房地产关系营销战略
房地产,一个变幻多端、充满机遇和挑战的市场，一个诱惑力十足的香饽饽。然而我们也时常会听到房地产企业楼盘销售受阻的消息。房地产业是投资巨大，开发周期长的产业。如果销售受阻，势必企业被套牢，有的企业或割肉抛售，或因资金链断裂而破产。究其原因就是房地产企业尚未找到适合自己发展的营销模式。
如何在商战中独占鳌头?
继E·麦卡锡提出营销组合4P(产品、价格、地点、促销)之后，营销大师菲利普.科特勒根据百事可乐公司的营销发展提出了营销6P，即大营销。大营销中涉及的公共关系技能，在市场营销学中被称为“关系营销”。
关系营销是以建立、维护、促进、改善、调整“关系”为核心，给传统的营销观念注入了新的理念。它主要是协调生产企业与顾客、销售代理、竞争者、雇员之间的关系，创建一个和谐的营销环境，达到企业的营销目标，求得企业的生存与发展。
这种“关系营销”所适应的企业包括：
1、能向同一消费者销售不同产品的企业;
2、产品必须时常更新的企业;
3、产品持续升级的企业;
4、拥有许多贵宾客户并且需要了解他们的企业;
5、在生意上收集大量数据的企业。
房地产业几乎符合上述任何一种企业的特点，一言以弊之——关系营销适用于房地产行业。
一、房地产企业与顾客的关系
在房地产市场营销中，房地产企业与顾客存在5种关系：
(1)基本型，销售人员向顾客推销楼盘;
(2)被动型，销售人员负责楼盘的销售，并鼓励顾客有问题或建议时给企业打电话;
(3)负责型，销售人员售出楼盘后主动打电话给顾客，问是否满意，存在什么问题;
(4)能动型，销售人员与顾客保持长期联系，给顾客提供建造新楼盘的信息;
(5)伙伴型，房地产企业与顾客共同努力，帮助顾客更好地购买以及售后服务，双方共同寻找合作机会。如何才能使顾客满意并维护客户对企业的忠诚度，最后发展成伙伴型的合作关系，树立起自己的房地产品牌，这就要求房地产企业做好细化工作：
1、量身定做
市场营销的关键就是提供满足顾客需求的优质产品。理性化消费氛围的形成，无疑要求房地产业无论从质量或品质中都要做到准确到位，也只有这样才能赢得顾客的心。在房屋的选择和购买中，如房屋的户型、面积、质量、外观、地段、环境、朝向等等都是细节上的精耕细作，但这也正是房地产企业树立自己品牌形象的重要一环。
随着房地产市场的逐渐成熟，消费者已越来越趋于理性，房地产的价格是否被市场接受，关键在于房子背后被顾客所认可的价值。除了房子本身外，消费者更看重的是在以后的几十年中，能够享受到的社区环境、设施、氛围及服务。
中国的金牌管家——万科房地产物业管理，始终让业主充分体验着尊贵的居家感受和亲切的社区氛围。在深圳，购房者把能享受到这种服务当成一件自豪的事情。万科房地产企业，在武汉推出的四季花城同心园服务计划，引入了更多的服务项目，最大可能地提高小区智能化程度，让业主尽享高尚园区安全、舒适、便捷的生活。只有完美的物业管理和优质的售后服务，才能使没有思想、没有感情的建筑升华成高尚社区并形成温馨感人、内涵丰富的社区文化。社区文化成为万科房地产核心的竞争力。
2、房地产企业与顾客关系提升方式
房地产企业与顾客关系提升的方式主要有：
(1)顾客重复购买可以给予财务奖励;
(2)通过俱乐部的形式加强企业与顾客的情感联系，将企业的服务个性化、私人化，增加顾客的社交利益，把顾客变成亲密的客户;
(3)有效地运用数据库所储存的顾客资料，进行科学化、系统化管理，从而达到提高顾客的满意度和实现房屋的销售目的;
(4)企业通过对每一位购房顾客和将来开发拓展的准顾客的信息资料的搜集、筛选、测试、整理与编集，建立顾客资料卡、数据库。这有助于企业掌握各类顾客的个性特点和需求动态，有针对性地设计改善产品和提供服务，从而实现长期合作，提高企业经济效益。
二、房地产企业与竞争者的关系
在市场竞争日益激烈的今天，同行之间的品牌战、质量战、服务战、价格战打得如火如荼。俗话说同行是冤家。同行们把商场比作战场，斗得两败俱伤。事实上，关系营销就可以解决这一问题。房地产企业应以协作、双赢、沟通为基点来加强对营销渠道的控制力，为消费者提供更具价值的全方位服务，最终确保整体营销战略目标的实现。
竞争者的合作是多样的，可以几个企业联合开发某一新产品;可以通过组建企业集团，通过合作以获得强大联合的优势，或者可以优势互补，最终使合作各方获得比合作前更多的竞争优势和利益。
武汉地区在城区建设中构筑武汉前所未有的都市星座联盟推广系统工程就为我们提供了一个双赢甚至多赢的典例。他们实行五个强化，即：
(A)强化品牌合力。以都市新空间为理念，以都市星座为联盟商标，将老城区的小地块楼盘以契约方式联盟起来，化零为整，提升小地块联盟整体竞争力。
(B)强化和统一使用策划资源、技术资源，共造竞争策略空间。
(C)强化产品制造与研发。依托强大的专业资源与联盟体的服务机构，为联盟体成员研发适销对路的成套产品，提升中小楼盘的核心竞争力。
(D)统一决策管理。有效地使用社会决策资源与专业资源，提高同盟投资商的价值，共造竞争策略空间。
(E)联合构建销售平台。构建两江三地的一手楼新型销售网络与平台，全新推出3A立体化营销模式，这将是高效低营销成本的最佳销售模式。这样各房地产企业都应尊重契约并协同统一行动，营造以小变大的竞争态势。以契约的方式进行联盟行动，组织属于自己的专业策划、营销、服务机制，共创都市星座母品牌、各自的子品牌，以形成母子品牌系统，抢点市场份额。
三、房地产企业与销售代理的关系
从发达国家的经验来看。一般房地产业开发建设与销售代理都是分开的，房地产销售代理获得了长足的发展。产销分离是一种发达商品流通形式，它不仅是营销手段的更换，实质上是房地产业日趋成熟的标志。
美国有一位经济学家说过，最贵的就是最便宜的。这可以理解为：该花的钱不花，会带来更大的开销。市场中的分工交易有一个原则：交易双方之所以交易是因为双方在各自领域里有自己的优势，跨领域的市场分工可以大大提高效率。房地产代理以它自身的资源整合优势、技术优势，促进销售。
房地产企业从与销售代理彼此信任的关系中获取更高的利益。房地产企业与销售代理建立关系型的联合体后，将会使各方面均获益。在竞争日益激烈的市场环境下，明智的企业家应与销售代理建立起长期的彼此信托的互利关系。最佳状态是交易成为惯例。在网络时代的今天，信息技术的应用为这种惯例的形成创造了有利条件，这种惯例将给企业带来的是更大的经济效益。
竞争日益激烈的房地产市场中，企业必须建立一种更为完善的营销体系，实施行之有效的营销手段决胜于房地产营销，关系营销无疑是一柄利剑，在房地产营销中为企业迎来一个高价值的利润空间，创造房地产营销的又一个传奇神话。
篇2:公寓营销推广战略分期
爱丽榭公寓营销推广战略分期
根据爱丽榭面临的市场实际情况，现把营销推广进行四个战略分期：
(一)搅浑水期--高姿态、神秘感
由于开发区市场的两大竞争对手："伴景湾"和"新城国际"已经亮相并均于今年八、九月份左右开盘销售，而爱丽榭要等到明年四月份左右才能开盘，这样在竞争上就处于弱势。在处于弱势的情况下，爱丽榭的营销战略就以搅浑水为主。这段期间内，爱丽榭的推广主要是向市场公开高端形象，主要是通过小众传播渠道对产品形象进行传播，不断制造悬念，保持产品的神秘感。通过这种传播方式拖住目标客户，吸引其对产品的注意。
在"搅浑水"阶段，两个竞争产品已经面市，并且必然开战，爱丽榭的推广战略是避开与竞争对手在大众媒体上的竞争，而是要利用自己的资源如成熟的滨海会以及其他客户资源网络击到客户的软肋。"欲取之，先予之",爱丽榭必须在竞争对手的后方慢慢发展自己的力量，慢慢积累客户，最终引爆整个市场。
(二)蓄势期--销售客户积累、推广树立形象
时间：20**年9月底至20**年3月
主要节点：
20**年9月底，产品核心竞争力--"科技住宅"形象亮相，大面积推广开始。
20**年10月，世界科技住宅考察活动
20**年11月，第一次VIP卡发售
20**年1月，三中全汇体验日、第二次VIP卡发售
营销推广思路：
推广开始由地下转向公开，项目核心竞争力通过大众媒体公开轰炸，形成对客户全方位的信息包围;
通过VIP卡等形式开始积累意向客户，积蓄能量。
通过对客户意向的深度了解，根据客户需求，调整产品部分内容，制定合理销控、调整价格策略。
推广口号：
科技，创造地产传奇
广告语举例：
三中全汇宣布，爱丽榭值得期待
70年不褪色的尊贵表情
科技住宅，提前十年到达天津
仿佛500亩森林
媒体策略：
【火力配置】：《每日新报滨海版》、《北方经济时报》、《天津日报》、电台广播、广告宣传片、网页链接、互动短讯。
【打击频率】：建议在开盘前阶段基本保持每周一期硬稿、一期软稿的发布密度。
【战术建议】：
《每日新报滨海版》：其发行量及阅读群体层面，其发布形式以硬广告为主，
《北方经济时报》：开发区主流媒体，无疑让我们将其选定为本案推广的主流平面媒体，适于硬广告、报中刊结合的推广方式，其中报中刊除对本周发布的硬搞作软文阐述之外，其它部分建议以系列专栏形式出现为最佳。
(三)爆发期--销售消化客户、推广强推产品综合利益
时间：20**年3月至4月底开盘后两周，营销最为关键的时期。
主要节点：
20**年3月初，科技住宅产品介绍会，第三次VIP卡发售持续发售
20**年4月初，科技住宅样板间亮相
开盘前一周，产品介绍会，价格公开
20**年4月底，开盘
营销推广思路
聚焦4月开盘(具体时间待定)
卖点细化推广，产品价值体系系统的对外传递
产品信息按制定的节奏有序对外发布，锁定消费者关注点
价格挤压制造心理落差，实现购买
开盘节点集中消化客户，形成旺销势头，树团队信心、巩固市场地位
开盘后实行客户挤压，对前期客户实现最大化转化
推广口号：
高科技生态住宅·精英生活圈
媒体策略：
卖点分述期，项目各大卖点通过报媒、路牌持续、全面传递，形成市场对爱丽榭的总体认知。
【火力配置】：《每日新报滨海版》、《北方经济时报》、《天津日报》、电台广播、广告宣传片、网页链接、互动短讯。
【打击频率】：建议在开盘前阶段基本保持每周一期硬稿、一期软稿的发布密度。
(四)持续销售期--产品细分促销、阶段热点爆发
新阶段的客户积累开始
针对剩余产品调整价格
针对部分产品集中促销
新产品上市刺激市场
客户深度挖掘，老客户资源利用
清盘促销
由于情况不便预测，暂不详述!
篇3:产业别墅全案营销战略案
产业别墅全案营销战略案
第一章项目总体策划
市场分析
项目背景分析：
A、项目宏观背景：
●项目时代背景：中国政府实施西部大开发的划时代战略
●项目区位背景：产业别墅位于西安长安科技产业园，属产业园中的北示范区。
长安科技产业园是国家级开发区--西安高新技术产业开发区的重要组成部分，是西安市西部开发战略实施过程中的重点建设项目之一，建成后将成为中国西部最具科技创业潜力的产业基地。
B、项目立项背景：
●西安是西部大开发的桥头堡，高新技术开发区长安科技产业园是城市动力型地产的集中板块，产业别墅是其中的示范性地产项目，是新型办公物业的大胆创新。
●市场需求：
产业别墅的诞生源于市场对传统专业写字楼的种种非人性化因素的扬弃，对全新商务办公理念和方式的需求。
2、市场概况分析：
市场概况：
●国外高档办公产品形态丰富，其中商务别墅类产品在配套及人性化设计上有一定经验积累，此类产品被称为"office park"或"villa park"等。
●国内高档办公用房需求日趋增长。开发能满足最新一代办公客户要求的人性化、生态化的写字楼已迫在眉睫。
●西安市场及西北地区尚无办公用别墅产品面市。
●北京、广州、重庆、西安等地，已有企业开始搬进别墅办公，但这些别墅建设时定位于居住，缺乏办公所须的商务环境。
●在全国范围内看，产业别墅仍为高端稀缺产品。仅北京有可比性项目刚刚面市。
.森根国际：位于北京北苑地区，是北京第一家具有TOWNHOUSE风格的写字楼。项目分为四期，一期商务区具有浓郁的德国使馆风格，为三栋矮层德式风格写字楼。1#楼地上地下各1500M2,层高5.5米;2、3#写字楼独立分为六个单元，2#楼每单元约800M2,使用率为88%;3#楼每单元约600M2,使用率为96%.项目车位、宽带上网等方面配套较完善。售价10000元/ M2,与北京一般高档高层写字楼售价差别不大。
B、西安写字楼市场简析：
●西安市高档写字楼集中在高新西区、南二环沿线和城内。
●高新西区是高档次写字楼集中地，此区域写字楼以高层为主，多以智能化、高科技等服务配套吸引客户，其平均价格多在6000元/?左右。
●南二环写字楼多为新建项目。市场分为"商住"形式的写字楼和纯商务写字楼两种，其平均价格在5000元/?左右。市场销售较好。
●城内的写字楼以北大街、和平门和新城广场为主。此区的写字楼最大特点是各种商业配套成熟而丰富，但商务办公配套及相关支撑行业缺乏，平均价格在6000元/?,市场销售情况不好。
●目前西安市的高档写字楼普遍追求科技化、商务氛围，但对于办公环境的人性化、生态化始终没有突破。
二、项目分析
产品分析
产品类型：
产业别墅是一种升级型且具有填补市场空白功能的产品，其建筑形态是别墅，而实用功能是商务办公。
B、产品差异化分析：
产业别墅既需要体现居住型别墅高贵、人性化、园林化的优点，同时又须具备比传统写字楼更高档次的商务配套。
●传统写字楼的缺点：
长时间等电梯，公共交通不好，影响工作效率;
b、办公室不自然通风，自然采光差，造成资源浪费，不利于身体健康;
c、有效层高低，造成空间狭小拥挤的感觉;
d、员工没有休息间或休息间条件差;
e、停车位秩序差;
d、办公区附近很少有令人赏心悦目的景观;
f、工作空间死板、缺乏活力，缺少人与自然的对话、缺少人性化、缺少人本关怀，直接影响工作者的热情、遏止人的创造欲望和创新精神。
●产业别墅有别于传统写字楼的优点：
优秀的园区生态氛围;
b、建筑风格独具个性;
c、有良好的自然通风和光照，有自由、富有变化的、灵活个性的生活空间;
d、更完善的商务办公硬件配套和软件配套;
e、更舒适高档的休闲会谈场所;
f、体现的是一种非常尊贵与人性化的高级办公状态，能更大程度的激发人的创新精神和创造欲望。
2、产品USP提炼：
专案宏观背景卖点：
长安科技产业园主要优势分析
●政策优势
n整体规划优势：西部大开发的划时代战略背景下，长安园作为国家级开发区--西安高新技术产业开发区的重要组成部分，将建成中国西部最具科技创业潜力的产业基地;西安市政府的重点项目支持政策以及西安市的南移亦将使产业园受益非浅。
N税收优惠措施、土地优惠政策、园区财政扶持
n提供融资担保：对易于形成产业效应、建设期短的企业，如果由于目前资金短缺影响建设速度的，由产业区提供相关担保，向商业银行申请贷款。
N提供企业援助：对能迅速形成产业形象的项目，产业区可以政府形式无偿资助一部分资金，以支持企业发展。另产业区针对一些有市场、发展前景看好、收益较高的项目进行直接投资，注入相应的资金，支持企业搞好建设。
●服务及配套优势
n"一站通"办公：产业区将对入区企业的审批、注册、登记、立项等一系列手续实行"一站式"办公流程，以简化企业入区程序、提高办事效率，为企业尤其是外来企业提供最大的便利。
N高质量人居配套：180万平方米的超大规模国际化社区《紫薇田园都市》，规模居西北地区之首，营造完美人居环境，完全满足社区生活居住需要。
N完善市政设施：产业区为入区企业设置金融、电讯、电信、通讯、邮政、教育及公交等全套机构，提供便利高效的市政服务。
N功能区域规划：产业区统一划分为三大区域，包括产业区、中心管理区和生活配套区。产业区内除依据不同产业类型划分相应的园区外，还规划建设有住宅、宾馆、公寓、管理中心、商贸中心、会展中心、图书中心、艺术中心及大学、国际中学、"双语制"小学、幼儿园等设施，满足入区企业全方位的功能需求。
●经营理念优势
n高起点：长安科技产业园的整体运营招商由国有大型企业担纲，具有雄厚的政府背景和强劲的综合实力。作为国家和地区政府关注的重点项目，长安园所蕴涵的潜力与前景成为入驻企业的信心保证。
N长远眼光：产业区运做伊始即着眼于国际市场，充分考虑从各个环节与国际接轨，为海内外企业入驻提供了得天独厚的条件。园区统一划分为三大区域，包括产业区、中心管理区和生活配套区。从整体上考虑园区建设方案，区域功能合理，体现人性化理念。
N城市经营：长安园的开发商已经跳出传统消费型地产开发商的范畴，上升至城市运营商的高度。籍由产业别墅及长安园这一动力型地产典型代表的开发与运作对整个西安市及西部中国产生深远影响。
N品牌经营：品牌是产品对于各类型客户最直观和具有吸引力的整体感受。高科集团、新西部与紫薇地产长期形成的品牌观深植于长安产业园的经营中，开发商具备的品牌感召力与品牌承诺进一步确立了市场的投资信心。
B、产品本体卖点
●产业别墅是城市动力型地产，是城市建设的核心推进剂;
●产业别墅是长安科技产业园的示范性项目，是西安、西部甚至全国地产开发的范例;
●产业别墅是对传统办公模式的一场革命，开创全新生态办公理念，是办公物业的最高形态--国际新人文商务标准OFFICE的真正体现，;
●领先传统业态的商务服务及硬件设施配套;
●更高档次的休闲会所，前所未有的工作享受。
●激发创造力的办公空间。
3、项目SWOT分析
项目优势：
●国内领先商务物业模式，填补了市场空白。
●具有西部大开发的背景。
●开发商实力雄厚，信誉卓着。
B、项目机会：
●首创动力型地产引爆市场。
●作为长安园的示范部分，可借助长安园和高新开发区进行市场推广。
●市场对人性化、生态化办公模式的需求。
C、项目劣势：
●整个产业园区政策环境、投资氛围及相应配套较差，对外埠和国外企业进驻造成障碍。
●单体项目建筑面积大，每栋别墅面积约在1400-2600?之间，总房款很高，非普通企业所能承受。
●项目形态新颖，市场认知度低。
D、项目威胁：
●总房款很高，所以销售难度大，非一般销售手段能达到目的。
●短期内难以引起市场深度认知。
●全国各科技园区之间产生市场争夺。
●项目经管高度不够。
三、项目综合定位
目标客户定位：
基于产业别墅产品的高端性与稀缺性，决定了其目标客户群范围较小。
B、目标客户为综合实力雄厚的企业。此类企业的领导人着眼于建立良好的企业文化和企业环境，有强烈的创新意识，对企业形象有较高要求。同时，这类企业家投资谨慎，对物业的性价比及升值潜力判断有较丰富的经验。
C、目标客户按所有制机构和规模分为三类：
●大中型民营企业;(首推)
●大型国有企业;
●中型外资企业。
D、目标客户行业细分在市场调研完成后进行。
2、产品市场性价比定位：
项目定位为高档产品，价格定位在市场中高档水平。
3、案名建议：
案名剖析：
产业别墅是一个优越而人性化的办公环境，案名要能体现出：1、生态化、园林式;2、全新的、高档次的商务模式;3、空前的、具有第一性的。
B、案名建议：
壹号公园、企业商务御花园、企业公园别墅、壹号官邸
第二章营销推广策略
核心营销战略
动力型地产解码：
专案成功关键：
●动力型地产既是一个引爆市场的全新概念，又代表着实质性、前瞻性、建设性的地产开发形态。这一地产模式的推出是为本案成功的关键所在。
●围绕动力型地产的特质：产业别墅与普通消费型地产在产品形态与目标客户选择上都有很大区别，需要利用非常规的重量级营销手段来实现核心战略：
动力型地产、运动战消化。
B、动力型地产互动流程：
如下图所示：动力型地产之精髓是由三大创新带来三大收益的一个良性互动过程，由这一过程最终形成推动城市发展的巨大力量。
2、价格策略：
价格控制：
本案价格策略从一侧面充分显示了产品的强大竞争力，高品质商用新产品并未因追求超高利润而选择超高价位，而是结合市场需求设定中高价位;缓释全新业态上市时的概念认知难度。
B、价格杠杆运用：
●本专案价格杠杆运用策略在一定意义上可理解为：高开高走。起点即为项目均价，利用强有力的市场推广和项目本体逐步浮出水面带来的强大冲击稳步提升价格。
●计划通过销售杠杆的运用，最大限度促进销售并最终实现平均15%-25%的超价收入。
二、传播推广策略
整合传播策略
如下图所示：在整合模式上的分众传播方法使得每一分营销费用都用到实处，起到实效。全面结合本案产品实质高端性、稀缺性的特点，精确锁定目标客户群体。
2、媒介组合策略及预算分配图
如下图所示：在整体传播费用中，以广告攻势为主体，有机配合事件公关和促销攻势。在主体的广告攻势环节，采取内外结合、环环相扣的战术。在西安本地传媒投放的基础上辅以全国性媒介的高空轰炸，迅速深化市场对本案的认知。
3、传播战术组合图
广告新闻标题：
●产业别墅全球拍卖公告
●WTO新西部。动力地产(长安园/产业别墅)全面入世
●中国长安版块。动力型地产的天骄[企业壹号公园]诞生宣言
●世界500强，西部50强
●中国地产第三次革命
●香港、伦敦、纽约，我们看那里的CBD西安高科集团打造西部中国的CBD
●中国地产的新大陆-[企业壹号公园]
●[企业壹号公园]新西部财富总部
●开创新人文国际商务标准------产业别墅/企业壹号公园
●[企业壹号公园]-永不谢幕的新财富特区
●西部中国的骄傲
B、公关活动促销主题
●产业别墅国际拍卖会暨上市新闻发布会
●动力型地产与城市经营论坛
●"品牌企业"入驻壹号公园庆典
●"壹号公园"时代精英嘉年华会
●优秀民企企业家"壹号公园"观摩团
●"壹号公园杯"新西部十大新锐企业家评选
三、销售策略
销售阶段控制
在全案的销售控制中，围绕阶段性的传播推广重点形成了本案的三次销售浪潮。
2、销售创新战术
营销战略创新
●借势营销：借西部大开发，国家对西部重点城市的政策扶持之势，借西安市城市经营对长安产业园整体推动之势，实现本案的借势而上，有势可依。
●互动营销：充分利用紫薇城市花园、已入驻长安园各企业和产业别墅的品牌链接，实现园区内产业区、住宅区、行政办公区的互动、多赢。
B、本案的销售创新战术充分结合了动力型地产、运动战消化这一核心战略。扬弃了传统的坐店式销售，提倡与目标客户的更多实效性沟通，讲究走出去、请进来;以阶段性重点事件营销为引爆点。
C、五大营销战术创新
如下图所示：五大营销利器为核心战术，辅以长久以来形成的系统销售技巧，销售力量抓住每次契机一锤定音。
●ONE TO ONE直销营销模式：
扬弃传统销售代表形式，由高素质经理级人员专项负责意向中客户，专人服务，深度沟通。
●泛CLUB营销模式：
除形成本案自有会所会员企业之间的口碑传播的巨大力量外，同时针对性利用俱乐部的高端客户集群性，对诸如高尔夫俱乐部、网球俱乐部、高级商业俱乐部等目标重点推广。
●新空间卖场营销模式：
传统售楼处将以现代商用物业文明展览馆的形式面向市场和客户。以高科技感、高时代感的氛围给予每一个到访者巨大的感官冲击。销售人员将扮演讲解员的角色，系统的指导客户如何最大程度的享用本案带来的全新商务体验与物业附加值。
●阶段性主题营销模式：
消费型地产常见的销售方式明显不适合本案，当以波浪式营销事件和主题活动贯穿全案，形成三大热销阶段的核心举措。
●拍卖营销模式：
本案强势开盘方式，通过充分的前期筹备引进重量级企业拍卖会上造势，使本案一炮而红。同时拍卖会亦可落定部分客户。
第三章项目提升建议
项目运营建议：
1、《长安园示范产业区--产业别墅》示范重点
●形象示范：
产业别墅位于长安科技产业园入口处，两面临园区主干道，一面临时代广场，是长安园的主要形象工程。同时全国首创的新人文国际商务标准办公模式体现了入驻企业卓然不群的品牌形象。
●规划示范：
规划设计具有超前性与先导性，体现新理念与新手法，使示范产业区同时具有环境景观的示范作用;
创造一个布局合理、主题新颖、意想突出的现代示范产业区，建设新时期生态型、国际化科技产业园区形象。
●产业链示范：
长安园提供金融服务、政策支持，以及园区内物流、住宅、商业、办公、文化休闲等全方面的配套，园内园外形成良性互动的产业链循环，而产业别墅是产业链上极具特色的一环。
●综合效益示范：
产业别墅不仅为企业带来经济效益，亦体现社会效益与边际效益协调关系的示范，并作为动力型地产的代表性作品创造综合效益的示范。
2、管理创新
政策创新
●一站通关：
园区为入驻产业别墅企业的出口业务提供协助办理海关手续，设立产品出口快速通道，使企业有效掌控国际商机，真正实现无壁垒贸易交流。
●"企业外交官"全程解决方案：
为避免"水土不服"现象，园区管委会免费负责为每家入驻企业量身聘配一名长期"企业外交官",协助办理企业入园一切手续及日后经营中相关法律、外联事务，确保企业入园一站通、经营事事通!
●企业融资：
园区为入驻产业别墅的企业提供：凭土地证一次性的享受与购地款相应数额的贷款担保服务，解决企业经营资金困难。
●税收政策：
入驻产业别墅的企业可享受园区对外商投资企业之税收减免优惠政策，还可享受国家鼓励外商投资中国西部地区的所得税延长三年减按15%的税率征收及扩大投资领域和降低控股比例的有关政策规定。
B、观念创新
●产业别墅是一种新型物业，它以及它所在的长安科技产业园的开发建设模式是中国高新科技产业园区、动力型地产开发模式的一大创新，是开发高科技园区的大胆尝试，将成为西安市及全国城市"城市经营"的有益示范。
●新型物业项目的成功，作为开发商需要在项目的整体运营观念上的实现创新，从传统的物业管理职能深化成为入驻园区企业的事业伙伴，以多角度提升物业附加值、提高CS(客户满意度)的观念出发，经营产业别墅。
C、服务创新
全新的物业模式，将形成企业全新的OFFICE办公方式推动企业文化的发展。做为开发运营商在软性服务方面要作好充分的准备，以配合专案的硬件形态和支撑产品的市场定位及高附加值。
二、产品力提升1、基本配置(略)2、新人文国际商务标准OFFICE
通过产品力的提升，使产业别墅进一步成为国内首推"新人文国际商务标准"的写字楼产品。
新人文国际商务标准OFFICE由三大考评标准："生态化标准"、"智能化标准"、"人性化标准"构成。