要符合现代公司标准的经营管理模式。在过去一年多的时间里,公司管理机构十分强调公司管理软件,围绕经营方针和具体的工程项目建立起合理、协调、高效的组织结构。
管理软件的核心问题是人才,这个问题对我们这样的智力型的公司来讲尤为重要。公司在不到一年的时间里,先后通过报刊媒介,从社会上招聘各种人才,组成合理的人才结构,并大胆使用、培养各种人才,把他们安排在具有挑战性的经营管理岗位上。现在,公司已有职工40人,其中绝大多数是大学本科毕业生,三分之一为硕士学位获得者。实践证明,有相当一部分职工堪称是国内第一流的高级专门人才。
5、国际交流与合作
国际交流活动是xx公司日常经营活动中最重要的环节之一。由于我们公司的特殊地位,外商普遍把我们看做是直属于中央政府的一个机构,是政府与外界,尤其是在BOT领域,进行接触和交流的窗口桥梁。我们十分珍视自己的这一优势,积极搞好国际交流与合作,努力发挥自己在国内BOT项目与外商、国际金融机构之间应该起的中介作用。另一方面,xx公司又是一个投资开发公司,在具体的项目中同时又以投资商的身份出现,是国内外其它投资商的投资合作伙伴。公司本着"多方接触、广交朋友"的精神,在对外交流合作方面工作主动,成效显着。
为了更好地开展国际交流与合作,充分挖掘和发挥国际投资商和金融机构的优势,更有效地促进我国基础设施的BOT工作,[[同时更直接地引进国外BOT投融资及项目实施的管理运营经验,我们拟定与美国通用电气金融公司、法国电讯的电缆与无线电公司、亚洲开发银行以及世界银行的国际金融公司一起,组建一个中外合资的"x国际联合投资开发有限责任公司"。x公司注册资金暂定为2,500万美元。xx公司将控股49%。x公司将是xx公司公司的控股子公司之一,对外是独立的企业法人,在xx公司内部管理上视同部门管理。这是公司另劈的一个发展新途径。我们将在另文中向董事会提出关于组建x合资公司的报告。
二、二0一0年经营计划
1、BOT项目
京通路项目的实施
拟定中的项目
其它项目的调研、论证与实施
2、一般投资项目
延庆国际名商俱乐部
3、公司的现代化管理
项目开拓、实施、管理
进一步规范公司管理
分公司管理
职工培训
4、扩大对外交流与合作
5、为公司稳定、健康、高效发展而奋头。