房地产估价工作程序
一、明确估价的基本事项
在实际进行房地产评估过程中,会涉及到许多方面的问题,需要处理的事项也较多。有些事项直接关系到估价作业的全过程,对估价额也有较大的影响,这些事项被称坦估价的基本事项,必须预先明确。一般来说,估价的基本事项包括估价对象、估价目的、估价时点及评估前提四个方面。
(一)明确估价对象
1.评估实体的确定。即是要明确评估对象是什么、范围如何。估价的是土地,还是建筑物,或是房地合一,包括坐落位置、面积、用途、结构等;如估价的是写字楼,是否包括其中配备的设备;如是酒店,是否包括其中的家具等。
2.评估对象权利状态的确定。首先要明确所评估的是何种物权,是所有权,还是使用权或抵押权等。在我国,尤其要注意所评估的是通过有偿出让方式获得的土地使用权,还土地使用权的批租年限,已使用年限、剩余使用年限受到限制、是否完整等。如评估对象是否已设定了租赁权、抵押权和典权、地役权等,其年限如何。
(二)明确估价目的
估价目的可具体分为买卖、交换、租赁、入股、抵押、典当、保险、课税、征用、拆迁补偿、投资决策、清产核资、区域规划、分析等。不同的评估目的对于估价方法的选择和估价结果尽有一定影响的,因此,必须明确评估目的。
明确了评估目的,也就相应地确定了所要评估的价格类型,如买卖价格、租赁价格、入股价格、抵押价格、征用价格、课税价格等。各种价格在评估时都有相应的注意事项,如抵押价格评估与买卖价格评估就有较大的差异,由于抵押价格评估要考虑抵押贷款清偿的安全性,因此其数额应等于评估对象的预期价格(抵押期限)减去处置税费等;征用价格和课税价格评估一般是按照国家的有关规定进行,如有些国家及地区规定,土地的课税价格用路线价法评估;保险价格的评估仅指建筑物及其家具、设备的价值等。
(三)明确估价时点
房地产价格受多种因素影响,是不断变化的。对于同一宗房地产来说,在不同的时点上,其价格可能有较大的差别。我们通常所说的某宗房地产的价格都是指该房地产在某个特定时点上的时价,我们所要评估的也正是这种时价。非时价的评估不仅是毫无意义的行为,而且也是无法进行的,因此,必须明确估价时点。估价时点一般以年、月、日来表示,其详略程度一般是由房地产市场的稳定程度及评估的价格种类所决定的。
(四)明确评估前提
由于特殊情况的需要,以及评估对象与其他事物之间所存在的关系,在评估上还要明确评估的前提条件,主要包括如下四种:
1.独立估价。独立估价发生在估价对象为土地与建筑物合一的“房地产”上,根据某种需要或特定条件,有时单独就该房地产的土地部分进行评估,并且不考虑建筑物的存在,这种情形称为独立估价。简单地说,就是将土地当成空地,视为无建筑物存在的情形下进行评估。在地上建筑物预定拆迁的条件下,往往进行建筑物拆迁的独立估价。
2.部分估价。部分估价是指估价对象房地产是由土地及建筑物构成的综合体,在该土地与建筑物为一整体的既定条件下,仅就其中的土地或建筑物进行价格评估。它与独立估价的区别是,独立估价不考虑地上建筑物存在对地价的影响,而部分估价则考虑地上建筑物存在对地价的实际影响,或土地对建筑物价格的实际影响。由房地产价格的均衡法则、适合法则等可以判定,土地或建筑物的部分估价额将受到既定状态的影响而发生变化。
3.合并估价或分割估价。以房地产的合并或分割为前提所进行的评估,称为合并或分割估价。例如,以购买邻地并与自有土地合并使用为前提,对邻地进行买卖价格评估即为合并估价;又如,为使土地的一部分分割出售成为可能,而评估其剩余部分的价格,即为分割估价。无论是合并估价还是分割估价,其估价结果都将与正常评估存在一定差异,其评估出的价格称为“限定价格”,即在市场受限定的条件下所形成的价格,该价格仅对特定的交易主体具有经济合理性。
4.变更估价。变更估价是以改变房地产的利用状态为前提所进行的评估,也可称为变更利用状态估价,它主要包括如下几种情形:
(1)以房地产改变原来的用途为前提所进行的估价。如学生宿舍将改造为宾馆,政府机关办公楼将改造成供出租的写字楼等。
(2)以房地产重新进行装修改造为前提所进行的估价。
(3)以拆除建筑物为前提对土地进行的估价。
对于上述需要确定的种种估价事项,一般都是由委托人提出的,或根据委托人的意向由估价人员整理出来的。
二、拟定估价作业计划
明确了估价的基本事项,就可以基本把握住整个估价任务。为了保证估价工作高效享、有秩序地展开,应预先拟定出合理的作业计划,其主要内容包括如下几个方面:
1.初选估价方法或评估的技术路线,以便于以后的工作有目的地进行。
2.确定投入人员。这是估价作业计划的关键内容。应根据评估任务量的大小、性质及难易程度确定,在确定时应充分考虑估价人员的专长。
3.制定评估作业日期及进度安排。评估作业日期一般是按委托人的要求确定的。
4.评估作业所需经费预算。一般而言,制定估价作业计划多采用线条图或网络计划技术,以保证计划的合理与优化。
三、实地勘察
由于房地产在实体上具有不可移动性和个别性等特点,在物权和适用上又存在多样化的特征,仅仅根据委托人或有关当事人提供的情况,还做不到具体、准确地把握估价对象。因此,估价人员必须亲临现场,实地查明有关情况。实地勘察的内容主要包括如下几方面:
1.对象房地产的位置及其周围环境。实地勘察时,除应查明地号或门牌号码外,还应对照地籍图判明对象房地产的边界及其与邻地和道路的关系,这样才能准确地把握估价对象的位置、形状和土地面积等,应注意误勘。同时,还要观察一下附近的建筑布局、绿化、卫生状况、地势高低、日照、通风及周围土地利用程度等,并进行实地拍照。
2.对象房地产的使用情况及现状。首先要核实对象房地产的实际用途。如果属于有收益的房地产,还要查明其出租或经营上的收益与费用;其次要查明建筑物的结构、建成时间、新旧程度、完损等级及内部装修等(应对建筑物进行内外拍照),并了解建筑面积、使用面积或可供出租和营业用的面积等。不要忽视调查实际使用情况与登记所规定的限定用途是否一致,数量是否相符,权利状态与产权产籍档案记载是否一致等。
3.了解当地房地产市场的特征和情况。
四、收集分析相关资料
(一)房地产价格的一般影响因素资料
房地产价格的一般影响因素,基本上属于宏观的社会因素,它们并不直接决定某宗房、地产的价格,但它们对整体房地产市场的价格走势具有决定意义,对某类房地产的价格变地有时能产生特别大的影响,所有这些,最终也都会体现在个别房地产上。因此,必须广泛收集并深入分析这方面的有关资料。
从总体来看,一般影响因素对房地产价格的作用是错综复杂的,分析它们对估价对象队价格究竟产生何种影响更是一个难度很大、非常复杂的问题。一般来说,没有固定的数学公式可套用,主要依靠估价人员长期积累的丰富经验进行综合分析判定。尤其是在房地产市场起伏较大、变化莫测时,对于这些因素的分析更要依赖于经验,有时甚至体现为估讲师的眼力。但是,当房地产市场走势比较稳定,价格变动比较平稳时,这些一般影响因素对房地产价格的综合作用还是能够体现出规律性的,房地产价格将出现平稳的变动趋势,这时可运用统计规律和预测方法来确定房地产价格的平均增减量、平均增长速度或价格变化模型。对这些数据加以具体分析,即可确定一般因素对评估对象价格变化的作用影响。
在分析过程中,应善于根据具体情况确定对评估对象或某类物业的价格变化有较大影响的关键因素,从而既可简化分析的难度,又可提高分析的精确性。
(二)区域市场资料
由于房地产市场的区域性,区域市场的资料对评估对象价格的影响更大。区域市场资料主要包括一般影响因素在区域市场上的体现,包括该地区的经济、社会、城市建设(基础设施与公益设施的建设)、城市规划的发展变化,也包括该地区的市场特征及交易情况等。
(三)实例资料
实例资料,主要包括市场交易实例资料、开发建造实例资料和房地产运用收益实例资料(如出租房地产的有关资料)。在评估过程中,无论是否直接运用这些资料,都应尽量收集,以供参考。对于搜集到的实例资料,应整理成表格形式,以便于利用。
(四)评估对象的情况
该资料的收集是在实地勘察时完成的,一般是按固定的表格填写。各类资料的来源渠道主要是:
l.委托者提供。
2.实地勘察。
3.政府有关部门提供。
4.相关当事人提供。
5.咨询公司提供。
另外,必须指出,运用不同的估价方法,收集资料的侧重点是有较大差异的
五、运用估价方法进行估算并决定估价结果
(一)评估方法的选择
在选择评估方法时,主要依据如下两方面情况:
1.各种估价方法的适用范围。
2.估价对象的特征及其评估目的和评估前提等。
(二)运用估价方法进行价格试算
依据某种方法直接计算出来的估价结果,还不足以令人信眼,因此,在估价作业上一般不作为最终估价结果。这种价格,称为试算价格。关于试算价格的计算过程见相应的估价方法章节。
(三)调整试算价格
运用不同方法所估算出来的试算价格是有一定差异的,即使是运用同一估价方法,因所依据的资料不同,也会得出不同的计算结果。因此,必须对试算价格进行综合分析并予以调整,使之不致产生重大的差误。
1.调整试算价格的主要依据。试算价格之间所存在的差异,可能是因为所用的估价方法不同,也可能是因为所依据的资料不同。因此,调整试算价格主要应考虑如下两方面:
(l)资料的可信程度。要使估价结果能得到社会承认,所依据的资料不仅要全面,而且必须准确。因此,在调整试算价格时,首先应当对估算过程所依据的资料进行检查。检查时,不仅要分析资料的真实性,还要进一步分析资料的选择及运用是否恰当,有关房地产价格形成与运动的各项法则对该估价活动的应用是否恰当,价格影响因素的分析以及吃域因素和个别因素分析是否恰当等。
(2)估价对象的种类。如果判明所依据的资料是可靠的,则还应检查该资料是否与对象房地产的种类及委托估价的目的相符合。对此,一般将估价对象划分为自用房地产和收益房地产两类来予以分析。
对于自用房地产,一般应以比准价格(按市场比较法估算的)或积算价格(按成本法估算的)为依据进行价格调整,并作为决定最终估价额的依据。
对于收益房地产,一般以收益价格为主来调整,但因为在估算收益价格时,即使能够正确把握纯收益,也会因为在资本化率的选取上存在微小差异而导致收益价格出现较大误差,因此,对于收益房地产,还必须较多地斟酌比准价格或积算价格来进行调整,并以此作为决定最终估价额的基本依据。
2.调整试算价格的主要方法。调整试算价格的方法主要有三种,
(四)最终估价额的决定
在如何决定最终估价结果上,有两种不尽相同的的意见:
1.以调整得出的最终估算结果为主要依据。
2.以估价人员的经验为主,参考估算结果。
我们认为第一种意见更为合理,应作为决定最终估价结果的主要方案。但对于比较特殊的估价活动,有时需要估价人员更多地依赖于经验来决定最终估价额。最终估价额的决定是整个估价作业的最关键步骤,一般应由几位资深的估价师共同研究拍板。
六、撰写估价报告
估价报告是记述评估成果的文件,为了保证其质量,在撰写时要遵循掌握内容全面、格式清晰、简明扼要、突出评估依据的原则。
(一)估价报告书的形式
估价报告书有定型式(或称表格式)、自由式与混合式三种,可根据评估活动的具体情况灵活选用。
1.定型式估价报告书。又称封闭式估价报告书,是固定格式、固定内容,估价人员必须按要求填写,不得随意增减。其优点是一般事项反映全面,填写省时省力;缺点是不能根据估价对象的具体情况而深入分析某些特殊事项。如果能针对不同的估价目的和不同类型的房地产,制作相应的定型式估价报告书,则可以在一定程度上弥补这一缺点。
2.自由式估价报告书。又称开放式估价报告书,是由估价人员根据评估对象的情况而自由撰写的、无一定格式的估价报告书。其优缺点与定型式估价报告书恰好相反。
3.混合式估价报告书。混合式估价报告书是兼取前两种报告书的形式,既有自由式部分,又有定型式部分的估价报告书。
(二)估价报告书的组成
一份完整的估价报告书通常由下述六个部分组成:
1.封面(写明报告名称)。
2.目录。
3.致委托者函。
4.估价结果报告。
5.估价分析报告(即技术报告)。
6.有关附件。
(三)估价报告书的内容
在估价报告书中至少要记载下列事项:
1.委托估价者名称。
2.受理估价者名称。
3.估价对象概况。包括估价对象的实体状况与权利状况。
4.估价目的。在报告书的相应地方,应同时说明根据此目的在评估过程中考虑了哪些特殊事项。
5.估价时点。
6.估价作业日期。
7.评估依据。
8.估价采用的方法、技术路线和测算过程。
9.估价结论。即最终估价额。
10.决定估价额的理由。
11.估价前提及估价结果的使用范围。
12.估价人员情况。应说明估价人员与评估对象有无利害关系。
13.附属资料。如评估对象的地籍图、平面图、外观和内部照片、产权证明、估价人员和估价机构的资格证明等。
上述六个基本估价步骤具有明显的阶段性。明确估价的基本事项与拟定估价作业计划,属于估价的准备阶段;实地勘察、搜集与分析相关资料、运用估价方法估算并决定估价权,同于估价的实施阶段;撰写估价报告则属于估价的结束阶段。上述三个阶段、六个步骤反映了估价的主要过程。不同论着在介绍估价程序时往往存在着某些差异,但异点不是发议在上述六个基本步骤上,而是由于阐述问题的详略程度或范围不同所造成的。因此,估价的基本程序是相同的。
篇2:房地产估价师经营与管理考试冲刺试题
20**年房地产估价师经营与管理考试冲刺试题
1、20**年国家出台了国有土地使用权出让实行"招、拍、挂"的政策，对我国房地产投资产生了深远影响，这种情形属于房地产投资特性中的( )。
A.适应性
B.异质性
C.政策影响性
D.相互影响性
标准答案：c
2、房地产的经济寿命是指物业开始使用至( )的时刻。
A.收益为零
B.产生的收益超过其使用成本
C.净收益为零
D.收益率小于基准收益率
标准答案：c
3、房地产最重要的一个特性是( )。
A.不可移动性
B.适应性
C.异质性
D.寿命周期长
标准答案：a
4、由于房地产的流动性差，从而导致房地产变现能力较差，存在变现风险的房地产特性是( )。
A.弱流动性
B.异质性
C.寿命周期长
D.不可移动性
标准答案：a
5、我国就管理渠道来说，将固定资产投资分为( )。
A.基本建设投资，更新改造投资，房地产开发投资和其他固定资产投资
B.国有经济、集体经济、个体经济、联体经济、股份制经济、外商投资经济、港澳台投资经济
C.国家预算内资金、国内贷款、利用外资、自筹资金和其他投资
D.建筑安装工程、设备和工器具和其他费用投资
标准答案：a
6、房地产的投资对象包括( )。
A.房地产直接投资和房地产间接投资
B.房地产实物资产和房地产证券
C.商品房建设投资和土地开发投资
D.固定资产投资和流动资产投资
标准答案：b
7、房地产开发企业开发建设供出租使用的商品住宅、厂房、仓库、办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资属于( )。
A.商品房建设投资
B.置业投资
C.土地开发投资
D.单纯的土地开发
标准答案：a
8、按建设性质的不同，投资可分为( )等。
A.新建投资
B.扩建投资
C.利用外资
D.迁建投资
E.恢复投资
标准答案：a, b, d,
9、投资的特性包括( )。
A.投资是一种经济行为，是现在支出一定价值的经济活动
B.投资具有时间性
C.投资的目的在于得到收益
D.投资具有稳定性
E.投资具有固定性
标准答案：a, b, c
10、从物理形态上划分，房地产资产的物业类型可分为( )。
A.居住物业
B.在建工程
C.工业物业
D.建成后的物业
E.商用物业
标准答案：b, d
1、下列属于房地产开发直接投资的是( )。
A.购买房地产开发、投资企业的债券、股票
B.购买房地产投资信托公司(REITs)的股份
C.购买房地产抵押支持证券(MBS)
D.购买一座正在运营的高尔夫球场
标准答案：d
2、所谓住房抵押支持证券，就是把金融机构所持有的( )债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。
A.房地产企业债券
B.个人住房抵押贷款
C.房地产企业抵押贷款
D.金融机构长期融资
标准答案：b
3、房地产投资的( )特点，正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。
A.能够得到税收方面的好处
B.易于获得金融机构的支持
C.能抵消通货膨胀的影响
D.提高投资者的资信等级
标准答案：c
4、我国去年对房地产投资的宏观调控政策,使许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难。这主要体现了房地产投资风险的( )。
A.政治风险
B.政策风险
C.利率风险
D.市场供求风险
标准答案：b
5、房地产属于非货币性资产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。这主要体现了房地产投资风险的( )。
A.变现风险
B.政策风险
C.利率风险
D.市场供求风险
标准答案：a
6、由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的。这主要体现了房地产投资风险的( )。
A.收益现金流风险
B.未来经营费用风险
C.资本价值风险
D.比较风险
标准答案：b
7、某投资商欲进行写字楼置业投资。其目标收益率为12%，当前整个市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为3.5%。此时，该地区写字楼市场相对整个投资市场的风险相关系数是( )?
A.0.57
B.0.74
C.0.80
D.1.04
标准答案：b
8、( )是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。
A.通货膨胀风险
B.市场供求风险
C.变现风险
D.政策风险
标准答案：a
9、单一项目的投资风险颇大，若把这两个投资项目组合起来，便可以将两者的风险变化相互抵消，从而把组合风险降到最低，要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个( )。
A.正的协方差
B.负的协方差
C.标准协方差
D.绝对协方差
标准答案：b
10、写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金为400元/m2o年，则其面临( )。
A.市场供求风险
B.周期风险
C.变现风险
D.通货膨胀风险
标准答案：d
篇3:房地产估价师考试《经营与管理》模拟试题(A)
20**年房地产估价师考试《经营与管理》模拟试题(A)
1、开发项目竣工验收由承包商组织进行。( )
A、对
B、错
2、从供需相互作用的特性出发，房地产市场自然周期可以分为四个阶段。以下相关说法错误的是( )。
A、自然周期的第一阶段始于市场周期的谷底。由于前一时期新开发建设的数量过多或需求的负增长导致了市场上供给过剩，所以谷底的空置率达到了低谷
B、自然周期的第二阶段，需求继续以一定的速度增长，形成了对额外房屋的需求
C、自然周期的第三阶段始于供求转折点，此时由于房地产空置率低于合理空置率。由于需求增长速度高于供给增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平
D、自然周期的第四阶段始于市场运行到平衡点水平以下，此时供给高增长，需求低增长或负增长。市场下滑过程的时间长短，取决于市场供给超过市场需求数量的大小
3、在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时，常常要考虑( )。
A、可能的面积组合
B、寻租者经营业务的性质
C、寻租者经营水平
D、寻租者将来扩展办公室面积的计划
4、政府管理房地产市场的主要职能不包括( )。
A、实施有效的宏观调控和市场发育程度建立明晰完备的法制系统
B、保障房地产市场参与者的合法权益
C、保证新建项目的位置选择权利
D、使房地产市场的运作纳入法制轨道
5、已知某投资的净现金流量如下表所示，如果投资者目标收益率为10%，此项目的财务净现值是( )万元。
A、-41.8
B、200
C、-166.1
D、-200
6、过度开发则是反映市场价格和实际价值之间的关系，泡沫反映市场上的供求关系。( )
A、对
B、错
7、( )是指准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例。
A、空置量
B、空置率
C、空置水平
D、空置面积
8、投资可以不考虑时间性，只要期末获得的收益大于期初的投资即可。( )
A、对
B、错
9、政府制订干预房地产市场政策的原则不包括下列选项中的( )。
A、目标的确定性
B、通货膨胀的可抵消性
C、政策的连续性与协调性
D、政策的针对性与导向性
10、以下关于通货膨胀对房地产投资影响的叙述，正确的是( )。
A、由于通货膨胀的影响，房地产的重置成本不断上升，从而导致房地产价值的上升，所以说房地产投资具有保值性
B、从中国房地产市场价格的历史变化来看，房地产价格的平均增长幅度与通货膨胀率的平均水平相一致
C、由于房地产投资周期长，因此只要存在通货膨胀因素，投资者就面临通货膨胀的风险
D、由于通货膨胀风险直接提高了投资的实际收益率，因此房地产投资者非常重视通货膨胀因素的影响
答案
1、B
2、AC
3、ABD
4、C
5、A
6、B
7、B
8、B
9、B
10、AC
1、有关资金的时间价值推论，不正确的一项为( )。
A、在不同的时间付出或得到同样数额的资金在价值上是相等的
B、对于投资者来说，客观地评价房地产投资项目的经济效果或对不同投资方案进行经济比较时，不仅要考虑支出和收入的数额，还必须考虑每笔现金力量发生的时间
C、以某一个相同的时间点为基准，把不同时间点上的支出和收入折算到同一个时间上，才能得出正确的结论
D、当前可用的资金可以立即用来投资并带来收益，而将来才可取得的资金则无法用于当前的投资，也无法获得相应的收益
2、房地产投资能够得到税收方面的好处，但是在某项置业投资的净经营收益为负值时除外。( )
A、对
B、错
3、金融机构在提供资金融通的过程中，还要对贷款项目进行评价。金融机构对项目审查的主要内容包括( )。
A、项目基本情况
B、开发商资信水平
C、市场分析结果
D、财务评价指标
4、物业管理的原则包括( )。
A、专业化管理原则
B、社会化原则
C、企业化原则
D、分散管理原则
5、房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好( )工作：
A、项目策划
B、项目方案的设计
C、可行性研究
D、成本收益分析
6、房地产的投资回报是指投资者对其所投入资本的回收。( )
A、对
B、错
7、进行房地产开发决策分析的主要工作就是进行财务评价，从我国房地产开发企业的工作实践来看，财务评价的方法已经比较成熟。( )
A、对
B、错
8、一般来说，房地产泡沫的成因包括( )。
A、土地的有限性和稀缺性
B、投机需求的膨胀
C、金融机构的过度放贷
D、政府的监管
9、在资金融通过程中，按融入和融出资金双方接触和联系方式的不同，可以将资金融通划分为直接融资和间接融资两种( )。
A、直接融资的特点是双方直接接触，基本没有中间环节。
B、间接融资的基本特征是资金融通通过金融中介来进行，由金融机构等筹集资金和运用资金两个环节构成。
C、直接融资受到融资双方在资金数量、信誉及时间、地点和范围等方面的限制。
D、间接融资是一种可以无限扩展的融资方式。
10、现在借入500元，年利率为10%，两年后的实际经济价值等于( )元。
A、605
B、600
C、650
D、550
答案
1、A
2、B
3、ACD
4、AB
5、C
6、B
7、B
8、ABC
9、ABCD
10、A
1、关于空置和损失不正确的是( )。
A、空置和损失从可能毛租金收入中扣除后，就能得到某一个报告期实际的租金收入
B、欠缴的租金和由于空置导致的租金损失一般分开记录，当欠缴的租金最终获得支付时
C、空置虽然减少收入，但不是损失
D、实际租金收入与潜在毛租金收入相等
2、成功的房地产销售过程一般包括( )。
A、宣传和沟通阶段
B、谈判阶段
C、签约阶段
D、落实阶段
3、《建设用地规划许可证》主要规定了( )。
A、用地性质
B、位置
C、面积
D、界限
4、某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为0.5年，建设期为0.5年，销售期为1年，建造成本估算为10000万元(不含利息)，在建设期内均匀投入全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为6%，按季计息，则该项目建造成本的利息是( )万元。
A、755.54
B、772.84
C、1400.88
D、1433.90
5、在房地产投资中，政府的( )等一些政策，均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大的影响，从而给投资者带来风险。
①建筑规范政策;②政府的土地供给政策;③地价政策;④税费政策;⑤住房政策;⑥价格政策;⑦金融政策;⑧环境保护政策;⑨城市绿化政策
A、①③⑤⑦
B、②③⑤⑦
C、④⑥⑧
D、⑤⑥⑦⑧⑨
6、收益性物业管理中的费用支出一般包括建筑物的维修费用、服务及设备费用和( )。
A、房产税
B、有关税费
C、营业税
D、土地使用税
7、可行性研究的根本目的，是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。( )
A、对
B、错
8、甲、乙两个物业20**年10月的价值均为1000万元，预计甲物业20**年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50%，预计乙物业20**年10月的价值为1200元和800万元的可能性各为50%，甲、乙两个物业投资风险比较的结果是( )。
A、甲物业投资风险大
B、乙物业投资风险大
C、甲乙两个物业投资风险相同
D、无法判断
9、为了便于监督管理，提高房地产开发机构的工作效率，开发商宜采用( )发包。
A、专业工程
B、建筑工程全过程
C、分部工程
D、分阶段
10、在写字楼出租过程中，物业管理人员常要计算R/U系数。其中，R/U系数是指( )。
A、出租单元内建筑面积与可出租面积的比值
B、可出租面积与出租单元内建筑面积的比值
C、出租单元内建筑面积与建筑总面积的比值
D、可出租单元建筑面积与建筑总面积的比值
答案
1、D
2、ABC
3、ABD
4、D
5、BC
6、B
7、A
8、B
9、B
10、B
09年房地产估价师考试《经营与管理》模拟试题(B)
1、房地产产品功能定位的目的是为市场提供适销对路、有较高性能价格比的房地产产品。( )
A、对
B、错
2、一种产品差别值开发的前提条件包括( )。①重要性;②盈利性;③差异性;④优越性;⑤先发制人;⑥可支付性;⑦独特性;⑧沟通性
A、①②④
B、①②③④
C、⑤⑥⑦⑧
D、⑤⑥⑧
3、许多小型开发商大都是将开发的物业出售，以迅速积累资本，而随着其资本的扩大，这些开发商也会逐渐成为物业的所有者或投资者，即经历所谓的"资产固化"过程，逐渐向中型、大型开发商过渡。( )
A、对
B、错
4、房地产投资项目经济评价指标体系中，属于房地产开发投资清偿能力指标的是( )。
A、借款偿还期
B、偿债备付率
C、流动比率
D、利息备付率
5、房地产置业投资的投资者从长期投资的角度出发希望获得的利益有( )。
A、自我消费
B、房地产保值
C、房地产增值
D、开发利润
E、出租收益
6、开发商的主要合同关系通常包括( )等。
A、保险合同
B、分包合同
C、销售合同
D、勘察设计合同
E、加工合同
7、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的( )。
A、损益表
B、资金来源与运用表
C、资本金现金流量表
D、全投入现金流量表
8、债务融资的资金融出方承担较少的项目投资风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用。( )
A、对
B、错
9、内部收益率小于目标收益率时，则认为项目在财务上是可以接受的;如果内部收益率大于目标收益率时，则认为项目在财务上是不可以接受的。( )
A、对
B、错
10、随着全球经济一体化进程的逐步推进和信息技术的飞速发展，房地产业的发展与社会经济发展息息相关，其中影响房地产市场转变的主要社会经济力量不包括的一项是( )。
A、金融业的发展
B、信息、通讯技术水平的提高
C、生产方式和工作方式的转变
D、经济巨头市场投资的变动
答案
1、A
2、AC
3、A
4、ABD
5、CDE
6、CD
7、D
8、B
9、B
10、D
1、关于租金说法正确的是( )。
A、一般是指承租人租用每平方米可出租面积需按月或年支付的金额
B、租金水平主要取决于当地房地产市场的状况
C、当算出的基础租金高于市场租金时，物业管理企业就要考虑降低经营费用以使基础租金向下调整到市场租金的水平
D、在写字楼市场比较理性的情况下，市场租金一般高于基础租金
2、招标文件通常包括( )等。
A、合同文件
B、投标须知
C、招标方式
D、工程标底
3、在进行供给分析时，主要的内容包括( )。
A、分析规划和建设中的主要房地产开发项目
B、调查房地产当前的存量、过去的走势和未来可能的供给
C、分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划
D、分析房地产市场的商业周期循环运动情况，分析未来相关市场区域内供给之间的数量差异
4、维护较好的旧有建筑，由于其建造成本和融资费用较低，往往限制了新建筑的租金水平，因而对旧有建筑而言，租金收入常常使回报率超出预期的水平，且建筑成本和融资费用上升越快，这种情况就越明显。( )
A、对
B、错
5、房地产类型会直接影响房地产项目租售期的长短。例如，商用房地产开发项目的租售周期要远远大于住宅项目。 ( )
A、对
B、错
6、房地产开发商只有掌握科学的房地产定价方法，灵活运用定价策略，才能确保预期利润和其他目标的实现。开发商定价的方法包括( )。
A、成本导向定价法
B、收益导向定价法
C、竞争导向定价法
D、购买者导向定价法
7、( )是指企业按照每个消费者的要求大量生产，产品之间的差异可以具体到每个最基本的组成部件。
A、全面覆盖
B、大量定制
C、市场专业化
D、产品专业化
8、房地产投资最重要的一个特征是( )。
A、能从周围社区环境的改善中获得利益
B、附加收益性
C、位置的固定性或不可移动性
D、不一致性
9、下列计算公式正确的有( )。
A、有形长期资产=固定资产净值 - 待处理固定资产净损失 - 未弥补亏损 +长期投资
B、实有资产净值=资产总计 - 负债总计 - 待处理经资产损失 - 未弥补亏损 - 潜亏
C、资产负债率=(负债总额/资产总额)x 100%
D、流动比率=(流动资产/流动负债)x 100%
10、土地一级开发的范围包括( )。
A、已确定的存量国有土地
B、拟征用土地
C、农转用地
D、城市土地
答案
1、ABCD
2、ABC
3、BCD
4、A
5、A
6、ACD
7、B
8、C
9、AB
10、ABC