中国的房地产行业发展至今,取得了长足的进展,但同时也累积了不少的问题。这些问题主要体现在四个方面:金融风险、结构失衡、房产功能定位不准以及发展速度过快。
金融风险也许是房地产行业面临的最大问题。在中国房地产的发展过程中,银行发挥了巨大的作用,但与此同时,房地产行业———如开发商贷款与个人住房按揭贷款的急速增加———也给我国的金融系统带来了巨大的潜在风险。此外,由于房地产行业的持续快速发展,境外资金大量涌入我国的房地产市场。大量的热钱也增加了我国金融系统的风险。而目前我国正处于金融改革的关键时期,金融市场即将全面开放,利率市场化和人民币升值的压力也日益增大。在这个微妙的时刻,房地产业累积的风险以及境外热钱对我国金融体制可能造成的影响引起了广泛的关注。
房地产发展速度也是市场关注的焦点之一。近几年,我国房地产行业快速发展,房地产投资额与商品房销售价格都出现了明显的快速上涨,一些城市的房地产市场出现了非理性上涨的情况。但是我们应该意识到,一个地区的房地产发展速度必须和当地GDP的发展周期相符合,如果房地产过快上涨,必然会带来一系列的社会和经济问题。
房地产的主要功能是居住功能,投资功能主要体现在保值增值,尽管金融的最高境界就是套利,但房地产绝对不能成为套利的工具,房地产地金融工具属性需要弱化。
针对目前房地产发展过快、累积的金融市场潜在风险过大的这种情况,政府采取了相应的紧缩性宏观调控政策。这一次的宏观调控其实是配合我国的金融体系改革而来的,是对房地产行业的一次全面调控,对房地产各参与方的预期、对流动在房地产市场内的热钱以及市场需求都做了对应的规范和调控措施。政策实施到现在,我们可以看到,此次调控已经产生了一定的效果。市场预期发生了明显的改变,一味看涨这种一边倒的现象已经不复存在,当然也要警惕出现全部看跌的情况;市场需求也做了分类引导,投机需求被抑制、投资需求得到了疏导、而自住型购房者的利益得到了保护。
那么在这个宏观调控的背景下,开发商和投资者应该采取怎样的对策呢?
对于开发商来说,首先就是应该回归到市场本原上来,勤练内功,做好产品。房地产行业有一项最基本的属性,就是土地。在目前土地供应收紧的情况下,开发商要做的就是要精耕细作,尽量为土地施肥。在产品品质、客户服务以及顾客满意上多下功夫,尽量做到每一单位的土地都能产生尽可能多的附加值,以达到企业效益的最大化。
第二,开发商还应该注意分散企业经营风险。建立企业地域组合,在不同的城市进行房地产开发,以分散地域风险;建立企业产品组合,把企业产品在普通住宅、别墅、商用物业等不同物业类型上进行适当分布,以分散产品风险;同时企业还应该构筑金融组合,多元化企业的资金来源,充分合理地利用基金、信托、银行贷款及企业预售资金等融资渠道,以缓解资金链对银行的过度依赖性。
对于投资者来说,要意识到以币求货仍是主流。持有人民币与持有房产相比,很多人还是会选择持有房产,房地产投资的需求客观存在,这些投资需求应该得到适当的疏导。现在中国中西部许多城市以及长三角的二三线城市,房地产行业仍然具有投资价值;如果能够把这些城市里品质优秀的楼盘与具有投资需求的人群匹配起来,那么第一投资需求能够得到满足,其次也可以有效缓解上海、杭州等一线城市的投资压力。
二、三线城市房地产市场的发展仍然很不成熟,在运用产业政策对市场进行调节、控制投机比例上需要向北京、上海等较成熟地区学习,而信息化建设及房地产市场数据监控仍有待加强。因此在把人们的投资需求引导到二、三线城市的同时,也有一些值得注意的问题。首先,在投资区域的选择上,投资者不要只关注那里的新建开发区,老城区的旧区改造可能也具有较大的投资潜力;其次,在物业类型的选择上,要警惕二、三线城市的非住宅风险尤其是商业地产风险;第三,在投资二、三线城市时,要时刻注意二、三线城市的房地产发展情况。
篇2:房地产开发项目投资商运作程序
房地产开发项目运作程序(投资商)
(一)决策阶段
房地产开发公司(或投资商)寻找开发基地选择开发项目，进行市场调查可行性研究，直至决定实施开发建设的阶段，主要工作环节有以下几个：
1. 寻找开发用地：一般通过协议、投标等方式取得开发基地;
2. 规划摸底：即了解城市总体规划对拟开发区域的要求，以便研究开发建设的可能性。
规划摸底时一般需要了解以下几个方面的情况：
1) 用地性质(土地的规划用途);
2) 规划红线要求;
3) 建筑密度与建筑面积(容积率)的要求及限高;
4) 道路及绿化要求;
5) 市政、公建配套及要求;
6) 其他特殊条件及要求。
3. 市场调查：对拟开发项目的市场前景进行预测，作出评估;
4. 经济分析
5. 投资决策
(二)项目审批阶段
主要工作内容包括以下几项：
1.成立项目公司、申请立项
投资商与土地方签定用地转让合同或合作建设协议;
持协议书、土地方上级单位的批复、投资方营业执照等到北京市建委开发办申请成立房地产项目公司。(根据北京市的规定，只有经市建委批准，具有在北京从事房地产开发资格的企业才能在北京从事房地产开发项目的建设)
到市计委投资申请立项。
2.办理建设用地规划许可证和建设工程规划许可证(由规划局审批)
3.办理建设用地批准证书(房屋土地管理局)
4.办理房屋拆迁许可证(房屋土地管理局)
5.办理建设工程开工证(城乡建设委员会)
6.土地证书(北京市、区县人民政府)
7.商品房销售证书(房屋土地管理局)
(三)工程管理，即项止建设施工阶段
一般包括工程设计、现场清理、材料准备、施工队伍招投标、合理管理、施工管理、工程监理竣工验收等，市政公建配套，应按规划要求，与房屋施工同步进行。
篇3:投资性房地产公允价值计量模式
投资性房地产公允价值计量模式的初探
新企业会计准则的实施，企业可根据自身实际情况选择投资性房地产的计量模式，本文主要探讨了采用公允价值计量模式下的投资性房地产的好处与不足。
20**年2月16日，财政部在北京举行会计审计准则体系发布会，宣布了39项企业会计准则和48项注册会计师审计准则，标志着适应中国市场经济发展要求、与国际惯例趋同的企业会计和注册会计师审计准则体系正式建立。新会计准则(以下简称新准则)规定，企业出租或者持有并准备增值后出让的土地使用权和出租的建筑物是投资性房地产，可采用成本模式、公允价值模式中之一进行计量。新准则于20**年1月1日起在上市公司执行，但从各上市公司的20**年年报中可以发现，只有寥寥的十几家公司对投资性房地产采用公允价值模式进行计量。
公允价值模式被预言为“面向21世纪的计量模式”，新准则中, 它的全面引入, 更是被称作“革命性的重大突破”。采用公允价值模式对投资性房地产进行计量有如下两个亮点：
一、公允价值计量投资性房地产能够满足信息使用者的决策需求。新准则改变了过去轻资产负债表，重利润表的观念。利润表代表过去，投资者更关注企业的资产价值和未来。公允价值计量能够合理地反映企业所拥有的投资性房地产价值，更确切地凸现企业的资产总量、经营能力、偿债能力及所承担的财务风险等信息。高度的决策相关性使得公允价值计量模式会更多地受到投资者、债权人以及企业管理者等多方青睐。如某公司20**年12月31日总资产为2亿元，在1997年投入3000万元购买的某处物业，随着地产价格的飙升，市值已达5000万元，那么，20**年1月1日采用公允价值模式计量，该处物业被确认为5000万元后，公司资产总量就增加了2000万，偿债能力也会随之增强。
二、 公允价值计量属性能真实地反映投资性房地产的经营收益，正确评价企业的经营成果，为决策者正确处置投资性房地产提供依据。投资性房地产收益率计算是通过收入与相关费用及投资性房地产价值配比进行，收入和成本计量属性不同造成的价差, 不利于正确评价企业经营成果, 因此对投资性房地产采用公允价值计量属性更科学合理。随着企业精细化管理水平的提高，对各项资产的收益提出了新的要求，企业的某项资产收益如果达不到收益要求，就有可能处置变现，对于投资性房地产，更是如此。如某公司在1997年投入3000万元购买某处物业，净值2000万元，全年经营收入450万元，折旧100万元，税金及费用50万元，净收益300万元，按旧准则计算的收益率为15%，按新准则采用公允值计量为5000万元，则收益率为8%。若该公司认定资产收益率在10%以下的为低效资产，就会在目前这种房地产市场在高位运行的时候处置变现。
诚然，金无足赤，公允价值模式计量也有如下不足之处：
一、运用公允价值计量的成本高。公允价值计量属性是动态计量属性, 要求每一个会计期间都应对投资性房地产进行重新计量。依据《投资性房地产》，后续计量应当满足两个条件：(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;(2)企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。从这两个条件中可以看出，公允价值的获取应该是在一个完全竞争的市场条件下进行，它要求交易的各方必须充分了解市场情况，任何商品或要求权的市场价格都可以公开查阅，并据此确定交易价格。我国市场的现实情况对会计人员取得准确的公允价值仍然是一挑战，目前切实可行的就是聘请独立的评估机构对投资性房地产价值进行评估。会计人员依据评估值进行相应的账务处理，但是，这样既增加了企业评估费用，又增加了工作量。特别是上市公司对拥有的投资性房地产采用公允价值模式进行计量,需要每年聘请独立的评估机构进行评估,并在年报中详细披露房地产当期账面价值的增减变动情况、公允价值的确认方法及其理由等，这些都会增加公允价值使用成本。若不聘请独立的评估机构，自行确定公允价值，其公允性就大打折扣。某上市公司披露的20**年报中，对拥有的投资性房地产依据所在地房产中介机构发布的信息确认公允价值，其准确性就遭到了质疑。
二、公允价值计量增加经营业绩的不确定性。在成本计量模式下, 在出售之前, 市价的波动不调整账面价值, 也不计入当期损益, 除非期末市价低于成本。采用公允价值计量模式, 投资性房地产的价值变动将被计入损益, 这会导致企业的经营业绩波动。任何资产，在市场上价格都会出现波动，没有只升不跌的市场，也没有只跌不升的市场。当市场处在上升的时候，房地产价格上涨，增加投资性房地产的价值，计入当年的损益对公司业绩产生正面提升作用;当市场在走下坡路，房地产价格就回调，计入下一年的损益就会对公司业绩产生负面影响。这样会引起经营业绩忽高忽低, 给投资者留下企业经营不稳定的印象, 甚至误导财务报表使用者, 影响对企业价值的判断。
三、公允价值计量模式有可能被当成达到特定目的的工具之嫌。有些企业可能利用转换的契机产生的巨额收益或亏损，来调整当期利润。实务中，一些企业，特别是大中型国有企业，拥有大量的物业，由于历史遗留的原因，在国有企业整合过程中，托管或收购小型国有企业，或通过债权收购，以历史成本账面值低价受让其他国企房地产。经过整合后，一旦转换用途作为投资性房地产，并采用公允价值模式进行计量，将产生巨额收益。再如上市的房地产公司，资产负债率一般都比较高，在目前宏观调控力度不断加大的情况下，融资压力持续增大，为了缓解融资压力达到增发目的，就可以对其拥有的物业采用公允价值计量模式，来降低其资产负债率。
四、外部市场环境因素。目前中国的房地产市场和评估市场还不完全具备企业采用公允价值对投资性房地产计量。中国的房地产市场目前来说是个非理性的市场，存在泡沫。开始是温州炒楼团，接着是山西的煤老板，再后来全国人民也加入进来，出现了大量的投机性购买;在人民币升值的大背景下，热钱、外资也想方设法投资中国的房地产，助推价格。刚过去的20**年就是个亢奋年, 房价在全国性的大跃进，在宏观调控的大形势下，全国房价不降反升，地价也大幅度上涨，各城市新地王、“面粉贵过面包”、地价高过周边楼价的怪现象不断涌现，造成价格和价值的背离，严重影响有关人员对物业公允价值的判断。中国的房地产评估市场起步晚，估价理论和方法源自西方，评估参数没有统一的标准，水平也参差不齐。估价受限于评估机构人员的职业道德、技术水平、技术方法及内部管理。同一物业，不同的评估机构，甚至同一评估机构的不同评估师，估价差距可能就很大，降低了资产公允价值的准确性。
五、可能增加企业的税负。按照目前我国的税法，在成本计量模式下，新会计准则和税法的处理基本一致。投资性房地产需要计提折旧或按期摊销，减少了企业的账面盈利，却可以起到抵税的效果，减少企业现金流的支出。如果采用公允价值计量模式，新会计准则和税法的处理就存在明显的差异：会计上，年末按照投资性房地产的公允价值调整其账面价值，差额计入当期损益，不计提折旧或进行摊销;税法上，按实际成本确定投资性房地产的账面价值，不确认公允价值变化所产生的利得，在对投资性房地产计算所得税时，仍按计提折旧或摊销处理。在公允价值模式下对税负没有影响，但是如果计算所得税时，不确认公允价值变化所产生的利得，不能按照计提折旧或摊销进行处理，就不具有的在成本模式下计提折旧或进行摊销处理的抵税效果，会增加企业的当期所得税负担。
采用公允价值计量投资性房地产的模式，是国际会计准则的主导模式，而我国的现实选择仍是以成本模式为主导。但笔者相信随着我们对新准则的内涵全面深入地理解和外部环境的改善，我国投资性房地产的主导计量模式必将与国际接轨。