笔者从事地产分析工作多年，自问不敢说有什么大建树，只累积一些经验，希望与读者分享。以下便是做地产分析时要注意或知道的一些事情：
一、分析可分两种：(1)数量性(quantitative)和(2)非数量性(non-quantitative)。
此文所提的大多与前者有关。数量性的分析的定义其实很简单：分析(analysis=数据(data+方程式(formula)，如果只有数据，例如楼价过往的升跌，租金的表现等等，没有运用一些方程式去分析所得的数据，那么严格来说这只是资讯报告，不是分析。
二、分析的运用应是投射性(projective)，不是预测性(speculative)。前者承认分析
局限，后则则当分析员(或分析员当自己)是神，可预知未来。要善用投射性分析则先要适当地控制自己的一些偏好及个人的投资情况(例如因自己入了货便望市场升等等)，以及做分析时“同等”地看待“最好”的打算及“最坏”的打算，例如最好打算时的利率当作是5%，最坏打算的也只当作是6%，则不免有自欺欺人的成分。
三、分析可以很简单，也可很复杂，视情况需要，时间多寡及可运用的资源包括人才和金钱。一般而言，简单的分析只可作为粗略的参考，准确程度也较低，准确程度要求愈高则复杂程度愈大。
四、分析无论细致到什么程度也不能“尽信”(按：不是不信，而是不百分之一百信)。
原因很多，但此文只提其中重要的两个：(1)数据方面，就算搜集方法完美无瑕(实际上不会)，所有数据依然是“历史”。历史虽常常重演，但每次的人物、境况、时空、地利等均不完全一样。若一成不变地看待分析及其结果多会吃亏。(2)方程式方面，一般方程式是单向性的，简单举例如A+B除C=D。但现实可能是多向性的(interactive)，即不只A-B-C三者因素会互相影响，实际结果D在某种情况下同时是自己的因素而自我影响和波及其他因素。举例，楼价下调到某一水位便可能变成市场的一种预看法因而继续下调，形成一种“预期自我实现”(self-fulfilling prophecy)的现象。
五、地产分析主要涉及三个层面：(1)市场分析，(2)一揽子物业的分析，(3)个别项目分析。三个层面虽有所关连但同时其所需的资讯，覆盖范围、深度及方程式都不同。
六、要分辨什么是价格和什么是价值。往往市场对两者混为一谈，对两者的定义也有不同版本。此文欲提供以下的较技术性的定义：价格是在某段时间内某个物业在公开自由及自愿市场里出售而可得的价钱。若涉及多个类同物业则可产生该类物业的一个“市场价格”。倘若将时空拉长，例如三年或三年以上，市场价格便有一定的“走势”，通常会是有所“升跌”(至于大升大跌或只是细致的波动是另一问题)。数学上可在此中的波动穿上一条“平衡”线，这条平衡线代表有关时段的“应有价格”，此文就假设这就是价值。因此，要在地产市场图利或炒作，并不是靠有“价值”的价位入货或出货(因为回报只和大走势打和)，而是靠在“低价格”时入货而在“高价格”时出货(buy low and sellhigh)回报便跑赢一般人。当然要达到此种境界谈何容易，价值的计算可以帮助投资者了解市场偏离“应有价格”(高或低)的程度。
七、在项目分析里，要考究别人有没有“造数”时，除注意有否夸大收入部分，作细开支部位等等外，就是看有无较大幅的借贷。因为技术上借货可增加项目的回报率。最简单办法就是把整体借贷删掉，当是不需借钱全自资，这时的回报率便较能反映该项目的实力。
八、数量性分析是决策过程里的一个重要环节，但也只是其中的一个环节。它的作用是迫使投资者运用较科学及理智的程序思考问题而非单凭直觉。倘若适当地配合其他环节如非数量性的分析及好的商业判断，决策效果相信会更佳。
篇2:燕郊地产项目投资分析报告
燕郊地产项目投资分析报告
一、北京市房地产市场分析
1、20**年北京市经济情况稳步增长，房地产市场调控之下涨幅全国最高。
2、北京城市总体规划和奥运规划的实施，加快北京市城市基础建设发展。
北京市"两轴两带多中心"的空间整体布局，决定了北京市的发展格局，进一步促进了北京城市郊区化的发展方向。借奥运东风，北京正在加快城市基础设施建设。北京近几年将努力开发南中轴线和东部副中心，南部的开发成为新的热点。而通州、亦庄将得到持续的关注。
3、土地供应以招拍挂为主，价格逐年上涨;政府推出限价房用地，经济适用房用地选在地铁交通附近。
4、北京商品房住宅市场销售量回落，经济适用房供不应求
北京由于首都和世界大都会的强劲吸引力，经济活跃，吸引着众多的经济人口。20**年商品房住宅销售1771万平方米，20**年销售2286万平方米，20**年销售2803.2万平方米，20**年销售2205万平方米。
20**年虽然销售面积回落，但是房价却一再走高。北京近几年住宅价格回落的可能性极小。
5、写字楼、商业用房供应充足，租售价格持续上升。
二、燕郊酒厂项目分析
1、项目情况
项目用地权属原为酒厂工业用地，现状酒厂已经停产多年，空地有三河驾校训练场。东北角有锅炉房，以及一排闲置平房，用红砖围墙围住。中部有一建筑材料厂，有几栋临时建筑及龙门吊设备。
燕郊酒厂位于北京市与河北省的三河交界处，四至范围是东至东方御景，南至102国道，西至空地，北至住宅区。土地面积90亩，规划用途为住宅及配套，规划容积率约2.5.
该地块具体的规划条件尚未确定。
交通：930路北京公交直达国贸，开车20分钟到国贸桥，高速费15元。
燕郊酒厂周边市政各项基础设施齐备，达到"七通"(即通路、通上水、通下水、通电、通讯、热力、通气)?
2、项目市场定位
属于大通州区，燕郊居住区项目，北京的一个卫星小城镇。
客户是在市内买房经济有困难的家庭。
优势：
1、项目位于燕郊大门旁。
2、南临京哈高速，交通便利。
3、东邻东方御景已经入住。
4、地块较方正平整。
5、场地基本具备开工条件，只有少许临时建筑，地块内建筑还需拆除平整。
劣势：
1、周边竞争者众多，除了和燕郊项目竞争外，还同通州项目也存在竞争关系。
2、东侧的一块平房破坏了用地的完整性。
3、教育、卫生医疗设施相对不够。
2、周边楼盘分析
周边楼盘主要有东方御景，上上城，新圣得花园。近期市场商品房供应量约8000套，80万平方米。
平均均价为4040元/平方米。
楼盘名称价格当期销售量销售情况历史资料
东方御景4000售完 20**年底开盘，20**年底入住。1480元。
上上城37005500套已售1600套20**年6月开盘，2800;10月涨到3000;现均价3700.
新圣得花园43002栋200套40%20**年8月开盘，3500;现新开2栋，均价4300.
香格里拉花园公寓50001栋478套40%20**年1月底开盘，4500.
星河皓月4400四期1000套40%前3期3000套还剩100套。20**年6月开盘3200;7月3400;年底4300.
潮白人家-- 未开盘
北欧小镇2840一期500套售完 20**年底开盘，2400;20**年底，2800.
燕郊酒厂项目参考周边楼盘，预期楼盘售价为4000~5000元/平方米。缩小幅度为4300~4800元/平方米，目标均价考虑4300元/平方米。
3、地价测算：
用假设开发法计算楼面地价：
1)、开发完成后的房地产价值
平均售价：4300元/平方米
2)、由熟地建成房屋的开发成本
(1)前期工程费：按建安费的10%计取;
(2)房屋建筑安装工程费(简称建安费)：1400元/平方米;
(3)红线内基础设施建设费：按建安费的15%计取;
(4)公共配套设施建设费：按建安费的15%计取;
开发成本=(1)+(2)+(3)+(4)=1.4×1400=1960元/平方米
3)、管理费用
按土地取得成本与开发成本之和的2%计取。
管理费用=(V+3%×V+1960)×2%
4)、投资利息
包括土地取得成本、开发成本和管理费用利息。假设开发建设期一年，土地取得成本期初投入，开发成本和管理费用期中投入，单利计息，利率6.5%.
投资利息=(V+3%×V)×1×6.5%+〔1960+(V+3%×V+1960)×2%〕×1×0.5×6.5%
5)、销售费用
按售价的2%测算
6)、销售税费
主要指"两税一费",按售价的7.5%.
营业税5%,所得税33%.
7)、开发利润
计算基数=土地取得成本+开发成本+管理费用
假设投资利润率为20%,即
开发利润=(土地取得成本+开发成本+管理费用)×20%
=[V+3%×V+1960+(V+3%×V+1960)×2%]×20%
8)、列式计算
V=4300-1960-(V+3%×V+1960)×2%-{(V+3%×V)×1×6.5%+[1960+(V+3%×V+1960)×2%]×1×0.5×6.5%}-4300×7.5%-[V+3%×V+1960+(V+3%×V+1960)×2%]×20%-3%×V
V= 1139.4 元/m2
合1898970元/亩
实际上规划条件的不确定，现阶段的地价估计不能准确。
如果销售均价取4000元/平方米，建安费用不变，则相应地价变为930.5元/平方米，合1550791元/亩。
如果销售均价取3700元/平方米，建安费用不变，则相应地价变为721.57元/平方米，合1202612元/亩。
上上城开盘均价2800元/平方米，考虑土建建安成本1000元/平方米，地价应为624.83元/平方米，合1041388元/亩。
4、成本测算及利润预期：
土地面积90亩，合6万平方米。按容积率2.5计算，建筑面积15万平方米。
名称单价(元/m2)总额(万元)
一、土地成本92713905
二、前期费用1402100
三、建安工程费140021000
四、红线内市政工程费1802700
五、园林环境60900
六、非公建配套费120**00
七、不可预见费20300
八、直接成本合计284742705
九、间接费用2103150
管理费用60900
财务费用60900
营销费用901350
十、开发成本总计305745855
十一、税4006000
十二、开发综合成本345751855
利润分析：
销售均价计算采用4300元/平方米计算，毛利润为每平方米843 元，总额为 12645万元。投资利润率24.386%.
5、项目风险
本项目的系统风险：北京的房地产市场刚性需求依然强劲，在宏观经济稳定增长的条件下，房地产市场不会有大的向下调整，但是市场会越来越规范。因此项目的系统风险相对较小。
政策性风险：20**年出台了诸多房地产政策，对本项目来说，因为是普通住宅项目，政策性风险也不大。
经营性风险：竞争楼盘很多，经营性风险是本项目最大的风险。在操作过程中，项目的市场和客户定位一定要把握好，成本控制关系项目重要的利润空间。
6、敏感性分析
(1)、地价敏感性分析：
名称 单价(元/M2)面积总额(万元)
一、土地成本 927 15000013905
二、前期费用2%140 1500002100
三、建安工程费 1400 15000021000
四、红线内市政工程费11%154 1500002310
五、园林环境4%56 150000840
六、非公建配套费10%140 1500002100
七、不可预见费1.50%21 150000315
八、直接成本合计 2838 15000042570
九、间接费用 200 1500002992.8
管理费用2%57 150000851.4
财务费用2%57 150000851.4
营销费用2%86 1500001290
十、开发成本总计 3038 15000045562.8
十一、税7.50%323 1500004837.5
十二、开发综合成本 3360 15000050400.3
销售价格430015000064500
利润939.9815000014099.7
投资利润率27.975%
以上表为基础做敏感性分析：
地价敏感性：
变化率地价建安工程费销售价格销售率利润利润率
5%973.3514004300100%1150526.17%
10%1019.714004300100%12653.5824.41%
15%1066.114004300100%11930.5222.69%
20%1112.414004300100%11207.4621.03%
建安工程费敏感性：
变化率地价建安工程费销售价格销售率利润利润率
5%92714704300100%12718.3224.56%
10%92715404300100%11336.9421.32%
15%92716104300100%9955.5618.25%
20%92716804300100%8574.1815.33%
销售价格敏感性：
变化率地价建安工程费销售价格销售率利润利润率
5%92714004085100%11181.0822.32%
10%92714003870100%8262.4516.60%
15%92714003655100%5343.82510.80%
20%92714003440100%2425.24.93%
销售率敏感性：
变化率地价建安工程费销售价格销售率利润利润率
5%9271400430095%10874.721.58%
10%9271400430090%7649.715.18%
15%9271400430085%4424.78.78%
20%9271400430080%1199.72.38%
由以上分析可知，项目对地价和建安工程费的敏感性并不十分明显，但是对销售价格和销售率却十分敏感。
三、结论
在容积率为2.5的用地条件以及土地权属明晰，用地性质为住宅用地，使用年限为法定使用年限(70年住宅)的条件下，该用地的合理价格为139.4 元/m2,合190万元/亩。
该项目预期销售价格为4300元/m2,用地90亩(6万平)，总建筑面积15万平，总投资51855万元，利润总额为 12645万元。投资利润率24.386%.