商场营运手册
目录
前言 .....................1
第一节 营运管理政策及目标.. 2
一. 基本理念.................. 2
二. 政策目标/管理宗旨 ............2
第二节 组织与功能设置 ...............3-5
一. 功能组织架构及说明 ....................3
第三节 完善的商场管理制度................. 6-16
一. 市场调查................... 6
二. 商场特质的分析................................... 6
三. 营运方式 ....................7
四. 硬件配合 ...................11
五. 如何选择适合的租客................. 11
六. 市场推广 ...................12
七. 交楼程序 ......................16
前言
成都「xx假日广场」是实业有限公司投资开发的集购物、休闲、餐饮、娱乐、文化、办公于一体的都市精华商业区。地处。以国内外实力强劲的品牌厂商为主要招商对象, 并以全出租形式独立经营。总建筑面积约10万 平方米，商业步行街9条，商铺约600个，3000平方米的中央广场，4000平方米xx城市广场，1200平方米方尖碑广场，停车位近800个。为了维持广场优良的质素, 拥有一套完善优质的营运手册是必须的。
第一节 营运管理政策及目标
一. 基本理念
本案之经营管理概念为本著小心计划成本及为商户及消费者创造最理想的营运环境为原则,并透过长期不断的改进和提升, 使广场的收益和投资潜质得以达至极限。而此种「投资管理」的哲学, 使开发商能充份保障其不动产之权益,不单使其保值,更能使其增值。而通过此理念, 使商户及消费者能享受高质素及优良经营管理之产业基地。
二. 政策方针及目标
成都「xx假日广场」的营运管理政策方针为“管商一体,整体对外,以管促销, 共创品牌”。希望广场内各商家及厂家能在“自主、平等、监督、互利”的原则下, 以广场为整体,对消费者提供“一条龙”的信誉保证。所以顾问有限公司会定期对内及对外作出一系列统一的宣传及速销活动,与及划一广场的营业时间和规则, 使其统一的形象更为稳固。
第二节 组织与功能设置
一. 功能组织架构及说明
由于成都「xx假日广场」属综合型物业,并为成都市内少有，集中外精品于一体的产业基地,所以其功能组织、人员架构及组织务必须互相配合,以达到以最有效之成本控制提供多元化之功能。建议之功能组织如下:-
成都「xx假日广场」
功能组织
成都「xx假日广场」
功能组织
1.0 总经理室
主要负责策划整个广场之业务原则及营运策略,督导各部门之业务运行, 以符合公司政策; 并直接向开发商报告有关营运情况。
2.0 市场部
主要负责广场之市场管理策划及对外媒体和对内租客的联络及沟通。以协助广场在市场定位,主要功能包括企划部及公共关系部。
2.1 企划组
主要透过定期的内部推广,对外的统一宣传及建立员工的形象以确立商场的统一化形象。从而协助广场招商及促销。
2.2 公共关系组
主要负责搞好业主和组户的关系及广场与外界媒体的关系。公共关系部的作用有如一条桥梁,对内她可以代表业主去与租客沟通, 并将租客的意见向业主反映, 从而维系大家的良好关系。
对外,她充当广场的发言人及联络人,把广场的动态传达于外界媒体。
3.0 租户管理部
主要透过租务管理部及客户服务部分别处理广场内的各种租务事宜及一般客户服务事宜。
3.1 租务管理部
主要负责租户租约的一般管理及关系之维持,租户守则及行为之协?#123;及执行。在租户租约的管理方面,租务管理部会处理日常收租、催收租户帐项、续租及招租等事宜。而在执行租户守则方面,租务管理组会确保租户遵守有关租约条款,以有效地管理广场的营运模式。
3.2 客户服务部
负责处理广场内一般客户服务,如失物认领、救援、咨询及突发事件处理及客户投诉等事宜。另方面与租户保持联络,以满足租户的需要, 如作货物搬运安排等。
4.0行政及财务部
主要负责执行广场之财务营运及行政人事管理,包括广场的营运预算、成本控制,每月
财务报告之制定;员工之招聘、入职、薪津;整及人员培训, 从而为广场管理措施上订立完善的系统。
4.1 财务部
负责制定适合市场需要之营运预算,每月会计账目之编制财务报表及税务之处理。
4.2 行政及人事部
负责定期检讨公司之人员及物料资源, 以制定适当之人员架构, 薪津标准及采购程序。另外负责编订及安排各级员工之入职训练、岗位训练, 以保持各人员之素质。
第三节 完善的广场管理制度
完善的广场管理制度所包括的范围甚为广泛,在物业出租前后,总物业经理都需要处理各种事宜,市场调查、广场特质的分析、营运分析、选择合适的租客、市场推广等等。
一. 市场调查
市场调查的目的是透过各种市场分析去找出广场是否适合这个区域, 各种市场分析如下:
1) 人口的年龄及收入
2) 该区的经济概况
3) 市民的生活习惯
4) 消费者的消费模式, 购买产品的能力及意j
5) 该区同业的竞争程度
透过以上的分析,我们可以找出该区的供与求,从而知道在该区设立 商场是否可行。并且可以根据该区分析所得的特质,以迎合市场的要求。
二. 广场特质的分析
总物业经理可透过实景巡察物业,研究其设计及配套设施之优劣,与区内同类型物业比较,从而知道本身广场的优点及缺点,再而订立一套适用于日后长远维修工程的计划。
另一方面,我们可以透过租金分析去得出商场在市内的定位,并作为日后租金调整的指标。
要有效的对广场特质作出分析,物业经理需要一份运作手册,当遇到问题时能够作出即时的回应。运作手册的内容如下:-
1) 广场平面图, 列出各租客位置及其公司名称
2) 每单位的室内设计图, 列出傢俬放置的位置
3) 租户联络资料表(参考附件)
4) 租约总纲表(参考附件)
5) 特别条款
6) 物业资料总纲表及内容
7) 管理员工联络资料表(参考附件)
8) 各承办商的联络资料表(参考附件)
三. 营运方式
广场的营运方式基本上可分为两大类; 第一类是单一业主全出租的模式, 第二类是业权分散的多业主模式。而在单一业主,全出租的模式下又分为独立收银及中央收银两种营业模式。所以总括来说,我们可以从全出租独立收银,全出租中央收银及多业主等营运方式中选出适合广场的运作模式。
3.1 单一业主全出租方式
单一业主全出租的意思是全个广场的业权都只属于一个大业主, 而全部单元都是出租的。这个营运方式的优点与缺点分析如下:-
优点 缺点
1) 易于保持统一的形象
由于广场内所有单元商户都是租客,大业主可以确保各租客都遵守租户手册内的规则及受有关租约内的条款的约束,有效地控制各商户的经营范围及销售货品,以确保各商户不会影响广场的统一形象。
1) 须长期参与投资
虽然发展商有定期的租金收入, 但是数额不大, 很难于短时间内回本。不似得将广场出售般可以在短时间内回本。
2) 方便业权转让
由于是单一业主的关系, 业主可以随时将整个广场出售或分开个别单元出售。 2) 容易受市场影响
由于物业的租金是由市场去釐定的, 而广场是以全出租形式运作,所以租金的收入及广场的空置率十分受市场因素所影响, 直接影响广场的营运。
3) 较为保值
因为广场是固定产投资。除非市场经济经历十分大的变化, 否则物业价值不会有重大的改变。换言之,该等投资也较为保值。
3.2 全出租独立收银方式
采用独立收银方式营运代表著各商户的财政是独立的,日常收益都是由各租户自己处理。所以业主要于每月向各商户收取定额租金。
优点 缺点
1) 前期设施投入较少
由于各公司财政独立,广场内不需设置中央收银台及电脑设备等辅助中央收银的设施, 所以前期的投资会较中央收银方式为少。
1) 交租所需时间较长
由于中央收银系统会先将所有商户的收入集合,经扣除每月租金后再于一段时间内发还各商户,所以营运公司在收取租金方面会较为快捷。
而使用独立收银营运方式就没有这个优点。商户有更大的自主权去决定财政的运用,导致交租时间会有所延长。
2) 转租程序较简便
由于各租户的财务是独立的, 旧租户离开时不会与大业主或营运公司再有钱银瓜葛。而新租户起租时亦不需要花大量时间去重新设定及连接中央收银台及有关系统及办理有关额外手续。 2) 形象不统一
广场内各商铺有如独立的个体, 各自为政,容易造成恶性的竞争。这样会严重影响广场所希望凝造的统一性,削减商场的吸引力。
3) 招租卖点
财务独立可以用作我们招租时的卖点, 因为各用户都可以灵活处理自己的财务安排, 商户可以有更大的自由度去选择何时付租。
3.3 全出租中央收银
全出租中央收银的营运形式就如百货公司的营运形式。其特色是全个广场各商户的收入由中央处理,即是由各个中央收银台收银,商户没有独自收银的权利。收入经营运公司扣除租金后于一段指定时间内会发还给商户。
优点 缺点
1) 营运公司财务安排容易
由于所有广场收益会先经活宝管理顾问有限公司处理, 所以绝少出现呆坏账的问题。稳定的收入可以减少营运公司用于追收租金方面的支出及不必要的财务安排。 1) 前期投资大
由于实行中央收银系统需要设立多部中央收银台及电脑设施, 所以前期投资会较独立收银形式为大。
2) 容易安排全商场性的大减价
当活宝管理顾问有限公司举办全广场性的大减价速销时,可以较为方便及快捷。只须活宝管理顾问有限公司与各租户达成共识后,便直接在中央收银系统处理减价事宜,省却各商户的工作及各商户间衔接的问题。 2) 转租时程序较为烦琐
现代化的中央收银系统需要将租户的各样货品编条码。当转租时营运公司需要把旧的资料从中央收银系统移除并加入新租户的货品资料。这程序增加了转租的烦复性。
3) 难以寻找租户合作伙伴
由于商户的收益会先经过活宝管理顾问有限公司处理及扣除租金后才可以较交到商户的手中, 所以商户运用及处理自己财务的灵活性会大为降低, 给人一个干预内政的感觉, 这样会直接影响商场招租的吸引力。
4) 一定要以百货公司摊位形式运行
要以中央收银形式营运, 广场内的布局必须要设计成百货公司的开放式摊位为可行。
3.4 多业主营运方式
当大业主或开发商将业权分散卖给个别商户,广场的业权就会被分散, 最终开发商可能会不再拥有广场的业权。
优点 缺点
1) 建筑投资成本回报快
由于广场各单元会卖给散户, 开发商可以于短时间内回本, 把资金运用于新的投资项目。 1) 难以维持商场的形象
有异于租用单元, 拥有业权的商户不须遵守任何租户守则及手册内容。不合作的商户未必会尊重商场既定的统一化原则, 破坏广场的形象。
2) 不须长期参予投资
开发商最终会卖掉所有单元, 不须要再参予广场的营运、管理及维修。 2) 影响开发商的形象
由于开发商不再拥有该广场的业权及管理权, 广场的服务质素及管理质素就难确保。这样会直接影响大众对开发商的印象。
四. 硬件配合
除了一个合适的营运方式,我们还需要提供足够的硬件去配合以达到完善的广场管理。由于本广场的保安、维修及清洁是由活宝管理顾问有限公司负责的,这里提及的硬件主要是一些为满足客户而设的措施。
4.1 设置客户服务/询问处
由于广场主要提供不同的服务及产品,在广场内找寻不同品牌及类型的产品有一定困难,大部份顾客也需要客户服务员之帮助。故此,在广场入口处设立客户服务/询问处便可直接及迅速地解答客户之询问。
4.2 设置商铺指引(directory)
为了方便广场使用者及减轻客户服务员之工作量,我们可以于每层设立显眼及清晰之商铺指引。
4.3 设置指示牌
由于产品种类繁多,在广场内分开不同区域售买不同的产品如 ... 等等,并增设指示牌于商场各显眼位置,如电梯口等可以给予顾客一个清晰的指引去找寻目的地。
五. 如何选择适合的租客
选择租客时,业主首先要谨慎分析和考虑那一类商品及服务才能吸引到市内及市外的顾客郅电广场消费。接著就要考虑如何将商户组合以配合广场的主题及希望塑造的形象, 统一产品集中地。
所以业主要选择售卖受欢迎货品的商铺,也要选择售卖不普遍货品的商铺。另外,一个大型有名气的商户对广场的吸引力会大大提高。所以业主可以考虑与大型租客。
六. 市场推广
对广场而言,其中一项能够影响其收入的因素就是各商户的营业额,因为营业额直接影响租户的交租能力和续租的可能性。所以活宝管理顾问有限公司应制定一个周详的宣传推广活动计划,务求以消费者所关注的时事及话题作主题, 配合多元化的活动种类、媒体及场地,推行宣传活动吸引大众前来广场。
6.1 多元化
虽然广场希望给大众一个统一及集中的形象,但是在推广方面绝不可以用单一的媒体及活动去宣传。
6.1.1 活动多元化
静态 : 产品展览、 常识展览
动态 : 游戏比赛等
互动 : 各专题研讨会
6.1.2 媒体多元化
电视
电台、收音机
报章
期刊
传单
电脑网络
电子平面媒体
大楼内大型广告板
购物中心季度刊物、观光手册之印制
外广场荧幕及广告灯箱
6.1.3 场地多元化
户外广场
广场中庭
广场内多个预留作活动的空间
广场展览厅
6.2 宣传推广活动预算计划
广场每年制定推广预算计划, 精心策划各项宣传推广活动。
6.2.1 预算分配
宣传项目(30%)
活动项目(50%)
推广促销(20%)
6.2.2 宣传项目(30%)
媒体宣传
(a) 媒体宣传
电视25%
电台30%
报章20%
其他25%
(b) 陈列
每年12次节日主题陈列
每年4次大型节目(春节、端午、中秋、圣诞)主题陈列
(c) 广场刊物
每年4次季刊, 内容环绕电脑广场的活动及资讯
活动资料、预览、报导
商品宣传
新商品预览
商户介绍
电脑潮流资讯
公关活动
安排媒体采访(定期及专题如千年虫数位问题及流行电脑病毒问题项目期间)
安排团体参观及购物(旅行团/教育机构/公共团体)
6.2.3 活动项目(50%)
各类展览 - 电脑、打印机、扫瞄器等
美食节/特色专题
节目 - 环球美食节、国际儿童节、奥运会、世界杯等
各类大型游戏及比赛活动 - 电子游戏比赛、电子老鼠比赛、数码摄影比赛等
商品推广活动 - 与商户合办商品推广活动
慈善活动 - 商品慈善展销活动、慈善拍卖活动等
6.2.4 推广促销(20%)
节日商品展销特卖
商户发动商品展销
设立展销区在指定时间定期协助商户进行宣传展销
6.3 视像及媒体配合
广场的宣传推广活动会配合广场公共空间、广场中庭及外广场陈列的视象吸引,另外可增设户外荧幕,不停穿梭播放配合的宣传推、新闻性、潮流性资讯。热闹及充满生气的视像及媒背景配合主题活动项目的现场气氛,不难想象广场会对广大市民带来的吸引力及引导力。
6.4 配合商户的宣传推广活动
活宝管理顾问有限公司致力为广场整体形象进行宣传推广,为吸引大量人流而举办各种各样的活动,其成功有赖于所有商户的配合和支持,而广场的所有软硬件配套都将提供最完善的条件,定能配合商户自己的宣传及商品的推广。
(1) 广场在户内户外都设有许多不同形式、大小、位置的宣传灯箱、广告板、大型外墙海报等供商户作宣传用。
(2) 每季的季刊都会联同商户报导广场内商户的动向及商品资讯。
(3) 广场的宣传推广活动将会邀请商户联合举办及协办, 而商户亦可主动提出建议与广场合办推广活动及商品展销。
七. 交楼程序(略)
篇2:商场购物环境美化与装饰
商场购物环境美化与装饰
商场购物环境的美化与装饰主要表现在以下方面：
(一)光线
销售场所的光线可以引导顾客进入商场，使购物场所形成明亮的愉快的气氛，可以使商品显示出鲜明夺目、五光十色，引起顾客的购买欲望。光线暗淡，商场会显得沉闷压抑，而光线过强，又会使顾客感到晕眩，售货员视力精神紧张，易出差错。由于光线强弱对购物环境影响极大，因此现代商场都非常重视合理运用照明设备、营造明快轻松的购物环境。
采用自然光，既可以展示商品原貌，又能够节约能源。但自然光源受建筑物采光和天气变化影响，远远不能满足经营场所的需要，特别是大型商场多以人工照明为主。商场的人工照明分为基本照明、特殊照明和装饰照明;
1.基本照明。指商场为保持店堂内的能见度，方便顾客选购商品而设计的照明灯组。目前商场多采用吊灯、吸顶灯和壁灯的组合，来创造一个整洁宁静、光线适宜的购物环境。设计灯具的原则是灯光不宜平均使用，要突出重点、突出商品陈列部位，总的照明亮度要达到一定强度。
2.特殊照明。也叫商品照明，这是为突出商品特质，吸引顾客注意而设置的灯具。如在出售珠宝金银饰品部位，采用定向集束灯光照射，显示商品晶莹耀眼、名贵华丽;在时装出售位置，则采用底灯、背景灯，显示商品的轮廓线条。
3.装饰照明。这是营业场所现场广告的组成部分，用霓虹灯、电子显示屏、或用旋转灯吸引顾客注意。
一般而言，营业场所灯光照明应不同位置配以不同的亮度，纵深处高于门厅，陈列商品处高于通道，这样可以吸引顾客注目。
(二)色彩
色彩也对人们的心情产生影响。不同的色彩及其色调组合会使人们产生不同的心理感受。例如，以红色为基调，会给人一种热烈、温暖的心理感受，使人产生一种强烈的心理刺激。红色一般用于传统节日、庆典布置，创造一种吉祥、欢乐的气氛。但是，如果红色过于突出，也会使人产生紧张的心理感受，一般避免大面积、单一采用。以绿色为基调，会给人一种充满活力的感觉。绿色又被称为生命色，表现生机勃勃的大自然。在购物环境设计时，采用绿色，象征着树木、花草。以黄色为基调布置，给人以柔和明快之感，使人充满希望。食品中很多是黄色的，如面包、糕点等，故黄色常作为食品销售部位的主色调。但是，如果黄色面积比例过大，会给人一种病态的食品变脏的心理感受，使用时应注意以明黄、浅黄为主，同时避免大面积、单一使用。以紫色为基调，会给以庄严、高贵、典雅的心理感觉，使人产生一种敬畏感。紫色调常用于销售高档、贵重商品，如珠宝首饰、钟表玉器等场所。黑色是一种消极性色彩，给人一种沉重、压抑的心理感受，一般在商场不单独使用，但与其他颜色适当搭配，也会产生一定的视觉冲击力。蓝色会使人联想到辽阔的海洋、广阔的天空，给人一种深邃、开阔的心理感受，销售旅游商品时采用效果较好。
商场的色彩设计也可以刺激顾客的购买欲望。在炎热的夏季，商场以蓝、棕、紫等冷色调为主，顾客心理上有凉爽、舒适的心理感受。采用这个时期的流行色布置销售女士用品场所，能够刺激顾客的购买欲望，增加销售额。色彩对儿童有强烈的刺激作用，儿童对红、粉、橙色反应敏感，销售儿童用品时采用，效果更佳。使用色彩还可以改变顾客的视觉形象，弥补营业场所缺陷。如将天花板涂成浅蓝色，会给人一种高大的感觉，将商场营业场所墙壁两端的颜色涂得渐渐浅下去，给人一种辽阔的感觉。一段时间变换一次商场的色彩，会使顾客感到有新奇感。
色彩对于商场环境布局和形象塑造影响很大，为使营业场所色调达到优美、和谐的视觉效果。必须对商场各个部位如地面、天花板、墙壁、拄面、货架、柜台、楼梯、窗户、门等以及售货员的服装设计出相应的色调。
1.运用色彩要与商品本身色彩相配合。目前，市场销售的商品包装也注意色彩的运用，这就要求商场内货架、柜台、陈列用具为商品销售提供色彩上的配合与支持，起到衬托商品、吸引顾客的作用。如销售化妆品、时装、玩具等应用淡雅、浅色调的陈列用具，以免喧宾夺主，掩盖商品的美丽色彩。销售电器、珠宝首饰、工艺品等可配用色彩浓艳、对比强烈的色调来显示其艺术效果。
2.运用色彩要与楼层、部位结合，创造出不同的气氛。如商场一层营业厅，人口处顾客流量多，应以暖色装饰，形成热烈的迎宾气氛。也可以来用冷色调装饰，缓解顾客紧张;忙乱的心理。地下营业厅沉闷、阴暗易使人产生压抑的心理感觉，用浅色调装饰地面、天花板可以给人带来赏心悦目的清新感受。
3.色彩运用要在统一中求变化。商场为确定统一的视觉形象，应定出标准色，用于统一的视觉识别，显示企业特性。但是在运用中，在商场的不同楼层、不同位置，又要求有所变化，形成不同的风格，使顾客依靠色调的变化来识别楼层和商品部位，唤起新鲜感，减少视觉与心理的疲劳。
(三)音响
音响是创造商场气氛的一项有效途径，它也影响着消费者情绪和营业员的工作态度。音响运用适当，可以达到以下效果：第一，吸引顾客对商品的注意，如电视、音响、磁带的播放。第二，指导顾客选购商品，商场向顾客播放商品展销;优惠出售信息，可引导顾客选购。第三，营造特殊氛围，促进商品销售。随着时间的不同，商场定时播放不同的背景音乐，不仅给顾客以轻松、愉快的感受，还会刺激顾客的购物兴趣。如刚开始营业的早晨播放欢快的迎宾乐曲，临打烊时，播放轻缓的送别曲;在气候变化时，播送音乐提示，为顾客提供服务。商场内有各种声音，并不是都会对营业环境产生积极影响，也会有一些噪音，如柜台前的嗜杂声、机械的声响，都可能使顾客感到厌烦，有些虽然可以采用消音、隔音设备，但也不能保证消除所有干扰声响。因此，可以采用背景音乐缓解噪声。背景音乐要选择旋律轻柔舒缓的，以营造温馨的气氛，不要播放节奏强烈的打击乐、迪斯科等，以免影响顾客情绪，打乱售货员工作节奏。
(四)通风调温
商场内顾客流量大，空气易污浊，为了保证空气清新，应注意通风设施建设。营业场所的温度对顾客和商品保管都有影响，商场也应考虑空调设施的建设。一般而言，空调本身只有通风和调节温度功能，但有的空调设备还有空气净化、灭菌功能，选用空调用来改善营业场所环境质量，可为顾客提供一个舒适、清新的购物环境。
商场的空调应遵循舒适性原则，冬季应使温度达到暖和而不燥热，夏季应达到凉爽而不骤冷。否则会对顾客和售货人员产生不利影响。如冬暖气太足，温度高，顾客从外面进店都穿着厚厚的棉衣、羽绒服等，在商场内呆不了几分钟就会感到燥热难耐，急于离店。夏季空调冷气太强，顾客从炎热的街上进入商场，会受到冷风刺激、不适应，抵抗力弱的顾客还会伤风感冒。
商场在选择使用空调机组时，最好选择那些能够根据楼层不同分别调节温度的设备。否则，就会出现这样的问题。用一个温度，一楼适宜、二楼以上就会感到太热，二楼以上合适、一楼就会感到太冷，这也是目前有些商场空调机组使用的通病，如果解决不好，会带来长期的负面影响。同时要注意以下问题：
一是根据营业面积的大小，解决好一次性投资与长期运行的费用承受能力;二是对空调系统热源进行投资经济效益分析，最好集中供热;三是慎重选择制冷方式、制冷剂类型，减少污染;四是考虑空调的用电负荷。
(五)清洁卫生
商场是个公共场所，人来人往，顾客很多，环境卫生不好，地面布满灰尘、纸屑，就不能留住顾客。购物环境卫生包括营业场所卫生、商品卫生、营业员个人卫生。保持清洁、窗明柜净，商品整洁，为消费者创造一个整洁的购买环境，是文明经商的要求。在营业现场，每天的卫生工作要定人定时，经常打扫，将废旧包装物及时清理收回。陈列用具，展示的商品要每天擦试，营业员也要着装整洁，讲究个人卫生。
大多数顾客对于气味质量要求也很高，不愉快的气味会给商场带来不好的影响，油漆味儿，卫生间怪异气味直接影响顾客对商场评价。因此商场保持清洁，排除异味，并定时在营业场所内挥洒一些香水，吸引顾客停留，增加销售机会。
篇3:商场之物业管理
商场的物业管理
商场是指从事具体商业行为的物业。按其经营方式可分为以商品零售为主的单一性能的购物中心、百货商场及专营商店等和以集购物、办公、娱乐、饮食或金融服务等不同性质的机构于一体的综合性功能的购物商厦或商城，有的还以旅游为主导; 购物、娱乐、饮食等一体化的购物城，如上海的豫园商城等。
一、商场物业的类型和管理特点
（一）商场物业的类型
1.从经营方式分
可分为货柜隔离购物和开放式购物两类。货柜购物即每个层面购物被柜台或铺位分割成销售不同种类商品的小单元，顾客购物时不进入柜台直接挑选由售货员拿给顾客、这种零售商店一般被称为百货商场(或专营商店)。开放式购物是把零售商品陈列在开放式货架上，顾客可直接挑选，这种零售店被称为超级市场或仓储式购物中心。
2.从楼宇功能分可分为单一经营性商店和综合多功能经营商店。
3.从商业物业档次来分
可分为普通型和豪华型两种。普通型的商业物业的设施、设备和管理方式都是传统性的，所经营的商品都为大众化商品。豪华型是在对外开放过程中不少国外商业界为抢摊上海而建造一批高档的商业楼宇，其设施、设备齐全、先进，如电视监控、消防系统都由计算机系统控制，以及先进的管理设施，豪华、高雅的购物环境，可谓现代的商业楼字。
（二）商场的物业管理的特点、建筑特点
从建筑内部一般用大间隔、大空间设置，使整个层面一览无遗;外观设计讲究宏伟、富丽，有的还有广场喷泉或小瀑布;在装饰上追求典雅、奇特，在气氛上力图营造浓烈、激情或温馨，造成感观上的刺激或和谐。据此，在管理上要求创造和维持环境的优美，使顾客在幽雅、轻松的环境中流连忘返，增强购物的信心和欲望。
1.设施齐全
现代商业设备、设施先进，因而对管理人员的素质要求较高。
2.客流量大
商场进出人员杂，不受管制，客流量大，易发生意外，安全保卫管理非常重要，有些零售商品易燃易爆，消防安全不得有半点松懈。
二、商场物业的管理内容
（一）楼宇及附属设施，设备的养护及维修管理
商业楼字的日常养护标准高，维修要求严，其内容同办公楼相似，但其方式不同。商业楼字的重点在于各种设施，设备上，因为这些都能直接影响经营环境。高档次的商业楼宇设施、设备多而复杂，电脑化程度高，如供电、监控、安全管理、消防、给排水、交通管理等各系统大多互联网络，由计算机控制维护管理至关重要，一些设备如电梯，自动扶梯等易出故障，保证其正常运行也靠平时养护。
（二）环境卫生及绿化管理
环境卫生是管理的重点，主要是外部环境和内部环境两方面。外部环境包括楼宇外墙、附属建筑设施及周围场地等;内部环境包括过道、扶梯、自动扶梯、电梯、卫生间、会议室、餐厅等一切公用场所，以及承租户和业主的铺内、办公室等非公用部位。绿化是指内外环境的花草树木的种植及养护，旨在创造整洁、优美和谐怡人的商业氛围。
环境卫生管理方面应注意以下几点：
(1)楼宇内外的广告牌、条幅、悬挂物、灯饰等凡属商户铺内的，由商户提出设计要求或制作，必须由物业管理公司统一安装在合理位置;
(2)柜台内陈列架上商品陈列应美观，不得凌乱或随意置放;
(3)商户铺内产生的垃圾须袋装并放至指走位置，及时清理;
(4)楼宇内外的主要卫生清洁时间应安排在非营业时间，营业期间必要的清洁应由清洁人员用抹布擦拭，而不用长柄拖布擦拭;
(5)雨大进门处及其他公用过道应设置一些雨具存放器，尽量不要把带雨水的雨具带进大厅，同时注意清洁卫生。
（三）安全保卫管理
安全保卫管理是商场物业管理的要点，必须予以重视。它有两部分组成一消防和治安管理。
(1)商场楼宇一般都安装先进的自动火灾报警装置和自动灭火装置，这些装置直接与电视监控系统联网，一旦发现火情，烟雾达到一定的浓度或温度达到一定的高度这两种装置便自动通过导线将报警信号传输至报警装置、电视监控系统和自动喷淋装置;
2)运用电视监控系统对商场进行全方位、多角度，尤其对出售贵重商品及金融营业点进行日常监视，发现可疑人员或突发事件、恶性事件时监控人员及时录像存作查证。在地下车库或露天停车场亦须安置监控探头，防止车辆被窃。人防方面由于商场中铺面多，柜台多，人流密集，易造成电视监控死角，人防必不可少。门岗的保安员主要责任是发现可疑人员时用对讲机通知场内便衣保安人员加以注意。流动岗应着便装，流动巡逻，做到勤观察，勤分析，善于发现问题及时解决问题。对突发事件和恶性事件应及时处置防止事态扩大并注意保护现场及时向上级和公安部门报告。
（四）广告管理
商场广告既多又杂，常常出现广告无序有碍整体环境，有的广告还有违反广告法规定，因此必须加以管理。
(1)市场内部广告、应由物业管理公司委托专业广告设计人员按商场整体布局设计。承租户广告需就其式样、颜色等项由物业管理公司审核，做到管理有序。户外广告一般不设置，如果属于商场整体促销广告也应注意整体性和形象性;
(2)橱窗展示宣传，这也是重要方面，应做到橱窗玻璃洁净，灯火明亮，开关及时、陈列物品整洁有序。
商场楼宇的租赁往往以整个层面向外出租，出租后，由承租商依据经营要求，提出装修申请。也有的业主把一个层面装修完毕之后出租铺面。承租商户对铺面只能通过申请批准后作一些小的变动装修，装修管理应做好以
下几个方面：
(1)建立周全、详细、便于操作的管理制度;
(2)专人负责对工程实行严格的监督;
(3)选定资质高、信誉好的工程承包商进行装修;
(4)对装修现场进行监督管理。
（五）租赁管理
有些商场引进了承包制，逐步发展到柜台出租、楼宇层面或整幢楼出租，作为物业管理公司应做好楼字的租赁同时，注意租赁管理。
1.出租方式
主要有租金投标和协议租金两种，在市口好、顾客量大的商场，商户往往要争相租赁，在同时出现多个承租商户的情况下可用竞标方式，以获取理想的租金。而在一般地段，商户争铺面的情况尚未出现时可用协议租金，这一方式较灵活、便利。
2.租金管理
主要是在租金商定时要考虑多方面因素，如商品经营的范围及类别;附近商场楼宇的空置率;承租户的经营特色;商场所处的位置。另外经营商品给管理带来的易难也应作为一个因素。租金计算可采用两种形式，一种先规定一个固定的月租金(根据面积)，然后根据市场情况和货币升、贬值决定几年后再增加合理的幅度。一种是按面积定出最低租金，然后根据承租户销售总额按一定的百分比收取租金。